Ejendomsvurdering - fordeling nedslag - grundværdi eller bygningsværdi - sagsbehandlingen

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato22 Sep 2015
Dato for udgivelse24 Sep 2015 10:40
SKM-nummerSKM2015.615.HR
MyndighedHøjesteret
Sagsnummer1. afdeling, 81/2014
Dokument typeDom
EmneordHandelspris, sommerhus, vurderingsområde, bevisbyrde
Resumé

Ved vurderingen af en sommerhusejendom var der givet nedslag i ejendomsværdien under hen­visning til, at handelspriserne i lokalområdet var lavere end standardberegningen for den på­gældende type ejendomme gav udtryk for. Nedslaget, der på tilsvarende måde var givet for alle ejendomme i sommerhusområdet, medførte ikke en nedsættelse af grundværdien. Grundejeren, som havde opnået medhold ved landsretten, gjorde gældende, at i hvert fald en del af nedslaget skulle henføres til grundværdien, og at grundværdiansættelsen derfor skulle hjemvises til fornyet behandling hos SKAT. 

Højesteret lagde til grund, at SKAT ved brug af et vurderingsteknisk hjælpemiddel havde fore­taget et skøn over grundværdien. SKATs afgørelse efterlod dog usikkerhed om, hvorvidt SKAT havde forholdt sig til, om en del af nedslaget skulle henføres til grundværdien. SKATs afgørelse var imidlertid efterfølgende stadfæstet af vurderingsankenævnet og landsskatteretten, og det fulgte ikke af vurderingsloven eller af administrativ praksis, at et generelt nedslag i ejendomsværdien skal medføre en nedsættelse af grundværdien. 

Højesteret udtalte generelt om skatteskøn, at SKATs værdiansættelse kan tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at der ikke er foretaget et skøn eller at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Selvom der er påvist sådanne fejl eller mangler, kan skønnet dog alligevel ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan også tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne af det skøn, som tilkommer SKAT, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. 

Højesteret fandt ikke disse betingelser for at tilsidesætte skønnet opfyldt. Uanset at der er sam­menhæng mellem ejendomsværdien og grundværdien havde vurderingsankenævnet og Lands­skatteretten under klagesagerne vurderet, at grundværdiansættelsen ikke var for høj. Grundejeren havde ikke heroverfor sandsynliggjort, at vurderingen hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat. De priser, som var opnået ved salg i sommerhusområdet, bestyrkede derimod, at SKATs vurdering af grundens værdi ikke var for høj. 

På denne baggrund blev Skatteministeriet frifundet

Reference(r)

Vurderingsloven § 13
Vurderingsloven § 16

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-2 H.A.3.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-2 H.A.2.1.1.6

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-2 H.A.2.1.2.1.6


Parter

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Steffen Sværke)

mod

A
(advokat Eduardo Vistisen)

Afsagt af højesteretsdommerne

Poul Søgaard, Niels Grubbe, Jon Stokholm, Vibeke Rønne, Hanne Schmidt, Oliver Talevski og Jan Schans Christensen

Sagens baggrund og parternes påstande

I tidligere instanser er afsagt dom af byretten den 2. juli 2012 og af Østre Landsrets 10. afdeling den 20. november 2013.

Påstande

Appellanten, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Indstævnte, A, har nedlagt påstand om stadfæstelse af landsrettens dom.

Supplerende sagsfremstilling

Af ejendomsskemaet for 2007 vedrørende As sommerhusejendom, ...1, fremgår bl.a.:

"...

Almindelig vurdering af ejendommen ...1

...

Ansættelser:

Ejendomsværdi

970.000 kr

Grundværdi

336.700 kr

  

Specifikationer

  

Grundværdi:

Kvadratmeterpris

1205 m² á 140 kr

168.700 kr

Byggeretspris

1 stk.

168.000 kr

Grundværdi i alt

336.700 kr

    

Bygningsværdi:

Etageareal

Bebygget areal 72 m² x 100 %

72 m²

Vægtet etageareal

72 m²

Værdiberegning

Standardpris for området

12.650 kr

Ovne (kamin, brændeovn o.l.)

-275 kr

Bygningsværdi 72 m² x 12.375 kr.

891.000 kr

Ejendomsværdi

Grundværdi

 

336.700 kr

Bygningsværdi

 

891.000 kr

Beregnet værdi i alt

 

1.227.700 kr

   

Særlige forhold:

Handelspriserne i lokal-
området er lavere end
standardberegningen
for denne type ejen-
domme giver udtryk for

- 250.000 kr

Korrigeret ejendomsværdi

977.700 kr

Ejendomsværdi afrundet

970.000 kr

..."

Et skærmbillede "SKAT Forespørgsel på grundværdiområder" viser for vurderingsåret 2007 for grundværdiområde ..., der omfatter As ejendom, bl.a.:

"...

Priser/faktorer: (ajourført 22/6-2007)

for området:

for prisgruppen: ...
Sommerhusområde

Forsl. normalpris:

270

Forsl. normalpris:

270

Vurdmynds
normalpris:

280

Vurdmynds normalpris:

280

Gl. normalpris:

300

Prisgruppe

Område

Fremskrivningsfaktor:

93

Antal ejendomme:

437

234

Normalgrund:

1200

Antal bebyg. salg:

102

61

Sær. estimeret pris:

259

Gennemsnit. ejd. værdi:

1126527

1094122

..."

I perioden fra 2003 til 2007 skete der syv salg af fem ubebyggede sommerhusgrunde i grund-værdiområdet. En oversigt over disse salg samt over salget af en sommerhusejendom købt med henblik på nedrivning viser:

Adresse

Grundareal

Købsdato

    Kontantpris

...6 (købt med henblik på nedrivning af bygning på 23 m²)    

1.390 m²

6.6. 2007

790.000 kr.

...14

1.298 m²

5.1. 2006

250.000 kr.

...7

1.242 m²

   21.11.2005

550.000 kr.

...8

1.200 m²

18.4. 2005

350.000 kr.

...9

1.263 m²

27.9. 2004

236.000 kr.

...10

1.242 m²

1.5. 2004

190.000 kr.

...14

1.298 m²

3.3. 2004

250.000 kr.

...15

1.203 m²

24.9. 2003

125.000 kr.

Efter det oplyste blev der for alle ejendomme i As grundværdiområde - bortset fra én - givet et nedslag i ejendomsværdien på 250.000 kr. En oversigt over enkelte af disse ejendomme viser:

Adresse

  Grundareal

  Bebygget areal

  Opførelsesår

  Ejendomsværdi ifølge
 standardberegning før nedslag

...11

1.210 m²

98 m²

2002

1.998.108 kr.

...12

1.234 m²

90 m²

2002

1.895.190 kr.

...13

1.200 m²

62 m²

1981

1.134.126 kr.

...17

1.200 m²

81 m²

2004

1.598.142 kr.

...19

1.201 m²

76 m²

1964

1.331.016 kr.

...20

990 m²

97 m²

1976

1.551.983 kr.

...16

1.066 m²

35 m²

1977

805.450 kr.

...18

1.300 m²

32 m²

1963

799.792 kr.

Højesterets begrundelse og resultat

Sagen angår, om A har krav på, at ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2007 for hans sommerhusejendom ...1, hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Vurderingssystemet og domstolsprøvelsen

Efter vurderingsloven ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer, jf. § 5, stk. 1. Vurderingen foretages på grundlag af den kontante værdi i handel og vandel, jf. § 6, 1. pkt., og for ejerboliger fastsættes vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. § 6, 2. pkt. Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. § 13. Efter lovens § 16 ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.

Vurderingsloven forudsætter, at der ved ansættelsen af værdien af en ejendom foretages et skøn bl.a. på grundlag af registrerede oplysninger om salgspriser på sammenlignelige ejendomme, jf. § 39, sammenholdt med § 6, 2. pkt. Det fremgår af forarbejderne, at vurderingen foretages maskinelt på grundlag af individuelle oplysninger om ejendommen og statistiske analyser af frie salg af ejendomme i det pågældende område (vurderingsforslagssystemet). Den maskinelt beregnede ejendomsværdi for den enkelte ejendom er baseret på det gennemsnitlige handelsprisniveau i lokalområdet, og der kan være behov for at justere denne værdi med et tillæg eller fradrag, så ejendomsværdien skønnes passende og ikke overstiger handelsværdien (lovforslag nr. L 180, Folketingstidende 2001-02, 2. samling, tillæg A, s. 4641-4642 og s. 4650).

Ved vurderingen af sommerhusgrundes værdi beregner SKAT ved hjælp af vurderingsforslagssystemet forslag til grundværdi for de enkelte grundværdiområder og prisgrupper. Eftersom antallet af handlede ubebyggede grunde generelt er så lavt, at handlerne ikke udgør et tilstrækkeligt grundlag for statistisk analyse, anvender SKAT en indirekte metode, når der skal beregnes et forslag til grundværdien. Priserne ved salg af bebyggede grunde indgår i grundlaget for forslaget til grundværdi, idet metoden tager udgangspunkt i, at der er en statistisk sammenhæng mellem værdien af en bebygget grund og grundens værdi som ubebygget, hvilket udtrykkes i den såkaldte grundværdikurve. Grundværdikurven anvendes ved beregning af forslag til grundværdi. Priserne ved salg af bebyggede grunde indgår også i grundlaget for forslaget til ejendomsværdi. Efter det oplyste gennemgår en vurderingsmedarbejder forslagene til grundværdi og ejendomsværdi og skønner, om de foreslåede værdier kan anvendes, eller om der bør foretages justeringer.

Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

Den konkrete sag

A har anført, at SKAT ikke har foretaget et skøn. Han har endvidere gjort gældende, at vurderingsmyndighedernes ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2007 for hans ejendom er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Det er en fejl, at den nedsættelse med 250.000 kr. af den foreslåede ejendomsværdi fra 1.227.700 kr. til 970.000 kr. (afrundet), der blev foretaget, kun gav sig udslag i en nedsættelse af bygningsværdien fra 891.000 kr. til 641.000 kr., men ikke helt eller delvist førte til en nedsættelse af grundværdien, som forblev på 336.700 kr., svarende til 280 kr. pr. kvadratmeter. SKAT har således ikke ved ansættelsen af grundværdien fulgt sin egen metodebeskrivelse om sammenhængen mellem ejendomsværdi og grundværdi (grundværdikurven).

I den foreliggende sag udgjorde den maskinelt beregnede forslagsværdi for As grund 259 kr. pr. kvadratmeter baseret på grundværdiområdet og 270 kr. pr. kvadratmeter baseret på det noget større prisgruppeområde. En vurderingsmedarbejder forhøjede disse maskinelt beregnede forslag til 280 kr. pr. kvadratmeter, og grundværdien blev dermed fastsat til 336.700 kr. Af ejendomsskemaet for 2007 fra SKAT fremgår, at det maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi herefter var grundværdien med tillæg af en beregnet bygningsværdi på 891.000 kr., i alt 1.227.700 kr. En vurderingsmedarbejder korrigerede ejendomsværdien til 970.000 kr. (afrundet) svarende til et nedslag på 250.000 kr. foretaget med den begrundelse, at

"...

handelspriserne i lokalområdet er lavere end standardberegningen for denne type ejendomme giver udtryk for.

..."

Med samme begrundelse blev der for de øvrige sommerhusejendomme i grundværdiområdet foretaget et skønsmæssigt nedslag i ejendomsværdien på samme beløb, uanset betydelige variationer i bygningernes alder og størrelse.

Højesteret lægger efter det anførte til grund, at der ved SKAT's ansættelse af grundværdien under brug af vurderingstekniske hjælpemidler blev foretaget et skøn, som tog hensyn til den pågældende ejendoms forhold. SKAT's afgørelse efterlader imidlertid usikkerhed med hensyn til, om SKAT har forholdt sig til, hvorvidt nedslaget på 250.000 kr. burde føre til en nedsættelse af grundværdien, også under hensyn til at oplysningerne om priserne ved salg af bebyggede ejendomme i området indgik i de maskinelt beregnede forslag til både grundværdi og ejendomsværdi.

I forbindelse med As klage til vurderingsankenævnet fastholdt SKAT sin afgørelse, og vurderingsankenævnet stadfæstede SKAT's afgørelse, efter at nævnet havde modtaget As kommentarer til nævnets forslag til afgørelse. Nævnet fandt bl.a., at A ikke havde anført forhold vedrørende ejendommen, der kunne begrunde et nedslag i grundværdien, og at der ikke var grundlag for at antage, at grundværdien for As ejendom var sat for højt. Landsskatteretten stadfæstede vurderingsankenævnets afgørelse og fandt i sin afgørelse bl.a., at det efter det oplyste, herunder om sommerhusets alder og størrelse, var med rette, at nedslaget på 250.000 kr. alene var indrømmet i ejendomsværdien, og at der ikke i det, som A havde anført, var grundlag for at tilsidesætte ansættelsen af grundværdien.

Der er ikke i vurderingslovgivningen bestemmelser om, at et generelt nedslag i ejendomsværdien som det foreliggende skal føre til nedsættelse af grundværdien. Der er heller ikke administrativ praksis herom. Afgørende er herefter, om begrundelsen for og karakteren af nedslaget i ejendomsværdien indebærer, at grundværdien er for højt ansat i forhold til grundens handelsværdi. Den sammenhæng, der er mellem ansættelsen af grundværdien og ejendomsværdien, således som det er udtrykt ved grundværdikurven, skaber en formodning for, at et sådant nedslag i ejendomsværdien også har betydning for grundværdiansættelsen. Som anført har myndighederne imidlertid - uanset den nævnte sammenhæng og As klage med henvisning hertil - vurderet, at grundens værdi ikke er ansat for højt i forhold til handelsværdien. A har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort, at myndighedernes vurdering er forkert, og oplysningerne om de priser, der er opnået i de seneste år før vurderingen ved salg i det pågældende sommerhusområde af ubebyggede grunde og af en bebygget grund med henblik på nedrivning, bestyrker, at den ansatte grundværdi ikke er for høj i forhold til handelsværdien.

Højesteret finder på den anførte baggrund, at det ikke kan antages, at det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Herefter og da det, som A i øvrigt har anført, ikke kan føre til andet resultat, frifinder Højesteret Skatteministeriet.

Under hensyn til sagens karakter skal ingen af parterne betale sagsomkostninger for byret, landsret eller Højesteret til den anden part.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for byret, landsret eller Højesteret til den anden part.