Sommerhusreglen - ejendomsavance skattepligtig - salg af ejerlejlighed - ikke udelukkende anvendt som fritidsbolig.

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato24 Apr 2008
Dato for udgivelse15 May 2008 11:23
SKM-nummerSKM2008.433.BR
MyndighedByret
SagsnummerBS 1-1226/2007
Dokument typeDom
EmneordSommerhusreglen, ejendomsavancebeskatning, ejerlejlighed, fritidsbolig, helårsbolig, folkeregistret, udlejet
Resumé

Skatteyderen solgte i 2004 en 2-værelses ejerlejlighed på ...1, som hun påstod havde været købt som og også anvendt som en fritidsbolig, hvorfor avancen var skattefri efter sommerhusreglen.

Ejerlejligheden blev anskaffet i 1985 på et tidspunkt, hvor skatteyderen var folkepensionist og boede i ...2, da hun overvejede senere at bosætte sig på ...1. Udover boligen i ...2 og ejerlejligheden på ...1 ejede hun et sommerhus og en sommerhusgrund i ...3 og 4.

På salgstidspunktet havde ejerlejligheden status af helårsbolig med bopælspligt. Bopælspligten opstod efter, at skatteyderens niece havde tilmeldt sig folkeregisteret i en periode på halvandet år i forbindelse med hendes arbejde som sygeplejerske i ...1. Derudover har ejerlejligheden været lånt ud i 1 måned til en venindes søn, ligesom ejerlejligheden i øvrigt har været lånt ud til familie.

Byretten fandt, at salget var skattepligtigt, da ejerlejligheden, der er vurderet som en helårsbolig, ikke udelukkende har været anvendt som fritidsbolig af skatteyderen i hendes ejertid.

Reference(r)Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2
HenvisningLigningsvejledningen 2008-2 E.J.1.1

Parter

A
(Advokat Jens Petri)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/adv. Fm. Karina Kim Elgaard)

Afsagt af byretsdommerne

Lene Hjerrild, Eva Skov og Iver R. Iversen

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at avancen ved salget af ejerlejligheden ...1, er skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Den 26. april 2007 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse om As kapitalindkomst for indkomståret 2004

"...

Klagen vedrører spørgsmålet, om salg af ejerlejlighed, der har vurderingsmæssig status som helårsbolig, er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2004

Kapitalindkomst Skatteankenævnet har anset avancen ved salget af ejerlejligheden ...1, for skattepligtig. Den skattepligtige avance er opgjort til 375.491 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Møde mv.

Klagerens repræsentant har haft telefonisk møde (forhandling) med Landsskatterettens sagsbehandler. Der er begæret retsmøde, som er afskåret i henhold til skatteforvaltningslovens § 44, stk. 3, idet sagen er anset for fuldt oplyst.

Sagens oplysninger

Klageren købte den 1. december 1985 ejerlejligheden ...1. Lejligheden er en toværelses lejlighed med eget badeværelse, toilet og køkken. Lejligheden er ifølge ejendoms- og vurderingsoplysningerne på 63 m2. Formålet med købet af lejligheden blev ikke indarbejdet i skødet eller købsaftalen.

Pr. 1. januar 2004 ejede klageren ligeledes ejendommen ...2, som er klagerens helårsbolig, samt ejendommene ...3 og 4, som er vurderet som henholdsvis et sommerhus og et ubebygget areal. Klageren købte den 1. maj 1987 sommerhusejendommen ...3 og den 1. juli 1993 ejendommen ...4. Klageren solgte den 11. oktober 2004 sommerhusejendommen ...3.

I 2004 solgte klageren ejerlejligheden ...1, med overtagelsesdag den 1. marts 2004.

Klageren har været tilmeldt folkeregisteret på adressen ...2, siden den 25. april 1985. Forinden var hun tilmeldt på adressen ...5. Klagerens niece var tilmeldt folkeregisteret på adressen ...1, fra 1. februar 2002 til 1. september 2003.I øvrigt har der ikke været nogen tilmeldt på adressen i klagerens ejertid.

For indkomstårene 2002 og 2003 blev der af skatteforvaltningen ansat en objektiv udlejningsværdi for den periode, hvor klagerens niece var tilmeldt folkeregisteret på adressen ...1.

Kommunen bemærkede i brev af 15. februar 1995, at lejligheden tilsyneladende havde været ubeboet i mere end 6 måneder. På kopi af brevet tilføjede en ansat i teknisk forvaltning med håndskrift, at sagen blev henlagt, da det blev oplyst, at lejligheden ikke havde været benyttet som helårsbolig siden 1985.

Der er fremlagt fragtbrev af 26. februar 2004 for flytning af diverse møbler, samt en bekræftelse af 17. februar 2004 på flytning af indboet den 24. februar 2004 fra lejligheden på ...1 til ...2.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset avancen ved salget af lejligheden ...1, for skattepligtig, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1. Den skattepligtige avance er opgjort til 375.491 kr.

For at en ejendom kan være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, skal ejendommen have karakter af en sommerbolig. En ejerlejlighed vil som udgangspunkt ikke kunne betragtes som en sommerbolig, medmindre den er beliggende i et sommerhusområde. Selv om der er tale om en mindre ejerlejlighed, kan lejligheden ikke anses for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Der er lagt vægt på, at ejendommen er vurderet som en helårsbolig, at den ligger uden for de typiske sommerhusområder, og at klagerens niece har været registreret med bopæl på adressen. Endvidere er det tillagt vægt, at klageren ejer flere sommerboliger, og at klageren erhvervede ejendommen umiddelbart efter, at hun fraflyttede .... Det er ligeledes tillagt vægt, at der i klagen refereres til ansættelseshindringer for tidligere indkomstår, hvorved det anføres, at bundgrænsen i ligningslovens § 15 P burde have medført, at beskatningen var frafaldet.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at avancen ved salget af ejerlejligheden ...1, er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Til støtte herfor har repræsentanten blandt andet anført, at kommunen i 1995 godkendte, at lejligheden ikke var beboet. Lejligheden har været købt som og anvendt som ferielejlighed siden købet i 1985 og frem til salget i 2004. Klageren betalte således lejeværdi af egen bolig og i de senere år ligeledes ejendomsværdiskat.

I 1995 ønskede kommunen, at klageren skulle afstå ejerlejligheden, da der ikke var nogen tilmeldt folkeregistret på adressen. Kommunen accepterede, at lejligheden ikke blev afstået, da den blev anvendt som ferielejlighed.

For indkomstårene 2002 og 2003 har ...2 kommune fikseret en lejeindtægt som følge af niecens lån af lejligheden. Niecen, der var under uddannelse, skulle arbejde i ...1 i perioden fra 1. februar 2002 til 1. juli 2003. Niecen arbejdede som sygeplejerske ofte i hele perioder af 5-7 dage efterfulgt af 5-7 fridage.

Niecen havde fået lov til at benytte et værelse i lejligheden, og hun havde adgang til køkken og bad. Niecen opretholdt sin oprindelige bolig i ...6, og boede der sammen med sin samlever, når hun ikke skulle arbejde i ...1. Niecens samlever boede fortsat i deres fælles bolig i ...6. Niecen skiftede alene folkeregisteradresse for at få en lokal læge.

Klagerens anvendelsesmulighed og faktiske anvendelse af lejligheden var før, under og efter niecens lån af lejligheden uændret. Klagerens indbo forblev i lejligheden, imens niecen lånte værelset. I forbindelse med ejerskiftet den 1. marts 2004 flyttede klageren således alle sine møbler og sit indbo fra lejligheden på ...1 til ...2. Dette understøtter tillige, at klageren anvendte lejligheden, imens niecen i en periode lånte værelset og efter udlånet, ellers var flytningen sket, før niecen lånte værelset. Den "erhvervsmæssige udlejning" opstod alene, fordi kommunen fikserede en huslejeindtægt, og fordi klageren ikke klagede over afgørelsen. Der var således ikke tale om "erhvervsmæssig udlejning".

Såfremt ferielejligheden skulle have skiftet status som følge af værelsesudlejningen eller afgørelsen om lejefikseringen, må lejligheden på ny have skiftet status ved niecens fraflytning af værelset i august 2003.

Skatteankenævnet lægger vægt på, at lejligheden ligger uden for de typiske sommerhusområder. Samtlige offentliggjorte afgørelser lægger vægt på benyttelsen af ejendommen og hensigten med erhvervelsen af ejendommen. Den geografiske beliggenhed bruges omvendt, forstået på den måde, at såfremt helårshuset ligger i et sommerhusområde, er det sandsynligt, at helårshuset anvendes som sommerbolig. Såfremt helårsboligen er beliggende i et ordinært parcelhuskvarter, er det sandsynligt, at det ikke anvendes som feriebolig.

Man kan godt eje flere sommerboliger, uden at skattefriheden forsvinder alene af den grund. Såfremt sommerboligerne ligger tæt på hinanden, kan det indikere omgåelse af regelsættet. Dette er ikke tilfældet her.

Argumentet, om at lejligheden kun må anvendes som feriebolig i ejertiden, for at den kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, savner hjemmel. Klageren har kun anvendt lejligheden som feriebolig.

Ejerlejligheden blev købt som og anvendt som sommerbolig for klageren, jf. TfS 1998.118 LR, TfS 1998 122 TSM, TfS 2000.371 LR samt SKM2001.160.LR. Ifølge Told- og Skattestyrelsens kommentar er det de faktiske forhold, der skal tillægges vægt i relation til ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Klageren anvendte lejligheden til feriebolig før, under og efter udlånet af værelset.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Fortjeneste ved afståelse af sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, medregnes heller ikke til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Sagens afgørelse må tage udgangspunkt i ejendommens vurderingsmæssige status. ...1, er vurderet som en ejerlejlighed beregnet til helårsbeboelse.

Klageren har ikke i ejertiden anvendt lejligheden til helårsbeboelse, hvorfor ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, ikke finder anvendelse.

Ejendomme, der er vurderet som helårshuse, er alene omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, såfremt ejendommen er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig for ejeren eller dennes husstand, jf. Ligningsrådets bindende forhåndsbesked i TfS 1998.118 LR og Told- og Skattestyrelsens kommentar hertil i TfS 1998.122 TSM. Det påhviler ejendommens ejer at sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.

Det lægges til grund, at klageren benyttede lejligheden ...1, til fritidsbolig i ejertiden. Det er særligt tillagt vægt, at klageren ejede lejligheden i ca. 19 år, og at der kun var en tilmeldt på adressen i ca. 1½ år af ejertiden.

Retten lægger ligeledes til grund, at klagerens niece i indkomstårene 2002 og 2003 helårsbeboede lejligheden, idet hun var tilmeldt folkeregistret på adressen fra 1. februar 2002 til 1. september 2003, og idet det er oplyst, at hun rent faktisk boede i lejligheden i de perioder, hvor hun arbejdede i ...1.

Retten er af den opfattelse, at der må stilles krav om, at en ejendom, der er vurderet som et helårshus, kun er blevet anvendt som fritidsbolig i ejertiden, for at den kan sælges skattefrit i medfør af reglen om, at den skal være købt som og rent faktisk anvendt som fritidsbolig for ejeren eller dennes husstand, jf. herved også Ligningsrådets bindende forhåndsbesked i TfS 1998.118 LR og Told- og Skattestyrelsens kommentar hertil i TfS 1998.122 TSM, samt Skatterådets afgørelse af 26. september 2006, offentliggjort i SKM2006.656.SR.

Idet ejerlejligheden ...1, har været anvendt til helårsbeboelse i ejertiden, har den således ikke alene været anvendt til fritidsbolig, hvorfor avancen ved salget af ejerlejligheden ikke er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Avancen ved salget af ejerlejligheden er derfor skattepligtig i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse.

..."

Stævning er modtaget af retten den 10. juli 2007.

Forklaringer

A har forklaret, at hun har boet i ... i 25 år, og da hendes mand døde i 1985, blev hun ked af at bo der. Hun flyttede til ...2 og købte senere lejligheden på ...1. Ved købet af lejligheden gjorde hun sig overvejelser om at bosætte sig på ...1 for at komme væk fra ...2. Hun har opholdt sig i lejligheden på ...1 ca. en uge hver måned i næsten 20 år. Under disse ophold besøgte hun bl.a. kirkegård og tivoli.

Hun har i en kort periode udlånt lejligheden til sin niece, medens denne læste til sygeplejerske. Møblerne i lejligheden var sagsøgers. Det er først efterfølgende, at hun fandt ud af, at niecen for at få en læge havde tilmeldt sig folkeregisteret på adressen. Hvis sagsøger havde vidst dette, havde hun nægtet at låne lejligheden ud. Når hun kom til ...1, flyttede hendes niece hen til en veninde, så de ikke boede sammen i lejligheden. Hun har også haft lejligheden lånt ud til en ung mand i en måned. Lejligheden har også været lånt ud til familie, herunder niecens familie, når sagsøger ikke var der selv, men hun har aldrig nogensinde opkrævet en krone i leje. Efter en hjerteoperation i 2001 blev det for meget, og hun solgte lejligheden.

Parternes synspunkter

A har til støtte for sin påstand gjort gældende,

at

kommunen i 1995 godkendte, at lejligheden ikke var beboet,

at

lejligheden er blevet købt som og har været anvendt som ferielejlighed siden købet i 1985, hvorfor ejendommens status som helårsbolig er uden betydning,

at

hun således betalte lejeværdi af egen bolig og i de senere år ligeledes ejendomsværdiskat,

at

avancen er skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2,

at

det er ejendommens status på erhvervelsestidspunktet, der er afgørende for, om avancen er omfattet af § 8, stk. 2,

at

ejendommen i hele hendes ejertid har haft status som feriebolig,

at

ejendommen ikke har været udlejet, men alene udlånt, og at hendes nieces tilmelding til adressen i Folkeregisteret kun var af formel betydning.

Skatteministeriet har til støtte for sin påstand gjort gældende, at A ikke opfylder betingelserne for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningsovens § 8, stk. 2, og at avancen ved salget af ejerlejligheden derfor med rette er beskattet efter de almindelige regler.

Skatteministeriet har nærmere anført, at ejendommen er en ejerlejlighed, der ved anskaffelsen og i hele As ejerperiode har haft status som helårsbolig. Anvendelse af ejendomsbeskatningslovens § 8, stk. 2, er derfor som udgangspunkt udelukket. Ejendommens status på salgstidspunktet er afgørende for beskatningen, og på dette tidspunkt havde ejerlejligheden status som helårsbeboelse med bopælspligt.

Skattefrihedsreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, kan alene anvendes ved ejendomme med status som helårsbolig, hvis det bevises, at ejendommen blev anskaffet alene med henblik på anvendelse som fritidsbolig, og den udelukkende har været anvendt som sådan i ejertiden. A har ikke løftet sin bevisbyrde. Hun var folkepensionist på anskaffelsestidspunktet i 1985 og havde haft bopæl i ...1-området, hvorfor det må antages, at hun ved flytning til ...2 ønskede at bevare en overnatningsmulighed i ...1. Ifølge sin egen forklaring har hun ønsket at bevare en mulighed for senere at flytte tilbage til ...1. Desuden har hendes niece i perioden 1. februar 2002 til 1. september 2003 haft fast bopæl i lejligheden, idet hun både har været tilmeldt Folkeregisteret på denne adresse og faktisk har beboet lejligheden i flere uger om måneden i perioden. Lejligheden har endvidere været udlejet til en anden lejer, JJ, i en måned. Det må derfor antages, at ejerlejligheden også i øvrigt har stået til rådighed for As familie og venner med henblik på overnatning ved ophold i ...1, og at den også har været anvendt på denne måde gennem alle årene. Der har således ikke været tale om en egentlig sommer- eller fritidsbolig for A.

Endvidere taler ejendommens karakter og beliggenhed imod en antagelse om anvendelse til fritidsbolig i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet der er tale om en almindelig ejerlejlighed på 63 m2 på 12. sal på ...1. A har desuden ejet egentlige fritidsboliger, da hun har været ejer af sommerhusejendommen ...3 siden 1987 og sommerhusejendommen ...4 siden 1993.

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, er fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt skattepligtig.

Ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder skal fortjeneste ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller ejerlejligheden har tjent som bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejendommen har været ejet af den pågældende person, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1

Fortjeneste ved afståelse af sommerhusejendomme og lignende, som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del eller hele den periode, hvor den pågældende har ejet ejendommen, medregnes heller ikke til den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det kan efter bevisførelsen lægges til grund, at A ikke i sin ejertid har anvendt ejerlejligheden til helårsbeboelse, men at hun har haft den som fritidsbolig. Det kan endvidere lægges til grund, at As niece fra 1. februar 2002 til 1. september 2003 var tilmeldt folkeregistret på adressen, og at niecen rent faktisk også boede i ejerlejligheden, når hun arbejdede i ...1.

Da ejerlejligheden, der er vurderet som en helårsbolig, ved As salg således ikke udelukkende har været anvendt som fritidsbolig for A, findes avancen ved salget af ejerlejligheden ikke at være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Som følge heraf frifindes Skatteministeriet.

A skal betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med i alt 26.315 kr. Beløbet dækker 1.315 kr. til materialesamling og 25.000 kr. til udgifter til advokatbistand.

Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale 26.315 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte.