Virksomhedsordningen - overførsel til privat - aftalt fordeling ved køb - skønsmæssig værdi ved overførsel

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato10 Nov 2015
Dato for udgivelse03 Dec 2015 09:08
SKM-nummerSKM2015.747.ØLR
MyndighedØstre Landsret
Sagsnummer11. afdeling, B-1106-14
Dokument typeDom
EmneordLandbrugsejendom, handelsværdi, privatbolig, hovedbygning, stuehus
Resumé

Sagen angik, om der var grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn vedrørende handelsværdien af en hovedbygning, der indgik som en del af en landbrugsejendom, i forbindelse med, at ejeren i begyndelsen af 2009 overførte hovedbygningen fra virksomhedsordningen til privatøkonomien.

SKAT havde ved skønnet taget udgangspunkt i den aftalte fordeling af købesummen for den samlede landbrugsejendom i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, og afskrivningslovens § 45, som blev foretaget i forbindelse med appellantens erhvervelse af ejendommen i december 2007. Ved fordelingen blev kr. 4 mio. af købesummen henført til hovedbygningen.

Landsretten bemærkede, at ejendomshandelen blev indgået mellem to uafhængige parter med modsatrettede interesser, at fordelingen af købesummen ikke efterfølgende var blevet anfægtet, og at appellanten også anvendte fordelingen af købesummen i forbindelse afskrivningerne på de øvrige driftsbygninger. Landsretten fandt, at den aftalte pris derfor var udtryk for hovedbygningens handelsværdi i december 2007, og at ansættelsen af handelsværdien i begyndelsen af 2009 skulle ske med udgangspunkt i denne pris. Landsretten bemærkede videre, at SKAT i forbindelse med skønsudøvelsen havde taget højde for et generelt prisfald i perioden 2007-2009.

Appellanten havde ikke ved henvisning til skønserklæringen for landsretten eller på anden måde godtgjort, at der var grundlag for at tilsidesætte det af SKAT udøvede skøn over overførselsværdien i begyndelsen af 2009.

Vedrørende det nye syn og skøn for Østre Landsret bemærkede landsretten, at dette i det væsentligste blev foretaget på baggrund af appellantens oplysninger om hovedbygningens tilstand i begyndelsen af 2009, hvilke var bestridt af Skatteministeriet, og at det fremgik af skønserklæringen og skønsmandens forklaring, at skønnet var forbundet med en ikke uvæsentlig usikkerhed.

Landsretten stadfæstede herefter byretten dom (SKM2014.392.BR), hvormed Skatteministeriet blev frifundet.

Reference(r)

Virksomhedsskatteloven § 5
Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5
Afskrivningsloven § 45

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-2 C.C.5.2.7.1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-2 C.C.5.2.7.4


Parter

A
(advokat Karin Østergård Mathiasen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Anders Roed)

Afsagt af landsdommerne

Karsten Bo Knudsen, Ib Hounsgaard Trabjerg og Lasse Bødker Grymer (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 26. marts 2014 (BS 1-589/2013) er anket af A med påstand om, at hans skatteansættelse for indkomståret 2009 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Skatteministeriet har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Der er til brug for landsrettens behandling af sagen foretaget nyt syn og skøn. Af skønserklæringen af 14. april 2015 udarbejdet af IB fremgår blandt andet følgende:

"...

Skønstemaet oplæstes og forståelsen af de enkelte spørgsmål blev præciseret.

Det kunne konstateres, at ejendommen er blevet total moderniseret siden 2009, således at stuehuset er totalt ombygget. De 2 side bygninger er blevet nedrevet og erstattet af nye bygninger.

A fremførte hans beskrivelse af ejendommens tilstand i foråret 2009.

Der blev efterfølgende lavet en mindre besigtigelse af stuehuset for at understøtte den beskrivelse som A tidligere havde fremlagt.

Efter skønsforretningen er følgende modtaget:

Billeder af de gamle driftsbygninger - udefra.

På grundlag af det foreliggende materiale, og det ved skønsforretningen konstaterede, besvarer skønsmanden de forelagte spørgsmål efter bedste evne og overbevisning, således:

Spørgsmål fra advokat Karin Østergård Mathiasen:

Spørgsmål 1:

Syns- og skønsmanden bedes give en specificeret beskrivelse af ejendommen ...1, herunder særligt af hovedbygningen, som denne må formodes at have fremstået i foråret 2009.

  

Skønsmanden bedes begrunde sit svar.

  

Svar:

Ejendommen skønnes i foråret 2009 at have fremstået med de oprindelige driftsbygninger uden væsentlige forbedringer. Driftsbygningerne bestod primært af henholdsvis den gamle kostald og den gamle svinestald på hver 720 kvm. (opført 1846). Hovedbygningen (280 kvm. i grundplan, 180 kvm. tagetage og 280 kvm. kælder) fremstod med ny renoveret tagkonstruktion og nyt tag. Indvendigt var hovedbygningen ryddet, således at der kun var den bærende konstruktion tilbage. Bygningen var klargjort til genopbygning. Verandaen på sydside er fjernet, beplantning omkring syd siden er fjernet og der er på begyndt udgravning og understøtning af kælderen. Murværket på hovedbygningen vurderes at fremstå pænt, døre og vinduer vurderes at trænge til udskiftning.

  

De af ejeren taget fotografier og ejerens beskrivelse danner grundlag for ovenstående beskrivelse.

  

Spørgsmål 2:

Syns- og skønsmanden bedes udtale sig om handelsværdien af hovedbygningen pr. foråret 2009. Syns- og skønsmanden bedes besvare spørgsmål 2 ud fra følgende 2 forudsætninger:

 

• a) At hovedbygningen værdiansættes isoleret set

 

• b) At der ved værdiansættelsen af hovedbygningen tages højde for, at hovedbygningen indgår som en del af en landbrugsvirksomhed.

Værdiansættelsen bedes foretaget i forhold til den stand, som hovedbygningen var i foråret 2009 baseret på de angivne oplysninger.

Skønsmanden bedes begrunde sit svar.

Svar:

Ad b) Handelsværdien af hovedbygningen skønnes i foråret 2009 at være kr. 1.650.000.

  

Ejendommen er overtaget i 2007, den reelle værdi af stuehuset på daværende tidspunkt vurderes at være det bedste udgangspunkt for fastsættelsen af værdien i foråret 2009. Den aftalte købesums fordeling i 2007 skønnes ikke at udvise den reelle fordeling af værdierne. I forbindelse med landbrugshandler, hvor sælger har en skattemæssig interesse i høje stuehusværdier, ser man til tider at disse bliver opskruet. Kikker man i dette tilfælde på jordpriserne i handlen med de 2 ejendomme ses det af jordprisen er ca. kr. 200.000/ha for ...5 og ca. 132.000/ha for jorden til ...1. De 2 ejendomme støder op til hinanden og jordkvaliteten skønnes at være af samme beskaffenhed. Den reelle jordværdi i nærværende handel skønnes at være minimum kr. 15.000.000. Det leder hen til en værdi på hovedbygningen på 1.650.000 og driftsbygninger kr. 550.000 og de øvrige bygninger som anført i skødet til kr. 1.400.000. Den tredje ejendom ...6, som fremgår af den udleverede slagsopstilling, handles samtidig til anden side. I dette tilfælde er der ingen skattemæssige interesser og jorden bliver handlet til kr. 215.000 /ha.

  

Siden 2007 er der hovedbygningen blevet ryddet som følge af skader fra taget. Desuden er der blevet lavet den nye tagkonstruktion og lagt nyt tag. Derudover er finanskrisen påbegyndt med prisfald til følge. Samlet set vurderes disse begivenheder at opveje hinanden således at værdien per foråret 2009 skønnes til at være kr. 1.650.000, når hovedbygningen vurderes som en del af en landbrugsejendom.

  

Ad a) En vurdering af en hovedbygning, uden de normalt omgivende rammer og muligheder skønnes at være af teoretisk karakter. I det pågældende område vil hovedbygningen vurderes meget svær omsættelig og en pris skønnes til at være kr. 1.000.000.

  

Spørgsmål 3:

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt ansættelsen af handelsværdien er forbundet med usikkerhed samt i bekræftende fald oplyse, hvor stor usikkerhed der er tale om.

  

Skønsmanden bedes begrunde sit svar.

  

Svar:

Skønnet er forbundet med en del usikkerhed. For det første er der tale om fastsættelse af en pris 6 år tilbage i tiden og for det andet er hovedbygningen i dag i en hel anderledes stand, således at vurderingen kun kan tage udgangspunkt i nogle udendørsbilleder og en beskrivelse af hovedbygningens tilstand fra ejeren.

  

Jeg vurderer usikkerheden til at være 25 %.

..."

Forklaringer 

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af A. For landsretten er der endvidere afgivet forklaring af skønsmand IB.

A har supplerende forklaret blandt andet, at han ved købet af ejendommen i 2007 alene var interesseret i jorden. Han boede på daværende tidspunkt på naboejendommen. Hovedbygningen blev ikke gennemgået nærmere inden købet. Han ville ikke risikere, at handlen med sælger, der var meget sky, gik i vasken ved, at han stillede krav til bygningsgennemgang mv. På afstand så ejendommen fornuftig ud. Køkkenet, der var sat op i 1970'erne, så også pænt ud.

Ejendommen blev totalrenoveret over en periode på 4 år. Omkring et til halvandet år inde i renoveringen blev han og hans kone enige om, at de ville bosætte sig i huset, når renoveringen var færdig. Deres søn er under uddannelse til landmænd, og tanken er, at han skal overtage deres hidtidige bolig. Hovedbygningen var i en sådan stand og bygningsinventaret af en sådan alder, at en totalrenovering var nødvendig. Badeværelserne var f.eks. oprindelige og skulle udskiftes. Taget, der var oplagt omkring 1970, så pænt ud, men var lagt forkert og kunne ikke holde regnen ude. Der var også fugt i lofter og gulvkonstruktioner. Han har ikke rettet krav mod sælger i anledning af manglerne.

Han var ikke klar over betydningen af værdiansættelsen af hovedbygningen i forbindelse med købet af ejendommen i 2007. Det var sælger, der bestemte fordelingen. Han tænkte på daværende tidspunkt ikke nærmere over fordelingen af købesummen, fordi han oprindelig havde til hensigt at nedrive hovedbygningen eller eventuelt udleje den. Han er landmænd og ikke regnskabskyndig. Hans revisor tager sig af afskrivningsspørgsmål mv.

Skønsmand IB har vedstået skønserklæringen af 14. april 2015 og har forklaret blandt andet, at han er uddannet som forstkandidat og ejendomsmægler. Han har haft eget ejendomsmæglerfirma i ...7 siden 2007. Firmaet dækker ... og .... Han har fungeret som skønsmand ca. fem gange.

I skønserklæringen af 14. april 2015 har han ansat værdien af ejendommen som en del af en landbrugsvirksomhed til 1.650.000 kr. Værdiansættelsen er først og fremmest foretaget ved at vurdere værdien af den købte landbrugsjord. Ved den samtidige værdiansættelse af hovedbygningen til en isoleret pris på en mio. kr. har han lagt vægt på de foreliggende oplysninger om ejendommens beskaffenhed, herunder nogle fotografier og oplysninger modtaget fra A. Der er tale om en stor hovedbygning, der imidlertid vil være svært omsættelig, hvis den skal sælges isoleret fra den omgivende landbrugsvirksomhed. Ejendommen har en herlighedsværdi i form af, at der er tale om en stor samlet landbrugsejendom.

Hovedbygningen blev ved handlen i 2007 værdiansat til fire mio. kr. Dette er formentlig sket som led i aftalen med sælger, selvom hovedbygningen ikke reelt var så meget værd. Fremgangsmåden er ikke ualmindelig i forbindelse med handler af denne karakter, hvor det er erhvervelsen af landbrugsjorden, der er central.

Han har i sin skønserklæring angivet en usikkerhed ved de foretagne værdiansættelser på 25 %, men det kunne også have været 30 - 35 %, da der er tale om "elastik i metermål". I foråret 2009 var ejendomsmarkedet på ... præget af finanskrisen. Bortset fra, at der var tale om faldende priser, var handlen med landbrugsjord dog ikke så hårdt ramt. Det ville i 2009 have været nærmest umuligt at sælge stuebygningen isoleret til en liebhaver.

Hans skøn over jordkvaliteten på den handlede ejendom og sammenligningsejendommen ...5, således som dette skøn fremgår af skønserklæringens svar på spørgsmål 2.b., bygger på oplysningerne i salgsopstillingen og hans erfaringer i øvrigt. For så vidt angår sammenligningsejendommen ...6, blev værdien af stuehuset i forbindelse med handlen sat til 700.000 kr.

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

A har supplerende gjort gældende, at det nye syn og skøn, der er blevet foretaget i forbindelse med landsrettens behandling af sagen, understøtter, at skattemyndighedernes skøn ikke er udtryk for hovedbygningens reelle værdi i 2009.

Skatteministeriet har supplerende gjort gældende, at også det nye syn og skøn, der er blevet foretaget i forbindelse med landsrettens behandling af sagen, er uden betydning for sagens afgørelse. Hertil kommer, at skønserklæringen bygger på udokumenterede oplysninger og i øvrigt efter sin ordlyd er forbundet med "en del usikkerhed".

Landsrettens begrundelse og resultat 

Parterne er enige om, at handelsværdien skal anvendes ved værdiansættelsen i forbindelse med As overførsel af hovedbygningen på H1 fra virksomhedsordningen til privatøkonomien i begyndelsen af 2009.

Da A i december 2007 købte ejendommen H1 blev prisen for hovedbygningen ved fordelingen af købesummen fastsat til 4.000.000 kr. Ejendomshandlen blev indgået mellem to uafhængige parter med modsatrettede interesser, fordelingen af købesummen er ikke efterfølgende blevet anfægtet, og A har anvendt fordelingen af købesummen i forbindelse med afskrivninger på de øvrige driftsbygninger.

På denne baggrund finder landsretten, at den aftalte pris var udtryk for handelsværdien for hovedbygningen i december 2007, og at ansættelsen af handelsværdien i begyndelsen af 2009 skal ske med udgangspunkt i denne pris. Landsretten tiltræder således, at der skal tages højde for, at hovedbygningen i 2009 indgik i en del af en landbrugsvirksomhed.

Ved SKATs skøn over handelsværdien er der taget højde for et generelt prisfald i perioden 2007 til 2009.

Det nye syn og skøn for landsretten er i det væsentlige foretaget på grundlag af As oplysninger om hovedbygningens tilstand i begyndelsen af 2009. Disse oplysninger er bestridt af Skatteministeriet, og det følger af skønserklæringen og skønsmandens forklaring, at skønnet er forbundet med en ikke uvæsentlig usikkerhed.

A har således ikke ved henvisning til skønserklæringen eller på anden måde godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte det af SKAT udøvede skøn over overførselsværdien i begyndelsen af 2009.

Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens dom.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 80.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand inkl. moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A betale 80.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.