Ejendomsværdi - erhvervsejendom - skøn

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato02 Nov 2016
Dato for udgivelse13 Feb 2017 06:50
SKM-nummerSKM2017.98.BR
MyndighedByret
SagsnummerBS 11-283/2016
Dokument typeDom
EmneordForretningsejendom, værdi, markedsværdiberegning, vurderingsrapport, syn, skøn, grundlag
Resumé

Under den administrative behandling af ejendomsværdien ved vurderingerne 2008-2010 af en forretningsejendom havde ejeren indhentet to vurderingsrapporter fra erhvervsmæglere.

Landsskatteretten ansatte med udgangspunkt i en markedsværdiberegning en ejendomsværdi, der afveg med henholdsvis ca. 14 %, ca. 26 % og ca. 25 % fra værdien ifølge den vurderingsrapport, der vedrørte alle årene.

Retten bemærkede, at de af sagsøgeren påberåbte vurderingsrapporter var indgået i det materiale, som Landsskatterettens skøn var foretaget på grundlag af. Retten henviste endvidere til, at sagsøgeren ikke havde påvist faktuelle oplysninger, som Landsskatteretten ikke havde været i besiddelse af, og at der ikke var foretaget syn og skøn. Skønnet fandtes herefter ikke at hvile på et forkert eller mangelfuldt grundlag eller være åbenbart urimeligt.

Skatteministeriet blev derfor frifundet.

Reference(r)

Vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk.1.

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, H.A.2.2.1.1


Parter

H1

(v/Adv. Kasper Westberg)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/Adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt at byretsdommer

Solveig Bloch Madsen

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 24. april 2015, drejer sig om ejendomsvurderingerne for en ejendom beliggende Y1-adresse i Y2-by i årene 2008- 2010.

Sagsøgeren, H1- Y1-adresse, har nedlagt følgende påstand:

"Sagsøgte skal tilpligtes at nedsætte ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 til 35.400.000 kr. for ejendommen matr.nr. ...11.

Sagsøgte skal tilpligtes at nedsætte ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009 til 30.500.000 kr. for ejendommen matr.nr. ...11.

Sagsøgte skal tilpligtes at nedsætte ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 20 I 0 til 27.250.000 kr. for ejendommen matr.nr. ...11."

Sagsøgte, Skatteministeriet har nedlagt følgende påstand:

"Principalt:· Frifindelse.

Subsidiært: Ansættelsen af ejendomsværdien for ejendommen Y1-adresse, Y2-by pr..1. oktober 2008, og/eller pr. 1. oktober 2009, og/eller pr. 1. oktober 2010 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT."

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje lovens § 218 a, stk. 2.

SKAT fastsatte oprindeligt ejendomsværdien på den pågældende ejendom ved vurderingen pr. 1. oktober 2008 til 59.000.000 kr., pr. 1. oktober 2009 til 59.000.000 kr. og pr. 1. oktober 2010 til 55.0000 kr. (SKAT red. 55.000.000 kr.)

Efter er i klage fastsatte Vurderingsankenævnet ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 til 51.000.000 kr., pr. 1. oktober 2009 til 46.000.000 kr. og pr. 1. oktober 2010 til 44.000.000 kr.

Efter en klage indstillede Skatteankestyrelsen, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 blev fastsat til 41.500.000 kr., pr. 1.oktober 2009 til 41.500.000 kr. og pr. 1. oktober 2010 til 36.500.000 kr. Ved afgørelser af 2. februar 2015 traf Landsskatteretten afgørelser om ejendomsværdien i overensstemmelse hermed.

Forklaringer

KL har forklaret, at han i 2004 kom med i det sagsøgende kommanditselskab, som købte den pågældende ejendom samme år. Han blev bestyrelsesformand, hvilket han var indtil 2009 og igen fra 2011. Han er tillige kommanditist og direktør i komplementarselskabet. Inden købet var der i ejendommen lavet et meget flot laboratorium til 15 millioner kr. Der var en 10-årig uopsigelig lejekontrakt med G1, som i 2008 fusionerede med et finsk firma. Lejeren ønskede at flytte sine aktiviteter til Y3-by, hvilket de som udlejere modsatte sig, men da de blev truet med, at firmaet ville gå konkurs, indgik de til sidst på en aftale, hvorefter der skulle betales 8 millioner kr. over 3 år. Det blev bogført som husleje i årene 2008-10, selvom lejeren reelt var fraflyttet og lejemålet ophørt i den periode.

Den anden lejer, G2, ønskede også at ophøre med deres lejeaftale før tid. I den periode i hvor han ikke var bestyrelsesformand, blev der indgået aftale herom mod at G7 indgik på en 5 årig lejekontrakt på en mindre del af arealet. G7 lejekontrakt udløb den 31. december 2015, men er blevet forlænget med et år. G7 har ikke villet binde sig for mere end et år af gangen, da de har givet ud tryk for, at de synes de betaler for meget, og at der er en del andre tomme offentlige bygninger, herunder kasernen.

Der har siden 2010 kun været lejeindtægten fra G7. Da de løbende udgifter til drift, ejendomsskatter, havemand udgør ca. 1 million kr. om året, har afkastet derfor højest udgjort 1,5 millioner kr. Hvis G7 flytter, vil sagsøgeren være nødt til at gå i betalingsstandsning.

Selvom de lige siden G1 flyttede har haft 5-6 mæglere på opgaven med udlejning, er det endnu ikke lykkedes at udleje til anden side. G3 har haft til opgave at finde en lejer i næsten hele perioden. De har forsøgt udlejning til kontorlokaler til 400 kr., pr. m2 og også helt ned til 200 kr. pr. m2. De har også forsøgt at sælge ejendommen, og selvom der skyldes 37 millioner kr. heri til Nordea er det hans indtryk, at banken godt ville have gået med til et salg til 20 millioner kr., men det er heller ikke lykkedes. Der har flere gange være interesserede, bl.a. G8, som der var drøftelser med om 400 kr. pr. m2, men det endte med, at G8 fandt et andet lejemål til 350 kr. pr. m2. Det er hans indtryk, at dels ejendommens stand og del tidligere indretning som laboratorium har gjort det særligt vanskeligt at udleje. Alle vinduer er meget dårlige, og det vil koste over 1 million kr. at udskifte dem. Der er også mange ventilationsanlæg på taget, hvor der løber fugt ned, hvorfor de skal nedtages. Der er pt. nogle forhandlinger med et firma, der muligt vil leje 6-700 m2 af laboratoriet for 395 kr. pr. m2 samt 125 kr. pr. m2 til drift.

NR har forklaret, at han har været ejendomsmægler i 16 år, heraf de sidste 11 ved G3, hvor han står for salg- og vurdering af erhvervs- og investeringsejendomme i Syddanmark, navnlig i .... Han har været med til at udfærdige vurderingsrapporten i bilag 2, som blev udfærdiget i november 2012. Han kan fortsat vedstå sig indholdet heri. Vurderingen er foretaget efter en afkastbaseret model på baggrund af indtægter og udgifter, hvoraf nogle poster var faktiske og andre anslåede. Afkastet blev kapitaliseret ud fra, hvad markedet kunne forvente at give ud fra risiko og potentiale. I nogle tilfælde blev der herudover reguleret for ekstraordinære udgifter til f.eks. et nyt tag, men det har ikke været tilfældet her, hvor ejendommens stand var vurderet til middel og der ikke blev foretaget en bygningsmæssig gennemgang.

I forhold til vurderingerne var han bekendt med, at lejeren i 2008 havde opsagt lejemålet, men stadig betalte leje. Der var derfor en væsentlig højere tomgangsrisiko, dvs. risiko for at ejendommen var uden lejemål. Det blev derfor skønnet, at en investor ville kræve en afkastprocent på 9,75 for at tage risikoen for en investering, og for de efterfølgende år blev det skønnet, at afkastprocenten var 10,5. Årsagen til denne forøgelse i 2009 var, at der næsten ikke var nogen, som ville påtage sig en risiko på dette tidspunkt. 2009 var nok det værste år i deres branche. Årsagen til, at vurderingen af ejendommen var endnu lavere i 2010, var, at de dårlige år nu også slog igennem med faldende lejefastsættelse. Det tog således lidt tid, inden de økonomiske konsekvenser efter finanskrisen slog igennem på lejefastsættelsen. Han har også været med til at vurdere ejendommen for de efterfølgende år, hvor de vurderede værdien til at falde yderligere. Det hang sang med det stadig faldende lejeniveau.

Han har været med til at forsøge udlejningen af ejendommen siden 2011. Selvom der har været reguleret på prisen, har det endnu ikke været muligt at indgå lejemål. Han mener, at det hænger sammen med, at ejendommen er uhensigtsmæssigt indrettet til kontor, da den er specialindrettet til laboratorium. Hertil kommer, at en lejer er nødt til at leje ret mange m2. Selvom der har været tale om en billig pris, har potentielle lejere derfor valgt andre leje mål, også selvom de har været dyrere. Ejendommen er pt. udbudt til leje til 445 kr. pr. m2 plus 125 kr. pr. m2. til drift. De er nu tæt på at kunne indgå en aftale til 395 kr. plus 125 kr. i drift pr. m2.

IF har forklaret, at han er revisor i Y4-by og har været administrator for sagsøger. Han har haft med ejendommen at gøre siden 2009, og det var oprindeligt ham, som på sagsøgerens vegne påklagede de offentlige ejendomsvurderinger. Det har været svært at udleje ejendommen. Han mener, at det hænger sammen med ejendommens stand. Stor set alle vinduer skal udskiftes, og udvendigt trænger den også til en kærlig hånd. Det forhold, at den tidligere har været indrettet til produktion, har også være med virkende hertil, da en potentiel lejer kan have svært ved at se sig til rette heri. Ejendommen virker således mere som en produktionsvirksomhed end som kontorlokaler. Lejeaftalen med G7 blev indgået af den daværende bestyrelsesformand. Selvom aftalen ikke har været imponerende, har det øjensynligt ikke været muligt at indgå noget bedre. Han er bekendt med, at SKAT i 2012 har vurderet ejendomme til 29,5 millioner kr. Han kan ikke se, at der er nogle forhold, som skal begrunde en forskel på 7 millioner kr. i forhold til vurderingerne i 2010 og 2011.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet af 21. september 2016, hvori er anført følgende:

"...

Anbringender:

Landsskatteretten har i sine afgørelser ikke tillagt de af sagsøger indhentede vurderingsrapporter, jf. bilag 1 og 2, nogen vægt. Som begrundelse herfor anfører Landsskatteretten i afgørelserne, at de af sagsøger fremlagte erklæringer er ensidigt indhentet og derfor efter fast praksis ikke tillægges afgørende vægt ved ansættelsen.

Det bestrides at forholde sig således. Til støtte herfor henvises til U.2011.151.H og U.2011 .3074H, hvoraf det fremgår, at det er tilladt at fremlægge en ensidigt indhentet erklæring i en retssag. Det gøres gældende, at dette også gælder i en sag ved Vurderingsankenævnet og Landsskatteretten.

De i sagerne fremlagte vurderingsrapporter, jf. bilag 1 og 2, er udarbejdet af Statsautoriseret ejendomsmægler G4 og G3, der begge har stor erfaring og ekspertise inden for udlejning og værdiansættelse af udlejningsejendomme.

Det gøres gældende, at disse erklæringer skal tillægges afgørende vægt ved vurderingsansættelsen, idet disse vurderinger alle kommer frem til en betydelig lavere ejendomsværdi end Vurderingsankenævnet og Skatteankestyrelsen.

Endvidere gøres det gældende, at lejeindtægterne er væsentligt reduceret i 2010, efter at to af lejerne i 2008 og 2010 fraflyttede deres lejemål, hvorefter det ikke har været muligt at genudleje det ene lejemål selv til kr. 400 pr m2.

Sagsøgtes vurdering af et lejeniveau på kr. 850,- pr. m2 er udokumenteret og helt urealistisk, hvilket er dokumenteret i kraft af sagsøgers mislykkede forsøg på udlejning gennem 7 år.

G3 har de seneste år forsøgt at udleje lejemålene i ejendommen for sagsøger, jf. bilag 8-10. Lejemålene har været udbudt til henholdsvis kr. 595 pr. m2, kr. 495 pr. m2 og kr. 445 pr. m2, men det har ikke været muligt at udleje til denne pris. Sagsøger har forsøgt at udleje til 400 p. r. m2, men heller ikke til den leje har det været muligt at udleje lejemålene.

Den eneste, det har været muligt for sagsøger at udleje til, er G7 v/Y2 Kommune, bilag 7, dvs. kommunen selv, som betaler kr. 385 pr. m2.

Kommunen er for nuværende på udkig efter billigere lokaler, idet kr. 385 pr. m2 ifølge kommunen v/chef IJ er for høj en leje, sammenlignet med hvad man kan leje til i området.

Henset til at kommunen selv mener, at lejen på kr. 385 pr. m2 er for høj, forekommer det åbenbart forkert, når kommunen/SKAT hævder, at udlejningsværdien er kr. 850,- pr. m2.

Det bestrides, at det statistiske materiale fremlagt af sagsøgte har nogen relevans for den konkrete sag, og dennes afgørelse. Inddragelsen af statistisk materiale uden nærmere kendskab til lejeniveau, lejeforhold, stand, beliggenhed mv. kan ikke danne grundlag for en forsvarlig vurdering.

Yderligere henvisning til ligeledes generelle markedsbeskrivelser fra G5 og G3 kan ikke føre til et andet resultat.

Det statistiske materiale har blandt andet ført til, at vurderingssystemet er brudt sammen, idet der ganske enkelt er for langt fra "teori" til praksis, hvilket også er tilfældet i denne sag.

SKAT har taget "konsekvensen" og siden 2012 fastsat ejendommens værdi til kr. 29,5. mio., hvorimod den i 2011 er fastsat til kr. 36,5 mio. Faktum er dog, at værdifaldet på ejendommen indtrådte i 2008, hvor ejendommens hovedlejer, G1, fraflyttede pr. 31. august (2008).

Det gøres herefter gældende, at der intet grundlag er for først i 2012 at nedskrive ejendomsvurderingen til 29,5 mio. kr., jf. herved navnlig bilag 1 og 2.

..."

Sagsøgte har procederet i overensstemmelse med påstandsdokumentet af 26. september 2016, hvori er anført følgende:

"...

Anbringender

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn ikke er opfyldt.

Højesteret har i UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR) udtalt følgende om domstolsprøveisen af værdiansættelser på vurderingsområdet:

"...

Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

..."

Det følger af Højesterets præmisser og af retspraksis i øvrigt, at sagsøgeren har bevisbyrden for, at skønnet kan tilsidesættes. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det er hverken godtgjort, at det skøn, der er foretaget, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at den ansatte ejendomsværdi må anses for åbenbart urimelig.

Ejendomsværdien skal ansættes til den kontante værdi i handel og vandel af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1.

I vurderingslovens § 10 fastslås, hvilke rettigheder og byrder der skal tages hensyn til ved ansættelsen, jf. stk. 1 og 2, og af stk. 3 fremgår, at der ved ansættelsen for udlejningsejendommes vedkommende skal regnes med sædvanlige udlejningsforhold.

Ved de almindelige vurderinger lægges ejendommens tilstand og prisforhold på vurderingstidspunktet den 1. oktober til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2. Ved omvurdering lægges prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelig vurdering til grund, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet, jf. herved Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H,A.2.2.1.1. Ejendomsværdien ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning.

Landsskatterettens skøn er foretaget i overensstemmelse med disse principper.

Landsskatteretten har ved skønnet over ejendomsværdien i 2008, 2009 og 2010 taget udgangspunkt i en markedsvurdering (bilag 4, kendelse vedr. 2008, side 7, kendelse vedr. 2009, side 8 og kendelse vedr. 2010, side 9). Ved denne markedsværdiberegning er indgået en kvadratmeterleje, der fastlægges på baggrund af en markedsleje. Endvidere indgået en leje faktor, og ved fastsættelsen heraf er henset til bebyggelsens standard, alder, vedligeholdelsesstand og salgsprisniveauet for kontorejendomme i området.

Rigtigheden af de faktiske oplysninger vedrørende ejendommen, der er lagt til grund af Landsskatteretten, er i bestridt af sagsøgeren.

Det kan således lægges til grund, at lejeindtægterne i 2008, 2009 og 2010 har været som anført i Landsskatterettens kendelser (bilag 4, kendelse vedr. 2008, side 1-2), nemlig henholdsvis kr. 4.474.590,-, kr. 4.232.167,- og kr. 3.889.832,- inklusive torngangsleje på kr. 545.000,-.

Ejendommens udlejningsværdi er af Landsskatteretten ansat på grundlag af en lavere leje, jf. bilag 4, kendelse vedr. 2008, side 7, kendelse vedr. 2009, side 8 og kendelse vedr. 2010, side 9.

Forhold vedrørende ejendommen i årene efter de af sagen omfattede vurderingsår, herunder forhold vedrørende udlejning af ejendommen, er uden betydning ved prøvelsen af Landsskatterettens ansættelser. De som bilag 8-10 fremlagte prospekter er udarbejdet i henholdsvis 2011 og 2015.

De af sagsøgeren påberåbte ejendomsmæglervurderinger (bilag 1 og 2) har været fremlagt for Landsskatteretten. Det forhold, at erklæringerne kan fremlægges, også under retssagen, jf. f.eks. UfR2011.151 og UfR 2011.3074H, indebærer ikke, at disse skal tillægges bevismæssig betydning, jf. herved også UfR2011.694V.

Det er ikke godtgjort ved de omhandlede mæglererklæringer eller på anden måde, at Landsskatterettens ansættelser er åbenbart urimelige.

Erklæringerne har ikke støtte i gennemførte handler. Selv hvis de pågældende erklæringer var fremkommet som led i et syn og skøn efter retsplejelovens regler, ville erklæringerne derfor ikke være afgørende, jf. UfR2000.1071H.

Det følger endvidere af retspraksis, at en tilsidesættelse af skønnet forudsætter, at der foreligger en betydelig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og resultatet af et syn og skøn, jf. bl.a. UfR1999.1178 H, hvor en forskel mellem Landsskatterettens ansættelse og skønsmandens vurdering på 23,6 % ikke var tilstrækkelig til, at skønnet blev tilsidesat.

Forskellen mellem Landsskatterettens ansættelser og værdierne ifølge vurderingsrapporten (bilag 2) for årene 2008, 2009 og 2010 udgør henholdsvis ca. 14 %, ca. 26 % og ca. 25 %. Dette er, også henset til at der er tale om en ensidigt indhentet erklæring, ikke tilstrækkeligt til, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes.

Der er heller ikke andre forhold, der viser, at Landsskatterettens ansættelser skulle være for høje. Tværtimod fremgår det af SKATs statistikker vedrørende ejendomssalg i Y2 kommune (bilag A-C), at salgspriserne i 2. halvår 2008 i gennemsnit har været 29 % højere end vurderingerne (bilag A, side 3). I 2010 var salgspriserne i gennemsnit 40 % højere end vurderingerne (bilag C, side 3). Det fremgår endvidere (bilag D, bilagets side 5), at der i 2008 blev solgt to forretningsejendomme på Y1-adresse i Y2-by, og at salgspriserne lå ca. 11 % og 18 % over vurderingen.

Den subsidiære påstand er nedlagt for det tilfælde, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet måtte anses for opfyldt. Det følger af fast retspraksis, at sagen i givet fald skal hjemvises.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

De af sagsøgeren påberåbte vurderinger foretaget af G3 er indgået i det materiale, som Landsskatterettens skøn over de pågældende ejendomsvurderinger er foretaget på grundlag af. Sagsøgeren har endvidere ikke påvist, at der er faktuelle oplysninger om ejendommen, herunder om udlejningsforholdene på tidspunktet for ejendomsvurderingerne, som Landsskatteretten ikke har været i besiddelse af. Sagsøgeren har endvidere ikke ved syn- og skøn sandsynliggjort, at landsskatterettens vurderinger er forkerte. Herefter og da det forhold, at vurderingsmyndighederne ikke selv har foretaget en besigtigelse af ejendommen, ikke kan føre til, at det antages, at landsskatterettens skøn over ejendomsværdien på de pågældende tidspunkter hviler på et forkert eller mangelfuld grundlag eller at skønnet har været åbenbart urimeligt, frifindes sagsøgte.

Da sagsøgeren har tabt sagen, skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte med 45.000 kr. Beløbet udgør et passende beløb til advokat med tillæg af moms. Der er lagt vægt på det af parterne oplyste om, at sagens værdi udgør ca. 300.000 kr.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage skal sagsøgeren, H1- Y1-adresse, til sagsøgte betale 45.000 kr. i sagsomkostninger.

Sagsomkostningerne forrentes i medfør af rentelovens § 8a.