Salg af landbrugsejendom - parcelhusreglen - restejendom

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato31 Oct 2001
Dato for udgivelse17 Dec 2001 18:32
SKM-nummerSKM2001.627.ØLR
MyndighedØstre Landsret
Sagsnummer17. afdeling, B-0857-00
Dokument typeDom
EmneordEjendomsavance, parcelhusregelen, landbrug, restejendom
Resumé

En ejendom noteret og vurderet som landbrugsejendom på 8 ha blev i forbindelse med salg udstykket i to matrikler og solgt ved indbyrdes betingede skøder til to forskellige købere. Landsretten gav Skatteministeriet medhold i, at de omhandlede salg måtte betragtes som en samlet afståelse af hele ejendommen. Landsretten fandt det endvidere ikke godtgjort, at nogen del af ejendommen havde været bortforpagtet og antog dermed, at hele ejendommen indtil salgene havde været anvendt af skatteyderen som landbrugsejendom. Avancen ved salget af den bebyggede restejendom var derfor ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8
Ligningsvejledningen 2000 E.J.1.1, E.J.1.4


Parter:
A
(advokat Henry Larsen v/ advokat Peter Axel Nielsen)
mod
Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Jakob Krogsøe).

Afsagt af landsdommerne:
Ulla Rubinstein, Arne Brandt og Rikke Ørum (kst.).

Under denne sag, der er anlagt den 22. marts 2000, har sagsøgeren, A, endeligt nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens kapitalindkomst for skatteåret 1996 nedsættes med 76.691 kr.

Beløbet udgør en ved Landskatterettens kendelse af 22. december 1999 ansat fortjeneste ved salg i 1996 af restparcellen af sagsøgerens landbrugsejendom med stuehus, matr. nr.: ......, Y1-by.

Sagsøgeren har gjort gældende, at den nævnte fortjeneste, der beløbsmæssigt ikke bestrides, er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagens omstændigheder:

Sagsøgeren erhvervede landbrugsejendommen X1-vej 49 med et samlet jordtilliggende på 86.286 m2 med overtagelse 1. august 1985. I 1995 frasolgte sagsøgeren to arealer, et på 1.292 m2 og et på 547 m2, der blev solgt for henholdsvis 29.750 kr. og 9.750 kr. Ved slutseddel, underskrevet af køber den 29. november 1996, frasolgte sagsøgeren yderligere et areal på 66.192 m2 for en salgssum på 420.000 kr. Handlen blev fra købers side gjort betinget af, "at ejendommen X2-vej 63 kan noteres som landbrugsejendom... Disse forhold afklares hurtigst muligt dog senest d. 01.03.1997."

Restejendommen med bygninger og et areal på 18.255 m2 blev ved slutseddel af 3. december 1996 solgt til to andre købere for en salgssum på 1.220.000 kr. Under punktet "særlige bemærkninger" er anført:

" Handlen er fra sælgers side betinget af: at handel med 12 tdr. land endelig frasælges til anden side. Såfremt der ikke foreligger endelig købsaftale på jorden senest den 01.03.1997 bortfalder nærværende købsaftale, og parterne er frit stillet uden udgift i forbindelse med handlen."

I skødet til disse købere, underskrevet af sagsøgeren den 5. februar 1997, hedder det indledningsvis:

"Erklæring om ejendommens anvendelse:

En del af ejendommen, nemlig 82,19% er udelukkende til helårsbeboelse, og denne del var indtil overdragelsen eller bliver ved overdragelsen bestemt til brug for ejeren"

I § 4 anføres bl.a.:

"

4.

....Ejendommen vil også efter udstykningen være noteret som landbrugsejendom, og køber underskriver landbrugserklæring i forbindelse med overtagelse af ejendommen......."

Af en ansættelsesoversigt fra Told & Skat vedrørende ejendommen fremgår, at denne i årene 1992-1995 var vurderet som et gartneri (kode 07) med en ejendomsværdi på 780.000 kr., og en grundværdi på 180.300 kr. i 1992-1993 og på 162.300 kr. i 1994-1995. Pr. 1. januar 1996 og 1997 blev ejendommen vurderet som et landbrug (kode 05) med en ejendomsværdi på henholdsvis 890.000 kr. og 920.000 kr. og en grundværdi på henholdsvis 180.300 kr. og 176.500 kr. Pr. 1. januar 1998 og 1999 er ejendommen vurderet som et parcelhus (kode 01) med en ejendomsværdi på henholdsvis 820.000 kr. og 850.000 kr. og en grundværdi på 103.700 kr.

Ejendommen har ikke været udmatrikuleret eller udstykket forinden salgene. Den er beliggende i landzone. Af regnskaberne for ejendommen for 1993-1995 fremgår, at sagsøger har haft et momspligtigt salg. Det fremgår ikke, at der har været indtægter hidrørende fra bortforpagtning.

I Landsskatterettens ovennævnte kendelse er bl.a. anført følgende:

".....
Til konsulentens påstand om skattefritagelse for avance i forbindelse med salget ultimo 1996 af restejendommen bemærker Landsskatteretten, at ejendommen ved vurderingen pr. 1. januar 1996 er vurderet som bebygget landbrug med 1 lejlighed (kode 05), og at der er foretaget fordeling efter vurderingslovens § 33, stk. 4.

Endvidere bemærkes, at det for afgørelsen af, om en ejendom ved avanceopgørelsen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, den såkaldte "parcelhusregel" om skattefritagelse, er afgørende, hvorvidt ejendommen ifølge den på salgstidspunktet offentlige vurdering er vurderet som en beboelsesejendom (kode 01) eller som en landbrugsejendom (kode 05), jfr. Told- og Skattestyrelsens udtalelse af 21. oktober 1997 offentliggjort i TfS 1997.821.

Når henses til ejendommens vurderingsmæssige status på salgstidspunktet finder landsskatteretten derfor, at ejendommen ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 om skattefrihed for avance ved salg."

A har forklaret, at han har været ansat som politiassistent siden 1974. Han købte ejendommen i 1985 fordi familien ønskede at flytte på landet. Der var da ca. 13-14 tønder land misligholdt æbleplantage på ejendommen, som blev fældet over en årrække i starten af 1990'erne. Der blev ikke sat nye træer. Omkring 1987 bortforpagtede han efter mundtlig aftale 4 tønder land til MJ og året efter yderligere 4 tønder. 1 1993 var der bortforpagtet i alt ca. 12 tønder land. MJ betalte i starten ikke forpagtningsafgiften på ca. 1.000 kr. årligt pr. tønde land, fordi han påtog sig at fælde æbletræerne, og fordi jorden ikke kunne bruges umiddelbart efter fældningen. Ejendommen havde været sat til salg i ca. 1 år, da ejendomsmægler NL, som ejede F1 længere oppe af X2-vej, viste interesse for at købe de af sagsøgerens jorde, som stødte op til F1. NL var imidlertid ikke interesseret i at købe stuehuset. Kort efter var der en køber til restejendommen med stuehuset. Handlen vedrørende restejendommen blev gjort betinget af handlen med NL, da sagsøgeren ikke kunne bruge de 12 tdr. landbrugsjord til noget, hvis handlen med NL ikke blev gennemført. Stuehuset blev kun brugt til beboelse. Han er ikke klar over, om forpagtningsindtægten figurerer under momspligtigt køb. Han husker ikke, hvad momspligtigt salg omfatter.

Procedure:

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand anført, at ejendommen ikke blev købt med henblik på at drive landbrug og dens drift skulle ikke medvirke til husstandens forsørgelse. Herlighedsværdien var afgørende. Frugtplantagen blev fældet hen ad vejen, og de løbende bortsalg af dele af ejendommen viser, at landbrugsdriften ikke har været væsentlig. Sagsøgeren bortforpagtede endvidere jordene igennem 10 år. Det kan ikke udelukkes, at forpagtningsafgiften er medtaget i sagsøgerens regnskaber. Der er således igennem længere tid ikke af sagsøgeren blevet drevet plantagedrift eller landbrug på ejendommen, der i alt væsentligt er blevet anvendt af sagsøgeren og hans husstand til beboelsesformål. Ejendomme har derfor ændret status fra at være en landbrugsejendom til en ejendom, omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvilket understøttes af cirkulære nr. 166 af 12. september 1994 om ejendomsavancebeskatningslovens pkt. 2.5.1. og ligningsvejledningerne fra 1994 til 1997. Kravet i ligningsvejledningen 2000 om, at man efter frasalget af jordtilliggende efterfølgende skal have beboet den tilbageværende ejendom, før skattefritagelse kan finde sted, finder ikke støtte i retspraksis. Landbrugsjorden blev ved en tilfældighed solgt først, og de to salg skete til uafhængige parter på et tidspunkt, hvor sagsøgers familie havde besluttet at flytte til Y2-by. Det bestrides derfor, at sagsøger ved salgene på den anførte måde har tilsigtet at omgå skatteregler.

Sagsøgte har til støtte for sin påstand anført, at der er sket et restsalg af en landbrugsejendom, hvilket alene berettiger til et stuehusfradrag i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Udgangspunktet i såvel cirkulære nr. 166 af 12. september 1994 som ligningsvejledningerne er, at parcelhusdelen skal beboes efter frasalget af jordene, for at ejendommen kan skifte status i beskatningsmæssig henseende. Ifølge fast retspraksis skal der ved vurderingen af en ejendoms status lægges vægt på den samlede ejendom og bygningernes faktiske benyttelse i tiden inden udstykningen og salget af stuehusparcellen. Ejendommen, med et oprindeligt areal på 8 ha, var registreret som en landbrugsejendom, beliggende i landzone, og var vurderet som sådan. Den blev solgt som en landbrugsejendom. At jorden har været bortforpagtet er ikke godtgjort. Der foreligger ingen forpagtningsaftale, og det fremgår ikke af regnskaberne, at der har været en forpagtningsindtægt. Det må derfor lægges til grund, at ejendommen stedse har været anvendt til landbrug. Ejendommen kan derfor ikke som hævdet ændre status fra at være en landbrugsejendom til en parcehusejendom. De to handler blev indgået med fire dages mellemrum og blev gjort gensidigt afhængige af hinanden. Der er derfor reelt tale om en samlet overdragelse af ejendommen. At ejendommen blev delt op i landbrugsjord og restejendom med boligbebyggelse og solgt til forskellige købere ændrer ikke herpå. Avancen havde ikke været skattefri, hvis sagsøgeren havde solgt hele ejendommen til samme køber, og sagsøgeren kan ikke ved at planlægge sit salg som sket, opnå en skattefri avance.

Landsrettens bemærkninger

Ejendommen var på tidspunktet for de omhandlede salg, der af de grunde, sagsøgte har anført, må betragtes som en samlet afståelse af ejendommen, noteret og vurderet som en landbrugsejendom. Af skødet vedrørende salget af restejendommen fremgår, at ejendommen efter udstykningen fortsat skal være noteret som en landbrugsejendom. Det findes ikke godtgjort, at nogen del af ejendommen har været bortforpagtet, og det må således antages, at ejendommen indtil salgene har været anvendt af sagsøgeren som landbrugsejendom. Der findes herefter ikke grundlag for at anse avancen ved salget af restejendommen for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Sagsøgtes påstand om frifindelse tages derfor til følge.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t:

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage betaler sagsøgeren, A, i sagsomkostninger til sagsøgte 12.500 kr.