Interesseforbundne parter - overdragelse ejendom - offentlig af ejendomsvurdering

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato10 Aug 2016
Dato for udgivelse18 Jan 2017 09:23
SKM-nummerSKM2017.34.BR
MyndighedByret
SagsnummerBS J-766/2015
Dokument typeDom
EmneordInteresseforbundne parter, fast ejendom, offentlig ejendomsvurdering, tinglyst brugsret, tinglyst, brugsret
Resumé

Et selskab ønskede at overdrage et sommerhus til selskabets hovedanpartshaver til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering med fradrag for værdien af en tinglyst deklaration. Deklarationen gav hovedanpartshaveren og hans familie adgang til at benytte sommerhuset i nogle nærmere angivne perioder.

Rettens flertal fandt, at det ikke var godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

Den tinglyste brugsret for hovedanpartshaveren havde ikke betydning for handelsværdien ved salget til hovedanpartshaveren.

Retten fandt derfor, at sommerhuset kunne overdrages til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Reference(r)

Ligningslovens § 2

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2016-2, afsnit C.B.3.5.4.3

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2016-2, afsnit C.D.11.1

Redaktionelle noter

Sagen er anket til Østre Landsret


Parter

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ adv. Per Lunde Nielsen)

Mod

H1 ApS
(Advokat Lisaf Qurashi )

Afsagt af byretsdommere

Eva Hammerum, Peter Brund, Signe Borregaard Rasmussen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag er behandlet af tre dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3.

Sagen, der er anlagt den 29. april 2015, drejer sig om, hvorvidt sagsøgte, H1 ApS, har været berettiget til at overdrage ejendommen Y4-vej, Y4-by til PS til en handelspris på 5.000.000 kr., svarende til den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering. Parterne er enige om, at sagsøgte og PS er interesseforbundne parter, og således omfattet af ligningslovens § 2, stk. 1 om handel på armslængdevilkår. Der er i sagen endvidere spørgsmål om, hvorvidt der i handelsprisen kan ske fradrag for værdien af en deklaration, der er tinglyst på ejendommen den 19. juli 1994, når ejendommen overdrages til rettighedshaveren.

Sagsøgeren, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om, at sagsøgte skal anerkende, at selskabets spørgsmål i SKATs bindende svar af 29. april 2014 besvares med et "nej".

Konsekvensen af, at sagsøgeren måtte få medhold i påstanden er, at ejendommen Y4-vej, Y4-by, ikke kan overdrages fra sagsøgte til PS til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, endsige til en pris på 4,3 mio. kr.

Over for sagsøgtes principale, mere subsidiære og mest subsidiære påstande har sagsøgeren nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsøgte, H1 ApS, har principalt nedlagt påstand om, at sagsøgeren skal anerkende, at ejendommen Y4-vej, Y4-by, indtil den 29. juli 2015 kunne overdrages til PS for 5.000.000 kr. med et af Retten opgjort fradrag for værdien af den af 19. juli 1994 tinglyste deklaration.

Sagsøgte har subsidiært nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsøgte har mere subsidiært nedlagt påstand om, at sagsøgeren skal anerkende, at overdragelse af ejendommen Y4-vej, Y4-by, til PS indtil den 29. juli 2015 kunne ske til en af Retten nærmere fastsat pris, der er lavere end 10.000.000 kr.

Sagsøgte har mest subsidiært nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 3.

Overdragelse af ejendommen 1994

Ved endeligt skøde af 19. juli 1994 overdrog PS ejendommen matr.nr. ...30, beliggende Y4-vej, Y4-by til sagsøgte (dengang H2 ApS) til en købesum på 1.200.000 kr. En del af købesummen blev berigtiget ved en særskilt deklaration, der blev værdiansat til 250.000 kr. Deklarationen af 19. juli 1994, der blev tinglyst på ejendommen, har bl.a. følgende ordlyd:

"[...]

Som led i handelen mellem PS, Y5-vej, Y5-by og H2 ApS, Y6-vej Y6-by er der tillagt PS og efter hans død, hans evt. efterlevende ægtefælle og/eller børn en livsvarig opholds- og brugsret til nuværende hovedhus i hele juli måned hvert år. Endvidere tillægges der ret til en uges benyttelse af hovedhuset regnet fra onsdag før påske til tirsdag efter påske begge dage incl.

[...]

Påtaleberettigede er alene PS og efter hans død hans efterlevende kone og/eller børn.

[...]"

Anmodning om bindende svar

Den 14. januar 2014 anmodede sagsøgte SKAT om et bindende svar på, om sagsøgte kunne overdrage ejendommen Y4-vej, Y4-by, matr.nr. ...30 til PS til en handelspris på 4.300.000 kr., svarende til handelsværdien.

I anmodningen hedder det bl.a. som følger:

"[...]Ejendommen påtænkes overdraget i henhold til TSS-cirkulære nr. 2000-5 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter til den offentlige vurdering på overdragelsestidspunktet. Den offentlige ejendomsvurdering andrager 5.150.000.

Salgssummen er beregnet efter den seneste ejendomsvurdering i 2011 med tilgang i 2013, med fradrag af værdi for opholds- og brugsretten på ejendommen. (Beregning vedlægges som bilag). Endvidere vedlægges endeligt skøde med tilhørende tinglyst deklaration ved selskabets køb af ejendommen.

Vi skal derfor anmode SKAT om bindende forhåndsbesked på at H1 ApS som sælger og PS, som køber kan anvende en værdi ved overdragelsen på kr. 4.300.000.

Såfremt SKAT ikke kan godkende værdien på kr. 4.300.000, bedes SKAT meddele til hvilken pris, overdragelsen kan foretages.

For en god ordens skyld skal det oplyses, at ejendommen ikke har været ombygget siden den anførte vurdering.

Handelstidspunktet vil være omkring den 1. marts 2014.[...]"

SKATs afgørelse

Den 29. april 2014 gav SKAT sagsøgte følgende bindende svar: "Nej".

Det fremgår af det bindende svar, at SKAT til brug for afgørelsen anmodede SKATs Ejendomsvurdering om en udtalelse vedrørende handelsværdien, idet ejendommen var udtaget til årsomvurdering. Det fremgår videre, at SKATs Ejendomsvurdering vurderede, at værdien af ejendommen Y4-vej, Y4-by den 12. marts 2014 var 10.000.000 kr.

Offentlige ejendomsvurderinger

Det fremgår af SKATs vurderingsoplysninger for 2011, at ejendommen matr.nr. ...30, Y4-vej, Y4-by pr. 1. oktober 2011 havde en offentlig ejendomsværdi på 5.150.000 kr. Det fremgår tillige, at ejendommen var udtaget til årsomvurdering.

Af SKATs vurderingsoplysninger for 2013 fremgår det, at ejendommens offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2011 var blevet nedsat til 5.000.000 kr. Ejendommen var ikke dette år udtaget til årsomvurdering.

Landsskatterettens afgørelse

Den 29. januar 2015 traf Landsskatteretten følgende afgørelse: "[...]

Sagen vedrører et bindende svar på følgende spørgsmål:

"...

Kan H1 ApS overdrage ejendommen Y4-vej, Y4-by, matr. nr. ...30 til PS til en handelspris på kontant 4.300.000 kr. svarende til handelsværdien.

..."

SKAT har besvaret spørgsmålet med "Nej"

Landsskatteretten besvarer spørgsmålet med "Nej", men bemærker, at den seneste offentliggjorte vurdering kan finde anvendelse.

Møde mv.

Der har været afholdt møde med selskabets repræsentant.

Faktiske oplysninger

Følgende fremgår bl.a. af afsnittet "Faktiske forhold" i SKATs bindende svar af 29. april 2014:

"...

H1 ApS (tidligere navn: H2 ApS):

Ejer af Y4-vej, Y4-by

Selskabets aktivitet: Drift af ejendomme samt holdingselskab for underliggende datterselskaber.

Kapitalejer (100 %): G1 A/S, CVR-nr. ...11.

G1 A/S:

Kapitalejere: G2 Holding S.A. v/NJ (5%) og PS (5 %).

H1 ApS ønsker at overdrage Y4-vej, Y4-by til PS til en pris, der ligger under den seneste offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011.

Da ejendommen endvidere er udtaget til årsomvurdering, er SKATs Ejendomsvurdering blevet bedt om en udtalelse vedrørende handelsværdien, som kan ligge til grund for besvarelsen af det stillede spørgsmål.

Ejendomsvurderingen har - efter besigtigelse af ejendommen den 12. marts 2014 - udtalt følgende:

Handelsværdi

Vi mener, værdien af ejendommen Y4-vej, Y4-by, ejendomsnummer ...20 den 12. marts 2014 er 10.000.000kr.

Begrundelse

Udtalelse om handelsværdien vedrørende ejendommen Y4-vej, Y4-by ejd.nr. ...20.

SKAT har i forbindelse med anmodning om bindende svar bedt Ejendomsvurderingen om en udtalelse af handelsprisen på ovennævnte ejendom.

Overdragelsen der påtænkes at finde sted omkring marts 2014 skal ske mellem H1 ApS og PS som aktionær i moderselskabet G1 A/S. Overdragelsen er mellem interesseforbundne parter og ønskes overdraget til en pris på kr. 4.300.000, hvorfor der ønskes svar på, om ejendommen kan overdrages til denne pris.

SKAT har besigtiget ejendommen 12. marts 2014

Den offentlige ejendomsvurdering udgør pr. 1. oktober 2011 kr. 5.150.000.

Ejendomsvurderingen har vurderet handelsprisen marts 2014 at udgøre kr. 10.000.000

Handelsprisen er fastsat ud fra en samlet vurdering af følgende.

-  Besigtigelsen

-  Prisniveauet i området

-  Liebhaveriejendom

-  Ejendommens beliggenhed i 1 række til vandet

-  Bygningernes gode vedligeholdsmæssige stand og beliggenhed med imponerende view til hav og strand.

-  Fremtidige udnyttelsesmuligheder af igangværende ombygning af bygning 2 og 3 jf. BBR-meddelelsen.

-  Retablering og fjernelse af ulovligt påført jord.

-  Risikomoment for udgifter ifm. stormskader.

-  Nedslag for skønsusikkerhed 10 %.

Handelsprisen kan specificeres således, idet ejendommens vægtede areal udgør 178 kvm og beregnet gennemsnitlig kvm. pris, jf. nedenstående udgør kr. 68.762.

Afrundet

Beregnet handelspris

178      m²    x    kr. 68.762

Kr. 12.240.000

Tillæg byggearbejde

Kr. 100.000

Nedslag for retablering

-kr. 200.000

Nedslag risikomoment

-kr. 1.000.000

I alt

Kr. 11.140.000

Nedslag 10 % usikkerhed

-kr. 1.114.000

I alt efter nedslag

Kr. 10.026.000

Afrundet

Kr. 10.000.000

Beregnet gennemsnitlig kvm. pris er foretaget ud fra registrerede handelspriser Y7-vej og Y8-vej samt udbudspriser vedr. Y9-vej og tidligere udbudspris Y10-vej, da ejendommene er et repræsentativt sammenligningsgrundlag.

Udbudspriserne er reduceret med 20 % og herefter prisreguleret for prisudviklingen fra udbudstidspunktet til 3. kvartal 2013 (som er sidst registreret data).

De registrerede handelspriser er prisreguleret for prisudviklingen fra handelstidspunktet til 3. kvartal 2013.

Der er anvendt oplysninger omkring prisudviklingen for fritidshuse i Y1 Kommune (Kilde: Boligmarkedsstatistikken).

Specifikation af beregningsgrundlaget for beregnet gennemsnitlig kvm. pris.

  1. Y7-vej. Handlet 26. september 2012.

Salgspris

Vægtet areal

Pris. kvm.

Tilrettet kvm. pris 3.  kv 2013

Kr. 16.500.000

220

Kr. 75.000

Kr. 80.550

Prisstigning fra 2. kvartal 2012 (index 245,3) til 3 kvartal 2013 (Index 263,5) = 7,4 %.

2. Y8-vej. handlet 30. januar 2012.

Salgspris

Vægtet areal

Pris. kvm.

Tilrettet kvm. pris  3. kv. 2013

10.500.000

132

Kr. 79.545

Kr. 72.266

Prisfald fra 1. kvartal 2012 (index 294,3) til 3. kvartal 2013

(263,5) = 10,2 %.

3. Y9-vej. Udbudspris 13. marts 2014.

Udbudspris

Vægtet areal

Pris kvm.

Tilrettet kvm. pris 3. kv 2013

15.250.000

183

Kr. 83.333

Kr. 66.666

Kvm prisen er fratrukket skønnet prisnedslag 20 % ved handel.

4. Y10-vej. Udbudt 18. maj 2011.

Udbudspris

Vægtet areal

Pris kvm.

Tilrettet kvm. pris 3. kv 2013

12.800.000

154

Kr. 83.116

Kr. 62.303.

Kvm prisen er fratrukket skønnet prisnedslag 20 % ved handel, reguleret med prisfald fra 2. kvartal 2011 (index 281,2.) til 3. kvartal 2013 (index 263,5) = 6,3 %.

Den gennemsnitlige tilrettede kvm. pris for de 4 ejendomme udgør kr. 70.446.

Den gennemsnitlige tilrettede kvm. pris uden ejendommen Y7-vej udgør kr. 67.078.

Der er valgt et gennemsnit af ovenstående 2 kvm. priser (70.446 og 67.078) = kr. 68.762, da ejendommen Y7-vej er en nybygget ejendom fra 2005, hvorfor denne bør vægte mindre i beregningen.

Den ansatte ejendomsværdi

Der er meget få salg i det grundværdiområde ejendommen er beliggende i, hvorfor SKAT ved vurderingsansættelsen har inddraget salgsgrundlaget der er grundlaget for vurderingsskønnet i et større antal grundværdiområder for at få et tilstrækkeligt grundlag for værdiansættelsen.

Dette indebærer at ejendommen er ansat meget lavt set i forhold til de salgspriser der opnås i området og det prisniveau der faktisk kan konstateres i området. Sammenholdt med det ringe salgsgrundlag til vurderingen og ejendommens atypiske beliggenhed set i forhold til øvrige ejendomme, der har dannet grundlag for vurderingsniveauet, burde ejendommen ligesom tilsvarende ejendomme i området have været undergået et mere direkte skøn af ejendommens handelspris. Dette er beklageligvis ikke tidligere blevet foretaget.

SKAT er opmærksom på, at der evt. ved fremtidige vurderinger skal foretages en mere individuel vurdering af tilsvarende ejendomstyper i området, således at vurderingen afspejler det korrekte handelsniveau."

Af den tinglyste deklaration på ejendommen Y4-vej af 19. juli 1994 fremgår bl.a. følgende:

"Som led i handlen mellem PS og [selskabet] er der tillagt PS og efter hans død, hans evt. efterlevende ægtefælle og/ eller børn en livsvarig opholds- og brugsret til nuværende hovedhus i hele juli måned hver år. Endvidere tillægges der ret til en uges benyttelse af hovedhuset regnet fra onsdag før påske til tirsdag efter påske begge dage incl.

(...)"

Efter det oplyste ejer PS 98 % af kapitalen i G2 Holding S.A.

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmålet "Nej", idet en overdragelsespris på 4.300.000 kr. ikke kan anses for et retvisende udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Til støtte for besvarelsen af spørgsmålet har SKAT med henvisning til ejendomsvurderingens opgørelse anført, at handelsværdien af ejendommen Y4-vej kan sættes til 12.240.000 kr. i overensstemmelse med prisniveauet for ejendomme i området beliggende i første række til vandet. Handelsprisen er fastsat ud fra en samlet konkret vurdering, hvor der er lagt vægt på mange forskellige faktorer, herunder bl.a. prisniveauet i området, ejendommens stand og beliggenhed, retablering og fjernelse af ulovligt påført jord og risikomomenter for udgifter i forbindelse med stormskader. Der er således ved fastsættelsen af den endelige handelsværdi på 10.000.000 kr. taget hensyn til de af selskabet anførte indsigelser.

For så vidt angår den tinglyste opholds- og brugsret har SKAT anført, at denne kan have indflydelse på salgssummen ved et almindeligt salg til tredjemand. Da ejendommen ønskes overdraget til rettighedshaveren kan brugsretten ikke tillægges betydning ved fastlæggelsen af handelsværdien.

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at spørgsmålet skal besvares "Ja" Selskabet har opgjort ejendommens handelsværdi på følgende måde:

Ejendommens seneste vurdering

5.150.000 kr.

Tilgang 2013

275.000 kr.

I alt

5.425.000 kr.

Fradrag for brugsret 20,8333 %

-1.130.208 kr.

Salgssum

4.294.792 kr.

Afrundet salgssum

4.300.000 kr.

I forhold til SKATs opgørelse af handelsværdien har selskabet gjort gældende, at SKAT ved at inddrage forskellige ejendomme, der ikke er beliggende i området eller er direkte sammenlignelige, når til en prisfastsættelse, som er væsentligt over niveauet i området. SKATs fastsættelse af risikomomentet til 1.000.000 kr. er endvidere urealistisk lavt henset til huset og grundens udsatte placering tæt ved havet samt påbuddet fra miljømyndighederne om fjernelse af en del af skrænten ud mod havet.

Endelig har selskabet gjort gældende, at den tinglyste servitut om hovedanpartshaverens brugsret til ejendommen skal medføre en reduktion af handelsværdien ved overdragelsen til hovedanpartshaveren, idet denne ligeledes ville medføre en reduktion i handelsprisen ved overdragelse til en uafhængig. Med hensyn til den foreliggende domspraksis vedrørende udlejede ejerlejligheder, der overdrages til nærtstående, er denne problemstilling en ganske anden end den foreliggende, idet lejemålene var indgået relativt kort tid forinden et påtænkt eller gennemført salg af lejligheden. Hovedanpartshaveren måtte tåle en reduktion på ca. 20 % af salgssummen for brugsretten, da han oprindeligt overdrog ejendommen til selskabet, hvilket ligeledes må føre til, at selskabets salgssum ved overdragelsen af ejendommen til hovedanpartshaveren må reduceres tilsvarende.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

I henhold til SKATs juridiske vejlednings afsnit C,B.3.5.4.3 kan der ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Det lægges til grund som ubestridt, at selskabet og PS er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende priser og vilkår på armslængde ved transaktioner med hinanden.

SKAT bad i forbindelse med anmodning om det bindende svar Ejendomsvurderingen om en udtalelse om handelsværdien vedrørende sommerhusejendommen Y4-vej med henvisning til, at ejendommen var udtaget til årsomvurdering, og at ejendommen ønskedes overdraget til en pris under den på daværende tidspunkt senest offentliggjorte vurdering på 5.150.000 kr. Ejendomsvurderingen nåede herefter frem til en tillempet handelsværdi på 10.000.000 kr. på baggrund af to handlede og to udbudte sommerhusejendomme reguleret for bl.a. prisudvikling, risikomoment og skønsusikkerhed.

På det foreliggende grundlag kan Landsskatteretten ikke tiltræde, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Der er herved henset til, at det ikke alene på baggrund af det af SKAT anvendte sammenligningsgrundlag kan lægges til grund, at handelsværdien for selskabets konkrete ejendom var 10.000.000 kr., når der i øvrigt ikke er oplyst konkrete forhold vedrørende selskabets ejendom, der gør det sandsynligt, at handelsværdien i væsentlig grad oversteg den seneste offentliggjorte vurdering.

Det forhold, at PS har en tinglyst brugsret til ejendommen, er uden betydning for fastsættelse af handelsværdien ved overdragelsen fra selskabet, da denne ikke kan anses for en byrde for PS, der har betydning for fastlæggelsen af ejendommens handelsværdi ved salget til ham, jf. SKM2005.363.HR og SKM2013.841.HR.

Landsskatteretten ændrer således besvarelsen af spørgsmålet i overensstemmelse hermed.

Da der er tale om et bindende svar vedrørende fastsættelse af handelsværdien, er svaret gældende seks måneder fra Landsskatterettens kendelse.

[...]"

Udbuds-og handelspriser for ejendomme i området

Sagsøgte har efter sagens anlæg indhentet oplysninger på udbudspriser eller handelspriser vedrørende følgende ejendomme:

  • Y11-vej

  • Y12-vej

  • Y13-vej

Udgifter til vedligeholdelse og forbedringer

Sagsøgte har under sagen fremlagt dokumentation for, at der i 2013 hhv. 2014 er blevet bogført 341.091,55 kr. hhv. 104.449,63 kr., som afholdt til forbedring af ejendommen.

Sagsøgte har ligeledes fremlagt dokumentation for, at der i 2013 hhv. 2014 er blevet bogført 69.234,23 kr. hhv. 23.849,18 kr. til vedligeholdelse af ejendommen.

Påbud udstedt i medfør af naturbeskyttelsesloven

Det fremgår af sagens oplysninger, at der verserer en straffesag ved Retten i Y2, hvor sagsøgte efter det oplyste er tiltalt for overtrædelse af naturbeskyttelsesloven efter en anmodning fra Naturstyrelsen til Y3 Politi om at rejse tiltale "for overtrædelse af naturbeskyttelseslovens § 15, stk. 1, og for at have undladt at efterkomme et med hjemmel i naturbeskyttelseslovens § 73, stk. 2 og 5 meddelt påbud om lovliggørelse, jf. lovens § 89, stk. 1, nr. 1 og nr. 6."

Det er under sagen oplyst, at der forventes at falde dom i straffesagen den 26. maj 2016.

Overdragelse af ejendommen 2015

Ved skøde af 1. april 2015 overdrog sagsøgte ejendommen Y4-vej, Y4-by, matr.nr. ...30 til PS til en kontant købesum på 5.000.000 kr.

Forklaring

ØO har forklaret bl.a., at H1 ApS indgår i en større koncern. Han har været medlem af bestyrelsen i 20 år i en hel del af datterselskaberne, men ikke H1. Han er uddannet jurist. Han har ofte med H1 at gøre, selvom han ikke er med i bestyrelsen.

Sagen vedrørende kystsikring drejer sig om, at man tilbage i 2007 parallelt med kysten og huset ville erstatte nogen drænslanger. De fik tilbudt noget muldjord, som de lagde ud. De fik en anmeldelse fra en af naboerne, om at de påfyldte jord på skrænten. Jorden tog udsynet for naboen. Anmeldelsen blev senere trukket tilbage, men Skov- og Naturstyrelsen fortsatte sagen. Sagsøgte fik herefter påbud om at fjerne 100 kubikmeter jord i 40 meters bredde og 2,5 meter ud. Styrelsen tog ikke hensyn til, at jorden var skredet ned, og at de store storme havde udhulet store dele af skrænten. Sagsøgte fjernede noget jord, men Styrelsen mente ikke, at der var blevet fjernet nok. Det endte med en politianmeldelse. Sagsøgte var første gang i retten i Y2 i januar 2015. Sagen blev udsat til den 19. maj 2016, i går. Styrelsen fastholdt, at der stadig skal fjernes 100 kubikmeter jord. Der falder dom den 26. maj 2016, hvor vidnet forventer, at sagsøgte får en bøde, fordi sagsøgte ikke har opfyldt påbuddet.

Hovedanpartshaveren skulle betale skat af et højt beløb på grund af den brugsret, han har til ejendommen. Derfor valgte de, at hovedanpartshaveren i stedet skulle overtage huset.

Sagsøgte har ansøgt om at få lov til at sætte en spunsvæg ned for at beskytte huset. Sagsøgte har ikke fået svar på ansøgningen endnu. Huset har allerede nu fået en del sætningsskader. Hvis man fjerner jorden, er der kun 3,80 meter fra huset og hen til skrænten. Man kan ikke komme ind på ejendommen med store maskiner. Skrænten går lige ned til Kattegat. Skrænten består af blødt materiale; ler og jord. Der er blevet lavet en bølgebryder lige ud for ejendommen. Det er både godt og skidt. I de fleste tilfælde er bølgebryderen en god ting, men ved visse vindretninger er det modsatte tilfældet. Ved vindretning i nordøst kan vandet ikke komme væk, så vandstanden stiger, og der kommer en større udskylning af materiale. Udskylningen af materiale sker specielt i det østlige hjørne af ejendommen, fordi naboejendommen er ubebygget. Efter stormen Bodil er alle sten skyllet væk. Sagsøgte har derfor fået lov til at etablere stenglasic i det østlige hjørne.

Det vil koste en hel del at fjerne det jord, påbuddet omfatter. De sætningsskader, der er begyndt i større omfang, vil heller ikke blive mindre. Det er også uvist, om man får lov til at lave en spunsvæg. Der vil være udgifter til at bevare huset. Der var inspektion ved Kystdirektoratet i går i forbindelse med retssagen. Der blev målt op, og Kystdirektoratet har besluttet, at de skal fjerne 2,50 meter ned og 2 meter ud. Herefter er der 3,80 meter fra huset og ud til skrænten. Der er kraftige sætningsskader fra vinduet og ned til fundamentet. Især på den væg, der er vinkelret på stranden. Det er ikke så slemt på de andre vægge. Huset anvendes til sommerhus. Det er sat i stand løbende. Senest i midten af 1990'erne.

Fra gammel tid var der to huse i den vestlige del af grunden. Det var et brændeskur og en garage. Ved en de seneste storme faldt taget af. I 2013 og 2014 blev det udbedret med ny skal og nyt tag. De to bygninger blev i den forbindelse bygget sammen, så der nu er et hus og ikke to. De to bygninger lå lige op ad hinanden. Der er kun udført arbejde på de to bygninger. I 2013 blev der udført arbejde for ca. 340.000 kr. og i 2014 for ca. 100.000 kr. Det kostede ca. 50.000 kr. at få lagt Stenglasic i 2015.

Y4 blev overdraget til selskabet i 1994. Sidste år blev det solgt tilbage til PS. Vidnet er kommet der i alle årene. Han kan huske, at der var en ombygning i midten af 90'erne. Nogle af vinduerne blev dengang skiftet ud, og der blev lavet noget, så der blev bedre udsyn. Den største ombygning var nok ved carporten i det sydøstlige hjørne. Det meste foregik dernede. Vidnet har ikke været direkte involveret i beslutninger om, hvad H1 skal bruge penge på. Koncernen har en konduktør, der er byggesagkyndig, ansat. Det er NB, der er direktør i H1. Vidnet ved ikke, hvem der har besluttet, at der skal tag på, eller hvem der har beslutningskompetencen. Det er vel bare noget, man har gjort, fordi det var nødvendigt.

Der er ikke blevet indhentet en vurdering fra en ejendomsmægler i forbindelse med salget til PS. Sagsøgte bad SKAT om et bindende svar. Da man ikke var tilfreds med det, klagede man over svaret til Landsskatteretten.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i påstandsdokument af 4. maj 2016 til støtte for sine påstande bl.a. anført følgende:

"Det gøres til støtte for den nedlagte påstand gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien af Y4-vej, Y4-by, hvorfor H1 ApS ikke kan overdrage ejendommen til selskabets ultimative ejer, PS, til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering, endsige til en lavere pris.

Interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armlængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

I overensstemmelse hermed er det anført i Den juridiske vejledning punkt C,B.3.5.4.3, at ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionæren og et selskab skal overdragelsen ske til handelsværdi.

Om retningslinjerne for værdiansættelse er det samme sted anført, at prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen.

Det er videre anført:

"...

Ejendomsvurderingen

Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Alternativ pris

Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handels-værdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Ejendomsvurderingen afspejler fx ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen" (mine understregninger).

..."

At SKAT ikke er bundet af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, hvis den ikke giver et revisende udtryk for den faste ejendoms handelsværdi, følger også af SKM2013.841.HR.

Efter armslængdeprincippet er det afgørende, om den offentlige ejendomsvurdering svarer til, hvad ikke-interesseforbundne parter ville have aftalt, og der er ikke grundlag for heri at indlægge et væsentlighedskriterium. Den juridiske vejledning giver heller ikke holdepunkter for at indlægge noget væsentlighedskriterium ved vurdering af, om den offentlige vurdering svarer til handelsværdien.

Det kan derfor ikke pålægges SKAT - som Landsskatteretten tilsyneladende gør (bilag 1, side 6, 5. afsnit) - at påvise, at "handelsværdien i væsentlig grad oversteg den senest offentliggjorte vurdering", jf. herved også SKM2005.281.VLR.

Så vidt ses er der mellem parterne enighed om, at Y4-vej udelukkende kan overdrages af H1 ApS til PS til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering, såfremt den offentlige ejendomsvurdering er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. svarskriftet, side 2, 3. sidste afsnit.

Om der er grundlag for at fravige den offentlige ejendomsvurdering er et bevismæssigt spørgsmål, og Landsskatteretten har ikke ved sin stillingtagen hertil som H1 ApS gør gældende, jf. svarskriftet side 3-4 udøvet et (værdi-)skøn. Dette understreges også af, at Landsskatteretten har fundet, at Y4-vej kan overdrages til netop den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, jf. den administrative praksis herom.

SKAT, som er en særlig sagkyndig myndighed på området, har på baggrund af en fysisk besigtigelse af ejendommen, og under inddragelse af oplysninger om sammenlignelige handler og udbudspriser, ejendommens beliggenhed og vedligeholdelsesmæssige stand, samt fremtidige udnyttelsesmuligheder af den igangværende ombygning af bygning 2 og 3, foretaget en konkret vurdering af ejendommen til ca. 12,3 mio. kr.

SKAT har givet et nedslag for udgifter til reetablering og fjernelse af ulovligt påkørt jord samt risikomoment for udgifter i forbindelse med stormskade på 1,1 mio. kr. Herudover er der givet et nedslag for skønsusikkerhed på 10 %, svarende til godt 1,1 mio. kr. Efter en nedrunding fremkommer en værdi på 10,0 mio. kr.

H1 ApS har ikke gjort gældende, at der er fejl eller mangler ved SKATs konkrete vurdering, som i øvrigt fremstår konservativ.

Vurderingen viser i sig selv, at den offentliggjorte ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for ejendommens værdi, og SKAT har redegjort for årsagen til den oprindeligt lavere/for lave offentlige vurdering.

Således er den offentlige ejendomsvurdering for Y4-vej fastsat på baggrund af normtal for hele korrektionsgruppe 02 (bilag 19-22). Hovedparten af ejendommene i korrektionsgruppe 02 ligger imidlertid i modsætning til Y4-vej ikke i 1. række mod havet.

Grundværdiområde ...40, hvor Y4-vej ligger, omfatter blot ca. 75 ejendomme, og det forekommer ret åbenbart, at værdien af disse ejendomme er højere end en værdi opgjort på baggrund af den gennemsnitlige værdi af ejendommene i et område, hvor hovedparten af ejendommene ligger inde i landet.

Da der ikke er korrigeret herfor ved fastsættelsen af ejendomsværdien for Y4-vej, følger det allerede heraf, at ejendomsvurderingen ikke er et retvisende udtryk for, hvad en uafhængig tredjemand ville betale for ejendommen.

På baggrund af SKATs udtalelse påhviler det H1 ApS at bevise, at den offentliggjorte vurdering giver et retvisende udtryk for handelsværdien af Y4-vej. Denne bevisbyrde har H1 ApS ikke løftet.

Eksempelvis har H1 ApS ikke gjort gældende, endsige påvist, at sammenlignelige ejendomme er blevet overdraget mellem uafhængige parter til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering.

De foreliggende oplysninger viser da også, at såvel udbuds som salgspriserne for sammenlignelige ejendomme ganske væsentlig oversteg den offentlige ejendomsvurdering, jf. f.eks. bilag D.

Udover de ejendomme, som SKAT allerede har taget i betragtning, jf. bilag 14, understøttes dette også af oplysningerne om f.eks. Y14-vej (bilag I, 39 og 40), Y15-vej (bilag 41 og 42) og Y16-vej (bilag H og 38).

Det bestrides, at Y12-vej (bilag F, G og 37) samt Y11-vej (bilag E) kan tillægges betydning ved værdiansættelsen af Y4-vej.

H1 ApS kan derfor ikke overdrage ejendommen til PS til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering.

Det bemærkes, at Y4-vej i april 2014, hvor SKAT afgav sit bindende svar (bilag 13), havde en markedsværdi på 10 mio. kr. SKATs bindende svar var gyldigt i seks måneder, jf. skatteforvaltningslovens § 25, stk. 1, og H1 ApS kan derfor ikke længere støtte ret herpå.

Det er uklart, hvilket beløb H1 ApS påstår at have afholdt vedrørende renovering m.v. af ejendommen i 2013, jf. Skatteministeriets opfordring 1 sammenholdt med bilag J og K. Det fremgår dog af bilag J og K, at der er afholdt et betydeligt beløb, som skal tages i betragtning ved vurderingen af ejendommens værdi. Endvidere har H1 ApS ikke givet et klart, endsige fyldestgørende svar på, hvad de afholdte udgifter blev anvendt til.

Ligeledes udgør bilag L og M ikke fyldestgørende dokumentation for, hvori arbejdet i 2014 har bestået, ligesom der slet ikke er fremlagt oplysninger om afholdelse af eventuelle udgifter i 2015, jf. Skatteministeriets opfordring 3.

H1 ApS' mangelfulde besvarelse af Skatteministeriets opfordring 1 og 3 påstås tillagt processuel skadesvirkning, jf. retsplejelovens § 344, stk. 2.

For så vidt angår besvarelsen af Skatteministeriets opfordring 4 bemærkes, at "redegørelsen" i duplikken for, hvad bygning 1, 2, 3, 4 og 5 anvendes til, er helt overordnet og ikke umiddelbart er i overensstemmelse med, hvad der fremgår af fotografierne fremlagt som bilag 5/bilag N.

Det bemærkes herved også, at de fremlagte fotografier ikke til fulde dokumenterer samtlige bygningers udseende, ligesom der ikke til dokumentation for bygningernes anvendelse er fremlagt fotografier af det indvendige.

H1 ApS kan som den eneste af sagens parter fremlægge fyldestgørende dokumentation for bygningernes anvendelse, og idet det bemærkes, at det forekommer ganske enkelt at fremlægge en sådan dokumentation, gøres det gældende, at det skal komme H1 ApS bevismæssigt til skade, at dokumentationen ikke er fremlagt.

En forklaring til hovedforhandlingen vil efter Skatteministeriets opfattelse ikke udgøre fyldestgørende dokumentation for de netop nævnte forhold.

Der henvises også til SKATs observationer ved besigtigelsen, jf. bilag 15.

Ex tuto bemærkes, at PSs tinglyste brugsret til ejendommen er uden betydning for fastsættelsen af handlesværdien ved en overdragelse fra H1 ApS til PS, jf. f.eks. SKM2005.137.HR og SKM2013.841.HR.

For så vidt angår Skatteministeriets frifindelsespåstand over for H1 ApS' påstande bemærkes, at H1 ApS' principale påstand tilsyneladende indebærer en nedsættelse af overdragelsessummen i forhold til, hvad der er en konsekvens af Landsskatterettens kendelse af 29. januar 2015 (bilag 1).

Ifølge H1 ApS, jf. svarskriftet, side 4, er det en forudsætning for at tilsidesætte Landsskatterettens påståede værdiskøn, at det er foretaget på et ukorrekt grundlag, samt at skønnet er åbenbart urimeligt.

Den principale påstand skal formentlig forstås sådan, at H1 ApS gør gældende, at disse betingelser er opfyldt, men H1 ApS har ikke nærmere redegjort for, på hvilket grundlag retten i modstrid med fast retspraksis i denne situation skal sætte sit eget skøn i stedet for Landsskatterettens "værdiskøn". Dette bestrides da også af Skatteministeriet.

For så vidt angår H1 ApS' mere subsidiære påstand fremgår det ikke, pr. hvilken dato overdragelsen og dermed værdiansættelsen skal ske.

Skatteministeriet går dog ud fra, at der er tale om samme dato som i den principale påstand, altså "indtil den 29. juli 2015", og det gøres herefter gældende, at H1 ApS ikke har godtgjort et grundlag for at fastsætte en overdragelsessum pr. denne dato til mindre end 10 mio. kr. Det fremhæves særligt, at der intet er fremlagt til dokumentation for prisniveauet pr. denne dato.

Det bemærkes, at Skatteministeriet med de ovennævnte bemærkninger ikke har taget stilling til, om H1 ApS, såfremt H1 ApS får medhold i påstandene, civil- og/eller skatteretligt vil kunne ændre den allerede gennemførte overdragelse af Y4-vej til PS, jf. bilag C."

Sagsøgte har i påstandsdokument af 13. maj 2016 til støtte for sine påstande bl.a. anført følgende:

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende, at den skønsmæssige fastsættelse af handelsværdien af ejendommen Y4-vej, som Landsskatteretten har foretaget i kendelsen af 29. januar 2015 efter fast domstolspraksis, alene kan tilsidesættes af domstolene, hvis den er åbenbart urimelig. Skatteministeriet har ikke løftet den meget tunge bevisbyrde for, at Landsskatterettens værdiansættelse er åbenbart urimelig.

Yderligere gøres til støtte for den principale påstand gældende, at Landsskatteretten ikke ved skønsudøvelsen tog hensyn til den byrde, som deklarationen af 19. juli 1994 udgjorde. Dette er en retlig fejl ved skønsudøvelsen, som domstolene uden tilbageholdenhed kan korrigere.

I det følgende gøres først bemærkninger om værdiansættelsen af selve ejendommen. Dernæst gøres bemærkninger om spørgsmålet om deklarationens betydning.

3.1. Vedrørende værdiansættelsen af ejendommen (uden hensyntagen til deklarationen af 19. juli 1994)

PS er den ultimative ejer af H1 ApS, og ligningslovens § 2, stk. 1 (materialesamlingen s. 4), foreskriver, at interesseforbundne parter skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Det er anført i Den juridiske vejledning, pkt. C,B.3.5.4.3 (materialesamlingen s. 86), at der ved bedømmelsen af, om en overdragelse mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med det i ligningslovens § 2, stk. 1, angivne armslængeprincip, som udgangspunkt kan lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men at SKAT ikke er bundet af vurderingen, såfremt den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget. Det anføres videre, at ejendomsvurderingen eksempelvis ikke afspejler ejendommens værdi, hvis ejendomsvurderingen må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

En ejendoms handelsværdi fastsættes på baggrund af et værdiskøn. Landsskatteretten har som den højeste forvaltningsmyndighed på skatteområdet udøvet sit skøn over handelsværdien af ejendommen Y4-vej, Y4-by i forbindelse med behandlingen af nærværende sag, og har ved udøvelsen af dette skøn inddraget de oplysninger om andre ejendomme, som SKAT har fremskaffet til brug for sammenligning. Landsskatteretten har således udøvet et værdiskøn over ejendommens handelsværdi, og har ved dette skøn ansat værdien af ejendommen til den seneste offentlige ejendomsvurdering, svarende til 5.000.000 kr., jf. bilag 7 (ekstrakten s. 79).

Det skatteretlige værdiskøn karakteriseres ved, at det ikke relaterer sig til en retsregel - modsat det forvaltningsretlige skøn - men derimod til faktum, og udgør således en form for bevisskøn. Det er fast domstolspraksis, at domstolene er meget tilbageholdende med at tilsidesætte skattemyndighedernes, herunder Landsskatterettens, værdiskøn.

Denne udtalte tilbageholdenhed i prøvelsen af værdiskøn fremgår bl.a. af følgende afgørelser:

U 1985.580 H (materialesamlingen s. 8):

"Der er ikke grundlag for at fastslå, at skattemyndighederne ved kursfastsættelsen har bygget på et urigtigt grundlag eller er gået ud over rammerne for det skøn, som tilkommer dem. Landsretten lægger ved bedømmelsen vægt på, at pantebrevet ifølge de sagkyndige erklæringer ikke er egnet som almindeligt omsætningspapir, men tværtimod svært omsætteligt, og det er tillige taget i betragtning, at den ansatte kurs ikke afviger væsentligt fra den kurs, skønsmanden er nået frem til. Da skattemyndighedernes skøn således ikke kan tilsidesættes, tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge." TfS 1998.203 VL (materialesamlingen s. 12):

"Efter bevisførelsen for landsretten findes det ikke godtgjort, at Landsskatterettens ansættelse af ejendomsværdien og stuehusværdien beror på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag, eller at den har ført til et åbenbart urimeligt resultat, således at der er grundlag for at tilsidesætte det udøvede skøn. Herefter, og da der ikke er grundlag for at antage, at der ved vurderingen har været forfulgt usaglige hensyn, tager landsretten sagsøgtes påstand om frifindelse til følge."

TfS 2005.620 VL (SKM2005.281.VLR) (materialesamlingen s. 28):

"Der er herefter ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn som udøvet på et forkert grundlag eller som åbenbart urimeligt. (...) Det er ikke bevist, at ejerlejligheden var i så dårlig en stand eller havde en så dårlig beliggenhed, at skønnet af den grund har hvilet på et forkert grundlag "

U 2005.3167 H (SKM2005.368.HR) (materialesamlingen s. 33):

"Landsretten finder, at (...) ikke ved det for landsretten fremførte har godtgjort, at den skønsmæssige ansættelse bør tilsidesættes enten som åbenbart urimelig eller som udøvet på et klart fejlagtigt eller ufuldstændigt grundlag."

TfS 2008.70 ØL (SKM2007.343.ØLR) (materialesamlingen s. 39):

"Landsretten finder således ikke grundlag for at fastslå, at skattemyndighedernes skøn er udøvet på et ufyldestgørende grundlag, eller at det udøvede skøn fører til et åbenbart urimeligt resultat."

U 2009.749 H (SKM2015.615.HR) (materialesamlingen s. 43):

"Sagsøgeren har ikke på grundlag af det, der er oplyst om (...), grundværdien af andre ejendomme i området, der anvendes til andre formål, eller oplysningerne om grundværdien af slotshoteller beliggende andre steder i landet, bevist, at den ansatte grundværdi overstiger handelsprisen pr. 1. januar 2002. Der er således ikke grundlag for at antage, at der er anvendt urigtig arealfordeling, eller at vurderingen i øvrigt er foretaget på et forkert grundlag." 

SKM2014.558.BR (materialesamlingen s. 54):

"Igennem den konkrete gennemgang for retten af opgørelser over køreskoleelever, der har dannet grundlag for Landsskatterettens afgørelse, har S sandsynliggjort, at denne opgørelse er behæftet med en vis usikkerhed. (...) Det er endvidere påvist og erkendt af Skatteministeriet, at der for begge år er foretaget mindre regnefejl. Uanset dette finder retten ikke, at S har godtgjort sådanne fejl, at Landsskatterettens skøn over den udeholdte omsætnings størrelse efter en samlet vurdering er åbenbart urimeligt eller hviler på forkert grundlag."

U 2016.191 H (materialesamlingen s. 71):

"Domstolene kan i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig. (...) Højesteret finder på den anførte baggrund, at det ikke kan antages, at det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat."

Efter fast retspraksis efterprøver domstolene således, hvorvidt skattemyndighedernes (herunder Landsskatterettens) værdiskøn er foretaget på et korrekt grundlag, herunder at der ikke foreligger retlige eller faktiske mangler ved afgørelsesgrundlaget, samt at skønnet ikke er åbenbart urimeligt. Hvis dette ikke er tilfældet, vil det være i strid med fast domstolspraksis at tilsidesætte Landsskatterettens værdiskøn.

SKM2014.558.BR, som en nævnt ovenfor, viser endvidere, at selv en påvisning af en mindre usikkerhed ved skønnet eller sågar mindre regnefejl, ikke er tilstrækkeligt til at tilsidesætte Landsskatterettens skøn. På tilsvarende vis fandt retten i SKM2015.560.BR (materialesamlingen s. 64), endog ikke, at et syn og skøn udgjorde fornødent bevis for, at Landsskatterettens værdiansættelse var åbenbart urimelig eller lå uden for rammerne af den skønsusikkerhed, der må tillades.

Afgørelserne viser med al tydelighed, hvor tilbageholdende domstolene er med at efterprøve og tilsidesætte Landsskatterettens skøn.

Dette er også fast antaget i litteraturen. Herfra skal fremhæves Skatteretten 4 af Jan Pedersen m.fl., 2013, 6. udgave, s. 232-233 (materialesamlingen s. 96):

"...

Det er utvivlsomt, at domstolene foretager en fuld prøvelse af skønsgrundlaget, dvs. om skønsudmålingen er foretaget på det korrekte og dækkende grundlag. Domstolene foretager således en fuld prøvelse, om den værdiansatte ydelse eller det værdiansatte aktiv har de egenskaber og de kendetegn, som er forudsat af myndighederne. (...) På samme måde skal tages hensyn til, om skattemyndighederne ved værdiansættelse af en fast ejendom har de korrekte forudsætninger i henseende til ejendommens vedligeholdelsestilstand, anvendelse beliggenhed etc. (...) Ved skønsudmålingen omfattende selve den beløbsmæssige fastsættelse vil domstolene ikke foretage en selvstændig værdiansættelse, idet domstolene ikke i reglen vil have de fornødne faglige kvalifikationer hertil. Såfremt sådanne fagligt kvalificerede oplysninger imidlertid er frembragt ved foretagelse af syn og skøn af en neutral sagkyndig, vil domstolene dog foretage en sammenligning mellem skattemyndighedernes værdiansættelse og den indhentede erklæring. Såfremt der består en ikke uvæsentlig uoverensstemmelse, der ligger uden for en normal usikkerhedsmargen, vil domstolene tilsidesætte myndighedernes værdiansættelse. Intensiteten af prøvelsen af den rene værdiudmåling vil derfor i praksis være afhængig af, om skatteyderen har mulighed for at skaffe troværdige procesoplysninger i form af sagkyndige syns- og skønserklæringer.

..."

Samt TfS 2003,401 "Det skatteretlige skøn" af Lars Apostoli, s. 8-9 (materialesamlingen s. 100):

"...

(...) der udvises en vis reservation og alene sker tilsidesættelse, hvis der for domstolene er præsteret det fornødne sikre grundlag for at kunne fastslå, at skønnet er åbenbart urimeligt. Det betyder, at der efter bevisførelsen for domstolene skal foreligge et sikkert fundament for at kunne fastslå, at skønnet er væsentligt og klart forkert. Det stiller skrappe krav til bevisførelsen fra den skattepligtiges side. For det første skal afvigelsen mellem resultatet af myndighedernes skatteskøn og det, som efter bevisførelsen for domstolene må antages at være det rimelige og rigtige, være væsentlig. Mindre differencer kan således under ingen omstændigheder begrunde en tilsidesættelse af et skatteskøn. For det andet skal der præsteres et kvalificeret og sikkert fundament for kritikken af skatteskønnet. Det rækker således ikke, hvis resultatet af bevisførelsen blot er, at dommerne “synes", at skønnet er urimeligt, og at de er tilbøjelige til at skønne anderledes. Hvis situationen er, at “det ene skøn kan være lige så godt som det andet", står skatteskønnet ved magt. (...) En gennemgang af retspraksis bekræfter, at det ikke rækker til en tilsidesættelse af skatteskønnet, at dommerne efter alt foreliggende er tilbøjelige til at skønne anderledes end skattemyndighederne. Hvis ikke der er fejl i grundlaget for skønnet, er betingelsen for underkendelse af skønnet ved domstolene, at det er åbenbart urimeligt eller åbenbart urigtigt.

..."

Så vidt ses, har Skatteministeriet ikke gjort gældende, at der er retlige eller faktiske mangler ved Landsskatterettens afgørelsesgrundlag. Skatteministeriet gør derimod gældende, at Landsskatteretten ikke har udøvet et værdiskøn. Dette bestrides. Landsskatteretten anfører i sin afgørelse (bilag 1 ekstrakten s. 8):

"...

På det foreliggende grundlag kan Landsskatteretten ikke tiltræde, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi.

..."

En konklusion, som den Landsskatteretten er nået til, indebærer selvsagt en stillingtagen til - et skøn over - ejendommens handelsværdi. Landsskatteretten kan ikke have en holdning til, om den senest offentliggjorte vurdering er retvisende, uden at man har dannet sig et indtryk af, hvad handelsværdien må antages at være.

Efter almindelige forvaltningsretlige regler skal en administrativ klageinstans som Landsskatteretten foretage en tilbundsgående prøvelse af SKATs skønsudøvelse. Landsskatteretten skal foretage sit eget skøn over ejendommens værdi og har også gjort netop dette.

Sagens kerne er således alene, at Skatteministeriet synes, at Landsskatteretten skulle have nået til et andet skønsmæssigt resultat vedrørende ejendommens værdi. For at få medhold i et sådant synspunkt, er kravet altså, at Skatteministeriet skal påvise, at den foreliggende værdiansættelse er åbenbart urimelig.

Skatteministeriet har ikke dokumenteret, at Landsskatterettens værdiansættelse af Y4-vej er åbenbart urimelig, ligesom Skatteministeriet heller ikke har påvist, at der var fejl i grundlaget for Landsskatterettens afgørelse. Det bestrides derfor, at Skatteministeriet har løftet denne bevisbyrde.

Det skal ligeledes bemærkes, at Skatteministeriet ej heller har iværksat syn og skøn, der ellers kunne have tilvejebragt et kvalificeret grundlag for at anfægte rigtigheden af Landsskatterettens skøn. Det fremgår af TfS 2003,401 "Det skatteretlige skøn" af Lars Apostoli, s. 10 (materialesamlingen s. 100), at:

"...

I sager om prøvelse af værdiskøn i forbindelse med køb og salg viser en gennemgang af retspraksis, at tilsidesættelse af skatteskønnet nærmest undtagelsesfrit forudsætter, at der foreligger en syns- og skønserklæring, der væsentligt afviger fra skattemyndighedernes skøn. Uden en sådan syns- og skønserklæring er det i praksis næppe muligt at løfte bevisbyrden for en indsigelse om, at myndighedernes værdiskøn er åbenbart urimeligt, jf. herved også TfS 1999, 463 H, hvor den pågældende havde forsøgt at anfægte skattemyndighedernes skøn over en ejendoms værdi uden syn og skøn. Det lykkedes ikke, og i dommens præmisser er det netop fremhævet, at han ikke havde ønsket syn og skøn, jf. tilsvarende TfS 1999, 970 Ø.

..."

TfS 1999,463 H og TfS 1999,970 Ø, som der henvises til i ovenstående uddrag, er medtaget i materialesamlingen på s. 15 og s. 20.

Y4-vej består af fem bygninger, jf. bilag 18 (ekstrakten s. 158). Bygning 1 er hovedbygningen, og anvendes som sommerhus. Bygningen er opført i 1914 og ombygget i 1993. Arealet i grundplan udgør 149 m2, hvoraf 49 m2 og 22 m2 består af henholdsvis et indbygget udhus og udestue. Tagetagen udgør 35 m2, og det samlede boligareal udgør 113 m2. Bygning 2 anvendes som skur/udhus. Bygningen er opført i 1935, og har et bebygget areal på 16 m2. Bygning 3 består af en garage. Bygningen er opført i 1935, og har et bebygget areal på 22 m2. Bygning 4 består ligeledes af en garage, men indeholder herudover to opbevaringsrum samt et gæsteværelse på 1. sal.

Bygningen er opført i 1986, og har et bebygget areal på 86 m2, hvoraf carporten udgør 42 m2. Bygning 5 er en te pavillon. Bygningen er opført i 1986, og har et bebygget areal på 9 m2.

De som bilag 5 (ekstrakten s. 126) fremlagte fotografier viser hver enkelt bygning. Fotografierne er fremlagt som bilag N (ekstrakten s. 141) med anførelse af bygnings nr. på hvert fotografi. Skatteministeriet har under sagen insisteret hårdhændet på, at der blev fremlagt yderligere fotos af bygningernes indre. H1 fastholder, at betydningen af sådanne fotos for værdiansættelsen under alle omstændigheder vil være ret begrænset, og at der må tages hensyn til, at der er tale om en ejendom, som benyttes til privat sommerhusbeboelse.

Skatteministeriet har forsøgt at løfte bevisbyrden for, at Landsskatterettens værdiansættelse af Y4-vej er åbenbart urimelig ved at henvise til påståede værdier for andre ejendomme i området.

Skatteministeriet har fremlagt oplysninger om følgende ejendomme (bilag 2534):

(1)                          Y7-vej

(2)                          Y8-vej

(3)                          Y9-vej

(4)                          Y10-vej

Det skal fremhæves, at SKAT også havde fremhævet alle disse ejendomme under forberedelsen af Landsskatterettens sag. Landsskatterettens kendelse er således afsagt med kendskab til disse ejendomme. Dette taler i sig selv stærkt imod, at Skatteministeriet alene ved at henvise til disse ejendomme skulle have løftet bevisbyrden for, at Landsskatterettens kendelse er udtryk for en åbenbart urimelig værdiansættelse. Det bemærkes, at Skatteministeriet ikke har gjort gældende, at Landsskatteretten i sin afgørelse har begået en egentlig fejl, såsom at misforstå de fremlagte oplysninger, begået en regnefejl eller lignende. Retten må lægge til grund, at Landsskatteretten nøje har vurderet oplysningerne om de ovennævnte ejendomme og alligevel ikke har fundet, at disse oplysninger gav grundlag for den værdiansættelse, som SKAT anfægter.

Ad Y7-vej

Det fremgår af BBR-meddelelsen for ejendommen (bilag 26 ekstrakten s. 175), at ejendommen er opført i 2005, og har et vægtet areal på 220 m2. Y4-vej (Y4) er opført i 1914, og det vægtede areal udgør 178 m2. Ejendommen er således betydeligt større og nyere end Y4-vej. Y4-vej er opført 91 år før Y7-vej.

Det bestrides derfor, at ejendommen kan anvendes som sammenligningsgrundlag.

Ad Y9-vej

Ejendommen har været udbudt til salg i marts 2014, jf. bilag 31 (ekstrakten s. 199), men den er ikke blevet solgt, hvilket fremgår af udtrækket over salg i bilag 23 (ekstrakten s. 138). Det fremgår dog af bilag D (ekstrakten s. 60), at ejendommen blev solgt til den nuværende ejer i 2009 for 5.275.000 kr.

Ejendommen blev udbudt til en pris på 15.250.000 kr. blot 5 år efter købet. Det ses dog af det af Skatteministeriet fremlagte bilag 35 (ekstrakten s. 197), at da ejendommen blev erhvervet i 2009, udgjorde boligarealet 75 m2, og af BBR-meddelelsen for ejendommen (bilag 30 ekstrakten s. 205) ses, at der i 2011 har været en om-/tilbygning, således at boligarealet nu udgør 188 m2. Endvidere er der i 2014 etableret et jordvarmeanlæg på ejendommen.

En om-/tilbygning, der forøger ejendommens boligareal fra 75 m2 til 188 m2 (dvs. mere end en fordobling af arealet) i 2011 samt en etablering af jordvarmeanlæg, begrunder uden tvivl den mulige prisstigning (som dog ikke er realiseret gennem et salg). En ejendom, hvor mere end halvdelen af arealet består af en tilbygning fra 2011, kan imidlertid ikke anvendes til sammenligning med en ejendom, der er opført i 1914, dvs. 97 år før.

Tilbygningerne og etableringen af jordvarmeanlægget taler derfor for, at såfremt ejendommen skal anvendes som sammenligningsejendom, bør ejendommens salgspris fra salget i 2009 (5.275.000 kr.) lægges til grund til brug for sammenligningen med Y4-vej (Y4).

Ad Y10-vej

Ejendommen blev ligesom ovenstående ejendom ligeledes udbudt til salg, jf. bilag 34 (ekstrakten s. 167), men er ej heller blevet solgt, og den er ikke længere udbudt til salg. Udbudsmaterialet er derfor af begrænset bevismæssig værdi.

Skatteministeriet anfører i processkrift 1, s. 3-4, at SKATs medtagen af ejendommen har medvirket til at reducere den kvadratmeterpris, som SKAT har anvendt ved værdiansættelsen af Y4-vej.

SKAT har ved beregningen af kvadratmeterprisen for Y10-vej lagt udbudsprisen på 12.800.000 kr. til grund, men idet ejendommen ikke er blevet solgt til den pris, og ikke længere er udbudt til salg, bestrides det, at denne pris giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Gennemsnitskvadratmeterprisen, som SKAT har anvendt ved værdiansættelsen af Y4-vej, ville således have været endnu lavere, hvis man havde beregnet kvadratmeterprisen for Y10-vej på baggrund af en pris, der var et reelt udtryk for ejendommens handelsværdi.

Det fremlagte materiale kan således ikke anvendes som sammenligningsgrundlag, og som det ligeledes er anført ovenfor, er Y9-vej sidst blevet solgt til 5.275.000 kr., hvorfor det er denne pris, der bør lægges til grund for sammenligning, såfremt denne ejendom findes anvendelig.

Som bilag E-O har H1 ApS fremlagt BBR-meddelelser samt udbudsmateriale for følgende ejendomme til brug for sammenligning med Y4-vej (Y4):

(1)                          Y11-vej

(2)                          Y12-vej

(3)                          Y13-vej

Oplysningerne om disse ejendomme har ikke været forelagt for Landsskatteretten, men bestyrker rigtigheden af Landsskatterettens værdiansættelse.

Ad Y11-vej

Ejendommen er opført i 1927, og har et samlet areal på 136 m2 (vægtet areal på 133,2 m2), jf. bilag E (ekstrakten s. 178). Ejendommen blev i januar 2015 solgt til 3.750.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen, jf. bilag D.

Skatteministeriet gør i processkrift 1, s. 4, gældende, at fordi ejendommen Y11-vej blev solgt i 2015, viser den intet om, hvad armslængdeprisen udgjorde i 2014. Ejendommen blev som allerede nævnt solgt i januar 2015, og muligheden for, at der skulle foreligge en mindre værdistigning/-fald på ejendommen fra 2014 til januar 2015, kan ikke begrunde, at ejendommen ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag.

Ad Y12-vej

Ejendommen er opført i 1959, og har et samlet areal på 152 m2 (vægtet areal på 152 m2), jf. bilag F (ekstrakten s. 161). Den er på nuværende tidspunkt udbudt til salg til en kontantpris på 4.900.000 kr., jf. bilag G (ekstrakten s. 217).

Ad Y13-vej

Ejendommen er opført i 1979, og har et samlet areal på 116 m2, jf. bilag O (ekstrakten s. 185). Ejendommen blev i 2010 solgt til 6.500.000 kr., jf. bilag D.

De beskrevne sammenligningsejendomme med undtagelse af Y12-vej er alle - ligesom Y4-vej (Y4) - beliggende i første række ud til kysten. Det bør ligeledes bemærkes, at alle ejendommene er af nyere opførelsesdato end Y4-vej.

Kvadratmeterprisen for Y11-vej udgør 27.573,53 kr., og for Y12-vej udgør den 32.236,84 kr. Det ses således, at en kvadratmeterpris på 28.089,89 kr. for Y4-vej ikke er åbenbart urimelig, og Skatteministeriet har således ikke formået at løfte den meget tunge bevisbyrde for, at Landsskatterettens værdiansættelse er åbenbart urimelig.

Retten har således på ingen måde det fornødne grundlag til at statuere, at Landsskatterettens værdiansættelse er åbenbart urimelig. For så vidt angår spørgsmålet om ejendommens værdi (uden hensyntagen til deklarationen af 19. juli 1994) kan Landsskatterettens afgørelse altså ikke tilsidesættes.

3.2 Deklarationen af 19. juli 1994

PS overdrog ejendommen til H1 ApS ved skøde af 19. juli 1994, jf. bilag 8 (ekstrakten s. 55), og af skødets § 6 fremgår, at PS tillægges en opholds- og brugsret på ejendommen, jf. særskilt deklaration (bilag 9 ekstrakten s. 59). Det fremgår af deklarationen, at:

"PS og efter hans død, hans evt. efterlevende ægtefælle og/eller børn en livsvarig opholds- og brugsret til nuværende hovedhus i hele juli måned hver år. Endvidere tillægges der ret til en uges benyttelse af hovedhuset regnet fra onsdag før påske til tirsdag efter påske begge dage incl."

Det gøres gældende, at der i handelsværdien for ejendommen skal ske fradrag for den tinglyste opholds- og brugsret, jf. bilag 9. Det gøres gældende, at en deklaration af den pågældende karakter vil påvirke prisen i en uafhængig transaktion negativt. En uafhængig køber af ejendommen ville således utvivlsomt forlange at få et nedslag i købesummen ved et evt. køb hos H1 ApS, hvis han skulle acceptere en deklaration af den pågældende karakter. På dette punkt gav Landsskatteretten ikke PS medhold.

Da PS i 1994 overdrog ejendommen til H1 ApS, blev købesummen fastsat under hensyn til den tinglyste servitut. Servitutten var værdiansat til 250.000 kr., og den aftalte købesum blev dermed dét beløb mindre. Skattemyndighederne anfægtede ikke dengang nedslaget i købesummen eller værdiansættelsen i øvrigt. Hvis PS dengang har oppebåret for lidt for ejendommen, må han være berettiget til at reparere herpå ved at udtage ejendommen med et tilsvarende nedslag.

Skatteministeriet henviser bl.a. til SKM2013.841.HR (materialesamlingen s. 47) i sine anbringender om, at der ikke skal ske fradrag i købesummen for værdien af servitutten. Situationen i den omtalte afgørelse var anderledes end i nærværende sag. B, der var anpartshaver i A ApS, købte en ejendom af selskabet, og Højesteret fandt, at der ikke kunne ske nedslag med 50 % i, hvad lejligheden ville have været ansat til, hvis den ikke havde været udlejet. Lejligheden var udlejet til B's sønner, og udlejningen kunne ikke anses at udgøre en byrde for ham. Såfremt der var givet adgang til fradrag, ville B have fået en skattemæssig fordel, uden at den var begrundet i en reel byrde.

I nærværende sag har køber, PS, tidligere ejet ejendommen og solgt denne til en reduceret købesum, og det bestrides således, at PS vil få en skattemæssig fordel af fradraget. Tværtimod vil PS blive stillet ringere, såfremt der ikke gives adgang til fradrag, idet salget til H1 ApS skete til en reduceret pris, mens tilbagesalget sker til fuld pris.

Salget til H1 ApS skete skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (materialesamlingen s. 6), selvom ejendommen er større end 1400 m2, idet en del af ejendommen består af strand og jordskrænt, og ejendommen derfor ikke kunne udstykkes. PS kunne således have fået den fulde købesum (uden reduktion for opholds-og brugsretten) udbetalt skattefrit.

I SKM2005.137.HR (materialesamlingen s. 23), som Skatteministeriet ligeledes henviser til var situationen også en anden, idet der ej heller i denne sag var tale om en forudgående overdragelse med reduktion i købesummen.

Såfremt der ikke gives adgang til fradrag, vil H1 ApS' avance ved salget blive højere, og H1 ApS vil dermed blive beskattet højere, end hvis overdragelsen var sket til en tredjemand. Dette kan ikke antages at være formålet med reglerne, idet formålet jo netop er, at parterne skal stilles som om, der var handlet på armslængdevilkår.

Størrelsen af fradraget skal fastsættes forholdsmæssigt, således at det udgør et beløb svarende til 20,8333 % af overdragelsessummen på samme måde, som det blev værdiansat til i forbindelse med overdragelsen til H1 ApS. Såfremt Retten ikke kan tiltræde denne værdiansættelse af servitutten, overlades det til Retten skønsmæssigt at fastsætte servituttens værdi.

Det bemærkes, at Landsskatteretten for så vidt angår betydningen af servitutten netop ikke har udøvet noget værdiskøn. Spørgsmålet om servituttens betydning for værdiansættelsen er et juridisk spørgsmål, som er uafhængigt af det skønsmæssige spørgsmål om den fysiske ejendoms værdi. Det juridiske spørgsmål består i at fortolke udtrykket "hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter" i ligningslovens § 2, når det angår en situation, hvor den ene part i transaktionen (PS) allerede er tillagt visse rettigheder over ejendommen. For så vidt angår det juridiske grundlag for en værdiansættelse er domstolenes prøvelse intensiv.

Landsskatteretten fandt under henvisning til de ovenfor nævnte afgørelser (SKM2013.841.HR og SKM2005.137.HR) - vel at mærke med urette - at der ikke kunne ske fradrag for værdien af servitutten. Landsskatteretten har derfor ikke taget stilling til den negative værdi af servitutten. Retten vil derfor ved den skønsmæssige fastsættelse af servituttens værdi ikke tilsidesætte et af Landsskatteretten udøvet skøn. Hvis H1 ApS får medhold i, at der skulle være taget hensyn til servituttens negative værdi i transaktionen, bør Retten reparere på Landsskatterettens juridiske fejl ved selv at foretage værdiansættelsen af servituttens negative værdi.

4. Øvrige forhold

4.1 Vedligeholdelsesudgifter m.v.

Som bilag J (ekstrakten s. 72) er fremlagt en oversigt over, hvilke udgifter der er bogført som forbedringer af ejendommen i 2013, og som bilag K (ekstrakten s. 74) er fremlagt en oversigt over, hvilke udgifter der er bogført som vedligeholdelse. Forbedringsudgifterne udgør 341.091,55 kr. Ultimo saldoen på 170.464,26 kr., der fremgår af bilag 12, skal summeres sammen med de i hånden skrevne beløb på 7.685 kr. og 96.600 kr. Disse beløb er medtaget i det opdaterede kontokort, der er vedlagt som bilag J. Heri ses endvidere, at der er yderligere udgifter (markeret), der ikke fremgik af det oprindelige kontokort. Vedligeholdelsesudgifterne udgør 69.234,23 kr.

Størstedelen af udgifterne afholdt i 2013 relaterer sig til bygning 2 (garage) og 3 (udhus), der blev beskadiget i 2013.

Som bilag L (ekstrakten s. 79) er fremlagt en oversigt over, hvilke udgifter der er bogført som forbedringer af ejendommen fra og med 2014 og indtil overdragelse af ejendommen i 2015, og som bilag M (ekstrakten s. 76) er fremlagt en oversigt over, hvilke udgifter der er bogført som vedligeholdelse. Forbedringsudgifterne fra og med 2014 og indtil overdragelsen af ejendommen i 2015 udgør 104.449,63 kr. Der er ikke afholdt forbedringsudgifter i 2015. De fleste af udgifterne relaterer sig til arbejder udført på bygning 2 (garage) og 3 (udhus). Vedligeholdelsesudgifterne fra og med 2014 og indtil overdragelsen af ejendommen i 2015 udgør 73.252,68 kr. En stor del af dette beløb udgøres af reparation af kystsikringen (48.437,50 kr.) i januar 2015.

Det vil under vidneafhøringen blive gjort mere detaljeret rede for, hvad arbejderne på ejendommen har bestået i.

4.2 Kystsikring m.v.

Kysten ud for Y4-vej er udsat for kraftig erosion. Kysten ligger ganske tæt ved huset, og erosionen udgør selvsagt en risiko, som påvirker værdien af ejendommen i nedadgående retning. Der er risiko for, at erosionen på sigt vil indebære, at ejendommen styrter i havet.

Der verserer endvidere en sag ved Retten i Y2 om et påbud vedrørende fjernelse af jord på ejendommen udstedt af Naturstyrelsen. Den verserende sag må antages yderligere at påvirke værdien af ejendommen i nedadgående retning. Særligt må risikoen for, at Naturstyrelsen får medhold i sagen - og dermed at ejendommen bringes i forøget fare for at styrte i havet - tages i betragtning. H1 ApS henviser til, at påbuddet er efterkommet. Naturstyrelsen mener ikke, at der er fjernet tilstrækkeligt jord. Der har været afholdt retsmøde ved Retten i Y2 d. 14. januar 2015. Indkaldelse til retsmødet er vedlagt som bilag A (ekstrakten s. 102). Naturstyrelsen blev under retsmødet anmodet om at besigtige ejendommen Y4-vej, Y4-by, med henblik på at konstatere, om påbuddet er efterkommet. Naturstyrelsen har i forbindelse med besigtigelsen udarbejdet et besigtigelsesnotat, der er vedlagt som bilag B (ekstrakten s. 108). Sagen verserer fortsat. Der vil blive afgivet vidneforklaring om sagens aktuelle stade.

Afslutningsvist kan det oplyses, at H1 ApS har overdraget ejendommen til PS pr. 1. april 2015, jf. skøde dateret 9. juli 2015, vedlagt som bilag C (ekstrakten s. 103)."

Rettens begrundelse og afgørelse

Der er mellem parterne enighed om, at sagsøgte og PS er interesseforbundne parter.

Efter ligningslovens § 2, stk. 1, skal interesseforbundne parter anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet).

Det fremgår af den dagældende juridiske vejledning 2014-1 C,B Kapitalgevinstbeskatning under punkt C,B.3.5.4.3 om retningslinjer for værdiansættelse af fast ejendom ved en overdragelse mellem hovedaktionæren og selskabet blandt andet, at den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Det anføres herefter, at hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Landsskatteretten har i sin afgørelse af 29. januar 2015, på sagsøgtes anmodning om bindende svar, svaret nej til, at H1 ApS kan overdrage ejendommen, Y4-vej, Y4-by, matrikelnummer ...30, til PS, til en handelspris på kontant 4,3 millioner kr., svarende til handelsværdien. Landsskatteretten har samtidig bemærket, at den seneste offentliggjorte vurdering kan finde anvendelse.

Landsskatteretten har som begrundelse herfor anført, at Landsskatteretten ikke på det foreliggende grundlag kan tiltræde, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien. Landsskatteretten har henset til, at det ikke alene på baggrund af det af SKAT anvendte sammenligningsgrundlag kan lægges til grund, at handelsværdien for selskabets konkrete ejendom var 10 millioner kr.

Dommerne Eva Hammerum og Signe Borregaard Rasmussen udtaler herefter:

Det fremgår af SKAT's afgørelse, at beregningsgrundlaget for den beregnede gennemsnitlige kvadratmeterpris udgjorde to handlede ejendomme i 2012 samt udbudspriserne på to andre ejendomme, fratrukket 20%.

Landsskatteretten har tilsidesat SKATs vurdering af, at ejendommens handelsværdi var 10.000.000 kr., og Landsskatteretten har ikke på det foreliggende grundlag kunnet tiltræde, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke gav et retvisende udtryk for handelsværdien. Vi finder, at Landsskatterettens vurdering heraf har indebåret et skøn over ejendommens handelsværdi.

Retten kan alene tilsidesætte dette skøn, såfremt skønnet er udøvet på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag, eller at det har ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Det er sagsøgeren, der har bevisbyrden herfor.

Sagsøgte har under sagen fremlagt BBR-meddelelser samt udtræk over salg i grundværdiområde ...40 vedrørende andre ejendomme i området, herunder for en ejendom, Y11-vej, der i januar 2015 blev solgt for 3.750.000 kr., svarende til den offentlige ejendomsvurdering samt for Y13-vej, der i 2010 blev solgt for 6.500.000 kr. Ejendomsvurderingen for dette hus var 4.950.000 kr. Der er endvidere fremlagt udbudsmateriale vedrørende Y12-vej, som har været udbudt til en kontantpris på 4.900.000 kr.

Vi finder ikke, at sagsøgeren under sagen har godtgjort herunder ved syn og skøn eller på anden måde at det af Landsskatteretten udøvede skøn har hvilet på et urigtigt eller mangelfuldt grundlag eller er åbenbart urimeligt. Det forhold, at Landsskatteretten har inddraget et væsentlighedskriterium kan ikke føre til andet resultat, idet bemærkes, at der ved en vurdering af, om den offentlige ejendomsvurdering giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi, må være en vis margin.

Vi finder endvidere ikke, at den tinglyste brugsret til ejendommen har betydning for handelsværdien ved salg til PS.

Som påstandene er nedlagt, stemmer vi herefter for at frifinde sagsøgte for sagsøgerens påstand med den anførte konsekvens om, at ejendommen ikke kan overdrages til PS til en pris svarende til den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Heri ligger, at vi stemmer for at tage sagsøgtes principale påstand delvis til følge, således at Skatteministeriet skal anerkende, at overdragelse af ejendommen Y4-vej, Y4-by, til PS, indtil den 29. juli 2015, kunne ske til 5.000.000 kr., svarende til ejendomsvurderingen uden fradrag for værdien af den af 19. juli 1994 tinglyste deklaration.

Dommer Peter Brund udtaler:

Landsskatteretten anfører i begrundelsen for afgørelsen, at Landsskatteretten på det foreliggende ikke kan tiltræde, at den seneste offentliggjort vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi og bemærker herved, at der er henset til, at det ikke alene på baggrund af det af SKAT anvendte sammenligningsgrundlag kan lægges til grund, at handelsværdien var 10.000.000 kr. Det er uvist, hvorvidt Landsskatteretten har forholdt sig til de faktorer, der er grundlaget for Ejendomsvurderingens værdiansættelse, udover oplysningerne om sammenlignelige ejendomme. Det er ligeledes uvist, hvorvidt Landsskatteretten har taget SKATs oplysninger om vurderingsgrundlaget for området i betragtning.

SKAT har til brug for besvarelsen af sagsøgtes anmodning om bindende svar anmodet Ejendomsvurderingen om en udtalelse om ejendommens handelsværdi. Skat har på grundlag heraf beregnet ejendommens handelsværdi til 12.240.000 kr. svarende til en gennemsnitlig kvm. pris på 68.762 kr., der efter SKATs vurdering er overensstemmelse med prisniveauet for ejendomme i området, der er beliggende i første række til vandet. Den gennemsnitlige kvm. pris er beregnet ud fra registrerede handelspriser på ejendomme beliggende Y7-vej og Y8-vej samt udbudspriser vedrørende ejendommen Y9-vej og tidligere udsalgspris for ejendommen Y10-vej, der efter SKATs vurdering er sammenlignelige.

Det fremgår af udtalelsen fra Ejendomsvurderingen, at vurderingen af handelsprisen er fastsat efter en samlet vurdering af en række faktorer, herunder en besigtigelse af ejendommen, prisniveauet i området, at der er tale om en liebhaverejendom, ejendommens beliggenhed i 1. række til vandet og ejendommens stand. Den endelige handelspris er beregnet til 10.000.000 kr. efter fradrag for skønnede udgifter til retablering og fjernelse af ulovligt påført jord og risikomoment for udgifter i forbindelse med stormskader og et nedslag på 10 % usikkerhed.

Det fremgår videre, at der er meget få salg i det grundværdiområde, ejendommen er beliggende i, hvorfor SKAT ved vurderingsansættelsen har inddraget salgsgrundlaget, der er grundlaget for vurderingsskønnet i et større grundværdiområde for at få et tilstrækkeligt grundlag for værdiansættelsen. SKAT har i den forbindelse bemærket, at ejendommen, ligesom tilsvarende ejendomme i området, burde have været undergået et mere direkte skøn.

Efter Landsskatterettens begrundelse for afgørelsen finder jeg ikke, at Landsskatteretten har foretaget en direkte prøvelse af det skøn over ejendommens værdi som SKAT har udøvet, men alene foretaget en vurdering af, hvorvidt SKAT på det foreliggende grundlag har godtgjort, at den seneste offentliggjorte vurdering ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi. Landsskatteretten har herved inddraget et væsentlighedskriterium, som der ikke findes grundlag for at anvende ifølge den juridiske vejledning.

Retten er herefter ikke afskåret fra at foretage en fuldstændig og ubegrænset prøvelse af denne bevisvurdering og derved inddrage det skøn som er udøvet af SKAT.

Jeg finder ikke grundlag for at tilsidesætte det skøn, som er udøvet af SKAT, hvorefter ejendommens handelsværdi er vurderet til 10.000.000 kr. Jeg bemærker herved, at de oplysninger, der under sagen er fremlagt vedrørende ejendomme, der er sammenlignelige, understøtter SKATs værdiansættelse. Den omstændighed, at den offentlige ejendomsværdi for Y4-vej er fastsat på baggrund af normtal for handler inden for et større område, hvor hovedparten af ejendommene - i modsætning til Y4-vej ikke ligger i 1. række ud mod vandet understøtter også, at den offentlige vurdering ikke er retvisende.

Jeg er enig med flertallet i, at den tinglyste brugsret til ejendommen ikke har betydning for handelsværdien ved salg til PS. Jeg stemmer herefter for, at tage SKATs påstande til følge, herunder påstanden om frifindelse for sagsøgtes påstande.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Med hensyn til sagsomkostninger finder retten, at sagsøgeren skal betale sagsomkostninger til sagsøgte. Disse fastsættes til 125.000 kr., der udgør passende beløb til dækning af sagsøgtes udgifter til advokatbistand inklusiv moms.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Sagsøgte, H1 ApS, frifindes, således at sagsøgeren, Skatteministeriet, skal anerkende, at ejendommen Y4-vej, Y4-by, indtil den 29. august 2015 kunne overdrages til PS for 5.000.000 kr.

I sagsomkostninger skal sagsøgeren inden 14 dage til sagsøgte, H1 ApS, betale 125.000 kr.

http://www.afgoerelsesdatabasen.dk/ShowDoc.aspx?q=14-3027040&docId=dom-lsr-14-3027040-full