Vurderingslovens § 18 - fastsættelse af værdien af råjord

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato07 Nov 2016
Dato for udgivelse21 Feb 2017 09:15
SKM-nummerSKM2017.105.ØLR
MyndighedØstre Landsret
SagsnummerB-2046-14
Dokument typeDom
EmneordSkønsmæssigt, syn- og skøn, værdiansættelser, usikkerhed, nedsættelse, værdistigning, plangrundlag, handler
Resumé

Landsskatteretten havde skønsmæssigt fastsat værdien af en ejendoms råjord. Dette skøn blev opretholdt af byretten. For Landsretten blev der udmeldt syn- og skøn. Syns- og skønsmandens vurderede, at råjorden i de relevante år havde en værdi, der var ca. 55-60 % lavere end Landsskatterettens skøn.

Landsretten udtalte, at skønmandens værdiansættelser var markant lavere end Landsskatterettens, og fandt, at der, uanset at skønsmandens vurdering var behæftet med en vis usikkerhed, var grundlag for at antage, at der skulle ske nedsættelse af råjordens værdi.

Landsretten hjemviste på den baggrund sagen til fornyet behandling ved vurderingsmyndigheden.

Anke af SKM2015.85.BR

Reference(r)

Vurderingslovens § 13 (Dagældende)
Vurderingslovens § 18

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, H.A.3.3.2


Parter

Boligselskabet H1

(V/Adv. Claus Rosenkilde)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/Adv. Christian Holger Vang)

Afsagt af landsretsdommere 

Taber Rasmussen, Ejler Bruun og Marie Louise Tønne (kst.)

Sagens oplysninger

Byrettens dom af 3. juli 2014 (BS 1-1078/2013) (SKM2015.85.BR) er anket af Boligselskabet H1 med endelig påstand om, at Skatteministeriet dømmes til at anerkende, at opgørelsen af værdistigningen efter vurderingslovens § 18 i forbindelse med fradragsansættelsen efter vurderingslovens § 17 for ejendommen Y1-adresse, Y2-by, i vurderingsårene 2001, 2002 og 2004 hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet opgørelse.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Ejendomsmægler, valuar MDE, IS har i skønserklæring af 14. marts 2016 besvaret de nedenfor anførte spørgsmål om råjordens værdi som anført:

"...

Skønstema

...

Spørgsmål 1:

Skønsmanden anmodes om at foretage en vurdering af den ubebyggede grunds værdi pr. 1. januar 2001, 1. januar 2002 og 1. oktober 2004 uden grundforbedringer (dvs. eksempelvis eksklusiv anlagte vej- og stianlæg samt el-, vand-, varme og kloakforsyninger både på og uden for grunden) i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant.

Spørgsmål 2:

Skønmanden bedes oplyse, om værdiansættelsen af den omhandlede grund ved besvarelsen af spørgsmål 1 er baseret på handler af tilsvarende ejendomme i området i årene 2001, 2002 og 2004.

Spørgsmål 3:

Skønmanden anmodes om at oplyse hvilke oplysninger og hvilket materiale, herunder hvilket plangrundlag, der er inddraget ved besvarelsen af ovenstående spørgsmål. Endvidere bedes skønsmanden oplyse hvilken betydning skønsmanden har tillagt de pågældende oplysninger.

Under telefonmødet blev spørgsmålene gennemgået og der var enighed om følgende præciseringer:

Spørgsmål 1: Med "uden for grunden" menes anlæg og installationer som har direkte relevans for den omhandlede grund. Grunden skal vurderes som råjord.

Spørgsmål 2: På spørgsmål fra skønsmanden om forledes "i området" skal tolkes, var der enighed om at det skal tolkes meget bredt, altså geografisk blot i sammenlignelige områder i landsdelen.

...

Besvarelse af spørgsmål

Spørgsmål 1:

Værdi pr. 1/1 2001 kontant kr. 245.000.

Værdi pr. 1/1 2002 kontant kr. 260.000.

Værdi pr. 1/10 2004 kontant kr. 320.000.

Spørgsmål 2:

Det har ikke været muligt at finde tilsvarende handler i Y2-by. Til grund for besvarelsen er anvendt to ikke byggemodnede grunde beliggende i hhv. Y3-by og Y4-by, hvor skønsmanden har lokalkendskab.

Et grundareal med adresse Y5-adresse, Y9-by, er erhvervet af et byggefirma i fri handel i 1/9 2005. Arealet er på 29.265 m2 råjord erhvervet for kr. 1.129.545, svarende til kr. 38,60 pr. m2. Denne købspris indekseres ved anvendelse af SKATs salgsstatestik for enfamiliehuse fra 2005 til hhv. 2001, 2002 og 2004. Det generelle prisniveau skønnes at være 30% højere i Y2-by end i Y4-by, hvorfor der tillige korrigeres herfor. Endeligt er bebyggelsesprocenten for den grund der sammenlignes med 30% for 3.123 m2 og 25% for 23.019 m2, og for den grund som vurderes er bebyggelsesprocenten 30%. Der korrigeres tillige for denne forskel.

Denne korrektion giver en værdi pr. m2 1/2 2001 på kr. 37,14, 1/1 2002 på kr. 39,18 og 1/10 2004 på kr. 48,33.

Et andet grundareal med adresse Y6-by, Y3-by er på 31.992 m2, og med en korrigeret anskaffelsespris som råjord på kr. 1.250.000, erhvervet i fri handel 1/1 2006, svarende til kr. 39,07 pr. m2. Denne købspris indekseres ved anvendelse af SKATs salgsstatestik for enfamiliehuse fra 2006 til hhv. 2001, 2002 og 2004. Det generelle prisniveau skønnes at være 30% højere i Y2-by end i Y10-by, hvorfor der tillige skal korrigeres herfor. Endeligt er bebyggelsesprocenten for den grund der sammenlignes med 25% og for den grund som vurderes er bebyggelsesprocenten 30%. Der korrigeres tillige for denne forskel.

Denne korrektion giver en værdi pr. m2 1/1 2001 på kr. 35,65, 1/1 2002 på kr. 37,60 og 1/10 2004 på kr. 46,40.

Spørgsmål 3:

Besvarelsen er sket på baggrund af en værdi pr. m2 som ligger mellem de i spørgsmål 2 fremregnede værdier pr. m2 for hhv. 1/1 2001, 1/1 2002 og 1/10 2004.

For de to sammenlignelige arealer er der vedtaget lokalplaner som indeholder de beskrevne byggeprocenter for grundene. For den vurderede grund er Lokalplan nr. 32 fra juni 1989 lagt til grund, da den har været gældende på tidspunktet for vurderingerne.

Skønsmanden har lagt til grund, at de to arealer der danner grundlag for vurderingen, har en tilsvarende beliggenhed og beskaffenhed, men er beliggende i andre markedsområder. Skønsmanden har beregnet den gennemsnitlige forskel på salgspriser pr. m2 for helårsboliger i de områder hvor sammenligningsgrundene er beliggende i forhold til Y2-by, hvor den vurderede grund er beliggende. Denne forskel er benyttet til beregning af værdien ved besvarelsen af spørgsmål 1.

..."

Skønsmanden har den 31. maj 2016 besvaret de nedenfor anførte spørgsmål som anført:

"...

Supplerende spørgsmål fra [indstævnte]

...

Spørgsmål SS 1: skønsmanden henviser i sin besvarelse af spørgsmål 1-3 i skønserklæring af 14. marts 2016 til to grunde, beliggende i henholdsvis Y3-by og Y4-by, der anvendes som sammenligningsgrundlag i denne sag.

Skønsmanden bedes oplyse de fulde adresser eller matrikelnumre på disse to ejendomme.

Spørgsmål SS 2: Skønsmanden bedes oplyse, om der i besvarelsen af spørgsmål 1 er korrigeret for, at de to grunde, der anvendes som sammenligningsgrundlag, har en størrelse på henholdsvis 29.265 m2 og 31.992 m2, mens den omhandlede grund alene har en størrelse på 6.745 m2.

Spørgsmål SS 3: Såfremt spørgsmål SS 2 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, med hvilken vægt dette forhold er indgået i vurderingen af grundens værdi.

Såfremt spørgsmål SS2 besvares benægtende, bedes skønsmanden besvare spørgsmål 1 igen, samt ved besvarelsen tage højde for, at den i sagen omhandlede grund har en størrelse på 6.745 m2.

Spørgsmål SS 4: Skønsmanden har ved besvarelsen af spørgsmål 2 anført, at der på de to grunde, der anvendes som sammenligningsgrundlag, er en bebyggelsesprocent på henholdsvis 25 og 30 % samt 25 %, mens der på den omhandlede grund er en bebyggelsesprocent på 30 %. Skønsmanden oplyser desuden, at der korrigeres for denne forskel.

Skønsmanden bedes oplyse, hvordan denne korrektion er foretaget.

Spørgsmål SS 5: Skønsmanden anfører ved besvarelsen af spørgsmål 2, at det generelle prisniveau i henholdsvis Y3-by og Y4-by, hvor sammenligningsejendommene er beliggende, skønnes 30 % højere end i Y2-by, hvor den omhandlede ejendom er beliggende.

Skønsmanden bedes oplyse, hvad dette skøn bygger på.

Spørgsmål SS 6: Skønsmanden anmodes om at foretage en vurdering af den ubebyggede grunds værdi pr. 1. august 1989 og 1. september 1989 uden grundforbedringer (dvs. eksempelvis eksklusiv anlagte vej- og stianlæg samt el-, vand-, varme- og kloakforsyninger både på og uden for grunden) i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant.

Svar på spørgsmål SS 1:

De anvendte grundarealer er matr.nr. ...11, Y7-adresse, Y3-by som er erhvervet pr. 1/1 2006. Købesummen var kr. 2.500.000, omfattende stuehus, driftsbygninger og grund på i alt 32.980 m2. Med overtagelse 1/7 2006 blev stuehuset og tilhørende grund på 988 m2 solgt fra for kr. 1.400.000. Endvidere er driftsbygningerne nedrevet, hvilket skønnes at koste kr. 150.000, således at købesummen for 31.992 m2 vurderes at have en været kr. 1.250.000.

Det andet anvendte grundareal er matr.nr. ...12, ...13, ...14 på i alt 30.345 m2, heraf vej 909 m2, købt i fri handel af den daværende Y8 kommune, i september 2005 for i alt kr. 1.129.545

Svar på spørgsmål SS 2:

I besvarelse af spørgsmål 1 er der i beregning af besvarelsen taget lineær højde for forskel i arealerne på den omhandlede ejendom og de to sammenligningsejendomme, altså beregning ud fra værdi pr. m2.

Svar på spørgsmål SS 3:

Som nævnt i besvarelsen af spørgsmål SS 2 er der taget lineær højde for arealforskellene, idet det er skønsmandens opfattelse, at markedsværdien pr. m2 ikke afviger ved de aktuelle grundstørrelser.

Svar på spørgsmål SS 4:

I besvarelsen af spørgsmål 1 er den beregnede værdi er der tillagt 15% i forhold til grundarealet i Y4-by, som har en bebyggelsesprocent på 25% for noget af arealet og 30% for andet af arealet.

Værdien er tillagt 20% i forhold til grundarealet i Y3-by, som har en bebyggelsesprocent på 25%.

Tillæggene er på baggrund af, at den vurderede ejendom har en bebyggelsesprocent på 30%

Svar på spørgsmål SS 5:

I besvarelsen af spørgsmål 2 har skønsmanden rettelig skønnet at prisniveauet er 30% højere i Y2-by end i hhv. Y4-by og Y6-by (Y3-by).

Y4-by og Y10-by er mindre landsbyer som ligger hhv. 7 og 12 km. Fra Y3-by, og har på baggrund af byernes størrelse og infrastruktur, lavere handelspriser end i større byer som Y2-by

Dette skøn bygger på skønsmandens 30-årige erfaring fra området, herunder aktiv virke som ejendomsmægler, også i Y2 området, samt stikprøvevis undersøgelse af realiserede handelspriser i perioden i 2001 - 2004 i hhv. Y2-by sammenlignet med realiserede handelspriser i landsbyerne omkring Y3-by, hvor de to sammenligningsejendomme er beliggende.

Svar på spørgsmål SS 6:

Det har ikke været skønsmanden muligt at finde sammenligningsejendomme som er handlet tilbage i 1989. Værdien må således statistisk beregnes, hvorfor besvarelse af dette spørgsmål er behæftet med en hel del usikkerhed.

På baggrund af besvarelse af spørgsmål 1, hvor ejendommens værdi under de ovenfor givne forudsætninger, pr. 1/1 2001 vurderes til kr. 245.000, kan denne værdi efter SKATs salgsstatistik for enfamiliehuse indekseres tilbage til 1. halvår 1996 til en værdi på kr. 154.400. Herfra må anvendes Danmarks Statistik prisindeks for enfamiliehuse i hele landet, hvor 2006 = indeks 100. Ændringen fra 1996 (indeks 46) til 1989 (indeks 43,2) i dette indeks, giver en værdi 1/9 1989 på kr. 145.000. Værdien 1/8 1989 vil være som ubebygget areal i bymæssige bebyggelse uden lokalplanen for området, som først er vedtaget den 22. august 1989. Værdien som ubebygget areal uden lokalplan vurderes pr. 178 1989 at være kr. 95.000"

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Appellanten har yderligere gjort gældende, at Landsskatterettens afgørelse hviler på et forkert grundlag, fordi den samlede købesum også rummer betaling for bygninger og deres rette tilhørende, værdisat af Y2 Kommunes ejendomsskattekontor til 871.300 kr. Appellanten erhvervede et samlet areal på 12.249 kvadratmeter med bygninger og alt rette tilhørende for 1.600.000 kr. At der ikke blot var tale om faldefærdige bygninger fremgår af, at sælger af ejendommen i henhold til skødet havde ret til at bebo stuehuset frem til den 7. december 1989 og disponere over en rød lade frem til 31. juli 1989. Det bekræftes også af Y2 Kommunes ejendomsskattekontors påtegning på skødet, ifølge hvilken ejendommens samlede kontantværdi udgjorde 1.600.000 kr., hvoraf grundværdien udgjorde 728.700 kr. Dette svarer til en pris pr. kvadratmeter på 59,49 kr. Alt det, der ikke er grundværdien, herunder de på ejendommen værende bygninger, har således en værdi på 871.300 kr. Det bekræftes endelig af, at ejerboligværdien pr. 1. januar 1987 udgjorde 617.500 kr. I vurderingen for den omhandlede ejendom på overdragelsestidspunktet udgør grundværdien 45,54 % af den samlede ejendomsværdi. Da handelsprisen på 1.600.000 kr. rummer værdien af bygningerne og deres rette tilhørende, må den i byggeregnskabet anførte grundkøbesum på 737.000 kr. også indeholde en vis andel heraf. Hvis forholdet er det samme, kan alene 335.976 kr. henføres til grunden, og med et overdraget areal på 6.745 kvadratmeter svarer det til en pris pr. kvadratmeter på 49,81 kr. Også af denne grund er Landsskatterettens ansættelse på 65 kr. pr. kvadratmeter i 1989-niveau for høj.

De nu foreliggende skønserklæringer af 14. marts og 31. maj 2016 viser ligeledes, at den af Landsskatteretten skønnede råjordsværdi i 1989-niveau på 65 kr. pr. kvadratmeter svarende til 438.425 kr. er for høj. Landsskatterettens skøn fører til en kvadratmeterpris vedrørende 2001, 2002 og 2004 på henholdsvis 88,64 kr., 97,50 kr. og 106,36 kr. Skønsmandens værdiansættelse til henholdsvis 245.000 kr., 260.000 kr. og 320.000 kr. fører derimod til en kvadratmeterpris på henholdsvis 36,32 kr., 38,55 kr. og 47,44 kr.

Indstævnte har fastholdt, at Landsskatteretten ikke har udøvet sit skøn på et urigtigt grundlag, og at skønnet ikke går ud over de rammer, som tilkommer retten i sager af den foreliggende karakter, det vil sige hvis værdiansættelsen kunne siges at være åbenbart urimelig. Skønsmandens vurdering hviler på nogle usikre præmisser og er behæftet med en sådan usikkerhed, at den ikke kan tillægges afgørende betydning. Appellanten har i øvrigt fået støtte på grundlag af en oplyst grundværdi på 737.000 kr., og "bordet fanger", når fradragets størrelse skal vurderes.

Landsrettens begrundelse og resultat

Skønsmanden, der er sagkyndig og stedkendt, er i forhold til Landsskatteretten nået frem til markant lavere værdiansættelser af råjorden. Uanset at hans ansættelser ifølge skønserklæringen er behæftet med en vis usikkerhed, findes der dog grundlag for at antage, at der i det foreliggende tilfælde skal ske nedsættelser af råjordens værdi og modsvarende forhøjelser af fradragsværdien.

Appellantens påstand tages herefter til følge.

Sagsomkostningerne for byretten stadfæstes. For landsretten skal indstævnte til dækning af appellantens udgifter til advokatbistand, retsafgifter på 1.860 kr. og udgifter til syn og skøn på 13.250 kr. betale sagsomkostninger som nedenfor bestemt.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Skatteministeriet skal anerkende, at opgørelsen af værdistigningen efter vurderingslovens § 18 i forbindelse med fradragsansættelsen efter vurderingslovens § 17 for ejendommen Y1-adresse, Y2-by, i vurderingsårene 2001, 2002 og 2004 hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet opgørelse.

H1 skal betale Skatteministeriet 16.871 kr. i sagsomkostninger for byretten.

Skatteministeriet skal betale H1 40.000 kr. i sagsomkostninger for landsretten.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

SKM2015.85.BR