Overdragelse af ejendom fra hovedaktionær til selskab - interesseforbundne parter - maskeret udbytte - bagatelgrænse

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato21 Mar 2017
Dato for udgivelse06 Apr 2017 13:10
SKM-nummerSKM2017.264.ØLR
MyndighedØstre Landsret
SagsnummerB-889-16
Dokument typeDom
EmneordOverdragelse, fast ejendom, hovedaktionær, handelsværdi, maskeret, udbytte
Resumé

Appellanten solgte sin ejendom for 24 mio. kr. til et selskab, hvori han var hovedaktionær. På baggrund af bl.a. en skønserklæring var det Skatteankenævnets vurdering, at ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet var 22 mio. kr. Appellanten blev derfor beskattet af forskellen på 2 mio. kr. som maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 2, jf. § 16 A.

Landsretten lagde afgørende vægt på skønserklæringen, som havde vurderet ejendommens handelsværdi til 22 mio. kr. Vurderingen blev støttet af en vurdering fra R3 og det forhold, at ejendommen forgæves havde stået til salg for 24 mio. kr. i mere end 3 ½ år. Heroverfor havde appellanten ikke godtgjort, at Skatteankenævnets vurdering hvilede på et væsentligt forkert grundlag eller var væsentligt fejlbehæftet.

Navnlig henset til at handelen var indgået mellem interesseforbundne parter kunne afvigelsen på 2 mio. kr., svarende til 9,1 % af den skønnede handelsværdi, ikke anses for så ubetydelig, at det afskar fra en skattemæssig korrektion.

Landsretten stadfæstede derfor byrettens frifindende dom.

Reference(r)

Ligningslovens § 2

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-1, C.B.3.5.4.3


Parter 

A

(v/Adv. Karin Østergård Mathiasen)

Mod

Skatteministeriet

(Kammeradvokaten v/Adv. Mikkel Isager-Sally)

Afsagt af Landsretsdommerne 

Linde Jensen, Nikolaj Aarø-Hansen og Steen Mejer.

Sagens oplysninger

Byrettens dom af 31. marts 2016 (BS 39B-1279/2015) (SKM2016.392.BR) er anket af A med påstand som for byretten.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Der er for landsretten fremlagt kopi af formidlingsaftale af 8. november 2012 om udlejning indgået mellem A og G3 vedrørende ejendommen Y1, Y2, Y3. Det fremgår af aftalen, at G3 påtog sig over en periode på fire måneder at arbejde på at finde en passende lejer til ejendommen. Det var i den forbindelse aftalt, at lejemålet skulle være tidsbegrænset i to år.

Salæret fastsattes til 9 % + moms af 1. års leje, dog mindst 8.000 kr. + moms samt et gebyr. Af aftalens pkt. 8 om "Særlige vilkår" fremgår blandt andet:

"Udlejer har ejendommen stående til salg og udlejning ved R1 Y5. Udlejer eller sælger R1 Y5 ejendommen i ovennævnte formidlingsperiode, tilfalder der ikke salær til G3."

Forklaringer

A har supplerende forklaret blandt andet, at istandsættelsen af loftsetagen, der fandt sted i 2004-2005, blandt andet indebar, at gulvet blev brudt op, og der blev lagt isolering i gulvet på hele etagen. Der blev endvidere under hensyn til krav fra brandtilsynet opsat en yderligere trappe. De fremlagte fakturaer fra G4 og malerfirmaet G5 istandsættelsen. Som han husker det, blev istandsættelsen afsluttet i 2005. Herefter blev loftarealet anvendt til brug for ansatte i hans selskab G1. Der er ikke efter istandsættelsen i 2005 udført yderligere arbejder på loftsarealet. Der er direkte adgang fra boligen til loftet. Når han i byretten forklarede, at det ikke er korrekt, når SKAT har lagt vægt på, at alle vinduer var ældre, har det sammenhæng med, at vinduerne, der alle er af mærket G6, selv i dag fremstår som nye, selvom de blev isat omkring 1993 og 1994, lige inden han købte ejendommen. Det er endvidere vinduer fra det samme firma, der senere er blevet isat mellembygningen. Han vil tro, at SKATs opfattelse kan hænge sammen med, at nogle af ruderne var punkterede, og at nogle af vindskederne trængte til udskiftning, idet de typisk skal skiftes efter omkring 10 år. Når SKAT gav udtryk for, at ejendommen krævede en del opdatering, er det efter hans opfattelse kun rigtigt for så vidt angår kosmetiske forhold. Der var blandt andet blevet malet med noget maling, som skallede af. Det var ikke væsentlige ting.

Ejendomsmægler KK besigtigede ejendommen grundigt over et par dage og indhentede herudover de fornødne dokumenter i forbindelse med sin vurdering. Han havde ikke klart sagt til KK, at han havde til hensigt at sælge ejendommen til sit selskab, så KK troede nok, at han ville få ejendommen til salg. Det pinte ham lidt efterfølgende, og han sendte derfor KK nogle flasker rødvin som tak for vurderingen. Det anførte var også baggrunden for, at han valgte KK som ejendomsmægler, da selskabet efterfølgende satte ejendommen til salg. KK mente, at markedet på daværende tidspunkt kunne rumme handler vedrørende ejendomme, der var "need to have", men ikke ejendomme, der alene var "nice to have", og at ejendommen Y1 i udpræget grad var "nice to have". Hvis han lod ejendommen opdele i to selvstændige boliger, kunne den imidlertid blive "need to have", men det kunne han imidlertid ikke overskue, blandt andet fordi der er tale om en fredet ejendom. Når det er ham og hans kone, der den 6. december 2011 på formidlingsaftalen med R1 om salg af ejendommen begge har skrevet under som sælgere af ejendommen, er grunden hertil, at handelen med selskabet "eller ordre" ikke var blevet tinglyst, og at det derfor var nødvendigt, at han selv skrev under. Hans kone, der var direktør i selskabet, som skulle sælge ejendommen, skulle også skrive under for at binde selskabet. Handelen med selskabet er fortsat ikke tinglyst.

Når det ikke i anmodningen til SKAT om bindende svar var nævnt, hvilket konkret beløb ejendommen ville blive solgt til, hang det blandt andet sammen med, at hans revisor sagde, at han - uden at komme i klemme hos SKAT - kunne overdrage ejendommen til en pris i overensstemmelse med vurderingen fra en statsautoriseret ejendomsmægler.

Vurderingsfolkene fra R3 var også meget grundige i deres vurdering. Da han sagde til IP, at vurderingen på 22 mio. kr. ikke var meget, sagde IP, at der ikke var tale om en salgsvurdering, men alene en forsigtig belåningsvurdering. Han endte med ikke at tage imod det tilbud om tillægsbelåning, som han modtog fra R3.

Han forlængede ikke formidlingsaftalen med R1, men han accepterede, at ejendommen lå hos R1 som "skuffesag". Han har efterfølgende konstateret, at ejendommen blev ved med at ligge på R1s hjemmeside, men det skete der ikke noget ved. Det er ikke rigtigt, at der var en fremvisning efter lejeaftalens udløb. Mens ejendommen var til salg hos R1, var der derimod en fremvisning til en indehaver af en virksomhed i Y9, men denne skulle sælge virksomhedens ejendom først, og der kom aldrig noget tilbud fra den pågældende. Ejendommen var lejet ud den 31. juli 2015. Når denne dato alligevel fremgår af den fremlagte salgsopstilling, hænger det sammen med, at han på den dato bad ejendomsmægleren om at printe den ud til brug for sagen. Den fremlagte salgsopstilling er i øvrigt identisk med den oprindelige opstilling, der blev udarbejdet i 2011.

Foreholdt, at det fremlagte eksemplar er udskrevet af Kammeradvokatens repræsentant i august måned 2015 fra ejendomsmæglerens hjemmeside, har han forklaret, at han ikke var bekendt med, at den skulle ligge på hjemmesiden, og at det havde KK heller ikke fået lov til. Han bad KK om et ekstra eksemplar, og det fik han udleveret.

Hvis han havde vidst, at opstillingen kunne udskrives direkte fra hjemmesiden, havde han gjort det.

Procedure

Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det er ubestridt, at A og G1 er interesseforbundne parter. Efter ligningslovens § 2, jf. § 16 A, skal den prissætning af ejendommen, der skal anvendes ved opgørelsen af As skattepligtige indkomst, derfor ske i overensstemmelse med den pris, som kunne være opnået mellem uafhængige parter.

Også landsretten lægger afgørende vægt på skønserklæringen og den supplerende erklæring fra skønsmanden statsautoriseret ejendomsmægler og valuar, cand. jur. SJ. Erklæringerne redegør med nærmere begrundelse for den udøvede og fastholdte vurdering af markedsværdien på 22 mio. kr. i fri handel og vandel pr. 10. maj 2011. Vurderingen støttes af vurderingen i oktober 2011 fra R3 og det forhold, at ejendommen forgæves blev søgt solgt i tiden indtil medio 2012, hvor formidlingsaftalen med R1 udløb. Af de af byretten herom anførte grunde lægger landsretten videre til grund, at ejendommen fortsat indtil medio 2015 forgæves har været til salg hos R1. Det må på denne baggrund påhvile A at godtgøre, at SKATs vurdering hviler på et væsentligt forkert grundlag eller er væsentligt fejlbehæftet. Heller ikke efter bevisførelsen for landsretten er dette sket.

Navnlig henset til at handelen er indgået mellem interesseforbundne parter, tiltrædes det endvidere - uanset at der, som anført i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3, er tale om en udpræget liebhaverejendom - at den nominelle afvigelse på 2 mio. kr., der svarer til ca. 9,1 % af den skønnede handelsværdi, ikke kan anses for så ubetydelig, at det afskærer fra en skattemæssig korrektion.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens forløb, omfang og udfald skal A betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med 60.000 kr. inkl. moms til udgifter til advokatbistand.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A betale 60.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne, der forrentes efter rentelovens § 8 a, skal betales inden 14 dage.

SKM2016.392.BR