Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - støjhegn

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato22 Jun 2015
Dato for udgivelse08 Jul 2015 09:59
SKM-nummerSKM2015.493.ØLR
MyndighedØstre Landsret
Sagsnummer8. afdeling, B-1194-14
Dokument typeDom
EmneordGrundforbedring, støjvold, hjemvisning
Resumé

Sagen angår, om appellanten i henhold til dagældende § 17 i vurderingsloven har fradragsret for udgifter til etablering af et støjhegn, der skulle etableres ifølge lokalplanen. Støjhegnet er beliggende, dels i skel mellem appellantens ejendom og et offentligt grundareal, dels uden for appellantens ejendom.

Under sagens behandling for landsretten var der udmeldt syn og skøn. Skønsmanden udtalte, at grundens handelsværdi ville være kr. 100.000,- højere med støjhegn end uden.

Landsretten anførte, at støjhegnet i henhold til lokalplanen tjener til støjværn for hele det af lokalplanen omfattede område og ikke blot for de enkelte boliger, og at det omhandlede støjhegn derfor ikke kan sidestilles med hegn, der etableres for at afgrænse en ejendom til naboejendommen eller lignende, og som efter administrativ praksis henregnes til forskelsværdien.

Landsretten fandt endvidere, at etablering af et 2 meter højt hegn må anses for en foranstaltning af materiel karakter. Under henvisning hertil og til skønserklæringen fandtes det godtgjort, at etableringen af støjhegnet udgør en forbedring i vurderingslovens forstand.

Sagen blev herefter hjemvist til SKAT til beløbsmæssig opgørelse af fradragsansættelsen.

Reference(r)

Vurderingsloven § 17 (dagældende)

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-1 H.A.1.4.2

Henvisning

 Den juridiske vejledning 2015-1 H.A.3.3.2


Parter

H1 A.m.b.a.
(Advokat Claus Rosenkilde)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af landsretsdommerne

Henrik Bitsch, Janni Christoffersen og Kåre Mønsted

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 11. april 2014 (BS 10C-910/2013) er anket af H1 A.m.b.a. med påstand som for byretten om, at indstævnte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at støjhegnet markeret på sagens bilag 9 udgør en grundforbedring i vurderingslovens forstand, og at sagen hjemvises til SKAT til beløbsmæssig opgørelse af fradragsansættelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2004.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Der er under sagens behandling for landsretten foretaget syn og skøn vedrørende kontantværdien pr. 1. oktober 2004 af grunden matrikel nr. ...10. Af erklæringen af 24. september 2014 fra ejendomsmægler, valuar VP, G1, fremgår bl.a.:

"...

Spørgsmål 2

Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi pr. m2 for grunden i ubebygget stand under hensyn til dens beskaffenhed, beliggenhed, og erhvervelse til en i økonomisk henseende god anvendelse, ved overdragelse pr. 1. oktober 2004. Besvarelsen ønskes foretaget under forudsætning af, at grunden ikke er byggemodnet og klargjort til bebyggelse - selvom det er tilfældet i 2004 - og uden hensyntagen til den offentlige vurdering. Endvidere bedes besvarelsen foretages under hensyn til, at grunden er udlagt til boligbebyggelse og beliggende i byzone.

Svar

Kr. 8.200.000. Skønsmanden forudsætter herved, at støjvold og støjhegn er etableret.

Spørgsmål 3

Skønsmanden bedes foretage endnu en vurdering af den kontante handelsværdi pr. m2 for grunden under hensyntagen til de samme hensyn om anført under spørgsmål 2, dog således, at besvarelsen ønskes foretaget under forudsætning af, at støjvolden mod ...4 og støjhegnet mod ...5 ikke er etableret - selvom det er tilfældet i 2004.

Svar

Kr. 7.900.000.

Spørgsmål 4

Såfremt der ikke er sammenfald mellem skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 og spørgsmål 3 bedes skønsmanden oplyse og begrunde, hvordan forskellen fordeler sig mellem støjvolden mod ...4 og støjhegnet mod ...5.

Svar

Af differencen på kr. 300.000 vedrører kr. 200.000 støjvolden mod ...4 og kr. 100.000 støjhegnet mod ...5.

Spørgsmål 5

Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og erhvervelse til en i økonomisk henseende god anvendelse ved overdragelse pr. 1. oktober 2004. Værdiansættelsen bedes foretaget alternativt under hensyn til, at støjhegnet mod ...5 er etableret og under hensyn til, at støjhegnet ikke er etableret.

Svar

Kr. 8.200.000, forudsat både støjvold og støjhegn er etableret.

Kr. 8.100.000, forudsat støjvold er etableret, men støjhegn ikke er etableret.

..."

Procedure

Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Appellanten har herudover særligt anført, at den nu foreliggende skønserklæring dokumenterer, at etableringen af støjhegnet har medført en forøgelse af grundens handelsværdi og dermed en forbedring, jf. dagældende vurderingslovs § 17.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det fremgår af lokalplan ...20 § 1, at et af formålene med lokalplanen er, at der skal foretages nødvendig støjafskærmning "for at sikre friarealer såvel som boliger acceptable støjforhold." Det fremgår af lokalplanens § 5.10, der bl.a. gælder for matrikel nr. ...10, at der skal etableres "støjbeskyttelse svarende til en støjskærm" placeret i vejskel langs ...5, herunder uden for ejendommen. Opførelsen af støjhegnet tjener således til støjværn for hele det af lokalplanen omfattede område og ikke blot for de enkelte boliger. Landsretten finder på denne baggrund, at det omhandlede støjhegn ikke kan sidestilles med hegn, der etableres for at afgrænse en ejendom til naboejendommen eller lignende, og som efter administrativ praksis henregnes til forskelsværdien.

Det følger af Højesterets dom i SKM2012.350.HR, at fradrag i grundværdien efter dagældende vurderingslovs § 17 forudsætter "en foranstaltning (ændring) af materiel karakter, der forøger grundens handelsværdi." Landsretten finder, at etablering af et 2 meter højt hegn må anses for en foranstaltning af materiel karakter. Det fremgår af skønsmandens udtalelse herom, at den kontante handelsværdi af ejendommen matr. nr. ...10, ville være 100.000 kr. højere pr. 1. oktober 2004 med støjhegn, end uden støjhegn. Under disse omstændigheder har H1 A.m.b.a godtgjort, at etableringen af støjhegnet udgør en forbedring i vurderingslovens forstand. Det kan ikke føre til et andet resultat, at en mindre del af støjhegnet er beliggende i skellet til matr. nr. ...10. Der gives derfor H1 A.m.b.a. medhold, således at sagen hjemvises til SKAT til beløbsmæssig opgørelse af fradragsansættelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2004.

Skatteministeriet skal betale sagsomkostninger for begge retter til H1 A.m.b.a. med i alt 93.750 kr. Beløbet omfatter 1.250 kr. til retsafgift og 40.000 kr. til udgifter til advokatbistand ekskl. moms samt 52.500 kr. inklusive moms til dækning af udgifterne til syn og skøn.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Indstævnte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at støjhegnet markeret på sagens bilag 9 udgør en grundforbedring i vurderingslovens forstand. Sagen hjemvises til SKAT til beløbsmæssig opgørelse af fradragsansættelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2004.

I sagsomkostninger for begge retter skal Skatteministeriet betale 93.750 kr. til H1 A.m.b.a.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.