Ejendomsvurdering - grundværdi - tilsidesættelse af skøn - plangrundlag - begrundelse

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato04 Nov 2015
Dato for udgivelse23 Nov 2015 13:24
SKM-nummerSKM2015.727.BR
MyndighedByret
SagsnummerRetten i Randers, BS 11-1181/2014
Dokument typeDom
EmneordLokalplan, bodeling
Resumé

Spørgsmålet i sagen var, om vurderingsankenævnets skøn over grundværdien skulle tilsidesættes, og at grundværdien derfor enten skulle ansættes til et konkret beløb eller subsidiært hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Til støtte for sit synspunkt om, at skønnet over grundværdien skulle tilsidesættes, gjorde grundejeren gældende, at skønnet var udøvet på et forkert grundlag, fordi det fejlagtigt var forudsat, at ejendommen var omfattet af en lokalplan, der imidlertid ikke omfattede den pågældende grund.

Skatteministeriet bestred ikke, at skønnet var udøvet på et forkert grundlag, men gjorde gældende, at fejlen i skønsgrundlaget var uden betydning for grundværdiansættelsen, fordi skønnet i mangel af en lokalplan for området skulle udøves på baggrund af kommuneplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, der i hovedsagen svarede til lokalplanens bestemmelser.

Retten udtalte, at værdiansættelsen kan tilsidesættes, hvis det godtgøres, at værdiansættelsen ikke hviler på et skøn, eller at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen.

Retten fandt, at grundejeren ikke havde godtgjort, at skønnet hvilede på faktuelt forkerte, værdirelevante, oplysninger vedrørende ejendommen. Retten henviste i sine præmisser bl.a. til, at vurderingsankenævnets afgørelse var truffet på grundlag af oplysninger vedrørende handelspriser på beboelsesejendomme i området.

Herefter, og da der ikke i øvrigt var anført omstændigheder, der gav anledning til at tilsidesætte det skøn, vurderingsankenævnet havde udøvet, blev Skatteministeriet frifundet.

Reference(r)

Vurderingsloven § 13
Vurderingsloven § 16
Forvaltningsloven § 24

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-2 H.A.3


Parter

A
(advokatfuldmægtig Steen Halle)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Mattias Chor)

Afsagt af byretsdommer

Lars Gaaei

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører fastsættelse af grundværdien for sagsøgerens ejendom matrikel nr. ..., beliggende ...1a.

Sagsøgerens påstand er

Principalt:

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at vurderingen af grundværdien pr. 1. oktober 2011 på ...1a - matr. ... skal nedsættes med 120.500 kr. til 56.700 kr., subsidiært nedsættes med en mindre beløb efter rettens skøn.

Mere subsidiært:

Sagen hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Vurderingsankenævnet traf den 25. juni 2014 denne afgørelse:

"...

Klager:

A

Klage over:

Vurderingen pr. 1. oktober 2011

Ejendomsnummer:

...

Beliggenhed:

...1a

Sagens emne

Der klages over ejendomsværdi og grundværdi.

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Vurderingsankenævnets afgørelse

Ejendomsværdi

1.100.000

Nedsættes

1.100.000

Grundværdi

177.200

Nedsættes

177.200

Faktiske oplysninger

Énfamiliehus opført i 1907 - om-/tilbygget i 1995 - med et bebygget areal på 75 m2. Der er en kælder på 65 m2 og en udnyttet tagetage på 50 m2. Det samlede boligareal udgør 125 m2. Der er en fritliggende garage på 45 m2. Ejer har overtaget ejendommen 1. oktober 2011.

Iflg. BBR-registeret er ejendommen registreret med fem værelser til beboelse, to toiletter og et badeværelse. Huset opvarmes ved fjernvarme. Ydermur er af mursten og tag er af cementsten. Grunden er på 315 m2. Ejendommen ligger i grundværdiområde ... .

2009:

Det bebyggede areal udgør 75 m2 - beboet areal 125 m2.

Ejendomsværdien er pr. 1.10.2009 sat til 1.250.000 kr. Grundværdien udgør 179.600 kr.

Grundværdi:

Vurderet areal

315 m2

Max. bebyggelsesprocent

75 %

Max. tilladt etageareal 75 % af 315 m2 =

236 m2

Områdepris pr. m2

760 kr.

M2-pris 75 % af 315 m2 á 760 kr. =

179.550

Afrundet

179.600

  

Ejendomsværdi:

Bebygget areal 75 m2 - koefficient 100 %

75 m2

Udnyttet tagetage 50 m2 - koefficient 35 %

18 m2

Kælderareal 65 m2 - koefficient 20 %

13 m2

Fritliggende garage 45 m2 - koefficient 5 %

2 m2

108 m2

  

Værdiberegning (normtal):

Standardpris for området

8.300

Opførelsesår: 1907

-680

Om-/tilbygningsår 1995

1.160

Bebygget areal: 75 m2

750

Tag af cementsten

-800

Bygningsværdi pr. m2

8.730

  

Bygningsværdi = areal x normtal = 108 x 8.730 =

942.840

Grundværdi

179.600

Beregnet værdi

1.122.440

  

Ejendommens vedligeholdelsestilstand er bedre end det

normale for husets alder

160.000

Ejendomsværdi (afrundet)

1.282.440

Ejendomsværdi (afrundet)

1.250.000

2011:

Det bebyggede areal udgør 75 m2. Det beboede areal udgør 125 m2.

Ejendomsværdien er pr. 1.10.2011 sat til 1.100.000 kr. Grundværdien udgør 177.200 kr.

Grundværdi:

Vurderet areal

315 m2

Max. bebyggelsesprocent

75 %

Max. tilladt etageareal 75 % af 315 m2 =

236 m2

Områdepris pr. m2

750 kr.

M2-pris 75 % af 315 m2 á 750 kr. =

177.187

Afrundet

177.200

  

Ejendomsværdi:

Bebygget areal 75 m2 - koefficient 100 %

75 m2

Udnyttet tagetage 50 m2 - koefficient 60 %

30 m2

Kælderareal 65 m2 - koefficient 25 %

16 m2

Fritliggende garage 45 m2 - koefficient 5 %

2 m2

123 m2

  

Værdiberegning (normtal):

Standardpris for området

5.925

Opførelsesår. 1907

-204

Om-/tilbygningsår 1995

1.020

Bebygget areal: 75 m2

450

Tag af cementsten

-700

Bygningsværdi pr. m2

6.491

  

Bygningsværdi = areal x normtal = 123 x 6.491 =

798.393

Grundværdi

177.200

Beregnet værdi

975.593

  

Ejendommens vedligeholdelsestilstand er bedre end det

Normale for husets alder

160.000

Ejendomsværdi

1.135.593

Ejendomsværdi (afrundet)

1.100.000

SKATs afgørelse

Ejendommen er omfattet af Lokalplan-1 af 1991. Lokalplanens område er udlagt til centerformål med en tilladt bebyggelsesprocent på maksimum 75. Dette betyder, at grunden har flere udnyttelsesmuligheder end f.eks. naboens ejendom. Det er korrekt, at ejendommen ikke er nævnt under lokalplanens § 2: Lokalplanens område, men står nævnt under § 16: Servitutter. Kommune-1 har bekræftet overfor SKAT, at ejendommen er omhandlet af Lokalplan-1.

Grundværdien er et udtryk for handelsværdien for en ubebygget grund med samme beliggenhed og størrelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. SKAT er af den opfattelse at den ansatte grundværdi på 177.200 kr. er et rimeligt udtryk for handelsværdien.

Det er SKATs opfattelse, at grundværdien er ansat endog meget forsigtigt med de til grunden knyttede rettigheder. SKAT indstiller sagen til stadfæstelse.

Klagerens opfattelse

Klager fastholder, at selvom ejendommen ifølge Kommune-1 er omhandlet af Lokalplan-1, så er beliggenheden af ejendommen ikke af en sådan beskaffenhed, at grunden i praksis har flere muligheder for udnyttelse end nabogrunden, og at klager derfor betaler for noget som ikke har nogen værdi. Tværtimod vil den højere vurdering påvirke handelsværdien af ejendommen i forbindelse med et salg i negativ retning.

I afslaget er det ikke anført, hvorvidt ejendommen i forbindelse med klagen har været besigtiget. Klager anfører, at ejendommen/grunden er beliggende på en smal, blind vej, uden fortov og der er fra matriklen ikke direkte adgang til centerområdet. Ejendommen overfor - med en sammenlignelig, men spejlede beliggenhed - er ikke en del af Lokalplan-1, og grundværdien er her derfor mere i overensstemmelse med den faktiske værdi. Da grunden, som følge af en tidligere udstykning, desuden er meget lille, begrænser det yderligere mulighederne for anvendelsen til erhvervsformål.

Ejendommen ...1b med et samlet grundareal på 336 m2 er vurderet til 60.500 kr.

Planafdelingen, Kommune-1 har oplyst, at ejendommen ...1a er anført beliggende i Centerområde under Lokalplan-1 af 1991 for Kommune-1x. Centerområdet er et område beliggende langs ...2 (handelsgaden), og hvor ejendommene er kendetegnet ved at have centerformål.

Ejendommen er ikke beliggende med direkte adgang til ...2 - og er dermed heller ikke en del af centerområdet. Ejendommen anvendes desuden ikke til erhverv og er opført i BBR meddelelsen som beboelsesejendom med en lejlighed. Klager finder det derfor ikke rimeligt begrundet, at ejendommens værdi skal overstige det almindelige vurderingsniveau for ejendomme beliggende på ...1, hvorfor ejendomsvurderingen søges ændret.

Vurderingsankenævnets afgørelse og begrundelse

Nævnet ser i forbindelse med klagebehandlingen alene på den kontante handelspris på vurderingstidspunktet for den enkelte grund, uden hensyn til hvilke parametre, der er indgået i vurderingsmyndighedens ansættelse af vurderingen, og således ikke på forskelle i forhold til naboerne, hvilket f.eks. kan skyldes forskel i beliggenhed/udsigt, arealer mv. Der henvises til reglerne i vurderingslovens §§ 13 og 16.

Ved vurderingen er det derfor nævnets opgave at påse, at din grund og kun denne er korrekt vurderet. Nævnet har derfor ikke vurderet om øvrige grunde i området er konkret vurderet.

Det er nævnets opfattelse - på baggrund af de i sagen foreliggende oplysninger - at der ikke skønnes at være grundlag for en ændring af grundværdien.

Nævnet henser til grundens beliggenhed og handelspriser i området på vurderingstidspunktet.

Det er derfor nævnets opfattelse, at en vurdering pr. 1. oktober 2011, der er passende i forhold til handelsprisen i området vil være 177.200 kr.

..."

Forklaring

Sagsøgeren A
har forklaret, at hun er ejer af ...1a. ...1 er en sidevej til hovedgaden, ...2. Alle butikker er centreret i ...2. ...1 er en blind vej uden megen trafik. Belægningen på ...1 er belægningssten, mens ...2 er asfalteret. Der kun få huse på ...1. Husene ligger tæt på små grunde og er generelt omkring 100 år gamle. Der er ikke butiksaktiviteter på ...1, heller ikke i tilknytning fra ...2. ...1 er et beboelsesområde. Der er ikke passage til ...2 fra ejendommen bortset fra ...1. Hun og ægtefællen købte ejendommen i 2005. De ønskede sig et hus med have og ...1 havde mange kvaliteter. Eneste minus var i virkeligheden at haven er meget lille, nærmest en gårdhave. I 2011 blev hun eneejer efter en bodeling. De tog udgangspunkt i gælden i huset, da krisen tilsagde, at værdien ikke var højere end prisen i 2005. Der var ikke særlige drøftelser vedrørende værdiansættelsen. Hun fik hjælp til at få tingene på plads i relation til finansiering. Der har været en vurderingsmand fra F1-Kredit. Hun husker ikke, om hun fik en egentlig vurdering. Hun husker ikke, om det var før eller efter hendes mand fraflyttede, men det har givetvis været aftalemæssigt på plads inden bodelingen er gjort endelig. Der er ikke søgt byggetilladelser eller dispensationer i hendes ejertid. Det der er sket i '95 er formodentlig sammenlægning af to lejligheder og etablering af een bolig. Hun har ikke før retssagen modtaget materiale vedrørende vurderinger i området. Hun har haft huset til salg en periode i 2013 / 2014.

Parternes synspunkter

Til støtte for de nedlagte påstande gør [sagsøger.red.SKAT] følgende gældende:

"...

Vedr. væsentlige fejl i sagsbehandlingen

Det beror på en fejl, at SKAT, Skatteankestyrelsen og Vurderingsankenævnet i vurderingen af grunden ...1a, matrikel ... har taget udgangspunkt i, at ejendommen er omfattet af Lokalplan-1. Der er enighed imellem parterne om, at ejendommen er ikke omfattet af Lokalplan-1.

Det er en fejl, at der i vurderingen af grundværdien er taget udgangspunkt i, at den maksimale bebyggelsesprocent for ...1a er 75 %. Der er ikke lokalplaner som omfatter ...1a, der giver ret til en højere bebyggelsesprocent end den der følger af bygningsreglementet ... . De gældende rettigheder på ...1a er som angivet af Kommune-1 (bilag 25) en maksimal bebyggelsesprocent på 30 % og en maksimal byggehøjde på 8,5 m.

Der skal jf. vurderingsloven § 13 stk. 1 og 2 ved vurderingen af grundværdien foretages en vurdering af værdien af grunden i ubebygget stand. Der skal tages hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og de til grunden knyttede rettigheder og byrder. Byggeretten (maksimal bebyggelsesprocent og byggehøjde) på ejendommen er væsentlige rettigheder og faktorer i forbindelse med vurdering af grundværdien. Det er væsentlige og afgørende fejl, at det i vurderingen af grundværdien er lagt til grund af ...1 skulle være omfattet af Lokalplan-1 og have en maksimal bebyggelsesprocent på 75 %.

Ejendommen ...1a har, ligesom ejendommene på ...1b, ...1c, ...1d, ...1e, ...1f og ...1g, der ikke er omfattet af Lokalplan-1 en byggeret på 30 % som maksimal bebyggelsesprocent og en maksimal bygningshøjde på 8,5 m og er ligesom de øvrige ejendomme ikke beliggende ud til ...2. Ud fra lighedsgrundsætningen i forvaltningsretten skal afvejningen af relevante hensyn som beliggenhed, rettigheder og byrder i forbindelse med vurdering af grundværdien, samt vurderings- og beregningsprincipperne være ens for ejendommene på ...1. Lighedsgrundsætningen er ikke overholdt ved vurderingen af grundværdien for ...1a, da grundværdien er over tre gange højere end de øvrige ejendomme på ...1 med samme rettigheder, og der ikke er angivet særlige forhold i vurderingsankenævnets begrundelse, der kan godtgøre denne forskel i vurderingerne. ...1a skal i forhold til grundværdien, værdien af den ubebyggede grund, vurderes ligesom de øvrige ejendomme på ...1 med samme rettigheder. Omkringliggende ejendomme omfattet af Lokalplan-1, beliggende ud til ...2, med en byggeret på 75 % i bebyggelsesprocent og en max. byggehøjde på 12 m for facader ud mod ...2 og ellers 8,5 m har en grundværdivurdering på 562-564 kr. per m2. Omkringliggende ejendomme, der ikke er omfattet af Lokalplan-1, er beliggende på ...1 men ikke ud til ...2, med en byggeret på 30 % i bebyggelsesprocent og en max. byggehøjde på 8,5 m har en grundværdivurdering på 180-183 kr. per m2. Ejendommene er vurderet stort set ens. Der er kun en forskel på 2 kr. per m2 for ejendomme omfattet af Lokalplan-1 og kun en forskel på 3 kr. per m2 for de andre ejendomme (procedurebilag 1).

Den maksimale bebyggelsesprocent for ...1a er som anført ovenfor 30 % og maksimal byggehøjde er 8,5 m. Det forhold, at ...1a ligger i Område-1 i 2009 kommuneplanen, giver ikke en anden byggeret, da ejeren af ...1a ikke kan støtte ret på kommunalplanen f.s.v.a. byggeret, og kommuneplanen ikke er udmøntet i en lokalplan, som giver en anden byggeret, og der hverken er søgt eller givet dispensation eller tilladelse til en anden byggeret på ...1a.

Afgørelsen er truffet ud fra at Lokalplan-1 er gældende. Vi ved nu, det ikke er korrekt. Afgørelsen er derfor utvivlsomt truffet på forkert grundlag. Det rigtige grundlag er 180 kr. pr. m2. Alle øvrige ejendomme på ...1 med samme rettigheder har en grundværdi på 180 kr. pr. m2, bortset fra en enkelt grund med 183 kr. pr. m2. ...1a må derfor ligesom hovedparten af de øvrige grunde have en grundværdi på 180 kr. pr. m2, svarende til en grundværdi på 56.700 kr. Derfor skal sagsøger have medhold i den principale påstand.

Til støtte for den mere subsidiære påstand gøres følgende yderligere gældende:

Afgørelsen er jf. ovenfor utvivlsomt truffet på et forkert grundlag af væsentlig betydning og lighedsgrundsætningen ikke er overholdt. Afgørelsen er derfor ugyldig.

Vedr. begrundelse uden reelt indhold

Vurderingsankenævnets begrundelse er endvidere uden reelt indhold.

Vurderingsankenævnet anfører som begrundelse, at der er henset til grundens beliggenhed og handelspriserne i området på vurderingstidspunktet (bilag 10 side 4). I Skatteankestyrelsen forslag til afgørelsen er begrundelsen for at nedsætte grundværdien grundens beliggenhed, grundens størrelse og handelspriserne i området på vurderingstidspunktet (bilag 9 sidste side).

Sagsøger har dermed fået to reelt enslydende begrundelser for to modsatrettede afgørelser. Særligt når sagsøger ikke får medhold, og når Vurderingsankenævnet ikke følger Skatteankestyrelsen forslag om nedsættelse af vurderingen af grundværdien, bør begrundelsen fra Vurderingsankenævnet indeholde de faktorer og forhold, der særligt er lagt vægt på i den endelige afgørelse. Det er ikke sket og begrundelsen fra Vurderingsankenævnet er reelt intetsigende. Begrundelsen opfylder derfor ikke kravene i forvaltningsloven 24, stk. 2 om anførelse af de forhold, der er tillagt væsentlig betydning for sagen. Den manglende angivelse af hovedhensynene i begrundelsen gør afgørelsen ugyldig, jf. U 1999.2125 Ø, og sagen bør hjemvises til fornyet behandling.

Andet

Ved en bodeling i forbindelse med sagsøgers skilsmisse i 2011 tages udgangspunkt i ejendomsvurderingen (vurderingen af den bebyggede grund, både grund og bygninger) fra 2009. Da ejendommens salgspris ikke blev vurderet af en sagkyndig, og parterne ønskede en hurtig og mindelig bodeling uden at være repræsenteret ved advokat, så kan denne beslutning ikke tages til indtægt for, at vurderingen af grundværdien (den i teorien ubebyggede grund) i 2009 eller 2011 er foretaget på korrekt grundlag og svarer til handelsprisen for den ubebyggede grund. Sagsøger bliver først senere opmærksom på fejlen i grundvurderingen og klage herover er først indgivet i juni 2012.

Sagsøgte har fremlagt diverse talmateriale ved sagsøgtes bilag H og procedurebilag A. Talmaterialet er handelspriser for diverse bebyggede grunde i flere kilometers omkreds af ...1. Det bestrides, at materialet er relevant og kan anvendes i sagen, da sagen omhandler grundværdien, som er vurderingen af den i teorien ubebyggede grund ...1a. Skatteankestyrelsen har sendt alt relevant materiale vedrørende Vurderingsankenævnets afgørelse til sagsøger på baggrund af en anmodning om aktindsigt (bilag 23). Materialet indeholder ikke det fremlagte talmateriale eller handelspriser i området, hvilket bekræfter, at talmaterialet ikke er anset for at være relevant for sagen. Priserne på de af sagsøgte anførte ejendomme, er priser på grunde med vidt forskellige rettigheder med ejendomme af forskellig størrelse, alder, vedligeholdelsesstandard, kvalitet, beliggenhed og arkitektonisk udformning. Sagsøgte har ligeledes i sit procedurebilag A anvendt et forholdstal (ejendomsværdi/grundværdi), som forudsætter at både ejendomsværdivurderingen og grundværdivurdering er helt korrekt. Dette er ikke nødvendigvis tilfældet og i så fald holder forudsætningen for udregningen af forholdstallet ikke. Denne sag handler også kun om grundværdien og ikke om ejendomsvurderingen.

Skulle retten finde, at det af sagsøgte fremlagte talmateriale for handelspriser for bebyggede grunde er relevant, eller at kommuneplanen har betydning for sagen, skal sagen, såfremt retten ikke fastsætter grundværdien, hjemvises til fornyet behandling, da talmaterialet og kommuneplanen ikke er indgået i SKAT, Skatteankestyrelsen eller Vurderingsankenævnets afgørelser eller forslag til afgørelse.

..."

Sagsøgte har til støtte for sin påstand gjort følgende gældende:

"...

Efter vurderingslovens § 6, 1. pkt., foretages vurderingen på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i vurderingslovens afsnit B og C om ejendomsværdien henholdsvis grundværdien.

Efter vurderingslovens § 6, 2. pkt., fastlægges vurderingen for ejerboliger med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1.

Der skal ved ansættelsen af grundværdien tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. Plangrundlaget for ejendommen er omfattet af passussen "rettigheder og byrder af offentligretlig karakter" og skal derfor inddrages ved grundværdiansættelsen i det omfang, plangrundlaget vedrører selve grunden.

Efter vurderingslovens § 16 ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, idet der samtidig skal tages hensyn såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Grundværdiansættelsen beror på et skøn, og det følger af fast retspraksis, herunder fra Højesteret, at grundværdiansættelsen kun kan tilsidesættes, hvis der er fejl i skønsgrundlaget af væsentlig betydning for resultatet af skønnet, eller hvis skønnet ligger uden for rammerne af den skønsmargen, som tilkommer vurderingsmyndigheden, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H, UfR 1999.1178 H, TfS 1998, 372 V og TfS 1997, 416 V.

Det er grundejeren, der har bevisbyrden for, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag, eller at skønnet ligger uden for rammerne af den skønsmargin, der tilkommer vurderingsmyndigheden, jf. de ovennævnte domme og SKM2009.23.HR.

3.2 Rigtigheden af vurderingsankenævnets skøn

3.2.1 Grundværdien - skønnets resultat

A har ikke godtgjort, at vurderingsmyndighedens grundværdiansættelse, som vurderingsankenævnet har stadfæstet, ligger uden for rammerne af den (vide) skønsmargin, som tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af denne karakter.

Der har ikke været optaget syn og skøn, og A har heller ikke henvist til handler af sammenlignelige ejendomme eller grunde.

Vurderingerne af øvrige ejendomme på ...1 (bilag 16-21) giver ikke grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen.

For det første er det handelsprisen og ikke vurderinger af andre ejendomme, der er afgørende, jf. f.eks. SKM2009.23.HR.

For det andet har de øvrige ejendomme på ...1 alle et andet plangrundlag end A's ejendom, idet de er omfattet af kommuneplanens Område-2 og ikke Område-1 som A's ejendom, jf. oversigtskortet i kommuneplanen (bilag F, næstsidste side) og de detaljerede oversigtskort fra Danmarks Miljøportal (bilag J).

Det fremgår af 2009-kommuneplanen, at bestemmelserne for Område-2 afviger væsentligt fra Område-1 (bilag F, næstsidste side).

Betragtningerne i stævningen, s. 5, næstsidste afsnit ff. om, at ...1a skulle have en "væsentligt lavere handelsværdi og dermed en lavere grundværdi end ejendomme, der ligger ud til ...2 eller grunde der er større", bestrides som udokumenterede.

Desuden modsiges betragtningerne af 1) den pris, som A selv har købt ejendommen for og 2) øvrige handelspriser i området.

Ad 1) bemærkes, at A i oktober 2011 (dvs. samme måned som den offentlige vurdering for 2011 blev foretaget) erhvervede halvdelen af ...1a for 625.000,- og dermed 150.000,- mere end den offentlige ejendomsvurdering for 2011 (men svarende præcist til den offentlige ejendomsvurdering for 2009/2010).

Det forhold, at A har erhvervet halvdelen af ejendommen for kr. 625.000,- og dermed har handlet til en højere pris end den offentlige vurdering for 2011, der tilmed er foretaget pr. samme måned, som A erhvervede ejendommen, viser, at grundværdien ikke er ansat for højt.

Hverken den omstændighed, at A og BA ønskede en hurtig og mindelig bodeling uden at være repræsenteret af advokat, eller den omstændighed, at der ikke blev foretaget en sagkyndig vurdering i forbindelse med bodelingen (replikken, s. 3, sidste afsnit f.), godtgør, at den aftalte købesum for halvdelen af ejendommen ikke svarer til markedsprisen.

På tidspunktet for overdragelsen havde A og BA modstridende økonomiske interesser, og i mangel af dokumenterede holdepunkter for andet må den aftalte pris anses for markedsprisen, jf. f.eks. SKM2003.318.HR.

Ad 2) henvises til oversigten vedlagt Skatteankestyrelsens brev af 24. februar 2015 (bilag H).

Idet alle handelspriserne vedrører bebyggede grunde, har Kammeradvokaten udarbejdet en række beregninger vedrørende sammenhængen mellem offentlige vurderinger og handelspriserne i ...3 (procedurebilag A). Disse beregninger understøtter, at grundværdien af ...1a udgør (mindst) kr. 177.200,-, og at vurderingen følgelig er korrekt.

På trods af den udtrykkelige henvisning handelspriserne i området i vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 10, s. 5, næstsidste afsnit) har A i replikken (s. 4, 2, afsnit), bestridt, at handelspriserne er relevante og kan anvendes i sagen.

Som nævnt i afsnit 3.1 ovenfor følger det imidlertid udtrykkeligt af vurderingslovens § 6, 2. pkt., at vurderingen for ejerboliger fastlægges med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Handelspriserne er derfor relevante og understøtter rigtigheden af grundværdiansættelsen for ...1a.

3.2.2 Plangrundlaget for ...1a - skønsgrundlaget

Der er enighed om, at ...1a - i modsætning til, hvad der er forudsat i SKATs og vurderingsankenævnets afgørelser - ikke er omfattet af Lokalplan-1.

Der er endvidere enighed om, at ...1a ikke er omfattet af en anden lokalplan.

Der er imidlertid uenighed om, hvorvidt det forhold, at ...1a ikke er omfattet af Lokalplan-1, giver grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over grundværdien.

Ifølge retspraksis kan et skøn tilsidesættes, hvis det er udøvet på forkert grundlag.

Det er imidlertid en forudsætning for tilsidesættelse af skønnet, at fejlen i skønsgrundlaget er af væsentlig betydning for skønnets resultat, jf. UfR 2001.1071 H [?.red.SKAT], UfR 1999.1178 H og SKM2009.28.ØLR.

Det følger af Højesterets dom i SKM2004.460.HR, at der ved grundværdiansættelsen må lægges vægt på kommuneplanens bebyggelsesregulerende bestemmelser, såfremt der ikke er udarbejdet en lokalplan.

I overensstemmelse hermed fremgår det af SKATs vurderingsvejledning 2011-2, der var gældende for vurderingen pr. 1. oktober 2011, at:

"...

I områder, hvor der ikke foreligger en lokalplan, må der ved vurderingen henses til kommuneplanen og de bebyggelsesprocenter, der måtte være fastsat deri, jf. SKM2004.460.HR.

..."

Idet ...1a ikke er omfattet af en lokalplan, må der følgelig henses til kommuneplanen og de bebyggelsesprocenter, der måtte være fastsat deri.

Der er enighed om, at ...1a er omfattet Område-1 i Kommune-1's kommuneplan 2009 (bilag F).

Når den pågældende ramme i kommuneplanen fra 2009 (bilag F, sidste side) sammenholdes med bestemmelserne i Lokalplan-1, § 8 (bilag 6, s. 4), kan det konstateres, at de overordnede rammer grundlæggende svarer til hinanden. Bebyggelsesprocenten må i begge planer ikke overstige 75, ligesom bygningshøjden i begge planer ikke må overstige 12 meter.

I Lokalplan-1 gælder dog den begrænsning, at bebyggelse, der ikke har karakter af facadebebyggelse ud mod ...2, ikke må overstige 8,5 m. Desuden må antallet af etager ikke overstige 2 efter Lokalplan-1, mens kommuneplanen giver mulighed for byggeri i 2 ½ etage.

At Lokalplan-1 ikke er gældende for ...1a, fører dermed alene til, at der gælder færre og lempeligere restriktioner for anvendelsen af grunden.

A har heroverfor anført (replikken, s. 2, sidste afsnit), at

"...

ejendomme omfattet af Lokalplan-1 har en bebyggelsesprocent på 75 %, og ejendomme, der ikke er omfattet af Lokalplan-1, har en bebyggelsesprocent på 30 %,

..."

og (replikken, s. 3, 1. afsnit), at

"...

der på grunden [er] en byggeret på 30 % som maksimal bebyggelsesprocent.

..."

Det følger imidlertid rettelig af Lokalplan-1, § 8, stk. 2, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må overstige 75 (bilag 6, s. 4).

Det er derfor ikke korrekt, at Lokalplan-1 medfører, at ejendommene omfattet af lokalplanen har en bebyggelsesprocent på 75. Der er tale om en makimal bebyggelsesprocent og dermed en pligt til ikke at bebygge ejendommen med mere end 75 %, men ikke en ret til at bebygge grunden med 75 %, hvorved bemærkes, at lokalplanen er umiddelbart forpligtende, jf. planlovens § 18.

Det er heller ikke korrekt, at ejendomme, der ikke er omfattet af Lokalplan-1, herunder ...1a, har en maksimal bebyggelsesprocent på 30.

Når der ikke er udarbejdet en lokalplan med bebyggelsesregulerende bestemmelser, fastlægges den maksimale bebyggelsesprocent på baggrund af kommuneplanen og bygningsreglementet (...), jf. bekendtgørelse nr. 810 af 28. juni 2010 med senere ændringer.

Efter BR 10, kapitel 2.2.1, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ikke nægte at godkende en bygnings etageareal, når bebyggelsesprocenten ikke overstiger

1)

60 for etageboligbebyggelse i et område, der i kommuneplanen er udlagt hertil,

2)

40 for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse,

3)

30 for fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel beliggende i et parcelhusområde,

4)

15 for sommerhuse i sommerhusområder og

5)

45 for anden bebyggelse.

Som det udtrykkeligt fremgår af ordlyden, medfører bestemmelsen, at de nævnte ejendomme tillægges en egentlig byggeret på de anførte procentsatser. Der er derimod ikke tale om, at der fastsættes maksimale bebyggelsesprocenter for de nævnte ejendomme.

Ovenstående gennemgang viser, at det anførte i Kommune-1's brev af 18. marts 2015 (bilag 25) om bebyggelsesprocenter for ejendomme, der ikke er omfattet af Lokalplan-1, ikke er korrekt.

Ved opfordring (A), jf. duplikken, s. 3, 4. afsnit, blev A opfordret til ved konkrete henvisninger til ejendommens plangrundlag at påvise, at den maksimale bebyggelsesprocent for ...1a er 30, såfremt synspunktet fastholdtes. Opfordringen er ikke besvaret, og synspunktet må derfor anses for frafaldet. Under alle omstændigheder er synspunktet ikke korrekt, jf. ovenfor.

Sammenfattende og med henvisning til sammenfaldet mellem de bebyggelsesregulerende bestemmelser i Område-1 i Kommune-1's kommuneplan 2009 og Lokalplan-1, kan det konstateres, at det er uden betydning, endsige væsentlig betydning, for grundværdiansættelsen, at vurderingsmyndigheden havde forudsat, at ...1a var omfattet af Lokalplan-1. Dette fremgår også af, at vurderingsankenævnets afgørelse er rigtig, jf. afsnit 3.2.1 ovenfor.

Dette forhold kan derfor ikke føre til en tilsidesættelse af vurderingsankenævnets skøn.

3.3 Formalia

3.3.1 Begrundelse

Skatteministeriet bestrider, at der ikke i fornødent omfang er henvist til de faktiske omstændigheder, der er tillagt væsentlig betydning for afgørelsen, og de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1 og 2.

Der er tale om en træffende begrundelse at henvise til de faktiske handelspriser og beliggenheden, jf. herved procedurebilag A som klart viser sammenhængen mellem beliggenheden og handelspriserne.

At Skatteankestyrelsen på baggrund af de samme forhold og som følge af grundens størrelse var kommet til et andet resultat, gør ikke vurderingsankenævnets begrundelse forkert eller intetsigende som hævdet i stævningen, s. 6, næstsidste afsnit.

Både via vurderingsankenævnets begrundelse i sig selv og forskellen på begrundelserne - nemlig henvisningen til grundens størrelse - kan det konstateres, hvad der er lagt vægt på fra ankenævnets side.

Det gøres gældende, at dette under de foreliggende omstændigheder opfylder kravene i forvaltningslovens § 24, stk. 1 og 2.

For det tilfælde, at retten måtte finde, at vurderingsankenævnets afgørelse ikke er i overensstemmelse med begrundelseskravet i forvaltningslovens § 24, gøres det gældende, at der på trods heraf ikke er grundlag for at tilsidesætte afgørelsen som ugyldig.

Det følger af retspraksis, at det langtfra er enhver mangelfuld begrundelse, der fører til ugyldighed, jf. f.eks. UfR 2000.1504 H, hvor Højesteret udtalte følgende:

"...

Da Landsskatterettens kendelse af 30. november 1994 heller ikke findes at være mangelfuldt begrundet, at dette kan medføre, at afgørelsen tilsidesættes som ugyldig, stadfæster Højesteret herefter i det hele dommen.

..."

(min understregning)

Der skal altså være tale om begrundelsesmangler af en vis kvalificeret karakter, før manglerne fører til ugyldighed, jf. også SKM2002.149.HR.

Det er endvidere en forudsætning for at tilsidesætte afgørelsen, at begrundelsesmanglerne har været konkret væsentlige, jf. f.eks. UfR 2012.3640 H. Idet grundværdiansættelsen af ...1a må anses for rigtig, jf. afsnit 3.2.1 ovenfor, er der ikke grundlag for at statuere ugyldighed.

3.3.2 Høring

Det anføres i stævningen, s. 6, sidste afsnit f, at Skatteankestyrelsen burde have udsendt et nyt forslag til afgørelse, fordi vurderingsankenævnet ikke fulgte Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse.

Vurderingsankenævnets afgørelse var baseret på en anden vurdering af de foreliggende faktiske omstændigheder end den, som Skatteankestyrelsen havde foretaget. Der var derimod ikke tale om, at vurderingsankenævnet inddrog nye eller andre faktiske oplysninger end dem, der fremgik af Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse.

Hverken vurderingsankenævnet eller Skatteankestyrelsen var derfor forpligtet til at sende et nyt forslag til afgørelse til A, jf. herved forvaltningslovens § 19.

At der ikke udsendt et nyt forslag til afgørelse til A kan derfor ikke føre til ugyldighed, hvorved bemærkes, at dette under alle omstændigheder forudsætter, at en fornyet høring af A havde ført til et andet resultat, hvilket der ikke er noget grundlag for at antage.

3.3.3 Hjemvisning eller skønsmæssig grundværdiansættelse fra rettens side

Det følger af fast højesteretspraksis, at domstolene ikke sætter sit skøn i stedet for skattemyndighedernes.

Sagen skal derfor hjemvises til fornyet behandling hos SKAT, såfremt retten finder, at der er grundlag for at tilsidesætte vurderingsankenævnets skøn eller tilsidesætte afgørelsen som ugyldig, jf. f.eks. UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H.

..."

Sagsøgeren har supplerende gjort gældende, at der er sket en væsentlig fejl i den administrative procedure vedrørende værdiansættelse af sagsøgerens ejendom. Grundværdien skal i teorien være baseret på værdien af den ubebyggede grund. Både kommunen og vurderingsankenævnet har lagt til grund, at ejendommen er omfattet af Lokalplan-1, hvilket faktuelt er forkert. Der er forskel på den faktiske bebyggelsesprocent og udnyttelsesmulighederne idet der er videre muligheder i centerområdet end på sagsøgerens ejendom. Sagsøgerens ejendom kan benyttes i overensstemmelse med bygningsreglementet og kommuneplanen. 135/135 Praksis viser, at dette tillægges betydelig vægt, når en ejendom værdiansættes. At ejendommen er omfattet af Kommuneplanen giver ikke en selvstændig ret for ejeren af ejendommen, da kommunen konkret forbeholder sig at regulere ejendommens udnyttelse.

Efter byggeloven (§ 8, stk. 4) tilsidesætter Kommuneplaner ikke bygningsreglementets reguleringer i modsætning til lokalplaner og byplanvedtægter. Kommunen har fastslået, at ejendommen kan anvendes i overensstemmelse med bygningsreglementet, hvis byggeriet konkret kan godkendes. Vejledning til bekendtgørelse om bygningsreglementet siger, at "randejendomme skal udnyttes i overensstemmelse med naboområdets karakter, her beboelse (parcelhuse). En korrekt vurdering bør føre til en kvadratmeterpris på 180 kr/m2, svarende til naboenejendommene på ...1, hvilket er lagt til grund for den principale påstand. Lighedshensyn tilsiger, at sagsøgerens ejendom skal vurderes i overensstemmelse med de tilsvarende ejendomme på ...1. Hvis retten ikke vil fastsætte grundværdien, skal sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til fornyet behandling. Skatteankenævnets begrundelse opfylder ikke forvaltningslovens mindstekrav til begrundelse, hvilket bør medføre hjemvisning. Der er ikke før retssagen fremkommet oplysninger vedrørende handelspriser i området, hvorfor det må lægges til grund, at denne faktor ikke er indgået i relation til værdiansættelsen. Hvis kommuneplanen skal tillægges betydning, skal den administrative behandling også revurderes. De principper lands- og højesteret har lagt til grund (p55) for at henvise til bebyggelsesgraden i kommuneplanen er ikke til stede.

Sagsøgte har gjort gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte det skøn, skatteankenævnet har udøvet i forbindelse emd værdiansættelsen. Værdiansættelsen fastsættes i overenstemmelse emd vurderingslovens § 5 og § 6, dette er sket efter nævnets beskrivelse. Handelspriserne i området er lagt til grund og skal lægges til grund, ikke andre ejendommes vurdering. Både grundlaget for skønnet og skønnets rimelighed er i overensstemmelse med reglerne. Om ejendommen er omfattet af Lokalplan-1 eller ej, er uden betydning for værdiansættelsen. Man må forholde sig til kommuneplanens indhold - der er en ret som påvirker ejendommens anvendelse, uanset om den konkret binder ejeren af ejendommen. HR 2004.208 [SKM2004.460.HR ?.red.SKAT]. Der er ikke tale om en fejl i skønsgrundlaget af betydning for værdiansættelsen, da ankenævnet har lagt vægt på kommuneplanen og områdets karakter, herunder handelspriser i området. Kommuneplanen kan anvendes, da det ikke er godtgjort at bebyggelse af sagsøgerens ejendom vil kræve lokalplanlægning. Hjemvisning vil ikke kunne føre til nogen forandring, da grundlaget ikke er anderledes end det, der er lagt til grund ved afgørelsen. (ekstr. p 137). Ny administrativ behandling vil alene føre til en gentagelse af skønnet, da det er udøvet under henvisning til gældende regulering af ejendommens benyttelse.

Retten skal ikke udøve skøn vedrørende værdiansættelsen, hvis vurderingen efter rettens opfattelse er forkert, skal der ske hjemvisning. A kan ikke få medhold i sin principale påstand. Det afgørende kriterium er, om vurderingen overstiger handelsværdien - ikke om vurderingen er højere end naboejendommene, der har et andet plangrundlag. Procedurebilag A viser, at handelspriserne overstiger vurderingerne i området, hvilket skal lægges til grund for skønnet. Vi har en handelspris fra oktober måned 2011 som modsvarer vurderingen, der derfor er rigtig. Ejendommen er overdraget på grundlag af en værdiansættelse som overstiger vurderingen. Værdiansættelsen er sket i 2011 i forbindelse med en aftale mellem parter med modstridende økonomiske interesser, hvilket godtgør, at der er tale om markedsværdien. Vurderingen ligger til den lempelige side og at der eventuelt er andre endnu billigere ejendomme på ...1 kan ikke medføre nedsættelse af A's ejendom.

Klagen vedrører forholdet til tilsvarende ejendomme. Vurderingsankenævnet forholder sig til dette synspunkt, idet man afviser betydningen heraf og vurderer ejendommen efter reglerne i vurderingsloven, nemlig konkret i relation til den skønnede handelsværdi af ejendommen.

Såvel skattemyndighedernes som ankenævnets begrundelser er tilstrækkelige og kan ikke føre til hjemvisning under henvisning til forvaltningslovens regler endsige tilsidesættelse af afgørelsen som ugyldig.

Rettens begrundelse og afgørelse

Parterne er enige om, at Lokalplan-1 af 1991 ikke er gældende for sagsøgerens ejendom.

Det kan konstateres, at såvel Kommune-1 som SKAT i deres afgørelser vedrørende ejendommens grundværdi har taget udgangspunkt i den fejlagtige forudsætning, at ejendommen var omfattet af Lokalplan-1.

Vurderingsankenævnet, hvis afgørelse foreligger til prøvelse under nærværende sag, anfører i sin afgørelse, at den fastsatte grundværdi er den skønnede handelspris for den konkrete ejendom på vurderingstidspunktet.

Retten kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis det godtgøres at den ikke hviler på et skøn eller at skønnet er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen.

Vurderingsankenævnet har ved mail af 24. februar 2015 fremsendt oversigt over de handelspriser vedrørende overdragne ejendomme i ...3 i perioden januar 2011 til oktober 2011, der har dannet grundlag for nævnets skøn over handelsværdien af sagsøgerens ejendom og den heraf afledte skønnede grundværdi.

Når en vurdering anfægtes, er vurderingsmyndighederne forpligtede til, at værdiansætte den konkrete ejendom i overensstemmelse med reglerne i vurderingslovens § 13 og § 16, altså fastslå handelsværdien på vurderingstidspunktet.

Ansættelsen skal ske ud fra et konkret skøn, og skatteyder har intet krav på, at vurderingen skal fastsættes i overensstemmelse med den (seneste) offentlige vurdering af eventuelle lignende ejendomme.

Det må lægges til grund, at nævnets afgørelse er truffet på grundlag af oplysninger vedrørende handelspriser på beboelsesejendomme i ...3, beliggende udenfor centerområdet, i tiden op til vurderingen uden henvisning til Lokalplan-1, hvorfor det ikke er godtgjort at skønnet hviler på fejlagtige forudsætninger vedrørende ejendommens benyttelse.

Nævnets skøn kan således ikke tilsidesættes som fejlagtigt, fordi det hviler på faktuelt forkerte, værdirelevante, oplysninger vedrørende ejendommen.

Herefter og da der ikke i øvrigt er anført omstændigheder, der kan give anledning til at tilsidesætte det skøn, vurderingsankenævnet har udøvet, frifindes Skatteministeriet.

Da to underordnede vurderingsinstanser i begrundelsen for værdiansættelsen har anført faktuelt forkerte oplysninger vedrørende planforholdene og det først under nærværende sag er blevet klart, at parterne er enige om, at ejendommen ikke er omfattet af centerlokalplanen, har det været forståeligt, at skatteyderen har indbragt forvaltningsafgørelsen til domstolsprøvelse, hvorfor sagens omkostninger, uanset resultatet, ophæves.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte Skatteministeriet frifindes.

Ingen part betaler sagsomkostninger til den anden part.