Ejendomsvurdering - grundværdi - fradrag for forbedringer - fastsættelse af råjordspris

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato25 Jun 2015
Dato for udgivelse13 Aug 2015 11:37
SKM-nummerSKM2015.539.BR
MyndighedByret
SagsnummerByretten, BS 2-355/2014
Dokument typeDom
EmneordBoligselskab, forening
Resumé

Sagen vedrørte, om der var grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatteretten fastsatte råjordspris for boligselskabets ejendom.

Landsskatteretten havde fastsat råjordsprisen efter et skøn, hvor der var lagt vægt på handelsprisen af grunden i ubebygget stand, samt ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden efter lokalplanens bestemmelser.

Ved Landsskatterettens skøn blev råjordsprisen fastsat til en højere værdi end grundværdien. Retten fandt ikke, at boligselskabet havde godtgjort, at der var grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over råjordsprisen, der var relevant og sagligt.

Retten bemærkede, at ejendommens grundværdi ikke havde været prøvet af vurderingsmyndighederne og ikke i sig selv kunne føre til, at Landsskatterettens skøn skulle tilsidesættes.

Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 17 (dagældende)
Vurderingsloven § 18 (dagældende)

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-2 H.A.3.3.2

Redaktionelle noter

Sagen blev indbragt for Østre Landsret, se SKM2016.334.ØLR


Parter

H1 Boligselskab
(Advokat Claus Rosenkilde)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ advokat fm. Anne Bräuner Sørensen)

Afsagt af byretsdommer

B. Thorsen 

Parternes påstande 

Sagsøger H1´s påstande

Principal påstand

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at der ved fradragsansættelsens opgørelse af værdistigningen efter vurderingslovens § 18 for ejendommen ...1, i vurderingsårene 2001, 2002, 2004, 2006 ikke kan tages udgangspunkt i en råjordsværdi, der overstiger grundværdien efter vurderingslovens § 13, og at den beløbsmæssige opgørelse af fradraget hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet opgørelse.

Subsidiær påstand

Sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at opgørelsen af værdistigningen efter vurderingslovens § 18 i forbindelse med fradragsansættelsen efter vurderingslovens § 17 for ejendommen ...1, i vurderingsårende 2001, 2002, 2004 og 2006 hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet opgørelse.

Sagsøgtes påstand er frifindelse

Oplysningerne i sagen 

Sagsøgers sagsfremstilling

"...

Sagsøgers ejendom er en storparcel med et grundareal på 4.447 m2 beliggende centralt i ... på  en hjørnegrund. Sagsøger har i 1989 ladet opføre i alt ... lejligheder på ejendommen som etageboligbyggeri.

Sagsøger erhvervede ejendommen fra Kommunen med overtagelse pr. 1. november 1987 for en grundkøbesum på 2.223.500 kr. svarende til en pris pr. m2 på 500 kr.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 2-399 for et område afgrænset af ..., vedtaget af Byrådet den 14. oktober 1987 (bilag 2).

Lokalplanen omfatter et område, der indtil byggemodning finder sted anvendes til offentlig parkeringsplads. Lokalplanområdet består af to delområder A og B, hvoraf sagsøgers ejendom udgør delområde B. Den i delområde A eksisterende parkeringsplads skal bibeholdes. I delområde B må der opføres bebyggelse i indtil 2 etager med udnyttelig tagetage og med en bebyggelsesprocent på 50. Lokalplanområdet er beliggende i byzone.

---oo0oo---

Ejendommen er vurderet selvstændigt første gang pr. 1. januar 1989 efter etagearealprincippet med en grundværdi på 1.111.800 kr. på baggrund af en etagearealpris på 250 kr. og for et grundareal på 4.447 m2, svarende til 250 kr. pr. m2. med vurderingskoden "Beboelsesejendom".

Ejendommen vurderes for samtlige efterfølgende vurderinger efter etagearealprincippet med vurderingskoden "Beboelsesejendom".

Ved 2001-vurderingen er ejendommens grundværdi vurderet til 1.278.800 kr. under anvendelse af en etagearealpris på 800 kr., svarende til 288 kr. pr. m2, idet et areal på 1.250 m2 er ansat til 0 kr.

Ved vurderingerne 2002-2004 er ejendommens grundværdi vurderet til 1.43.650 kr. under anvendelse af en etagearealpris på 900 kr., svarende til 324 kr. pr. m2, idet et areal på 1.250 m2 er ansat til 0 kr.

Ved 2006-vurderingen er ejendommens grundværdi vurderet til 1.598.650 kr. under anvendelse af en etagearealpris på 1.000 kr., svarende til 359 kr. pr. m2, idet et areal på 1.250 m2 er ansat til 0 kr.

---oo0oo---

Ved afgørelse af 18. oktober 2007 (bilag 5) opgjorde vurderingsmyndigheden de af sagsøger afholdte fradragsberettigende udgifter til 262.800 kr. Vurderingsmyndigheden godkendte dog ikke noget fradrag i grundværdien for sagsøgers ejendom, idet der i henhold til den dagældende § 18 i vurderingsloven kun må gives fradrag i det omfang, forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien.

Vurderingsmyndigheden lagde til grund, at råjordens værdi, dvs. jordens værdi inden byggemodning, for genoptagelsesårene svarede til købsprisen på 2.223.500 kr. Da grundværdien i alle årene er lavere end råjordsprisen er der ikke plads til at indrømme fradrag i grundværdien for forbedringer.

Sagsøger indbragte sagen for Vurderingsankenævnet, der ved afgørelse af 22. marts 2011 (bilag 6) opgjorde de af sagsøger afholdte fradragsberettigende udgifter til 386.200 kr. Vurderingsankenævnet lagde ligeledes til grund, at råjordsværdien passende kunne ansættes til købsprisen på 2.223.500 kr. for genoptagelsesårene.

Sagsøger indbragte herefter sagen for Landsskatteretten, der ved kendelse af 29. november 2013 (bilag 1) opgjorde de af sagsøger afholdte fradragsberettigende udgifter til 411.200 kr. Landsskatteretten fandt dog, at en råjordspris på 500 kr. m2 (svarende til købesummen) i 1987 var for høj, og at en råjordspris på 400 kr. pr. m2 i højere grad var passende.

Landsskatterettens fastsættelse af en råjordspris på 400 kr. pr. m2 i 1987-niveau har medført følgende råjordsværdier for sagsøgers ejendom:

År

2001     

2002     

2004     

2006     

Grundværdi

1.278.800 kr.

1.438.700 kr.

1.438.700 kr.

1.598.500 kr.

Grundværdi pr. m2

288 kr.

324 kr.

324 kr.

359 kr.

Råjordsværdi

2.846.080 kr.

3.201.840 kr.

3.201.840 kr.

3.553.153 kr.

Råjordspris pr. m2

640 kr.

720 kr.

720 kr.

799 kr.

Når Landsskatterettens ansættelse af råjordsværdien overstiger vurderingsmyndighedens og vurderingsankenævnets, selvom Landsskatteretten tager udgangspunkt i en lavere råjordspris pr. m2 i 1987-niveau, skyldes det, at Landsskatteretten fremskriver råjordsprisen fra 1987 med udviklingen i områdeprisen for det område, sagsøgers ejendom er beliggende i.

..."

Landsskatteretten har i afgørelse af 29. november 2013 tillige anført:

"...

Landsskatteretten er opmærksom på, at den skønnede samlede råjordspris herved overstiger grundværdien i samtlige vurderingsår. Grundværdien ses ikke at være påklaget.

..."

Parternes synspunkter

Sagsøger har anført

Sagens problemstilling

Sagen vedrører opgørelsen af den værdiforøgelse, der følger af de grundforbedringsarbejder, som sagsøger har foretaget på ejendommen, jf. den dagældende vurderingslovs § 18,

Landsskatteretten har i bilag 1 godkendt et fradrag for grundforbedringer på 411.200 kr., jf. vurderingslovens dagældende § 17, men har henset til værdistigningsbetragtninger begrænset fradraget til 0 kr. i genoptagelsesårene (2001-2006). Der er enighed om størrelsen af de fradragsberettigende udgifter.

Der er endvidere enighed om, at selve grundværdiansættelsen ikke er en del af sagen, og retten skal således ikke tage særskilt stilling hertil.

Uenigheden

Uenigheden i sagen relaterer sig til opgørelsen af den værdiforøgelse, som de ovennævnte grundforbedringsarbejder har medført.

Eller med andre ord fastsættelsen af råjordsprisen for sagsøgers ejendom og følgelig fradragsansættelsen i genoptagelsesårene.

Retten skal altså forholde sig til spændet mellem grundværdien og råjordsprisen.

Retsgrundlaget

Vurderingslovens § 5, stk. 1, havde i genoptagelsesårene følgende ordlyd:

"...

Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

..."

Vurderingsloven § 13, stk. 1, havde i genoptagelsesårene følgende ordlyd:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Vurderingslovens dagældende § 17 havde følgende ordlyd:

"...

Såfremt de fornødne oplysninger foreligger, skal der ved vurderingen med de af §§ 18 og 21 følgende begrænsninger gives fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirker en stigning i grundværdien, hvad enten forbedringen består i kapitalanvendelse eller i ejers arbejde.

..."

Det overordnede formål med § 17 var, at der skulle ske friholdelse af grundforbedringer for beskatning, jf. f.eks. sagsøgtes redegørelse om vurdering af fast ejendom fra 1999, hvor følgende er anført i afsnit 3.3.3:

"...

Baggrunden for at give fradrag for grundforbedringerne er et ønske om, at al skat bør pålignes jord, men ikke i det omfang kapital eller arbejde har medført en værdiforøgelse. Fradraget har eksisteret lige siden 1922, hvor den selvstændige grundværdiansættelse blev indført.

..."

Det fremgik af den dagældende § 18, stk. 1 i vurderingsloven, at

"...

Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien (...)

..."

Det følger således af vurderingsloven, at der kun kan gives fradrag for

forbedringer i det omfang, at forbedringerne har bevirket en stigning i grundværdien. I SKATs Juridiske Vejledning, afsnit H A.3.3.2, beskrives værdistigningen således:

"...

Værdiforøgelse

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet.

Råjordspris

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed.

Ved fastsættelsen af, hvilken værdi grunden skulle have været fastsat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

Fastsættelse af råjordsprisen

Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris. (...)

..."

Værdiforøgelsen opgøres altså som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden med grundforbedringer og den værdi grunden skulle have været ansat til uden grundforbedringer (råjordsprisen).

Det er derfor nødvendigt at forholde sig til råjordsprisen, selvom denne ikke udgør en selvstændig ansættelse på linje med grundværdiansættelsen og fradragsansættelsen, men alene har karakter af et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for opgørelsen af værdistigningen efter vurderingslovens dagældende § 18.

Ophævelse af reglerne om grundforbedring

Reglerne om fradrag for grundforbedringer er ophævet ved lov nr. 925 af 18. september 2012 med virkning fra 1. januar 2013. Selve ophævelsen har ikke betydning for den foreliggende sag.

Der er da også mellem parterne enighed om, at sagen skal afgøres efter de før 1. januar 2013 gældende regler i vurderingsloven.

Anbringender

Det gøres overordnet gældende, at råjordsprisen ikke kan overstige den for ejendommen ansatte grundværdi, hvilket er tilfældet i nærværende sag.

Det følger således af vurderingslovens § 13, stk. 1, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand. Endvidere er begrebet "råjordsværdi" i praksis defineret som værdien af grunden uden forbedringer og i ubebygget stand. Begge dele er der mellem parterne enighed om.

Grundværdien svarer altså til værdien af råjorden med tillæg af den byggemodning (forbedringer), der udføres på råjorden (såvel intern som ekstern byggemodning), idet omfang disse må antages at virke værdiforøgende ved ansættelsen af grundværdien.

Dermed må grundværdien pr. definition altid være højere end værdien af råjorden.

Når Landsskatteretten ansætter en råjordsværdi, der er ca. 220 % højere end grundværdien, må det bero på en forudsætning om, at grundværdien ikke er retvisende. Dette i øvrigt uden nogen som helst form for begrundelse for, at dette skulle være tilfældet.

Som der er redegjort for i stævningen (side 6, nederst ff.) er sagsøgers ejendom i genoptagelsesårene vurderet på samme måde og under anvendelse af samme etagearealpris, som for en lang række andre ejendomme beliggende i umiddelbar nærhed af sagsøgers ejendom og inden for samme geografiske område.

Når Landsskatteretten således antageligvis lægger til grund, at grundværdien for den påklagede ejendom ikke er retvisende, siger Landsskatteretten samtidig, at vurderingsmyndigheden har ansat grundværdien forkert og i strid med vurderingslovens bestemmelser for en hel bydel i det centrale ... .

Det må have formodningen imod sig, at dette skulle være tilfældet. Under alle omstændigheder må den enkelte grundejer kunne indrette sig i tiltro til, at vurderingsmyndigheden har ansat grundværdien korrekt - og skulle det ikke være tilfældet, bør det ikke komme grundejeren til skade.

Skatteministeriet har i duplikken anført, at såfremt sagsøger får medhold i den (nu) principale påstand, "vil dommen tillige omfatte den ansatte grundværdi og umiddelbart have retskraft i forhold til denne, uden at vurderingsmyndighederne har taget stilling til grundværdiansættelsen" (min understregning).

Udover, at der er enighed om, at retten ikke skal tage stilling til selve grundværdiansættelsen, men alene spændet mellem denne og råjordsværdien, så giver det af Skatteministeriet anførte ikke nogen mening.

Opmærksomheden henledes på, at det netop er vurderingsmyndigheden selv, der har ansat grundværdierne for sagsøgerens ejendom, og at det er Skatteministeriet, der er overordnet ansvarlig for den foretagne ansættelse af grundværdierne. Vurderingsmyndigheden har således allerede taget stilling til grundværdiansættelsen, herunder hvilken indflydelse handelsprisen i 1987 har haft herpå.

Ved 16 på hinanden følgende ordinære vurderinger har vurderingsmyndigheden ikke - og det vel at mærke med kendskab til handelsprisen - fundet anledning til at regulere grundværdien for sagsøgers ejendom udover, hvad der følger af den generelle prisudvikling for området (udviklingen i etagearealprisen).

Ved afgørelsen af 18. oktober 2007 (bilag 5), ansatte vurderingsmyndigheden selv en råjordspris, der overstiger grundværdien, men heller ikke dette forhold har fået vurderingsmyndigheden til at ændre grundværdiansættelsen for sagsøgers ejendom udover, hvad der følger af den generelle prisudvikling for området. Dette ville ellers på tidspunktet for afgørelsen have været muligt for vurderingsmyndigheden at gøre med virkning fra vurderingen pr. 1. oktober 2006, jf. den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1.

Skatteministeriet påstod i duplikken afvisning af sagen bl.a. med henvisning til, at sagsøgers påstand (nu principale påstand) indebærer, at retten udover råjordsværdien tillige skal tage stilling til grundværdiansættelsen.

Når der henses til (hvilket der er enighed om), at råjordsværdien er værdien af grunden uden forbedringer og grundværdien er værdien af grunden med forbedringer forekommer det mærkværdigt, at Skatteministeriet har nedlagt en påstand om frifindelse, der - med ministeriets argumentation til støtte for afvisningspåstanden i duplikken in mente - kun kan tages til følge, såfremt det lægges til grund, at de ansatte grundværdier ikke er retvisende.

Det forekommer endnu mere mærkværdigt, at Skatteministeriet på trods af gentagne opfordringer herom ikke vil svare på, om de ansatte grundværdier for sagsøgers ejendom efter ministeriets opfattelse er retvisende.

Det gøres gældende, at den manglende besvarelse heraf tillægges processuel skadesvirkning, således at det af retten lægges til grund, at de af Skatteministeriet ved vurderingsmyndigheden ansatte grundværdier også efter Skatteministeriets opfattelse er retvisende.

Dermed er det endnu mere oplagt, at sagsøger skal have medhold i den principale påstand, idet værdien af grunden uden forbedringer ikke kan overstige værdien af grunden med forbedringer.

---oo0oo---

Såfremt retten ikke hjemviser sagen til vurderingsmyndighedens fornyede behandling i overensstemmelse med sagsøgers principale påstand gøres det gældende, at det administrative skøn over råjordsprisen dels hviler på et forkert grundlag og dels har medført et åbenbart urimeligt resultat, idet skønnet konkret har medført, at det godkendte fradrag på 411.200 kr. reduceres til 0 kr.

Det er korrekt, at der ved skønnet over råjordsværdien bl.a. kan tages udgangspunkt i handelsprisen, hvis ejendommen er handlet umiddelbart op til byggemodningen. Dette følger af SKATs Juridiske Vejledning 2014-2, afsnit H A.3.3.2, hvoraf bl.a. følgende fremgår:

"...

Praksis om prisfastsættelsen for råjordsprisen

Landsskatteretten afgjorde, at værdistigningen af et areal som følge af byggemodning skulle opgøres som forskellen mellem den samlede vurdering efter udstykning reduceret med den samlede skønnede råjordspris for arealet i uforbedret stand på vurderingstidspunktet. Sagen drejede sig om en parcelhusgrund, hvor udviklingen i råjordsprisen skønnedes at følge udviklingen i råjordsprisen i områdeprisen for grunden. Se SKM2006.787.LSR.

Landsskatteretten afgjorde i en anden sag, at der ved fastsættelsen af råjordsprisen for en parcel på 8.797 m2 kunne tages udgangspunkt i den foretagne § 4 A vurdering i 1999. Den udgjorde 120 kr. pr. m2. for det oprindelige område. Råjordsprisen i 2001 blev herefter skønnet til 125 kr. pr. m2. Se SKM2010.616.LSR.

I SKM2013.527.BR fandt byretten, at der med rette var taget udgangspunkt i købsprisen for hovedparten af den nuværende matrikel ved fastsættelsen af råjordsprisen. Sagsøger fik ikke medhold i, at råjordsprisen skulle fastsættes på grundlag af vurderingen af den ejendom, hvorfra udstykning var sket og uden hensyntagen til den konstaterede købspris for grundarealet.

..."

Det følger af ovenstående passage fra Den juridiske vejledning, at der ligeledes kan tages udgangspunkt i vurderingen for det oprindelige område, hvor ejendommen er beliggende.

Dette følger tillige af Østre Landsrets dom af 12. januar 2015, nu offentliggjort som SKM2015.91.ØLR (bilag 10).

Den i sagen omhandlede ejendom var opstået ved sammenlægning af arealer fra to af kommunen ejede ejendomme, der på udstykningstidspunktet var vurderet til henholdsvis 20 kr. pr. m2 og 130 kr. pr. m2. Landsskatteretten fastsatte råjordsprisen til 120 kr. pr. m2 med udgangspunkt i vurderingen for ejendommen vurderet til 130 kr. pr. m2. Et skøn, som blev tiltrådt af Byretten.

Østre Landsret fandt, at Landsskatterettens skøn over råjordsprisen hvilede på et forkert grundlag og hjemviste sagen til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden. Konkret var undladt inddraget relevante og saglige hensyn (vurderingen for ejendommen, der var vurderet til 20 kr. pr. m2) i udøvelsen af skønnet.

Essensen af dommen af 12. januar 2015 fra Østre Landsret er, at der ved skønnet over råjordsprisen skal inddrages samtlige relevante og saglige hensyn, og at disse saglige og relevante hensyn også omfatter de af Skatteministeriet ved vurderingsmyndigheden ansatte grundværdier.

Østre Landsret tilsidesatte i øvrigt i dommen det administrative skøn over råjordsprisen på 120 kr. pr. m2 (1989-niveau) for en ejendom i ..., hvilket blot understreger, at råjordsprisen på 400 kr. (1987-niveau) i den foreliggende sag langt overstiger den reelle råjordsværdi. Et skøn, der var tiltrådt af Byretten ved dom af 4. februar 2014 (BS 1-780/2014).

Handelsprisen er altså ikke det endegyldige og eneste hensyn, der skal inddrages i skønnet over råjordsværdien, hvilket er det, Landsskatteretten har gjort i den foreliggende sag.

Det er korrekt, at Vestre Landsret i dom af 31. oktober 2014 (SKM2015.182.VLR) fandt, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte en råjordsværdi, der var skønnet med udgangspunkt i handelsprisen for ejendommen.

Sagen handler om en ejendom, der var udstykket fra en ejendom, der var omfattet af landbrugspligt og vurderet efter kvadratmeterprincippet og på udstykningstidspunktet vurderet til 60 kr. pr. m2. I forbindelse med udstykningen blev ejendommen omfattet af en ny lokalplan, der henførte området til byzone og udlagde det til åben-lav parcelhusbebyggelse. Ved første vurdering efter udstykningen og under hensyntagen til de af grundejeren udførte forbedringer på ejendommen, blev ejendommen vurdereret til 328 kr. pr. m2.

Landsskatteretten havde i sagen skønnet en råjordspris på 160 kr. pr. m2 i 1999-niveau med udgangspunkt i handelsprisen. Værdien af råjorden oversteg således ikke - i modsætning til i den foreliggende sag - den ansatte grundværdi på 328 kr. pr. m2 for ejendommen.

I den foreliggende sag er første selvstændige vurdering for sagsøgers ejendom vurderingen pr. 1. januar 1989, hvor den er vurderet efter etagearealprincippet og hvor grundværdien svarer til en pris på 250 kr. pr. m2. Landsskatteretten har fastsat råjordsprisen til 400 kr. pr. m2 i 1987-niveau - altså 150 kr. højere end grundværdien for ejendommen pr. 1. januar 1989.

Derved adskiller sagen fra Vestre Landsret sig væsentligt fra den foreliggende sag, idet skønnet over råjordsværdien ikke havde medført et åbenbart urimeligt resultat.

I den foreliggende sag, hvor skønnet over råjordsværdien medfører, at værdien af råjorden væsentligt overstiger de ansatte grundværdier inkl. de af sagsøger udførte forbedringer, er det åbenbart, at skønnet har medført et åbenbart urimeligt resultat og går langt uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Momsregistrering

Sagsøgeren har ikke fradrag for moms til advokatsalær forbundet med denne retssag.

.....

Sagsøgte har anført

Sagens tema

Ved nærværende sag har sagsøgeren indbragt Landsskatterettens kendelse af 29. november 2013 (bilag 1), der omhandler det fradrag i grundværdien, som sagsøgeren er berettiget til ved vurderingerne for årene 2001, 2002, 2004 og 2006 for sagsøgerens ejendom beliggende ...1.

Der er ikke tvist om størrelsen af de udgifter, der berettiger til fradrag, jf. vurderingslovens § 17, men om beregning af værdistigningen, jf. vurderingslovens § 18.

Det omtvistede spørgsmål i sagen er fastsættelsen af den såkaldte råjordspris, der indgår som et element i beregningen af værdistigningen.

SKAT fastslog ved afgørelse af 18. oktober 2007 (bilag 5), at råjordsprisen skønsmæssigt kunne ansættes til kr. 500,- pr. m2 i 1987-niveau. Vurderingsankenævnet stadfæstede ved afgørelse af 22. marts 2011 SKATs afgørelse (bilag 6).

Landsskatteretten nedsatte ved kendelsen af 29. november 2013 den skønsmæssige ansættelse til kr. 400,- pr. m2 i 1987-niveau.

Spørgsmålet i sagen er således, om der er grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatteretten skønsmæssigt fastsatte råjordspris på kr. 400,- pr. m2 i 1987-niveau.

Af Landsskatterettens kendelse (bilag 1), side 26 ff., fremgår, at Landsskatteretten i forhold til opgørelsen af værdistigningen alene har behandlet opgørelsen af råjordsprisen. Landsskatteretten har tilmed i kendelsen, side 30, 3.-.4. sidste afsnit, direkte anført:

"...

Landsskatteretten er opmærksom på, at den skønnede samlede råjordspris herved overstiger grundværdien i samtlige vurderingsår. Grundværdien ses imidlertid ikke at være påklaget.

Landsskatteretten forhøjer således den skønnede råjordsværdi for de påklagede vurderingsår (mine understregninger).

..."

Landsskatteretten har således ikke taget stilling til grundværdiansættelsen, som ikke har været påklaget af sagsøgeren, men alene ændret den skønsmæssige ansættelse af råjordsprisen. Der er også klar enighed mellem parterne om, at den ansatte grundværdi ikke er omfattet af sagen, og retten derfor ikke skal tage stilling hertil.

Anbringender

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over råjordsprisen.

Det er sagsøgeren, der i overensstemmelse med fast retspraksis bærer bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte dette skøn, jf. herved f.eks. UfR 2000.1071 H. Denne bevisbyrde har sagsøgeren ikke løftet.

Af vurderingslovens § 6, fremgår det, at ejendomme vurderes på grundlag af værdien i handel og vandel.

Efter vurderingslovens § 13, stk. 1, forstås ved grundværdien værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.

Af vurderingslovens § 13, stk. 2, fremgår det, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Efter den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 17 begrænses fradrag for forbedringer af den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 18.

Af bestemmelsen i vurderingslovens § 18 fremgår:

"...

Fradrag i grundværdien for forbedringer må kun gives i det omfang, hvori forbedringerne må antages at virke værdiforøgende ved ansættelse af grundværdien, og må ikke overstige de af ejeren anvendte bekostninger, heri medregnet værdien af ejers eget arbejde.

..."

Bestemmelsen medfører, at der skal foretages en opgørelse af den værdistigning, som de af sagsøgeren udførte forbedringer må antages at have haft på råjorden. Andre forhold skal lades ude af betragtning ved opgørelse af værdistigningen.

I SKATs juridiske vejledning, 2015-1, afsnit H A.3.3.2, anføres bl.a. herom:

"...

En grundforbedrings værdiforøgelse kan opgøres som forskellen mellem den ansatte værdi af grunden i forbedret stand og den værdi, grunden skulle have været ansat til uden forbedringen. Værdiforøgelsen, der skal tages i betragtning ved udmålingen af fradraget, er værdiforøgelsen på vurderingstidspunktet.

[...]

Ved grundens værdi uden forbedring forstås råjordsprisen. Opgørelsen laves for udstykningen som helhed.

Ved fastsættelsen af hvilken værdi grunden skulle have været ansat til uden forbedring, forudsættes det, at plangrundlaget er på plads, så bebyggelse er mulig.

[...]

Hvis grunden/udstykningen er handlet umiddelbart op til byggemodningen, kan den konstaterede salgspris anvendes som råjordspris.

..."

Det er således et led i opgørelsen over værdiforøgelsen, at der skal ansættes en pris for råjorden. Denne ansættelse beror på et skøn over, hvad grunden må antages at have kostet uden forbedringer.

Det af Landsskatteretten udøvede skøn over råjordsprisen kan alene tilsidesættes, hvis skønnet hviler på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H. Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler efter fast retspraksis sagsøgeren, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H og SKM2010.43.VLR. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det gøres gældende, at der ikke er fejl i skønsgrundlaget, og at skønnet heller ikke går uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne i sager af den foreliggende karakter.

Landsskatterettens skøn over råjordsprisen på kr. 400,- pr. m2 i 1987-niveau er blandt andet sket på grundlag af den konstaterede handelspris, ejendommens beliggenhed og udnyttelsen af grunden i henhold til lokalplanens bestemmelser.

Landsskatterettens skønsmæssige afgørelse er således baseret på en flerhed af relevante forhold. På den baggrund bestrides, at Landsskatteretten har undladt at inddrage relevante og saglige hensyn, således som anført af sagsøgeren med henvisning til Østre Landsret dom af 12. januar 2015.

Det bemærkes videre, at plangrundlaget for den omhandlede ejendom var på plads på salgstidspunktet, jf. lokalplan nr. 2-399, vedtaget af Byrådet den 14. oktober 1987 (bilag 2).

Det er relevant ved ansættelsen af råjordsprisen blandt andet at tage hensyn til den købesum, der blev fastsat, da sagsøgeren erhvervede grunden, jf. f.eks. SKM2009.222.LSR, SKM2013.527.BR (tre dommere) og SKM2013.561.BR (ligeledes tre dommere), der blev stadfæstet ved Vestre Landsrets endnu utrykte dom af 31. oktober 2014, der vil blive medtaget i ministeriets materialesamling.

Det må lægges til grund, at købesummen ikke indeholder udgifter til byggemodning, jf. skødets pkt. 5 (bilag 3). Det er således ikke påvist, at der i købesummen indgik byggemodningsudgifter, som forøgede grundens værdi i ubebygget stand.

Dette understøttes også af lokalplanens oplysninger om, at grunden ikke er byggemodnet på tidpunktet for planens vedtagelse, den 14. oktober 1987.

Ved en ansættelse, der beror på et skøn over, hvad grunden må antages at have kostet uden forbedringer, er den konstaterede handelspris - ved et salg mellem uafhængige parter, hvor det må lægges til grund, at købesummen ikke indeholder udgifter til byggemodning, jf. skødet - et naturligt afgørende moment.

Det er endvidere logisk og følger af retspraksis, jf. Vestre Landsrets dom af 31. oktober 2014, at det i forbindelse med skønsudøvelsen i høj grad er relevant at lægge vægt på ejendommens handelspris.

At Landsskatterettens skøn er korrekt, understøttes dermed af, at grunden i ubebygget stand med overtagelse i 1987 blev solgt til kr. 2.223.500,-, svarende til ca. kr. 500,- pr. m2. En skønnet råjordspris på kr. 400,- m2 i 1987-niveau er dermed udtryk for et lempeligt skøn.

Det bemærkes således også, at der i forbindelse med det af Landsskatteretten udøvede skøn over råjordsprisen er taget højde for, at der i købesummen potentielt kunne indgå en vis byggemodning - uagtet at det som udgangspunktet må lægges til grund, at købesummen på kr. 500,- pr. m2 ikke indeholdt udgifter til byggemodning, jf. skødets pkt. 5.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn vedrørende råjordsprisen. Sagsøgeren har alene henvist til, at skønnet over råjordsprisen er "forkert", fordi råjordsprisen overstiger den ansatte grundværdi.

Sagsøgerens synspunkt synes at være, at dette i sig selv kan føre til, at skattemyndighedernes ansættelse af rådjordsprisen, som beror på et skøn, er forkert, hvilket bestrides.

Hvorvidt den ansatte grundværdi - som notorisk og i modsætning til råjordsprisen ikke har været påklaget og prøvet af vurderingsmyndighederne - er korrekt eller ej, kan hverken gøres til genstand for en prøvelse under nærværende sag, eller i sig selv føre til et andet resultat, jf. også Vestre Landsrets dom af 31. oktober 2014.

Sagsøgeren har således ikke påvist forhold, som godtgør, at den skønsmæssigt ansatte råjordspris overstiger værdien af grunden i ubebygget stand uden byggemodning, jf. blandt andet SKM2014.510.BR.

Der er ingen af sagsøgerens indsigelser mod skønnet, der godtgør, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller ligger uden for rammerne af den skønsmargin, som tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af denne karakter.

Det bemærkes, at sagsøgerens henvisning til en række landskatteretskendelser samt Retten i Odenses dom af 4. februar 2014 (SKM2014.510.BR), hvor der ligeledes er foretaget konkrete skøn over råjordspriser, ikke kan tillægges betydning under nærværende sag. Som sagsøgeren selv anfører (stævningen, s. 8, 3. afsnit) er ejendommene i de anførte kendelser og i den anførte dom ikke direkte sammenlignelige med ejendommen i nærværende sag.

Momsregistrering

Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

Rettens begrundelse og resultat

Det er sagsøger, der bærer bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over råjordsprisen på den omhandlede ejendom. Råjordsprisen er defineret som grundværdien uden forbedringer, forudsat at plangrundlaget er på plads, således at bebyggelse af grunden er mulig. Den råjordspris, som Landsskatteretten har skønnet, er lavere end den handelspris, som sagsøger har betalt for grunden uden forbedringer. Der ses ikke i sagsøgers handelspris at indgå byggemodningsudgifter, som forøgede grundens værdi i ubebygget tilstand. Landsskatterettens skøn er sket på grundlag af handelsprisen, ejendommens beliggenhed og udnyttelse efter lokalplanens bestemmelser. Landsskatterettens skøn har således været relevant og sagligt. Sagsøger har derfor ikke godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over råjordsprisen. Ejendommens grundværdi har ikke været prøvet af vurderingsmyndighederne og kan på trods af, at en definition af grundværdien som værdien af grunden inklusiv forbedringer, ikke i sig selv føre til, at landsrettens skøn over råjordsprisen tilsidesættes.

På denne baggrund frifindes sagsøgte.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøger H1 til sagsøgte betale sagens omkostninger med 25.000 kr.