Beskatning af ejendomsavance

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato14 Dec 2005
Dato for udgivelse28 Mar 2006 11:14
SKM-nummerSKM2006.173.LSR
MyndighedLandsskatteretten
Sagsnummer2-4-1847-1422
Dokument typeKendelse
EmneordSkattepligtig, avance, salg af jord, landbrug, beboelse
Resumé

Avancen ved frasalg af landbrugsjord blev anset for omfattet af skattefritagelsesreglen i EBL § 8, idet ejendommen frem til afståelsestidspunktet rent faktisk ikke havde været benyttet til landbrug, men til beboelse. Ejendommen kunne ikke udstykkes til selvstændig beboelse.

Reference(r)Ejendomsavancebeskatningsloven §§ 1 og 8

Sagen vedrører spørgsmålet, om klageren skal anses for skattepligtig af avance ved salg af jord, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Landsskatterettens afgørelse

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har ansat avance ved salg af fast ejendom til 63.337 kr.

Landsskatteretten nedsætter avancen til 0.

Sagens oplysninger

Klageren har anskaffet ejendommen i X til overtagelse den 1. maj 1997 for i alt 748.000 kr. inkl. købsomkostninger. Der blev ikke ved købet foretaget en fordeling af købesummen på jord, bygninger m.v. Klageren har beboet ejendommen i ejerperioden.

Ejendommen var på købstidspunktet vurderet som en landbrugsejendom med et jordtilliggende på 4,0525 ha. Ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1997 og 1. januar 1998 er specificeret således:

1997

1998

Stuehus

342.000 kr.

351.900 kr.

Grundværdi

57.500 kr.

72.000 kr.

Grundværdi stuehus

-1.900 kr.

Forskelsværdi

108.500 kr.

138.000 kr.

Ejendomsværdi

490.000 kr.

560.000 kr.

Ifølge basiskortet pr. 1. januar 1998 udgjorde de byggetekniske værdier for de enkelte driftsbygninger på ejendommen:

Bygning 2: Staldbygning på 96 m2 opført i 1887

48.000 kr.

Bygning 3: Lade på 35 m2 opført i 1900

8.750 kr.

I alt

56.750 kr.

                                                                                      

Ved vurderingen pr. 1. januar 2001 var ejendommen stadig vurderet som en landbrugsejendom, mens ejendommen pr. 1. januar 2002 er vurderet som en beboelsesejendom.

Klageren har forklaret, at der på en del af jorden var ca. 1.000 grantræer, og at han anvendte den resterende jord til privat hestehold. Klageren har efter det af ham oplyste hverken anvendt jorden erhvervsmæssigt eller bortforpagtet jorden.

Klageren har den 6. december 2000 frasolgt et ubebygget jordareal på 1,9964 ha til en nabolandmand til overtagelse den 1. januar 2001. Salgssummen udgjorde 116.000 kr. Det solgte areal var under arealoverførsel til købers landbrugsejendom. Arealet blev ifølge skødet overdraget i upløjet tilstand.

Ved selvangivelsen for indkomståret 2001 har klageren selvangivet et tab ved salg af det omhandlede jordtilliggende til 21.124 kr. Anskaffelsessummen for jorden er beregnet til 118.429 kr. ved anvendelse af reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6.

Klagerens repræsentant har sendt en forespørgsel til X Kommune, om klageren i december 2000 før salget af de 1,9964 ha kunne forvente, at der blev givet tilladelse til udstykning af grund til selvstændig bebyggelse fra den pågældende ejendom, hvis der blev ansøgt herom.

Teknisk Forvaltning i X Kommune har ved skrivelse af 11. februar 2005 svaret følgende:

"Teknisk Forvaltning skal hermed meddele jer, at vi - ud fra erfaring i tilsvarende sager både hos Y Amt og hos X Kommune - må anse det for usandsynligt, at der kunne meddeles tilladelse efter planlovens § 35 til udstykning af ejendommen til selvstændig bebyggelse."

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af avance ved salg af det omhandlede jordtilliggende med i alt 63.337 kr., der skal medregnes til indkomsten for indkomståret 2000.

Det fremgår af ejendomsvurderingen for 1997, at grundværdien udgjorde 57.500 kr. af den samlede værdi på 490.000 kr. Klageren købte ejendommen den 1. maj 1997 til 748.000 kr., hvorefter jordens værdi af den samlede anskaffelsessum kan sættes til 87.700 kr.

Klageren har ved opgørelsen af det selvangivne tab anvendt reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, der imidlertid ikke finder anvendelse i dette tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet efter den 19. maj 1993.

Anskaffelsessummen for det frasolgte jordareal kan herefter beregnes som følger:

87.700 x 1,9964 / 4,0525

43.204 kr.

10.000 kr.'s tillægget beregnes forholdsmæssigt:

10.000 x 43.204 / 255.700

1.690 kr.

Avancen kan på denne baggrund beregnes således efter indekseringsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A:

Afståelsessum kontant

116.000 kr.

Anskaffelsessum for jorden

43.204 kr.

Indeksering (140,8 - 128,7) x 100
                             128,7              = 9,4 %                

43.204 x 9,4 % =

4.061 kr.

10.000 kr.'s tillæg

1997: 1.690 + 9,4 %

1.849 kr.

1998: 1.690 + 6,5 %

1.800 kr.

1999: 1.690 + 3,5 %

1.749 kr.

Reguleret anskaffelsessum

52.663 kr.

Avance til beskatning

63.337 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at ejendomsavancen nedsættes til 0, da fortjenesten ikke skal medregnes til den skattepligtige indkomst i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Subsidiært er der fremsat påstand om, at anskaffelsessummen for det frasolgte jordstykke ansættes til 87.234 kr.

Med hensyn til arealkravet fremgår det af det indsendte materiale fra teknisk forvaltning, at der ikke i december 2000 kunne forventes tilladelse til udstykning af jorden til selvstændig bebyggelse, hvis der var ansøgt herom.

Som udgangspunkt er landbrugsejendomme ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8. En landbrugsejendom kan dog være omfattet af § 8, selvom ejendommen ikke er vurderet som en beboelsesejendom, jf. ligningsvejledningen, afsnit E.J.1.4.

Derudover fremgår det af SKM 2003.11 DEP, at det er skatteministeriets opfattelse, at afståelse af en ejendom kan falde ind under reglen i § 8 i stedet for § 9, hvis det uanset ejendommens vurderingsmæssige status kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug.

Klageren har oplyst, at ejendommen i hans ejertid ikke har været anvendt erhvervsmæssigt. Det må endvidere anses for overvejende sandsynligt, at vurderingsmyndighederne ville have omvurderet ejendommen til benyttelse som beboelse, hvis klageren havde begæret omvurdering af ejendommen inden frasalget af de 1,9964 ha jord.

Før frasalget havde ejendommen et jordtilliggende på ca. 4 ha, og efter vurderingspraksis vurderes ejendomme under 5,5 ha normalt som beboelsesejendomme, jf. bl.a. Landsskatterettens kendelse af 8. juni 2000, 2-7-1431-0003. Derudover er ejendommen efter salget af de 1,9964 ha omvurderet til beboelsesejendom.

Til den subsidiære påstand er anført, at skattemyndighederne har opgjort anskaffelsessummen for det frasolgte areal til 43.204 kr. ud af en samlet pris på jorden på 87.700 kr. Ved denne opgørelse har myndighederne taget udgangspunkt i ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1997, hvor grundværdien udgjorde 57.500 kr.

Ifølge repræsentanten er den af skattemyndighederne opgjorte anskaffelsessum ikke udtryk for den reelle anskaffelsessum. Der bør ved fastsættelsen af jordens anskaffelsessum henses til vurderingsmyndighedernes værdiansættelse pr. 1. januar 1998, hvor de to udhuses værdi er ansat til i alt 56.750 kr. Hvis værdien af disse udhuse ansættes til 50.000 kr. pr. 1. januar 1997 fås følgende fordeling af ejendomsværdien pr. 1. januar 1997:

Stuehusværdi

324.000 kr.

Værdi to udhuse

50.000 kr.

Værdi af jord, rest

116.000 kr.

Ejendomsværdi i alt

490.000 kr.

Anskaffelsessummen for det frasolgte jordareal kan herefter beregnes som følger:

Anskaffelsessum

748.000 kr.

Heraf stuehus: 324.000 x 748.000 / 490.000

494.596 kr.

Heraf 2 udhuse: 50.000 x 748.000 / 490.000

76.327 kr.

570.923 kr.

Restkøbesum, der vedrører jord (4,0525 ha)

177.077 kr.

 

Heraf vedrørende frasolgt jordareal: 177.077 x 1,9964 / 4,0525

87.234 kr.

Udtalelse fra ToldSkat

ToldSkat har den 31. august 2005 udtalt:

"Ejendommen beliggende i X har i klagerens ejertid på ca. 3 år som nævnt ikke været anvendt til landbrug. Efter frasalget af jordarealet i år 2000 blev restejendommens vurderingsmæssige status pr. 1. januar 2002 ændret fra landbrugsejendom til beboelse.

Det fremgår af det endelige skøde, at det solgte jordareal er under arealoverførsel til købers ejendom, og at køber skal afholde samtlige omkostninger, herunder omkostninger til udstykning. Det må således lægges til grund, at salget var betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke var gennemført.

Det fremgår af X Kommune, Teknisk Forvaltnings brev af 11. februar 2005, at de anser det for usandsynligt, at der (i år 2000) kunne meddeles tilladelse efter planlovens § 35 til udstykning af ejendommen til selvstændig bebyggelse.

ToldSkat har i øvrigt henvist til efterfølgende 3 afgørelser, der efter regionens opfattelse kan anvendes ved klagesagens afgørelse.

Ligningsrådet fandt i bindende forhåndsbesked bragt i TfS 2000.829. LR, at salget af en del af et grundareal var fritaget for beskatning i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Sagen drejede sig om en ejendom beliggende i landzone med et samlet areal på 28.070 m². Ejendommen var vurderet som en 01-ejendom (enfamiliehus). Skatteyderen ønskede at frasælge 7.350 m² til naboen, der ønskede at sammenlægge dette areal med sin landbrugsejendom. Det var oplyst, at der ikke kunne opnås tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse i henhold til landzonebestemmelserne.

Når den samlede ejendom kunne sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 2, kunne grundarealet ligeledes sælges skattefrit. Det var dog en forudsætning, at grundarealet blev overdraget efter reglerne om arealoverførsel, eller at aftalen var betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke var gennemført.

Ligningsrådet fandt i bindende forhåndsbesked bragt i TfS 2002.610.LR, at den samlede ejendom kunne sælges skattefrit. Herefter ville også fortjeneste ved salg af en del af denne ejendom kunne sælges skattefrit. Skattefriheden forudsatte, at salget skete betinget af udstykning, men inden udstykning havde fundet sted. Ligningsrådet henviste til praksis, jf. TfS 2000.829.

Sagen drejede sig om en ejendom med et samlet areal på 1.151 m². På ejendommen var der to parcelhuse, ét på 1104 m² og ét på 40 m² sammenbygget med et udhus på 60 m². Skatteyderen overvejede at sælge den del af ejendommen, hvorpå parcelhuset på 40m2 og udhuset er beliggende.

I SKM2003.11.DEP offentliggøres retsforlig indgået i Øster Landsret den 30. januar 2002.

Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle og tiltrådte, at afståelsen af en ejendom falder ind under reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 - forudsat at betingelserne i øvrigt var opfyldt - i stedet for reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, hvis det uanset ejendommens vurderingsmæssige status kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet rent faktisk ikke længere benyttes til landbrug. Skatteministeriets opfattelse var baseret på lovens forarbejder og praksis.

Sagen drejede sig om et samlet salg af en ejendom, der var vurderet som en landbrugsejendom, uagtet ejendommen i en årrække (siden 1986) ikke havde været anvendt til landbrug. Siden 1986 og frem til afståelsestidspunktet i 1996 blev ejendommen alene anvendt til beboelse for ejeren, og der blev ikke drevet landbrug. Pr. 1. januar 1997 blev ejendommens vurderingsmæssige status ændret fra landbrugsejendom til beboelse.

ToldSkat finder, at det kan lægges til grund, at ejendommen beliggende i X siden 1. maj 1997 og frem til afståelsestidspunktet rent faktisk ikke har været benyttet til landbrug, men til beboelse for ejeren, at ejendommen ikke kunne udstykkes til selvstændig bebyggelse, og at salget af jordarealet var betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke var gennemført.

På den baggrund finder ToldSkat, at ejendommen er omfattet af undtagelsesbestemmelsen (parcelhusreglen) i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 2. Klagerens principale påstand bør derfor tages til følge."

                                                   

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, lovbekendtgørelse nr. 656 af 12. august 1999. Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 medregnes fortjenesten dog ikke ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, såfremt disse har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen.

Landsskatteretten er enig med regionen i, at fortjenesten ved salget af 1,9964 ha landbrugsjord fra ejendommen i X, i indkomståret 2000 skal anses for omfattet af skattefritagelsesreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, således at fortjenesten skal nedsættes til 0, idet at ejendommen i perioden 1. maj 1997 og frem til afståelsestidspunktet rent faktisk ikke har været benyttet til landbrug, men til beboelse for ejeren, at ejendommen ikke kunne udstykkes til selvstændig bebyggelse, og at salget af jordarealet var betinget af udstykning, men at udstykning endnu ikke var gennemført.

Landsskatteretten nedsætter derfor fortjenesten til 0.