Ejendomsvurdering - grundværdi - ekstraordinær genoptagelse - uaktuel anvendelsesmulighed

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato19 May 2015
Dato for udgivelse13 Aug 2015 10:22
SKM-nummerSKM2015.537.BR
MyndighedByret
SagsnummerRetten på Frederiksberg, BS A-1636/2013
Dokument typeDom
EmneordBebyggelsesprocent, frist, myndighedsfejl, objektiv
Resumé

Sagen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt grundejeren i henhold til skatteforvaltningslovens dagældende § 33, stk. 3, havde krav på ekstraordinær genoptagelse af vurderingerne af den omhandlede ejendom for årene 2002-2005.

Landsskatteretten havde afvist grundejerens anmodning om ekstraordinær genoptagelse. Landsskatteretten havde i sin begrundelse bl.a. lagt vægt på, at grundejeren først havde benyttet sin klagemulighed mere end 2 år efter et afslag på en byggetilladelse, der ifølge grundejeren medførte, at han blev opmærksom på, at grundværdien efter hans opfattelse var for høj.

Landsskatteretten havde desuden anført, at der ikke var fremkommet nye oplysninger til sagen, samt at der ved de omhandlede ejendomsvurderinger var taget hensyn til den manglende mulighed for at udnytte den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent på ejendommen.

Byretten fandt, at spørgsmålet om, hvorvidt en ejendomsvurdering skal genoptages ekstraordinært, beror på et forvaltningsretligt skøn. Retten fandt i den forbindelse, at de hensyn, der var indgået i Landsskatterettens afgørelse, var relevante og saglige.

Derudover fandt retten, at der ved bevisførelsen ikke var fremkommet nye faktiske oplysninger eller oplysning om omstændigheder i øvrigt, herunder vedrørende objektive fejl eller myndighedsfejl, som gav grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)

Skatteforvaltningsloven § 33, stk. 3 (dagældende)

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-1 A.A.8.4.3

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Østre Landsret

 


Parter

A
(Advokat Martin K. Jensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Anne Larsson)

Afsagt af byretsdommer

P. G. Jensen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt SKAT skal tilpligtes at forelægge en anmodning fra sagsøgeren om ændring af ejendomsvurderingerne for 2002, 2003 og 2005 vedrørende ejendommen beliggende ...1 for Skatterådet, jf. skatteforvaltningslovens dagældende § 33, stk. 3.

Sagsøgeren har nedlagt påstand om, at sagsøgte tilpligtes at genoptage ejendomsvurderingerne for 2002, 2003 og 2005 for ejendommen beliggende matr.nr.-1, ...1, ejd. nr. ... .

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for påstanden:

"...

Omdrejningspunktet for nærværende sag er, hvorvidt SKAT skal tilpligtes at forelægge anmodningen om ændring af grundværdien for Skatterådet, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3.

Efter bestemmelsen kan Skatterådet efter forelæggelse/indstilling fra Told-og Skatteforvaltningen ekstraordinært ændre en ejendomsvurdering efter udløbet af fristerne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2.

I Juridisk Vejledning 2014, afsnit A A.8.4.3 hedder det bl.a.:

"...

Skatterådet kan efter indstilling fra SKAT foretage eller ændre en vurdering efter udløbet af fristerne for ordinær genoptagelse. Se SFL § 33, stk. 3.

En klageberettiget kan anmode SKAT om at indstille til Skatterådet, at en vurdering genoptages ekstraordinært med henvisning til SFL § 33, stk. 3. Det beror dog udelukkende på et forvaltningsretligt skøn, om SKAT skal forelægge spørgsmålet for Skatterådet. Det er ikke noget retskrav for ejerne. Det har Landsskatteretten direkte udtalt i en begrundelse. Se SKM2008.879.LSR.

Loven opstiller ikke betingelser for, i hvilke tilfælde der kan genoptages ekstraordinært. Praksis på området bygger derfor dels på lovforarbejder, dels på Skatterådets tilkendegivelser.

Bestemmelsen er en videreførelse af den tidligere skattestyrelseslovs § 19, stk. 1. Lovmotiverne til denne bestemmelse henviser til den praksis, der blev fulgt af Ligningsrådet. Der findes også et ældre cirkulære, der knytter sig til den tidligere bestemmelse (cirk 1996 76 (TSCirk 1996. 8)).

..."

Der fremgår bl.a. følgende retningslinjer af cirkulæret:

"...

Efter indstilling fra Told- og Skattestyrelsen kan Ligningsrådet optage vurderinger til påkendelse og kan foretage ændringer deri (revisioner). Revisionsbeføjelsen udøves som led i tilsynet med, at vurdering af fast ejendom sker på behørig og ensartet måde over hele landet, jf. skattestyrelseslovens § 12, stk. 1. Revisioner adskiller sig fra behandling af klager og begæringer om genoptagelser, jf. ovenfor punkt 2 og 3, ved at være iværksat på den tilsynsførende myndigheds foranledning. Revision forudsætter i almindelighed, at der foreligger væsentlige fejl eller afvigelser.

...

Der skal være vægtige grunde til genoptagelsen. Det kan være tilfældet, hvis ejeren har været afskåret fra at klage tidligere fx. på grund af undskyldelig uvidenhed om fejlen, manglende mulighed for at gennemskue fejlen eller ejer har været vildledt, så han ikke har benyttet sin klagemulighed til tiden.

Ved bedømmelsen af, hvilke sager, der skal forelægges for Skatterådet, foretager SKAT en samlet individuel vurdering af forholdene, hvilket er bekræftet i dommen SKM2014.91.BR, hvor det i præmisserne fastslås, at retten kan tiltræde SKATs restriktive fortolkning af SFL § 33, stk. 3, således at der skal foreligge vægtige grunde, ligesom ekstraordinær genoptagelse er betinget af, at der foretages en samlet vurdering af sagens individuelle forhold. Disse betingelser var ikke opfyldt. Ved SKATs praksis lægges der blandt andet vægt på, om der er tale om objektive fejl i vurderingerne og/eller myndighedsfejl, at ændringerne er væsentlige og/eller der foreligger særlige omstændigheder i øvrigt. I sagen SKM2014.328.SR blev det lagt til grund, at ejeren af ejendommen B, der oprindelig havde fået medhold i nedsættelse, havde repræsenteret ejer af ejendom A på samme vej, hvorfor A blev ekstraordinært nedsat.

Som eksempler på objektive fejl eller myndighedsfejl kan nævnes forkert opmålte arealer, manglende strandbeskyttelsesnotering, bygninger der ikke er medtaget, eller der er medtaget for mange bygninger og byggeretter.

...

Der kan forekomme tilfælde, hvor fejlen ved vurderingen ikke beror på objektive fejl eller myndighedsfejl, men vedrører vurderingsskønnet. Som eksempel kan nævnes, at der er anlagt et forkert niveau for en større eller mindre gruppe af ejendomme eller en fejlagtig bedømmelse af individuelle forhold.

Der kan ikke gives noget eksakt mål for, hvornår en ændring er væsentlig. Hvor det drejer sig om objektive fejl/myndighedsfejl, vil ændringer på mindre end 10-15 % af vurderingen som oftest blive betragtet som uvæsentlige. I forbindelse med vurderingsskønnet må der forventes ændringer på mindst 30-35 %, før de betragtes som væsentlige. I væsentlighedskriteriet indgår ikke alene beløbsmæssige ændringer. Er der behov for ændring af et større antal ejendomme, vil dette i sig selv kunne betragtes som væsentligt. Det forekommer for eksempel, når alle eller de fleste af ejendommene i en hel udstykning ændres.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at beløbsmæssig væsentlighed ikke kan stå alene som begrundelse for ekstraordinær genoptagelse. Der kan dog henvises til SKM2013.803.SR, hvor Skatterådet nedsatte vurderingen angående en forretningsejendom, der var vurderet 41 % højere end Landsskatterettens vurdering for de efterfølgende år...

...

I en nyere afgørelse har LSR fastslået, at man var enig i, at der var tale om beløbsmæssig væsentlighed, men her var det ikke alene tilstrækkeligt grundlag for ekstraordinær genoptagelse. I den pågældende sag havde ejer, men ikke vurderingsmyndigheden, haft kendskab til de forhold, der kunne begrunde ændring, siden 1991 og kendt til at forholdene kunne begrunde ændring. Alligevel havde man først anmodet om genoptagelse i 2005 og fremsendt dokumentation for ændringsbehovet i 2008. LSR lagde også vægt på, at der ikke have været myndighedsfejl ved den oprindelige ansættelse. LSR stadfæstede derfor SKATs afvisning. Se SKM2010.754.LSR. (mine markeringer).

..."

I nærværende sag er der givet tilladelse af Kommunen til at opføre et parcelhus i år 1924 med et boligareal på 102 m2, og der er givet tilladelse til at opføre en tilbygning i år 1931 på 34 m2, så det samlede areal udgør 136 m2, jf. BBR meddelelserne. I forbindelse med ændringen af kommuneplanen i år 1977 er grundejere med grunde anvendt til parcelhusbyggeri kommet i klemme, da byggeprocenten blev hævet til 110.

Byggeret jfr. kommuneplan 1977, 469 m2 110 pct.

515 m2

Udnyttet byggeret

136 m2

Uudnyttet byggeret

379 m2

(73 pct.)

Som det fremgår af faktum, er der i nærværende sag tale en ejendom, der har en bebyggelsesprocent på 110 pct., jf. Byplan nr. ... For området mellem ...2, ...3, ...4 m.m. (bilag E).

Som følge af reglerne i byggeregulativerne er denne bebyggelsesprocent imidlertid uopnåelig. Det bemærkes i den forbindelse, at der er i nærværende sag er tale om en smal grund, jf. matrikelkort (bilag 1), hvor grundarealet uden tilhørende vej alene udgør 339 m2. Uden det tilhørende vejareal udgør bredden af grundarealet ca. 13 meter. Skal der opføres en ejendom på grunden i mere end et plan, gælder et afstandskrav på 3,5 meter til såvel naboskel til ejendommen beliggende ...5 samt et afstandskrav på 3,5 meter til vejarealet. Dette indebærer, at en ny ejendom ikke må være mere end 6 meter bred, og at bygningen således skal være ca. 13,5 meter lang for at nå et grundareal på f.eks. 80 m2, hvilket er fjernt fra en bebyggelsesprocent på 110. For at øge bebyggelsesprocenten er det således nødvendigt, at bygge i flere plan. Ifølge byggeregulativerne skal bygningernes placering sikre at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og nabogrund. Endvidere må bebyggelsens højde og placering ikke i væsentlig grad forringe lysforhold og medføre indbliksgener for anden bebyggelse og friarealer på samme grund samt nabobebyggelsen og dennes friarealer.

For så vidt angår de forvaltningsretlige skøn, gøres det gældende, at de pågældende skøn alene kan udøves vedrørende værdiansættelsen af ejendomme, grunde samt byggeretter. Der er ikke nogen mulighed for at foretage forvaltningsretlige skøn for så vidt angår grundstørrelser og størrelsen af opførte bygninger, der kan opmåles præcist.

Med afsæt i grundarealets smalle form og beskedne størrelse, jf. matrikelkort (bilag 2), er der ingen udsigt til, at der vil kunne bygges i fulde plan på den bagerste del af grunden, da dette vil medføre skygge- og indbliksgener for naboejendommen, matr.nr.-2. Under iagttagelse af byggeregulativerne er der heller ingen udsigt til, at der vil kunne bygges mere end to plan på den forreste del af grunden, idet en højere bygning ligeledes ville indebære skygge- og indbliksgener på nabogrunden.

At de nævnte restriktioner i byggeregulativet rent faktisk vil finde anvendelse, sandsynliggøres af Kommunens afslag på byggetilladelse af den 18. februar 2009 (bilag 5), hvori der gives afslag på en ansøgning om opførelse af en ejendom i 3 etager med 3 beboelsesejendomme, en tagterrasse samt en parkeringskælder. I afgørelsen hedder det bl.a.:

"...

Det er vores vurdering, at det ansøgte byggeri i 3 etager samt tagterrasse, placeret i skel mod matr.nr.-3 og ca. 3 m fra henholdsvis matr.nr.-2 og det eksisterende enfamiliehus på grunden, vil medfører væsentlige indbliksgener til begge naboejendomme og til eksisterende enfamiliehus, grundet vinduers og altaners placering og den korte afstand mellem bygningerne.

Det ansøgte byggeri vil også medføre skygge- og indbliksgener til naboejendommens friarealer mod matr.nr.-2 mod nord/vest og til eksisterende enfamiliehus bygningens højde og placering og den korte afstand mellem bygningerne.

..."

Sagsøgte har gjort gældende, at det konkrete afslag på byggeansøgningen ikke indebærer, at der for ejendommen gælder særlige begrænsninger i byggemulighederne, og at det ikke på baggrund af afslaget kan konkluderes, at der ikke vil kunne gives tilladelse til andet byggeri på ejendommen.

Det bestrides ikke, at der er tale om et afslag på en konkret ansøgning. Afgørelsen angiver imidlertid hvilke regler og hensyn, som ligger til grund for afslaget, og når disse forhold sammenholdes med grundarealets form, størrelse samt de omkringliggende ejendomme, herunder bygningernes placering på disse, lader det sig ikke gøre, at bygge i mere end to plan på den forreste del af grunden og i et plan på den bagerste del af grunden. Sagsøgte ses ikke at forholde sig til grundarealets konkrete form, størrelse mv., der er baggrunden for, at bestemmelserne i boligregulativet for nærværende ejendom indebærer en generel forhindring i forhold til at kunne udnytte bebyggelsesprocenten på 110 pct. Det er i dette lys, at sagsøgte er opfordret til at redegøre for, hvorledes der kan opføres en bygning på ejendommen, der overstiger en bebyggelsesprocent på 40, som iagttager byggereglementets regler. Opfordringen er dog ikke imødekommet. Dette bør medføre skadevirkning for sagsøgte, jf. RPL § 344, stk. 2, hvorved særligt bemærkes, at forskellen i forhold til værdinedslag ydet for sammenlignelige naboejendomme er væsentlig, hvortil kommer, at SKAT ikke har været i stand til at redegøre for det konkret indrømmede værdinedslag på kun 23 pct., jf. nedenfor.

I processkrift C har sagsøgte gjort gældende, at sagsøgeren fortsat ikke har godtgjort, at der skal ske ekstraordinær genoptagelse efter den daggældende bestemmelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3. Det er i den forbindelse bemærket, at der på ejendommen beliggende ...6, der er beliggende overfor den i sagen omhandlede ejendom, i de omhandlede vurderingsår ikke er indrømmet noget nedslag i grundværdien, jf. fremlagte bilag F.

Ejendommen beliggende ...6 er imidlertid ikke et en- eller tofamiliehus, men en etageejendom i tre plan med mindst fire selvstændige lejligheder, jf. opslag på ois.dk (bilag 12), BBR-oplysninger på ejendommen (bilag 13) og billede fra Google Maps (bilag 14). Da grunden er på 409 m2 og der ifølge BBR-oplysningerne er et boligareal på 306 m2 og et erhvervsareal på 60 m2, er byggeretten udnyttet med 89 pct., hvilket er forklaring på, at der ikke er indrømmet nedslag i grundværdien. Sagsøgtes henvisning til vurderingen for ejendommen beliggende ...6 understreger således blot, at der ikke skal gives nedslag i de tilfælde, hvor en høj bebyggelsesprocent har kunnet udnyttes, og at der omvendt skal gives nedslag i de tilfælde, hvor byggeretten af retlige årsager ikke kan udnyttes.

Af ejendomsvurderingen 2009 for ejendommen beliggende ...7 (bilag 7), ejendomsvurderingen 2010 for ...8 (bilag 8) og ejendomsvurderingen 2010 for ...9 fremgår det, at der er givet værdinedslag på henholdsvis på 51 pct., 41 pct. og 59 pct. I forhold til ejendommen i nærværende sag er værdinedslagene reelt større, når der henses til, at de nævnte ejendomme ikke har store tilhørende vejarealer. Herudover kan der henvises til de bilag, der er vedlagt sagsøgers processkrift I af den 1. maj 2014.

SKAT har således i strid med vurderingsloven og det forvaltningsretlige lighedsprincip undladt at foretage en ensartet vurdering af ejendommene i samme område. At der er tale om en vilkårlig fastsættelse af nedslaget følger desuden af, at SKAT ikke har været i stand til at redegøre for nedslaget på 23 pct. Sammenholdt med grundværdier for sammenlignelige ejendomme i nærområdet, er der indrømmet nedslag i grundværdien på op til 65 pct., mens der alene er indrømmet et nedsalg på 23 pct. på sagsøgers ejendom. Med afsæt i det forvaltningsretlige lighedsprincip, gøres det gældende, at sagen også under dette hensyn skal forelægges for Skatterådet. Dette gælder ikke mindst i lyset af, at SKAT ikke er i stand til at redegøre for/begrunde sin skønsudøvelse.

I Landsskatterettens kendelse af 12. maj 1987 (bilag 12) havde klageren påstået nedsættelse af grundværdien. Sagen angik en ejendom med et areal på 630 m2, hvoraf 45 m2 var omfattet af en tinglyst vejdeklaration, hvorefter arealet kunne forlanges afstået vederlagsfrit til vejudvidelse. Grunden var bebygget med et enfamiliehus med et bebygget areal på 76 m2 i to etager med et samlet areal på 138 m2 samt et kælderareal på 76 m2. Ejendommen var som ejendommen i nærværende sag omfattet af Kommunens byplanvedtægt nr. ..., tinglyst den 15. november 1977, hvorefter der kun måtte opføres etagebebyggelse i højst 4 etager, ligesom den maksimale bebyggelsesprocent udgjorde 110 pct. Som følge af de stærkt begrænsede byggemuligheder, der i Kommunen er udlagt til etagebebyggelse, havde skyldrådet givet et nedslag på 350 kr. pr. m2 vurderet grundareal. Klageren protesterede mod denne ansættelse under hensyn til grundens form, størrelse og bygningsreglementets bestemmelser om højde, afstand til naboskel mv. Landsskatteretten bemærkede bl.a., at grundværdien i medfør af bestemmelserne i vurderingslovens § 13 udgør grundens værdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, samt at der ved ansættelsen skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byder af offentligretlig karakter. Landsskatteretten fandt herefter i overensstemmelse med klagerens påstand, at grundens retlige udnyttelsesmulighed på vurderingstidspunktet måtte fastsættes som for andre i samme område beliggende grunde, der kun kunne udnyttes til parcelhusbebyggelse.

Landsskatterettens kendelse bekræfter således, at der ved ansættelse af ejendomsvurderingen skal tages hensyn til byrder af offentligretlig karakter, og at en bebyggelsesprocent på 110 ikke tillægges betydning, såfremt denne under hensyn til de retlige udnyttelsesmuligheder er illusorisk. Samtidig dokumenterer afgørelsen, at sagsøgte er gjort bekendt med at byggeprocenterne i området er illusoriske for de almindelige enfamiliehuse.

Om nyere praksis kan der henvises til SKM2014.595.SR og SKM2014.725.SR:

"...

I SKM2014.595.SR var der anmodet om ekstraordinær genoptagelse af grundværdien for en ejendom omfattet af såvel en særskilt ramme i kommuneplanen som en byplanvedtægt (lokalplan). Ejendommens grundværdi var ansat efter etagemeterprincippet. Kommuneplanrammen gav mulighed for en højere bebyggelsesprocent end byplanvedtægten. Den højere bebyggelsesprocent var lagt til grund ved grundværdiansættelsen. Skatterådet nedsatte grundværdien, idet en byplanvedtægt mere konkret fastsatte bebyggelsens maksimale omfang end en kommuneplans rammebestemmelse.

I SKM2014.725.SR havde vurderingsmyndigheden ved ansættelsen af grundværdien på en større beboelsesejendom anvendt etagemeterprincippet, og der var taget udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 50. Kommuneplanen havde en bebyggelsesprocent på 55 med mulighed for under nogle forudsætninger at bebygge med op til 70 pct. i 4 etager, men byplanvedtægten gav alene mulighed for at bebygge grunden med 38 pct. og kun i 3 etager. Skatterådet anførte, at byplanvedtægten har, fordi det er den konkrete offentligretlige regulering af en ejendoms anvendelsesmulighed, forrang for kommuneplanrammen. Det var derfor en objektiv fejl, der kan tilskrives vurderingsmyndigheden, at der er anvendt en for høj bebyggelsesprocent og dermed ansat en for høj grundværdi. Skatterådet genoptog ekstraordinært ansættelsen og nedsatte grundværdien i 2008 fra 40.674.200 kr. til 30.912.400 kr. Der skete tilsvarende en ændring af værdien i basisåret (2003).

..."

Afgørelserne understreger, at der ved fastsættelse af grundværdien skal tages hensyn til de reelle retlige muligheder for at udnytte en bebyggelsesprocent, og at manglende iagttagelse heraf er udtryk for objektive fejl.

Som anført ovenfor følger det af de administrative anvisninger, at der skal være vægtige grunde til genoptagelsen. I Juridisk Vejledning 2014-2, afsnit A A.8.4.3 er der givet eksempler på vægtige grunde. F.eks. hvis ejeren har været afskåret fra at klage tidligere på grund af undskyldelig uvidenhed om fejlen, manglende mulighed for at gennemskue fejlen eller ejer har været vildledt, så han ikke har benyttet sin klagemulighed til tiden.

I nærværende sag har sagsøger først observeret, at der foreligger en væsentlig fejl i opgørelsen af grundskylden på det tidspunkt, hvor han konstaterer, at det rent faktisk ikke er muligt at udnytte den bebyggelsesgrad, der er lagt til grund ved opgørelse af grundskylden. Sagsøger har derfor ikke på et tidligere tidspunkt kunnet gennemskue, at grundværdien er ansat på et fejlagtigt grundlag.

Anvendelsen af ordet "gennemskue" i juridisk vejledning må netop antages at tage sigte på tilfælde som disse, idet det ikke kan forventes, at en almindelig borger skal kunne gennemskue, at en byggeprocent i lokalplanen er illusorisk, før der ønskes gennemført byggeri på ejendommen. At sagsøger ikke har kunnet gennemskue, at byggeprocenten ikke har kunnet udnyttes, understøttes af, at der er indsendt byggeansøgning til kommunen. Dette havde været unødvendigt, såfremt han var bekendt med, at byggeprocenten reelt ikke kunne udnyttes.

Herudover har det aldrig fremgået af vurderingerne, at der var indrømmet et nedslag for uaktuel anvendelse, men derimod blot anført "værdinedslag i øvrigt". Konkret var sagsøger (med god grund) i den vildfarelse, at der var tale om nedslag for vej og/eller at nedslaget på 23 % var generelt for tilsvarende bygninger i vurderingskredsen. Herudover fremgår det, at SKAT ikke selv er i stand til at redegøre for nedslaget.

Det gøres derfor gældende, at sagsøger opfylder de kriterier, der ligger bag de "vægtige grunde", som ifølge de administrative anvisninger skal til, for at genoptagelsen skal forelægges Skatterådet.

Det er naturligt, at et afslag på en byggeansøgning giver anledning til at undersøge alternativer. Disse overvejelser og undersøgelser er pågået i de efterfølgende ca. halvandet år, hvorved sagsøger konstaterer, at byggeprocenten på 110 under hensyn til grundens størrelse, form, afstandskrav til naboejendomme, byggelinjer, skygge og indbliks gener er illusorisk.

Konkret har sagsøger efterfølgende undersøgt om byggeprojektet kunne modificeres, så betingelserne i byggeregulativerne kunne opfyldes, dels om det ville være muligt at opnå en bedre udnyttelse af byggeretten ved at nedrive de eksisterende gamle bygninger og opføre en ny større etageejendom. Konklusionen af disse undersøgelser har vist, at der maksimalt kan opføres et byggeri på ca. 245 m2 i 2 etager, såfremt reglerne i byggeregulativerne skal overholdes, og at 50 % af dette areal skal placeres i tagetage med skrå vinduer for at undgå skygge og indbliks gener for naboejendommen. I forlængelse af denne konstatering anmoder sagsøger om ekstraordinær genoptagelse, hvorfor anmodning må anses for rettidig.

Som anført i de administrative anvisninger, skal der foretages en samlet vurdering, hvor der henses til de individuelle forhold for den pågældende ejendom. Under hensyn til 1) ejendommens beliggenhed, herunder området, at ejendommen omgives af etageejendomme og at der er tale om en hjørnegrund, 2) form, 3) størrelse, 4) vejens andel af grunden mv. sammenholdt med, at der foreligger afgørelser om væsentligt højere nedsættelser i samme område, hvilket sagsøgte må have været bekendt med, ses de individuelle forhold klart at tale for en forelæggelse for Skatterådet.

I forlængelse heraf kan der henvises til Juridisk Vejledning 2014, afsnit A A.8.4.3, hvor der refereres til en kendelse fra Landsskatteretten, hvor ejeren, men ikke vurderingsmyndigheden, havde haft kendskab til de forhold, der kunne begrunde ændring. I nærværende sag er det omvendt, idet sagsøgte (i modsætning til sagsøger) har haft kendskab til afgørelser vedrørende ejendomme i samme område, hvor grundværdien er nedsat markant mere end tilfældet er for ejendommen i nærværende sag, herunder kendelsen fra Landsskatteretten af 12. maj 1987 (bilag 12), som sagsøger først modtog fra en anden grundejer i området i april 2014. Det er i øvrigt sagsøgers opfattelse, at det er denne kendelse, som har medført, at SKAT har givet nedslag til ejendommene i området fra år 1986, og at SKAT er bekendt hermed.

Tilbage står om nedsættelsen er væsentlig. Det gøres gældende, at nedslaget bør forhøjes fra 23 pct. til et sted mellem 50 pct. og 71 pct. og altså en nedsættelse på mere end det dobbelte. Da anmodningen om ekstraordinær genoptagelse samtidig angår flere år, ses betingelsen om væsentlighed også under hensyn hertil at være opfyldt.

Efter at sagsøger havde indgivet anmodning om ekstraordinær genoptagelse i april 2011, er der i øvrigt fremkommet nye oplysninger af væsentlig betydning for sagen fra SKAT, idet det er blevet oplyst, at nedslaget på 23 % er givet siden år 1986 for såkaldt uaktuel anvendelsesmulighed. Landsskatteretten har ikke i sin kendelse af 30. april 2012 taget hensyn hertil.

Ved processkrift C har sagsøgte bemærket, at sagsøger ikke har påklaget grundværdiansættelsen for indkomstårene 2007 - 2009. Grundværdien for bl.a. de pågældende indkomstår er imidlertid påklaget, jf. kvitteringsskrivelse fra Vurderingsankenævnet af den 26. oktober 2012 (bilag 15). Uanset sagsøger var stillet en afgørelse i udsigt i løbet af 2013, har han hverken hørt eller modtaget noget fra Vurderingsankenævnet siden kvitteringsskrivelsen.

..."

Sagsøgte har i sit påstandsdokument til støtte for påstanden anført følgende:

"...

Det gøres overordnet gældende, at sagsøgeren ikke har krav på ekstraordinær genoptagelse i henhold til skatteforvaltningslovens dagældende § 33, stk. 3.

I skatteforvaltningslovens dagældende § 33, stk. 3, der angår genoptagelse udenfor den ordinære genoptagelsesfrist, fastslås følgende:

"...

Stk.3. Skatterådet kan efter forelæggelse af told- og skatteforvaltningen, jf. § 2, stk. 2, foretage eller ændre en vurdering af en fast ejendom efter udløbet af fristerne i stk. 1 og 2. Skatterådet kan bestemme, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunal ejendomsskat.

..."

Bestemmelsen er en videreførelse af den tidligere § 19, stk. 1, i skattestyrelsesloven.

Bedømmelsen af, om der skal ske ekstraordinær genoptagelse beror på et forvaltningsretligt skøn, jf. SKM 2006.142 H [SKM2006.49.HR red. SKAT]. Ejendommens ejer har ikke et retskrav på genoptagelse.

I Den Juridiske Vejledning 2015-1, afsnit A A.8.4.3, vedrørende de før 1. januar 2013 gældende regler, fremgår bl.a. følgende om ekstraordinær genoptagelse:

"...

Der skal være vægtige grunde til genoptagelsen. Det kan være tilfældet, hvis ejeren har været afskåret fra at klage tidligere fx. på grund af undskyldelig uvidenhed om fejlen, manglende mulighed for at gennemskue fejlen eller ejer har været vildledt, så han ikke har benyttet sin klagemulighed til tiden.

Ved bedømmelsen af, hvilke sager, der skal forelægges for Skatterådet, foretager SKAT en samlet individuel vurdering af forholdene, hvilket er bekræftet i dommen SKM2014.91.BR, hvor det i præmisserne fastslås, at retten kan tiltræde SKATs restriktive fortolkning af SFL § 33, stk. 3, således at der skal foreligge vægtige grunde, ligesom ekstraordinær genoptagelse er betinget af, at der foretages en samlet vurdering af sagens individuelle forhold. Disse betingelser var ikke opfyldt. Dommen er anket til Østre Landsret.

Ved SKATs praksis lægges der blandt andet vægt på, om der er tale om objektive fejl i vurderingerne og/eller myndighedsfejl, at ændringerne er væsentlige og/eller der foreligger særlige omstændigheder i øvrigt. I sagen SKM2014.328.SR blev det lagt til grund, at ejeren af ejendommen B, der oprindelig havde fået medhold i nedsættelse, havde repræsenteret ejer af ejendom A på samme vej, hvorfor A blev ekstraordinært nedsat.

I SKM2013.738.SR havde SKAT, ved en omberegning, anvendt en forkert områdepris, hvilket betød, at grundlaget for den kommunale grundskyld havde været for højt. Skatterådet fandt, at der i den konkrete sag var tale om en så væsentlig fejl, at den omberegnede grundværdi blev genoptaget og ændret.

Som eksempler på objektive fejl eller myndighedsfejl kan nævnes forkert opmålte arealer, manglende strandbeskyttelsesnotering, bygninger der ikke er medtaget, eller der er medtaget for mange bygninger og byggeretter.

...

Der kan ikke gives noget eksakt mål for, hvornår en ændring er væsentlig. Hvor det drejer sig om objektive fejl/myndighedsfejl, vil ændringer på mindre end 10-15 % af vurderingen som oftest blive betragtet som uvæsentlige. I forbindelse med vurderingsskønnet må der forventes ændringer på mindst 30-35 %, før de betragtes som væsentlige. I væsentlighedskriteriet indgår ikke alene beløbsmæssige ændringer. Er der behov for ændring af et større antal ejendomme, vil dette i sig selv kunne betragtes som væsentligt. Det forekommer for eksempel, når alle eller de fleste af ejendommene i en hel udstykning ændres.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at beløbsmæssig væsentlighed ikke kan stå alene som begrundelse for ekstraordinær genoptagelse.

..."

Det gøres gældende, at Landsskatterettens afgørelse om ikke at imødekomme genoptagelsesanmodningen er baseret på relevante og saglige hensyn, og at der derfor ikke er grundlag for at tilsidesætte afgørelsen. Der er ikke tale om objektive fejl ved de ældre vurderinger, og der foreligger heller ikke en væsentlig afvigelse.

Den omhandlede ejendom er siden 1986 indrømmet et skønsmæssigt nedslag i grundværdien på ca. 23 %, som følge af den manglende mulighed for at udnytte den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent på 110 på ejendommen. Sagsøgeren har anført, at det meddelte nedslag i grundværdien på 23 % er for lavt. Sagsøgeren har imidlertid ikke godtgjort, at grundværdiansættelsen på ejendommen er for høj.

Det forhold, at det konkrete byggeprojekt, som sagsøgeren har ansøgt om tilladelse til med opførelse af en etageejendom i 3 etager med 3 beboelseslejligheder, en tagterrasse samt parkeringskælder, ikke fandtes at iagttage bygningsreglementets regler om placering, højde, skygge og indblik, medfører ikke, at der for ejendommen gælder særlige begrænsninger i byggemulighederne, der muligt kunne berettige til yderligere nedslag i grundværdien.

Sagsøgeren fremsatte desuden først begæringen om ekstraordinær genoptagelse den 1. april 2011, hvori han anførte, at han, i forbindelse med Kommunens afslag (bilag 5) på hans anmodning om byggetilladelse, havde konstateret, at grundlaget for ejendomsvurderingen var fejlagtigt. Kommunens afslag på ansøgning om byggetilladelse er meddelt allerede den 18. februar 2009. Sagsøgerens anmodning om genoptagelse er således fremsat mere end to år efter det tidspunkt, hvor han ifølge hans egen forklaring konstaterede, at grundlaget for ejendomsvurderingen var fejlagtigt.

Det bestrides - som anført af sagsøgeren - at konklusionen i Kommunens afslag på byggeansøgning (bilag 5), skulle være, at det ikke under nogen omstændigheder ville være muligt at opføre det pågældende byggeri, selv om dette blev placeret et andet sted på grunden eller blev reduceret. Det bestrides endvidere, at det af afslaget, jf. bilag 5, fremgår, at det er udelukket, at der kan opnås tilladelse til byggeri i mere end 2 plan, ligesom der ikke kan opføres byggeri i mere end stueplan.

Af Kommunens brev af 13. september 2007 (bilag C) fremgår det tværtimod, at ejendommen er pålagt byggeindskrænkninger ved byplan nr. ... . Det følger endvidere, at ejendommen i henhold til disse bestemmelser er beliggende i et område fastlagt til beboelse, og der må kun opføres etagebebyggelse i højst 4 etager. Som det fremgår af bilag 5, side 1, skal bestemmelser om placering, højde, skygge og indblik vurderes efter de bebyggelsesregulerende bestemmelser i det dagældende bygningsreglement, BR 08. Det fremgår af BR08, punkt 1.1, stk. 1, at det gælder for alt byggeri, med mindre andet er bestemt i kapitel 1.2.

Skatteministeriet bemærker, at det af Kommunens afslag på byggeansøgning (bilag 5) fremgår, at der alene er taget stilling til ansøgningen om opførelse af det konkrete byggeri. Det kan således ikke på baggrund af afslaget, jf. bilag 5, konkluderes, at der ikke vil kunne gives tilladelse til andre byggerier på ejendommen. Sagsøgeren har således ikke med henvisning til afslaget, jf. bilag 5 godtgjort, at der foreligger fejl, eller at grundværdien på den omhandlede ejendom er for høj.

Det bestrides endvidere, at det skulle på en fejl, når vejarealet på den i sagen omhandlede ejendom indgår i vurderingen af grundværdien.

Den i sagen omhandlede ejendom består af én matrikel (matr.nr.-1) på i alt 469 m2, hvoraf vejarealet udgør 130 m2. Vejarealet er et deklarationsareal, som er en del af matriklen og derfor indgår i beregningen af det maksimalt tilladte etageareal. Det er således korrekt, når vejarealet på 130 m2 i nærværende sag indgår i beregningen af grundværdien.

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand desuden påberåbt sig vurderingerne for en række ejendomme i området. De påberåbte vurderinger medfører imidlertid ikke, at sagsøgeren har dokumenteret, at grundværdiansættelsen for den i sagen omhandlede ejendom er for høj.

Efter vurderingslovens § 13, stk. 1, forstås ved grundværdien værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.

Af vurderingslovens § 13, stk. 2, fremgår det, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Sagsøgeren har bl.a. påberåbt sig Landsskatterettens kendelse af 12. maj 1987, vedrørende ejendommen beliggende ...7.

Skatteministeriet bestrider imidlertid, at der er tale om sammenlignelige situationer.

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 12. maj 1987, side 2-3, at den omhandlede ejendommen, beliggende ...7, var udlagt til etagebebyggelse. Det fremgår endvidere, jf. side 2-3, at lokalplanlægningsudvalget i Kommunens direktorat for fysisk planlægning vurderede, at byggemulighederne på ejendommen beliggende ...7, ikke ville kunne benyttes til etagebebyggelse, og at en bebyggelsesprocent, der alene giver mulighed for villabebyggelse på ejendommen må anses for den maksimalt faktisk opnåelige. Kommunens direktorat for fysisk planlægning har således taget generelt stilling til den faktisk opnåelige bebyggelsesprocent samt anvendelsesmulighederne for ejendommen, ...7, hvilket ikke er tilfældet i nærværende sag.

Det bestrides endvidere, at det ikke er korrekt at ansætte ejendommen efter etagearealsprincippet. Den i sagen omhandlede ejendom er omfattet af byplanvedtægt nr. ... af 15. november 1977, jf. bilag E. Ejendommen er beliggende i område C, som er udlagt til boligområde med etagebebyggelse. Det er således korrekt, når vurderingsmyndighederne har anvendt etagearealsprincippet ved fastsættelsen af grundværdien for den i sagen omhandlede ejendom, jf. ligeledes bilag D.

Endelig bestrides det, at sagsøgeren alene med henvisning til vurderingerne for en række andre ejendomme i området har dokumenteret, at grundværdiansættelsen for den i sagen omhandlede ejendom er for høj. Det bemærkes i den forbindelse, at der på ejendommen beliggende ...6, der er beliggende overfor den i sagen omhandlede ejendom, i de omhandlede vurderingsår ikke er indrømmet noget nedslag i grundværdien, jf. bilag F.

Det bemærkes endelig, at sagsøgeren end ikke har påklaget grundværdiansættelsen for vurderingsårene 2007-2009, hvilket ligeledes taler for, at sagsøgeren bør nægtes ekstraordinær genoptagelse i medfør af den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 3.

..."

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed under hovedforhandlingen.

Rettens begrundelse og afgørelse

Som begrundelse for sin afgørelse om at give afslag på sagsøgerens anmodning om forelæggelse af spørgsmålet om en ændring af de i sagen omhandlede ejendomsvurderinger for Skatterådet, har Landsskatteretten indledningsvis anført, at en ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering, jf. dagældende § 33, stk. 3, i skatteforvaltningsloven, efter praksis foretages, når der foreligger væsentlige afvigelser, hvilket som udgangspunkt vil sige en ændring på mindst 30-35 % i forhold til den oprindelige vurdering for samme år, eller i tilfælde af objektivt konstaterbare fejl, der ligger ud over den normale skønsusikkerhed. Endvidere henses der til, om der forekommer myndighedsfejl eller lignende, der har betydet, at en ejer i betydelig grad er blevet vildledt og dermed ikke har udnyttet sin klagemulighed.

Landsskatteretten har herefter anført, at klageren først har benyttet sin klagemulighed i april 2011, hvilket er mere end 2 år efter Kommunens afslag på byggetilladelse af 18. februar 2009.

Endelig har Landsskatteretten anført, at der ikke er fremkommet nye oplysninger til sagen, samt at der ved de omhandlede ejendomsvurderinger er taget hensyn til den manglende mulighed for at udnytte den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent på 110, idet der siden 1986 er givet et nedslag i grundværdien på ca. 23 %. Landsskatteretten har i den forbindelse tillige anført, at det forhold, at et konkret byggeprojekt ikke findes at iagttage bygningsreglementets bestemmelser om placering, højde, skygge og indblik, ikke betyder, at der for den pågældende ejendom gælder særlige begrænsninger i byggemulighederne.

Herefter bemærker retten, at det beror på et forvaltningsretligt skøn, om en ejendomsvurdering skal genoptages ekstraordinært. Retten finder i den forbindelse, at de hensyn, der er indgået i Landsskatterettens afgørelse, har været relevante og saglige.

Retten finder ikke, at der ved bevisførelsen for retten er fremkommet nye faktiske oplysninger eller oplysning om omstændigheder i øvrigt, herunder vedrørende objektive fejl eller myndighedsfejl, som giver grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse.

Som følge heraf frifindes sagsøgte.

Efter sagen udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte med 25.000 kr. Beløbet er som et passende beløb til dækning af sagsøgtes advokatudgifter fastsat efter landsretspræsidenternes vejledende takster med udgangspunkt i den oplyste sagsgenstand på 67.765 kr. og under hensyn til sagens karakter og omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren betale 25.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.