Parcelhusreglen - suspensiv betinget salgsaftale

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato25 Sep 2007
Dato for udgivelse30 Jan 2008 09:45
SKM-nummerSKM2008.96.SR
MyndighedSkatterådet
Sagsnummer08-007606
Dokument typeBindende svar
EmneordSuspensiv betinget aftale, lokalplan, udstykning, afståelse, skattefritagelse
Resumé

Skatterådet fandt, at det skattemæssige tidspunkt for indgåelse af en salgsaftale om overdragelse af en ejendom med en privat 3. mand, der er betinget af lokalplansvedtagelse, er udskudt indtil det tidspunkt, hvor betingelsen er opfyldt. Skatterådet bekræftede, at fortjenesten ved salg af ejendommen vil være skattefri i medfør af § 8, stk. 1, nr. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8

HenvisningLigningsvejledningen 2008-1 E.J.2.1.3
HenvisningLigningsvejledningen 2008-1 E.A.3.1.2

Spørgsmål

  1. Der spørges, om det skattemæssige tidspunkt for indgåelse af en salgsaftale om overdragelse af spørgernes ejendom H, der er betinget af lokalplanens vedtagelse og ikrafttræden, kan anses at være udskudt indtil det tidspunkt, hvor den angivne betingelse er opfyldt.
  2. Hvis der svares bekræftende på spørgsmål 1 ønskes oplyst, om fortjeneste ved afståelse af ejendommen H efter lokalplanens ikrafttræden er skattefri efter § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven.

Svar

  1. Ja, se indstilling og begrundelse.
  2. Ja, se dog indstilling og begrundelse.
Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgerne har siden 6. august 1982 ejet og beboet ejendommen H. Ejendommen omfatter 2 matrikler, matr.nr. m og n.  

Matr.nr. m, der har et grundareal på 9.938 m2, hvoraf vej udgør 2.180 m2, er bebygget med en ejendom, der indeholder 1 lejlighed til beboelse. Matr.nr. n på 1.377 m2 er et vejareal.

Matriklerne er samnoteret i Kort- og Matrikelstyrelsen.

Ejendommen er vurderet samlet som en beboelsesejendom med 1 lejlighed til beboelse.

Ejendommen har ikke på noget tidspunkt været anvendt erhvervsmæssigt.

Spørgerne ønsker at sælge hele ejendommen til et selskab K A/S eller til et af selskabets datterselskaber. Repræsentanten har oplyst, at der er tale om private selskaber, der ikke har interessesammenfald med kommunen.

Det er dog en forudsætning for salget, at ejendommen kan sælges samlet, og at salget ikke udløser beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven, jf. § 8, stk. 1. nr. 2 og 3.

Spørgerne har til brug for afgørelsen af spørgsmålet om, hvorvidt ejendommen kan udstykkes eller ej, anmodet P Kommune om en udstykningserklæring vedr. ejendommen.

Kommunen har ved brev af 30. marts 2007 bl.a. udtalt, at ejendommen er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelser for P, område z, hvis anvendelse er fastlagt til erhvervsformål, såsom kontor- og forretningsvirksomhed, fremstillings- og servicevirksomhed med et lavt forureningsniveau og enkelte boliger. I rammeplanen for z gives der endvidere mulighed for etablering af større og særlige typer af butikker med et minimumsareal på 400 m2 for den enkelte butik.

Endvidere har kommunen oplyst, at man er i gang med at udarbejde et tillæg til kommuneplanen samt lokalplan for ejendommene matr.nr. m m.fl., der inddrager ejendommene i byzone. Anvendelsen af arealerne vil blive fastlagt til bebyggelse med butikker til dagligvarer og udvalgsvarer, hvor butiksstørrelserne med den nuværende planlægning for detailhandel maksimalt kan blive 3.000 m2 for detailhandelsbutik med dagligvarer og 1.500 m2 for udvalgsvarer.

Det fremgår tillige af udtalelsen, at det i lokalplanen bl.a. også vil blive fastlagt, at der ikke kan ske udstykning af arealerne. Dette begrundet i at byggemuligheden gerne skal være udnyttet l00 % i forhold til butiksstørrelser, større krav til pladser og opholdsarealer.

På baggrund af ovenstående udtalelse fra kommunen ønsker spørgerne oplyst, om indgåelse af en salgsaftale på nuværende tidspunkt med et af de nævnte selskaber men betinget af, at P Kommune vedtager og offentliggør en lokalplan for området, hvorefter ejendommen ikke må udstykkes, vil udsætte det skattemæssige afståelsestidspunkt indtil lokalplanen er trådt i kraft. Den skattemæssige konsekvens af en udskydelse af afståelsestidspunktet vil efter repræsentantens opfattelse være, at ejendommen kan afstås skattefrit.

P Kommune har oplyst over for SKAT, at ejendommen inden vedtagelsen af den omtalte lokalplan ikke vil kunne udstykkes til selvstændig bebyggelse.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1 - aftaletidspunktet

Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende, jf. Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.J.2.1.3.1.

Hvis der imidlertid til aftalen om overdragelse af ejendommen er knyttet betingelser, der har en sådan karakter, at der hersker reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver gennemført, og disse betingelser således ikke beror på parterne selv eller er af formel karakter, udskydes beskatningstidspunktet for overdragelsen, indtil betingelserne er opfyldt, jf. Ligningsvejledningen 2007-3, afsnit E.A.3.2.

Efter SKATs opfattelse beror det på en konkret vurdering i den enkelte situation, om der er tale om betingelser, der har en sådan karakter, at de udskyder det skattemæssige tidspunkt for overdragelse af ejendommen.  

I nærværende sag vil købsaftalen fra sælgers side være betinget af, at den påtænkte lokalplan for ejendommen vedtages, hvilket ifølge det oplyste medfører, at ejendommen ikke kan udstykkes, hvorved fortjenesten ved salget bliver skattefrit.

Det er oplyst, at der ikke er interessesammenfald mellem den eventuelle køber og P Kommune, der er rådig over lokalplanens vedtagelse og ikrafttrædelse.

Det er SKATs opfattelse, at den nævnte betingelse i købsaftalen er af en sådan karakter, at opfyldelsen af betingelsen er af afgørende betydning for sælgers indgåelse af aftalen. Der er således ikke tale om en formalitet, der straks vil kunne opfyldes af parterne eller af 3. mand. Hvis betingelsen ikke opfyldes, bortfalder købsaftalen.

SKAT indstiller under henvisning til ovenstående, at spørgsmålet besvares med et ja.

Ad spørgsmål 2 - skattefritagelse

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring ved handel med fast ejendom, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Efter § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Det er dog efter stk. 1, nr. 1, en betingelse for skattefrihed, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der som nævnt i stk. 1, nr. 2, ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.

Det er oplyst, at spørgerne har beboet ejendommen H i hele deres ejertid siden erhvervelsen i 1982.

Arealbetingelsen om, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 er ikke opfyldt.

P Kommune har den 30. august 2007 over for SKAT oplyst, at ejendommen, der har et samlet grundareal på 11.315 m2, ikke vil kunne udstykkes til selvstændig bebyggelse under de nugældende planforhold.

På baggrund heraf finder SKAT, at spørgerne på nuværende tidspunkt vil kunne sælge ejendommen skattefrit efter § 8, stk. 1, nr. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven.  

Hvis ejendommen ikke ændrer benyttelse til f.eks. en erhvervsejendom og fortsat ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, vil spørgerne også efter vedtagelsen af lokalplanen kunne sælge ejendommen skattefrit.

SKAT indstiller, at spørgsmålet besvares med et ja.

Det er forudsat, at spørgerne ikke driver næring ved handel med fast ejendom.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingerne og begrundelserne.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

Svaret er bindende for skattemyndighederne i 5 år.