Ligningsvejledningen; Erhvervsdrivende 2011-1
Fold indholdsfortegnelsen ud
Skip Navigation Links.
Expand E.A  Principperne for indkomstopgørelsenE.A Principperne for indkomstopgørelsen
Expand E.B  Indkomstopgørelse for selvstændigt erhvervsdrivendeE.B Indkomstopgørelse for selvstændigt erhvervsdrivende
Expand E.C Skattemæssige afskrivningerE.C Skattemæssige afskrivninger
Expand E.D HenlæggelserE.D Henlæggelser
Expand E.E  JordbrugE.E Jordbrug
E.F Anparter. Kommanditister.
Expand E.G Virksomhedsordningen og kapitalafkastordningenE.G Virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen
Expand E.H  VirksomhedsomdannelseE.H Virksomhedsomdannelse
Expand E.I  Afståelse af erhvervsvirksomhed, goodwill og immaterielle rettigheder m.v.E.I Afståelse af erhvervsvirksomhed, goodwill og immaterielle rettigheder m.v.
Collapse E.J  Afståelse af fast ejendomE.J Afståelse af fast ejendom
Expand E.J.1 Parcelhusreglen, EBL § 8E.J.1 Parcelhusreglen, EBL § 8
Collapse E.J.2 Beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovenE.J.2 Beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven
Expand E.J.2.1 Afståelser omfattet af lovenE.J.2.1 Afståelser omfattet af loven
Collapse E.J.2.2 Generelle  regler for opgørelse af fortjeneste og tabE.J.2.2 Generelle regler for opgørelse af fortjeneste og tab
Expand E.J.2.2.1  Afståelsessummen <span class="isNew">[Væsentlige ændringer]</span>E.J.2.2.1 Afståelsessummen [Væsentlige ændringer]
Expand E.J.2.2.2 AnskaffelsessummenE.J.2.2.2 Anskaffelsessummen
Expand E.J.2.2.3 Regulering af anskaffelsessummenE.J.2.2.3 Regulering af anskaffelsessummen
Collapse E.J.2.2.4 DelafståelserE.J.2.2.4 Delafståelser
E.J.2.2.4.1 Anskaffelsessummen
E.J.2.2.4.2 Regulering af anskaffelsessummen
E.J.2.2.4.2.1 Det faste tillæg på 10.000 kr.
E.J.2.2.4.2.2 Tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter udover 10.000 kr.
E.J.2.2.4.2.3 Nedsættelse med ikke genvundne afskrivninger m.v.
E.J.2.2.5 Fradrag i fortjenesten
Expand E.J.2.3 Særregler for landbrug m.v., skovbrug og blandet benyttede ejendommeE.J.2.3 Særregler for landbrug m.v., skovbrug og blandet benyttede ejendomme
E.J.2.4 Sameje
Expand E.J.2.5 Fradrag for tabE.J.2.5 Fradrag for tab
E.J.2.6 Geninvestering [Væsentlige ændringer]
E.J.2.7 Erstatnings- og forsikringssummer
E.J.2.8 Ekspropriation [Væsentlige ændringer]
E.J.2.9 Henstand
E.J.2.10 Succession
Expand E.J.2.11 Eksempler på beregning af fortjenestenE.J.2.11 Eksempler på beregning af fortjenesten
E.J.2.12 Kontrakter om opførelse af bygning mv., ombygning af eller tilbygning til bygning mv.
Expand E.J.3 NæringE.J.3 Næring
E.J.4 Frigørelsesafgift
Expand E.J.5 Beskatning efter andre reglerE.J.5 Beskatning efter andre regler
E.J.6 Ejerlejlighedsbeskatningsloven
Expand E.J.7 TimeshareE.J.7 Timeshare
Expand E.K  Udlejning af fast ejendomE.K Udlejning af fast ejendom
Expand E.L  Konkurs, akkord og gældssanering m.v.E.L Konkurs, akkord og gældssanering m.v.
Bilag
D. Dobbeltbeskatning
Forkortelser

 

Ligningsvejledningen; Erhvervsdrivende 2011-1

Vis printvenlig udgavePrint aktuel side
Print aktuel side med underpunkter
Print indholdsfortegnelse
Se oplysninger om sidenKolofon
Dokumentet gælder fra:

E.J.2.2.4 Delafståelser

Herunder gennemgås de generelle regler om opgørelse af anskaffelsessummer og regulering af disse ved delafståelser.

Definitionen på delafståelse fremgår nu direkte af lovteksten i EBL, jf. § 3 A som affattet ved § 5 i lov nr. 458 af 9. juni 2004 om ændring af forskellige skatte- og afgiftslove og af lov om planlægning samt ophævelse af ejerlejlighedsbeskatningsloven og frigørelsesafgiftsloven. .

Der er tale om lovfæstelse af den hidtil gældende praksis for, hvornår der er tale om et delsalg af en fast ejendom. Der er ved indsættelsen af definitionen i lovteksten ikke tilsigtet nogen ændring af den gældende retstilstand.

Ved delsalg forstås en afståelse, hvor et areal overdrages efter reglerne om arealoverførsel i lov om udstykning og anden registrering i matriklen eller, hvor der overdrages en del af en fast ejendom betinget af udstykning. Ved udstykning forstås, at det registres i matriklen, at et areal fraskilles en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom. Er flere matrikelnumre samnoteret i matriklen, er der tale om en samlet fast ejendom. Udstykning omfatter også den situation, at et areal godkendes udskilt af en samnotering.

Efter praksis har der ikke fundet udstykning sted før, der foreligger approbation fra Kort- og Matrikelstyrelsen. Inden godkendelsen af udstykningen foreligger, er der således tale om delsalg, mens der er tale om helsalg, såfremt udstykningen er godkendt af Kort- og Matrikelstyrelsen.

Definitionen af delsalg i EBL § 3 A finder anvendelse alle steder i loven, hvor der er regler for afståelse af en del af en fast ejendom. Hvor en ejendom er udstykket skal delsalgsreglerne finde anvendelse på opdelingen af den samlede anskaffelsessum inklusive reguleringen frem til udstykningen.

Definitionen af delsalg har også betydning for, hvorledes en ejendom, der udstykkes fra sælgerens ejendom skal kategoriseres ved anvendelsen af reglerne i §§ 8 og 9. Er der gennemført endelig udstykning før salget, er der tale om et helsalg, mens der er tale om et delsalg, hvis approbation først foreligger efter salgsaftalen. Dette har betydning for, om sælgeren kan opnå skattefrihed ved salget af boligen efter reglerne i § 8 og § 9.

Når der er tale om salg af en del af en fast ejendom, finder reglerne i EBL § 5, stk. 5 og 6, anvendelse.

Hvis der derimod er tale om salg af en selvstændig ejendom, dvs. salg af en hel ejendom, gælder reglerne i EBL § 5, stk. 4.

Hvis en del af en fast ejendom sælges efter reglerne om arealoverførsel, eller hvor der er indgået aftale om overdragelse af en del af en fast ejendom betinget af udstykning, gælder reglerne om delsalg i EBL § 5, stk. 5 og 6. Er der gennemført udstykning, hvorefter det frastykkede areal sælges, er der ikke tale om et delsalg men derimod om et salg af en selvstændig ejendom. Her er det reglerne i EBL § 5, stk. 4, der finder anvendelse, idet delsalgsreglerne dog finder anvendelse på opdelingen af den samlede anskaffelsessum inkl. reguleringen frem til udstykningen.

Reglerne om arealoverførsel fremgår af lovbekendtgørelse nr. 494 af 12. juni 2003 om udstykning og anden registrering i matriklen.

Salg af en ideel andel af en fast ejendom er ikke omfattet af reglerne om delsalg. Ved salg af en ideel andel af en fast ejendom anvendes reglerne for helsalg således, at en forholdsmæssig del af den regulerede anskaffelsessum for hele ejendommen svarende til den ideelle andel lægges til grund ved opgørelsen af fortjeneste og tab i forbindelse med salget af den ideelle andel.

Ved et samtidigt salg af en ejendom, hvor en del af ejendommen sælges til en køber og en anden del til en anden køber, skal vurderingen af, om der er tale om helsalg eller delsalg, ske efter de nævnte retningslinier.

SKM2005.189.LSR. Salg af nyudstykkede parceller skulle skatteretligt kvalificeres som helsalg, når endelig og bindende aftale var indgået efter at udstykningen var approberet. Sælgers erhvervelse af parcellerne antoges at være sket på det tidspunkt, hvor de faktisk var erhvervet som del af en større ejendom. Om beregningen af 10.000 kr.'s tillæg, se afsnit E.J.2.2.4.2.1.

SKM2006.575.LSR. Afgørelsen vedrørte opgørelsen af anskaffelsessummen fra en ejendom, der var sammensat af en række successive erhvervelser og delafståelser af landbrugsjord før og efter d. 1. januar 1993.

SKM2007.30.SR.Skatterådet meddelte, at en andelsboligforenings salg af ejendommens loftsetage er at betragte som en delafståelse af ejendommen, idet der ikke sondres mellem vertikal og horisontal afståelse. Da ejendommen har været og rent faktisk anvendes erhvervsmæssig vil en forholdsmæssig del af avancen skulle beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. At den del af ejendommen, som afhændes, ikke anvendes erhvervsmæssigt, er uden betydning for beskatningen.

SKM2007.177.LSR. Sagen vedrører opgørelsen af anskaffelsessummen ved beregning af ejendomsavance for salg af landbrugsjord på en ejendom, hvor der tidligere er foretaget delsalg af jord.

Om delafståelse ved aflysning af en servitut, se LSRM 1983, 29 LSR, omtalt under afsnit E.J.2.1.

Beløb, der modtages som erstatning for en varig rådighedsindskrænkning, anses for vederlag for en delafståelse.

Der henvises til eksemplerne på opgørelse af den skattepligtige fortjeneste ved delsalg i afsnit E.J.2.11.

Engangsbeløb, der udbetales til ejeren af en ejendom som erstatning for placering af en eller flere vindmøller på ejendommen og for de rådighedsindskrænkninger over ejendommen, som i forbindelse hermed pålægges ejeren i henhold til en aftale anses som lejeaftale, og de betalte beløb beskattes som personlig indkomst. Beskatning af et engangsbeløb fordeles over den aftalte lejeperiode.

SKM2004.519.LR. Ligningsrådet har afgivet en bindende forhåndsbesked om, at den endnu ikke indtægtsførte del af et engangsbeløb for en brugsret over et areal til opstilling af vindmøller, ved ejendommens afståelse skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for det indkomstår, hvor aftalen om afståelse indgås. Retten til lejeindtægten er i den konkrete sag ikke omfattet af ejendomsafståelsen. Endvidere har Ligningsrådet udtalt, at ejendommen ved overdragelse til skatteyders søn kan værdiansættes efter cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.

SKM2005.93.LSR. Et engangsbeløb, som blev modtaget som erstatning for placering af vindmøller på en landbrugsejendom, var skattepligtig som lejeindtægt efter statsskattelovens § 4 litra b, og skulle fordeles over den aftalte lejeperiode.

Afstås en del af en ejendom, skal anskaffelsessummen opgøres på grundlag af den del af den samlede anskaffelssum for den samlede ejendom, der kan henføres til det afståede.

En tilsvarende opgørelsesmåde skal anvendes i tilfælde af delvis skade på en ejendom.

Omfatter frasalget et grundstykke, sker fordelingen af anskaffelsessummen på grundlag af det frasolgte areals størrelse i forhold til hele ejendommen. Anvendes en af de særlige indgangsværdier som anskaffelsessum, benyttes den samlede grundværdi som fordelingsnøgle. Såfremt der i indgangsværdien indgår en særlig fastsat grundværdi, som omfatter det frasolgte areal, er det dog denne grundværdi, der skal anvendes ved fordelingen. Anvendes den faktiske anskaffelsessum, benyttes den del af anskaffelsessummen, som er henført til grunden som fordelingsnøgle. Såfremt der inden for den faktiske anskaffelsessum er aftalt en specifik anskaffelsessum for en del af grunden, som det frasolgte areal er omfattet af, er det dog denne specifikt aftalte anskaffelsessum, der skal anvendes ved fordelingen.

SKM2005.185.LSR.Ved afgørelsen af hvor stor en del af anskaffelsessummen, der skulle henføres til et frasolgt grundstykke, kunne grundværdispecifikationen anvendes som udgangspunkt, således at der toges hensyn til jordens bonitet.

SKM2010.161.LSR. Ved opgørelsen af avancen ved afståelse af en vindmølle med tilhørende jordparcel skulle anskaffelsessummen for jordparcellen alene indgå med den faktiske anskaffelsessum, idet der efter ophævelse af cirkulære nr. 166 af 12. september 1994 ikke var hjemmel til at forhøje anskaffelsessummen med et tillæg for værdiforringelse af den resterende ejendom.

Anskaffelsessummen reguleres efter reglerne i EBL § 5.

I de tilfælde, hvor den skattepligtige kun afstår en del af en fast ejendom, skal det faste tillæg på 10.000 kr. nedsættes forholdsmæssigt. Dette sker efter forholdet mellem anskaffelsessummen for hele ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der afstås, jf. dog EBL § 9, stk. 3, der medfører, at ingen del af 10.000 kr.'s tillægget skal henføres til anskaffelsessummen for stuehuset/ejerboligen, der kan sælges skattefrit.

På en i 1980 erhvervet grund blev i 1981 opført en bygning, der brændte i 1983. For den periode, hvori skatteyderen ejer både grunden og bygningen skal der ske en forholdsmæssig fordeling af 10.000 kr.'s tillægget mellem grund og bygning efter værdiforholdene mellem disse, jf. skd. 1985.73.224.

I TfS 1999,758 DEP har departementet oplyst, at beregningen af en forholdsmæssig andel af 10.000-kr.'s-tillægget i forbindelse med avanceopgørelsen ved afståelse af en del af en fast ejendom skal ske på grundlag af den kontantomregnede anskaffelsessum eller den valgte indgangsværdi før reguleringen efter EBL § 5.

SKM2005.189.LR. Salg af nyudstykkede parceller skulle skatteretligt kvalificeres som helsalg, når endelig og bindende aftale var indgået efter at udstykningen var approberet. Sælgers erhvervelse af parcellerne antoges at være sket på det tidspunkt, hvor de faktisk var erhvervet som del af en større ejendom. 10.000 kr.'s tillæg skulle gives år for år og skulle reduceres forholdsmæssigt for de år, hvor de udstykkede grunde endnu var en del af en større ejendom. Tillægget kunne ikke gives for udstykningsåret, hvis de udstykkede parceller var afstået i det år, hvor udstykningen var approberet.

Der henvises i øvrigt til afsnit E.J.2.2.3.1

 

Også tillægget for afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter reduceres ved delsalg. Den skattepligtige kan derefter alene medregne sådanne udgifter, som kan henføres til den afståede del af ejendommen. Det er endvidere en betingelse, at disse udgifter overstiger det faste forholdsmæssige tillæg, beregnet som angivet ovenfor.

Ved senere salg af restejendommen kan alene den endnu ikke-udnyttede del af det faste tillæg eller tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter tillægges den reducerede anskaffelsessum.

Der henvises i øvrigt til afsnit E.J.2.2.3.2.

Af EBL § 5, stk. 5, fremgår, at stk. 4 finder tilsvarende anvendelse ved delafståelse af en ejendom. Endvidere fremgår heraf, hvornår de nedsættelsespligtige beløb skal fragå i anskaffelsessummen, og hvorledes de skal henføres til den afståede del af ejendommen og restejendommen.   

Ifølge EBL § 5, stk. 5, nr. 1 skal nedsættelse med beløb omfattet af EBL § 5, stk. 4, nr. 1 (afskrivninger m.v.) og beløb omfattet af EBL § 5, stk. 4, nr. 3 (tabsfradrag og værdiforringelser) følge de pågældende bygninger. Nedsættelse med f.eks. et afskrevet beløb skal således først ske, når den bygning, der er afskrevet på, sælges. Hvis der ved et delsalg alene frasælges jord, skal anskaffelsessummen herfor nedsættes med foretagne afskrivninger m.v. på driftsbygninger og installationer, der har været beliggende på det frasolgte. Det nedsættelsespligtige beløb henføres til denne del af jorden, jf. EBL § 5, stk. 5, nr. 2.  

Anskaffelsessummen for den nedrevne bygning inklusive eventuelle forbedringer ved delsalg skal altid medregnes til anskaffelsessummen for den del af ejendommen, hvor den nedrevne bygning har været beliggende, jf. EBL § 5, stk. 2.

Se i øvrigt afsnit E.J.2.2.3 om nedsættelse ved salg af hele ejendommen.