Ejendomsavance - parcelhusreglen - skovdrift - tilkendegivelser overfor skattemyndighederne

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato09 Feb 2017
Dato for udgivelse22 Mar 2017 12:56
SKM-nummerSKM2017.215.ØLR
MyndighedØstre Landsret
SagsnummerB-0584-16
Dokument typeDom
EmneordParcelhusreglen, skovdrift, landbrug, ejendomsavance
Resumé

Den skattepligtige gjorde gældende, at et provenu, som stammede fra en køberet til en ejendom, var skattefrit, fordi ejendommen var omfattet af "parcelhusreglen" i ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Skattemyndighederne havde anset ejendommen for omfattet af lovens § 9 om ejendomme, der helt eller delvist benyttes til landbrug. Den skattepligtige, som boede på den ca. 9,5 ha store ejendom, havde tilplantet hovedparten af arealet med skov og havde i den forbindelse registreret en landbrugsvirksomhed på ejendommen. Den skattepligtige gjorde imidlertid gældende, at der ikke havde været nogen erhvervsmæssig aktivitet på ejendommen, ligesom der hverken var driftsrelaterede bygninger, materiel, indtægter eller udgifter. Landsretten lagde til grund, at formålet med etableringen af skoven havde været at drive erhvervsmæssig virksomhed. Landsretten anførte herefter, at det gennem årene overfor Skattemyndighederne var tilkendegivet, at der blev drevet skovvirksomhed fra ejendommen. Den skattepligtige havde således i sin indkomst- og formueopgørelse angivet ejendommen under sine virksomheder, der var taget fradrag for renteudgifter og andre udgifter, idet ejendommen var opdelt i en erhvervsmæssig del og et "stuehus" og virksomhedsskatteordningen var anvendt for den erhvervsmæssige del. Som følge heraf og som følge af ejendommens skattemæssige notering som landbrugsejendom, var der i årenes løb opnået en række skattemæssige fordele. Efter en samlet vurdering fandt Landsretten det herefter ikke godtgjort, at ejendommen var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Landsretten stadfæstede derfor byrettens frifindelse af Skatteministeriet (SKM2016.179.BR).

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1

Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, C.H.2.1.15.5


Parter

A

(v/Adv. Søren Aagaard)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/Adv. Matthias Albertsen Brorsen i henhold til proceduretilladelse)

Afsagt af Landsretdommerne

Gunst Andersen, Bodil Dalgaard Hammer og Per Kiel Lauritsen (kst.)

Sagens oplysninger

Byrettens dom af 4. marts 2016 (BS 49-449/2015) (SKM2016.179.BR) er anket af A med påstand som for byretten om, at Skatteministeriet skal anerkende, at ejendommen beliggende Y1-adr (tidligere Y2-adresse), Y3-by, matr.nr. ...1, er omfattet af skattefriheden i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvorfor appellantens skattepligtige indkomst for indkomståret 2010 skal nedsættes med 2.194.341 kr.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Landsskatteretten traf den 28. januar 2015 afgørelse vedrørende As klage over SKATs afgørelse af 9. december 2013. Af Landsskatterettens afgørelse fremgår blandt andet:

"...

Faktiske oplysninger

Klageren ejer ejendommen Y1-adresse, Y3-by, matr. nr. ...1, ...3 og ...2 og har i henhold til folkeregisteret været tilmeldt på adressen siden 15. september 1973. Ejendommen er vurderet som en landbrugsejendom (kode 05). Ejendommens samlede jordtilliggende udgør 95.872 m2, eller 9,5872 ha, hvoraf en del er skov.

Ejendommen Y1-adresse, Y3-by, havde tidligere adressen Y2-adresse, Y3-by. Pr. 1. januar 1993 var ejendomsværdien 1.250.000 kr. og grundværdien 209.900 kr. Der var henført 800.000 kr. til ejerboligværdien.

Ejendomsværdien udgjorde 4.400.000 kr. pr. 1. oktober 2006, og grundværdien udgjorde 674.900 kr. Der var henført 1.806.700 kr. til ejerboligværdien, hvoraf 11.600 kr. var grundværdi.

Ejendomsværdien udgjorde 6.450.000 kr. pr. 1. oktober 2008, og grundværdien udgjorde 945.300 kr. Der var henført 2.785.200 kr. til ejerboligværdien, hvoraf 16.200 kr. var grundværdi.

Ejendomsværdien udgjorde endvidere 5.600.000 kr. pr. 1. oktober 2010, og grundværdien udgjorde 709.500 kr. Der var henført 3.159.800 kr. til ejerboligværdien, hvoraf 12.200 kr. var grundværdi.

Følgende fremgår af brev fra Kommunen af 29. november 2012 vedrørende ejendommen Y1-adresse:

"...

Kommunen skal herved meddele, at ovennævnte ejendom ikke vil kunne udstykkes yderligere til selvstændig bebyggelse, idet ejendommen er beliggende i landzone, der er forbeholdt byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for ejendommens drift som landbrugsejendom, jf. planlovens § 35, stk. 1, for herigennem at beskytte det åbne land mod uønsket og spredt bebyggelse.

..."

På ejendommen er der i henhold til bygnings- og boligregisteret (BBR) et stuehus til landbrug med et bebygget areal på 150 m2 med en udnyttet tagetage på 130 m2 og et beboet areal på 280 m2. Stuehuset er opført i 1965. Endvidere er der en garage med et areal på 80 m2, som er opført i 1965, samt et udhus på 40 m2, som er opført i 1968.

Der er fremlagt billeder af klagerens dobbeltgarage og udhus. Bygningerne ligger i henhold til billederne ved siden af hinanden. Ligeledes er der fremlagt luftfotos af ejendommen, hvoraf ses, at udhus og carport ligger i umiddelbar nærhed af enfamilieshuset.

Der er endvidere fremlagt en bygningsattest fra 1969 vedrørende opførelse af et enfamilieshus i 2 etager med samlet etageareal på 287 m2 på ejendommen Y2-adresse, en anden bygningsattest ligeledes fra 1969 vedrørende opførelse af carport på 41 m2 samt en bygningsattest ligeledes fra 1969 vedrørende opførelse af en garage- og udhusbygning med et areal på 81 m2.

Klageren indgik den 16. april 2007 en køberetsaftale vedrørende ejendommen Y2-adresse, Y3-by, som i dag har adressen Y1-adresse, Y3-by, med udløb den 15. april 2009.

Følgende fremgår af punkt 4 i køberetsaftalen:

"...

Som vederlag for køberettens erhvervelse betaler JBM eller ordre til ejer et månedligt beløb på kr. 175.000,00 hver den 1. i måneden, første gang den 1. 6. 2007, idet der 1.5.2007 kun betales halvt månedligt vederlag for tiden fra 15.4.2007 kr. 87.500,00. Vederlaget betales månedligt bagud indtil køberetsaftalens udløb eller indtil den overtagelsesdag, der måtte blive aftalt, såfremt køberetten udnyttes. Hvis køberetten udnyttes inden aftalens udløb, fragår de betalte månedlige ydelser i købesummen for ejendommen. I modsat fald anses disse for endelig betaling for køberetten. Restance med de månedlige ydelser udover 7 dage medfører efter et skriftligt påkrav med 8 dages frist ved fortsat restance, at køberetten bortfalder, og at begge parter er fritstillede.

..."

Følgende fremgår blandt andet af køberetsaftalens punkt 2:

"...

Endvidere er der på matriklerne et skovbeplantet areal, for hvilket ejer (sælger) forpligter sig til at aflyse fredskovpligten inden udgangen af 2008. Arealet overtages i øvrigt som det er, således at eventuel træfældning påhviler køber for dennes regning.

..."

Endvidere fremgår følgende blandt andet af punkt 7:

"...

Såfremt matriklerne ...1 og ...2 ikke ved køberetsaftalens udløb 15.4.2009 ved lokalplan eller byplan eller på anden måde er overført til byzone og på denne måde eller i øvrigt har erhvervet status til udstykning og bebyggelse med boliger og/eller erhverv, bortfalder køberetsaftalen og det vederlag, der er erlagt, tilfalder endeligt ejer.

..."

Den aftalte købesum fremgår af køberetsaftalen og udgør 550 kr. pr. m2 for to matrikler og et fast beløb for en matrikel. Den samlede aftalte købesum udgør således:

Matr. nr. ...1, 78.425 m2 a 550 kr./kvm.

43.133.750 kr.

Matr. nr. ...2, 10.320 m2 a 550 kr./kvm.

5.676.000 kr.

Matr. nr. ...3, 7.127 m2

3.500.000 kr.

I alt samlet aftalt købesum

52.309.750 kr.

Den 8. april 2009 blev parterne enige om at forlænge køberetsaftalen, således at den udløb den 30. juni 2010.

Det fremgår af tillægget til køberetsaftalen, at:

"...

Vederlaget for køberettens erhvervelse ændres fra den 15/4 2009 til et månedligt beløb på kr. 75.000 kr., der betales hver den 1. i måneden, første gang den 1/6 2009, idet der 1/5 2009 kun betales halvt månedligt vederlag for tiden 15/4 2009 med kr. 37.500,00. Vederlaget betales månedligt bagud indtil køberetsaftalens udløb eller indtil den overtagelsesdag der måtte blive aftalt såfremt køberetten udnyttes. Hvis køberetten udnyttes inden aftalens udløb fragår de betalte månedlige ydelser - inklusive de ydelser der er erlagt fra 15/4 2007 - i købesummen for ejendommen. I modsat fald anses disse for endelig betaling for køberet. Restance med de månedlige ydelser udover 7 dage medfører efter et skriftligt påkrav med 8 dages frist med fortsat restance, at køberetten bortfalder og begge parter er frit stillet.

..."

Den 18. december 2012 anmodede klageren SKAT om bindende svar på to spørgsmål:

"...

1. Kan ejendommen beliggende Y1-adr, Y3-by afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1?

2. Kan ejendommen beliggende Y1-adr, Y3-by afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, når ejendommens vurderingskode på afståelsestidspunktet er 01 - beboelse?

..."

I forbindelse med anmodningen om det bindende svar anmodede klagerens repræsentant den 17. december 2012 vurderingsmyndighederne om at ændre ejendommens vurderingskode til beboelse (01). Ejendomsvurderingen fremkom den 11. marts 2013 med følgende udtalelse:

"...

SKAT Ejendomsvurdering vurderer, at ejendommen fortsat er en landbrugsejendom og fastholder vurderingen som dette.

Ejendommen er af en sådan størrelse, at SKAT Ejendomsvurdering gennem mange år har vurderet ejendommen som en landbrugsejendom. Denne vurdering har således heller aldrig været påklaget før. SKAT skønner derfor, at vurderingen af ejendommen som landbrug er korrekt og agter ikke at vurdere ejendommen om i vurderingsmæssig forstand.

Supplerende oplyser OJ, at da der ikke er tinglyst fredskovspligtigt areal på ejendommen, skal den ikke vurderes som skovbrug, men som almindelig landbrug.

..."

SKAT besvarede den 14. marts 2013 klagerens spørgsmål nr. 1 med "nej" og afviste at besvare spørgsmål nr. 2.

Klagerens repræsentant havde ligeledes den 18. december 2012 anmodet SKAT om genoptagelse af skatteansættelserne for indkomstårene 2007 til og med 2010. Årsagen til anmodningen om genoptagelse var, at klageren havde selvangivet indtægter for betaling i henhold til køberetten i indkomstårene 2007-2010.

Klageren havde således indtægtsført følgende betalinger:

Indtægt

Udgift

Selvangivet

Indkomståret 2010

555.000 kr.

20.000 kr.

535.000 kr.

Indkomståret 2009

1.437.500 kr.

62.500 kr.

375.000 kr.

Indkomståret 2008

2.100.000 kr.

71.800 kr.

2.028.200 kr.

Indkomståret 2007

1.312.500 kr.

82.000 kr.

1.230.500 kr.

I alt

5.405.000 kr.

236.300 kr.

5.168.700 kr.

Klageren har ifølge det oplyste anvendt virksomhedsordningen for alle indkomstårene, og vederlaget for køberetten er således medtaget i overskud ved selvstændig virksomhed i henhold til regnskaberne for indkomstårene.

Efter det oplyste har der indtil 2000 været bortforpagtet jord fra ejendommen til gulerodsavl og til og med indkomståret 2006 har der efter det oplyste været fredsskovspligt på ejendommen.

For indkomståret 2007 er der i henhold til regnskabet modtaget tilskud fra Skov- & Naturstyrelsen på 21.060 kr. vedrørende "G1".

Klagerens repræsentant anførte i anmodningen om genoptagelse, at køberetten skulle beskattes i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 grundet ejendommens faktiske anvendelse, således at indkomsten de omhandlede år skulle nedsættes med i alt 5.168.700 kr. Subsidiært blev der fremsat påstand om, at indkomsten skulle nedsættes med 2.267.481 kr., idet en del af indtægterne da måtte være skattefrie i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9.

I mail af 16. april 2013 anførte klagerens repræsentant, at han ville fremsætte en ny anmodning om genoptagelse snarest, og han medsendte et excel-ark med opgørelse af den skattepligtige avance i overensstemmelse med den subsidiære påstand.

Den 17. april 2013 fremsatte repræsentanten en ny anmodning om genoptagelse af indkomståret 2010, således at den selvangivne avance ved delafståelse af fast ejendom ændredes fra 1.230.500 kr. til 1.923.606 kr. Ændringen havde afledte konsekvenser for indkomstårene 2007, 2008 og 2009, hvorfor klageren i medfør af skatteforvaltningslovens § 26 og § 27, stk. 1, nr. 2, anmodede om, at de selvangivne beløb ved delafståelse af ejendom blev ansat til 0 kr.

SKAT imødekom anmodningen om genoptagelse af de pågældende indkomstår og traf herefter afgørelse den 9. december 2013.

Der er fremlagt brev af 10. juni 2013 fra ejeren af naboejendommen vedrørende anmodning om ændring af benyttelseskoden for naboejendommen fra 05 (landbrug) til 01 (beboelse). Det fremgår af brevet, at naboejendommen har et areal på ca. 3,6 ha, og at der ikke har været landbrugsmæssig drift på ejendommen i ejertiden. Der er ligeledes fremlagt SKATs forslag til afgørelse af 20. februar 2014 for naboejendommen, hvori det foreslås at ændre benyttelseskoden til 01 i overensstemmelse med anmodningen.

...

Landsskatterettens afgørelse

I henhold til kursgevinstlovens § 29, stk. 1, 1. pkt., lovbekendtgørelse nr. 1002 af 26. oktober 2009, skal skattepligtige omfattet af § 2, jf. § 9, eller § 12, medregne gevinst og tab på terminskontrakter og aftaler om køberetter og salgsretter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

I henhold til kursgevinstlovens § 30, stk. 1, nr. 1, anvendes § 29 imidlertid ikke på aftaler vedrørende fast ejendom, medmindre aftalens løbetid kan overskride 12 måneder og aftalens parter er personer som nævnt i boafgiftslovens § 22.

I henhold til kursgevinstlovens § 30, stk. 6, behandles kontrakter, der efter stk. 1-5 ikke omfattes af § 29, efter skattelovgivningens almindelige bestemmelser.

Det lægges til grund som ubestridt i sagen, at aftalen om køberetten ikke blev indgået med en person, der er omfattet af personkredsen som nævnt i boafgiftslovens § 22, hvorfor det er ejendomsavancebeskatningslovens regler, der finder anvendelse i nærværende sag.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjeneste ved afståelse af en og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 1. pkt.

Det er en betingelse for skattefrihed, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller at udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 1-3.

Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. vurderingslovens § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen båder tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Anvendelsen af denne regel er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, 5 eller 7, 1. og 2. pkt. § 8, stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Det afgørende tidspunkt ved bedømmelsen af, om en ejendom er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, eller § 9, stk. 1, er afståelsestidspunktet. Ejendommens vurderingsmæssige status er ikke afgørende herfor. Det afgørende er, om det kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug, men til beboelse, jf. herved Østre Landsrets dom af 30. januar 2002, offentliggjort i TfS 2003.137 Ø og refereret i SKM2003.11.DEP.

Klageren indgik i indkomståret 2007 aftale om udstedelse af en køberet til ejendommen Y1-adresse, Y3-by.

Indgåelse af købe- eller salgsretter om fast ejendom medfører ikke i sig selv, at der på tidspunktet for indgåelse af sådanne aftaler er indgået en aftale om afståelse eller erhvervelse af den faste ejendom.

Udnyttes køberetten ikke, skal der på det tidspunkt, hvor køberetten udløber eller opsiges, efter praksis foretages en opgørelse af udstederens fortjeneste ud fra samme princip, som hvis der var tale om en delafståelse af ejendommen.

Uanset at køberetten først udløb i indkomståret 2010, er det rettens opfattelse, at afståelsestidspunktet er tidspunktet for indgåelsen af køberetsaftalen i 2007.

I henhold til praksis beskattes vederlaget for køberetten først på tidspunktet for udløbet af køberetten, såfremt den ikke er blevet udnyttet. Årsagen hertil er, at man ikke på tidspunktet for indgåelsen af aftalen om køberetten ved, om denne vil blive udnyttet eller ej. Såfremt køberetten bliver gjort gældende, skal vederlaget for køberetten indgå i avanceopgørelsen for salget af ejendommen. Såfremt køberetten ikke bliver gjort gældende, skal der ske beskatning af vederlaget på tidspunktet for køberettens udløb. Det er således i sidstnævnte tilfælde alene et spørgsmål om periodisering af vederlaget for køberetten, som ikke ændrer på, at afståelsestidspunktet er på tidspunktet for indgåelsen af køberetsaftalen, hvor sælger pålægges en rådighedsbegrænsning.

Det er efter en samlet vurdering rettens opfattelse, at ejendommen Y1-adresse ikke på tidspunktet for køberetsaftalens indgåelse den 16. april 2007 havde karakter af en beboelsesejendom.

Det er herved særligt tillagt vægt, at der efter det oplyste til og med indkomståret 2006 har været fredskovspligt på ejendommen, at der i årsregnskabet for indkomståret 2007 er selvangivet indtægter fra Skov- og Naturstyrelsen vedrørende G1, at ejendommen indgik i virksomhedsordningen, at ejendommen har et areal på ca. 9,5 ha, og at ejerboligværdien alene udgjorde ca. 41 % af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2006.

Endvidere er der henset til, at Ejendomsvurderingen den 11. marts 2013 udtalte, at ejendommen fortsat skal vurderes som en landbrugsejendom, og at klageren i øvrigt ikke på et tidligere tidspunkt har forsøgt at få benyttelseskoden ændret fra 05-landbrug til 01-beboelse.

Det bemærkes, at det forhold, at benyttelseskoden for naboejendommen formentlig er ændret fra 05-landbrug til 01-beboelse, ikke kan tillægges vægt.

Avancen ved udløb af køberetten er således omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Retten lægger således til grund, at betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, i øvrigt er opfyldt.

Det er rettens opfattelse, at der skal ske beskatning af vederlaget på tidspunktet for køberetsaftalens udløb i indkomståret 2010. Det ville stride mod retserhvervelsesprincippet samt praksis på området, såfremt det fulde vederlag for køberetten for perioden fra 2007 til 2010 blev beskattet i indkomståret 2007, og det ville i øvrigt ikke være muligt i 2007 at vide, hvor længe aftalen om køberetten ville løbe, og om køberetten ville blive udnyttet eller ej. Retten kan således ikke tiltræde repræsentantens anbringende om, at der skal ske beskatning i indkomståret 2007, såfremt afståelsestidspunktet anses for at være i 2007.

Det er i øvrigt ikke godtgjort, at ejendommen i 2010 havde skiftet karakter til beboelsesejendom, idet den i alle årene har været medtaget i virksomhedsordningen, og der i hvert fald i indkomståret 2007 har været indtægter fra Skov- og Naturstyrelsen. Dertil kommer, at ejendommens areal er 9,5 ha.

For så vidt angår den subsidiære påstand, bemærker retten, at det fremgår af ordlyden af vurderingslovens § 33, stk. 4, at ejerboligværdien vedrører stuehuset med tilhørende grund og have.

Det fremgår af Vurderingsvejledningen 2010-1, afsnit B.3.3, at kun i sjældne tilfælde, hvor garager, vaskerum mv. i udhusarealer tilfører ejendommen en ekstra høj boligværdi, påvirkes stuehusfordelingen heraf.

Der er ikke tale om et sådant tilfælde i nærværende sag. Der henvises til det fremlagte billede af carporten og udhuset. Endvidere er det tillagt vægt, at carporten og udhuset er opført i 1969, og at der ikke f.eks. er tale om en indbygget carport eller lignende.

Det er således rettens opfattelse, at afståelsessummen/vederlaget for køberetten skal fordeles forholdsmæssigt på henholdsvis stuehus med tilhørende grund og have samt den resterende del af ejendommen efter forholdet mellem ejerboligværdien og ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010.

Ved avanceopgørelsen kan man således ikke fratrække ejendomsværdien den del af grundværdien, der ikke vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, og herefter henføre den resterende del af ejendomsværdien til stuehuset med tilhørende grund og have, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1-3.

Det bemærkes i øvrigt, at der ved vurderingen af jorden for landbrugsejendomme gælder særlige regler i form af bl.a. tillægsparcelværdiprincippet. Tillægsparcelværdien opgøres som en tillægsprocent, der er udtryk for, hvor meget handelsværdien af landbrugsjorden er større end grundværdien. Er der driftsbygninger på ejendommen, vil værdien af disse driftsbygninger også indgå som en del af tillægsparcelværdien. Hvis der er driftsbygninger på ejendommen, opgøres der også en såkaldt teknisk værdi herfor. Overstiger den tekniske værdi af driftsbygningerne tillægsparcelværdien, anvendes den tekniske værdi i stedet for tillægsparcelværdien. Forskellen mellem grundværdien og ejendomsværdien for landbrugsejendomme er således ikke udtryk for bygningernes værdi.

Da retten i øvrigt kan tilslutte sig SKATs opgørelse af avancen, stadfæster Landsskatteretten herefter SKATs afgørelse.

..."

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af A. Der er endvidere afgivet forklaring af revisor SK.

A har forklaret blandt andet, at han købte ejendommen af en læge, der ikke drev landbrug. Forud for købet boede han i en villa i Y4-by. Han er kemiingeniør og har ikke forstand på landbrugsvirksomhed. Han købte ikke ejendommen for at drive landbrug. Der blev aldrig opført driftsbygninger på ejendommen, og han har heller aldrig anskaffet materiel til brug for landbrugsdrift. I 1971/1972 kom SO op på gården og spurgte, om han kunne forpagte jorden, og han forpagtede herefter jorden indtil 1999.

Senere forpagtede SO et mindre areal med henblik på dyrkning af jorden, men aftalen løb kun i 14 måneder. SO betalte ikke herfor. I 2004 blev der foretaget udtynding af skoven. Efter fredskovpligtens ophør har skoven fået lov at passe sig selv. Han har haft investeret i nogle I/S'er, der ikke havde noget med landbrug at gøre. Han har solgt dem og foretaget en anden investering i Y5 med henblik på at kunne blive i virksomhedsskatteordningen. Han har nu solgt ejendommen, og køberen af ejendommen skal ikke drive landbrug, men skal bygge på ejendommen.

SK har forklaret, at han er revisor. Han fik i 2011 en henvendelse fra advokat JL. Han skulle hjælpe med selvangivelsen for 2011 og frem, og opgaven var egentlig ikke at se på bagudrettede forhold. Der var et stort opsparet overskud i virksomhedsordningen, hvilket undrede ham. Han fik forklaret, at der var indgået en køberetsaftale med en månedsvis betaling. Han tog kontakt til den tidligere revisor, R1, der forklarede, at de havde lagt køberetten ind i virksomhedsordningen. Da en sådan køberet efter hans opfattelse ikke kan lægges ind i virksomhedsordningen, søgte de genoptagelse hos SKAT, der var enig heri. Det endte med, at hele perioden blev berigtiget. Indtægten er et finansielt instrument, der skal beskattes efter ejendomsavancebeskatningsloven. Der var uenighed med SKAT om, hvorvidt der skal ske beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 eller § 9. Et finansielt instrument kan ikke køres ind i virksomhedsskatteordningen, så det er efter hans opfattelse en fejl, når der i SKATs afgørelse af 9. december 2013 vedrørende indkomståret 2010 er angivet en ejendomsavance på 2.194.341 kr. Fejlen må efter hans opfattelse afklares efter udfaldet af denne sag.

Efter hans opfattelse er der for G1s vedkommende ikke tale om en erhvervsmæssig virksomhed, da der ikke har været nogen indtægter, og da den ikke har været drevet med overskud for øje. A har efter rådgivning fra ham i 2012 investeret i en udlejningsejendom i Y5 med henblik på at kunne bevare virksomhedsskatteordningen, idet det var hans opfattelse, at G1 ikke er en virksomhed og derfor ikke ville kunne begrunde en opretholdelse af virksomhedsskatteordningen.

Det er korrekt, at de subsidiært har påstået anvendelse af ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Efter hans opfattelse skulle køberetsbetalingerne indtægtsføres løbende, men SKAT var af den opfattelse, at der skulle ske indtægtsførelse i 2010. Frem til 2014 har man kunnet fratrække personlige renteudgifter i virksomhedsordningen.

Procedure

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det må lægges til grund, at ejendommen siden As overtagelse i 1971 har været vurderet som landbrugsejendom, og at A indtil 1999 bortforpagtede den væsentligste del af jorden til landbrugsdrift. I forbindelse med etableringen af skoven på ejendommen i 1999 modtog A skovrejsningstilskud, og fik registreret enkeltmandsvirksomheden "G1" under branchen "011100: Dyrkning af korn (undtagen ris), bælgfrugter og olieholdige frø" med stiftelsesdato den 1. november 1999. Landsretten lægger på den baggrund til grund, at formålet med etableringen af skoven var at drive erhvervsmæssig virksomhed.

A har endvidere gennem årene over for skattemyndighederne tilkendegivet, at G1 var en virksomhed, der blev drevet fra ejendommen. I hans indkomst- og formueopgørelser for 2007-2010 er ejendommen således angivet under hans virksomheder, og der er foretaget fradrag for renteudgifter og andre udgifter, idet ejendommen er opgjort i en erhvervsmæssig og ikke-erhvervsmæssig andel, der i opgørelserne for indkomstårene 2008-2010 er anført som "stuehusværdi". A har endvidere anvendt virksomhedsskatteordningen for den erhvervsmæssige del af ejendommen. A har på grundlag af vurderingen af ejendommen som landbrugsejendom og den beskrevne skattemæssige angivelse af ejendommen i årenes løb opnået en række skattemæssige fordele.

Efter en samlet vurdering af sagens oplysninger og i øvrigt af de grunde, der er anført af byretten, tiltræder landsretten herefter, at A ikke har godtgjort, at ejendommen ikke delvist blev benyttet til landbrug, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Idet A herefter ikke har godtgjort, at ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stadfæster landsretten byrettens dom.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 75.000 kr. inkl. moms til dækning af udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbet er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A betale 75.000 kr. til Skatteministeriet.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

SKM2016.179.BR