Ejendomsavance - parcelhusreglen - ikke tjent til bolig - proforma i handelen

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato01 Nov 2007
Dato for udgivelse16 Jan 2008 13:00
SKM-nummerSKM2008.27.ØLR
MyndighedØstre Landsret
Sagsnummer10. afdeling, B-860-06
Dokument typeDom
EmneordParcelhusregel, ejendomsavance, tjent, bolig, proforma, handel
Resumé

Skatteministeriet frifundet i en sag, hvor sagsøgeren havde påstået, at beskatningen af avancen ved salg af fast ejendom, som sagsøgeren havde ejet i perioden fra den 21. maj 1996 til den 1. december 1999, var sket med urette. Uanset sagsøgerens forklaring om ophold på ejendommen fandt landsretten det ikke dokumenteret, at ejendommen havde tjent til bolig for sagsøgeren i ejendomsbeskatningslovens forstand. Der var endvidere ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes beregning af avancen.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1
Ejendomsbeskatningsloven § 8, stk. 1

HenvisningLigningsvejledningen 2007-4 E.J.1
Redaktionelle noterSagen er anket til højesteret

Parter

A
(advokat Søren Koll Espensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen, v/advokat Thomas Thorup Larsen)

Afsagt af landsdommerne

Blinkenberg, M. Stassen og Anne Louise Bormann

Sagen, der er anlagt den 15. marts 2006, angår spørgsmålet om fortjeneste ved salg af fast ejendom er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Påstande

A har nedlagt principal påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at hun ikke er skattepligtig af sin avance i forbindelse med afhændelse af ejendommen beliggende ...1, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvorfor hendes indkomst skal nedsattes med kr. 1.851.102,69 for indkomståret 1999.

Subsidiært har A nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at såfremt landsretten måtte finde hende skattepligtig af ejendomsavancen, idet denne ikke er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, udgør avancen alene kr. 848.819,09, hvorfor hendes skattepligtige indkomst skal nedsættes med kr. 1.002.282,91.

Mere subsidiært har A nedlagt påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at såfremt landsretten måtte finde hende skattepligtig af ejendomsavancen, idet denne ikke er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, udgør avancen alene kr. 1.082.191, hvorfor hendes skattepligtige indkomst skal nedsættes med kr. 768.910,31.

Tertiært har A nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Sagsfremstilling

Landsskatteretten afsagde den 15. december 2005 følgende kendelse

"...

Kapitalindkomst

Fortjeneste ved salg af ejendommen ...1 er opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven til 1.851.191 kr., idet fortjenesten ikke er anset for skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse

Møde mv.

Klageren og hendes repræsentant har afholdt møde (forhandling) med Landsskatterettens sagsbehandler. Endvidere har klageren og hendes repræsentant haft lejlighed til at udtale sig for rettens medlemmer under et retsmøde.

Sagens oplysninger

Klagerens far overtog ejendommen ...1, den 10. januar 1983. Den 1. august 1988 overdrog klagerens far ejendommen til faderens daværende samlever. Klagerens far og hans daværende samlever indgik 29. december 1994 en aftale om tilbagekøbsret, idet klagerens far fik ret til at købe ejendommen tilbage. Denne tilbagekøbsret udnyttede klagerens far dog ikke.

Ved skøde af 21. maj 1996 købte klageren ejendommen ...1, af sin fars daværende samlever for en kontant købesum af 1.469.320 kr. til overtagelse den 1. januar 1996.

I forbindelse med klagerens køb af ejendommen blev der udarbejdet et dokument med følgende ordlyd:

"Jeg A træder proforma ind i skødet og ejendommen ...1, (matrikel ...) efter aftale med min Far BA på følgende betingelser:

Ejendommen indgår i mit skatteregnskab underforstået, at jeg må benytte de skattefradrag denne status medfører.

Jeg kan ikke sælge ejendommen, eller afhænde ejendommen på anden vis uden min Far's tilladelse. I tilfælde af alvorlig sygdom eller død, indgår ejendommen i ligelig arv, på lige fod med andre værdier tilhørende min Far.

Såfremt min Far ønsker at overdrage ejendommen til sig selv, eller ordre, eller andre, træder jeg ud af skødet, som min Far ønsker det."

Dokumentet er underskrevet af klageren og klagerens far den 21. maj 1996 og bevidnet af klagerens søster og faderens daværende samlever.

Klageren solgte ejendommen den 1. december 1999 til selskabet G1 S.A., Luxembourg, idet en del af købesummen, 2.207.887,43 kr., blev berigtiget ved et gældsbrev udstedt af G1 S.A. Gældsbrevet angiver ingen løbetid, og långiveren kan til enhver tid opsige lånet til hel eller delvis indfrielse uden varsel. Der er ikke stillet sikkerhed for betalingen.

Selskabet G1 S.A. blev ifølge stiftelsesdokumentet stiftet den 2. september 1999, idet klagerens far og klagerens søster hver tegnede sig for 125 aktier a 5.000 LUF. Klagerens far og klagerens søster ejede herefter 50 % hver af selskabet. Selskabets eneste aktivitet var at eje ejendommen ...1.

Den 1. januar 1999 blev ejendommen vurderet som en beboelsesejendom med 1 lejlighed til 3.900.000 kr., hvoraf 1.846.100 kr. blev henført til grundværdien. Ifølge vurderingsoplysningerne findes der på ejendommen, der har et matrikuleret areal på 1.924 m2, et fritliggende enfamilieshus opført i 1922 og om- eller tilbygget i 1976 med et beboet areal på 180 m2 indrettet med 7 værelser, 2 toiletter og 2 badeværelser. Endvidere findes der på ejendommen en carport på 24 m2 og et udhus på 74 m2

Ved brev af 14. november 1974 har Teknisk Forvaltning meddelt, at det på grund af bygningernes placering på ejendommen samt den hvilende strandbyggelinie ikke kunne anses for muligt at udstykke ejendommen i to selvstændige parceller, medmindre bygninger på ejendommen blev nedrevet.

Klageren har indsendt følgende driftsregnskaber vedrørende ...1:

Indkomstår 1999

 

Udgifter

Forsikring

2.215 kr.

Energiforbrug

40.023 kr.

Afgifter/skatter

45.959 kr.

Vedligeholdelse

6.000 kr.

Annoncer

    846 kr.

I alt

95.043 kr.

 

Indtægter

2 værelser á 2.950 kr., inkl. energi x 12

70.800 kr.

1 værelse á 2.995 kr., inkl. energi x 12

35.940 kr.

I restareal á 5.150 kr., inkl. energi x 6

30.900 kr.

Egen leje, 2 mdr. á 5.150 kr.

 10.300 kr.

I alt

147.940 kr.

 

Indkomstår 1998

 

Udgifter

Forsikring

2.124,75 kr.

Energiforbrug

38.760,00 kr.

Energi efterregning

12.664,24 kr.

Afgifter/skatter

35.880,00 kr.

Vedligeholdelse

 6.000,00 kr.

I alt

95.428,99 kr.

 

Indtægter

2 værelser á 2.695 kr., inkl. energi x 12

64.680,00 kr.

1 værelse á 2.795 kr., inkl. energi x 12

33.540,00 kr.

1 restareal á 5.150 kr., inkl. energi x 6

 61.800,00 kr.

I alt

160.020,00 kr.

 

Indkomstår 1997

 

Udgifter

Forsikring

1.982,50 kr.

Energiforbrug

31.348,51kr.

Afgifter/skatter

32.345,13 kr.

Vedligeholdelse

 5.000,00 kr.

I alt

70.676,14 kr.

 

Indtægter

2 værelser á 2.650 kr., inkl. energi x 12

63.600,00 kr.

1 værelse á 2.795 kr., inkl. energi x 12

 33.540,00 kr.

1 restareal á 5.150 kr., inkl. energi x 6

 60.000,00 kr.

I alt

157.140,00 kr.

For indkomståret 1996 har klageren ikke medregnet lejeindtægter ved indkomstopgørelsen. Der har dog været tre personer tilmeldt folkeregistret på adressen.

Klageren har været tilmeldt folkeregistret på følgende adresser:

 

Tilflyttet

Fraflyttet

...2

1. november 1995

1. august 1996

...3

1. august 1996

1. november 1997

...4

1. november 1997

1. maj 1998

...5

1. maj 1998

1. februar 1999

...6

1. februar 1999

27. juli 1999

...1

27. juli 1999

20. november 1999

...6

20. november 1999

1. juli 2001

...7

1. juli 2001

-

I forbindelse med skattemyndighedernes ligning af klageren for indkomståret 1997 har klagerens revisor anført i skrivelse af 29. april 1999 til skattemyndighederne, at klageren ikke havde beboet ejendommen i 1997.

I forbindelse med skatteankenævnets sagsbehandling blev der fremlagt kopi af telefonregninger, der angav at være sendt til klageren på adressen ...1. Ved politiets ransagning på ejendommen ...1 den 23. januar 2003 blev originale telefonregninger udstedt til selskabet G2 International Ltd., som ejes af klagerens far, imidlertid tilvejebragt. Rette modtagers navn var således udskiftet med klagerens.

Der er fremlagt 5 erklæringer fra venner og bekendte vedrørende klagerens forhold til ejendommen ...1.

Skatteankenævnets afgørelse Fortjeneste ved salg af ejendommen ...1 er opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven til 1.851.191 kr., idet fortjenesten ikke er anset for skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det anses ikke for godtgjort, at ejendommen har tjent til bolig for klageren i januar og februar 1997 i forbindelse med et praktikophold. Der er herved især henset til revisors oplysninger til forvaltningen i 1999 om, at klageren ikke havde beboet ejendommen i 1997.

Det anses ikke for godtgjort, at ejendommen har tjent til bolig for klageren i en periode på 4 måneder i 1998 i forbindelse med en renovering af ejendommen. Der er herved blandt andet henset til, at á conto regning for el, vand og varme i 1998 er udgiftsført og fratrukket i ejendommens driftsregnskab.

Endvidere anses det ikke for godtgjort, at ejendommen har tjent til bolig for klageren i perioden fra den 27. juli 1999 til den 20. november 1999, uanset at klageren var tilmeldt folkeregistret på adressen i denne periode. Der mangler dokumentation for forbrug samt for flytning af avis, forsikringer, tv-licens m.v. Hertil kommer at klageren havde en anden bolig til rådighed beliggende i ..., hvor hun i øvrigt var fuldtidsansat.

Endelig findes det ikke godtgjort, at ejendommen har tjent til bolig for klageren i perioder af 3 til 4 dage om ugen i perioden fra 1997 til 1999. Der er således ikke fremlagt dokumentation for dobbelt husførelse i den omhandlede periode eller bus- og togbilletter til underbygning af den omfattende rejseaktivitet.

De faktiske forhold omkring salget af ejendommen tilsiger klart, at handlen foregik mellem interesseforbundne parter, det vil sige mellem klageren og hendes far med selskabet G1 S.A. som mellemled. Ejendommen blev handlet til en pris, der ligger nøjagtigt 15 % under den offentlige vurdering. Endvidere sælges ejendommen blandt andet ved et gældsbrev, som ligger uden for almindelige markedsvilkår. Klageren modtager ikke renter eller afdrag på gældsbrevet, der ikke giver sikkerhed i ejendommen.

Fortjenesten er herefter opgjort på følgende måde efter ejendomsavancebeskatningslovens regler, idet salgssummen er ansat 15 % under den offentlige vurdering i medfør af reglerne i gaveafgiftscirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, og idet kursen på gældsbrevet er ansat til kurs pari, henset til at gældsbrevet forfalder på anfordring samt den manglende fastsættelse af en løbetid:

Kontant salgssum

 

3.398.436 kr.

Kontant købesum

1.469.320 kr.

 

Fast tillæg 3 x 10.000 kr.

    30.000 kr.

 

Netto købesum

1.499.320 kr.

-1.499.320 kr.

   

1.899.116 kr.

Ejertidsnedslag 2 %

 

   -48.014 kr.

Fortjeneste

 

1.851.102 kr.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten har skatteankenævnet bemærket, at ejertidsnedslaget er beregnet forkert, idet det rettelig beløber sig til 37.982 kr. (2 % af 1.899.116 kr.), hvorefter fortjenesten bliver 1.861.134 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens fortjeneste ved salg af ejendommen ...1 skal anses for skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Hvis retten måtte opretholde klagerens skattepligt gøres det gældende, at den talmæssige opgørelse af fortjenesten skal ændres, således at det omhandlede gældsbrev udstedt af det købende selskab G1 S.A. kursreguleres til kurs 75, og således at der modregnedes i anskaffelsessummen for de konstaterede svampeangreb i tagkonstruktionen. Fortjenesten bør herefter opgøres til ikke mere end 200.000 kr.

Det understreges, at klageren ikke havde kendskab til de fremlagte telefonregninger og de påførte ændringer i adressatfeltet. Klageren så regningerne for første gang på repræsentantens kontor, da denne havde modtaget kopi af skatteankenævnets høringsskrivelse til Landsskatteretten. Det antages, at klagerens far, der har bistået klageren gennem forløbet, har fremlagt regningerne i misforstået godhed. Regningerne vedrører øjensynligt faderens telefoni, idet han havde indrettet et kontor i ejendommen, som han benyttede gennem hele klagerens ejertid.

Klagerens forældre blev skilt i starten af 80'erne, da klageren var 11 år gammel, og efter at familien havde boet i ejendommen på ...1 i et par år. Klageren flyttede herefter med sin mor til ..., idet klagerens søster blev boende i ... hos faderen, der på daværende tidspunkt havde fundet en ny samlever. Hele klagerens omgangskreds var imidlertid i området omkring ..., hvorfor klageren så ofte som muligt opholdt sig i ejendommen på ...1. Da faderens forhold til den nye samlever ophørte i 1995 flyttede faderen til England, hvorfra han driver selskabet G2 International Ltd.

Da faderen flyttede, fik klageren mulighed for at overtage ejendommen, hvilket hun altid havde drømt om. Faderens revisor vurderede, at det var økonomisk overkommeligt for klageren at overtage ejendommen, idet ejendommen gav betragtelige lejeindtægter. Hertil kom at klageren havde sparret et betragteligt beløb op ved at arbejde i hotelbranchen og på kasino. Ejendommen stod i klagerens ejertid møbleret delvist med faderens møbler og delvist med klagerens egne møbler. Klagerens daværende kæreste var behjælpelig med flytning af indbo. Klagerens far og dennes advokat hjalp klageren med såvel købet som salget af ejendommen. Der blev ikke benyttet bistand fra en ejendomsmægler.

Klageren flyttede i sin tid til ... for at uddanne sig inden for hotelbranchen, idet hun forinden havde undersøgt mulighederne for at tage en tilsvarende uddannelse i blandt andet ..., Danmark og Schweiz. Studierne lagde kun beslag på 3 til 4 dage om ugen, og klageren opholdt sig i ejendommen ...1 så ofte, som det var muligt.

Efter endt uddannelse fik klageren den 8. september 1998 arbejde hos G3i .... Det er således vanskeligt at få job inden for hotel- og restaurationsbranchen omkring .... I samme periode mødte klageren sin nuværende samlever.

Efter udløbet af den 3 måneders prøvetid hos G3 besluttede klageren, at bede sin far om hjælp til at sælge ejendommen ...1, idet ... fremover skulle være centrum for klagerens livsførelse. Beslutningen om salg blev truffet omkring årsskiftet 1998/99. Den 27. januar 1999 købte klageren en ejerlejlighed på ...6.

Det understreges, at klageren ikke kendte det selskab, som købte ejendommen, og dets ejerforhold. Klageren havde udelukkende set selskabets navn på skødet. Klageren havde ikke undret sig over, at en del af købesummen skulle berigtiges ved et gældsbrev uden sikkerhed i ejendommen.

Klageren har ikke som antydet udelukkende opholdt sig på ejendommen ...1 i afgrænsede perioder i forbindelse med et praktikophold på G4 Kro i 1997, en ombygning af ejendommen i sommeren 1998 samt umiddelbart inden salget i 1999. Klageren har reelt opholdt sig på ejendommen i mange perioder af forskellig længde fordelt over hele ejerperioden. Klageren har udelukkende flyttet sin folkeregisteradresse til ejendommen på ...1 inden salget på foranledning af faderens advokat, der fungerede som berigtigende advokat i forbindelse med salget. Klageren blev af advokaten oplyst om, at det med en adresseændring ville blive nemmere at dokumentere benyttelsen som bolig.

Gennem hele klagerens ejertid havde klagerens far rådighed over 3 af ejendommens værelser, hvor han havde indrettet et kontor, som han benyttede, når han var på forretningsrejse i Danmark. Faderen betalte ikke husleje til klageren. Klageren havde fuld rådighed over den øvrige del af hovedbygningen, som faderen på intet tidspunkt benyttede. Der findes endvidere et anneks på ejendommen indrettet med 3 lejligheder, der alle var udlejet til beboelse.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjeneste ved salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder medregnes dog ikke til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det lægges til grund, at ejendommen ...1 opfylder betingelsen efter ejendomsavancebeskatningslovens efter § 8, stk. 1, 2. pkt., idet ejendommen ifølge meddelelse fra kommunen ikke kunne udstykkes i to selvstændige parceller pga. bygningernes placering på ejendommen og den hvilende strandbyggelinie.

Det beror herefter på en konkret vurdering, om det skal anses for godtgjort, at ejendommen har tjent til bolig for klageren i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet det ikke kan anses for tilstrækkeligt, at ejendommen har tjent til ophold eller i øvrigt stået til rådighed.

Efter en samlet vurdering finder retten det ikke tilstrækkeligt godtgjort, at ejendommen ...1 har tjent til bolig for klageren i ejendomsavancebeskatningslovens forstand i ejerperioden. Der er herved bl.a. henset til, at klageren ifølge dokument af 21. maj 1996, som er underskrevet af klageren og hendes far samt bevidnet af klagerens søster og faderens daværende samlever, indtrådte proforma i skødet på betingelse af, at ejendommen indgik i klagerens skatteregnskab, således at klageren kunne udnytte skattefradrag, som denne status medførte, idet klageren herefter ikke kunne sælge ejendommen eller afhænde den på anden vis uden tilladelse fra sin far. Der er endvidere henset til, at klageren i den omhandlede periode var under uddannelse og efterfølgende havde fuldtidsbeskæftigelse i ..., samt at klageren har været tilmeldt folkeregistret på forskellige adresser i ... Kommune og ... Kommune siden den 1. november 1995 fraset perioden fra den 27. juli 1999 til den 20. november 1999, hvor klageren var tilmeldt folkeregistret på adressen ...1.

Klageren skal derfor medregne fortjenesten ved salget af ejendommen ...1 ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse, idet det fremførte ikke findes at give anledning til en anden talmæssig opgørelse af fortjenesten.

..."

I sagsøgers subsidiære påstand er avancen opgjort med udgangspunkt i salgssummen i henhold til skødet med fradrag for blandt andet de udgifter afholdt til renovering af ejendommen, som G1 S.A. ifølge aftalen med A kunne modregne ved indfrielse af gældsbrevet:

Købesum i henhold til skøde af 10. december 1999

3.315.000,00

Heraf overtager G1 S.A. diverse gældsposter

1.107.112,57

Restkøbesum

2.207.887,43

 

Der udstedes gældsbrev på restkøbesummen

2.207.887,43

Herudover indtræder G1 S.A. i renoveringsopgaver og -udgifter,

1.209.440,00

Reduceret købesum

998.446,43

Heraf fragår betalinger fra G1 S.A

139.629,00

Heraf fragår honorar

 10.000,91

 

848.816,09

Avancen i den mere subsidiære påstand er opgjort i overensstemmelse med skatteforvaltningens oprindelige ansættelse, hvor gældsbrevet fra G1 S.A. var sat til kurs 64:

kontant afståelsessum jf. EBL § stk. 4

2.603.597 kr.

- kontant anskaffelsessum jf. EBL § 4 stk. 2

1.469.320 kr.

- tillæg til anskaffelsessummen jf. EBL § 5 stk. 1, 3 år x 10.000 kr. =

    30.000 kr.

avance

1.104.277 kr.

- ejertidsnedslag jf. EBL § 6 stk. 3, 2% af 1.104.177 kr. =

    22.086 kr.

avance til beskatning

1.082.191 kr.

Forklaringer

A forklarede bl.a., at familien flyttede ind i ejendommen i begyndelsen af 1983, og at forældrene blev skilt i slutningen af samme år. Hun har gennem alle årene bevaret tilknytningen til ejendommen. Hun boede i årene 1994 og 1995 forskellige steder i .... Erklæringen af 21. maj 1996 var kun gældende, indtil der blev lavet skøde. Hun husker ikke nærmere om baggrunden for erklæringen. Efter købet af ejendommen beholdt hun lejligheden i ...2 for at kunne overnatte der, når hun fik fri sent. Det var en forglemmelse, at hun ikke i forbindelse med overtagelsen af ejendommen meldte adresseforandring. Hun husker ikke præcist, hvornår i 1996 hun flyttede ind i ejendommen. Hun disponerede over 3 værelser og stuen, mens hendes far havde kontor i de to øvrige værelser. Der boede i hendes ejertid ikke andre i hovedejendommen. Hun søgte efter overtagelsen af ejendommen ind på G5 skolen, da hun ikke kunne få samme uddannelse i.... Hun flyttede ind på et møbleret værelse hos et ældre ægtepar i ... for at have et sted at være i hverdagen. Hendes møbler blev på ejendommen, og hun pendlede frem og tilbage mellem ... og ... på fridage. Hun har ikke overvejet at fratrække transportudgifter. Hun havde i januar og februar 1997 en praktikplads i ..., hvor hun boede på ejendommen. Hun kan ikke forklare, hvorfor hun ikke meldte adresseforandring, hvilket hun heller ikke gjorde, da hun senere på året var ca. 5 måneder i London. Hun tilbragte sine ferier på ejendommen. Den 1. november 1997 flyttede hun sin postadresse til ...4, hvor hendes kæreste, MT havde adresse. I starten af januar 1998 tog hun tilbage til ... for at fortsætte sit studie. Hun var under læseferien på ejendommen, hvor hun også var om sommeren. Hun kan ikke forklare, hvorfor KD, som er hendes fars tidligere samlever, havde folkeregisteradresse på ejendommen. Hun har ikke mødt KD på ejendommen. KD havde nøgle til ejendommen, idet hun kom på kontoret. Da hun afsluttede sit studie, kunne hun ikke få arbejde i ..., hvorfor hun søgte og fik ansættelse i .... I sommeren 1998 blev det konstateret, at taget var råddent og skulle renoveres. Huset havde fladt tag, men i forbindelse med renoveringen blev der lavet tag med høj rejsning og overbygning, hvilket efter de oplysninger, hun fik, ville koste det samme som et nyt fladt tag. Hun var i sommeren 1998 på ejendommen, hvor hun måtte åbne for håndværkere. Sidst på året mødte hun sin nuværende kæreste. Efter udløbet af hendes prøvetid købte hun lejligheden i ...6 i begyndelsen af 1999, fordi det blev for meget at pendle med fuldtidsarbejde og en kæreste i .... Hun bad derfor sin far om hjælp til at sælge ejendommen. Det var på grund af den igangværende renovering et dårligt tidspunkt at sælge ejendommen. Hun boede ikke på ejendommen i 1999. Når hun blev tilmeldt, var det efter råd fra advokat LL. Der blev formidlet kontakt til G1, som accepterede at overtage omkostningerne til færdiggørelsen af renoveringen. Disse omkostninger skulle trækkes fra salgsprisen. G2 bistod hende bl.a. med renoveringen og udarbejdede opgørelsen over renoveringsomkostninger. Hun havde ikke da kendskab til hvem, der stod bag G1. Hun stolede blindt på advokat LL. På et tidspunkt fik hun fra advokat LL en check på godt 848.000 kr. Hun har ikke modtaget andre beløb, herunder heller ikke renter og afdrag i henhold til gældsbrevet. Hun var ikke bekendt med telefonregningerne, før efter skattesagen var startet. Når hun boede på ejendommen, havde hun lov til at benytte ejendommens fastnettelefon, hvortil kommer, at hun havde mobiltelefon.

VN forklarede bl.a., at han er arkitekt. Han har kendt sagsøgeren, fra hun var barn. Han blev vist i starten af 1998 kontaktet af sagsøgerens far, der sagde, at sagsøgeren havde problemer med taget på ejendommen på ...1. Han besigtigede taget og konstaterede, at der var noget galt med taget. Han foreslog, at der i stedet for et fladt tag blev lavet høj rejsning med overbygning. Han forhandlede med sagsøger gennem hele forløbet, hvor han kun enkelte gange så sagsøgers far. Det var i øvrigt ikke ham, der stod for ombygningen.

SJ forklarede bl.a., at han fra omkring årsskiftet 1995/96 til efteråret 1996 boede på ...1 i det midterste annexværelse. Kort tid efter indflytningen fik han arbejde i ... og var derfor ikke på ejendommen særligt meget. Han har mødt sagsøgeren, som han havde indtryk af boede på ejendommen.

Procedure

A har gjort gældende, at ejendommen beliggende ...1, tjente som bolig for hende i en del af den periode, i hvilken hun var ejer af ejendommen. Der er ikke noget ejertidskriterie, og en enkelt nats ophold er i realiteten nok til at blive omfattet af undtagelsesbestemmelsen. Hun overtog ikke ejendommen proforma, hvortil kommer, at hun overtog ejendommen fra en ikke interesseforbunden part. Hun beboede ejendommen som fast bopæl og har alene under sin uddannelse haft midlertidige bopæle i ..., indtil hun efter udløbet af sin prøvetid erhvervede ejendommen i ...6 i 1999. Det var endvidere først på dette tidspunkt, at hendes bohave blev flyttet til ....

A har videre gjort gældende, at det som delvis berigtigelse af købesummen udstedte gældsbrev ikke kan ansættes til kurs 100 henset til, at gældsbrevet ikke var pantsikret, ikke umiddelbart kunne kræves indfriet samt henset til forpligtelsen til afdækning af istandsættelsesomkostninger, idet den anførte købesum forudsatte overdragelse af en mangelfri ejendom. Avancen ved salg af ejendommen, kan, såfremt landsretten ikke måtte finde, at undtagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, finder anvendelse, alene opgøres til kr. 848.816,09, subsidiært kr. 1.082.191.

Til støtte for den tertiære påstand har A gjort gældende, at hun ikke havde kendskab til det købende selskab, og at skattemyndighederne ikke på grundlag af et stiftelsesdokument kan lægge til grund, at overdragelsen ikke skete på markedsvilkår.

Skatteministeriet har gjort gældende, at ejendommen ikke reelt har tjent til bolig for sagsøgeren, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvorfor avancen ved salget af ejendommen er skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Skatteministeriet har i den forbindelse anført, at det er udokumenteret, at sagsøgeren først ved erhvervelsen af ejerlejligheden i ...6 i 1999 tog fast ophold i ....

Skatteministeriet har videre gjort gældende, at avancen skal opgøres i overensstemmelse med Landsskatterettens kendelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4 og 5. Sagsøgeren har ikke dokumenteret, at skattemyndighedernes avanceopgørelse er forkert, og har ikke på trods af flere opfordringer fremlagt dokumentation for eller oplyst, hvorfor den kontante købesum og salgssum ikke, som anført af skattemyndighederne, skal ansættes til henholdsvis kr. 1.469.320 og kr. 3.398.436, hvorfor avancen med indberegning af ejertidsnedslag og fast tillæg kan opgøres til kr. 1.851.102.

Rettens begrundelse og resultat

Landsretten lægger ved afgørelsen til grund, at sagsøger i den tid, hun har ejet ejendommen har været tilmeldt forskellige adresser først i ... og fra 1. august 1996 i ....

Sagsøger har for landsretten forklaret, at hun i den periode i 1999, hvor hun var tilmeldt adressen, ikke boede på ejendommen.

Uanset sagsøgers forklaring om, at hun i et vist omfang har opholdt sig på ejendommen, finder landsretten ikke, at det er dokumenteret, at ejendommen har tjent til bolig for hende i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Sagsøgers avance ved salget af ejendommen er herefter skattepligtig.

Landsretten bemærker, at den subsidiære påstand ikke er opgjort i overensstemmelse med ejendomsbeskatningslovens §§ 4 og 5.

Landsretten finder det ikke godtgjort, at kursen på gældsbrevet kan sættes lavere end kurs pari, eller at salgssummen kan sættes lavere end som opgjort af skattemyndighederne på grundlag af skødet mellem sagsøgeren og G1 S.A.

Der er ikke grundlag for at hjemvise sagen til fornyet behandling hos skattemyndigheden.

Landsretten tager derfor Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.

Med sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet bemærkes, at der i omkostningsbeløbet indgår dækning af udgifter til materialesamling.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger skal A inden 14 dage betale 85.000 kr. til Skatteministeriet.