Ejendomsvurdering - nedslag i grundværdi - dårlige jordbundsforhold - ekstrafundering

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato31 Mar 2015
Dato for udgivelse06 Jul 2015 13:26
SKM-nummerSKM2015.482.BR
MyndighedByret
SagsnummerRetten i Hjørring, BS 2-882/2013
Dokument typeDom
EmneordBoligforening, kælder, syn, skøn, SBI, geoteknisk, rapport
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren havde krav på et nedslag i grundværdien som følge af ejendommens jordbundsforhold, jf. vurderingslovens § 13.

Uanset at det måtte lægges til grund, at boligforeningens ejendom ikke i det hele var opført med kælder, fandt byretten efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, at det ikke var godtgjort, at der havde været behov for ekstrafundering af grunden, og at det i givet fald havde været udtryk for en i økonomisk henseende god anvendelse af grunden.

Herefter, og da det i øvrigt ikke var godtgjort, at Landsskatterettens afgørelse om ikke at give nedslag i grundværdien var truffet på et forkert grundlag, var der ikke grundlag for at hjemvise sagen til fornyet behandling.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 13

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-1 H.A.3.1

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Vestre Landsret og efterfølgende hævet.

 


Parter

H1 Boligforening
(advokat Kristine Martin Berg)

mod

Skatteministeriet
(kammeradvokaten v/advokat Daniel Constantin Brun Pedersen)

Afsagt af byretsdommer

Tonni L. Ochwat

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 19. juli 2013, drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, H1, er berettiget til et nedslag i grundværdien efter vurderingslovens § 13, stk. 1, for ejendommene beliggende ...1 og ...2, på grund af jordens ringe bæredygtighed.

H1 har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at der er dårlige jordbundsforhold på sagsøgers ejendom beliggende ...1 og ...2 (ejd.nr. ...), samt at der i henhold til vurderingslovens § 13 skal tages højde herfor ved grundværdiansættelsen 2002-2006, og at grundværdiansættelsen 2002-2006 hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Vurderingsankenævnet traf den 25. januar 2011 afgørelse, hvorefter anmodningen fra H1 om fradrag for et beløb på 465.141 kr. ved opgørelse af grundens anskaffelsessum ikke blev taget til følge.

Af begrundelsen for afslaget fremgår det bl.a.:

"...

Der foreligger ingen oplysninger om, at der er foretaget supplerende undersøgelser som anbefalet i den geotekniske rapport.

Når der endvidere ses på, at udgiftsposten både vedrører udgifter til ekstrafundering og jordudskiftning samt den usikkerhed der ligger i, at det ikke ud fra den geotekniske rapport kan konkluderes om det er det valgte byggeri i 3 etager eller jordens beskaffenhed, der har nødvendiggjort en eventuel udgift til ekstrafundering, finder vurderingsankenævnet ikke, at der er grundlag for at indrømme et nedslag for udgifter til ekstrafundering og pilotering i nærværende sag.

...

Ud fra de foreliggende oplysninger finder vurderingsankenævnet det ikke tilstrækkeligt dokumenteret/underbygget, at jordbunden er så dårlig, at det berettiger til et nedslag for udgifter til ekstrafundering. Der foreligger fortsat ingen oplysninger om, at der er foretaget supplerende undersøgelser som anbefalet i den geotekniske rapport. Der er endvidere set på, at udgiftsposten både vedrører udgifter til ekstrafundering og jordudskiftning. Vurderingsankenævnet finder således ikke, at de fremsendte bemærkninger kan medføre et andet resultat.

..."

Den geotekniske rapport, som der henvises til, blev udfærdiget den 6. august 1969. Det fremgår bl.a. af rapporten, at:

"...

2.1. Generelt.

Projektet omfatter 3-etages boligbebyggelse med sikringskælder mod N og Ø. Gulvkoter er angivet på bilag 1 og 3.

...

Foreløbigt foreslås forudsat dyb direkte fundering, eventuelt brøndfundering, for den kælderløse del.

...

For kælderafsnittene synes det rimeligt at forudsætte fundering i naturligt niveau.

...

5. Konklusion

Ved den udførte orienterende undersøgelse er under 0,6 á 0,9 m muld- og overjord truffet dels postglacialt - delvis urent sand og dels fast yoldialer.

Direkte fundering kan foretages ved yoldialeret eller det rene sand, og på bilag 1 er ved de enkelte undersøgelsespunkter angivet skønnet højeste niveau for direkte fundering.

Svarende til ovenstående må der påregnes fundering 2 á 3 m under gulvniveau for den kælderløse bebyggelse og fundering i naturligt niveau for kældrene.

Da der imidlertid kan forekomme væsentlige ugunstigere bundforhold mellem undersøgelsespunkter med afstand ~ 40 m anbefales supplerende undersøgelser forud for detailprojekteringen.

Retningslinier for fundamentsdimensionering er kort omtalt i afsnit 2.2.

Vandspejl er indmålt i kote ~ + 3,1 á 2,3, og vandspejlssænkning må foretages forud for udgravningsarbejdet, se afsnit 3.

Direkte udlægning af stuegulve kræver udskiftning af organiske aflejringer, mens kældergulve kan udlægges direkte.

..."

Ved afgørelse af 22. april 2013 stadfæstede Landsskatteretten afgørelsen fra Vurderingsankenævnet. Landsskatteretten anførte i sine bemærkninger og begrundelse, at:

"...

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1, følger endvidere:

"...

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Af dagældende bestemmelser i vurderingslovens §§ 17 og 18 fremgår følgende:

"...

§ 17. Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringerne består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

§ 18. Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringer må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

Stk. 2 Fradrag må ikke gives for de forbedringer, som er fuldført længere tilbage end 30 år - for skov, der vurderes i henhold til § 15, stk. 1-3, dog 60 år - før vurderingen.

..."

Grundværdien

Hvor normal benyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Af vurderingsvejledningens afsnit C.1. fremgår bl.a.:

"...

Et forhold, der samtidig må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen i et område, hvor kældre er almindeligt, er, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I disse områder vil den i økonomisk henseende gode anvendelse af grunden være at etablere kælder, hvorfor grundværdien almindeligvis ikke bør ansættes lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

..."

Det fremgår af BBR-meddelelsen for ejendommen, at der er fuld kælder under begge bygninger.

Af det fremlagte byggeregnskab samt berigtigelseserklæring A til Boligministeriet fremgår, at der er afholdt 385.000 kr. til "Ekstrafundering". Der er ligeledes fremlagt en geoteknisk rapport af 6. august 1969. Retten har særlig lagt vægt på, at det af den geotekniske rapport fremgår, at:

"...

For kælderafsnittene synes det rimeligt at forudsætte fundering i naturligt niveau.

..."

og

"...

Svarende til ovenstående må der påregnes fundering 2 á 3 m under gulvniveau for den kælderløse bebyggelse og fundering i naturligt niveau for kældrene.

..."

Retten bemærker, at der er tale om etagebyggeri, hvor etablering af kælder må anses for sædvanlig samt en i økonomisk god anvendelse af grunden. Retten finder herefter på grundlag af en samlet vurdering af sagens oplysninger det ikke godtgjort, at posten "Ekstrafundering" i byggeregnskabet knytter sig til foranstaltninger, der berettiger til godkendelse af nedslag som følge af jordens beskaffenhed. Retten bemærker i tilknytning hertil, at posterne i et byggeregnskab ofte dækker over en flerhed af arbejder, således at byggeregnskabets post "Ekstrafundering" ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Landsskatteretten stadfæster herefter vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt.

..."

Der har i forbindelse med sagen været afholdt syn og skøn. Af skønserklæringen fremgår det bl.a.:

"...

Spørgsmål 1

Skønsmanden bedes kort beskrive ejendommen ...1 og ...2 og de på ejendommen opførte bygninger. Skønsmanden bedes herunder beskrive om og i givet fald i hvilket omfang, der er anlagt kælder under bebyggelsen.

Svar 1

Bygning 1 (...1) er en beboelsesejendom udført i 3 etager - jf. BBR: 528 m2 bebygget areal (1464 m2 boligareal).

Byggeriet er ved besigtigelse konstateret udført uden kælder - dog med 2 trappenedgange (på ca. 2 x 10 m2), som det fremgår af vedhæftede tegning 29(3) 106 og nr. (29)3 110. Gulvkote (GK) for bygning 1 er +3,85 med trappeskakter i GK +1,50.

Bygning 2 (...2) er en beboelsesejendom udført i 3 etager med forskudte plan - jf. BBR: 1495 m2 bebygget areal (4254 m2 boligareal).

Bygningen er ved besigtigelse* konstateret udført med kælder(sikringsrum) under ca. 1/3 af arealet, som det fremgår af vedhæftede tegning nr. (29)3 104, nr. (29)3 107 og nr. (29)3 110. Gulvkoter (GK) for bygning 2 er +6,75/+5,35 med vaskerum/sikringsrum i GK +4,05/+3,00.

*) Ved besigtigelse blev omfang af kælder(sikringsrum) for bygning 2 omtrentligt skridtet op til ca. 38 m x 8,5 m = 325 m2, svarende til godt 1/3 af bygningslængden i halv bredde af bygningen.

...

Spørgsmål 2

Skønsmanden bedes for hver af de gennemførte boringer foretage en geologisk bedømmelse og klassificering af de pågældende boreprøver, og herunder beskrive de trufne jordlag og deres tykkelser.

Svar 2

Der er udført 5 geotekniske boringer rundt om bebyggelsen. Placering af de udførte boringer fremgår af vedhæftede situationsplan, bilag S.

I boringerne træffes 1,1 á 2,2 m muld/sandfyld, der underlejres af marint, postglacialt sand og/eller senglacialt Yoldialer, fedt - ret fedt til boringernes bund 5 m.u.t.

Nærmere beskrivelse af de trufne jordbundsforhold fremgår af vedhæftede boreprofiler B1-B5, bilag S.

Boringerne er indmålt i forhold til nærliggende kloakdæksel, der er tildelt relativ kote 0,0. Terrænkote til dækslet er skønnet til ca. +4,0 DVR (ej nivelleret).

Spørgsmål 3

Skønsmanden bedes for hver af de gennemførte boringer oplyse:

-

terrænkote

-

kote for overside af bæredygtige lag og

-

kote for afrømningsniveau for gulve.

Svar 3

I de gennemførte boringer er truffet følgende niveau for overside bæredygtige lag (OSBL):

Boring nr.

Terrænkote (DVR90)

OSBL, dybde (m)

OSBL (DVR90)

Jordbund

AN (DVR90)

 

 

 

 

 

 

1

+3,4

2,2

+1,2

Sand, fint

-

2

+3,45

2,2

+1,25

Ler, fed

-

3

+3,95

1,1

+2,85

Sand, fint - groft

-

4

+3,75

2,0

+1,75

Ler, sandet, silth.

-

5

+3,8

1,8

+2,0

Sand, fint, lerplet.

-

Det er ikke muligt at bestemme afrømningsniveau (AN) for gulve på baggrund af boringer, der efterfølgende er udført udenfor byggeriet. Bestemmelse af udført afrømningsniveau under gulve er ikke udført, idet gulve ikke ønsket hugget op.

På baggrund af boringerne i bilag 6 skønnes dog at niveau for AN=OSBL.

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes oplyse, om der med de trufne jordbundsforhold er behov for udførelse af ekstrafundering ved opførelse af den konkrete bebyggelse.

Svar 4

Ja, med jordbundsforhold, som anført i bilag 6, er/har der været behov for ekstrafundering af det konkrete byggeri. De supplerende boringer, B1-B5, understøtter, at der er udført ekstrafundering med udskiftning af ikke bæredygtig jord med sandfyld i forbindelse med byggeriet.

Der henvises til bilag 5 (SBI-231) vedr. definitionen på ekstrafundering.

Spørgsmål 5

Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt jordbundsforholdene efter skønsmandens opfattelse også var som beskrevet ved besvarelsen af spørgsmål 2-4 i henholdsvis 1976 og i 2002-2006. Skønsmanden bedes begrunde sit svar.

Svar 5

Ja, efter skønsmandens opfattelse var jordbundsforholdene som beskrevet ved besvarelse af spørgsmål 2-4 i hhv. 1976 og 2002-2006.

Ekstrafundering af det konkrete byggeri ville således være nødvendig uanset byggeriet er opført i 1976 eller 2002-2006.

I 1976 var normgrundlaget DS 415, normer for bygningskonstruktioner, 6. Fundering, 1. udgave, april 1965 med tilhørende Vejledning, hvori der bl.a. er anført bestemmelser for fundering af "Små konstruktioner på god byggegrund" samt at "Frostsikker dybde skal overholdes".

I 2001-2006 var DS 415 Norm for fundering, 4. udgave, 23. april 1998 gældende.

Spørgsmål 6

Såfremt spørgsmål 4 besvares bekræftende, bedes skønsmanden redegøre for omfanget af den påkrævede ekstrafundering.

Svar 6

Den påkrævede ekstrafundering vurderes at udgøre udskiftning af ikke bæredygtig jord med sandfyld i forbindelse med byggeriet.

Ved fundering på fed ler, kan der desuden være behov for øget funderingsdybde som følge af risiko for udtørring - dette har dog næppe været nødvendigt her - idet der er udført udskiftning.

Spørgsmål 7

Såfremt spørgsmål 4 besvares bekræftende bedes skønsmanden oplyse, om der er forskel på den påkrævede ekstrafundering afhængigt af, om der er anlagt kælder under bebyggelsen eller ej.

Svar 7

Der henvises til SBI-anvisning 231 (bilag 5) vedr. definitionen af ekstrafundering.

På baggrund heraf er der ikke forskel på den påkrævede ekstrafundering afhængigt af, om der er anlagt kælder under bebyggelsen eller ej.

"...

Mængden af udskiftning (tilkørt sandfyld) reduceres dog, svarende til udført volumen af kælder under terræn - dvs. bygherren belønnes for at indrette sit byggeri under hensyntagen til jordbundsforholdene.

..."

Spørgsmål 8

Det bedes oplyst, om der er områder, hvor direkte fundering i sædvanlig frostfri dybde på 0,9 meter under terræn skønnes mulig.

Svar 8

Nej.

Spørgsmål 9

Skønsmanden bedes oplyse, om det på grundlag af det af skønsmanden modtagne materiale og/eller på grundlag af en besigtigelse af ejendommen er muligt at fastslå, om der er udført ekstrafunderingsarbejder på ejendommen.

Svar 9

På baggrund af det modtagne materiale samt supplerende boringer og bygningstegninger vurderes det, at der er udført ekstrafunderingsarbejder (udskiftning) på ejendommen.

..."

Skønsmanden har efterfølgende anslået udgifterne til ekstrafundering, svarende til udskiftning og grundvandssænkning, til 300.000 - 350.000 kr. ekskl. moms. Beløbet, der er opgjort i 1975 prisniveau, fordeles med 300.000 kr. til udskiftning og 50.000 kr. til grundvandssænkning.

Der er ikke afgivet forklaringer under sagen.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har til støtte for den nedlagte påstand anført følgende:

"...

Nærværende sag vedrører Landsskatterettens kendelse af 22. april 2013 (bilag 1) vedrørende ejendommen beliggende ...1 og ...2.

Sagens kerne er, hvorvidt jordbundsforholdene på sagsøgers ejendom er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering, samt om der skulle være taget højde herfor ved grundværdiansættelsen af sagsøgers ejendom efter vurderingslovens § 13 stk. 1.

Sagsøger erhvervede, i henhold til vedlagte skøde den 1. april 1978 (bilag 2), matr. nr. ... med et areal på 1.102 m2 fra G1 A/S.

Ejendommen var ved overdragelsen ubebygget. Efter overtagelsen lod sagsøger opføre 81 lejligheder ved bygge og anlægsarbejder, der ifølge BBR stod færdigt i 1976.

...

Sagen er oprindeligt startet ved, at sagsøger ved skrivelse af 28. februar 2006 anmodede vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen med henblik på ansættelse af et fradrag for grundforbedrende udgifter på ejendommen.

Vurderingsmyndigheden har ved afgørelse af 2. oktober 2007 (bilag 3) fastsat et fradrag for grundforbedrende udgifter på 0 kr. og afvist at ansætte et nedslag i grundværdien på baggrund af jordens ringe bæredygtighed.

Vurderingsmyndighedens afgørelse blev påklaget til Vurderingsankenævnet, som traf afgørelse den 25. januar 2011 (bilag 4). Sagsøgers grund fik nu fastsat et fradrag for grundforbedrende udgifter på 946.800 kr. Afgørelsen vedrørende nedslag i grundværdien blev stadfæstet.

Vurderingsankenævnets afgørelse blev for så vidt angår nedslaget påklaget til Landsskatteretten, der i kendelse af 22. april 2013. (bilag 1) stadfæstede den påklagede afgørelse.

Landsskatteretten begrundede afgørelsen om nægtelse af nedslag i grundværdiansættelsen som følge af jordens ringe bæredygtighed på følgende måde:

"...

Det fremgår af BBR - Meddelelsen for ejendommen, at der er fuld kælder under begge bygninger.

Af det fremlagte byggeregnskab samt berigtigelseserklæring A til Boligministeriet fremgår, at der er afholdt 385.000 kr. til "ekstrafundering". Der er ligeledes fremlagt en geoteknisk rapport af 6. august 1969. Retten har særlig lagt vægt på, at det af den geotekniske rapport fremgår, at:

"...

For kælderafsnittene synes det rimeligt at forudsætte fundering i naturligt niveau

..."

Og

"...

svarende til ovenstående må der påregnes fundering af 2 á 3 under gulvniveau for den kælderløse bebyggelse og fundering i naturligt niveau for kældrene

..."

Retten bemærker, at der er tale om etagebyggeri, hvor etablering af kælder må anses for sædvanlig samt en i økonomisk god anvendelse af grunden. Retten finder herefter på grundlag af en samlet vurdering af sagens oplysninger det ikke godtgjort, at posten "ekstrafundering" i byggeregnskabet knytter sig til foranstaltninger, der berettiger til godkendelse af nedslag som følge af jordens beskaffenhed. Retten bemærker i tilknytning hertil, at posterne i et byggeregnskab ofte dækker over en flerhed af arbejder, således at byggeregnskabets post ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Landsskatteretten stadfæster herefter Vurderingsankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt.

..."

Det som Retten skal tage stilling til i den foreliggende sag er således, hvorvidt jordbundsforholdene på sagsøgers ejendom er dårlige, og om der skulle være taget hensyn hertil ved grundværdiansættelsen af sagsøgers ejendom.

Nedslag i grundværdien for grundens beskaffenhed

Private ejendomsejere skal under visse omstændigheder svare kommunen grundskyld. Grundværdien af en ejendom danner udgangspunktet for beregningen af denne grundskyld. Det er Vurderingsmyndigheden, der vurderer og ansætter grundværdien af en given ejendom i et givent vurderingsår. Denne vurdering er reguleret i Vurderingsloven.

Det fremgår af Vurderingslovens § 5, stk. 1, at:

"...

ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien, samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

..."

Det fremgår endvidere af Vurderingslovens § 6, stk. 1, at:

"...

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C.

..."

Udgangspunktet for Vurderingsmyndighedens ansættelser er altså kontantværdien i handel og vandel i vurderingsåret.

Vedrørende grundværdien fremgår det af § 13, stk. 1, at:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Opmærksomheden henledes på, at det er kontantværdien af grunden i ubebygget stand, der er genstand for vurdering. For faktisk bebyggede ejendomme er grundværdien derfor en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Den faktiske udnyttelse af grunden, herunder opført bebyggelse, er således underordnet ved myndighedernes vurdering af grundværdien.

Det fremgår således direkte af vurderingsloven, at der skal tages hensyn til grundens beskaffenhed ved ansættelsen af grundværdien.

Under overskriften "Beskaffenhed" fremgår følgende af vurderingsvejledningen [Den juridiske vejledning red. SKAT] 2014-1, H.A.3.1 (og tidligere versioner):

"...

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenheden tænkes på arealets egnethed til den anvendelse, der er økonomisk hensigtsmæssig og forudsat i planlovgivningen. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune-/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn hertil. (mine fremhævninger)

..."

Ved ejendomme udlagt til beboelse, som sagsøgers ejendom, forstås grundens beskaffenhed altså bl.a. som jordens bæreevne og muligheden for at opføre bebyggelse uden at skulle ekstrafundere/pilotere, og at grundværdien skal ansættes med hensyn til eventuel ringe jordbundsforhold, idet en sådan ejendom ikke har samme handelsværdi som en ejendom, der har normale jordbundsforhold.

Det bemærkes, at nedslaget efter Vurderingslovens § 13 ikke er et nedslag for afholdte udgifter til ekstrafundering, men et nedslag som følge af jordens ringe beskaffenhed i form af blød bund og dennes påvirkning af grundens handelsværdi i ubebygget stand i henhold til vurderingslovens § 6.

Anbringender til støtte for den nedlagte påstand

H1 gør gældende, at der ved skønnet over grundværdierne ikke er taget højde for beskaffenheden af jorden på sagsøgers ejendom, hvorfor skønnet skal tilsidesættes som foretaget på forkert grundlag.

I forbindelse med sagens forberedelse har der været afholdt syn og skøn på ejendommen den 5. marts 2014 med henblik på at afdække ejendommens jordbundsforhold. Skønsrapporten blev af skønsmanden sendt til retten den 10. juni 2014.

Af rapporten fremgår det bl.a., at skønsmanden har udført 5 geotekniske boringer på grunden. Det fremgår videre, at der ikke er foretaget destruktive undersøgelser. Resultatet heraf er angivet under skønsmandens svar på spørgsmål 3. Det fremgår heraf, at oversiden af bæredygtigt lag ("OSBL") er truffet i dybder fra 1,1 meter til 2,2 meter under terræn.

Som svar på spørgsmål 4, hvor skønsmanden blev bedt om at oplyse, om der med de trufne jordbundsforhold er behov for ekstrafundering, har skønsmanden svaret følgende:

"...

Ja, med jordbundsforhold, som anført i bilag 6, er/har der været behov for ekstrafundering af det konkrete byggeri. De supplerende boringer B1-B5, understøtter at der er udført ekstrafundering med udskiftning af ikke bæredygtig jord med sandfyld i forbindelse med byggeriet.

Der henvises til bilag 5 vedr. definitionen på ekstrafundering.

..."

Skønsmanden har i svaret på spørgsmål 5 bekræftet, at jordbundsforholdene på ejendommen var ens i såvel 1976 som i 2002-2006, og anfører:

"...

Ekstrafundering af det konkrete byggeri ville således være nødvendigt uanset byggeriet er opført i 1976 eller 2002-2006.

..."

Skønsmanden blev i spørgsmål 6 bedt om at redegøre for omfanget af den påkrævede ekstrafundering. Hertil svarer skønsmanden:

"...

Den påkrævede ekstrafundering vurderes at udgøre udskiftning af ikke bæredygtig jord med sandfyld i forbindelse med byggeriet.

..."

Det gøres på baggrund af skønsrapporten og sagens øvrige materiale gældende, at det på tilstrækkelig vis er dokumenteret, at normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering. Skønsmanden har således utvetydigt fastslået, at der er behov for ekstrafundering, at der også var det i 1976 og at fundamentet ved prøvegravning B1 og B2 faktisk er ført til 2,2 meter under terræn.

Med de mængder ekstrafundering, som skønsmanden angiver i besvarelse af spørgsmål 6 har skønsmanden i det supplerende syns og skønstema, til spørgsmål 10 anført;

"...

Ekstraomkostninger til ekstrafundering (udskiftning og grundvandssænkning) for det udførte byggeri skønnes i 1975 prisniveau at udgøre overslagsmæssigt kr. 300.000-350.000 excl. moms, fordelt med 300.000 for udskiftning og kr. 50.000 for grundvandssænkning.

..."

Det fremgår af Byggeregnskabet vedlagt som bilag 7, at der er afholdt en udgift på 465.141 kr. til ekstrafundering og jordudskiftning.

Udgiftens størrelse var tillige genstand for syn og skøn, og der er ikke grundlag for at antage, at det i den supplerende syn og skønsrapport anførte ikke skulle være korrekt.

Det bemærkes i øvrigt, at en besvarelse af Skatteministeriets opfordring om en specifikation af de afholdte udgifter ikke ses at være relevant, efter at syns og skønsmanden i sin rapport har redegjort for udgifterne til ekstrafunderingen. Det bemærkes videre, at nedslag i grundværdien, på baggrund af jordens beskaffenhed, fastsættes udfra en vurdering af jorden i ubebygget stand, og det er således ikke et krav, at udgiftens størrelse dokumenteres, ej heller at ekstrafundering er udført. Det afgørende er, om jordbundsforholdene er af en sådan karakter at ekstrafundering er nødvendig. En ubebygget grund vil således kunne tildeles et nedslag for ekstrafundering på lige fod med en bebygget grund.

Det er således tilsvarende irrelevant om byggeriet er opført med kælder, da bebyggelsen er irrelevant for vurderingen af jordbundsforholdene.

...

Landsskatterettens stadfæstelse af de fastsatte grundværdier, som afspejlende kontantværdien af grunden i ubebygget stand ud fra en normal beskaffenhed, beliggenhed og en normal god økonomisk anvendelse i henhold til vurderingslovens § 13, strider således mod denne systematik, idet der ikke er taget hensyn til beskaffenheden af jorden ved skønnet over grundværdierne i genoptagelsesårene - herunder særligt fordi, at hverken vurderingsmyndigheden eller vurderingsankenævnet fandt behovet for ekstrafundering dokumenteret. Det er dette skøn over grundværdien - uden hensyntagen til grundens beskaffenhed - som Landsskatteretten har stadfæstet.

Landsskatterettens skøn over grundværdierne er således foretaget på forkert grundlag, idet der heri ikke er taget hensyn til grundens beskaffenhed. Dermed er der altså grundlag for at tilsidesætte det.

...

Det bestrides, at den fremskrevne udgift til ekstrafundering er af så beskeden en størrelse, at det må have formodningen imod sig, at ekstrafunderingen/jordbundsforholdene har haft nogen nævneværdig indflydelse på grundens handelsværdi.

Der henvises til forliget mellem Skatteministeriet og G2 i Højesteretssagen, HR-sag 287/2012, offentliggjort som SKM2014.65.HR. Sagen vedrørte spørgsmålet om forhøjelse af det indrømmede nedslag for grundens beskaffenhed fra 100.000 kr. til 140.320 kr.

Skatteministeriet fik ved Østre Landsret medhold, herunder i anbringendet om, at G2 ikke havde løftet bevisbyrden for, at forskellen mellem det indrømmede nedslag og ekstrafunderingsudgiften i byggeregnskabet lå uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne. Under sagens behandling i Højesteret, anerkendte Skatteministeriet imidlertid, at udgiften til ekstrafundering udgjorde 140.320 kr., og at nedslaget skulle hjemvises til fornyet opgørelse af Vurderingsmyndigheden. Sagen blev herefter hjemvist til vurderingsmyndigheden til fornyet opgørelse af nedslaget, idet Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert grundlag.

Forskellen på 40.320 kr. udgjorde ca. 2 % af grundværdien på 1.948.224 kr. i 2002.

Retten skal endvidere alene tage stilling til, om jordbundsforholdene på ejendommen er så ringe, at normal udnyttelse af grunden kræver ekstrafundering. I bekræftende fald skal sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden i overensstemmelse med sagsøgerens påstand. Herefter vil det så være op til vurderingsmyndigheden at skønne over nedslagets størrelse.

Under alle omstændigheder kan det ikke afvises, at det har betydning for grundens handelsværdi allerede fordi, der ikke er taget hensyn til beskaffenheden ved den foretagne ansættelse af grundværdierne. Det følger direkte af vurderingslovens § 13, at der skal tages hensyn til grundens beskaffenhed ved grundværdiansættelsen.

Når det ikke kan afvises, at de dokumenterede dårlige jordbundsforhold har haft betydning for grundens handelsværdi skal grundværdiansættelsen hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden. Der henvises til SKM2013.847.ØLR.

I denne sag havde skatteyderen nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skulle anerkende, at grundværdiansættelsen skulle hjemvises til fornyet skøn hos SKAT. Skatteyderen havde ikke påvist, at grundværdien skulle udgøre et bestemt andet beløb, men derimod blot gjort gældende, at ingen af klageinstanserne havde forholdt sig til et bestemt forhold, som skatteyderen mente burde indgå i den skønsmæssige ansættelse af grundværdien, og at skønnet over den ansatte grundværdi derfor hvilede på et fejlagtigt grundlag.

Østre Landsret gav skatteyderen medhold i, at skattemyndighederne havde undladt at inddrage det af skatteyderen nævnte forhold, og at myndighederne havde undladt at begrunde, hvorfor det nævnte forhold ikke var inddraget i skønnet.

På denne baggrund udtalte Østre Landsret, at

"...

Da det herefter ikke kan udelukkes, at ansættelsen af grundværdien for Boligselskabets ejendom bygger på et forkert grundlag, tages hans hjemvisningspåstand til følge.

..."

I landsretssagen var der ikke tale om inddragelse af et lovbestemt hensyn, men alene hensynet til en i vurderingsvejledningen nævnt sammenhæng mellem ejendomsværdi og grundværdi. I nærværende sag, hvor det hensyn, der uden konkret begrundelse ses undladt, ligefrem fremgår af lovens ordlyd, er der så meget desto mere grundlag for at tage sagsøgers påstand til følge.

..."

Skatteministeriet har til støtte for den nedlagte påstand anført følgende:

"...

Sagen drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af sagsøgerens ejendom for vurderingsårene 2002, 2004 og 2006. Spørgsmålet er i den forbindelse nærmere, om sagsøgeren har krav på et nedslag i grundværdien som følge af ejendommens jordbundsforhold, jf. vurderingslovens § 13.

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på sagsøgerens ejendom var af en sådan karakter, at der var et generelt behov for ekstrafundering. Sagsøgeren har endvidere ikke godtgjort, at ansættelsen af ejendommens grundværdi ikke svarer til handelsværdien. Sagsøgeren har derfor ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over grundværdien.

Bevisbyrden for berettigelsen af et krav på nedslag i grundværdien som følge af dårlige jordbundsforhold påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Det gøres således overordnet gældende, at sagsøgeren ikke er berettiget til nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13.

Da der ikke er grundlag for at indrømme nedslag i grundværdien for ekstrafundering, følger det heraf, at der heller ikke er grundlag for at foretage en fornyet behandling af værdiansættelsen.

Ved grundværdien forstås i henhold til vurderingslovens § 13 værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Det følger af vurderingslovens § 13, at der som led i skønsudøvelsen skal tages hensyn til grundens beskaffenhed, og grundværdien skal derfor fastsættes under hensyntagen til eventuelle dårlige jordbundsforhold, jf. herved også Den juridiske vejledning 2015-1, afsnit H.A.3.1, hvor det blandt andet anføres, at:

"...

Grundens værdi skal ansættes ud fra dens beskaffenhed. Ved beskaffenhed tænkes på arealets egnethed. I områder, der er udlagt til bebyggelse, spiller bundforholdene en rolle, især jordens bæreevne.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal, efter gældende kommune-/lokalplanlægning, kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor det ikke er nødvendigt. Grundværdien ansættes med hensyn hertil.

I områder hvor kældre er almindeligt, skal det tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, om etablering af kældre helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I de områder vil den økonomisk gode anvendelse af grunden være at etablere kælder. Grundværdien ansættes derfor ikke lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Har bundforholdene en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse ikke kræver ekstrafundering/pilotering, skal grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering. F.eks. støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

Omfatter grunden skrænter, der er til hinder for hensigtsmæssig placering af bebyggelsen eller har grunden en uhensigtsmæssig form tages der hensyn til det ved værdiansættelsen.

..."

Ansættelsen af grundværdien skal i henhold til vurderingsloven § 6 foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel. Grundværdiansættelsen beror således på et skøn.

Det følger af fast retspraksis, at en tilsidesættelse af myndighedernes skøn over grundværdiansættelsen forudsætter, at grundejeren godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at myndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer dem, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR. Det er kun væsentlige fejl, der fører til en tilsidesættelse af skønnet, jf. bl.a. UfR 2000.1071 H. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår således alene som et element i den samlede værdiansættelse af grunden. Sagsøgeren er derfor ikke automatisk berettiget til et nedslag i grundværdien, blot fordi der eventuelt har været foretaget ekstrafundering, jf. SKM2013.862.HR.

Et nedslag i grundværdiansættelsen som følge af dårlige jordbundsforhold forudsætter grundlæggende, at to betingelser er opfyldt. For det første skal grundejeren godtgøre, at grundens jordbundsforhold var af en sådan beskaffenhed, at der var behov for ekstrafundering. For det andet er det en forudsætning, at ansættelsen af grundværdien ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens § 6.

Ad 1. betingelse

For det første skal grundejeren godtgøre, at grundens jordbundsforhold havde en sådan karakter, at der var behov for ekstrafundering. Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at jordbundsforholdene på sagsøgerens ejendom var af en sådan karakter, at der var et generelt behov for ekstrafundering.

Inden sagsøgeren erhvervede ejendommen, var der den 6. august 1969 udarbejdet en geoteknisk rapport for grunden, jf. bilag 6. I rapporten var det forudsat, at det kommende byggeri på ejendommen omfattede 3-etages boligbebyggelse med sikringskælder mod nord og øst.

Om funderingsforholdene fremgår det af den geotekniske rapport, jf. bilag 6, side 2, at:

"...

Foreløbigt foreslås forudsat dyb direkte fundering, eventuelt brøndfundering, for den kælderløse del.

..."

og

"...

For kælderafsnittene synes det rimeligt at forudsætte fundering i naturligt niveau.

..."

Videre anføres i rapportens afsnit 4:

"...

Direkte udlægning af stuegulvene kræver afrømning af muld, gl. fyld samt eventuelt dynd- og tørvelag, og opfyldning af velkomprimeret sandfyld, mens kældergulvene formentlig kan udlægges direkte.

..."

Det konkluderes herefter i rapportens afsnit 5:

"...

Svarende til ovenstående må der påregnes fundering 2 á 3 m under gulvniveau for den kælderløse bebyggelse og fundering i naturligt niveau for kældrene.

..."

Sagsøgeren har efter overtagelsen af ejendommen opført to boligblokke med i alt 81 beboelseslejligheder. Ifølge BBR-udskrift for ejendommen, jf. bilag A, er der etableret fuld kælder under bygningerne.

Når grundværdien ansættes, skal der forudsættes en økonomisk god anvendelse, jf. herved vurderingslovens § 16. Som anført i SKATs juridiske vejledning 2015-1, afsnit H.A.3.1, er etablering af kælder alene et udtryk for den økonomisk gode anvendelse, hvor dette sker i områder, hvor kældre er almindelige, og hvor kælder etableres som alternativ til ekstrafundering. I denne sag er der imidlertid tale om et tungt etagebyggeri, hvor etablering af kælder er sædvanlig, og hvor behovet for fundering må anses at være et andet, end hvad der er påkrævet ved 1-1 ½ etages huse. Etablering af kælder ville derfor være udtryk for den økonomisk gode anvendelse af grunden.

Som det fremgår af den geotekniske rapport, jf. bilag 6, afsnit 2, 4 og 5, kan kældre funderes i normalt niveau. Der var derfor ikke et generelt behov for ekstrafundering, og der er ikke grundlag for at indrømme sagsøgeren et nedslag i grundværdien, jf. vurderingslovens § 13.

Normalfunderingsniveauet for mindre bygninger er ikke det samme, som for et etagebyggeri, som byggeriet i nærværende sag. Den af sagsøgeren påberåbte SBI-anvisning 231, Fundering af mindre Bygninger fra 2011, finder anvendelse på mindre bygninger med eller uden kælder som opføres i sædvanligt materiale og traditionel udformning, eksempelvis på lav boligbebyggelse, kontor- eller institutionsbyggeri samt lettere huse eller haller til industri og oplagring m.m., jf. indledningen til SBI-anvisning 231 vedrørende fundering af mindre bygninger (bilag B).

I nærværende sag er der tale om et tungt 3-etagers byggeri. Henset til bygningens karakter, hvor kælder er sædvanligt, er det ikke med henvisning til SBI-anvisningen godtgjort, at der har været behov for ekstrafundering.

Den fremlagte geotekniske rapport (bilag 6) godtgør ikke, at jordbundsforholdene på grunden har været af en sådan beskaffenhed, at en normal udnyttelse af grunden ville kræve ekstrafundering, og dermed at grunden ikke kunne bebygges uden foretagelse af ekstrafundering. Et eventuelt behov for at fundere dybere end normalt skyldes ikke jordens beskaffenhed, men derimod det konkrete byggeris udformning, herunder særligt det forhold, at der er tale om et tungt 3-etagers byggeri, og hvor normalfunderingsniveauet er et andet. Der er dermed ikke tale om ekstrafundering.

På baggrund af det i sagen udmeldte syn og skøn er der udarbejdet en syn- og skønserklæring (bilag C) og supplerende syn- og skønserklæring (bilag D).

Skønsmanden har i forbindelse med syn- og skønsforretningen foretaget 5 selvstændige boringer til bestemmelse af terrænkote (TK) og overside bæredygtige lag (OSBL), jf. bilag B.

Til besvarelse af spørgsmål 1 i skønstemaet anfører skønsmanden vedrørende bygning 1 (...1) blandt andet, at der er tale om "en beboelsesejendom udført i 3 etager" og at "Byggeriet er ved besigtigelse konstateret udført uden kælder - dog med 2 trappenedgange (...)". Vedrørende bygning 2 (...2) anfører skønsmanden blandt andet, at der er tale om "en beboelsesejendom udført i 3 etager" og at "Bygningen er ved besigtigelse" konstateret udført med kælder(sikringsrum) under ca. 1/3 af arealet, (...), svarende til godt 1/3 af bygningslængden i halv bredde af bygningen.

I syn- og skønsrapporten anfører skønsmanden til besvarelse af spørgsmål 3 i skønstemaet blandt andet, at "Det er ikke muligt at bestemme afrømningsniveau (AN) for gulve på baggrund af boringer, der efterfølgende er udført udenfor byggeriet." Skønsmanden anfører, at på baggrund af boringerne i bilag 6 skønnes niveauet for AFRN at være lig OSBL.

Ifølge den geotekniske rapport er dybden til overside bæredygtige lag (OSBL) for boring 2, 3 og 4, henholdsvis 1,1 meter, 0,6 meter og 0,5 meter. Ifølge syn- og skønserklæringen er dybden til overside bæredygtige lag (OSBL) for boring 1, 2, 3, 4 og 5 henholdsvis 2,2 meter, 2,2 meter, 1,1 meter, 2,0 meter og 1,8 meter.

Til besvarelse af spørgsmål 4 i skønstemaet anfører skønsmanden blandt andet, at der "med jordbundsforhold, som anført i bilag 6, er/har der været behov for ekstrafundering af det konkrete byggeri." Skønsmanden anfører videre, at "De supplerende boringer, B1-B5, understøtter, at der er udført ekstrafundering med udskiftning af ikke bæredygtig jord med sandfyld i forbindelse med byggeriet." Som tidligere nævnt er normalfunderingsniveauet for mindre bygninger ikke det samme, som for et etagebyggeri, som byggeriet i nærværende sag, og SBI-anvisning 231, Fundering af mindre Bygninger fra 2011, finder som tidligere nævnt ikke anvendelse.

I syn- og skønsrapporten anfører skønsmanden til besvarelse af spørgsmål 7 blandt andet, at "På baggrund heraf er der ikke forskel på den påkrævede ekstrafundering afhængigt af, om der er anlagt kælder under bebyggelsen eller ej." Skønsmanden anfører videre, at "Mængden af udskiftning (tilkørt sandfyld) reduceres dog, svarende til udført volumen af kælder under terræn - dvs. bygherren belønnes for at indrette sit byggeri under hensyntagen til jordbundsforholdene." Det af skønsmanden herom anførte viser, at etablering af kælder ville være udtryk for den økonomisk gode anvendelse af grunden.

Endelig anfører skønsmanden i den supplerende syn- og skønsrapport til besvarelse af spørgsmål 10 i det supplerende skønstema blandt andet, at "Ekstraomkostninger til ekstrafundering (udskiftning og grundvandssænkning) for det udførte byggeri skønnes i 1975 prisniveau at udgøre overslagsmæssigt kr. 300.000 - 350.000 excl+-. moms, fordelt med kr. 300.000 for udskiftning og kr. 50.000 for grundvandssænkning."

Den geotekniske rapport (bilag 6) med dertil hørende boreprofiler og syn- og skønsrapporterne (bilag C og bilag D) viser ikke, at der var et generelt behov for ekstrafundering, der godtgør, at jordbundsforholdene på sagsøgerens ejendom generelt var dårlige.

Syn- og skønserklæringen viser, at skønsmanden forholder sig til funderingen i forhold til det konkrete byggeri, hvor det grundet byggeriets karakter må forudsættes, at der skal funderes dybere. Det i sagen omhandlede byggeri er et tungt 3-etagers byggeri, hvor normalfunderingsniveauet er et andet.

Udgifterne til ekstrafundering og pilotering samt bundundersøgelser udgør i henhold til sagsøgerens egen opgørelse kr. 465.141,72, fordelt med henholdsvis kr. 355.000,- til ekstrafundering, kr. 50.000,- til jordudskiftning og kr. 60.141,72 til merudgifter (bilag 7 og bilag 8).

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse, bilag 1, side 6, at merudgiften skønsmæssigt blev fordelt med 50 % til henholdsvis ekstrafundering og jordudskiftning. På denne baggrund havde sagsøgeren anmodet om nedslag for kr. 385.000,-. Som det fremgår ovenfor, forholder det supplerende syns- og skønstema samt den supplerende syn- og skønsrapport under spørgsmål 10 (bilag D) sig til de opgjorte udgifter forbundet med ekstrafundering.

Byggeregnskabet (bilag 7) dokumenterer ikke, at der har været afholdt udgifter til ekstrafundering, som følge af dårlige jordbundsforhold. Sagsøgeren har henvist til posten under "Ekstrafundering og jordudskiftning", jf. bilag 7, side 2. Udgifterne er ikke dokumenteret i videre omfang. Det bemærkes i den forbindelse, at bilag 7 ikke i sig selv dokumenterer ekstrafunderingsudgifter vedrørende byggeriet. Det er almindelig anerkendt i praksis på skatteområdet, at et revisorpåtegnet regnskab ikke udgør tilstrækkelig dokumentation for en udgift, jf. f.eks. SKM2004.119.ØLR.

I den forbindelse bemærkes, at sagsøgeren ikke har opfyldt Skatteministeriets opfordring om at fremlægge underliggende dokumentation for karakteren af udgifterne vedrørende det udførte arbejde.

Posten "Ekstrafundering og pilotering" i et byggeregnskab kan dække helt eller delvist over arbejder, der efter sin art ikke kan berettige til nedslag i grundværdien i henhold til vurderingsloven, hvilket også illustreres af grundejerens argumentation i SKM2012.350.HR og af SKM2007.782.LSR. Et byggeregnskab er således ikke egnet til at dokumentere, at der er afholdt udgifter, der påvirker grundværdiansættelsen, jf. SKM2012.611.ØLR og SKM2013.177.BR.

Selv hvis det kan lægges til grund, at ejendommens jordbundsforhold generelt var dårlige, indebærer dette imidlertid ikke i sig selv, at sagsøgeren har krav på nedslag i grundværdien.

Ad 2. betingelse:

For det andet er det en forudsætning, at grundens værdi ikke svarer til handelsværdien, jf. vurderingslovens § 6, der fastsættes skønsmæssigt af myndighederne. Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har godtgjort, at ansættelsen af grundværdien ikke svarer til handelsværdien.

Bevisbyrden for, at skønnet kan tilsidesættes, påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren, og denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet, jf. SKM2013.862.HR og SKM2014.78.BR.

Det følger således af SKM2013.862.HR, der var en stadfæstelse af SKM2011.776.VLR, at en grundejer ikke er berettiget til et nedslag i grundværdiansættelsen alene under henvisning til, at der har været foretaget ekstrafundering, jf. tillige eksempelvis SKM2015.112.BR og SKM2014.78.BR, der vil blive medtaget i Skatteministeriets materialesamling (begge domme er anket til landsretten).

Eventuelle foretagne ekstrafunderingsarbejder på en grund bevirker således ikke i sig selv et krav på nedslag i grundværdien.

Den omstændighed, at der måtte være dårlige jordbundsforhold på en ejendom, indgår således alene som et element i den samlede grundværdiansættelse, der skal svare til værdien i "handel og vandel".

Det er ikke godtgjort, at den af skattemyndighederne ansatte grundværdi ikke svarer til værdien i handel og vandel.

Sagsøgeren har ikke tilvejebragt nogen dokumentation for, at den ansatte grundværdi skulle overstige handelsværdien.

Derudover kan en værdiansættelse alene tilsidesættes, hvis der er en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsprisen, jf. eksempelvis UfR 1999.1178 H, hvor der ikke var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens grundværdiansættelse, der afveg 23 % fra den i skønserklæringen opgjorte handelspris.

Såfremt retten måtte finde det godtgjort, at der (i et eller andet omfang) var behov for ekstrafundering på grunden, medfører dette således ikke i sig selv, at skattemyndighedernes skøn over grundværdiansættelsen kan tilsidesættes, da det ikke er godtgjort, at grundens handelsværdi var lavere, end den ansatte som følge af de hævdede ekstrafunderinger.

Under alle omstændigheder kan det ikke føre til, at sagen skal hjemvises til vurderingsmyndighederne.

Det følger af fast retspraksis, at en tilsidesættelse af myndighedernes skøn over grundværdiansættelsen forudsætter, at grundejeren i første række godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at skattemyndighederne er gået uden for rammerne af det skøn, som tilkommer dem, jf. UfR 1999.1178 H og SKM2010.43.VLR.

Dette medfører imidlertid ikke i sig selv, at skattemyndighedernes skøn over grundværdiansættelsen kan tilsidesættes. Det er yderligere en betingelse for en tilsidesættelse af skattemyndighedernes skøn, at det konkrete resultat af skønnet er forkert, jf. således også Højesterets præmisser i UfR 2000.1071 H, hvorefter fejlen skal have haft væsentlig betydning for værdiansættelsen.

Det er sagsøgeren, der bærer bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Det følger af ejendomsvurderingslovens § 13, stk. 1, at ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Det er i den indhentede skønserklæring bl.a. anført, at der er og har været behov for ekstrafundering i forbindelse med opførelsen af de i sagen omhandlede bygninger. Skønsmanden henviser i besvarelsen til definitionen på ekstrafundering i SBI-231.

Det følger indledningsvis af SBI-anvisningen, at den alene tager sigte på mindre bygninger med eller uden kælder, som opføres i sædvanlige materialer og i traditionel udformning, og at det eksempelvis kan være lav boligbebyggelse og lettere huse.

Efter vurderingsvejledningen følger det bl.a., at grundværdien skal fastsættes ud fra grundens beskaffenhed. Såfremt bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden efter kommune- eller lokalplanen kræver ekstrafundering, så vil grundens værdi ofte være mindre end sammenlignelige grunde, hvor sådanne tiltag ikke er nødvendige, hvilket der skal tages højde for ved fastsættelsen ved grundens værdi. Det følger endvidere af vejledningen, at i områder hvor kældre er almindeligt, skal det tages i betragtning ved grundværdiansættelsen, om etablering af kældre helt eller delvist kan indgå som alternativ til ekstrafundering.

I den geotekniske rapport er det bl.a. anført, at kældergulve kan udlægges direkte, mens udlægning af stuegulve kræver udskiftning af organiske aflejringer. Det anføres ikke, i hvilket omfang der skal ske udskiftning, men blot at der foreløbigt foreslås forudsat dyb direkte fundering, eventuelt brøndfundering for den kælderløse del af ejendommen.

Uanset at det må lægges til grund, at boligforeningens ejendom ikke i det hele er opført med kælder, finder retten efter en samlet vurdering af sagens oplysninger, at det ikke er godtgjort, at der har været behov for ekstrafundering af grunden, og at det i givet fald har været udtryk for en i økonomisk god henseende anvendelse af grunden. Herefter og da det ikke i øvrigt er godtgjort, at afgørelsen om, at der ikke gives et afslag i grundværdien, er truffet på et forkert grundlag, er der ikke grundlag for at hjemvise sagen til fornyet behandling.

Skatteministeriet frifindes derfor.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal H1 betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 40.000 kr. til ministeriets udgifter til advokatbistand. Beløbet er fastsat under hensyn til sagens økonomiske værdi og omfang, herunder at der har været afholdt syn og skøn.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

Inden 14 dage skal H1 til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 40.000 kr.