Vurderingslovens § 13 - Grundværdiansættelse

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato07 Nov 2016
Dato for udgivelse06 Mar 2017 12:15
SKM-nummerSKM2017.134.BR
MyndighedByret
SagsnummerBS C1-1350/2014
Dokument typeDom
EmneordGrundlag, byggeretsværdiprincippet, skønserklæring, mangelfuldt, parametre, vanskelig, forhøjelse
Resumé

Sagen angik, om der var grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets grundværdiansættelser for den omhandlede ejendom i vurderingsårene 2001-2010. Grundværdierne var ansat efter byggeretsværdiprincippet.

Retten anførte, at det på baggrund af skønserklæringen i sagen fandtes nærliggende at antage, at SKATs ansættelse af grundens værdi hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Retten bemærkede endvidere, at særligt når det - som i det pågældende tilfælde - er vanskeligt at finde sammenlignelige ejendomme, bør SKAT benytte sig af andre parametre for at fastsætte ejendommens værdi - eksempelvis ved at foretage en besigtigelse af ejendommen, og når der er tale om ejendomme, der kan være vanskelige at værdiansætte, eksempelvis benytte sig af en erfaren statsaut. ejendomsmægler eller valuar.

SKAT havde vurderet, at grundværdien blev højere, når der ved en bebyggelsesprocent på 30 % måtte opføres 78 i stedet for 70 boligenheder. Hertil fandt retten i overensstemmelse med det af syns- og skønsmanden anførte, at en forhøjelse af boligenhederne fra 70 til 78 ville medføre en lavere pris pr. enhed, og at SKATs skønsmæssige ansættelse også på dette punkt hvilede på et forkert grundlag.

På den baggrund blev sagsøgerens påstand om hjemvisning taget til følge.

Reference(r)

Vurderingslovens § 13

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, H.A.3.2.2.1


Parter

Boligforeningen H1
(v/Adv. fm. Maria Stuhde)

Mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Adv. fm. Julie Line Bøttern)

Afsagt af byretsdommer 

Leon Fredgaard 

Parternes påstande 

Under denne sag, der er anlagt den 19. september 2014, har sagsøgeren, Boligforeningen H1, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at de for vurderingsårene 2001-2005, 2007, 2008 og 2010 ansatte grundværdier for ejendommen Y1-adresse, Y2-by, er for høje, og at grundværdiansættelserne hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet opgørelse.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Sagens oplysninger 

Ejendommen Y1-adresse, Y2-by, blev erhvervet af Boligforeningen H1 ved endeligt skøde af 12. juli 1988. Grundarealet for ejendommen udgør 29.300 m2, heraf 2.499 m2 vejareal. På ejendommen er der i 1989 opført ... eller dobbelthuse. Der er herudover opført et fælleshus, og ejendommen anvendes til almennyttige boliger.

Bebyggelsesprocenten for området i form af rækkehusbebyggelse må ikke overstige 30 % i henhold til lokalplanen.

Den 2. september 2011 indgav Boligforeningen H1 en klage over SKATs grundværdiansættelser for ejendommen for perioden 2001-2010.

Vurderingsankenævnets traf den 5. juli 2012 følgende afgørelse i anledning af klagen:

"...

Vurderingsankenævnet har behandlet jeres klage over vurderingerne pr. 1. januar 2001 og frem til og med 1. oktober 2010 af ejendommen Y1-adresse, Y2-by.

Nævnet har forhøjet grundværdierne:

Klagepunkter

SKATs ansættelse

Jeres opfattelse

Nævnets forslag

Nævnets afgørelse

2001

11.223.700 kr.

 

 

 

Nedslag for ekstrafundering og fællesareal til 0 kr.

11.793.900 kr.

11.793.900 kr.

2002

11.137.100 kr.

11.786.200 kr.

11.786.200 kr.

2003

10.888.600 kr.

12.133.300 kr.

12.133.300 kr.

2004

10.888.600 kr.

12.133.300 kr.

12.133.300 kr.

2005

11.064.300 kr.

12.978.900 kr.

12.978.900 kr.

2007

13.789.300 kr.

15.393.800 kr.

15.393.800 kr.

2008

15.321.500 kr.

17.106.700 kr.

17.106.700 kr.

2010

17.160.000 kr.

19.189.200 kr.

19.189.200 kr.

Grundlaget for nævnets afgørelse står i sagsfremstillingen, som vi har vedlagt. Begrundelsen for afgørelsen står i punkt 6 i sagsfremstillingen.

...

Sagsfremstilling 

...

Beliggenhed:

Y1-adresse, Y2-by

Matrikelnummer:

...11

Benyttelseskode:

01 Beboelsesejendom med 59 lejligheder

Kommune:

Y2

Påklaget vurdering:

2001-2010

Klager:

Boligforeningen H1

...

1. Sagens emne 

SKAT har genoptaget grundværdiansættelserne for 2001 og frem, men mener ikke, at der er grundlag for at give et nedslag i grundværdien for ekstrafundering. Ifølge klager skal desuden 12.547 m2 ansættes som fællesareal til 0 kr.

Ansættelse af grundværdi

Klagepunkter

SKATs ansættelse

Jeres opfattelse

Nævnets forslag

Nævnets afgørelse

2001

11.223.700 kr.

 

 

 

Nedslag for ekstrafundering og fællesareal til 0 kr.

11.793.900 kr.

11.793.900 kr.

2002

11.137.100 kr.

11.786.200 kr.

11.786.200 kr.

2003

10.888.600 kr.

12.133.300 kr.

12.133.300 kr.

2004

10.888.600 kr.

12.133.300 kr.

12.133.300 kr.

2005

11.064.300 kr.

12.978.900 kr.

12.978.900 kr.

2007

13.789.300 kr.

15.393.800 kr.

15.393.800 kr.

2008

15.321.500 kr.

17.106.700 kr.

17.106.700 kr.

2010

17.160.000 kr.

19.189.200 kr.

19.189.200 kr.

2. Fakta

Følgende fremgår af bygnings- og boligregistret (BBR):

Ejer: Alment boligselskab

Vandforsyning: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt)

Afløbsforhold: Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg

Blandet etageboligbebyggelse og rækkehuse med følgende bygningsoplysninger:

1989

Bebygget areal (m2)

Bygningsareal (m2)

Antal boliger (stk.)

Bygning 1

179

179

2

Bygning 2

140

140

2

Bygning 3

170

170

2

Bygning 4

140

140

2

Bygning 5

84

84

1

Bygning 6 fælleshus

254

254

0

Bygning 7

154

154

2

Bygning 8

84

84

1

Bygning 9

188

188

2

Bygning 10

84

84

1

Bygning 11

154

154

2

Bygning 12

179

179

2

Bygning 13

154

154

2

Bygning 14

84

84

1

Bygning 15

345

650

8

Bygning 16

104

205

2

Bygning 17

168

168

2

Bygning 18

168

168

2

Bygning 19

140

140

2

Bygning 20

104

208

2

Bygning 21

329

634

8

Bygning 22

168

168

2

Bygning 23

329

634

8

I alt

3903

5023

58

Der er i 1984, dvs. før ovennævnte købstidspunkt, udarbejdet en geoteknisk rapport, der anviser direkte fundering i følgende dybder, jf. afsnit 5,0 funderingsforhold. Ved boring 5 og 9 skal der ifølge rapporten funderes dybere end 0,9 meter. Der er foretaget 14 boringer.

Af byggeregnskabernes post 62 "ekstrafundering og pilotering" stor opført et samlet beløb på 120.299 kr. (81.578 kr. - etape 2 + 38.721 kr.- etape 1). Følgende fremgår af underbilag fra G1 rådgivende ingeniører A/S, under grundudgifter:

H1 afd. Z, 2. etape, ekstrafundering

25.130 kr.


48.800 kr.


52.000 kr.

 

125.930 kr.

H1 afd. Z, 1. etape, ekstrafundering

Herudover er der honorar for jordbundsundersøgelser, i alt

Udgifter i alt

Landsskatteretten har i en afgørelse af 31. marts 2011 godkendt fradrag i grundværdien for forbedringer for et samlet beløb på 3.808.915 kr. (vurderingslovens §§ 17 og 18).

2.1. Besigtigelse af ejendommen 

Ejendommen er ikke besigtiget.

3. SKATs vurdering og begrundelse 

Vurderingsmyndighedens ansættelser:

Pr. 1. januar 2001

Grundværdien fremkommer således: 

Kvadratmeterpris 26.801 m2 á 173 kr.

4.636.573 kr.

Byggeretspris 58 stk. á 138.000 kr.

8.004.000 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.416.825 kr.

Grundværdi i alt

11.223.748 kr.

Grundværdi, afrundet

11.233.700 kr.

Pr. 1. januar 2002

Grundværdien fremkommer således: 

Kvadratmeterpris 26.801 m2 á 173 kr.

4.636.573 kr.

Byggeretspris 58 stk. á 138.000 kr.

8.004.000 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.473.498 kr.

Grundværdi i alt

11.167.075 kr.

Grundværdi, afrundet

11.167.100 kr.

Pr. 1. oktober 2003

Grundværdien fremkommer således:

Kvadratmeterpris 26.801 m2 á 178 kr.

4.208.098 kr.

Byggeretspris 58 stk. á 142.000 kr.

8.236.000 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.555.513 kr.

Grundværdi i alt

10.888.585 kr.

Grundværdi, afrundet

10.888.600 kr.

Pr. 1. oktober 2004 (Årsomvurdering)

Grundværdien fremkommer således:

Kvadratmeterpris 26.801 m2 á 178 kr.

4.208.098 kr.

Byggeretspris 58 stk. á 142.000 kr.

8.236.000 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.555.513 kr.

Grundværdi i alt

10.888.585 kr.

Grundværdi, afrundet

10.888.600 kr.

Pr. 1. oktober 2005

Grundværdien fremkommer således:

Kvadratmeterpris 23.641 m2 á 190 kr.

4.491.790 kr.

Byggeretspris 58 stk. á 152.000 kr.

8.816.000 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Kvadratmeterpris 3.160 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.663.475 kr.

Grundværdi i alt

11.064.315 kr.

Grundværdi, afrundet

11.064.300 kr.

Pr. 1. oktober 2007

Grundværdien fremkommer således:

Kvadratmeterpris 23.641 m2 á 225 kr.

5.319.225 kr.

Byggeretspris 58 stk. á 180.000 kr.

10.440.000 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Kvadratmeterpris 3.160 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.969.900 kr.

Grundværdi i alt

13.789.325 kr

Grundværdi, afrundet

13.789.300 kr.

Pr. 1. oktober 2008

Grundværdien fremkommer således:

Kvadratmeterpris 23.641 m2 á 250 kr.

5.910.250 kr.

Byggeretspris 58 stk. á 200.000 kr.

11.600.000 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Kvadratmeterpris 3.160 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-2.188.788 kr.

Grundværdi i alt

15.321.462 kr.

Grundværdi, afrundet

15.321.500 kr.

Pr. 1. oktober 2010

Grundværdien fremkommer således:

Kvadratmeterpris 23.641 m2 á 280 kr.

6.619.480 kr.

Byggeretspris 58 stk. á 224.000 kr.

12.992.000 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Kvadratmeterpris 3.160 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-2.451.438 kr.

Grundværdi i alt

17.160.042 kr.

Grundværdi, afrundet

17.160.000 kr.

SKAT har i en afgørelse meddelt klager, at grundværdien skal svare til grundens handelspris i ubebygget stand på vurderingstidspunktet. Det er dog SKATs opfattelse, at udgifterne som følge af bundforholdene er af en sådan størrelse, at de ikke har indflydelse på grundens handelspris i ubebygget stand. Derfor kan der ikke indrømmes et nedslag i grundværdien som følge af udgifter til ekstrafundering.

...

Som reaktion på nævnets forslag til afgørelse har R1 sendt følgende bemærkninger:

"Antal byggeretter

Nævnet har uberettet forhøjet antallet af byggeretter til 70.

Af afsnit C,2.12 i Vurderingsvejledningen 2012-1 fremgår, at:

"I de få tilfælde, hvor området ikke er fuldt udbygget (underbebygget), skal der ske en deling af arealet, og for den del af arealet, der kan henføres til de færdigopførte husenheder, anvendes som hovedregel det faktisk opførte antal husenheder.

Ved overbebyggelse skal der gås ud fra det antal husenheder, der med den valgte husstørrelse lovligt kan opføres på arealet."

Klagers ejendom er underbebygget, men nævnet behandler ejendommen som var den overbebygget. Der er alene opført 4.957 m2 (4.703 m2 boligbebyggelse og 243 m2) på ejendommen, og der må ifølge nævnets forslag opføres 7.000 m2. Antallet af byggeretter skal dermed med henvisning til vurderingsvejledningen ansættes til det faktiske antal opførte boliger, som er 59. Dette princip er netop stadfæstet i Landsskatterettens kendelse af 12. april 2012 vedr. Y3-adresse og Y4-adresse.

En borger kan som bekendt over for et Vurderingsankenævn støtte ret på det i Vurderingsvejledningen anførte og særligt, når dette støttes af Landsskatterettens praksis.

Fællesareal til kr. 0

Nævnet har ansat fællesareal til kr. 0 til 3.468 m2 på baggrund af, hvad der må opføres på ejendommen. (7.000 m2/0,3).

Denne beregningsmetode er imidlertid ikke korrekt.

Beregning af grundværdi fremgår af vurderingsvejledningen 2012-1 med følgende beregningseksemplar:

"Til en bebyggelse på 2.250 etagemeter vil der med en bebyggelsesprocent på 25 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 9.000 m2 (2.250 m2:0,25)."

Som det utvetydigt fremgår af Vurderingsvejledningen beregnes det byggetekniske beregningsareal ved at dividere det faktiske opførte boligareal med bebyggelsesprocenten. Det byggetekniske beregningsareal for klagers ejendom er således: 4.957 m2 /03 = 16.523 m2. Fællesareal til kr. 0 er differencen mellem ejendommens grundareal og det byggetekniske beregningsareal dvs. 29.300 m2 - 16.523 m2 og udgør dermed 12.777 m2.

Nedslag for dårlige jordbundsforhold

Nævnet har ansat nedslaget til kr. 125.930, som fremskrives fra 1989.

I henhold til byggeregnskaberne er der afholdt en samlet udgift på kr. 120.299 (kr. 81.578 + kr. 38.721). Men derudover fremgår det af bilag fra G1 fremgår, at honoraret til jordbundsundersøgelserne udgør kr. 52.000.

Det gøres dermed gældende, at nedslaget skal forhøjet, da det er yderst usandsynligt, at de pågældende jordbundsundersøgelser kan være udført for lidt over kr. 5.000 (differencen mellem 125.930 og kr. 120.299).

Nedslag på 12,5% som fælge af stor grund og manglende udstykning

Klager er enig med Nævnet i, at nedslaget for stor grund og manglende udstykning udgør 12,5% af grundværdien."

5. Regler, teori og praksis

5.1. Lovregler Skatteforvaltningsloven (i uddrag)

§ 33. Told- og skatteforvaltningen kan ikke afsende varsel som nævnt i § 20, stk. 1, jf. stk. 4, om foretagelse eller ændring af en vurdering af en fast ejendom senere end den 1. juli i det andet kalenderår efter vurderingsårets udløb. En ændring skal være gennemført senest den 1. oktober samme år.

Stk. 2. En klageberettiget, jfr. § 38, stk. 1, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Vurderingsloven (i uddrag) 

Almindelige regler (uddrag):

§ 2. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. dog § 12, § 14, stk. 3, og § 39, stk. 3.

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt. fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

Grundværdien:

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn ti beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

...

5.2. Teori og praksis 

l praksis gives der et nedslag i grundværdien for ekstrafundering, hvis det skønnes, at dette har påvirket grundens værdi. Der er ikke tale om et lovhjemlet forhold, jf. vurderingsvejledningens afsnit C,2.1.6.

I SKM2010LSR (SKAT red. Forkert henvisning i original dom) godkendt Landsskatteretten nedslag i grundværdien for udgifter til ekstrafundering samt udgifter til udarbejdelse af geoteknisk rapport i forbindelse hermed. Fremskrivningen af nedslaget i perioden 1986-1992 foretoges med faktor 129, og dernæst blev nedslaget fremskrevet efter SKATs faktorer, som nævnt i vurderingsvejledningen.

Fra 1. kvartal 2003 anvendes som fremskrivningsfaktor "byggeomkostningsindeks for boliger" fra Danmarks Statistik.

SKM2011.776.VLR anførte Landsretten, at sagsøgeren efter ordlyden af vurderingslovens § 6, 1. pkt., og § 13, stk. 1, uanset det oplyste om vurderingsprincipper for lignende grunde i området, ikke har krav på, at grunden alene skal vurderes efter etagearealprincippet med et nedslag for ekstrafunderingsudgifterne. Landsretten anså det heller ikke for godtgjort, at sagsøgeren efter fast administrativ praksis har krav på et nedslag i ansættelserne, uanset om nedslaget ville bringe ansættelserne under grundens handelsværdi. Da landsretten i øvrigt ikke fandt grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn over grundens værdi i handel og vandel ide af sagen omfattede år, blev Skatteministeriet frifundet.

Byggeretsværdiprincippet fremgår af vurderingsvejledningens afsnit C,2.1.1. Princippet er et hjælpemiddel ved bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde, og finder anvendelse på ejendomme beliggende i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcel, række - eller sommerhusbebyggelse.

Forudsat at den faktiske bebyggelse fuldt ud udnytter mulighederne i gældende planlovgivning med hensyn til arealetagemeter og antal husenheder, der samtidig ligger inden for rammerne af normal boligstørrelse arealmæssig, kan antallet af byggeretter sættes til antal husenheder, jf. vejledningens afsnit C,2.1.2.

Til og med 2008 har vurderingsvejledningen opereret med en normal boligstørrelse på 90-100 m2. Herefter med en størrelse på 100-110 m2.

Vurderingsvejledningen kan i sin helhed ses på SKATs hjemmeside (www.skat.dk).

6. Vurderingsankenævnets afgørelse 

Det følger af vurderingslovens § 13, stk. 1, at grundværdien skal udgøre grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Vurderingsankenævnet har behandlet klagen på et møde den 2. maj 2012 og 4. juli 2012.

Nævnet har på det foreliggende grundlag vurderet, at de påklagede grundværdier skal nedsættes for udgifter til ekstrafundering, men samtidig forhøjes som følge af ændret antal byggeretter og fællesareal til 0 kr. Nævnet kan således ikke tiltræde de af klagers repræsentants udarbejdede grundværdiberegninger.

I praksis gives der et nedslag i grundværdien, hvis jordens beskaffenhed og bæreevne ved bebyggelse på grunden kræver særlige foranstaltninger, som gør, at grundens værdi er reduceret i forhold til ellers tilsvarende grunde, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige.

Nævnet bemærker, at der er foretaget geotekniske undersøgelser, som ved normal bebyggelse dokumenterer behov for ekstrafundering. Nævnet har derfor vurderet, at der passende kan gives et nedslag i 1989-niveau på i alt 125.930 kr., svarende til det samlede beløb til ekstrafundering og jordbundsundersøgelser ifølge opgørelse fra G1 rådgivende ingeniører A/S, jf. afsnit 2 ovenfor.

Posterne i byggeregnskabet er summariske poster, som ifølge nævnet ikke kan anses for dokumentation for behovet for, og størrelsen af den afholdte udgift til ekstrafundering, da disse poster ofte dækker over en flerhed af arbejder, hvor nogle ikke i praksis berettiger til nedslag. Nævnet kan derfor kun godkende udgiftens størrelse, som dokumenteret ved underbilag.

Beregnet efter byggeomkostningsindekset udgør nedslaget følgende beløb:

År

Fremskrivningssats (%)

Beløb (kr.)

1989

100,00

125,930

1992

120,00

151.116

1996

110,00

166.228

1998

102,00

169.552

1999

105,00

178.030

2000

105,00

189.931

2001

102,00

190.670

2002

104,00

198.297

2004

106,00

210.194

2006

107,00

224.908

2008

110,00

247.399

2010

100,00

247.399

Ifølge lovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, der efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for grunden i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilket henseende hensyn må tages såvel til grundens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet, der indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Princippet hviler på den betragtning, at grundens værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen.

Nævnet bemærker, at grunden er underbebygget, og der på vurderingstidspunktet ikke er sammenfald mellem den faktiske udnyttelse, og hvad det i retlig henseende er muligt at udnytte grunden til. Grunden er således bebygget med 5.023 etagemeter, og der er mulighed for at bebygge grunden med 8.790 etagemeter.

For så vidt angår antallet af byggerener bemærker nævnet, at hyggeretsprincippet hviler på en forudsætning om, at der kan opføres et hus af en normal boligstørrelse, hvilket ifølge vurderingsvejledningen betyder en gennemsnitlig størrelse på 90-100 m2 i perioden fra 2002 til 2006 og herefter en størrelse på 100-110 m2.

Det fremgår hverken af loven eller praksis, at grundværdien skal ansættes lavere, når der er tale om underbebyggelse, ligesom vurderingsvejledningens beregningsprincipper ikke udgør et selvstændigt af handelsværdien uafhængigt vurderingsgrundlag, jf. vurderingsvejledningens afsnit C,2.1.1 med henvisning til Østre Landsrets afgørelse af 13. august 1997 (Tfs 1997.663).

Hvis grunden værdiansættes med et så stort fællesareal til 0 kr., som det er anført af klagers repræsentant, ville dette medføre en markant lavere grundværdiansættelse sammenholdt med tilsvarende grunde, som er udnyttet fuldt ud, dvs. i overensstemmelse med de anvendelsesmuligheder, der følger af gældende lokalplaner m.v. i ubebygget stand må grundene antages at have samme værdi i ubebygget stand, og uanset den faktiske bebyggelse.

Ved underbebyggelse må der således ske en udligning i form af enten en værdiansættelse ud fra, hvad der retligt set er muligt, eller ved overførelse af værdi fra fællesarealet, hvilket principielt medfører en højere områdepris ved grundværdiberegningen. Uanset metode må resultatet blive det samme i relation til den ubebyggede grunds handelsværdi.

Nævnet finder det ud fra sagens oplysninger muligt at bebygge grunden med 70 byggeenheder, dvs. med 7.000 m2 og en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 m2. Med en max. bebyggelsesprocent på 30 kræves der et byggeteknisk beregningsareal på 23.333 m2 og dette medfører således et beregnet fællesareal på 3.468 m2 (5.967 m2 incl. vejareal, svarende til 20 % af det vurderingspligtige areal), som i praksis skal ansættes til 0 kr.

Nævnet er ikke enig med klagers repræsentant i, at antallet af byggeretter i tilfælde af underbebyggelse skal sættes til de faktiske opførte boligenheder, jf. LSR kendelse af 12. april 2012 vedrørende Y3-adresse m. fl.

I praksis gives der endvidere for storparceller et nedslag på 12,5 % for stor grund og manglende udstykning, jf. nedenstående beregninger. Dette beregnes før nedslag for ekstrafundering og pilotering. Der henvises i øvrigt til beregningerne nedenfor.

Vurderingsankenævnet ændrer grundværdiansættelserne til:

Pr. 1. januar 2001

Grundværdien fremkommer således:

Byggeretspris 70 stk. á 138.000 kr.

9.660.000 kr.

Kvadratmeterpris 23.333 m2 á 173 kr.

4.036.609 kr.

Kvadratmeterpris 3.468 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.712.076 kr.

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

-190.670 kr.

Grundværdi i alt

11.793.863 kr.

Grundværdi, afrundet

11.793.900kr.

Grundværdien ændres således fra 11.233.700 kr. til 11.793.900 kr.

Pr. 1. januar 2002

Grundværdien fremkommer således:

Byggeretspris 70 stk. á 138.000 kr.

9.660.000 kr.

Kvadratmeterpris 23.333 m2 á 173 kr.

4.036.609 kr.

Kvadratmeterpris 3.468 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.712.076 kr.

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

-198.297 kr.

Grundværdi i alt

11.786.236 kr.

Grundværdi, afrundet

11.786.200 kr.

Grundværdien ændres således fra 11.167.100 kr. til 11.786.200 kr.

Pr. 1. oktober 2003 

Grundværdien fremkommer således:

Byggeretspris 70 stk. á 142.000 kr.

9.940.000 kr.

Kvadratmeterpris 23.333 m2 á 178 kr.

4.153.274 kr.

Kvadratmeterpris 3.468 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.761.659 kr.

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

-198.297 kr.

Grundværdi i alt

12.133.318 kr.

Grundværdi, afrundet

12.133.300 kr.

Grundværdien ændres således fra 10.888.600 kr. til 12.133.300 kr.

Pr. 1. oktober 2004 (Årsomvurdering) 

Grundværdien fremkommer således:

Byggeretspris 70 stk. á 142.000 kr.

9.940.000 kr.

Kvadratmeterpris 23.333 m2 á 178 kr.

4.153.274 kr.

Kvadratmeterpris 3.468 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.761.659 kr.

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

-198.297 kr.

Grundværdi i alt

12.133.318 kr.

Grundværdi, afrundet

12.133.300 kr.

Grundværdien ændres således fra 10.888.600 kr. til 12.133.300 kr.

Pr. 1. oktober 2005 

Grundværdien fremkommer således:

Byggeretspris 70 stk. á 152.000 kr.

10.640.000 kr.

Kvadratmeterpris 23.333 m2 á 190 kr.

4.433.270 kr.

Kvadratmeterpris 3.468 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-1.884.156 kr.

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

-210.194 kr.

Grundværdi i alt

12.978.920 kr.

Grundværdi, afrundet

12.978.900 kr.

Grundværdien ændres således fra 11.064.300 kr. til 12.978.900 kr.

Pr. 1. oktober 2007 

Grundværdien fremkommer således:

Byggeretspris 70 stk. á 180.000 kr.

12.600.000 kr.

Kvadratmeterpris 23.333 m2 á 225 kr.

5.249.925 kr.

Kvadratmeterpris 3.468 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-2.231.241 kr.

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

-224.908 kr.

Grundværdi i alt

15.393.776 kr.

Grundværdi, afrundet

15.393.800 kr.

Grundværdien ændres således fra 13.789.300 til 15.393.800 kr.

Pr. 1. oktober 2008

Grundværdien fremkommer således:

Byggeretspris 70 stk. á 200.000 kr.

14.000.000 kr.

Kvadratmeterpris 23.333 m2 á 250 kr.

5.833.250 kr.

Kvadratmeterpris 3.468 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-2.479.156 kr.

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

                      -247.399 kr.

Grundværdi i alt

17.106.695 kr.

Grundværdi, afrundet

17.106.700 kr.

Grundværdien ændres således fra 15.321.500 kr. til 17.106.700 kr.

Pr. 1. oktober 2010 

Grundværdien fremkommer således:

Byggeretspris 70 stk. á 224.000 kr.

15.680.000 kr.

Kvadratmeterpris 23.333 m2 á 280 kr.

6.533.240 kr.

Kvadratmeterpris 3.468 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m2 á 0 kr.

0 kr.

Nedslag: stor grund og manglende udstykning

-2.776.655 kr.

Nedslag for ekstrafundering og pilotering

-247.399 kr.

Grundværdi i alt

19.189.186 kr.

Grundværdi, afrundet

19.189.200 kr.

Grundværdien ændres således fra 17.160.000 kr. til 19.189.200 kr.

De påklagede grundværdier anses for at være passende udtryk for den ubebyggede grunds handelsværdi på de respektive vurderingstidspunkter, jf. vurderingslovens §§ 13 og 16.

..."

Denne afgørelse påklagede Boligforeningen H1 til Skatteankestyelsen, der den 23. juni 2014 fremkom med forslag til afgørelse.

Af Skatteankestyrelsens afgørelse fremgik det bl.a.:

"...

Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse og begrundelse

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf.§ 13 stk. 1 og § 13, stk. 2.

Det følger desuden af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet

Ejendommen er beliggende i et grundværdiområde, som ifølge lokalplanen med efterfølgende tillæg, er udlagt til tæt-lav bebyggelse. Det ses derfor at være med rette, at byggeretsværdiprincippet anvendes ved ansættelsen af grundværdien.

Byggeretsværdiprincippet ibærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grundsværdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus byggeretsværdien og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen arealværdien. Ved fastsættelse af antallet af byggeretter, anses et normal hus at have en gennemsnitlig boligstørrelse på 90-100 m2, jf. vurderingsvejledningen 2002-2008 og 100-110 m2, jf. vurderingsvejledningen for 2009 og frem.

At byggeretsværdiprincippet kan anvendes ved begning af grundværdien for ejendomme udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, fremgår bl.a. af Skatteankestyrelsens kendelse af den 28. september 1995, offentliggjort i Tidsskrift for Skatteret, TfS1995.864LSR. I sagen var der sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse. Skatteankestyelsen fastsatte således antallet af byggeretter under hensyntagen til, at der maksimalt kunne medregnes det antal byggeretter, der svarede til en gennemsnitlig boligstørrelse.

Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn, jf. bl.a. Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR.

Desuden kan henvises til byrettens dom af 3. januar 2014, offentliggjort i SKM2014.78.BR. Her udtalte retten desuden, at man ikke har krav på, at grundværdien alene fastsættes som et resultat af en beregning efter byggeretsværdiprincippet.

Det fremgår af lokalplanen med tillæg, at bebyggelsesprocenter for den omhandlede ejendom, der er tillagt til tæt-lav bebyggelse, ikke må overstige 30%. Da ejendommens grundareal udgør 29.300 m2, må der maksimalt opføres 8.790 etagemeter. Det faktisk bebyggede areal på grunden udgør 5.026 m2. Grunden er således ikke udnyttet med den bebyggelsesprocent, som lokalplanen tillader. Som følge heraf, der ikke sammenfald mellem den retlige og faktiske udnyttelse, hvilket er en forudsætning for, at antallet af byggeretter kan fastsættes med udgangspunkt i den faktiske udnyttelse af grunden.

Skatteankestyelsen bemærker, at fællesarealer ifølge vurderingspraksis sædvanligvis kan ansættes til 0 kr., men at værdien skal genfindes i grundværdiansættelsen for arealerne "inden for hækken". Se bl.a. "den juridiske vejledning", afsnit H,A.2.2.2.2. Dette betyder, at ændringer i fællesarealets udstrækning ikke påvirker den endelige grundværdi.

Ved beregning af grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse tages udgangspunkt i det areal, der medgår til den ifølge lokalplan godkendte retlige udnyttelse. (Det byggetekniske beregningsareal). Såfremt grunden bebygges med 30%, som er den retlige tilladte bebyggelsesprocent, skal hele grundens areal indgå i det byggetekniske beregningsareal (8.790:0,30029.300 m2). Da der ikke er et overskydende areal, er der ikke grundlag for at fastsætte en del heraf til 0 kr. som fællesareal.

Skatteankestyelsen bemærker, at det følger af vurderingslovens bestemmelser, at grundens handelsværdi skal ansættes til værdien i ubebygget stand. Det er derfor Skatteankestyrelsens opfattelse, at det ikke har været hensigten med anvendelsen af byggeretsværdiprincippet, som et hjælpeværktøj, at en grund som er bebygget med en lavere bebyggelsesprocent end den tilladte, skal ansættes med et fællesareal til 0 kr. og derved opnå en lavere grundværdi.

Det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at antallet af byggeretter skal ansættes på grundlag af det retlige udgangspunkt, samt der kun ansættes byggeretsværdi på arealer, hvor det er muligt at opføre et hus i normal størrelse. De der ifølge lokalplanen kan opføres 8.790 etagemeter, kan grundværdien umiddelbart ansættes med 92 byggeretter (8.790/959 I 2001-2008 og med 83 byggeretter (8.790/105) i 2010. Af den oprindelige lokalplan fremgår at der maksimalt kan opføres 70 enheder på ejendommen. Det fremgår imidlertid af tillæg til lokalplanen, at antallet af boliger inden for lokalplanområdet er forhøjet med 50 enheder eller ca. 12% af det tidligere maksimale antal. Herefter må det retlige maksimale antal, for område I hvor ejendommen er beliggende, ifølge lokalplan med tillæg antages at være 78 byggeretter.

På grundlag af ovennævnte kan grundværdierne før nedslag for dårlige jordbundsforhold beregnes således:

2001

Byggeretspris 78 stk. á 138.000 kr.

10.764.000 kr.

Arealværdi, 26.801 m2 á 173 kr.

4.636.573  kr.

Fællesareal, 0 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m á 0 kr.

0 kr.

I alt

15.400.573 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5%

-1.925.072 kr.

Ansat grundværdi

13.475.500 kr.

2002

Byggeretspris 78 stk. á 138.000 kr.

10.764.000 kr.

Arealværdi, 26.801 m2 á 173 kr.

4.636.573  kr.

Fællesareal, 0 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m á 0 kr.

0 kr.

I alt

15.400.573 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5%

-1.925.072 kr.

Ansat grundværdi

13.475.500 kr.

2003

Byggeretspris 78 stk. á 142.000 kr.

11.076.000 kr.

Arealværdi, 26.801 m2 á 173 kr.

4.770.578  kr.

Fællesareal, 0 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m á 0 kr.

0 kr.

I alt

15.846.578 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5%

-1.980.822 kr.

Ansat grundværdi

13.865.800 kr.

2004

Byggeretspris 78 stk. á 142.000 kr.

11.076.000 kr.

Arealværdi, 26.801 m2 á 173 kr.

4.770.578  kr.

Fællesareal, 0 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m á 0 kr.

0 kr.

I alt

15.846.578 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5%

-1.980.822 kr.

Ansat grundværdi

13.865.800 kr.

2005

Byggeretspris 78 stk. á 152.000 kr.

11.856.000 kr.

Arealværdi, 26.801 m2 á 190 kr.

5.092.190  kr.

Fællesareal, 0 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m á 0 kr.

0 kr.

I alt

16.948.190 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5%

-2.118.524 kr.

Ansat grundværdi

14.829.700 kr.

2007

Byggeretspris 78 stk. á 180.000 kr.

14.040.000 kr.

Arealværdi, 26.801 m2 á 225 kr.

6.030.225  kr.

Fællesareal, 0 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m á 0 kr.

0 kr.

I alt

20.070.225 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5%

-2.508.778 kr.

Ansat grundværdi

17.561.400 kr.

2008

Byggeretspris 78 stk. á 200.000 kr.

15.600.000 kr.

Arealværdi, 26.801 m2 á 250 kr.

6.700.250  kr.

Fællesareal, 0 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m á 0 kr.

0 kr.

I alt

22.300.250 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5%

-2.787.531 kr.

Ansat grundværdi

19.512.700 kr.

2010

Byggeretspris 78 stk. á 224.000 kr.

17.472.000 kr.

Arealværdi, 26.801 m2 á 280 kr.

7.504.280  kr.

Fællesareal, 0 m2 á 0 kr.

0 kr.

Vejareal 2.499 m á 0 kr.

0 kr.

I alt

24.976.280 kr.

Nedslag for udstykningsudgifter mv., 12,5%

-3.122.035 kr.

Ansat grundværdi

21.854.200 kr.

Skatteankestyrelsen indstiller således de ansatte grundværdier ændret til henholdsvis 13.475.500 kr., 13.475.500 kr., 13.865.800 kr., 13.865.800 kr., 14.829.700 kr., 17.561.400 kr., 19.512.700 og 21.854.200 kr. i årene 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2007, 2008 og 2010.

Med 78 byggeretter svarer det til henholdsvis 138.000 kr., 138.000 kr., 142.000 kr., 142.000 kr., 152.000 kr., 180.000 kr. 200.000 kr. og 224.000 kr. pr. byggeenhed i årene 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2007, 2008 og 2010, hvilket ikke kan antages at overstige handelsværdien, når der henses til grundens størrelse, beliggenhed og priserne i området.

..."

Den 19. september 2014 indbragte Boligforeningen H1 sagen for retten.

Til brug for sagen har statsautoriseret ejendomsmægler, vurderingsinspektør og valuar MB, G4, afgivet en skønserklæring og en supplerende skønserklæring.

Af MBs skønserklæring af 19. august 2015 fremgår det bl.a.:

"...

10. Skønstema

Jfr. Syns- og skønstema, dateret 11. marts 2015 er skønsmanden blevet bedt om at besvare følgende spørgsmål:

  1. Skønsmanden bedes give en kort beskrivelse af grunden, dens størrelse og beskaffenhed. Beskrivelsen bedes foretaget ud fra forholdene pr. 01. januar 2001, 01. januar 2002, 1.januar 2003, 1.januar 2004, 01. januar 2005, 01. januar 2007, 1.januar 2008 og 01. januar 2010.
  2. Skønsmanden bedes vurdere værdien i handel og vandel af grunden Y1-adresse, Y2-by pr. 01.januar 2001, 01. januar 2003, 01.januar 2004, 01. januar 2005, 01. januar 2007, 01. januar 2008 og 01. januar 2010.

Vurderingen bedes foretaget med forbedringer (dvs. inklusive anlagte vej- og stianlæg samt el-, vand-, varme-og kloakforsyninger), såfremt købesummen skulle erlægges kontant og under hensyntagen til grundens beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse, ligesom der skal tages hensyn til rettigheder og byrder af offentlig karakter (gældende lokalplanlægning), grundens størrelse og form samt udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Besvarelsen ønskes foretaget uden hensyntagen til de opførte bygninger på grunden og uden hensyntagen til den offentlige vurdering.

3. Skønsmanden bedes oplyse, om besvarelsen af spørgsmål 2 er baseret på handler af sammenlignelige grunde i nærområdet i henseende til både vurderingstidspunkt og størrelsen på ejendommen.

4. Skønsmanden bedes vurdere værdien i handel og vandel af grunden Y1-adresse, Y2-by pr. 01. januar 2001, 01. januar 2003, 01. januar 2004, 01. januar 2005, 01. januar 2007, 01. januar 2008 og 01. januar 2010.

Vurderingen bedes foretaget med forbedringer (dvs. inklusive anlagte vej-og stianlæg samt el-, vand-, varme-og kloakforsyninger), såfremt købesummen skulle erlægges kontant og under hensyntagen til grundens beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse, ligesom der skal tages hensyn til rettigheder og byrder af offentlig karakter (gældende lokalplanlægning), grundens størrelse og form samt udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Besvarelsen ønskes foretaget uden hensyntagen til de opførte bygninger på grunden og uden hensyntagen til den offentlige vurdering, men under hensyn til, at der skal afholdes udgifter til ekstrafundering ved opførelse af byggeri på grunden som anført nedenfor:

År       Ekstrafunderingsudgift

2001   kr. 190.670

2002   kr. 198.297

2003   kr. 198.297

2004   kr. 198.297

2005   kr. 210.194

2007   kr. 224.908

2008   kr. 247.399

2010   kr. 247.399.

5. Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold og hvilket materiale der er indgået ved besvarelse af spørgsmål 2 og 3, herunder oplyse hvilke specifikke sammenlignelige grunde, der eventuelt er anvendt i besvarelsen, samt hvilket vægt disse forhold og dette materiale er tillagt.

11. Besvarelse 

På baggrund af den foretagne besigtigelse, de foreliggende dokumenter og indhentede oplysninger, kan jeg efter bedste evne og overbevisning besvare det stillede tema:

Ad spørgsmål1:

Y2 er hovedby i Y2 Kommune, der hører under Region Y17.

Der er ca. 75.000 indbyggere i Y2 Kommune, hvoraf de ca. 27.500 bor i byområdet på begge sider af Y5.

Y1 er et boligområdet i den nordlige del af Y2 bys yderområde eller nærmere betegnet ved Y6, Y7 og Y8s forlængelse.

Arealet er lettere kuperet og bebygget med almennyttige boliger eller nærmere betegnet 58 boliger, hvoraf 33 er rækkehuse og de 24 er lejligheder i toetagers bygninger. Hertil kommer fælleshus.

Arealet støder mod øst og syd op til almennyttige boliger bestående af rækkehuse og toetagers bygninger samt etageejendomme, mod vest stødes op til trafikeret indfaldsvej og mod nord op imod erhvervs- og industriområde.

l "luftlinje" er der ca. 300 m til parcelhusområde.

l nærområdet findes en dagligvareforretning; men der er forholdsvis kort afstand til indkøbscenter, centrum m.m.

Området, betegnet som Y1, har ingen "herlighedsværdi" og er dermed ikke så attraktivt som eksempelvis

  • Bosager, der er beliggende vest for Y1 og tæt ved Y5
  • Områderne syd og øst for "bykernen"
  • Y9 siden

Ovenstående besvarer stort set forholdene igennem 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2007, 2008 og 2010 dog bortset fra en mere tiltagende bevoksning.

Ad spørgsmål 2:

Som nævnt i skønserklæringens punkt 8.7. må ejendommen anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af rækkehuse, gårdhuse, klyngehuse eller lignende bebyggelsesformer.

Af skønserklæringens punkt 8.7. fremgår, at bebyggelsesprocenten er 30, hvorefter der bebygges 30% af 29.300 m2 svarende til en samlet bebyggelse på 8.790 m2 samt at antallet af boliger ikke må være mindre end 50 og højst 70 boliger.

Såfremt ejendommen anvendes optimalt og der opføres 70 huse med et samlet areal på 8.790 m2 skønnes omkostningerne at udgøre:

8.790 m2 á kr. 6.700 Tilslutningsafgifter, byggetilladelse m.v. (4% af totalentreprisen)

kr. 58.893.000

Rådgivning, advokat, arkitekt, ingeniør, revisor m.m. (5% kr. 2.285.400 af totalentreprisen)

kr. 2.285.400

Finansiering af grundkøb, renter i byggeperioden (5% af totalentreprisen)

kr. 2.856.750

Investers krav til fortjeneste 10% af salgsværdi

kr. 8.140.000

Ejendomsmægler, annoncering og øvrig markedsføring 2% af salgsværdi

kr. 1.628.000

I alt

kr. 76.659.900

Eller rundet op til

Ejendommens budget skønnes således:

INDTÆGTER:

 

Leje, 8.790 m2 á kr. 700 pr. m2 p.a. kr. 6.163.000

 

6.163.000

UDGIFTER:

 

Grundskyld

350.000

Diverse afgifter, 70 x kr. 100

7.000

Renovation, 70 x kr. 1.000

70.000

Forsikring, 8.790 m2 x kr. 10

87.900

Udvendig vedligeholdelse, snerydning, vicevært

180.000

Udvendig vedligeholdelse, over jord, 8.790 m2 x kr. 40

351.600

Administration

125.000

kr. 1.171.500

Til forrentning

kr. 4.991.500

Ejendommen skønnes at kunne være solgt til en forrentning i niv. 6,25% eller kr. 79.864.000 hvortil kommer deposita (3 måneders leje) eller kr. 1.540.750 og medfører til en handelspris i niv.kr.81.404.750 eller rundet op til 81,4 mio. kr.

Forrentningsprocenten kan synes "lav" men det er en nyopført ejendommen, hvilet påvirker forrentningsprocenten og dermed handelsprisen i opadgående retning.

Skønnet salgspris til investor               kr.                81.400.000

Skønnet opførelsespris                        kr.                 76.700.000

"Grundpris"                                        kr.                   4.700.000

Ved foranstående beregningsmodel vil byggeretsværdien for arealet være kr. 4.700.000 eller pr. m2 kr. 4.700.000: 8.790 m2 eller kr. 535.

Såfremt man vælger at sælge husene enkeltvis og hvert hus eksempelvis bliver på (8.790 m2: 70 enheder) 125 m2 skønnes salgsprisen at ligge på ca. kr. 1.250.000 pr. Ejendom eller en samlet pris på 70 x kr. 1.250.000 eller kr.87.500.000.

Ved denne model skønnes byggeretsværdien at udgøre:

Salgspris for 70 enheder

kr. 87.500.000

Opførelse af 70 enheder, jfr. ovenfor Salgsprisen er forøget med (kr. 87.500.000 kr. 81.400.000) kr. 6.100.000

kr. 76.700.000

Heraf skal der ske regulering af udgifterne til investors krav til fortjeneste, 10% af 6.100.000 eller

610.000

samt regulering af udgifterne til ejendomsmægler, annoncering m.m., 2% af

kr. 6.100.000 eller

122.000

kr. 77.432.000

"Grundpris"

kr. 10.068.000

Ved foranstående beregningsmodel vil byggeretsværdien for arealet være kr. 10.068.000, kr. 8.790 eller pr. m2 kr. 1.145.

På Y10-adresse er der i 2001 solgt en storparcel på 2.249 m2 til kr. 2.225.000. Der er opført 1.224 m2 boligbebyggelse- private andelsboliger, hvilket svarer til en byggeretsværdi på kr. 1.817,81. Y10-adresse har en betydelig bedre og mere attraktiv beliggenhed end Y1 og skønnes at have en merværdi i forhold til Y1 på 35-40 %. Tages der udgangspunkt i en reduktion på 37 % udgør byggeretsværdien kr. 1.135 pr. m2.

På Y11-adresse er solgt en storparcel på 6.895 m2 til kr. 1.683.000.Der er opført 1.385 m2 boligbebyggelse private andelsboliger, hvilket svarer til en byggeretsværdi på kr.1.224. Y11 har ligeledes en- betydelig bedre og mere attraktiv beliggenhed end Y1 og skønnes at have en merværdi i forhold til Y1 på 15-20%. Tages der udgangspunkt i en reduktion på 17 ½ % udgør byggeretsværdien kr. 1.010.

Med baggrund i, at værdien skal være "en i økonomisk henseende god anvendelse m.m." skønnes byggeretsværdi pr. 01.januar 2001 at udgøre kr. 10.068.000, svarende til kr. 1.145 pr.m2.

I forbindelse med afholdelse af møder med 3 af hinanden uafhængige ejendomsmæglere i Y2-by har jeg fået oplyst, at prisudviklingen i forhold til 2001 har været således:

Årene 2001, 2002 og 2003 skønnes at være identiske.

Årene 2004 og 2005 skønnes at være identiske med en stigning i forhold til 2001 på ca. 20% Årene 2007 og 2008 skønnes at være identiske men en stigning i forhold til 2001 på ca. 40%. År 2010 skønnes en stigning i forhold til 2001 på ca. 15%.

Det skal bemærkes, at Y2-by først "mærkede" stigningerne fra medio 2006 og frem til primo 2009.

Med baggrund heri i kan spørgsmål 2 besvares således:

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2001 kr. 10.068.000, svarende til kr. 1.145 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01.januar 2002 kr. 10.068.000, svarende til kr. 1.145 pr.m2

Skønnet vurderingspris for 01.januar 2003 kr. 10.068.000, svarende til kr. 1.145 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01.januar 200 kr. 12.081.600, svarende til kr. 1.374 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01.januar 2005 kr. 12.081.600, svarende til kr. 1.374 pr m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2007 kr. 14.095.200, svarende til kr. 1.603 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01.januar 2008 kr. 14.095.200, svarende til kr. 1.603 pr.m2

Skønnet vurderingspris for 01.januar 2010 kr. 11.578.200, svarende til kr. 1.317 pr. m2

Ad spørgsmål 3:

Besvarelsen af spørgsmål 2 er baseret på umiddelbart sammenlige handler, jf. besvarelsen ovenfor suppleret med undersøgelser på www.boligsiden.dk og www.boliga.dk samt indhentelse af "udtræk" fra CIS-registeret i årene 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2007, 2008 og 2010.

Herudover er besvarelsen baseret oplysninger indhentet på møder afholdt med 3 af hinanden uafhængige ejendomsmæglere i Y2-by samt 3 entreprenører/udviklere, der agerer i området.

Ad spørgsmål 4:

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2001
kr. 10.068.000 kr. 190.670 = 9.877.330, svarende til kr. 1.124 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2002
kr. 10.068.000 kr. 198.297 = 9.869.703, svarende til kr. 1.123 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2003
kr. 10.068.000 kr. 198.297 = 9.869.703, svarende til kr. 1.143 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2004
kr. 12.081.600 kr. 198.297 = 11.883.303, svarende til kr. 1.352 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2005
kr. 12.081.600 kr. 210.194 = 11.871.406, svarende til kr. 1.351 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2007
kr. 14.095.200 kr. 224.908 = 13.870.292, svarende til kr. 1.578 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2008
kr. 14.095.200 kr. 246.399 = 13.847.801, svarende til kr. 1.575 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2010
kr. 11.578.200 kr. 247.399 = 11.330.801, svarende til kr. 1.289 pr. m2

Ad spørgsmål 5:

Spørgsmålet er løbende besvaret under min besvarelse af spørgsmålene 1, 2 og 3.

De eksterne rådgivere, jeg bl.a. har haft møder, respektive telefonmøder med er følgende:

Ejendomsmægler IM fra G5. Ejendomsmægler IB fra G6. Ejendomsmægler MC fra G7. Erhvervschef II, tidligere ejendomsudvikler.

Direktør JH fra G2 (entreprenør og ejendomsudvikler).

Arkitekt MM

Herudover har jeg haft en henvendelse til Y2 kommune, men herfra har jeg fået oplyst, at man ikke umiddelbart har kunnet finde sammenligneligt materiale fra de pågældende år.

Samtidig har jeg været på www.boligsiden.dk og www.boliga.dk.

I OIS-registeret er der indhentet oplysninger omkring handler i den angivne periode og fundet frem til ca. 400 handler med jord i Y2 kommune. Heraf har en mindre del kunnet anvendes i forbindelse med besvarelsen af skønstemaet.

..."

MB har ved en supplerende skønserklæring af 14. december 2015 besvaret en række supplerende spørgsmål således:

"...

8. Supplerende spørgsmål 

Jfr. supplerende spørgsmål, dateret 03. november 2015 er skønsmanden blevet bedt om at besvare følgende spørgsmål:

Spørgsmål 6:

Skatteministeriet forstår skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4 sådan, at de forventede udgifter til ekstrafundering medfører en negativ effekt på grundens værdi i handel og vandel med de nøjagtige udgifter til ekstrafundering ("krone for krone") som er oplyst i skønstemaets spørgsmål 4.

Skønsmanden bedes oplyse begrundelsen og eventuelle forudsætninger for besvarelsen af spørgsmål 4. I forlængelse heraf bedes skønsmanden oplyse, om en forventet udgift til ekstrafundring altid påvirker grundens værdi i handel og vandel med det nøjagtige beløb ("krone for krone") f.eks. i tilfælde af et salg af ejendommen i fri handel.

Spørgsmål 7:

Skønsmanden ses ved besvarelsen af spørgsmål 2 og 4 at have lagt til grund, at det maksimalt tilladte antal byggeretter på grunden udgør 70 (skønserklæringen side 6 og 10).

Skatteministeriet har under sagen gjort gældende, at det maksimalt tilladte antal byggeretter på grunden udgør 78. Skønsmanden bedes på denne baggrund foretage en fornyet besvarelse af spørgsmål 2, hvor det ved besvarelsen lægges til grund, at de på grunden maksimalt tilladte byggeretter udgør 78.

Spørgsmål 8:

Skønsmanden bedes foretage en fornyet besvarelse af spørgsmål 4, idet det bedes lagt til grund, at det på grunden maksimalt antal byggeretter udgør 78. Skønsmanden bedes ved besvarelsen tage højde for besvarelsen af spørgsmål 6.

9. Besvarelse 

På baggrund af den foretagne besigtigelse, de foreliggende dokumenter og indhentede oplysninger, kan jeg efter bedste evne og overbevisning besvare det stillede tema:

Ad spørgsmål 6:

Når man køber en byggegrund vil en købsaftale typisk indeholde en bestemmelse om, at såfremt det måtte vise sig, at grunden er uegnet til bebyggelse eller der vil være udgifter til ekstrafunderinger, kan køber træde tilbage fra handelen og der sker tilbageskødning til sælger.

Sker tilbageskødningen på grundlag af, at der fremkommer udgifter til ekstrafunderinger går sælger derfor typisk ind og dækker den manglende udgift til ekstrafunderingen helt eller delvist.

Sælger er nu bekendt med grundens beskaffenhed og har dermed en loyal oplysningspligt overfor næste køber og må dermed påregne at en ny køber vil kræve et afslag i købesummen.

Udgifterne til ekstrafundering, der ikke dækkes af sælger, vil forøge ejendommens opførelsespris.

Opføres eksempelvis 2 identiske ejendomme på 2 forskellige grundstykker, hvor man på det ene grundstykke har betalt udgifter til ekstrafundering vil ejendommen, hvor der er foretaget ekstrafundering ikke kunne koste mere end den ejendom, hvor der ikke er foretaget ekstrafundering.

Det kunne tænkes, at man ville betale mere for den ejendom, hvor der ikke har været udgifter til ekstrafundering.

Der for "krone for krone" i forbindelse med udgifter til ekstrafundering.

Ad spørgsmål 7:

Uanset der opføres 70 eller 78 enheder vil den samlede bebyggelse være maksimeret til 30% af 29.300 m2 eller B.790 m2.

Ved 70 enheder vil der være en gennemsnitlig størrelse på ca. 125 m2 og ved 78 enheder en gennemsnitlig størrelse på 112 m2.

En enhed på ca. 125 m2 skønnes at kunne sælges til kr. 1.250.000, svarende til en gennemsnitlig m2-pris på kr. 10.000.

En enhed på ca.112m2 skønnes at kunne sælges til samme gennemsnitlige m2-pris på kr. 10.000 eller til kr.1.120.000.

Byggeretsværdien ved 78 enheder vil være således:

Salgspris for 78 enheder

87.360.000 kr.

Opførelse af 78 enheder, jfr. besvarelsen af

Spørgsmål 2. Salgsprisen er forøget med (kr. 87.360.000 kr. 81.400.000) eller kr. 5.960.000.

76.700.000 kr.

Heraf skal der ske regulering af udgifterne til investors krav til fortjeneste, 10%, samt regulering af udgifterne til ejendomsmægler, annoncering m.m., 2% af kr. 5.960.000 eller 119.200 kr. 77.415.200

596.000 kr.

119.200 kr.

77.415.200 kr.

"Grundforbrug"

9.444.800 kr.

Ved foranstående beregningsmodel vil byggeretsværdien for arealet være kr. 9.944.800: kr. 8790 eller pr. m2 kr. 1.131.

Med baggrund heri kan spørgsmål 7 besvares således:

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2001 kr. 9.944.800, svarende til kr. 1.131 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2002 kr. 9.944.800, svarende til kr. 1.131 pr.m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2003 kr. 9.944.800, svarende til kr. 1.131 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2004 kr. 11.933.760, svarende til kr. 1.357 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2005 kr. 11.933.760, svarende til kr. 1.357 pr m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2007 kr. 13.922.720, svarende til kr. 1.583 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2008 kr. 13.922.720 svarende til kr. 1.583 pr.m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2010 kr. 11.436.520, svarende til kr. 1.301 pr. m2

Ad spørgsmål 8:

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2001
kr. 9.944.800 kr. 190.670 = kr. 9.754.130, svarende til kr. 1.109 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2002
kr. 9.944.800 kr. 198.297 = kr. 9.746.503, svarende til kr. 1.108 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2003
kr. 9.944.800 kr. 198.297 = kr. 9.746.503, svarende til kr. 1.108 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2004
kr. 11.933.760 kr. 198.297 = kr. 11.735.463, svarende til kr. 1.335 pr. m2

Skønnet vurderingspris 01. januar 2005
kr. 11.933.760 kr. 210.194 = kr. 11.723.566, svarende til kr. 1.333 pr. m2

Skønnes vurderingspris for 01. januar 2007
kr. 13.922.720 kr. 224.908 = kr. 13.697.812, svarende til kr. 1.558 pr. m³

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2008
kr. 13.922.720 kr. 247.399 = kr. 13.675.321, svarende til kr. 1.555 pr. m³

Skønnet vurderingspris for 01. januar 2010
kr. 11.436.520 kr. 247.399 = kr. 11.189.121, svarende til kr. 1.272 pr. m³

..."

Forskellen mellem den af SKAT vurderede grundværdi og den af syns-og skønsmanden vurderede grundværdi er herefter som følger:

Vurderet handelsværdien af boligforeningens grund ubebygget stand pr. 1. januar i genoptagelsesårene:

Uden hensyntagen til grundens beskaffenhed (normale jordbundsforhold)

Med hensyntagen til grundens beskaffenhed (ekstrafundering)

Ansat grundværdi

Difference

Afvigelse

1. januar 2001

10.068.000 kr.

9.877.330 kr.

11.793.900 kr.

1.916.570 kr.

16,3%

1. januar 2002

10.068.000 kr.

9.869.703 kr.

11.786.200 kr.

1.916.497 kr.

16,3%

1. januar 2003

10.068.000 kr.

9.869.703 kr.

12.133.300 kr.

2.263.597 kr.

18,7%

1. januar 2004

12.081.600 kr.

11.883.303 kr.

12.133.300kr.

249.997 kr.

2,1%

1. januar 2005

12.081.600 kr.

11.871.406 kr.

12.978.900kr.

1.107.494 kr.

8,5%

1. januar 2007

14.095.200 kr.

13.870.292 kr.

15.393.800kr.

1.523.508 kr.

9,9%

1. januar 2008

14.095.200 kr.

13.847.801 kr.

17.106.700kr.

3.258.899 kr.

19,1%

1. januar 2010

11.578.200 kr.

11.330.801 kr.

19.189.200 kr.

7.858.399 kr.

41,0%

Vurderet handelsværdi af boligforeningens grund i ubebygget stand pr. 1. januar i genoptagelsesårene under forudsætning af, at de på grunden maksimalt tilladte byggeretter udgør 78:

Uden hensyntagen til grundens beskaffenhed (normale jordbundsforhold)

Med hensyntagen til grundens beskaffenhed (ekstrafundering)

Ansat grundværdi

Difference

Afvigelse

1. januar 2001

9.944.800 kr.

9.754.130 kr.

11.793.900 kr.

2.039.770 kr.

17,3%

1. januar 2002

9.944.800 kr.

9.746.503 kr.

11.786.200 kr.

2.039.697 kr.

17,3%

1. januar 2003

9.944.800 kr.

9.746.503 kr.

12.133.300 kr.

2.386.797 kr.

19,7%

1. januar 2004

11.933.760 kr.

11.735.463 kr.

12.133.300 kr.

397.837 kr.

3,3%

1. januar 2005

11.933.760 kr.

11.723.566 kr.

12.978.900 kr.

1.255.334 kr.

9,7%

1. januar 2007

13.922.720 kr.

13.697.812 kr.

15.393.800 kr.

1.695.988 kr.

11.0%

1. januar 2008

13.922.720 kr.

13.675.321 kr.

17.106.700 kr.

3.431.379 kr.

20,1%

1. januar 2010

11.436.520 kr.

11.189.121 kr.

19.189.200 kr.

8.000.079 kr.

41,7%

Forklaringer 

MB har forklaret, at han har været statsautoriseret ejendomsmægler siden 1985. I perioden 2000 2015 var han ansat som regionsdirektør i ejendomsmæglerfirmaet Poul Erik Bech Erhverv, hvor vidnet var chef for ejendomsmæglerfirmaets afdelinger i Y12-by, Y2-by, Y13-by og Y14-by. Efter finanskrisen har vidnet også foretaget en lang række vurderinger for det statslige selskab, Finansiel Stabilitet. Han er nu stoppet hos G4 og er nu vurderingsinspektør i Nordea Kredit.

I sin tid som ejendomsmægler har han selv været involveret i salg af storparceller, typisk til andelsboligforeninger.

I forbindelse med sin vurdering i nærværende sag har han, som det også fremgår af skønserklæringen side 12, haft møder eller telefonmøder med ejendomsmægler IM, G5, Y2-by, ejendomsmægler IB fra G6 og ejendomsmægler MC fra G7. Derudover har han haft møder eller telefonmøder med erhvervschef II, der tidligere har været ejendomsudvikler, direktør JH fra G2, der har arbejdet som entreprenør og ejendomsudvikler, samt arkitekt MM. Endvidere har han naturligvis været på internetsiderne Boligsiden.dk og Boliga.dk. Via OIS-registeret har han indhentet oplysninger vedrørende handler i perioden 2001 2010 og fundet frem til ca. 400 jordhandler i Y2 kommune. Det har kun været en mindre del, han har kunnet anvende i forbindelse med besvarelsen af skønstemaet.

Den pågældende grund er et lettere kuperet område. Området er ikke Y2s bedste, da det ligger mellem et område, der er bebygget med etageboliger og et erhvervsområde.

I forbindelse med sin vurdering af det pågældende areal har han fundet frem til ejendommen Y10-adresse og Y11-adresse, Y2-by. Disse ejendomme er storparceller på hhv. 2.249 m2 og 6.895 m2. Y10-adresse er med en meget attraktiv beliggenhed i Y2-by og har en merværdi på 35-40 % i forhold til Y1. Ejendommen Y11-adresse har ligeledes en betydelig bedre og mere attraktiv beliggenhed end Y1. Det er bl.a. værdiansættelsen af Y10-adresse og Y11-adresse han har drøftet med de lokale ejendomsmæglere i Y2-by. Vidnet har ikke kunnet finde bedre sammenligningsgrundlag, da salget af storparceller i sagens natur er begrænset.

Forespurgt vedrørende den supplerende skønserklæring ad spørgsmål 7 har han forklaret, at værdien af grunden er lavere ved ret til flere boligenheder. Han har vurderet, at med 70 boligenheder á 125 m2 vil en enhed kunne sælges til 1.250.000 kr., svarende til en gennemsnitlig m2-pris på 10.000 kr. Ved 78 boligenheder á 112 m2 vil den gennemsnitlige pris på en boligenhed skønnes at være 1.120.000 kr. ligeledes svarende til 10.000 kr. pr. m2.

Forespurgt vedrørende udgifter til ekstrafunderinger, jf. besvarelsen af den supplerende skønserklæring, side 5, ad spørgsmål 6, har han forklaret, at udgifter til ekstrafundering vil skulle medføre et afslag i grundprisen "krone for krone". Det forekommer således ret naturligt, at såfremt der er eksempelvis udgifter til ekstrafundering med 250.000 kr. på en grund, mens der ikke er nogen udgifter til ekstrafundering på en anden grund, vil en køber naturligvis kræve et prisafslag på grunden, der skal ekstrafunderes, svarende til den udgift, der vil påløbe.

Procedure 

Sagsøgeren, Boligforeningen H1, har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for sin påstand:

Ad boligforeningens første hovedanbringende

Boligforeningens ejendom er vurderet efter byggeretsværdiprincippet. Der er enighed om, at byggeretsværdiprincippet er det rigtige vurderingsprincip til fastsættelse af grundværdien for boligforeningens ejendom.

Byggeretsværdiprincippet er beskrevet i Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H,A.3.2.2.1. Princippet er en vurderingsteknisk regel, der kan anvendes som et led i ansættelsen af grundværdien i visse grundværdiområder.

Princippet kan ikke anvendes til at tilvejebringe et selvstændigt, af grundens handelsværdi uafhængigt beskatningsgrundlag, jf. TfS. 1997.663 ØL. Legalitetsprincippet indebærer endvidere en pligt for vurderingsmyndigheden til at udøve et individuelt skøn ved den konkrete grundværdiansættelse, jf. SKM2014.754.LSR.

Boligforeningen er af den opfattelse, at vurderingsankenævnet har ansat grundværdierne i overensstemmelse med de principper, der gør sig gældende ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet, som beskrevet i SKATs juridiske vejledning 2016-2, afsnit H,A.3.2.2.1. Det er med andre ord boligforeningens opfattelse, at vurderingsankenævnet har anvendt byggeretsværdiprincippet korrekt. Dog gør boligforeningen gældende, at de efter byggeretsværdiprincippet ansatte grundværdier er væsentligt højere end ejendommens reelle handelsværdier.

Skatteministeriet er af den opfattelse, at den måde, hvorpå Skatteankestyrelsen har anvendt byggeretsværdiprincippet, er korrekt. Boligforeningen er uenig heri.

Da det er vurderingsankenævnets afgørelse, der er genstand for prøvelse, er Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse imidlertid uden betydning for tvisten i denne sag. Hertil kommer, at Skatteankestyrelsens sagsfremstilling alene er et forslag til afgørelse. Det kan ikke udelukkes, at Landsskatteretten ville være kommet frem til et andet resultat.

Uanset om man måtte finde, at vurderingsankenævnets (eller Skatteankestyrelsens) anvendelse af byggeretsværdiprincippet er korrekt, er det ikke afgørende for, hvorvidt de ansatte grundværdier er korrekte. Såfremt de efter byggeretsværdiprincippet (korrekt) ansatte grundværdier ikke svarer til ejendommens reelle handelspris i det pågældende vurderings år, kan ansættelsen tilsidesættes.

Det fremgår ikke af vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 1), om der ved skønnet af grundværdien er inddraget handler med sammenlignelige ejendomme, eller om vurderingsankenævnet i øvrigt har forholdt sig til, hvorvidt grundværdien er i overensstemmelse med ejendommens handelsværdi, herunder inddraget de for ejendommen individuelle og særegne forhold.

Grundværdiansættelsen ses således udelukkende at være foretaget på baggrund af en teknisk beregning uden en konkret og individuel vurdering af boligforeningens grund. Ud fra afgørelsens præmisser er det eneste konkrete forhold, der er inddraget ved skønnet, den efter lokalplanen gældende bebyggelsesprocent samt det maksimale antal af opførte boliger. Der er imidlertid ikke taget hensyn til f.eks. ejendommens udformning, øvrige retlige begrænsninger eller handler med sammenlignelige ejendomme.

Et afgørende element ved fastsættelsen af grundværdien efter byggerets Værdiprincippet er fastsættelsen af den såkaldte områdepris, idet denne i høj grad er bestemmende for den endelige beregning af grundværdien.

Ejendommens områdepris er ansat til 346 kr. i 2001, 346 kr. i 2002, 356 kr. i 2003, 356 kr. i 2004, 380 kr. 2005, 450 kr. 2007, 500 kr. i 2008 og 560 kr. i 2010.

Boligforeningen har opfordret (l) Skatteministeriet til at oplyse, hvordan og på baggrund af hvilket konkret statistisk materiale denne områdepris er fastsat.

I duplikken på side 2 oplyser Skatteministeriet følgende:

''...

Områdepriseme låstsættes af SKAT efter de retningslinjer, der er nærmere beskrevet i Den juridiske vejledning 2014-2, afsnit H,A.3.2. Områdeprisen fastsættes således efter inddeh'ng i grundværdiområder med statiske analyser afslag af bebyggede og ubebyggede grunde med henblik på fastsættelsen af en områdepris.

Ved forespørgsel i Statens Salgs-og Vurderingsregister (SVUR) der er et landsdækkende register indeholdende vurderingsoplysninger på grundværdiområde 02091 (Y1/Y15), hvor grunden er beliggende, ses det f.eks. At områdeprisen i år 2008 var ansat til kr. 500,-, baseret på 107 bebyggede salg, og i 2010 ansat til 560,-, baseret på 18 bebyggede sag.ff. bilag D.

..."

Skatteministeriet oplyser således, hvor mange salg der ligger til grund for ansættelsen af områdeprisen i boligforeningens grundværdiområde i 2008 og 2010. Skatteministeriet oplyser tillige, at vurderingerne udelukkende beror på oplysninger vedrørende salg af bebyggede grunde.

Det skal i den forbindelse fremhæves, at det er kontantværdien af grunden i bebygget stand, der er genstand for vurdering. Det skal endvidere bemærkes, at det intet sted fremgår, at vurderingsankenævnet eller SKAT har forholdt sig til, hvorvidt områdeprisen er retvisende for den konkrete ejendom herunder om de konstaterede salg af bebyggede grunde tjener som sammenligningsgrundlag.

Skatteministeriet angiver derimod i duplikken, side 2, at

"...

Eftersom at der ikke var salg af sammenlignelige byggegrunde i nærområdet, har vurderingsankenævnet sammenholdt grundværdien pr. husenhed (byggeret) med salgspriser for parcelhusgrunde og områdepriser i nærtliggende parcelhusområder. Vurderingsankenævnet har således indhentet oplysninger på   prisgrupper efter byggeretsværdiprincippet, jf. f.eks. bilag E.

..."

Skatteministeriet synes herved at anerkende, at de solgte bebyggede parcelhusgrunde, der danner grundlag for områdeprisen, slet ikke er sammenlignelige med boligforeningens ejendom.

I Tfs 2005,125 H (SKM2005.63.HR) afviste Højesteret ligeledes, at skønsmandens vurdering, som forudsatte anvendelse af parcelhusbyggeri, gav grundlag for at fastslå, at den af vurderingsmyndighederne ansatte grundværdi for en storparcel lå uden for rammerne af myndighedernes skøn.

Det må på baggrund af ovenstående lægges til grund, at der ved vurderingsankenævnets skøn ikke er inddraget oplysninger omhandler af grunde, der er sammenlignelige med boligforeningens ejendom.

Boligforeningen anerkender, at det ved grundværdiansættelsen af boligforeningens ejendom har været en udfordring at finde sammenlignelige ejendomme. Dette burde efter boligforeningens opfattelse have givet vurderingsankenævnet endnu større grund til at forholde sig kritisk til den af SKAT ansatte områdepris og ikke blot forlade sig på det statistiske materiale.

Selvom vurderingsankenævnet efter skatteforvaltningslovens § 38, stk. 3, både har haft adgang til at foretage en besigtigelse af ejendommen og/eller inddrage sagkyndig bistand fra f.eks. ejendomsmæglere, valuarer eller lignende, i forbindelse med ansættelsen af grundværdien, har vurderingsankenævnet imidlertid valgt ikke at benytte sig af disse muligheder, jf. duplikken, side 3.

Det følger af skønsmandens besvarelse, som hviler på skønsmandens egne undersøgelser og indhentet materiale, samt en besigtigelse af ejendommen, at handelsværdien for grunden i vurderingsårene er væsentlig lavere end de stadfæstede grundværdier.

Da vurderingsankenævnet hverken har foretaget en besigtigelse af ejendommen og/eller inddraget sagkyndig bistand fra f.eks. ejendomsmæglere, valuarer eller lignende, i forbindelse med ansættelsen af grundværdien, hvorved grundværdiansættelsen alene forlader sig på statistisk materiale vedrørende grunde, der ikke er sammenlignelige med boligforeningens ejendom, hviler afgørelsen på et mangelfuldt grundlag.

Et mangelfuldt grundlag der konkret er egnet til at påvirke værdiansættelsen medfører, at afgørelsen kan tilsidesættes, jf. SKM2015.615.HR.

Ad boligforeningens andet hovedanbringende 

Der ses at være enighed om, at de ansatte grundværdier skal svare til handelsværdien.

Boligforeningen har derfor i forbindelse med sagens forberedelse for byretten begæret syn og skøn dels med henblik på at klarlægge grundens handelsværdi, og dels klarlægge, hvilken betydning de dårlige jordbundsforhold har for handelsværdien.

Det bemærkes i denne sammenhæng, at der, jf.  Skatteforvaltningslovens §47, stk. l, ikke kan begæres syn og skøn i forbindelse med sagens behandling i det administrative klagesystem, hvilket ellers i sager som den foreliggende forekommer at være hensigtsmæssigt.

Det bemærkes videre, som ovenfor anført, at vurderingsankenævnet, jf. skatteforvaltningslovens §38, stk. 3, i sager om vurdering af fast ejendom kan foretage en besigtigelse af ejendommen og/eller inddrage sagkyndige til at yde bistand, men at ingen af disse muligheder er benyttet af vurderingsankenævnet.

I skønserklæringen af 19. august 2015 (bilag 3) er skønsmanden bedt om, at vurdere grundens kontante værdi i handel og vandel og skønsmanden har angivet følgende, jf. bilag 3, side 9:

Som nævnt i skønserklæringens punkt 8.7. må ejendommen anvendes til tæt/lav boligbebyggelse i form af rækkehuse, gårdhuse, klyngehuse eller lignende bebyggelsesformer.

Af skønserklæringens punkt 8.7. fremgår, at bebyggelsesprocenten er 30, hvorefter der må bebygges 30 96 af 29.300 m svarende til en samlet bebyggelse på 8.790 m2 samt at antallet af boliger ikke må være mindre end 50 og højst 70 boliger.

Såfremt ejendommen anvendes optimalt og der opføres 70 huse med et samlet areal på 8.790 m2 skønnes omkostningerne at udgøre:

8.790m2 i kr. 6.700

Til slutningsafgifter, byggetilladelse m.v. (496 af totalentreprisen)

58.893.000 kr.

Rådgivning, advokat, arkitekt, ingeniør, revisor m.m. (596 af totalentreprisen).

2.285.400 kr.

Finansiering af grundkøb, renter i byggeperioden (596 af totalentreprisen)

2.856.750 kr.

Investors krav til fortjeneste 10 % af salgsværdi

8.140.000 kr.

I alt

76.659.900 kr.

Eller rundet op til

76,7 mio. kr.

Ejendommens budget skønnes således:

INDTÆGTER:

Leje, 8.790 m2 kr. 700 pr. m2 p.a.

6.163.000 kr.

UDGIFTER:

 

Grundskyld

350.000 kr.

Diverse afgifter, 70x kr. 100

7.000 kr.

Renovation, 70xkr. 1.000

70.000 kr.

Forsikring. 8.790 m2x kr. 10

87.900 kr.

Udvendig renholdelse, snerydning, vicevært

180.000 kr.

Udvendig vedligeholdelse, over jord,

8.790m2x kr. 40

351.600 kr.

Administration

125.000 kr.

1.171.500 kr.

Til forrentning

4.991.500 kr.

Ejendommen skønnes at kunne være solgt til en forrentning iniv. 6.25% eller kr. 79.864.000 hvortil kommer deposita (3måneders leje) eller kr. 1.540.750 og medfører til en handelspris i niv. kr. 81.404.750 og der rundet op til 81,4 mio. kr.

Forrentningsprocenten kan synes "lav" men det er en nyopført ejendommen, hvilet påvirker forrentningsprocenten og dermed handelsprisen opadgående retning.

Skønnet salgspris til investor

kr. 81.400.000

Skønnet opførelsespris

kr. 76.700,000

"Grundpris"

kr. 4.700.000

Ved foranstående beregningsmodel vil byggeretsværdien for arealet være kr. 4.700.000 eller pr. m2 kr. 4.700.000 - 8.790 m2 eller kr. 535. Såfremt man vælger at sælge husene enkeltvis og hvert hus eksempelvis bliver på (8.790 m2: 70 enheder) 125 m2 skønnes salgsprisen at ligge på ca. kr. 1.250.000 pr. ejendom. Der en samlet pris på 70x kr. 1.25.000 eller kr. 87.500.000.

Ved denne model skønnes byretsværdien at udgøre:

Salgspris for 70 enheder:

 

87.500.000

Opførelse af 70 enheder jfr. Ovenfor:

76.700.000

 

Salgsprisen er forøget med kr. (87.500.000 - 81.400.000) kr. 6.100.000

 

 

Heraf skal der ske regulering af udgifterne til investors krav til fortjeneste 10 % af 6.100.000 eller

 

 610.000

 

Samt regulering af udgifterne til ejendomsmægler, annoncering m.m. 2% af kr. 6.100.000 eller

 

 

122.000

kr. 77.432.000

"Grundpris"

 

kr. 10.068.000

Ved foranstående beregningsmodel vil byggeretsværdien for arealet være kr. 10. 068.000: kr. 8.790 eller pr. m2 pr.  1.145.

[...]

Med baggrund heri kan spørgsmål 2 besvares således:

Skønner vurderingspris for 0l. januar 2001 kr. 10.068.000, svarende til kr. 1.145 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 0l.januar 2002 kr. 10.068.000, svarende til kr. 1.145 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01.januar 2003 kr. 10.068.000, svarende til kr. 1.145 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 0l.januar 2004 kr. 12.081.600, svarende til kr. 1.374 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 0l.januar 2005 kr. 12.081.600, svarende til kr. 1.374 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 0l.januar 2007 kr. 14.095.200, svarende til kr. 1.603 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 01.januar 2008 kr. 14.095.200, svarende til kr. 1.603 pr. m2

Skønnet vurderingsris for 0l.januar 2010 kr. 11.578.200, svarende til kr. 1.317 pr.m2

Skønsmandens vurdering af grundens værdi i handel og vandel er baseret på umiddelbart sammenlignelige handler suppleret med undersøgelser på www.boligsiden.dk og www.boliga.dk samt indhentelse af "udtræk" fra CIS-registeret i årene 2001,2002, 2003, 2004, 2005, 2007, 2008 og 2010. Vurderingerne er endvidere baseret på oplysninger indhentet på møder afholdt med tre af hinanden uafhængige ejendomsmæglere i Y2-by samt tre entreprenører/udviklere, der agerer i området, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3 (bilag 3, side 11).

Hvorvidt eller i hvilket omfang behovet for ekstrafundering påvirker grundens handelsværdi henvises til skønsmandens besvarelse af spørgsmål S (bilag 3, side 12). Skønsmanden er her blevet bedt om at vurdere grundens værdi under hensyn til, at der skal afholdes udgifter til ekstrafundering ved opførelse af byggeri på grunden som anført nedenfor det bemærkes, at ekstrafunderingsudgiftens størrelse svarer til det af vurderingsankenævnet godkendte beløb, jf. bilag 1, side 11 nederst ff.

År

Ekstrafunderingsudgift

2001

190.670

2002

198.297

2003

198.297

2004

198.297

2005

210.194

2007

224.908

2008

247.399

2010

247.399

Skønsmanden har på den baggrund vurderet grundens handelsværdi som følgende:

"Skønnet vurderingspris for 1. Januar 2001
kr. 10.068.000 kr. 190.670 =kr. 9.877.330, svarende til kr. 1.124 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2002
kr. 10.068.000 kr. 198.297=kr. 9.869.703, svarende til kr. 1.123 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2003
kr. 10.068.000 kr. 198.297 = kr. 9.869.703, svarende til kr. 1.143 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2004
kr. 12.081.600 kr. 198.297= kr. 11.883.303, svarende til kr. 1.352 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2005
kr. 12.081.600 kr.  210.194 = kr.  11.871.406, svarende til kr. 1.351 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. Januar 2007
kr. 14.095.200 kr. 224.908 =kr. 13.870.292, svarende til kr. 1.578 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. Januar 2008
kr. 14.095.200 kr. 247.399 = kr. 13.847.801, svarende til kr. 1.575 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. Januar 2010
kr. 11.578.200 kr. 247.399 =kr. 11.330.000, svarende til kr. 1.289 pr. m2.

Det gøres gældende, at skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 og 4 godtgør, at vurderingsankenævnets grundværdiansættelser er forkerte, idet handelsværdien af boligforeningens grund i vurderingsårene er markant lavere end de af vurderingsankenævnet ansatte grundværdier.

Skatteministeriet har under sagen gjort gældende, at det maksimalt tilladte antal byggeretter på grunden udgør 78.

Skønsmanden har ved sin besvarelse af spørgsmål 2 og 4 lagt til grund, at der ved optimal anvendelse af grunden kan opføres 70 huse med et samlet areal på 8.790 m2, idet lokalplanen foreskriver, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 30, og at antallet af boliger ikke må være mindre end 50 og højst 70.

Skatteministeriet har bedt skønsmanden foretage en fornyet besvarelse af spørgsmål 2 og 4, idet der ved besvarelsen lægges til grund, at de på grunden maksimalt tilladte byggeretter udgør 78, jf. spørgsmål 7 og 8 (bilag 4).

Hertil angiver skønsmanden følgende:

"Uanset der opføres 70 eller 78 enheder vil den samlede bebyggelse være maksimeret til 30% af 29.300 m2 eller 8.790 m2.

Ved 70 enheder vil der være en gennemsnitlig størrelse på ca. 125 m2 og ved 78 enheder en gennemsnitlig størrelse på 112 m2

En enhed på ca. 125m2 skønnes at kunne sælges til kr. 1.250.000, svarende til en gennemsnitlig m2-pris på kr. 10000.

En enhed på ca. 112 m2 skønnes at kunne sælges til samme gennemsnitlige m2-pris på kr. 10.000 eller til kr. 1.120.000.

Byggeretsværdien ved 78 enheder vil være således:

Salgspris for 78 enheder

kr. 87.360.000

Opførelse af 78 enheder, jfr. besvarelsen af spørgsmål 2


kr. 76.700.000

Salgsprisen er forøget med

(kr. 87.360.000 kr. 81.400.000) eller kr. 5.960.000.

Heraf skal der ske regulering af udgifterne til investors krav til fortjeneste, 10% af 5.960.000 eller

 

 

 

kr. 596.000

Samt regulering af udgifterne til ejendomsmægler, annoncering m.m., 2% af kr. 5.960.000 eller

 

kr. 119.200

 

   kr. 77.415.200

"Grundpris"

kr. 9.444.800

Ved foranstående beregningsmodel vil byggeretsværdien for arealer vær. kr. 9.944.800: kr. 8.790 eller pr. m2 kr. 1.131.

Med baggrund heri kan spørgsmål 7besvares således:

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2001 kr. 9.944.800, svarende til kr. 1.131 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2002 kr. 9.944.800, svarende til kr. 1.131 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2003 kr. 9.944.800, svarende til kr. 1.131 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2004 kr. 11.933.760, svarende kr. 1.357 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2005 kr. 11.933.760, svarende til kr. 1.357 pr. m2

Skønnet vurderingsris for 1.  januar 2007 kr. 13.922.720, svarende til kr. 1.583 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2008 kr. 13.922.720, svarende til kr. 1.583 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2010 kr. 11.436.520, svarende til kr. 1.301 pr. m2

Til spørgsmål 8, hvor skønsmanden er blevet bedt om at foretage en fornyet besvarelse af spørgsmål 4, dvs. foretage en fornyet vurdering af grundens handelsværdi under hensyn til, at der skal afholdes udgifter til ekstrafundering ved opførelse af byggeri på grunden, og hvor det samtidig lægges til grund, at de på grunden maksimalt tilladte byggeretter udgør 78, har skønsmanden angivet følgende:

"Skønnet vurderingspris for 1. januar 2001
kr. 9.944.800 kr. 190.670 = kr. 9.754.130, svarende til kr. 1.109 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1.januar 2002
kr. 9.944.800kr. 198.297 =kr. 9.746.503, svarende til kr. 1.108 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2003
kr. 9.944.800 kr. 198.297= kr. 9.746.503, svarende til kr. 1.108 m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2004
kr. 11.933.760 kr. 198.297 = kr. 11.735.463, svarende til kr. 1.335 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2005
kr. 11.933.760 kr. 210.194 = kr. 11.723.566, svarende til kr. 1.333 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2007
kr. 13.922.720 kr. 224.908 = kr. 13.697.812, svarende til kr. 1.558 pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2008
kr. 13.922.720 kr. 247.399 = kr. 13.675.321, svarende til kr. 1.555pr. m2

Skønnet vurderingspris for 1. januar 2010
kr. 11.436.520 kr. 247.399 = kr. 11.189.121, svarende til kr. 1.272pr. m2."

Selv når det lægges til grund, at antallet af byggeretter på grunden retligt kan opgøres til 78, godtgør skønsmandens besvarelse af spørgsmål 7 og 8 således, at vurderingsankenævnets grundværdiansættelser er forkene. Grundens handelsværdi vurderes endda at være endnu lavere, når det forudsættes, at der retligt må opføres 78 frem for 70 boliger.

Skatteministeriet gør gældende, at skønserklæringen hviler på forkene forudsætninger, idet skønsmanden i sin besvarelse af skønstemaet har indlagt som forudsætning, at der på ejendommen er 70 byggeretter, jf. processkrift A, side 7.

Af processkrift A, side 7 fremgår følgende:

''Skønsmanden har tilsyneladende ikke været opmærksom på, at det ved tillæg nr. 33 til lokalplanen er vedtaget, det maksimalt tilladte antal boliger inden for lokalplansområdet er forhøjet fra 370 til 420, jf. herved bilag A, sidste side.

Denne forhøjelse svarer til ca. 12 %, hvorfor antallet af byggeretter i det område, hvor ejendommen er beliggende, tilsvarende skal forhøjes med 12 %.

Antallet af byggeretter på den i sagen omhandlede ejendom kan herefter ansættes til 78, jl i overensstemmelse henned bilag C. s. 8 nederst."

Selvom antallet af boliger inden for lokalplansområdet under et ændres til maksimalt 420, ændrer det ikke derved, at den maksimale bebyggelsesprocent for klagers ejendom ikke må overstige 30 o/o, jf. lokalplanen, side 3 (bilag A). At bebyggelsesprocenten for områder med rækkehusbebyggelse, ikke må overstige 30 % fremgår tillige direkte af tillæg nr. 33, jf. Bilag A, sidste side.

Uanset, om der må opføres 70 eller 78 enheder, er den samlede bebyggelse på grunden således begrænset til 30 % af ejendommens grundareal på 29.300 m2. Følgelig må der maksimalt opføres 8.790 m2 bebyggelse på grunden.

Når ejendommen maksimalt må bebygges med 8.790 m2og antallet af boligenheder forhøjes fra 70 til 78, må den gennemsnitlige boligstørrelse følgeligt blot blive mindre og prisen pr. enhed ligeledes lavere.

Skønsmanden har taget udgangspunkt i en retlig udnyttelse på 8.790 m2, hvilket er korrekt. Skønserklæringen hviler derfor ikke på forkerte forudsætninger.

Skatteministeriet anfører, at skønserklæringen ikke er egnet til at udgøre bevis for, at vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes. Som begrundelse herfor anfører Skattemisteret bl.a. at skønsmandens vurdering ikke har støtte i gennemførte handler med sammenlignelige ejendomme eller konkrete oplysninger om salgsudbud.

Skønsmanden har oplyst, at hans vurdering " [...] er baseret på umiddelbart sammenlignelige handler, jfr. besvarelsen ovenfor suppleret med undersøgelser på www.bolig.siden.dk og www.boliga.dk samt indhentelse af "udtræk" fra O/S-registeret i årene 2001,2002, 2003, 2004, 2005. 2007, 2008 og 2010. Herudover er besvarelsen baseret på oplysninger indhentet på møder afholdt med tre af hinanden uafhængige ejendomsmæglere i Y2-by samt 3 entreprenører/udviklere, der agerer i området jf. Skønserklæringen, side 11, afsnit 6 (bilag 3).

Skønsmanden oplyser tillige, at 10/S-registret er der indhentet oplysninger omkring handler i den angivne periode og fundet frem til ca. 400 handler med jord i Y2 Kommune. Heraf har en mindre del kunnet anvendes i forbindelse med besvarelsen af skønstemaet." jf. skønserklæringen, side 12, afsnit 6 (bilag 3).

Skønserklæringen baserer sig således på handler, der efter skønsmandens bedste vurdering er sammenlignelige, ligesom der er inddraget oplysninger om konkrete handler i perioden. Boligforeningen bestrider på den baggrund, at skønsmandens vurdering ikke har støtte i gennemførte handler med sammenlignelige ejendomme eller konkrete oplysninger om salgsudbud.

Skatteministeriet gør gældende, at ejendommene beliggende på Y10-adresse og Y11-adresse, som skønsmanden har lagt vægt på ved sin vurdering af den omhandlede ejendoms handelspris, ikke er egnede som sammenligningsgrundlag, allerede fordi ejendommene har et areal på hhv. 2.249 m2 og 6.894 m2, hvorimod boligforeningens ejendom har et areal på 29.300 m2 jf. svarskriftet, side 6.

Desuagtet at Y10-adresse og Y11-adresse har et grundareal, der er mindre end boligforeningens ejendom, er både Y10-adresse og Y11-adresse storparceller. De gennemførte handler, som vurderingsankenævnet støtter deres vurdering af den omhandlede ejendoms grundværdier på, er derimod parcelhusgrunde. Der er ikke fremlagt oplysninger, om de enkelte parcelhusgrundes grundareal.

Storparceller, hvorpå der er opført mere end en bolig, må antages at udgøre et bedre sammenligningsgrundlag end parcelhusgrunde, hvorpå der kun er opført en bolig. Allerede fordi Y10-adresse og Y11-adresse er storparceller, må de derfor antages at være mere sammenlignelige med boligforeningens ejendom end de af vurderingsankenævnet anvendte parcelhusgrunde.

Udover ejendommenes størrelsesforskel begrunder Skatteministeriet ikke i øvrigt, hvorfor ejendommene Y10-adresse og Y11-adresse efter Skatteministeriets opfattelse ikke er egnede som sammenligningsgrundlag. Det synes derfor ubegrundet, når Skatteministeriet angiver, at Y10-adresse og Y11-adresse ikke tjener som sammenligningsgrundlag.

Skønsmanden har i øvrigt redegjort for, at han ved sammenligningen har inddraget de på ejendommene Y10-adresse og Y11-adresse antal opførte kvadratmeter og ejendommenes beliggenhed.

Med det gennemførte syn og skøn er der i modsætning til ved vurderingsankenævnet (og Skatteankestyrelsen) inddraget sagkyndig ekspertise. Med respekt for de involverede parter, må det umiddelbart lægges til grund, at skønsmanden qua sin faglige ekspertise som statsautoriseret ejendomsmægler og valuar har bedre forudsætninger for at vurdere, hvorvidt de inddragede handler er egnede som sammenligningsgrundlag.

Skønsmanden har redegjort for de forudsætninger og forhold, der er inddraget vurderingen og skønsmandens erklæring fremstår på alle måder som grundig og troværdig.

Således har skønsmanden i modsætning til vurderingsankenævnet besigtiget ejendommen. Han har inddraget beliggenheden og har opstillet et specificeret budget for de omkostninger, der vil være forbundet med køb/salg af ejendommen.

Ligesom skønserklæringen baserer dette sig naturligvis på skønsmandens erfaring og virke som ejendomsmægler og valuar.

Der er således intet, der retfærdiggør, at skønserklæringen ikke skal tillægges vægt.

Sammenfattende gøres det gældende, at det er påvist, at handelsværdien af boligforeningens grund i genoptagelsesårene er markant lavere end de ansatte grundværdier.

Grundværdiansættelserne skal følgelig hjemvises til vurderingsmyndigheden til fornyet behandling.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har i sit påstandsdokument anført følgende til støtte for sin påstand:

At der ikke er grundlag for at tilsidesætte det af Vurderingsankenævnet udøvede skøn over grundværdien for vurderingsårene 2001, 2005,2007 2008 og 2010.

Det er Boligforeningen H1, som bærer bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet, og denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det følger af vurderingslovens §§ 6 og 13, at grundværdiansættelsen skal foretages på grundlag af værdien i "handel og vander', og at ansættelsen heraf således beror på et skøn.

Vurderingsmyndighederne har skønsmæssigt ansat ejendommens grundværdi efter byggeretsværdiprincippet, der er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, jf. Den Juridiske Vejledning 2016-2, afsnit H,A.3.2.2.1-2.

Byggerets værdiprincippet hviler på den betragtning, at grundens værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus, og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen, jf. Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H,A.3.2.2.1.

Efter byggeretsværdiprincippet kan grundværdien således ansættes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi, hvortil kommer et fradrag på 12,5 % (for større ejendomme) for udstykningsomkostninger, jf. herved Den Juridiske Vejledning 2016-2, afsnit H,A.3.2.2.2.

Det er i overensstemmelse med vurderingsloven, at vurderingsmyndighederne i forbindelse med grundværdiansættelsen anvender byggeretsværdiprincippet, jf. herved SKM2005.63.HR og TfS 1997,663 Ø.

Der er enighed mellem parterne om, at Vurderingsankenævnet berettiget har anvendt byggeretsværdiprincippet i forbindelse med den skønsmæssige ansættelse af grundværdien.

Det følger af retspraksis, at vurderingsmyndighedernes skøn alene kan tilsidesættes, hvis dette er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis myndighederne er gået udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne i sager af den foreliggende karakter. Det er fastslået i UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR), at domstolene kan tilsidesætte vurderingsmyndighedernes værdiansættelse,

"...

hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værd i hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelselsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger udenfor rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

..."

Dommen i UfR 2016 .191 H (SKM2015.615.HR) ligger i forlængelse af og er i overensstemmelse med Højesterets domme i bl.a. UfR 2009.749 H, UfR 2005.1164 H (SKM2005.63.HR), UfR 2000.1071 H og UfR 1999.1178 H.

Det følger af Højesterets generelt udformede præmisser i UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR) og de ovennævnte højesteretsdomme, at boligforeningen har bevisbyrden for, at skønnet over værdien af den omhandlede grund kan tilsidesættes. Denne bevisbyrde har boligforeningen ikke løftet.

1. Vurderingsankenævnets skøn hviler ikke på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Vurderingsankenævnet har i forbindelse med fastsættelsen af grundværdien lagt vægt på, at der er foretaget geotekniske undersøgelser, som ved normal bebyggelse dokumenterer et behov for ekstrafundering, jf. bilag 1, s. 10.

Vurderingsankenævnet har også forholdt sig til den (manglende) vurderingsmæssige betydning af, at grunden er underbebygget i forhold til den maksimalt tilladte bebyggelsesprocent, ligesom Vurderingsankenævnet har lagt vægt på, at grunden konkret må anses som en storparcel, hvorfor Vurderingsankenævnet har givet et fradrag i grundværdien på 12,5 % vedrørende manglende udstykning, jf., bilag l, s. 11.

Endelig har Vurderingsankenævnet forholdt sig til, hvorvidt de ud fra byggeretsværdiprincippet beregnede grundværdier konkret må anses for at være et passende udtryk for den ubebyggede grundshandelsværdi på de respektive vurderingstidspunkter, jf. bilag 1, s. 14.

I den forbindelse har Vurderingsankenævnet sammenholdt grundværdien pr. husenhed (byggeret) med salgspriser for parcelhusgrunde og områdepriser i nærliggende parcelhusområder, idet der ikke i perioden har været salg af sammenlignelige byggegrunde i nærområdet.

Vurderingsankenævnet har således indhentet oplysninger på prisgrupper efter byggeretsværdiprincippet, jf. herved også bilag E. Boligforeningen har således hverken godtgjort, at der ikke er foretaget et skøn, eller at det pågældende skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Det bemærkes, at boligforeningen ikke ses at gore gældende, at Vurderingsankenævnet har foretaget en forkert anvendelse af byggeretsværdiprincippet. Derimod har boligforeningen gjort gældende, at Skatteankestyrelsen har foretaget en forkert anvendelse af byggeretsværdiprincippet, jf. eksempelvis replikken, s. 3, 7. afsnit.

Sagsøgeren har ikke godtgjort, at Skatteankestyrelsen har foretaget en forkert anvendelse af byggeretsværdiprincippet, jf. nærmere herom i duplikken på side 3-4.

Boligforeningen bestrider i replikken, side 3, 7. afsnit, Skatteankestyrelsens anvendelse af byggeretsværdiprincippet, hvorefter Skatteankestyrelsen fandt, at der ikke var noget fællesareal, som kunne værdiansættes til kr. 0,-.

Det fastholdes, at Skatteankestyrelsen i forslag til afgørelse af 23. juni 2014 (bilag C) har foretaget en korrekt anvendelse af byggeretsværdiprincippet mv., og at Vurderingsankenævnets skøn er lempeligt. Det er korrekt, som anført af boligforeningen, at der er tale om en kontorindstilling, men dette ændrer ikke på, at en senere afgørelse ville få samme indhold, og at indholdet er korrekt.

Skatteankestyrelsen fastslår i kontorindstillingen, at hele grundens samlede areal skal indgå i det byggetekniske beregningsareal, eftersom antal tilladte boligkvadratmeter udregnes på baggrund af grundens samlede areal (bilag C, side 8). Hele grundens areal udgør således en værdi.

Det kan konstateres, at foreningen ikke er i stand til at påvise, at Vurderingsankenævnets skøn over grundværdiansættelsen er forkert, eller at der i øvrigt er grundlag for at tilsidesætte afgørelsen.

2. Vurderingsankenævnets værdiansættelse ligger ikke uden for rammerne for det skøn, som tilkommer Vurderingsankenævnet.

Boligforeningen ikke har løftet bevisbyrden for, at Vurderingsankenævnets værdiansættelse ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer Vurderingsankenævnet.

Det skal understreges, at det ikke er tilstrækkeligt, at boligforeningen godtgør, at de af Vurderingsankenævnet foretagne værdiansættelser er for høje. Tilsidesættelse af skønnet forudsætter således, at boligforeningen godtgør, at Vurderingsankenævnet er gået uden for de skønsmæssige rammer, som tilkommer Vurderingsankenævnet, altså at Vurderingsankenævnets værdiansættelser er åbenbart urimelige, jf. (senest) UfR. 2016.191 H (SKM2015.615.HR).

Boligforeningen har til støtte for, at Vurderingsankenævnets skøn er åbenbart urimeligt, alene henvist til det gennemførte syn og skøn (bilag 3 og 4).

Skønserklæringen godtgør imidlertid ikke, at Vurderingsankenævnets værdiansættelser er åbenbart urimelige.

Til støtte herfor henvises særligt til, at skønserklæringen ikke er baseret på sammenlignelige handler, men derimod i vidt omfang hviler på anslåede og skønnede værdiansættelser (afsnit 2,1 nedenfor), ligesom skønserklæringen er baseret på forkerte forudsætninger (afsnit 2,2 nedenfor).

Hertil kommer, at selv hvis skønserklæringerne måtte godtgøre, at Vurderingsankenævnets værdiansættelser er for høje, viser skønserklæringerne under alle omstændigheder ikke, at ansættelserne er åbenbart urimelige og dermed kan tilsidesættes (afsnit 2,3 nedenfor). Disse forhold medfører hver for sig og samlet, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets afgørelse.

2.1 Skønserklæring

Skønserklæringen er ikke egnet til at udgøre et bevis for, at Vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes.

Det fremgår af Højesterets præmisser i UfR 2000.107 1 H, at en forudsætning for, at en skønserklæring kan være afgørende, er, at vurderingen i henhold til erklæringen har støtte i gennemførte handler på almindelige vilkår eller i konkrete oplysninger om salgsudbud.

''...

ifølge syns-og skønserklæringen vurderes den omhandlede grund til 200 kr./m2, og denne vurdering støttes bl.a. på det almindelige prisfald pa erhvervsejendomsmarkedet i begyndelsen af 1990'erne og på, at de ejendomme på Y16, der blev udbudt 1991/1992 i prisniveauet 400-500 kr./m2, ikke kunne sælges. Vurderingen har som anført ikke større i gennemførte handler på almindelige vilkår på Y16 eller i konkrete oplysninger om salgsudbud og den kan derfor ikke være afgørende. " (min understregning).

..."

Det fremgår af Vestre Landsrets dom i SKM2010.371.VLR, at hvis der ikke er sammenlignelige handler i området, og at skønserklæringen beror på et "skyggebudget", hvis ansættelser mv. i væsentligt omfang hviler på anslåede og skønnede beløb, da er skønserklæringen ikke egnet til at godtgøre, at skattemyndighedernes skøn kan tilsidesættes.

l denne sag har skønsmandens vurdering ikke støtte i gennemførte handler med sammenlignelige ejendomme eller konkrete oplysninger om salgsudbud. Allerede derfor er skønserklæringen ikke afgørende.

Hertil kommer yderligere, at skønsmandens vurdering er baseret på et skyggebudget, der i væsentligt omfang hviler på skønnede og anslåede beløb, hvorfor skønserklæringen også af denne grund er uegnet til at løfte bevisbyrden for, at Vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes.

Skønsmanden har endvidere ligesom Vurderingsankenævnet ikke fundet sammenlignelige ejendomme i området, jf. nærmere nedenfor.

På trods af, at der ikke er nogen sammenlignelige handler i de pågældende år, har skønsmanden lagt vægt på to konkrete handler i Y2-området.

Den første handel vedrører ejendommen "Y10-adresse". Det antages, at der er tale om ejendommen beliggende Y10-adresse, Y2-by.

Den anden handel vedrører ejendommen "Y11-adresse". Det antages, at der er tale om ejendommen beliggende Y11-adresse, Y2-by.

Allerede fordi ejendommene alene har et areal på hhv. 2.249 m2 og 6.895 m2 hvorimod den i sagen omhandlede ejendom har et areal på 29.300 m2 er ejendommene ikke egnede som sammenligningsgrundlag. Dette må særligt gælde, når skønsmanden end ikke forsøger at tage højde for betydningen af den betragtelige størrelsesforskel.

Hertil kommer, at skønsmanden ved sammenligningen tager udgangspunkt i prisen pr. bebygget kvadratmeter. Ejendommen på "Y10-adresse" er bebygget med mere end 50 %, og ejendommen på "Y11-adresse" er bebygget med ca. 20 %.

Den i nærværende sag omhandlede ejendom har en maksimal tilladt bebyggelsesprocent på 30. Skønsmanden har ikke oplyst, om, og i givet fald hvordan, der er taget højde for forskellene i bebyggelsesprocenterne.

Skønsmanden konkluderer uden nogen form for begrundelse, at ejendommen på "Y10-adresse" skønnes at have en merværdi i forhold til Y1 på 35-40 %, og at ejendommen på "Y11-adresse" skønnes at have en merværdi på 12-20 % i forhold til Y1.

Det er ikke oplyst, at der herved skulle være taget hensyn til sammenlignelige handler i de forskellige områder, eller at der skulle være taget hensyn til udbudspriser eller lignende. Der er derfor tale om skønnede og anslåede værdier, jf. herved SKM2010.371.VLR.

Skønsmanden beregner ud fra et skyggebudget over forventede udgifter og indtægter ved erhvervelse, bebyggelse og salg af ejendommen samt investors krav til fortjeneste, at grundens værdi pr. bebyggelig kvadratmeter (8.790 m2) udgør kr. 1.145,-.

Skyggebudgettet er baseret på en lang række skønnede og anslåede udgifter og indtægter samt forudsætninger i øvrigt. Som eksempler kan nævnes, at skønsmanden skønner/anslår, at en entreprise koster kr. 6.700, pr. bebygget m2, at investors krav til fortjeneste er 10 % af salgsværdien, og at ejendommen kan sælges til en forrentning i niveau 6,25 %, jf. skønserklæringens side 9.

Som det fremgår ovenfor, konkluderer skønsmanden ud fra de to ovenfor beskrevne handler (som efter ministeriet s opfattelse ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag, jf. ovenfor), at den i nærværende sag omhandlede grund har en værdi på hhv. kr. 1.135, og. kr. 1.010, pr. bebyggelig kvadratmeter.

Alligevel lægger skønsmanden ved sin besvarelse til grund, at grunden har en værdi på kr. 1.145, pr. bebyggelig kvadratmeter. Dette viser, at skønsmanden har lagt mere vægt på sit eget skyggebudget' (skønserklæringens. 9-10) end på de handler, som skønsmanden selv har anset som sammenlignelige.

På trods af at skønsmanden fejlagtigt har anset de handlede ejendomme som sammenlignelige med den i sagen omhandlede ejendom, har skønsmanden lagt mere vægt på sit eget skyggebudget som i væsentligt omfang hviler på anslåede og skønnede beløb og forudsætninger.

Skønserklæringen er således ikke egnet til at udgøre et bevis for, at Vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes, jf. eksempelvis UfR 2000.1071 H og SKM2010.371.VLR.

2.2 Skønserklæringen hviler på forkerte forudsætninger.

Skønserklæringen hviler endvidere på forkerte forudsætninger. Skønsmanden har i sin besvarelse af skønstemaet indlagt som forudsætning, at der på ejendommen er 70 byggeretter (at der må opføres 70 boliger), jf. eksempelvis erklæringens side 6, 9 og 10.

Skønsmanden har tilsyneladende ikke været opmærksom på, at det ved tillæg nr. 33 til lokalplanen er vedtaget, at det maksimalt tilladte antal boliger inden for lokalplanområdet er forhøjet fra 370 til 420, jf. herved bilag A, sidste side. Denne forhøjelse svarer til ca. 12 %, hvorfor antallet af byggeretter i det område, hvor ejendommen er beliggende, tilsvarende skal forhøjes med 12 %. Antallet af byggeretter på den i sagen omhandlede ejendom kan herefter ansættes til 78, jf. i overensstemmelse hermed bilag C, s. 8 nederst.

Det forhold, at skønsmanden ikke har været opmærksom på tillægget til lokalplanen, understøtter, at der ikke skal tages hensyn til skønserklæringen. Men herudover har fejlen også en konkret betydning.

Som følge af at skønsmanden fejlagtigt har lagt til grund, at der alene må opføres 70 boliger på grunden, stillede Skatteministeriet supplerende spørgsmål til skønsmanden, hvor denne blev anmodet om at foretage en fornyet besvarelse af spørgsmål 2 og 4 med udgangspunkt i, at antallet af byggeretter kunne ansættes til 78 jf. spørgsmål 7 og 8.

Af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 7 fremgår det, at grundværdien efter skønsmandens opfattelse er mindre værd, hvis der maksimalt må opføres 78 byggeretter, end hvis der maksimalt må opføres 70 byggeretter, jf. s. 5-6 i den supplerende skønserklæring af 14. december 2015. Det kan uden videre konstateres, at skønsmandens besvarelse af spørgsmål 7 er forkert.

Iden forbindelse bemærkes for det første, at grundværdien skal fastsættes ud fra en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13. Det er meningsløst, at grundværdien skulle falde som følge af, at det maksimalt tilladte antal byggeretter stiger.

Selvom det maksimalt tilladte antal byggeretter stiger fra 70 til 78, er der intet til hinder for at opføre 70 boliger. Hvis det måtte være økonomisk urentabelt at opføre mere end 70.

Når antallet af byggeretter stiger til 78, må grundværdien således i det mindste have samme værdi som ved 70 byggeretter. Typisk vil grundværdien stige, når antallet af byggeretter stiger. Dette skyldes (bl.a.), at grundejeren har større frihed til at bestemme, hvordan grunden skal anvendes, ligesom der i administrativ praksis ved fastsættelsen af grundværdien tages udgangspunkt i en enhedspris pr. byggeret, hvilket som altovervejende hovedregel vil betyde, at den samlede grundværdi stiger, jo højere antallet af byggeretter er, jf. herved Den Juridiske vejledning 2016-2, afsnit H,A.3.2.2.2.

Den forkerte besvarelse af spørgsmål 7 understøtter yderligere, at skønserklæringen ikke skal tillægges vægt.

Herudover bemærkes for det andet, at årsagen til, at skønsmanden kommer frem til, at grunden er mindre værd med 78 byggeret er end med 70 byggeretter, er, at han har indlagt en forudsætning om, at en mindre del af det maksimalt tilladte antal bebyggede kvadratmeter bliver udnyttet, hvis der opføres 78 boliger, end hvis der opføres 70.

Disse forudsætninger er uholdbare. Det skal (uanset antallet af byggeretter) lægges til grund, at der bliver opført 8.790 m2 boligareal svarende til det maksimalt tilladte, jf. Vurderingslovens § 13.

På den baggrund kan det lægges til grund, at skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 2, 4, 7 og 8 har indlagt forkerte forudsætninger, og at besvarelsen af disse spørgsmål derfor ikke kan godtgøre, at Vurderingsankenævnets skøn kan tilsidesættes.

2.3 Vurderingsankenævnets skøn er ikke åbenbart urimeligt.

Der er betydelig usikkerhed omkring grundværdien i de omhandlede vurderings år, hvilket de forskellige værdiansættelser, som Vurderingsankenævnet, Skatteankestyrelsen, skønsmanden og G3 har foretaget med al tydelighed viser. Derfor påhviler det i særlig grad grundejeren at godtgøre, at Vurderingsankenævnets skøn er åbenbart urimeligt, jf. eksempelvis TfS 1997,416 V.

For så vidt angår vurderingsårene 2004-2007 er afvigelserne mellem Vurderingsankenævnets og skønsmandens værdiansættelser alene på henholdsvis 2,0 %, 8,5 % og 9,9 %. Selv hvis der lægges afgørende vægt på skønserklæringen, er afvigelserne så uvæsentlige, at Vurderingsankenævnets værdiansættelser ikke skal tilsidesættes.

For så vidt angår vurderingsårene 2001 -2003 og 2008 udgør afvigelserne mellem 16,4 og 19, 1 %. Dette er heller ikke tilstrækkeligt til, at Vurderingsankenævnets skøn kan betragtes som åbenbart urimeligt. Der henvises til den ovenfor beskrevne retspraksis (samt at der ikke bør lægges afgørende vægt på skønserklæringen, jf. nedenfor afsnit 2.2). Der henvises endvidere til Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i bilag C, der viser, at Vurderingsankenævnets værdiansættelser på ingen måde er urimelige.

Særligt for så vidt angår vurderingsåret 2010 bemærkes det, at såfremt retten måtte lægge afgørende vægt på skønserklæringen, og retten derfor måtte finde, at grundværdien i 2010 udgjorde kr. 11.578.200,-, jf. bevarelsen af spørgsmål 2, da udgør afvigelsen mellem Vurderingsankenævnets skøn og grundværdien ca. 40 %.

Det gøres imidlertid gældende, at der ikke skal lægges (afgørende) vægt på skønserklæringen.

Det bemærkes, at selv hvis retten måtte finde grundlag for at hjemvise vurderingen for 2010 til fornyet behandling, medfører dette ikke, at vurderingerne for de øvrige vurderings år skal hjemvises, idet spørgsmålet om hjemvisning skal vurderes individuelt for hvert enkelt vurderings år.

Det skal understreges, at det ikke er tilstrækkeligt, at boligforeningen godtgør, at de af Vurderingsankenævnet foretagne værdiansættelser er for høje. Tilsidesættelse af skønnet forudsætter således, at boligforeningen godtgør, at Vurderingsankenævnet er gået uden for de skønsmæssige rammer, som tilkommer Vurderingsankenævnet, altså at Vurderingsankenævnets værdiansættelser er åbenbart urimelige, jf. (senest) UfR 2016.191 H (SKM2015.615.HR).

Efter retspraksis indrømmes vurderingsmyndighederne en betydelig skønsmargin i vurderingssager. I UfR 1979.1178 H var en forskel på ca. 23 % mellem landsskatterettens skøn og handelsværdien ifølge en skønserklæring eksempelvis ikke tilstrækkelig til, at skønnet blev tilsidesat.

Der kan ligeledes eksempelvis henvises til SKM2010.43.VLR, U2000.107H, UfR 1999.1178 H, TfS 1998, 372 H og TfS 1997, 416 V, hvor store afvigelser mellem skattemyndighedernes og skønsmandens værdiansættelser heller ikke medføre, at skattemyndighedernes skøn blev tilsidesat. Efter retspraksis fordrer en tilsidesættelse af skønnet således, at der foreligger en væsentlig forskel mellem myndighedernes værdiansættelse og handelsværdien.

Boligforeningen har ikke godtgjort, at der foreligger en så væsentlig forskel mellem vurderingsankenævnets grundværdiansættelse og handelsværdien, at der er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets skøn over grundværdiansættelsen.

Rettens begrundelse og resultat 

Indledningsvis bemærkes det, at det af vurderingslovens § 6 fremgår, at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Det følger af vurderingslovens § 13, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Som det fremgår af Højesterets dom, der er gengivet i UfR 2016, side 191H (SKM2015.615.HR), kan domstolene i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen.

Den omhandlede grund er en storparcel på 29.300 m2, hvoraf vej udgør 2.820 m2. På baggrund af statsaut. ejendomsmægler MBs undersøgelser af solgte storparceller må retten lægge til grund, at der kun sjældent sker salg af storparceller, således at det blandt andet for skattemyndighederne kan være vanskeligt at fastsætte værdien af en sådan storparcel "i handel og vandel".

På baggrund af skønsmandens vurdering af handelsværdien af grunden hvor differencen mellem Skats vurdering og skønsmandens vurdering for eksempelvis pr. 1. januar 2010 er på 41%, findes det nærliggende at antage, at Skats ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Skatteministeriet har i sin duplik oplyst, at eftersom "der ikke var salg af sammenlignelige byggegrunde i nærområdet, har Vurderingsankenævnet sammenholdt grundværdien pr. husenhed (byggeret) med salgspriser for parcelhusgrunde og områdepriser i nærliggende parcelhusområder. Vurderingsnævnet har således indhentet oplysninger på prisgrupper efter byggeretsværdiprincippet, jf. bilag E.

Efter rettens vurdering har Skat ved beregningen af områdeprisen derved anvendt et vurderingsgrundlag, der ikke på rimelig vis er sammenligneligt med storparcellen Y1-adresse, Y2-adresse.

Retten finder anledning til at bemærke, at særligt når det som i det pågældende tilfælde er vanskeligt at finde sammenlignelige ejendomme, bør SKAT benytte sig af andre relevante parametre for at fastsætte ejendommens værdi "i handel og vandel" eksempelvis ved at foretage en besigtigelse af ejendommen og når der er tale om ejendomme, der kan være vanskelige at værdiansætte eksempelvis benytte sig af en erfaren statsaut. ejendomsmægler eller valuar.

Hertil kommer, at Vurderingsankenævnet uanset at bebyggelsesprocenten er fastsat til 30 % af ejendommens grundareal på 29.300 m2 har lagt til grund, at når der må opføres 78 boligenheder i stedet for 70 boligenheder, ville værdien af grunden som følge heraf skulle være højere.

Da grunden maksimalt må bebygges med 8.790 m2, finder retten i overensstemmelse med det af syns-og skønsmanden anførte at den gennemsnitlige boligstørrelse ved en forhøjelse fra 70 boligenheder til 78 boligenheder blot vil medføre en lavere pris pr. enhed, således at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi også på dette punkt hviler på et forkert grundlag.

Under disse omstændigheder tages sagsøgerens påstand om hjemvisning til følge.

Retten har vedrørende sagens omkostninger lagt til grund, at sagens genstand kan beregnes til 559.134 kr., jf. sagsøgerens fremsendelsesbrev af 18. september 2014 ved stævningens indlevering. Retten har på lagt vægt på sagens beløbsmæssige værdi, sagens kompleksitet og at der under sagen har været afholdt syn og skøn.

Sagsomkostningerne medgår, dels til dækning af sagsøgerens advokatudgifter, som retten har fastsat til 60.000 kr. + moms, i alt 75.000 kr., dels udgifter på 4.000 kr. til rets- og berammelsesafgift, gebyr til Dansk Ejendomsmæglerforening for udmeldelse af skønsmand med 2.000 kr. og udgift til skønsmand med 73.125 kr.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t: 

Grundværdiansættelserne for ejendommen Y1-adresse, Y2-by, for vurderingsårene 2001-2010 hjemvises til vurderingsmyndighedens fornyede vurdering.

Inden 14 dage skal sagsøgte, Skatteministeriet, betale sagens omkostninger til sagsøgeren, Boligforeningen H1, med 154.125 kr.