Gaveafgift - beregningsgrundlag - ejerlejlighed solgt til datter - værdiansættelsescirkulæret - +/- 15 %
Dokumentets dato16 May 2007
Dato for udgivelse22 Jun 2007 13:27
SKM-nummerSKM2007.431.LSR
MyndighedLandsskatteretten
Sagsnummer2-4-1941-0302
Dokument typeKendelse
EmneordBeregningsgrundlag, gave, ejerlejlighed, +/- 15 %
Resumé

En fader kunne overdrage en ejendom til sin datter til ejendomsvurderingen ÷15 %, uanset at han kort forinden havde erhvervet den til en højere pris, idet det af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 fremgik, at denne værdi kunne anvendes i gavesituationer, hvis der ikke var sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen.

Reference(r)Boafgiftsloven § 27

Klagen vedrører cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning (værdiansættelsescirkulæret), punkt 6 ("15%'s-reglen" ved værdiansættelsen af fast ejendom).

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har ansat den gaveafgiftspligtige værdi af den gave, som A har givet til B til 840.000 kr.

A og B har ansat værdien til 60.000 kr.

Landsskatteretten ansætter værdien til 60.000 kr.

Sagens oplysninger

A indgik den 17. december 2004 en aftale med tredjemand om køb af ejendommen X for 2.650.000 kr. kontant. Overtagelsen skete pr. 1. marts 2005. Skøde vedrørende salget er dateret 2. marts 2005.

Ifølge et skøde dateret 22. december 2005 overdrog A ejendommen til sin datter, B, pr. 31. december 2005 for 1.870.000 kr. (prioriteret). Ifølge skødet er overdragelsen berigtiget således:

Kontant udbetaling

1.750.000 kr.

Gældsbrev fra køber til sælger

60.000 kr.

Gave fra sælger til køber

     60.000 kr.

I alt

1.870.000 kr.

A og B har ved en gaveanmeldelse modtaget i Skattecentereret den 6. marts 2006 meddelt, at A har givet B en gave på 60.000 kr.

Det fremgår af Salgs- og Vurderingsregistret (SVUR), at ejendommen ifølge den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2003, 2004 og 2005 var vurderet til henholdsvis 2.100.000 kr., 2.200.000 kr. og 2.850.000 kr. Endvidere fremgår det, at ejendommen fra den 1. oktober 2005 er registreret som udlejet. Indtil da var ejendommen registreret som benyttet af ejeren.

Ifølge CPR-registret har B boet i lejligheden fra den 1. april 2005.

SKATs afgørelse

SKAT har ansat det gaveafgiftspligtige beløb til 840.000 kr., idet det er skønnet at ejendommens handelsværdi mindst udgjorde 2.650.000 kr., hvilket var den værdi A købte ejendommen for i fri handel den 17. december 2004. Beløbet er beregnet således:

Ejendommens handelsværdi

2.650.000 kr.

Berigtiget kontant

1.750.000 kr.

Udstedelse af gældsbrev

     60.000 kr.

Gave fra sælger til køber

   840.000 kr.

Ejendommens reelle handelsværdi var parterne bekendt på handelstidspunktet, og det er derfor denne værdi, der skal anses for handelsværdien ved beregning af gaveafgift, jf. boafgiftslovens § 27 samt TfS 1998.766.

Lovens tekst er således det overordnede princip, medens værdiansættelsescirkulæret alene er vejledende, jf. cirkulærets punkt 48.

Forskellen mellem ejendommens handelsværdi og den aftalte overdragelsessum anses for en yderligere gave fra A til B. Som følge af forhøjelsen kan der godkendes et fradrag for tinglysningsafgift på 4.184 kr., jf. boafgiftslovens § 29, stk. 2.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at ejendommens handelsværdi i forbindelse med gaveafgiftsberegningen fastsættes til 1.870.000 kr., svarende til den mellem parterne aftalte overdragelsessum.

Overdragelsessummen blev fastsat ud fra "15%"s-reglen" i værdiansættelsescirkulærets punkt 6. Ifølge den offentlige vurdering var lejlighedens værdi på overdragelsestidspunktet 2.200.000 kr., hvilket - reduceret med 15% - giver 1.870.000 kr.

Der kan støttes ret på "15 %"s-reglen" i cirkulæret, når der ikke på den pågældende ejendom er sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen. Dette understøttes bl.a. af skatteminister Kristian Jensens svar på spørgsmål 2851 (Folketinget 2004-05, 2. samling), hvoraf følger, at der kan ske overdragelse til vurderingen - 15 %, hvis lejligheden ikke er vurderet som udlejet og der endvidere ikke er sket faktiske eller retlige ændringer siden vurderingen. I det foreliggende opfylder klageren disse betingelser, og der er derfor ikke grundlag for at opkræve yderligere gaveafgift.

Den tidligere skatteminister har endvidere ved svar på spørgsmål 1, 2 og 3 til Folketingets Skatteudvalg (L-180, bilag 1, jf. TfS 1990.196) i 1990 ligeledes udtalt, at hvis en ejendom overdrages til en kontantværdi, der ikke afviger mere end 15 % fra den senest bekendtgjort, årsregulerede kontantværdi, skal denne lægges til grund ved beregningen af gaveafgift. Endvidere fremgår, at dette gælder uanset om den seneste vurdering må antages at være fejlbehæftet, da det offentlige antages at være nærmest til at bære risikoen herfor.

Af Landsskatterettens kendelse, TfS 1994.882, fremgår også, at myndighederne ved gaveoverdragelser er bundet af "15%'s-reglen", således at det alene er i tilfælde, hvor ejendommen siden sidste vurdering har undergået faktiske eller retlige ændringer, at denne kan fraviges, jf. cirkulærets punkt 8.

Boafgiftsloven med kommentarer af J.O. Engholm Jacobsen understøtter ligeledes den fremsatte påstand, idet han anfører: "Told- og Skatteregionen må ved vurderingen af værdiansættelserne tage udgangspunkt i principperne i Værdiansættelsescirkulæret, jf. herved f.eks. TfS 1994.882 LSR, hvorefter 15 %-reglen i cirkulærets § 6 var bindende ved myndighedernes vurdering af værdien af en gave."

TfS 1998.766, som SKAT henviser til, er ikke relevant for den foreliggende sag, da der er tale om en helt anden situation, bl.a. har køberen af ejendommen i denne sag ikke videresolgt ejendommen til en væsentligt højere pris end overdragelsessummen, idet B stadig ejer lejligheden. Endvidere fremgår det af TfS 1984.418, at Skatteministeriet havde tilkendegivet at "15 %'s-reglen" ikke skulle anvendes i den situation, der forelå i TfS 1998.766. Ministeriet havde med andre ord udstukket en anden praksis, der skulle gælde for en helt bestemt situation.  Da den foreliggende situation ikke er omfattet af skatteministeriets "specialrege", er afgørelsen ikke relevant; her skal "15 %"s-reglen anvendes.

SKAT anfører endvidere, dels at lovens tekst er det overordnede princip, dels at værdiansættelsescirkulæret kun er vejledende, jf. cirkulærets punkt 48. Hertil bemærkes, at SKAT ikke kan ændre en årelang praksis, specielt ikke når der ikke fra den overordnede skatte- og afgiftsmyndighed er udmeldt en ændring af praksis. Set ud fra et retssikkerhedssynspunkt forekommer det betænkeligt, hvis man som skatteborger ikke kan fæste lid til en årelang Landsskatteretspraksis, der ydermere underbygges af to skatteministres udtalelser.

SKATs udtalelse

Skattecenteret har indstillet afgørelsen stadfæstet.

Det er skattecentrets opfattelse, at den aftalte overdragelsessum ikke svarer til handelsværdien.

Gavemodtagers far, A, har i fri handel ved købsaftale den 17. december 2004 med overtagelse den 1. marts 2005 købt ejendommen for 2.650.000 kr. Ejendommen er pr. 1. oktober 2004 vurderet til 2.200.000 kr.

Den 31. december 2005 sælger A ejendommen til sin datter B for 1.870.000 kr.

Ejendommens reelle handelsværdi var parterne bekendt på handelstidspunktet den 31. december 2005, og derfor har parterne ikke krav på at få godkendt en værdi, der svarer til +/- 15 % af seneste kontantejendomsværdi, idet told- og skatteforvaltningen kan ændre en værdiansættelse, hvis man finder, at en værdiansættelse ikke svarer til handelsværdien på tidspunktet for gavens ydelse, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 2.

Under hensyn til ovenstående er det skattecentrets opfattelse, at lovens tekst er det ovenstående princip, og at værdiansættelsescirkulæret er vejledende i den situation, hvor man ikke kender handelsværdien. Der henvises i den forbindelse til dom afsagt af Østre Landsret den 9. oktober 1998, offentliggjort i TfS 1998.766.

Det er herefter skattecentrets opfattelse, at de 2.650.000 kr. udgør ejendommens handelsværdi. Den yderligere værdi anses for en yderligere gave fra sælger til køber på 780.000 kr.

Skattecentret kan i forbindelse med sagen oplyse, at gavegiver har købt tre ejendomme til sine tre børn. Alle tre ejendomme er købt i fri handel og inden for ganske kort tid solgt til hver af de tre børn til ejendomsværdien -15 %.

Gavegiveren har i selvangivelsen for 2005 selvangivet et underskud til fremførsel i forbindelse med salget af de tre ejendommen til børnene på 2.862.325 kr.

Dette underskud kan fremføres ubegrænset og senere fradrages ved salg af anden fast ejendom. I den forbindelse kan det oplyses, at A er ejer af en større landbrugsejendom. Når denne ejendom sælges, kan underskuddet fra salget af de tre ejendommen fradrages i et eventuelt overskud ved salget af landbrugsejendommen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Af boafgiftslovens § 27 fremgår, at "en gaves værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen."

Af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) fremgår ligeledes, at værdien af aktiver skal ansættes til deres værdi i handel og vandel. Cirkulæret fastsætter dog samtidig regler "inden for hvilke grænser skatte- og afgiftsmyndighederne skal acceptere værdiansættelsen", jf. punkt 2 og vedrørende fast ejendom tillige punkt 4. Af cirkulærets punkt 6 fremgår bl.a., at "Hvis boets eller parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 pct. højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af arve- eller gaveafgiften."

Det følger af forarbejderne til boafgiftslovens § 27, at principperne i værdiansættelsescirkulæret og den praksis, der er etableret på området, fortsat vil være gældende efter vedtagelsen af lovforslaget, jf. lovforslag L 254 som fremsat den 4. maj 1995.

TS-Cirkulære 2000-5 tager forbehold for en situation som den foreliggende, hvor handelsprisen er højere end vurderingen, men cirkulæret omfatter ikke gavetilfælde.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse, der ligger inden for de i cirkulæret angivne retningslinier.

Uanset at markedsværdien for den i den foreliggende sag omhandlede ejendom må antages at være højere end den seneste offentlige ejendomsvurdering -15 %, har myndighederne herefter ikke mulighed for at tilsidesætte parternes værdiansættelse.

Den påklagede forhøjelse nedsættes herefter til 0.