Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 – Parcelhusreglen

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato07 Oct 2016
Dato for udgivelse18 Jan 2017 11:21
SKM-nummerSKM2017.39.BR
MyndighedByret
SagsnummerBS 43C-7858/2015
Dokument typeDom
EmneordAvance, skattefri, ombygning, ejendomsværdiskat, vurdering, godtgjort, ophold, ejendomsavance
Resumé

Spørgsmålet i sagen var, om skatteyderens avance ved salget af en ejendom var skattefri i medfør af den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

Skatteyderen købte den 15. januar 2009 ejendommen af sin mor for en købesum på 2.252.500 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 procent. Skødet var betinget af, at ejendommen kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen, og der blev søgt om en bindende forhåndsbesked om dette spørgsmål.

Ejendommen bestod på det tidspunkt af tre lejligheder og havde været udlejet til forskellige lejere. Efter moderens forklaring lagde retten til grund, at hun opsagde lejerne med den begrundelse, at hun selv skulle bruge ejendommen. Da hun ikke selv har boet i ejendommen, lagde retten endvidere til grund, at hun ikke kunne sælge ejendommen skattefrit.

Skatteyderen flyttede i 2003 sammen med sin kæreste i hendes andelslejlighed.

Han flyttede sin folkeregisteradresse til den omstridte ejendom den 16. februar 2009 og flyttede den tilbage igen til sin kærestes adresse den 1. februar 2010. På det tidspunkt ventede kæresten deres første barn, der blev født i maj.

Retten lagde efter forklaringerne og sagens øvrige oplysninger til grund, at ejendommen, der bestod af kælder, stue, l. og· 2. etage, havde karakter af et "håndværkertilbud", og at der ikke var indlagt fjern­varme, ligesom der var bad i et uopvarmet rum i kælderen. Ejendommen kunne opvarmes med elpaneler og brændeovn.

Skatteyderen havde forklaret blandt andet, at han flyttede ind, fordi han ønskede at bo der, og at han ville istandsætte ejendommen, hvorefter han håbede, at hans kæreste også ville bo i ejendommen, hvis den blev sat i stand. Han og kæresten blev ved med at være kærester og sås regelmæssigt i perioden fra februar 2009 til februar 2010.

Retten lagde efter skatteyderens forklaring til grund, at han ikke indhentede lånetilbud med henblik på at sikre finansiering til ombygningen og ikke rådede over anden form for finansiering til ombygningen i den periode på 1 år, som han efter sin forklaring boede i ejendommen. Der blev bortset fra nedrivning af nogle vægge/køkken ikke foretaget nogen ombygning eller istandsættelse af ejendommen. Der blev i perioden ikke betalt ejendomsværdiskat, og der blev ikke tegnet nogen indboforsikring.

Ved formidlingsaftale underskrevet den 17. februar 2010 satte han ejendommen til salg for 4,5 mio. kr., og den blev solgt den 12. maj 2010 for 4.250.000 kr.

Efter en samlet vurdering af ovennævnte omstændigheder har skatteyderen ikke godtgjort, at han reelt havde bopæl på ejendommen i den periode, hvor han var tilmeldt folkeregisteret på adressen.

Den omstændighed, at det efter forklaringerne må lægges til grund, at skatteyderen i et vist omfang hav­de opholdt sig i ejendommen, at der blev flyttet diverse møbler ind på 1. etage, og at der havde været et vist elforbrug, førte ikke til, at han måtte anses for reelt at have taget bopæl på adressen.

Skatteministeriet fik således medhold i sin påstand.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2016-2, C.H.2.1.15.1

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2016-2, C.H.2.1.15.7


Parter

A

(Advokat Martin Bekker Henrichsen)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten ved advokat Anders Vangsø Mortensen)

Afsagt af byretsdommer

Lone Bach Nielsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 15. december 2015, vedrører spørgsmålet om, hvorvidt avancen ved salget af As ejendom Y1-adresse, Y2-by er skattefri i medfør af ejendomsavance­ beskatningslovens § 8, stk. 1.

A har principalt påstået, at Skatteministeriet skal anerkende, at den ejendomsavance, som A opnåede i 2010 ved salg af ejendommen Y1-adresse, Y2-by ikke er skattepligtig og subsidiært, at forhøjelsen af hans kapitalindkomst i indkomståret 2010 med 1.987.500 kr. nedsættes til 1.905.390 kr.

Skatteministeriet har påstået frifindelse, idet Skatteministeriet dog anerkender, at As indkomst for indkomståret 2010 nedsættes med 82.110 kr. som anført i den subsidiære påstand.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten afsagde den 28. september 2015 følgende kendelse, hvoraf fremgår blandt andet:

Klagepunkt vedr. indkomståret 2010

Skatteankenævnets afgørelse

Din opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtig ejendomsavance

1.987.500 kr.

0 kr.

1.987.500 kr.

Møde mv.

Der er afholdt møde med din repræsentant.

Faktiske oplysninger

Ejendommens køb og salg

Klageren, der er uddannet elektriker, erhvervede ved underskrevet betinget skøde af 15.januar 2009 ejendommen Y1-adresse, Y2-by, til overtagelse samme dag. Klageren købte ejendommen af sin mor for 2.252.500 kr. Det er oplyst, at ejendommen, der har været ejet af familien siden 1960'erne, frem til klagerens overtagelse blev anvendt til udlejning.

Af det betingede skøde fremgår blandt andet følgende:

"...

Nærværende handel er betinget af, at SKAT meddeler godkendelse af, at ejendommen vil være omfattet af parcelhusreglen ved et senere salg.

Når betingelsen er opfyldt, meddeles der køber endeligt skøde. Parterne med­ deler ved deres underskrift på det betingede skøde fuldmagt til advokat ST til at underskrive endeligt skøde.

..."

Den 27. april 2009 anmodede klagerens advokat på vegne af klageren og hans moder SKAT om bindende svar på følgende spørgsmål:

"...

Hvis ejeren/køber bor i ejendommen, vil SKAT så godkende, at ejendommen ved et senere salg er omfattet af parcelhusreglen?

..."

Såfremt ovennævnte spørgsmål besvares negativ, ønskes det oplyst om ejendommen vil være omfattet af parcelhusreglen ved et senere salg, hvis den ændres til en familieejendom ved sammenlægning af de 2 lejligheder?

Såfremt ovennævnte spørgsmål bevares negativt, ønskes det oplyst, om ejendommen vil være omfattet af parcelhusreglen ved senere salg, hvis man ned­ lægger den eksisterende erhvervsdel på 61 kvm. Ifølge BBR?''

SKAT afviste den 22. juni 2009 at behandle anmodningen om bindende svar, da de stillede spørgsmål ikke kunne besvares med den fornødne sikkerhed.

Ifølge SKATs vurderingsoplysninger var ejendommen ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 vurderet som en blandet benyttet ejendom med to beboelseslejligheder med en ejendomsværdi på 3.100.000 kr. Den 27. november 2009 meddelte Teknik- og Miljøforvaltningen, Y3 klagerens advokat, at ejendommen efter en sammenlægning af lejlighederne på 1. og 2. sal herefter ville have status af et enfamilieshus.

Det fremgår af BBR, at der er to bygninger på ejendommen. En bygning, som er beskrevet som etagebebyggelse, og et udhus. Det er angivet, at stuee­tagen i etagebygningen anvendes til detailhandel mv., og at der er to etager over stuetagen. Stueetagen og 1. sal har begge et areal på 61 m2. Bygningens 2. sal har et areal på 56 m2. Ejendommen har også en kælder på 60 m2. Grundarealet er 96 m2.

Den 17. februar 2010 indgik klageren en formidlingsaftale vedrørende ejendommen Y1-adresse med en ejendomsmægler. Af aftalen fremgik blandt andet, at ejendomsmægleren havde værdiansat ejendommen til en kontantpris på 4.000.000 kr. den 21. januar 2010. Af en annonce af 26. februar 2010 fra hjemmesiden boliga.dk fremgår, at ejendommen blev udbudt til salg for 4.500.000 kr. Ejendommen blev efterfølgende afstået den 12. maj 2010 for 4.250.000 kr.

Oplysninger fra CPR registeret mv.

Ifølge CPR-registeret var klageren tilmeldt adressen Y1-adresse, Y2-by i perioden fra den 16. februar 2009 til den 1. februar 2010. Forud for den 16. februar 2009 var klageren i perioden fra den 14. juli 2004 til den 16. februar 2009 tilmeldt adressen Y4-adresse, Y7-by, og efter den 1. februar 2010 blev klageren igen tilmeldt adressen Y4-adresse, Y7-by.

På adressen Y4-adresse, Y7-by, har der siden 14. juli 2004 været tilmeldt en kvinde, der er moder til klagerens ældste søn, der blev født den 27. maj 2010.

Efter det oplyste havde klagerens virksomhed G1 adresse på Y1-adresse i perioden fra 23. februar 2009 til 18. februar 2010. Både før og efter denne periode havde virksomheden adresse på Y4-adresse.

Personlige forhold mv.

Af mødereferatet fra mødet i SKAT den 29. februar 2012 fremgår blandt andet følgende:

"[SKAT] spørger om flytning til ejendommen Y1-adresse var af midlertidig karakter eller med henblik på varig beboelse. Skatteyder fortæller, at det var hans drøm at bo der (Y1-adresse) sammen med hans kæreste [A]. Men [A] ville have et ordentligt varmeanlæg og et badeværelse som var ordentligt og med varme. Hun ventede på at ejendommen blev tålelig inden hun ville bebo den. Skatteyder tilføjer, at hans kæreste er mere magelige som person end skatteyder selv.

Skatteyder fortæller, at han flyttede ind i lejligheden fordi, at han ønskede succes med sit firma. Han ville gerne flytte ind i bedsteforældrenes hus som egnede sig til beboelse samtidig med at man kunne drive virksomhed fra stueetagen: Ejendommen var indrettet dertil, men skatteyders kæreste ønskede i midlertidig at blive gift og få børn.

Parret var uenige hvorfor skatteyder valgte at flytte. Skatteyder flyttede tilbage til Y4-adresse fordi, at istandsættelsen blev for stor en mundfuld og virksomhedsdrømmen ikke blev virkelig gjort.

Kæresten er blevet gravid i mellemtiden hvorfor de måtte forsøge, at få det til at fungere som en familie med barn i stedet for blot som kærester.

Skatteyder oplyser, at ejendommen bestod af stuen, 1. sal og 2. sal. Han tilføjer, at han selv i ejerperioden har beboet den midterste sal (1. sal) på ca. 64 m2. Han påbegyndte renoveringen af 2. sal, herunder rev vægge ned og andet arbejde han selv var i stand til at udføre. Men omkostningerne blev for store, hvorfor skatteyder solgte ejendommen og flyttede tilbage til kæresten.

[SKAT] spørger skatteyder, hvornår han beslutter sig for, at flytte tilbage til kæresten. Skatteyder mener, at det var i januar eller februar 2010 hvilket var meget godt eftersom ejendommen var rigtig dårligt isoleret og derfor iskold i vinterperioden.

[SKAT] spørger hvornår skatteyder træffer aftale med ejendomsmægler om at sælge boligen. Skatteyder mener, at det var i januar eller februar 2010.

(...)

[SKAT] spørger skatteyder hvem [A] er. Skatteyder oplyser, at [A] er hans kæreste. Han fortæller, at også var kærester i perioden hvor skatteyder boede på Y1-adresse.

Skatteyder oplyser, at han og kærestens samliv ikke ophørte: Han besøgte hende, men de så mindre til hinanden.

(...)"

Ved brev af 5. marts 2012 tilføjede klageren blandt andet følgende til møde­ referatet af 29. februar 2012:

"...

Jeg er blevet gjort opmærksom på at definitionen af "samliv" dækker over mere end hvad jeg ligger i det. Jeg og [A] har i perioden været kærester og besøgt hinanden, men vores "samliv" i ordret betydning var ophørt.

..."

Klageren har i brev af 12. april 2012, der indeholder klagerens bemærkninger til SKATs forslag til afgørelse, oplyst følgende:

"...

10. Øvrige forhold:

Jeg har på intet tidspunkt skiftet forklaring, blot utrykt at ordet/definitionen "samliv" i første referat ikke er den rette beskrivelse af vores liv som kærester. Endnu en gang må jeg præcisere at vi var kærester og besøgte hinanden (og i øvrigt havde seksuelt samkvem, hvilket jeg nu også kan forstå vedrører SKAT!), men vi levede ikke i samliv.

Afslutningsvis vil jeg igen fremføre at jeg købte ejendommen og flyttede ind, med intention om at istandsætte den og bo der fremadrettet samt drive selvstændig virksomhed som elinstallatør derfra. Det var en drøm der gik i opfyldelse, at jeg kunne overtage denne attraktive ejendom efter mine forældre/ bedsteforældre og det var med vemod at jeg måtte indse at drømmen blev for stor en mundfuld: Trods dette har ejendommen gennem godt et år været mit hjem, hvor jeg sov, spiste, lavede lektier, havde venner på besøg og brugte meget af min fritid på istandsættelse. Selvom det til tider var irriterende at bo i byggestøv og med en brændeovn der skulle holdes igang, var det mit hjem og på daværende tidspunkt havde jeg ikke andre steder at bo. Hvis dette i SKATs øjne ikke udgør reel beboelse har jeg svært ved at forstå hvad der så gør."

Ejendommens forbrug m.v.

Der er fremlagt en kvittering fra DR Licens, hvoraf fremgår, at klageren var tilmeldt licens for Y1-adresse fra den 1. marts 2009. Der er endvidere fremlagt fakturaer for licensbetalinger for perioden 1. marts 2009 til 28. februar 2010.

Af vandregningen fra G2 for perioden 1. marts 2009 til 27. august 2009 fremgår, at der er brugt 17 m3 vand på Y1-adresse i denne periode. G2 har udstedt en flytteregning for perioden 28. august 2009 til 30. januar 2010 for adressen Y1-adresse I denne periode er der brugt 2 m2 vand.

Der er også fremlagt en gasregning fra G2 for Y1-adresse, 1, for perioden 1. marts 2009 til 30. oktober 2009. Der er i denne periode brugt 3 m3 gas. Af regningen for perioden 31. oktober 2009 til 20. januar 2010 fremgår det, at der er brugt 2 m2 gas.

Ifølge en elregning fra G4 for Y1-adresse, 1, er der i perioden 1. marts 2009 til 5. august 2009 brugt 1.078 kWh el. I perioden fra den 6. august 2009 til den 14. juni 2010 er der forbrugt 794 kWh el.

Klageren betalte ikke ejendomsværdiskat vedrørende ejendommen Y1-adresse i 2009 og 2010.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af en ejendomsavance på 1.987.500 kr.

Bevisbyrden for, at der foreligger reel beboelse i ejendommen, påhviler skatteyderen. Der stilles ingen krav om beboelse i en minimumsperiode, men der skal dog ses bort fra en tilflytning, som er proforma.

Det beror på en konkret vurdering, hvorvidt der kan anses for at foreligge en reel flytning. Skatteankenævnet har henvist til ligningsvejledningen, 2010-2 afsnit E,J. l., E,J.1.1. E,J.1.6. og E,J.1.6J. Det følger af retspraksis, at det er ejeren, som skal godtgøre, at ejendommen reelt har tjent til bolig for ejeren i ejerperioden. SKM2004.143.VLR, som senere er stadfæstet i SKM2005.404.HR.

Nævnet har derfor været enigt med både SKAT og repræsentanten i, at beboelsestiden i ejendommen ikke i sig selv har betydning, da selv få dages reel beboelse er nok i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Nævnet har dog bemærket, at beboelsestiden indgår som et moment i den samlede konkrete bedømmelse.

Nævnet er enigt med SKAT i, at den omstændighed, at der meddeles adresseændring til folkeregistret og andre offentlige myndigheder, ikke i sig selv kan føre til, at bevisbyrden anses for opfyldt. Afgørelserne SKM2011.563.ØLR og SKM2011.212.BR. En adresseændring og lignende andre formelle skridt er ikke i sig selv nok, men de indgår som momenter i den samlede bedømmelse.

Bopælskravet skal være opfyldt inden det tidspunkt, hvor der indgås endelig bindende aftale om salg af ejendommen, uanset om ejendommen først overtages senere, jf. cirkulære nr. 166 af 12. september 1994, afsnit 3 og TfS 1999,318 ØLD.

Vedrørende de afgørelser, hvor bopælskravet ikke anses for opfyldt, blandt andet fordi ejendommen alene bebos i ganske få måneder, og fordi ejendom­ men sættes til salg umiddelbart før eller efter indflytningen, har nævnet bemærket, at der i disse sager er tale om konkrete vurderinger i de enkelte tilfælde. Denne retspraksis kan derfor ikke bruges direkte på indeværende sag.

Nævnet har derfor ment, at det ikke i sig selv er afgørende, at klageren har flyttet sin folkeregisteradresse.

Nævnet har efter en konkret vurdering lagt til grund, at klagerens ophold på ejendommen ikke har haft karakter af reel beboelse med henblik på varigt op­hold, hvorfor fortjenesten ikke er omfattet af hverken ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller§ 9.

Ved denne vurdering har nævnet blandt andet henset til de lave energiforbrugstal for henholdsvis vand, el og gas, der overordnet ikke støtter, at der har været tale om reel beboelse. Endvidere har nævnet henset til, at klageren flyttede tilbage til sin kæreste, og at hun blev gravid i den periode, hvor parret efter det oplyste levede adskilt. Endelig har nævnet med henvisning til skødets § 10 henset til, at der må antages at have været skattemæssige eller økonomiske motiver bag klagerens adresseflytning og eventuelle ophold på ejendommen.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstanden om, at fortjenesten ved afståelsen af ejendommen Y1-adresse er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

I klage af 19. december 2013 er i denne forbindelse bl.a. anført følgende:

"FAKTUM

Min klient erhvervede den 15. januar 2009 ejendommen Y1-adresse, Y2-by. Han flyttede ind i februar 2009.

Min klient boede forud for indflytningen sammen med sin kæreste i en af hendes ejet lejlighed. Forholdet blev imidlertid bragt til ophør i forbindelse med fraflytningen.

Den i sagen omhandlende ejendom har været i min klients familieeje siden 1960'erne. Den var initialt ejet af min klients bedsteforældre. Efterfølgende af hans far og mor fra hvem han erhvervede ejendommen.

Det var denne tilknytning sammenholdt med dens attraktive placering, der lå til grund for min klients erhvervelse af netop denne ejendom.

Det var min klients tanker, at ejendommen skulle tjene som bolig for ham, ligesom han ville drive selvstændig elinstallatørvirksomhed fra ejendommen.

Det var ligeledes min klients håb, at han og hans tidligere kæreste kunne genoptage deres forhold, og at hans tidligere kæreste ville "besinde sig," og flytte ind i ejendommen og derved sammen med ham, når den var færdigrenoveret.

Ejendommens stand på overtagelsestidspunktet nødvendiggjorde ganske om­fattende renoveringsarbejder. Min klients økonomiske forhold fordrede, at han helt overvejende selv udførte arbejderne i sin fritid.

Den økonomiske og arbejdsmæssige belastning i forbindelse med renoveringsarbejderne sammenholdt med, at min klient i sensommeren 2009 genoptog forholdet med sin tidligere kæreste, der gjorde ham det helt klart, at hun under ingen omstændigheder ønskede at flytte til ejendommen, gjorde, at han i januar/februar 2010 besluttede sig for at sælge den.

Min klient flyttede efter salget i maj 2010 ind i den af kæresten ejede lejlighed.

Min klient nåede at bebo og være folkeregistertilmeldt på ejendommen i 1 år.

ANBRINGENDER

Det omtvistede i denne sag er, hvorvidt min klient opfylder beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1

Skatteankenævnet har for så vidt anerkendt, at min klient rent faktisk har beboet ejendommen i de 12 måneder, hvor han har været folkeregistertilmeldt på ejendommen. Det er imidlertid nævnets opfattelse, at min klient ikke har løftet bevisbyrden for, at indflytningen skete med henblik på varig beboelse.

Det er i princippet tilstrækkeligt til at opfylde bopælskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk.1, at skatteyderen har beboet ejendommen i ganske få dage, jf. landsskatteretskendelse offentliggjort som SKM2003.285.LSR.

Det er normalt således, at bevisbyrden er løftet ved, at skatteyderen har været folkeregistertilmeldt på adressen. Det er således relativt sjældent, at skattemyndighederne i sager, hvor det er tilfældet indtager det synspunkt, at beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 ikke er opfyldt.

Det er ubestridt, at det påhviler min klient at dokumentere/sandsynliggøre, at beboelseskravet er opfyldt.

Det anerkendes ligeledes, at den foreliggende sag er en såkaldt "tilbageflytningssag," og at administrativ og domstolspraksis i disse sager normalt er ganske restriktiv i forhold til bedømmelsen af, hvorvidt beboelses­ kravet er opfyldt.

Det gøres imidlertid gældende, at omstændighederne i den foreliggende sag adskiller sig væsentligt fra omstændighederne i de tidligere bedømte "tilbageflytningssag."

Det karakteristiske i de tidligere "tilbageflytningssager" har været, at skatteyderen på tidspunktet for den påståede indflytning/folkeregistertilmelding har ejet ejendommen i en længere årrække. Ejendommen er den mellemliggende periode steget i værdi, hvorfor skatteyderen på tidspunktet for indflytningen/tilmeldingen har haft udsigt til at oppe­ bære en ejendomsavance i forbindelse med salget.

Skatteyderen har i disse sager haft et klart økonomisk motiv til at foregive, at beboelseskravet er opfyldt, således at ejendomsavancen kan oppebæres skattefrit. For så vidt angår omstændighederne i tilbageflytningssager se bl.a. SKM2005.404.HR, SKM2011.659.BR, SKM2012.126.BR, SKM2011.659.BR, SKM2011.504.BR, SKM2012.203.SR, SKM2011.386.ØLR, SKM2011.167.BR, SKM2008.657.BR, SKM2007.74.HR, SKM2007.599.ØLR, SKM2006.380.ØLR, SKM2006.16.ØLR, SKM2002.625.ØLR, SKM2005.404.HR, SKM2004.221.VLR og SKM2001.584.LSR.

Omstændighederne i den foreliggende sag adskiller sig fra ovennævnte ved, at min klient er flyttet ind i ejendommen umiddelbart efter, at han erhvervede den. Min klient har således ikke på tidspunktet for indflytningen/folkeregistertilmeldingen haft et klart økonomisk motiv til at foregive, at beboelses­ kravet var opfyldt.

Der har med andre ord ikke været nogen særlig anledning til betvivle, at det på tidspunktet for indflytningen/folkeregistertilmeldingen var hans plan at tage varigt ophold på ejendommen forstået som, at det var hans hjem/bopæl i en nærmere ubestemt fremtid.

Længden af den periode 1 år hvor min klient har beboet ejendommen før den blev udbudt til salg, taler herfor. Jeg henleder opmærksomheden på, at der er tale om en længde, der af byretten i dommen offentliggjort som SKM2009.632.BR er blevet karakteriseret som "et meget langt ophold" på ejendommen.

Omstændighederne i den foreliggende sag adskiller sig også på dette punkt fra de ovenfor nævnte "fraflytningssager."

Det karakteristiske i disse sager har været, at skatteyderne alene har haft ophold ejendommene i ganske få måneder, og at de er blevet udbudt til salg umiddelbart før eller efter opholdets begyndelse. Skatteankenævnet har som anført oven for anerkendt, at min klient rent faktisk har beboet ejendommen i ejerperioden.

Et forhold, der bestyrkes af, at min klients el og vandforbrug har ligget på niveau med eller over det af G4 henholdsvis G2 oplyste normalforbrug.

Det må på den baggrund kunne lægges til grund, at min klient i ejerperioden har benyttet ejendommen, som enhver anden ville have gjort. Det er således intet i sagen der indikerer, at min klient blot har opholdt sig på ejendommen for at renovere den, og i den øvrige tid har opholdt sig hos sin tidligere/nuværende kæreste

Havde det været tilfældet, så må det antages at have givet sig udslag i et ringe el og vandforbrug.

Det gøres gældende, at min klientmedens han ejede ejendommen i Y1-adresse ikke havde alternative bopælsmuligheder, i praksis mulighed for at bo i den lejlighed som hans tidligere/nuværende kæreste ejede. Det må hvert fald kunne lægges til grund, at min klient ikke har gjort brug af påståede alternative bopælsmuligheder, jf. ovenfor.

Omstændighederne i den foreliggende sag minder i væsentlig grad om omstændighederne i SKM2009.632.BR, hvor retten fandt at beboelseskravet var opfyldt på trods af, at skatteyderen havde et klart økonomisk motiv til at foregive at beboelseskravet var opfyldt, idet ejendommen havde været ejet 15 år forud for indflytningen.

Måtte det være Landsskatterettens opfattelse, at min klient, medens han boede i ejendommen, havde alternative bopælsmuligheder, så gøres det gælden­ de, at han i hvert fald ikke har gjort brug af denne mulighed, jf. ovenfor, og at den blotte mulighed ikke er til hinder for, at hans indflytning må anses for at være sket med henblik på varigt ophold, navnlig henset til det meget lange ophold på ejendommen, jf. SKM2009.632.BR sammenholdt med, at der var udefrakommende omstændigheder, der lån til grund for, at det blev bragt til ophør nemlig den tidligere/nuværende kæreste uvilje mod at bebo ejendom­ men henholdsvis økonomiske forhold."

Landsskatterettens afgørelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i denne lov.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af en eller tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Ifølge bestemmelsens forarbejder beror det på en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om reel beboelse.

Klageren blev tilmeldt adressen Y1-adresse i umiddelbar tilknytning til ejendommens overtagelse fra sin moder den 15. januar 2009 og gik herefter i gang med en større indvendig renovering af ejendommen. Efter det oplyste af klageren stod hans fraflytning fra den tidligere bolig på Y4-adresse, hvor han indtil da havde boet sammen med sin kæreste, ikke i forbindelse med en egentlig ophævelse af forholdet, og de vedblev således med at være kærester efter klagerens fraflytning, ligesom klageren flyttede tilbage til Y4-adresse. i forbindelse med, at ejendommen Y1-adresse blev sat til salg i februar 2010.

På denne baggrund må det lægges til grund, at den tidligere bolig ikke blev endeligt opgivet i forbindelse med klagerens fraflytning primo januar 2009.

Henset hertil og til at klageren endvidere ved erhvervelsen af ejendommen Y1-adresse havde betinget sig, at ejendommen ved et senere salg ville være omfattet af parcelhusreglen, og at dette blev fulgt op ved anmodningen om et bindende svar i april 2009 samt en ændring af ejendommens status til et enfamilieshus, hvilket blev meddelt i november 2009, kan klagerens ophold ikke anses for at have været med henblik på varig og permanent beboelse i den pågældende periode.

Under disse omstændigheder og da det oplyste om ejendommens forbrug alene støtter, at der har fundet et regelmæssigt ophold sted i foråret 2009, kan det efter en samlet vurdering ikke anses for godtgjort, at ejendommen reelt har tjent til bolig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk.1

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse.

Forklaringer

A har forklaret blandt andet, at han købte ejendommen, der har været i familiens eje i mange år, af sin mor. Han ville gerne bo der og drive virksomhed derfra. Han ville have kontor til sin elinstallatørvirksomhed. Da han købte, var han kæreste med SL, og de boede sammen i SLs lejlighed på Y5. Hun var ikke vild med, at han købte den, men hun støttede det. Hun havde ikke lyst til at flytte med, fordi det ikke var komfortabelt nok at bo der, og hun ville ikke opgive sin lejlighed. Huset var medtaget. Hun ville have varme på døgnet rundt og varme bade. Der var bad i kælderen i uopvarmet rum. Lejligheden på 1. sal var i nogenlunde stand, men resten var et håndværkertilbud. Han ville sætte den i stand, så de kunne bo der sammen, og han håbede at SL ville få lyst til det. Han flyttede fra SL midt februar 2009. Han afleverede sine nøgler til hendes lejlighed. Der var noget uenighed. Han flyttede i en varevogn og med sin mors trailer. Han hentede ting en gang hos SL og to gange hos sin mor. Fra SLs lejlighed tog han sofa, fjernsyn, computer, kontorstol, kommode, skolebøger og noget køkkengrej fra kælderen. Fra sin mor hentede han sin seng, sofabord, skrivebord og et spisebord samt nogle klapstole. Han supplerede op i Ikea med diverse køkkenting. Møblerne blev sat på 1. sal, hvor han havde soveværelse, stue, spisestue og køkken, og han fordelte møblerne der. Han så fjernsyn, mens han boede der. Han opvarmede primært rummene med den brændeovn, der stod i stuen.

Han og SL sås en gang eller to om ugen i den periode. Han har sovet begge steder. Han kunne vaske tøj i kælderen på ejendommen. Han er stadig sammen med SL. De har været sammen uafbrudt og kendt hinanden siden 2003. Han boede i huset i perioden, hvor han sov og spiste.

Der var elpaneler i huset, og han brugte en elradiator i soveværelset, men han slukkede om dagen. Resten af elpanelerne brugte han ikke, for han ved godt, hvad elvarme koster. Han fyrede med briketter. Han betalte ikke til fællesudgifter, mens han boede det andet sted. Hans betalinger til SL dækkede fælles ferier og fælles julegaver, som SL havde lagt ud for. Han gik på installatørskole i Lyngby. Han var meget på skolen. Han arbejdede ved siden af.

Han så sine venner lidt. De har været på besøg hos ham i lejligheden. KM har været der i forbindelse projektarbejde. IM er tidligere kollega. Han så mindre til SL efter flytningen. De sås hos ham og hos SL. Hans mor har ikke været der for at besøge ham, men de sås meget hos hende i Y6. Hun tør ikke køre i byen. Han spillede badminton ca. 2 gange om ugen. Han badede også hos moren.

Han ryddede ejendommen for efterladte effekter. Han rev 2 køkkener ned, og han ville lave badeværelse på 2. sal. Han byggede ikke op igen Han fik en entreprenør til at give overslag på fjernvarme og forberedelse af badeværelse, og det ville koste 300.000 kr. Det havde han ikke råd til. Han prøvede ikke på at optage realkreditlån i huset, idet han regnede ikke med, at han kunne få et lån på grund af sine indkomstforhold. Han modtog SU.

Han flyttede tilbage til SLs lejlighed i februar 2010, fordi SL var blevet gravid. SL ville ikke flytte hen til ham, og hun ville have, at han skulle sige, om han ville være med eller ej. Så satte han huset til salg.

Da han købte ejendommen, stod den tom, men forinden var den udlejet. Udlejningen stoppede et års tid før. Det holdt op, fordi hans mor ikke orkede mere. Boligadvokaten rådgav om, at han skulle sikre sig, at ejendommen kunne betragtes som en ejendom, der kunne sælges skattefrit. De skulle spørge, om det var et problem at overtage en blandet ejendom, for ellers skulle hans mor skifte status på ejendommen. Han havde ikke lager for firmaet på adressen, men firmaet skulle have samme adresse som ham.

NL (tidligere SL) har forklaret blandt andet, at de har været kærester siden 2003 og flyttede sammen i 2004 i hendes lejlighed. Da A flyttede, blev hun boende i lejligheden. De havde diskussioner om flytningen. Det var en svær periode, fordi de havde boet sammen nogle år. Han afleverede sin nøgle, for han skulle ikke være der, når hun ikke var der. A forstod ikke, hvorfor hun ville have nøglen tilbage. De så mindre til hinanden, men de sås en til to gange om ugen. De mødtes forskellige steder, også i hans lejlighed. Da han flyttede, måtte hun betale boligafgiften på sin lejlighed. Hun havde ikke lyst til at bo det andet sted, når huset ikke er renoveret. Hun boede i en dejlig lejlighed. De talte om, at A skulle renovere det, og så ville hun gerne flytte derind. Det var hans families hus, og han ville gerne starte et liv der, og det kunne hun godt forstå. Han tog nogle møbler med, en sofa, nogle kommoder, et fjernsyn og computer og noget service. Han hentede nogle møbler hos sin mor og købte nogle ting i Ikea.

Han boede på 1.sal i huset. I soveværelset var der seng og skrivebord og kommode. I stuen var der sofa og fjernsyn og brændeovn, hvor han fyrede op i. Ved siden af var der spisestue. Der var nogle persienner.

A flyttede ind igen 1. februar 2010. Hun overvejede, om hun skulle ha­ve barnet alene, og hun stillede som krav, at han måtte flytte ind hos hende, ellers ville hun være alene med barnet. De boede hver for sig i fra februar 2009 til februar 2010. Hun havde ikke nøgle til hans lejlighed. De spiste nogle gange sammen. A sov hos hende få gange. De gik ud sammen og besøgte familien. A vaskede tøj hos sig selv.

Deres aftale om fremtiden var, at de måtte bo hver for sig, og når han havde fået renoveret huset, ville hun flytte ind. Der skulle laves meget i stand, blandt andet badeværelse på 2. sal. De skulle bo i hele huset. Hun var ikke meget med i renoveringsplaner. Hun havde ikke noget med økonomien at gøre. De talte ikke om, hvordan ombygningen skulle finansieres. Hun har ikke forstand på at bygge. De talte kun lidt om indretningen af huset. De talte lidt om et badeværelse. Hun husker ikke hvad de skulle bruge stueetagen til.

JM har forklaret blandt andet, at han hjalp A med at flytte i en trailer. De er venner og har kendt hinanden i 20 år. De flyttede et læs fra SL og to fra A' mor. Der var et sofabord og spisebord. Han hjalp med at bære tingene ind i soveværelset på 1. sal. Han har besøgt A i huset 10-15 gange. 1. sal var indrettet med A's møbler. Brændeovnen blev brugt. A boede der. Det var hårdt for A at flytte fra kæresten. 1. salen var forholdsvis pæn, resten kunne bruge en god renovering. Det var et håndværkertilbud. Der var fugt i kælderen Loftet trængte nok også til en god omgang. Han har selv boet på 1. sal for 10-11 år siden. De primære varmekilder var elpaneler og brændeovn, der ikke kunne varme det hele op. Der var koldt om vinteren. A har sagt, at han gerne ville bo med SL i ejendommen. A og SL sås nogle gange ude i byen på cafeer mv.

IH har forklaret blandt andet, at hun er mor til A, der købte huset af hende. Hun arvede det efter sin mand i 2007. Alle 3 leje­ mål var udlejet og hun opsagde lejerne med den begrundelse, at hun selv skulle bruge huset. Hun vidste ikke, hvad hun skulle bruge det til. Det kom senere, at A skulle overtage det for at bo der. Han skulle sætte det i stand, og det trængte til istandsættelse. Han flyttede ind kort efter købet.

A hentede møbler hos hende blandt andet seng, spisebord og skrivebord. A spiste et par gange om ugen hos hende. Hun har ikke været i huset og besøge ham. Hun bryder sig ikke om at køre i Y3. Han kom ofte til hende. Hun forventede, at SL senere ville flytte ind til A.

SL blev gravid, og A flyttede tilbage. Hun blandede sig ikke i deres privatliv. De har to børn sammen nu. De fik hjælp til handlen af en advokat. Boligadvokaten rådgav dem om parcelhusreglen.

IM har forklaret blandt andet, at han og A er kollegaer, men de er begge selvstændige nu. De har kendt hinanden i mange år. De ses også privat. Han besøgte A på Y1-adresse et par gange. 1. salen var indrettet med A's møbler. Der var et spise­bord med stole i spisestuen. I stuen var der sofabord og fjernsyn. Han husker ikke, at der har været tændt op i brændeovnen. Det var hans opfattelse, at der forskellige opfattelser af, hvor A og SL skulle bo. A ville gerne have firma der, og det var tættere på hans uddannelse. A ville sætte huset i stand og etablere sit firma der og evt. med butik. Huset trængte til en kraftig kærlig hånd. 1. salen var ok, resten var ikke i særlig pæn stand. A ville istandsætte ejendommen en etage ad gangen. Han og A kunne lave noget selv, men de har ikke konkret talt om istandsættelse. Han har ikke lavet noget i ejendommen. Han ved ikke, om A lavede noget på ejendommen. Han har ikke set, om A har lavet noget. På 1. salen blev der ikke lavet noget. Han var der 1 gang for at se det. De andre gange var rent besøg. Forholdet mellem A og SL var lidt skiftende. SL ville blive boende. Han ved ikke, hvor meget de var sammen.

KM har forklaret blandt andet, at de kender hinanden fra studiet. Han har besøgt A i huset 3-4 gange. Det var både socialt og studierelateret. De lavede projekt sammen. De var på 1. salen. I spisestuen var der, 4 stole og et bord. I stuen var der et sofabord, et tv og sofa. De har kort talt om, hvorfor A købte det. Det var et slidt hus. De talte om forbedringer i form af fjernvarme og nyt badeværelse. De talte ikke om A' forhold til SL. A flyttede efter hans opfattelse tilbage til SL, fordi de skulle have børn sammen. Der var persienner. Han husker ikke, om der billeder på væggene. Han fik kaffe. Der var en elkedel, og der var et komfur. Der var ting i køleskabet. Han blev budt på blandt andet rugbrød.

Parternes synspunkter

A har i påstandsdokumentet anført blandt andet:

A købte den 15. januar 2009 ejendommen Y1-adresse, jf. bilag A. A købte ejendommen af sin mor til 2.252.500 kr., svarende til ejendomsvurderingen fratrukket 15 pct. Over­ dragelsessummen var således aftalt i overensstemmelse med +/-15 pct.-reglen i 1982 værdiansættelsescirkulæret (cir. 185/1982). Der er således ikke tale om, at ejendommen er overdraget til en særlig gunstig lav værdi, men til den af SKAT fastsatte værdi ved overdragelse imellem familiemedlemmer. As mor er blevet beskattet af salgsprisen på 2.252.500 kr.

A flyttede ind i ejendommen i februar 2009, hvilket blev meddelt Folkeregisteret 16. februar 2009, jf. bilag 5. Samtidig foretog As anmeldelse af sin virksomhed G1 adresse (tidl.G3), der i CVR blev registreret pr. 23. februar 2009, jf. bilag 6. Post­ Danmark registrerede A anmodning om ny adresse pr. 26. februar 2009, jf. bilag 7.

A erhvervede ejendommen med henblik på at bo i den og drive sin virksomhed derfra. A havde indtil da boet sammen med sin kæreste SL i hendes 2,5 værelses andelslejlighed Y4-by, Y7-by. Lejligheden var SLs, jf. bilag 2 og 3. A og SL så meget forskelligt på deres fremtid navnlig i relation til ejendommen på Y1-adresse. Fsva Y1-adresse, ønskede SL ikke at bo der sammen med A medmindre han fik renoveret huset og som minimum fik etableret et funktionsdueligt varmeanlæg og et ordentligt badeværelse. Således var der ud over brændeovn alene opvarmning med en elovn. Der var på 1. og 2. sal ikke badeværelser, jf. bilag 8. Der var en bruser i kælderen. Ejendommen var på købstidspunktet opdelt i separate lejemål. Da A gerne ville udleve sin drøm om at sætte den gamle familieejede ejendom i stand og i håbet om, at SL og han ville finde melodien igen og at SL så ville flytte ind hos ham, så flyttede A fra SL i februar 2009. A og SLs samliv- og bofællesskab ophørte dermed og de sås kun af og til i tiden derefter.

A spiste efter han flyttede fra SL ofte sin mor i Y6, som boede "på vej hjem fra skolen". Fritiden blev brugt på at rive vægge ned i huset på Y1-adresse og spille badminton 2 aftener ugentligt, hvor han også gik i bad. A indhentede videre tilbud på installering af fjernvarme, afstøbning af gulv og rørføring af vand samt af­ løb til badeværelse på 2. sal.

A var 24 år og under uddannelse på fraflytningstidspunktet og havde ikke flere ejendele/møbler end at han kunne flytte dem selv med en lånt trailer As ven JM hjalp A med at flytte fra Y4-adresse til Y1-adresse.

Umiddelbart efter flytningen tog A i Ikea og købte det mest nødvendige for at komme i gang med sit nye liv, jf. bilag 9. Omtrent på sam­me tidspunkt kontaktede A Danmarks Radio og blev registreret som licensbetaler, jf. bilag 10, ligesom han indgik aftale med YouSee om tilslutning til kabel-tv, jf. bilag 11. Der vedlægges som bilag 12 kopi af de opkrævninger, der kunne findes i gemmerne.

SL og A havde indtil As flytning til Y1-adresse en fælles bankkonto i Nordea, hvor bl.a. den fælles husleje blev betalt fra, jf. bilag 13. I forbindelse med at A flyttede for sig selv på Y1-adresses blev ejerforholdet til bankkontoen ændret således at kontoen alene var SLs konto. jf. bilag 37. Den tidligere fælleskonto var som følge af ændringen af ejerforholdet ikke en af de bankkonti, som SKAT udbad sig oplysninger op for perioden februar 2009 til februar 2010, jf. bilag 14.  Efter A og SL i 2010 flyttede sammen blev ejerforholdet til bankkontoen igen ændret således, at det var en fælles konto, jf. bilag 15.

A overtog ved overtagelsen af ejendommen også allerede tegnet forsikring, jf. bilag 16. A troede, at den forsikring han overtog, også dækkede alm. indbo.

A elforbrug adskiller sig ikke fra, elforbruget for en gennem­snits husstand:

Således havde A et elforbrug fra indflytning i februar 2009 til fraflytning i februar 2010 på 1.872 kWh, jf. bilag 17. Hertil kommer el fra trappeopgangen, der kørte på en særskilt måler på 33 kWh, jf. bilag 18. Det gennemsnitlige elforbrug for en enlig som A op­gør G4 til 1.610 kWh på årsbasis, jf. Bilag 19. Som det fremgår af As brev til SKAT 12. april 2012, var der en stor mængde brænde/ træbriketter, som blev brugt til opvarmning i 2009/2010, jf. bilag 20.

Som det fremgår af bl.a. Landsskatterettens sagsfremstilling var ejendommen opdelt i separate lejemål. Da det var As hensigt at han skulle bebo hele ejendommen, blev Y3s Kommune ansøgt om, at lægge lejemålene sammen således at ejendommen i stedet fik status af et et-familiehus. Y3s Kommune imødekom ansøgningen, jf. afgørelse af 27. november 2009 i bilag E. Samtidig blev ejendommens status i BBR ændret, jf. bilag 21.

Henset til, at ejendommen hos Y3s Kommunen havde været registreret som udlejningslejligheder, har der efter det af SKAT oplyste angiveligt ikke været opkrævet ejendomsskat før ejendommen fik status som enfamiliehus. A er gået ud fra, at han automatisk blev opkrævet den korrekte ejendomsskat, mens han boede i ejendommen. Såfremt dette ikke er sket skal A beklage dette. Med ejendommens ændrede status pr. 27. november 2009 som enfamiliehus, blev også der også opkrævet ejendomsskat, jf. bilag 22.

Som anført ovenfor drev A sideløbende med sit studium sin virksomhed, G1 fra ejendommen. Til dokumentation herfor frem­ lægges ud over registreringen i CVR i bilag 6, resultatopgørelse og indkomstopgørelse som bilag 23 og 24. Videre fremlægges fakturaer fra G1 fra 2009, jf. bilag 25 og eksempler på fakturaer til G1, jf. bilag 26.

Det gøres gældende, at den ejendomsavance A oppebar ved salget af ejendommen beliggende Y1-adresse, i 2010 ikke er skattepligtig.

A købte ejendommen på Y1-adresse med den hen­ sigt at bo der og gerne sammen med SL, hvis hun på et senere tidspunkt ændrede opfattelse og ønskede at flytte ind hos A.

A har fra februar 2009 til februar 2010 boet i ejendommen, hvilket understøttes af de fremlagte bilag, der bl.a. dokumenterer et normalt elforbrug for perioden, af at A tilmeldte sig licens, kabel-tv, og af, a.t han drev sin virksomhed herfra. Dette vil videre blive belyst ved forklaringer fra A selv, SL, JM, IH, IM og KM.

A havde ikke anden bopæl i denne periode. Der forhold, at SL og han fortsat sås, men på et helt andet plan end tidligere, kan, uanset de sammen 27. maj 2010 fik et barn sammen eller uanset A har returneret udlæg i forbindelse med nogle gaver og en ferie til hende, ikke føre til, at A og SL kan anses for at have opretholdt deres samliv efter As fraflytning i februar 2009, jf. U1998.1529H.

A har således ejet og beboet ejendommen på Y1-adresse med henblik på at blive boende der. Det forhold, at SL satte hælene i da hun var blevet gravid, var den eneste grund til, at A måtte opgive sin drøm og i stedet sælge huset der forsat ikke var færdigrenoveret. Ejendomsavancen ved salget er derfor ikke skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, jf. Folketingstidende, 1989-1990, betænkning side 220 ff. Og jf. f.eks. SKM2009.632.BR og SKM2009.95.HR.

Skatteministeriet har i påstandsdokumentet anført blandt andet:

1. Sagens problemstilling og faktiske omstændigheder

Sagen angår, om As fortjeneste ved salg af ejendom­ men Y1-adresse, Y2-by, i 2010 er skattefri i medfør af den såkaldte parcelhusregel i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

Det afgørende herfor er, om han har bevist, at hans ophold på ejendommen har haft karakter af "reel" beboelse, jf. f.eks. UfR 2006.178 H (SKM2005.404.HR) og UfR 2007.1087/2 H (SKM2007.74.HR).

Skatteministeriet bestrider, at han har løftet sin bevisbyrde, og at hans fortjeneste derfor ikke er skattefri. Dette resultat er i overensstemmelse med den indbragte afgørelse af 28. september 2015 fra Landsskatteretten (bilag 1), der har stadfæstet SKATs opgørelse af den skattepligtige fortjeneste til 1.987.500 kr.

...

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse (bilag I) side I, I. afsnit under "Faktiske oplysninger", jf. side 2, sidste afsnit, at A er uddannet elektriker og driver virksomhed under navnet G1.

Ved betinget skøde underskrevet den 15. januar 2009 (bilag A) købte A ejendommen Y1-adresse, Y2-by, af IH. Hun er hans mor, og ejendommen havde været ejet af familien siden 1960'erne og anvendt til udlejning, jf. Landsskatteret­tens afgørelse (bilag 1); side 1, 1. afsnit under "Faktiske oplysninger".

Ifølge skødets forside overtog han ejendommen den 15. januar 2009.

I skødets pkt. 8 er købesummen aftalt til 2.252.500, kr. Det svarer til ejendomsværdien på 2.650.000, kr. (skødets pkt. 3) med fradrag af 15 %. Der er praksis, hvorefter SKAT normalt accepterer købesummer, fastsat på denne måde ved handler mellem nærtstående parter, jf. f.eks. Skatteministerens svar i TfS 1990, 196. Det er den såkaldte 15%-regel. Det er givetvis også efter denne regel de 2.252.500, kr. er beregnet.

I skødets pkt. 10 er det anført:

"Nærværende handel er betinget af, at SKAT meddeler godkendelse af, at ejendommen vil være omfattet af parcelhusreglen ved senere salg.

Når betingelserne er opfyldt, meddeles der køber endeligt skøde. Parterne meddeler ved deres underskrift på det betingede skøde fuldmagt til advokat ST til at underskrive endeligt skøde."

Af Skatteankenævnets sagsfremstilling (bilag B), side 2 fremgår bl.a.:

"Ejendommen har indtil As overtagelse været benyttet som udlejningsejendom, hvorfor der ikke er sket beregning af ejendomsværdiskat A har efter sin overtagelse ikke angivet rettelser til dette, hvorfor der ikke er betalt ejendomsværdiskat. A har derfor ikke betalt ejendomsværdiskat vedrørende ejendommen.

[... ]

Ifølge BBR er ejendommens stueetage på 61 kvm. Ejendommens l. sal på 61 kvm og ejendommens 2. sal på 56 kvm. I ejendommen er der 2 lejligheder på ejendommens 1. sal og 2. sal; mens ejendommens stueetage på 61 kvm var et forretningsareal (erhverv). Ejendommen er opført i 1876."

Ifølge CPR-registret blev A tilmeldt på adressen, Y1-adresse, Y2-by, den 16. februar 2009. Det frem­ går af Landsskatterettens afgørelse (bilag 1), side 2, 3. sidste afsnit. Det stemmer med, at det i Skatteankenævnets sagsfremstilling (bilag B), side 2, 4. sidste afsnit, er anført, at han har benyttet 1. salen i ejendommen.

Samme sted i Landsskatterettens afgørelse fremgår, at han forud for den 16. februar 2009 var tilmeldt på adressen Y4-adresse, Y7-by i perioden 14. juli 2004 16. februar 2009. Der havde hans kæreste, SL, også været tilmeldt siden 14. juli 2004. De har to børn sammen.

Den ene fra 27. maj 2010 og den anden fra 6. april 2012, jf. Skatteankenævnets sagsfremstilling (bilag B), side 3, øverst.

I brev af 27. april 2009 til SKAT (bilag C) bad advokat ST om for­ håndsbesked om, hvorvidt betingelsen i skødets (bilag A), pkt. 10, jf. ovenfor, var opfyldt.

Det fremgår af SKATs brev af 22. juni 2009 til advokaten (bilag D), at SKAT afviste at besvare spørgsmålet. Begrundelsen var, at det vedrørte ''fremtidige dispositioner i en så uvis periode, at vi ikke kan besvare de stil­ lede spørgsmål med den fornødne sikkerhed".

I brev af 27. november 2009 til advokat ST (bilag E) gav Y3s Kommune tilladelse til sammenlægning af lejlighederne på 1. og 2. sal, således at ejendommen fik status som et enfamilieshus.

Den 1. februar 2010 tilmeldte A sig på ny adressen Y4-adresse, Y7-by, hvor SL stadig boede, jf. Skatteankenævnets sagsfremstilling (bilag B), side 3, øverst.

Ifølge formidlingsaftale af 17. februar 2010 (bilag F) satte A ejendommen til salg hos Statsautoriseret Ejendomsmægler & Valuar IP for 4,5 mio. kr., jf. også annoncematerialet (bilag G).

Ejendommen blev solgt den 12. maj 2010 for 4.250.000, kr., jf. Landsskatteretten afgørelse (bilag 1), side 2, 4. sidste afsnit.

SKAT opgjorde fortjenesten til 1.987.500, kr., jf. Skatteankenævnets sags­ fremstilling (bilag B), side 14, øverst. SKAT forhøjede As indkomst hermed, idet SKAT fandt, at fortjenesten ikke var skattefri efter parcelhusreglen.

Landsskatteretten kom til samme resultat med den begrundelse, der fremgår af afgørelsen (bilag 1), side 8 9.

Det bemærkes, at Skatteministeriet ikke gentager den subsidiære påstand om hjemvisning, der blev nedlagt i svarskriftet.

2. Skatteministeriets anbringender

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse skal ikke medregnes til den skattepligtige indkomst, hvis huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det påhviler i henhold til UfR 2006.178 H (SKM2005.404.HR) og UfR 2007.1087/2 H (SKM2007.74.HR) skatteyderen at bevise, at hans ophold i ejendommen har haft karakter af "reel" beboelse.

Skatteministeriet bestrider, at A har bevist, at hans ophold i lejligheden Y1-adresse, Y2-by, i den periode, han var registreret på ejendommen, 16. februar 2009 1. februar 2010, havde karakter af "reel" beboelse.

Han har ikke, f.eks. i form af billedmateriale eller lignende, bevist, at han indrettede lejligheden til beboelse. Der foreligger ikke noget, der viser, at han malede og istandsatte lejligheden, anskaffede og hængte gardiner eller lignede op eller foretog sig andet, der er sædvanligt i forbindelse med at flytte ind i en lejlighed. Herunder har han ikke fremlagt beviser for, at han flyttede møbler, tøj eller andre personlige ejendele til lejligheden. Han har end ikke nærmere konkretiseret, hvornår og hvilke ejendele, han måtte have flyttet til lejligheden. Med henvisning til bilag 9, jf. hans processkrift 1, side 3, 2. nye afsnit, er det ikke bevist, at indkøbet i Ikea var "det mest nødvendige for at komme i gang med sit nye liv".

Han er heller ikke fremkommet med noget, der konkret beviser, at han havde et sædvanligt privatliv i lejligheden. Der foreligger f.eks. ikke noget, der vi­ser, at han spiste, sov, vaskede tøj eller havde besøg af venner, bekendte, naboer eller familie til middage eller lignende i lejligheden.

Beboelse efterlader spor, som kan påvises efterfølgende. Sådanne spor har han ikke påvist. As synspunkt om, at han boede i lejligheden bygger alene på hans forklaring, der ikke er støttet af objektive om­ stædigheder. Efter praksis er det slet ikke tilstrækkeligt til at bevise, at han har boet i lejligheden.

Allerede derfor kan han ikke få ret i sin påstand om, at fortjenesten ikke skal beskattes.

Udover, at der ikke er objektive omstændigheder, der viser, at han "reelt" boede i lejligheden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, er der nogle ting, som tyder på, at det rent faktisk ikke var tilfældet.

Skødet (bilag A), hvorefter handlen ifølge pkt. 10 var betinget af, at SKAT skulle godkende, at ejendommen ville være omfattet af parcelhusreglen ved senere salg viser, at videresalget var påtænkt allerede ved købet, og at meningen med hans køb af ejendommen derfor ikke var, at han reelt skulle bebo denne. Det samme gælder anmodningen om forhåndsgodkendelse (bilag C).

I hele den periode, hvor han var tilmeldt lejligheden i Y1-adresse, beholdt han kæresten SL, selv om han meldte flytning fra deres fælles lejlighed Y4-adresse., Y7-by fra den 16. februar 2009.

Han fik også to børn med hende (bilag B, side 3, øverst). Det første den 27. maj 2010 knapt fire måneder efter, han den 1. februar 2010 meldte flytning fra lejligheden i Y1-adresse tilbage til kæresten i lejligheden Y4-adresse. (bilag B, side 3, øverst).

I den periode han var tilmeldt lejligheden i Y1-adresse overførte han ret betydelige pengebeløb til SL, jf. bilag B, side 8. Det tyder på, at parret havde fælles økonomi, jf. også bilag B, side 31, 3. sidste afsnit, om fælles ferie og julegaveindkøb.

Omstændighederne omkring SL fører til en naturlig antagelse om, at Y4-adresse, var hans reelle bolig i hele den periode, han var tilmeldt i lejligheden i Y1-adresse. Denne naturlige antagelse er heller ikke afkræftet af objektive omstændigheder. Der foreligger således ingen objektive omstændigheder, der viser, at han flyttede fra kæresten. Tværtimod meldte han jo flytning tilbage til hende igen.

A betalte ikke ejendomsværdiskat for lejligheden i Y1-adresse i den periode, han var tilmeldt på adressen (bilag B, side 2). Det skulle han ellers have gjort efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven, hvis han havde boet i lejligheden. Ejendomsværdiskatten betales af boligværdien af egen ejendom (lovens § 1).

Hans påstand om, at han boede i lejligheden, når bedømmelsen går på, om han skal beskattes af avancen, er ikke overbevisende, når han end ikke har sikret sig at få betalt ejendomsværdiskat i overensstemmelse med gældende regler om beskatning af boligværdien af egen ejendom.

A havde ikke tegnet indboforsikring for lejligheden i Y1-adresse, jf. Skatteankenævnets sagsfremstilling (bilag B), side 7. Med henvisning til hans processkrift 1, side 3, 4. nye afsnit, er det med bilag 16 ikke bevist, at han "overtog" en allerede tegnet forsikring. Det fremgår nemlig ikke af bilag 16. Eftersom forsikringen i bilag 16 er en "Bygningsforsikring", og der ikke står noget om indboforsikring, kan han ikke have troet, at forsikringen dækkede "alm. Indbo".

De lave forbrugstal på ejendommen taler heller ikke for, at han reelt boede i lejligheden, jf. Skatteankenævnets sagsfremstilling (bilag B), side 30 31. Under As gennemgang af elforbruget i processkrift 1, side 3, 3. sidste afsnit, nævnes der intet om, at ejendommen blev opvarmet med en el-ovn, jf. processkrift 1, side 2, 2. sidste afsnit.

A satte ejendommen til salg ved formidlings aftalen af 7. februar 2010 (bilag F) kun ca. et år efter, han købte ejendommen af sin mor ved skødet af 15. januar 2009 (bilag A). Han var også kun tilmeldt på ejendommen i knapt et år fra den 16. februar 2009 1. februar 2010 (bilag B, side 3, øverst).

Den omstændighed, at han tilmeldte sig på adressen er efter praksis på området slet ikke i sig selv nok til at løfte bevisbyrden.

I stævningen er det anført, at det i de karakteristiske "tilbageflytningssager" er sådan, at skatteyderen har ejet ejendommen et stykke tid, hvor den er steget i værdi. Så flytter han ind i ejendommen i et forsøg på at opfylde bopæls­kravet for så at realisere fortjenesten ved salg og flytte tilbage igen. Sådan er As situation ikke, anføres det. Han flyttede ind i lejligheden i Y1-adresse samtidig med, at han købte ejendommen. Han havde ikke noget økonomisk motiv til at foregive, at han beboede ejendom­ men, hævder han i stævningen, side 5, 1. afsnit.

Hertil bemærkes for det første, at det afgørende er, om han har bevist, at hans ophold i lejligheden havde karakter af "reel" beboelse, jf. UfR 2006.178 H (SKM2005.404.HR) og UfR 2007.1. 087/2 H (SKM2007.74.HR).

For det andet har han ikke bevist, at han ikke havde noget økonomisk motiv til at foregive, at han beboede ejendommen, sådan som han hævder i stævningen, side 5, 1. afsnit. Tværtimod er der noget, der tyder på, at han netop kunne have haft et sådant økonomisk motiv, hvis han havde tænkt på det.

Y1-adresse, Y2-by, havde været i familiens eje siden 1960'erne (bilag 1, side 1, 1. afsnit under "Faktiske oplysninger''). Ejendom­ men havde været anvendt til udlejning. Moderen har ikke boet i ejendommen og kunne derfor ikke sælge den skattefrit efter parcelhusreglen.

Han købte ejendommen af sin mor for en gunstig pris, nemlig ejendomsvurderingen 15 %.

Der er altså meget, der tyder på, at A kunne have haft et økonomisk motiv til at foregive, at han boede i ejendommen, hvis han havde tænkt på det.

Ud over et økonomisk motiv er der i øvrigt ikke nogen forståelig forklaring på, hvorfor han skulle købe ejendommen. Hans forklaring om, at han ville istandsætte den, hvorefter den så skulle tjene som bolig for ham, ligesom han ville drive el-installatørvirksomhed fra ejendommen, jf. bl.a. stævningen, side 2, fremgår kun af hans forklaring. Forklaringen er ikke støttet af objektive forhold, herunder ikke af hans handlinger. Ingen af de handlinger, han foretog omkring ejendommen, støtter hans forklaring. På objektivt grundlag fremgår det alene, at han bare købte ejendommen og solgte den ret hurtigt igen. Han har heller ikke bevist, at han i et nævneværdigt omfang investerede penge eller egen arbejdskraft i den påståede tænkte istandsættelse, herunder mangler der bevis for det, han anfører i processkrift 1, side 2 3, om, at "Fritiden blev brugt på at rive vægge ned i huset på Y1-adresse", og at han "indhentede videre tilbud på installering af fjernvarme, af­ støbning af gulv og rørføring af vand samt afløb til badeværelse på 2. sal".

Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.

Rettens begrundelse og afgørelse

Spørgsmålet er, om As avance ved salget af ejendom­ men beliggende Y1-adresse, Y2-by, i 2010 er skattefri i medfør af den såkaldte parcelhus regel i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

A købte den 1. januar 2009 ejendommen af sin mor, IH, for en købesum på 2.252.500 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering med fradrag af 15 procent. Skødet var betinget af, at ejendommen kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen, og der blev søgt om en bindende forhåndsbesked om dette spørgsmål.

Ejendommen bestod på det tidspunkt af tre lejligheder og havde været udlejet til forskellige lejere. Efter IHs forklaring lægges det til grund, at hun opsagde lejerne med den begrundelse at hun selv skulle bruge ejendommen. Da hun ikke selv har boet i ejendommen lægger retten endvidere til grund; at hun ikke kunne sælge ejendommen skattefrit.

A flyttede i 2003 sammen med sin kæreste SL (nu NL) i hendes andelslejlighed beliggende Y4-adresse, Y7-by.

Han flyttede sin folkeregisteradresse til Y1-adresse, Y2-by den 16. februar 2009 og flyttede den tilbage igen til sin kærestes adresse den 1. februar 2010. På det tidspunkt ventede SL deres første barn, der blev født i maj.

Retten lægger efter forklaringerne og sagens øvrige oplysninger til grund, at ejendommen, der bestod af kælder, stue, I. og 2. tage, havde karakter af et "håndværkertilbud", og at der ikke var indlagt fjernvarme, ligesom der var bad i et uopvarmet rum i kælderen. Ejendommen kunne opvarmes med elpaneler og brændeovn.

A har forklaret blandt andet, at han flyttede ind, fordi han ønskede at bo der, og at han ville istandsætte ejendommen, hvorefter han håbede, at hans kæreste også ville bo i ejendommen, hvis den blev sat i stand. Han og SL blev ved med at være kærester og sås regelmæssigt i perioden fra februar 2009 til februar 2010.

Retten lægger efter As forklaring til grund, at han ikke indhentede lånetilbud med henblik på at sikre finansiering til ombygningen og ikke rådede over anden form for finansiering til ombygningen i den periode på 1 år, som han efter sin forklaring boede i ejendommen. Der blev borts­et fra nedrivning af nogle vægge/køkken ikke foretaget nogen ombygning el­ler istandsættelse af ejendommen. Der blev i perioden ikke betalt ejendoms­ værdiskat, og der blev ikke tegnet nogen indboforsikring.

Ved formidlingsaftale underskrevet den 17. februar 2010 satte han ejendom­ men til salg for 4,5 mio. kr., og den blev solgt den 12. maj 2010 for 4.250.000 kr.

Efter en samlet vurdering af ovennævnte omstændigheder har A ikke godtgjort, at han reelt havde bopæl på ejendommen i den periode, hvor han var tilmeldt folkeregisteret på adressen.

Den omstændighed, at det efter forklaringerne må lægges til grund, at A i et vist omfang har opholdt sig i ejendommen, at der blev flyttet diverse møbler ind på 1. etage, og at der har været et vist elforbrug, fører ikke til, at A må anses for reelt at have taget bopæl på adressen.

Skatteministeriet frifindes således for den principale påstand og har taget bekræftende til genmæle over for den subsidiære påstand.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet retten kan oplyse, at der er tilkendt passende beløb til dækning af udgift til advokatbistand med 75.000 kr. Retten har ved fastsættelsen taget hensyn til sagens skattemæssige værdi på ca. 994.000 kr. samt sagens udfald.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Skatteministeriet frifindes for den principale påstand.

Skatteministeriet skal anerkende, at forhøjelsen af As kapitalindkomst i indkomståret 2010 med 1.987.500 kr. nedsættes til 1.905.390 kr.

A skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til Skatteministeriet med 75.000 kr.

De idømte sagsomkostninger forrentes efter rentelovens § 8a.

http://www.afgoerelsesdatabasen.dk/ShowDoc.aspx?q=13-6764971&docId=dom-lsr-13-6764971-full