Ejendomsvurdering - grundværdi - værdi af intern byggemodning

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato17 Jul 2015
Dato for udgivelse25 Aug 2015 14:02
SKM-nummerSKM2015.560.BR
MyndighedByret
SagsnummerBS 10F-294/2014
Dokument typeDom
EmneordSyn, skøn, boligselskab
Resumé

Landsskatterettens afgørelse vedrørende grundværdien af en større ejendom udlagt til tæt lav bebyggelse fandtes ikke at være truffet på forkert grundlag.

Skønsmandens vurdering var behæftet med nogen usikkerhed. Der var endvidere enighed om, at der til skønsmandens vurdering skulle lægges værdien af intern byggemodning. Sagsøgeren havde ikke godtgjort, at det beløb, der skulle tillægges udgjorde mindre end det indrømmede grundforbedringsfradrag. Forskellen mellem den af skønsmandens skønnede værdi med tillæg af dette beløb og Landsskatterettens ansættelse udgjorde 13%, og det fandtes herefter ikke godgjort, at ansættelsen lå uden for rammerne af den skønsusikkerhed, det må tillades.

Ministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 13

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-2 H.A.3.1

Redaktionelle noter

Sagen blev anket til Østre Landsret og har fået nr. SKM2016.612.ØLR


Parter

H1 Boligselskab
(Advokat Susanne Damouni)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Christina Breinstrup

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører et spørgsmål om grundværdiansættelsen for 2002. Det er dels et spørgsmål om, hvorvidt Landsskatterettens afgørelse om ikke at give nedslag i grundværdien for udgift til ekstrafundering er truffet på et forkert grundlag, dels et spørgsmål om, hvorvidt grundværdiansættelsen i 2002 afviger væsentligt fra handelsprisen på ejendommen.

H1 Boligselskab har nedlagt påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at grundværdiansættelsen ved den offentlige vurdering af 2002 af H1 Boligselskabs ejendom, beliggende ...1 (ejendomsnummer ...) hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndighederne.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Landsskatteretten traf den 30. oktober 2013 afgørelse i sagen.

Af afgørelsen fremgår:

"...

Sagens oplysninger

Ejendommens areal udgør samlet 43.615 m². Ejendommen består af 187 lejligheder, omfattende ...1.

Det fremgår at betinget skøde, at kommunen den 1.3.1983 overdrog to ubebyggede ejendomme matr. nr. ...1 af areal 43.662 m² og 1.554 m² til H1 Boligselskab.

...1 er omfattet af lokalplan ... (tillæg nr. ... til lokalplan ...), som er vedtaget den 10. august 1982.

Byggeregnskab til Boligministeriet, skema 3 af 14. februar 1985 er fremlagt. Det fremgår heraf, at grundudgravningen er påbegyndt 1. april 1983, og at udgiften hertil udgør 640.832 kr. Byggeriet er afsluttet den 1. oktober 1984.

Der er endvidere vedlagt geotekniske rapporter af 30. april 1982 og 12. august 1982 med et tilhørende bilag, hvoraf det fremgår, at der er foretaget 19 boringer og at det anses for egnet at foretage pælefundering og/eller brøndfundering.

Grundværdien udgør i de påklagede år:

2002        52.866.000 kr.

2004        52.866.000 kr.

2006        52.866.000 kr.

Vurderingsankenævnets afgørelse

Der er ikke godkendt nedslag for ekstrafundering og pilotering, jf. vurderingslovens § 13.

Som begrundelse er anført:

"...

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

Det fremgår af repræsentantens ToldSkat opgørelse under punktet vejanlæg, inkl. vejafvanding, kantsten, fortov m.v., at udgiften til ekstrafundering og pilotering udgør 640.832 kr. Udgifterne fremgår af byggeregnskabet til Boligministeriet.

Der foreligger en geoteknisk rapport, som er dateret den 12-08-1982. Rapporten er udført for projekt med lavt rækkehusbyggeri på ...1 med henblik på en nærmere afklaring af jordbundsforholdene på den østlige del af arealet Det fremgår af rapportens resumé, at de udførte supplerende boringer sammen med de tidligere udførte boringer på den østlige del af arealet har indkredset udbredelsen af det blødbundsområde, der træffes på arealet samt klarlagt jordbundsforholdene med henblik på den mest hensigtsmæssige fundering.

Ifølge rapportens resumé må en pælefundering i det egentlige blødbundsområde anses for egnet, og i landområdet mod den øvrige del at arealet vil en dyb direkte fundering kunne gennemføres.

Det fremgår af Landsskatterettens kendelse af 24. september 2009, at den fremlagte geotekniske rapport dokumenterede et behov for udførelse af ekstrafundering.

Med hensyn til dokumentation og tydeliggørelse af udgiftens afholdelse henvises til Landskatterettens kendelse af 18. marts 2010.

Det fremgår af Landsskatterettens begrundelse, at der ved fremlæggelse af et byggeregnskab, hvoraf fremgår, at der er afholdt en udgift til ekstrafundering og pilotering er sandsynliggjort at det har været nødvendigt at ekstrafundere i den konkrete sag. Dette er senere bekræftet ved fremlæggelse at den geotekniske rapport. Der er således med de fremlagte oplysninger skabt en formodning for, at sagen ville have fået et andet udfald, såfremt oplysningerne havde foreligget ved myndighedernes oprindelige stillingtagen til ansættelse.

Det er således ankenævnets opfattelse, ud fra de sager som Landskatteretten har truffet afgørelse i, at der skal foreligge geoteknisk rapport eller lignende dokumentation for behovet for ekstrafundering/pilotering.

Ankenævnet er af den opfattelse, at den geotekniske rapport konkluderer, at der er et behov for ekstrafundering og pilotering på en del af grunden.

Ankenævnet er dog af den opfattelse, at behovet for ekstrafundering og pilotering er af så relativt beskedent omfang, at der i forvejen er taget hensyn til dette ved ansættelse at grundværdien.

Ankenævnet finder således ikke, at den geotekniske rapport dokumenterer, at det har været nødvendigt at foretage ekstrafundering i et omfang, der berettiger til nedslag i grundværdien, jævnfør Landskatterettens kendelse af 18. marts 2010.

Det er ankenævnets opfattelse, at de afholdte udgifter til ekstrafundering og pilotering på i alt 640.832 kr. er af så relativt lille størrelse i forhold til grundværdien, som i 2002 er 52.586.600 kr., at de ikke kan berettige til nedslag.

Det er derfor ankenævnets opfattelse, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdlien for udgifter til ekstrafundering og pilotering.

Klagers indsigelser

Klager oplyser at der nu har været omkring 30 LSR-kendelser om ekstrafunderingsspørgsmålet. I mange af disse sager var der tale om så små afvigelser procentuelt - også mindre end i denne sag. Der har fra SKAT og Vurderingsankenævnet været argumenteret med "skønsmæssig usikkerhed". Denne form for praksis er aldrig blevet accepteret. Selv de mindste beløb er blevet godkendt. Konsekvent! Baggrunden herfor er, at grunden er forringet i forhold til normalniveauet. Klager vedhæfter et nyligt eksempel til orientering.

Klager anfører at en lille forringelse har lige så stor berettigelse som en stor forringelse. Det er jo heller ikke sådan inden for den personlige ligning, at koncerndirektøren ikke kan få fradrag på 500 haner [kroner.red.SKAT]  til Røde Kors, mens den ufaglærte kan. Det kan godt være man fra nævnet synes 1,5-2 mio. er et lille beløb (fremskrevet), men det er da klart at handelsprisen for en ubebygget grund vil blive påvirket, hvis det oplyses, at der skal afholdes 2 mio. til pælefundering. Når der bortses fra, at der procentuelt er tale om en “beskeden ændring" må man endvidere hense til beløbet. 1,5 til 2 mio. er væsentligt for enhver! For hver almene bolig i afdelingen vil en reduktion af grundværdien medføre en reduceret husleje på godt 50 kroner om måneden. Klager er sikker på, at det er væsentligt for de mennesker, der bor i de almene boliger.

Ankenævnet er af den opfattelse, at den geotekniske rapport i denne sag konkluderer, at der er at behov for ekstrafundering og pilotering på en mindre del af grunden, dvs. kun i et hjørne af grunden.

Ankenævnet fastholder opfattelsen af, at behovet for ekstrafundering og pilotering i denne sag er af så relativt beskedent omfang, at der i forvejen er taget hensyn til dette ved ansættelse af grundværdien.

Ankenævnet finder ikke, at den geotekniske rapport dokumenterer, at det har været nødvendigt at foretage ekstrafundering i et omfang, der berettiger til nedslag i grundværdien, jævnfør Landskatterettens kendelse at af 18. marts 2010.

Det er ankenævnets opfattelse, at de afholdte udgifter til ekstrafundering og pilotering på i alt 640.832 kr. er af så relativt lille størrelse i forhold til grundværdien, som i 2002 er 52.586.600 kr., at de ikke kan berettige til nedslag.

Ankenævnet fastholder derfor, at der ikke kan anerkendes et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering og pilotering.

..."

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om nedslag for ekstrafundering med 640.832 kr.

Subsidiært er fremsat påstand om, at grundværdien nedsættes efter Landsskatterettens skøn mest muligt for genoptagelsesåret 2002 og derefter. Til støtte for påstanden er anført:

"...

Den retlige vurdering og anbringender

Vurderingsloven § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"...

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

..."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe. Det følger af landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset. Der kan dog også for nemheds skyld regnes med SKATs fremskrivningsfaktorer i de år, for hvilke disse faktorer er offentliggjort og korrekte. Der kan herved henvises til kendelse af 24. september 2009 vedrørende ...2, kendelse af 28. september 2009 vedrørende ...3, samt kendelse af 28. september 2009 vedrørende ...4.

Det fremgår af byggeregnskabets (bilag 4) pkt. 17, at der er afholdt en udgift på 640.832 kr. til ekstrafundering og pilotering.

Det fremgår af resumeet i den geotekniske rapports (bilag 5) side 1, at:

"...

I det egentlige blødbundsområde må en pælefundering anses for egnet - i randområdet mod den øvrige del af arealet vil en dyb direkte fundering kunne gennemføres.

..."

Af rapportens afsnit 4. vedrørende "funderingsforhold (østlige del af arealet) ", fremgår følgende under pkt. 4.1. "generelt":

"...

Efter drøftelser med Dem er det besluttet at udføre pælefundering på den del af arealet, hvor højeste skønnet optimal funderingsniveau SOF for en direkte fundering ligger under < kote 17.

..."

Konklusionerne i den geotekniske rapport er baseret på boringsprøver, hvis resultater er gengivet i oversigtsform på rapportens side 4. Som det fremgår af oversigten skønnes pælefundering (p) påkrævet i minimum 5 af boringerne.

Det gøres på baggrund heraf gældende, at det er dokumenteret, at der er dårlige jordbundsforhold på klagers ejendom.

Ankenævnet er da også af den opfattelse, at den geotekniske rapport konkluderer, at der er et behov for ekstrafundering og pilotering af grunden. Ankenævnet mener dog, at behovet for ekstrafundering og pilotering er af så relativt beskedent omfang, at der i forvejen er taget hensyn til dette ved ansættelse af grundværdien. Ifølge ankenævnet, er ekstrafunderingsudgiften så lille, at den ikke berettiger til nedslag.

Det bestrides at der er taget højde for de ringe jordbundsforhold ved vurderingen af klagers ejendom.

Beregningen af grundværdien er sket efter byggeretsværdiprincippet, hvorefter områdeprisen er bestemmende for grundværdien. Det bestrides, at der ved ansættelsen af områdeprisen skulle være taget højde for de dårlige jordbundsforhold.

Som det fremgår nedenfor, er de afholdte udgifter til ekstrafundering ikke uvæsentlige, hvorfor det må afvises, at ekstrafunderingsudgifterne ligger inden for skønsusikkerheden på grundværdiansættelsen. Det forekommer heller ikke korrekt at "udvide" usikkerhed omkring skønnet til også at omfatte eventuelle tillæg eller nedslag. Det af vurderingsmyndighederne foretagne skøn består jo alene i en fastsættelse af områdeprisen for normalgrunde, hvorved det foretagne skøn ikke omfatter forhold, der betinger en efterfølgende individuel nivellering.

Det bestrides i øvrigt, at der skulle gælde en bagatelgrænse på dette område. I praksis gives der nedslag for ekstrafundering for selv meget beskedne ekstrafunderingsudgifter.

I henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, skal der ved vurderingen tages højde for den ringe jordbund. I overensstemmelse med Landsskatterettens praksis, skal der ske nedslag i grundværdien for manglende bæredygtighed med 640.832 kr. svarende til klagers ekstrafunderingsudgifter.

Nedslaget fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra ekstrafunderingens påbegyndelse i 1983, og indsættes i genoptagelsesåret 2002 og derefter. For perioden 1984-1986 skal der dog fremskrives med faktor 120 og for perioden 1986-1992 med faktor 129, jf. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010 vedrørende ...5. Nedslaget er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellen nedenfor. SKATs fremskrivningsfaktorer er kun tilgængelige for perioden 1984-2008. Fremskrivning af nedslaget for perioden 1983-1984 er derfor udregnet efter byggeomkostningsindekset.

År

Fremskrivningssats (%)

Nedslag

1983

-

640.832

1984

106,5

682.271

1984

100,0

682.271

1986

120,0

818.726

1987

100,0

818.726

1988

100,0

818.726

1989

100,0

818.726

1990

100,0

818.726

1991

100,0

818.726

1992

129,0

1.056.156

1996

110,0

1.161.772

1998

102,0

1.185.007

1999

105,0

1.244.258

2000

105,0

1.306.471

2001

102,0

1.332.600

2002

104,0

1.385.904

2004

106,0

1.469.058

2006

107,0

1.571.892

2008

110,0

1.729.082

..."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. I henhold til vurderingslovens § 13, stk. 1, udgør grundværdien således værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Hvor normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende lokalplan kræver ekstrafundering eller pilotering af jordbundsforholdene, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil, jf. bl.a. Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Af praksis følger endvidere, at vurderingsloven ikke udløser krav på et bestemt nedslag i grundværdien, men alene at der som led i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til de dårlige bundforhold, jf. bl.a. Vestre Landsrets dom af 7. november 2011, offentliggjort i SKM2011.776.VLR og Østre Landsrets dom af 26. september 2012, offentliggjort i SKM2012.611.ØLR.

Landsskatteretten bemærker samtidig, at det er en betingelse for at opnå et nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering, at der er fremlagt oplysninger, som dokumenterer behovet for ekstrafundering.

Der er fremlagt et byggeregnskab, hvoraf det fremgår, at der er afholdt 640.832 kr. til "ekstrafundering og pilotering", samt geotekniske rapporter af 30. april 1982 og 12. august 1982 med et tilhørende bilag. Landsskatteretten har lagt vægt på, at det fremgår af rapporterne, at ekstrafunderingen knytter sig til ramning af pæle, udgravning og udstøbning af dybe fundamentsrender samt udskiftning af jord ved opbygning af terrændæk.

Retten bemærker i den forbindelse, at posterne i et byggeregnskab ofte dækker over en flerhed af arbejder, således at byggeregnskabets post "ekstrafundering og pilotering" ikke nødvendigvis er sammenfaldende med størrelsen af de udgifter, som efter vurderingsloven berettiger til nedslag for ekstrafundering som følge af jordens beskaffenhed.

Retten finder efter en samlet vurdering af sagens oplysninger ikke, at der er grundlag for at godkende nedslag i grundværdien for ekstrafundering for den pågældende ejendom, idet retten har lagt vægt på, at den påståede udgift til ekstrafundering på 640.832 kr., fremskrevet fra 1983 i overensstemmelse med Landsskatterettens praksis og sammenholdt med grundværdierne i de påklagede vurderingsår, anses at ligge inden for den skønsusikkerhed, som er forbundet med vurdering af grundens værdi i ubebygget stand.

Retten stadfæster således vurderingsankenævnets afgørelse.

..."

Der er indhentet syn og skøn under sagen. Af skønserklæringen af 18. august 2014 fremgår følgende:

"...

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes vurdere den kontante handelsværdi for grunden ...1 i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomiske henseende god anvendelse ved overdragelse pr. 1. januar 2002. Værdiansættelse bedes foretaget ved normalt salg med sædvanlig udbudstid. Besvarelsen ønskes foretaget uden hensyntagen til de opførte bygninger på grunden og til den offentlige vurdering, men under hensyn til det for grunden gældende plangrundlag. Besvarelsen ønskes foretaget alternativt under hensyn til, at der er dårlige jordbundsforhold på ejendommen med en heraf følgende udgift til ekstrafundering på 640.832 kr. på 1983-niveau og til, at jordbundsforholdene ikke kræver ekstra fundering.

Svar:

Kr. 36.000.000, forudsat normale jordbundsforhold uden behov for ekstrafundering.

Kr. 35.000.000 forudsat de oplyste jordbundsforhold.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse, om besvarelsen af spørgsmål 2 er baseret på handler om sammenlignelige grunde i området.

Svar:

Nej, ikke i nærområdet. Der har efter skønsmandens undersøgelser ikke været handler overhovedet med større ubebyggede grundarealer til boligformål i nærområdet i 2001-2003, allerede af den grund, at nærområdet på dette tidspunkt var fuldt bebygget.

Skønsmandens besvarelse er imidlertid baseret på handler om grunde andre steder i hovedstadsområdet, som efter skønsmandens opfattelse udgør et anvendeligt sammenligningsgrundlag til belysning af markedsforholdene i 2002 - uanset at der ved enhver sammenligning naturligvis skal tages højde for individuelle forhold, herunder mikrobeliggenhed, grundstørrelse, det eksakte plangrundlag m.v.

..."

Af supplerende skønserklæring af 4. november 2014 fremgår blandt andet:

"...

Spørgsmål 5:

Skønsmanden bedes oplyse, om de ved besvarelsen af spørgsmål 2 anslåede værdier er med eller uden byggemodning.

Svar:

Skønsmanden skal præcisere, at omkostninger til byggemodning mv. ved besvarelsen af spørgsmål 2 er behandlet således:

Veje, stier mv.: Det er antaget, at der er vejadgang til matriklen, men at interne veje, stier, parkeringspladser mv. på matriklen ikke er anlagt.

Forsyning (el, vand, kloak): Det er antaget at forsyningsledninger er ført frem til matriklen, men at ledningsnet på matriklen ikke er anlagt. Det er antaget, at der ikke er betalt tilslutningsafgift.

Skønsmanden betegner på denne baggrund grunden som byggemodnet.

...

Spørgsmål 7:

Skønsmanden har i skønserklæringens punkt 15 anført, at der i hovedstadsområdet udenfor det centrale København er identificeret fem nærmere angivne handler. Skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden er bekendt med, hvorvidt udgifter til byggemodning er indeholdt i de oplyste købesummer.

Svar:

Skønsmanden har ved sin analyse af de 5 nærmere angivne handler lagt til grund, at grundene er solgt på vilkår svarende til de under besvarelsen af Spørgsmål 5 angivne, hvilket efter skønsmandens erfaring er sædvanligt ved transaktioner vedrørende byggegrunde i byområder.

..."

Parternes synspunkter

H1 Boligselskab har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 4. juni 2015, hvoraf fremgår:

"...

Ad sagsøgers første hovedanbringende

Det gøres gældende, at Landsskatterettens afgørelse (bilag 1) er truffet på et forkert grundlag, og at det ikke kan afvises, at udfaldet ville have været anderledes, såfremt afgørelsen var truffet på et korrekt grundlag, hvorfor sagen allerede af denne grund skulle have været hjemvist.

Landsskatteretten stadfæster vurderingsankenævnets afgørelse om nedslag for jordens beskaffenhed (bilag 1). Det følger af vurderingsankenævnets afgørelse, at begrundelsen for at afvise nedslag skyldes, at der i forvejen var taget hensyn til det dokumenterede behov for ekstrafundering og pilotering. I bilag 1, s. 3 anføres følgende: ...

Landsskatteretten anfører supplerende i sin begrundelse ...

Vurderingsmyndigheden anvender "den påståede ekstrafunderingsudgift" og konkluderer, at udgiften i byggeregnskabet ligger indenfor den skønsusikkerhed, der er forbundet med vurdering af grundens værdi i ubebygget stand. Hverken Landsskatteretten eller ankenævnet forholder sig således til, om grundværdien under hensyn til behovet for ekstrafundering svarer til grundens handelspris.

Det følger direkte af vurderingslovens § 6, at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Vurderingslovens § 6 indebærer, at grundværdien skal svare til handelsværdien.

At sammenholde ekstrafunderingsudgiften med grundværdien, som parterne er uenige om, og herefter anføre, at udgiften ligger indenfor den skønsmæssige usikkerhed, indebærer, at Landsskatteretten indirekte fastslår, at den ansatte grundværdi er den korrekte værdi. Fremgangsmåden medfører, at grundværdien bliver det afgørende parameter for vurderingen af, om ekstrafunderingsfunderingsudgiften er indenfor den skønsmargin, der tilkommer vurderingsmyndighederne ved ansættelse af grundværdien. At den ansatte grundværdi ikke er udtryk for ejendommens handelspris, og derfor ikke bør være det afgørende parameter for vurderingen, er direkte dokumenteret i skønserklæringen (bilag 9) og i vurderingen foretaget af valuar SC (bilag 6), der viser en væsentlig afvigelse mellem handelsprisen (35.000.000 kr.) og grundværdien (52.866.000 kr.).

Allerede fordi vurderingsmyndigheden har sammenholdt ekstrafunderingsudgiften med en grundværdi, der bevisligt ikke svarer til handelsværdien, er der grundlag for en tilsidesættelse af vurderingsmyndighedens skøn.

Vurderingsloven hjemler ikke mulighed for vurdering af grundværdien på den foretagne måde, der ikke viser, om grundværdien afspejler grundens kontantværdi under hensyntagen til jordens ringe beskaffenhed. Dette understøttes også af Landsskatterettens kendelse, der indeholder følgende passus om selve ansættelsen af grundværdien, jf. bilag 1, s. 7, øverst: ...

Landsskatteretten anfører direkte, at der skal ske et skøn over grundens handelsværdi, hvilken fremgangsmåde sagsøger er enig i. Vurderingen af ekstrafunderingsudgiften i forhold til grundværdien er ikke et skøn over grundens handelsværdi. Skønnet over grundens handelsværdi sker ved at sammenholde grundværdien med handelsprisen for sammenlignelige ejendomme eller ved at anmode en valuar om at vurdere handelsprisen og herefter sammenholde den værdi med grundværdien under hensyntagen til ekstrafunderingsudgiften.

Ved at undlade at behandle spørgsmålet om, hvorvidt grundværdien svarer til handelsværdien under hensyn til behovet for ekstrafundering og blot konkludere, at ekstrafunderingsudgiften falder indenfor den skønsmæssige usikkerhed, afskærer vurderingsmyndigheden sagsøger fra en fuldstændig prøvelse af grundværdien, hvilket medfører, at sagen må hjemvises til fornyet behandling.

Det tilkommer ikke domstolene (eller Skatteministeriet) som første instans at foretage en vurdering af, om grundværdien svarer til handelsværdien, når denne vurdering ikke tidligere havde været foretaget ved de administrative myndigheder, idet sagsøger afskæres fra at få denne del af sagen prøvet ved de administrative klageinstanser. Det indebærer, at resultatet af skønserklæringen (bilag 9) ikke skal tillægges betydning i forhold til vurderingen af, om vurderingsmyndighedens skønsudøvelse er sket på et korrekt grundlag.

Domstolenes opgave i denne type sager er at fungere som en kontrolinstans, der påser, at de administrative myndigheders afgørelser træffes på et korrekt grundlag og inden for de rammer, der tilkommer de relevante myndigheder.

Idet Landskatteretten undlader at behandle spørgsmålet om, hvorvidt grundværdien svarer til handelsværdien, er afgørelsen er truffet på et forkert grundlag, der medfører, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling.

---oo0oo---

Ad sagsøgers andet hovedanbringende

Såfremt retten er uenig i, at vurderingsmyndighedens afgørelse er truffet på et ufuldstændigt grundlag, aktualiseres klagers andet hovedanbringende, der lyder, at grundværdien i vurderingen 2002 afviger så væsentligt fra handelsprisen for ejendommen, at sagen skal hjemvises.

Beregningen af grundværdien er sket ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet, der er et vurderingsteknisk hjælpemiddel til fastsættelse af grundværdien. Det følger af den Juridiske Vejledning 2015-1- H,A.3.1, at "Udgangspunktet for ansættelsen af grundværdien er værdien i handel og vandel."

Grundværdien skal således altid, uanset brugen af byggeretsværdiprincippet, afspejle handelsprisen for grunden.

For at kunne vurdere, om grundværdien svarer til handelsværdien, er det nødvendigt at finde frem til det korrekte sammenligningsgrundlag. Sagsøgers grundværdi er ansat med grundforbedringer, der forhøjer grundværdien. En fornuftig køber af en ejendom vil ikke betale det samme for en grund uden ekstern og intern byggemodning som for en identisk ejendom med intern og ekstern byggemodning.

Vurderingsmyndigheden har ansat sagsøgers fradrag for grundforbedringer til 10.976.400 kr. Fradraget afspejler værdien af de den grundforbedrende byggemodning, der er foretaget internt og eksternt på sagsøgers ejendom. Efter den tidligere gældende bestemmelse i vurderingslovens § 17, tildeltes der grundejere fradrag i grundværdien for forbedringer, der bevirkede en stigning i grundværdien. Sagt med andre ord kunne en grundejer få fradrag, hvis han udførte en forbedring, der forøgede værdien af grunden i ubebygget stand. Størrelsen af fradraget er relevant i forhold til vurderingen mellem grundværdien og handelsværdien.

I skønsrapporten (bilag 9) ansætter skønsmanden den kontante handelsværdi for grunden uden bebyggelse til henholdsvis 36.000.000 kr. hvis ejendommen har normale jordbundsforhold uden behov for ekstrafundering, og til 35.000.000 kr., såfremt ejendommen har behov for ekstrafundering. Skønsmandens værdiansættelse er identisk med den i bilag 5 foretagne værdiansættelse.

For at kunne vurdere, om skønsmandens ansættelse kan sammenholdes direkte med grundværdien, der indeholder grundforbedringer for en værdi, der af vurderingsmyndigheden i bilag A er opgjort til 10.976.400 kr., er det nødvendigt at finde ud af, hvilke grundforbedringer, der er indeholdt i skønsmandens værdiansættelse.

Da det ikke fremgår af skønsmandens værdiansættelse, om den indeholder byggemodning, anmodes skønsmanden om at redegøre herfor i den supplerende skønserklæring (bilag 10). Ved besvarelsen af spørgsmål 5 forklarede skønsmanden, hvad der er indeholdt i handelsprisen:

"...

Skønsmanden skal præcisere, at omkostninger til byggemodning mv. ved besvarelsen af spørgsmål 2 er behandlet således:

Veje, stier mv.: Det er antaget, at der er vejadgang til matriklen, men at interne veje, stier, parkeringspladser mv. på matriklen ikke er anlagt

  

Forsyning (el, vand, kloak): Det er antaget, at forsyningsledninger er ført frem til matriklen, men at ledningsnet på matriklen ikke er anlagt. Det er antaget, at der ikke er betalt tilslutningsafgift.

Skønsmanden betegner på denne baggrund grunden som byggemodnet.

..."

Skønsmanden sondrer mellem interne og eksterne forbedringer ved sin vurdering. Af ovenstående fremgår det klart, at udgifterne til ekstern modning af grunden er indeholdt i vurderingen, mens at udgiften til interne forbedringer ikke er indeholdt.

I forbindelse med fremlæggelsen af Vurderingsankenævnets sagsfremstilling (bilag A) opfordrede sagsøgte sagsøger til at dokumentere, hvilke dele af fradraget, der var givet for ekstern modning og dermed allerede indeholdt i skønsmandens vurdering. Med denne opfordring synes sagsøgte at lægge til grund, at de af skønsmanden indeholdte eksterne forbedringer i handelsprisen og de udgifter, der er givet fradrag for som eksterne grundforbedringer udgør tilsvarende beløb.

At vurderingsmyndigheden opfordrer sagsøger til at redegøre for hvilke dele af fradraget, der relaterer sig til den interne og eksterne modning forekommer mærkværdigt. Skatteministeriet må, som repræsentant for vurderingsmyndighederne, være nærmest til at kunne redegøre for ansættelsen af fradraget. I processkrift II understreger sagsøger dette forhold og opfordrer samtidig Skatteministeriet til at redegøre for, hvilke dele af fradraget, der relaterer sig til henholdsvis den interne og den eksterne modning af grunden. Skatteministeriet opfylder provokationen ved at henvise til, at ansættelsen er sket med udgangspunkt i de af sagsøger udarbejdede opgørelser.

Allerede fordi vurderingsmyndighedens ansættelse ikke er sket i overensstemmelse med opgørelsen, savner denne henvisning en fornuftig begrundelse. At Skatteministeriet som repræsentant for vurderingsmyndigheden undlader at opfylde provokationen, der vedrører vurderingsmyndighedens fradragsansættelse, er en skærpende omstændighed, der må komme Skatteministeriet til last. Havde Skatteministeriet opfyldt sagsøgers provokation, kan det ikke afvises, at parterne ville kunne have nået til enighed om, hvilken værdi, skønsmandens ansættelse skulle tillægges.

Uenigheden mellem parterne går på, om skønsmandens ansættelse skal tillægges den fulde værdi af fradraget for forbedringer, der udgør 10.976.400 kr., eller blot en reduceret værdi som følge af den eksterne modning, der allerede er indeholdt i værdiansættelsen.

I ovenstående citat fremgår det, at skønsmandens ansættelse er sket under den forudsætning, at der er vejadgang til matriklen, og at der er ført forsyningsledninger frem til grunden. Den eksterne modning er dermed indeholdt i vurderingen og influerer derfor på skønsmandens værdiansættelse. En grund med vejadgang og forsyningsledning ført frem til matrikelskel er selvsagt mere værd end en tilsvarende grund uden samme foranstaltninger.

Da skønsmanden allerede i sin værdiansættelse har taget højde for værdien af ekstern vej, sti og forsyningsledninger frem til matrikelgrænse, skal værdien af disse forbedringer ikke indgå dobbelt ved at tillægge handelsprisen den fulde værdi af fradraget, der både omfatter intern og ekstern modning.

I bilag A, pkt. 6.1.1 - 6.1.5 ses det, at sagsøger tildeltes fradrag for forsyninger og for tilslutningsafgifter. Alene det forhold, at der ansættes et fradrag for forsyningsnettene og særskilte fradrag for tilslutningsbidragene understøtter, at tilslutningsafgifterne relaterer sig til den eksterne modning af grunden, hvorfor summen af fradragene ikke skal tillægges handelsværdien. Vurderingsmyndighederne ville ikke have ansat særskilte fradrag for forsyninger og for tilslutningsbidrag, hvis tilslutningsafgiften både var anvendt på interne og eksterne grundforbedringer.

Da værdien af tilslutningsafgifterne ikke skal tillægges, udgør forskellen mellem den af Landsskatteretten ansatte grundværdi og den af skønsmanden ansatte værdi med tillæg af fradrag for forbedringer - fratrukket værdien af den eksterne modning 8.879.000 kr. (52.866.000 kr.- 43.986.400 kr.) svarende til 17 % af grundværdiansættelsen i vurderingen 2002. Afvigelsen fra handelsprisen er dermed så væsentlig, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn.

Selv hvis den fulde værdi af fradraget tillagdes handelsværdien, som hævdet af sagsøgte, ændrer det ikke på, at der er grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn, der afviger fra handelsprisen med 13 % fra grundværdien. (52.866.000 kr.- 45.976.400 kr. = 6.883.600 kr.)

Skatteministeriet har ved indgåelsen af forliget i sagen mellem Skatteministeriet og sagsøger i Højesteretssagen, HR-sag 287/2012, offentliggjort som SKM2014.65.HR, anerkendt, at rammerne for det skøn, der tilkommer vurderingsmyndigheden ved grundværdiansættelsen er ret snævert.

Sagen vedrørte spørgsmålet om forhøjelse af det indrømmede nedslag for grundens beskaffenhed fra 100.000 kr. til 140.320 kr.

Skatteministeriet fik ved Østre Landsret medhold, herunder i anbringendet om, at grundejeren ikke havde løftet bevisbyrden for, at forskellen mellem det indrømmede nedslag og ekstrafunderingsudgiften i byggeregnskabet lå uden for rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne. Under sagens behandling i Højesteret, anerkendte Skatteministeriet imidlertid, at udgiften til ekstrafundering udgjorde 140.320 kr. og at nedslaget hjemvises til fornyet opgørelse af vurderingsmyndigheden. Sagen blev herefter hjemvist til vurderingsmyndigheden til fornyet opgørelse af nedslaget. Forskellen på 40.320 kr. udgjorde ca. 2 % af grundværdien på 1.948.224 kr. i 2002.

Uanset om retten finder, at handelsværdien afviger med 17 eller 13 % er afvigelsen fra grundværdien så væsentlig, at der er grundlag for en tilsidesættelse af Landsskatterettens skøn.

..."

Skatteministeriet har i det væsentligste procederet i overensstemmelse med sit påstandsdokument af 4. juni 2015, hvoraf fremgår følgende:

"...

Påstanden støttes overordnet på, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn ikke er opfyldt.

Det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis grundværdiansættelsen ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer myndighederne, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H. En fejl, der ikke har væsentlig betydning for værdiansættelsen, fører ikke til en tilsidesættelse af skønnet, jf. bl.a. UfR 2000.1071 H.

Bevisbyrden for, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet er opfyldt, påhviler sagsøgeren.

--ooOoo--

Grundværdien skal ansættes til den kontante værdi i handel og vandel af grunden i ubebygget stand, jf. vurderingslovens § 6, og § 13, stk. 1.

Af sidstnævnte bestemmelse følger, at der ved det samlede skøn over grundværdien skal tages hensyn til eventuelle dårlige jordbundsforhold, således at grundværdien ansættes til den handelsværdi, som grunden må antages at have med disse forhold.

Efter vurderingsloven udløser dokumenterede oplysninger om grundens ringe bæreevne og ekstrafunderingsudgifter ikke krav på et bestemt nedslag i grundværdien, jf. SKM2013.862.HR. Dårlige jordbundsforhold udløser ikke krav på andet og mere end en ansættelse til den værdi, som grunden har med disse forhold taget i betragtning.

I vurderingslovens § 13, stk. 1, fastslås endvidere, at grundværdien udgør værdien af grunden i ubebygget stand med forbedringer. Værdien af grundforbedringer, jf. vurderingslovens dagældende § 17, skal således medregnes i grundværdien.

Landsskatterettens skøn er udøvet i overensstemmelse hermed. Dette er der også enighed om, idet sagsøgeren ikke anfægter rigtigheden af skønsgrundlaget, men alene selve værdiansættelsen.

Det er imidlertid ikke godtgjort, ej heller ved det afholdte syn og skøn, at Landsskatterettens ansættelse falder udenfor for de rammer, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af denne karakter.

Skønsmanden har i den supplerende skønserklæring (bilag 10) besvaret et spørgsmål om, hvorvidt de af skønsmanden anslåede værdier er med eller uden byggemodning. Det fremgår af skønsmandens svar på dette spørgsmål (spørgsmål 5), at skønsmanden alene har medtaget en anslået værdi af veje, stier og forsyningsanlæg uden for grunden. Værdien af forbedringer på grunden er ikke medregnet i de af skønsmanden anslåede værdier.

Den af skønsmanden anslåede værdi på kr. 35 mio. afspejler således ikke grundværdien, jf. herved også SKM2005.63.HR. Dette er der ligeledes enighed om, jf. sagsøgerens processkrift I, side 3, 5. afsnit.

Det samlede anerkendte fradrag for forbedringer i henhold til dagældende § 17 i vurderingsloven udgør kr. 10.976.400,-, jf. bilag A, side 2.

Det gøres gældende, at samtlige de forbedringer, der er indrømmet fradrag for, skal tillægges den værdi af grunden, som skønsmanden har anslået.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at det indrømmede fradrag omfatter både eksterne og interne forbedringer. Det bestrides således, at der, som hævdet af sagsøgeren i processkrift II, alene skal lægges et beløb på kr. 8.879.600 (kr.10.976.400 - kr. 1.990.000, vedrørende tilslutningsafgifter) til den værdi af grunden, som skønsmanden har anslået. Tilslutningsafgifter kan dække anlæg på selve grunden, jf. SKM2009.323.VLR.

Med henvisning til den af sagsøgeren i processkrift II fremsatte opfordring bemærkes, at det indrømmede fradrag er fastsat med udgangspunkt i de opgørelser, der er udarbejdet af sagsøgerens repræsentant, jf. bilag A. Sagsøgeren må derfor henvises til at dokumentere sit standpunkt, eventuelt ved fremlæggelse af disse opgørelser.

Forskellen mellem den af Landsskatterettens ansatte grundværdi på kr. 52.866.000,- og den af skønsmanden anslåede værdi på kr. 35 mio. med tillæg af kr. 10.976.400,- udgør kr. 6.889.600,- svarende til 13%. Denne forskel kan efter retspraksis ikke føre til en tilsidesættelse af grundværdiansættelsen.

Selv hvis man antog, at der til den af skønsmanden anslåede værdi alene skal lægges et beløb på kr. 8.879.600, som hævdet af sagsøgeren, er der ikke grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn. Forskellen mellem den af Landsskatterettens ansatte grundværdi på kr. 52.866.000,- og den af skønsmanden anslåede værdi på kr. 35 mio. med tillæg af kr. 8.879.600, udgør kr. 8.879.600,- svarende til 17%. Dette er ikke tilstrækkeligt til, at skønnet kan tilsidesættes, jf. bl.a. UfR 1999.1178H og TfS 1997, 416V.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

H1 Boligselskab har gjort gældende, at Landsskatterettens afgørelse er truffet på et forkert grundlag. Boligselskabet har således anført, at Landsskatteretten har undladt at foretage et skøn over grundens handelsværdi, men derimod alene har foretaget en vurdering af ekstrafunderingsudgiften i forhold til grundværdien.

H1 Boligselskab nedlagde for Landsskatteretten påstand om nedslag for ekstrafundering med 640.832 kr. og gjorde for Landsskatteretten gældende, at man havde krav på nedslag i grundværdien for manglende bæredygtighed med dette beløb, svarende til afholdte ekstrafunderingsudgifter. Landsskatteretten har i afgørelsen redegjort for vurderingsprincipperne i vurderingsloven samt anført, at der i skønnet over grundens handelsværdi skal tages hensyn til dårlige jordbundsforhold. Når Landsskatteretten herefter ved afgørelsen konkret har forholdt sig til den nedlagt påstand om nedslag i grundværdien svarende til udgifterne til ekstrafundering, finder retten ikke, at Landsskatteretten har truffet afgørelse på forkert grundlag.

H1 Boligselskab har dernæst gjort gældende, at grundværdien i vurderingen 2002 afviger så væsentlig fra handelsprisen for ejendommen, at sagen skal hjemvises. H1 Boligselskab har søgt at godtgøre dette ved at indhente syn og skøn over handelsprisen for ejendommen pr. 1. januar 2002.

Skønsmandens skønsmæssige vurdering af kontantværdien for ejendommen er foretaget i 2014. Det fremgår af erklæringen, at der ikke er handler med sammenlignelige grunde i det pågældende område. Skønsmandens vurdering baserer sig derfor blandt andet på sammenligning med grundarealer i andre dele af hovedstadsområdet uden for det centrale København, hvoraf den største er på 23.117 m². Skønsmanden har skønsmæssigt ansat kontantværdien til 35.000.000 kr.

Skønsmandens vurdering er under de givne omstændigheder forbundet med nogen usikkerhed.

Skønsmandens vurdering skal tillægges et beløb, svarende til de fradragsberettigede udgifter, som ved Vurderingsankenævnets afgørelse af 2. december 2010 er opgjort til 10.976.672. H1 Boligselskab har ikke godtgjort, at tillægget for de fradragsberettigede udgifter skal opgøres til et mindre beløb. Grundværdien for 2002 var ansat til 52.866.000 kr. Den af skønsmanden skønnede handelsværdi med tillæg af de fradragsberettigede udgifter afviger herefter med 13%.

Uanset denne difference finder retten ikke, at H1 Boligselskab har godtgjort, at det af skattemyndighederne udøvede skøn over ejendommens værdi er åbenbart urimeligt eller ligger uden for rammerne af den skønsusikkerhed, der må tillades.

Retten tager derfor Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.

Efter sagens resultat skal H1 Boligselskab betale sagsomkostninger til Skatteministeriet. Beløbet fastsættes til 40.000 kr., hvoraf 35.000 kr. udgør dækning af Skatteministeriets udgift til advokatbistand med tillæg af moms og 5.000 kr. udgår dækning af Skatteministeriet udgift til skønsmanden. Udgiften til advokatbistand er fastsat med udgangspunkt i oplysningerne om sagens værdi, og i øvrigt henset til sagens karakter og omfang.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

H1 Boligselskab skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 40.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.