Skattepligtig avance ved salg af beboelses- og forretningsejendom - fradrag for ejerboligandel

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato13 Jun 2003
Dato for udgivelse15 Aug 2003 12:33
SKM-nummerSKM2003.349.LSR
MyndighedLandsskatteretten
Sagsnummer2-4-1847-0871
Dokument typeKendelse
EmneordAvance, fradrag, ejerboligandel, vurdering
Resumé

En udlejningsejendom, som indeholdt 4 lejligheder og med en ejerboligandel på 180 m2, der var vurderet som en selvstændig ejerlejlighed, men ikke udstykket eller tinglyst som sådan, kunne ikke for nogen del anses omfattet af fritagelsesbestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens §§ 8 og 9.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven §§ 8 og 9

HenvisningLigningsvejledningen E.J.1.1  

A’s klage vedrører opgørelsen af den skattepligtige avance ved salget af en ejendom, der af de stedlige skattemyndigheder er ansat til 1.030.636 kr.

Omtvistet er alene, om de stedlige skattemyndigheder med rette har nægtet at godkende, at en del af avancen anses som fritaget for beskatning, jf. ejendomsavancebeskatningslovens §§ 8 eller 9.

Klageren har ved opgørelsen af sin indkomst for indkomståret 2000 medregnet avance ved salg af ejendommen med 726.514 kr. Denne avance er opgjort som følger:

Avance før fradrag af ejerbolig:    1.030.636 kr.

Ejerbolig: 1.030.636 : 610 x 180:  - 304.122 kr.

Avance til beskatning:                   726.514 kr.

Ejerboligfradraget er opgjort som den andel af den samlede beregnede avance før fradrag af ejerboligandel, 1.030.636 kr., der efter en kvadratmetermæssig fordeling har kunnet henføres til de 180 kvm. af ejendommens i alt 610 kvm., der har været anvendt som bolig for klageren.

Ejendommen er en beboelses- og forretningsejendom med 4 lejligheder, fordelt på i alt 610 kvm.

De 3 af lejlighederne har i ejertiden været udlejet, mens én af lejlighederne - der har et areal på 180 kvm. - har været anvendt som bolig for ejeren.

Der er fra og med 1995 foretaget vurdering af den af ejeren beboede lejlighed, jf. vurderingslovens § 33A.

Værdien af ejerboligandelen er ved disse vurderinger ansat som følger:

Ejendomsvurdering 1995 (§ 33A):

450.000

Ejendomsvurdering 1996:

600.000

Ejendomsvurdering 1997:

600.000

Ejendomsvurdering 1998:

650.000

Ejendomsvurdering 1999:

800.000

Ejendomsvurdering 2000:

1.000.000

Værdien af erhvervsdelen er ved vurderingerne pr. 1. januar 1995 og frem ansat således:

Ejendomsvurdering 1995:

510.842

Ejendomsvurdering 1996:

500.000

Ejendomsvurdering 1997:

500.000

Ejendomsvurdering 1998:

540.000

Ejendomsvurdering 1999:

400.000

Ejendomsvurdering 2000:

150.000

Klageren har ved opgørelsen af indkomsten for indkomstårene 1995 til og med 2000 medregnet lejeværdi af egen bolig henholdsvis ejendomsværdiskat for ejerboligen i ejendommen. Vedligeholdelses- og driftsudgifter vedrørende ejendommen er tilsvarende blevet opdelt således, at alene udgifter, der kunne henføres til den erhvervsmæssige del af ejendommen, er blevet fratrukket i indkomstopgørelsen.

Skatteankenævnet har ved den påklagede afgørelse ansat den skattepligtige avance ved salget af ejendommen til 1.030.636 kr., opgjort som den af revisor opgjorte skattepligtige avance før fradrag af ejerbolig.

Nævnet har som begrundelse for, at der ikke kan godkendes fradrag for ejerboligandel, anført, at klageren ikke opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, da ejendommen er registreret som en beboelses- og forretningsejendom med 4 lejligheder, eller efter ejendomsavancebeskatningslovens § 9, da ejendommen ikke falder ind under de i denne bestemmelse opregnede ejendomskategorier. Nævnet har herved bemærket, at ejendomsavancebeskatningslovens § 9 må anses som udtømmende for så vidt angår de ejendomme, hvor der kan beregnes fradrag for ejerboligandel.

Klagerens revisor har anmodet Landsskatteretten om at nedsætte den skattepligtige avance til 726.514 kr. i overensstemmelse med det selvangivne.

Hun har som begrundelse herfor anført, at ejendommen må anses som en mindre udlejningsejendom, hvoraf ejeren selv bebor 180 ud af i alt 610 kvm., svarende til 29,5 %.

Hun har videre anført, at ejerboligen siden 1995 skattemæssigt har været anset som en ejerlejlighed. Hun har herved særligt fremhævet, at det af vurderingslovens § 33 A, stk. 3, fremgår, at ”Den særskilte ansættelse af ejendomsværdi som nævnt i stk. 1 og 2 for den del af en ejendom, som tjener til bolig for en ejer, foretages som om den pågældende bolig var tinglyst som en selvstændig ejerlejlighed.”

Det er under henvisning hertil revisors opfattelse, at der ved opgørelsen af den skattepligtige avance ved salget af ejendommen kan beregnes fradrag for ejerboligdelen af ejendommen.

Revisor har fremhævet, at det forhold, at lejligheden i henhold til vurderingslovens § 33 A er vurderet som en selvstændig ejerlejlighed, må medføre, at lejligheden i alle henseender – også i relation til ejendomsavancebeskatningsloven – må behandles som en selvstændig lejlighed. Dette uanset, at lejligheden er beliggende i en ejendom, der indeholder i alt 4 lejligheder, hvoraf de 3 er udlejet.

Det kan ikke være rigtigt, at klageren skal beskattes af den del af avancen, der har vedrørt ejerboligdelen af ejendommen. Det fremgår jo bl.a. af vurderingsoplysningerne for afståelsesåret, at det i det væsentlige alene er ejerboligdelen, der har været af værdi ved afståelsen.

Det må klart anses som en fejl, hvis der ikke i loven er givet hjemmel til skattefritagelse i situationer som den foreliggende.

Landsskatteretten skal udtale:

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hjemler fritagelse for beskatning af avance ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 9 hjemler fritagelse for beskatning af ejerboligdelen i en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvis ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt.

Ejendommen er efter det oplyste en udlejningsejendom, der indeholder 4 lejligheder. Ejerboligandelen på 180 kvm. er i henhold til vurderingslovens § 33A vurderet ”som om den pågældende bolig var vurderet som en selvstændig ejerlejlighed”, men lejligheden er ikke udstykket og tinglyst som sådan. Ejendomsavancebeskatningslovens §§ 8 og 9 hjemler derfor ikke fritagelse for beskatning af ejerboligdelen i ejendommen.

Der mangler dermed grundlag for at foretage fradrag for ejerboligandelen ved opgørelsen af den skattepligtige avance.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor. Dette er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen.