Ejendomsavance - parcelhusreglen - landbrugsejendom - udlejning mindre jordareal

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato13 May 2008
Dato for udgivelse26 May 2008 14:57
SKM-nummerSKM2008.464.BR
MyndighedByret
SagsnummerBS 11-1549/2007
Dokument typeDom
EmneordLandbrug, udlejning, jord, parcelhusreglen
Resumé

Spørgsmålet i sagen var, om en ejendom, der blev solgt i 2005, var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, eller af § 9, stk. 1, om ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug.

Efter en samlet bedømmelse af bevisførelsen fandt retten det godtgjort, at ejendommen på afståelsestidspunktet delvis blev benyttet til landbrug. Der blev herved lagt særlig vægt på, at ca. 3 hektar jord ud af et samlet jordtilliggende på 10,2697 hektar var bortforpagtet til græsning. Der blev endvidere lagt vægt på, at sagsøgeren skattemæssigt havde behandlet ejendommen som erhvervsmæssigt drevet frem til og med 2003, og at der ikke efter 2003 var indtrådt væsentlige ændringer vedrørende den landbrugsmæssige drift.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1

Henvisning

Ligningsvejledningen 2008-2 E.J.1.4

Henvisning

Ligningsvejledningen 2008-2 E.J.2.3.3.3


Parter

A
(Advokat Nis Stemann Knudsen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byrådsdommer

Thomas Finne Andersen

Denne sag, der er anlagt den 17. juli 2007, drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, A, i forbindelse med salget i 2005 af ejendommen ..., som han har beboet siden 1975, skal svare skat af en del af fortjenesten i medfør af ejendomsavancebeskatningsloven § 9, stk. 1, eller om fortjenesten er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Dommen er affattet uden en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, men med forklaring.

A har under sagen haft fri proces.

Parternes påstande

Sagsøgeren, A, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal tilpligtes at anerkende, at fortjenesten fra salg af ejendommen ..., er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og dermed skattefri.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagens nærmere omstændigheder

Landsskatteretten har den 26. april 2007 afsagt kendelse om, at avancen ved salget var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1. Der henvises til Landsskatterettens kendelse.

Ejendommen er vurderet som landbrugsejendom og har et areal på 10,2697 hektar. Stuehuset er på 193 m2 med et beboet areal på 263 m2. Der er endvidere et udhus på 103 m2 og en carport på 36 m2. På ejendommen er der en stor sø på ca. 4-5 hektar.

Ved brev af 13. september 2005 har kommunen tilkendegivet, at en eventuel ansøgning om udstykning vil få afslag.

Af årsregnskaberne for indkomstårene 1999-2003 fremgår det, at A havde indtægter fra bortforpagtning af en del af jorden og i indkomstårene 2000-2002 tillige indtægter fra salg af juletræer. A har endvidere fratrukket udgifter til blandt andet sprøjtevæske, gødning, planter, ejendomsskatter og forbrugsafgifter.

Fra 1. januar 2000 indgik A en bortforpagtningsaftale vedrørende et areal på 3 hektar. Aftalen er forlænget frem til 2009.

Forklaringer

Der er under sagen afgivet partsforklaring af A.

A har forklaret, at han købte ejendommen den 10. oktober 1975. Han flyttede ind med sin kone og tre døtre. Grundet skilsmisse flyttede hans kone og to døtre fra ejendommen i 1977. Hans ældeste datter blev boende. Han blev gift igen i 1979, og hans nye kone flyttede ind med sin søn. De fik endvidere en fælles søn. Formålet med hans køb af ejendommen var at købe en bolig beliggende i flot natur. Han har ikke kendskab til landbrugsvirksomhed, idet han er uddannet inden for shipping i G1. Da han i 1999 besluttede sig for at gå på efterløn inden for en kortere årrække, afskedigede han 11 af sine medarbejdere i sin virksomhed, opsagde virksomhedens lejemål på havnen i ... og flyttede sit kontor hjem på ejendommen. Han indrettede kontoret i garagen. Lejeindtægterne indtægtsførte han i regnskabet for perioden 1999-2003. Han gik på efterløn i 2003. Da han købte ejendommen i 1975, talte han med indehaveren af en maskinstation, idet han ønskede at dyrke jorden. Indehaveren sagde, at jorden ikke kunne dyrkes med et tilfredsstillende resultat på grund af ler og grus i jorden. På stykket oven for ejendommen var der meget ukrudt, hvorfor han besluttede at plante grantræer. Det var for at få noget pænt at se på. I perioden 2000-2002 solgte han nogle af grantræerne som juletræer. Ikke kun jordens dårlige beskaffenhed gør, at der ikke kan drives landbrug på ejendommen, idet søen på ca. 4-5 hektar også hindrer landbrugsdrift grundet placeringen. I ca. 5-6 år bortforpagtede han det store græsstykke neden for ejendommen til en bondemand for 3.000 kr. pr. år. Det stoppede i 1999, idet forpagteren ikke fik nok ud af aftalen på grund af den dårlige jord. Pr. 1. januar 2000 indgik han forpagtningsaftale med G2, således at ca. 15 kalve skulle græsse på arealet. Forpagtningsafgiften blev nedsat fra 6.000 kr. til 2.700 kr. på grund af, at der ikke var græs nok til 15 kalve. Endvidere fik han tilskud, så det gav ca. 6.000 kr. pr. år alligevel. Idet forpagteren satte et dyrt hegn op, blev aftalen forlænget til 2009. Udhuset var oprindeligt indrettet som hestestald til privat brug. Han havde kun sin egen hest opstaldet. I 1995 ombyggede de udhuset til gildesal. Søen på ejendommen er ikke på noget tidspunkt brugt erhvervsmæssigt. Det er korrekt, at ejendommen er registreret som landbrugsejendom. Han tænkte ikke over at få det ændret. Han solgte ejendommen pr. 1. maj 2005 på grund af skilsmisse. Opdelingen af købesummen i skødet på stuehus, jord og udhus var noget, han drøftede med køberen inden underskrivelsen af skødet.

Parternes synspunkter

A har i påstandsdokumentet til støtte for den nedlagte påstand anført,

  • at fortjenesten ved salget af ejendommen ..., er skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, hvorefter fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse samt ejerlejligheder, der har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand er undtaget fra skattepligt,
  • at ejendomsvurderingen på afståelsestidspunktet ikke er eneafgørende for klassificeringen af ejendommen i forhold til ejendomsavancebeskatningen, jf. SKM2003.11.DEP,
  • at en ejendom kun kan falde ind under ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, hvis den på afståelsestidspunktet rent faktisk benyttes til landbrug, jf. ordlyden af § 9 samt SKM2003.11.DEP,
  • at afståelse af en ejendom kan falde ind under ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, forudsat at betingelserne heri er opfyldt, hvis det uanset ejendommens vurderingsmæssige status kan bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug, jf. SKM2003.11.DEP,
  • at ejendommen ..., på afståelsestidspunktet ikke blev benyttet til landbrug men udeukkende til bolig for ejeren og dennes familie,
  • at bortforpagtning af ca. 2 hektar mark til græsning ikke medfører, at ejendommen skal betragtes som landbrugsmæssigt benyttet, jf. SKM2003.442.LSR, hvor det forhold, at et jordtilliggende på 4,5 hektar havde været bortforpagtet på en ejendom med vurderingsmæssig status som landbrugsejendom, ikke kunne medføre, at fortjenesten ved salg af ejendomme var skattepligtig, da ejendommen i overvejende grad måtte anses at have været anvendt til beboelsesmæssige forhold,
  • at betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, for skattefritagelse må anses for opfyldt, jf. kommunens erklæring vedrørende udstykning,
  • at ejendommen ..., som følge af søens placering, jordbundsforholdene samt det forhold at der ingen driftsbygninger er på ejendommen, ikke kan benyttes til landbrug.

Skatteministeriet har i påstandsdokumentet til støtte for den nedlagte påstand anført, at den omhandlede ejendom er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1's ordlyd. Det bemærkes herved, at ejendommen blev benyttet til landbrug på tidspunktet for ejendommens afståelse i 2005. Det fremgår således af skødets § 3, at jorden var bortforpagtet indtil 2009. Der henvises endvidere til forpagtningskontrakten, ifølge hvilken bortforpagtningen omfattede ca. 3 hektar jord, samt til at der blev ydet tilskud til miljøvenlige jordbrugsforanstaltninger. Til støtte for, at ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, og ikke af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatlovens § 8, stk. 1, henvises endvidere til,

  • at ejendommen, der på afståelsestidspunktet var pålagt landsbrugspligt, havde et jordtilliggende på ca. 10,2 hektar,
  • at det af forpagtningskontrakten omfattede areal således udgjorde ca. 1/3 af ejendommens samlede areal,
  • at ejendommen, henset til jordtilliggendes størrelse, ikke har karakter af en parcelhusejendom,
  • at der tidligere også blev solgt juletræer fra en granskov på ejendommen,
  • at sagsøgeren i det hele skattemæssigt har behandlet ejendommen som erhvervsmæssigt drevet frem til og med 2003, da sagsøgeren ophørte med at udarbejde årsregnskaber, jf. bilag 6, sagsfremstillingen, side 3, hvorved det bemærkes, at der ikke indtrådte væsentlige ændringer vedrørende den landbrugsmæssige drift af ejendommen fra 2003 til salgstidspunktet, og
  • at ejendommens status som landbrugsejendom ikke er blevet forsøgt ændret i sagsøgerens ejerperiode, og at ejendommen også efter salget er noteret som en landbrugsejendom.

Rettens begrundelse og afgørelse

Det afgørende i denne sag for, om avancen ved salget af ejendommen skal behandles efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, eller § 9, stk. 1, er, om ejendommen på afståelsestidspunktet helt eller delvis blev benyttet til landbrug.

Efter en samlet bedømmelse af bevisførelsen finder det godtgjort, at ejendommen ved afståelsestidspunktet delvis blev benyttet til landbrug. Retten har herved særligt lagt vægt på, at på afståelsestidspunktet var ca. 3 hektar jord ud af en et samlet jordtilligende på 10,2697 bortforpagtet til græsning.

Retten har endvidere lagt vægt på, at A skattemæssigt har behandlet ejendommen som erhvervsmæssigt drevet frem til og med 2003, og at der ikke efter 2003 er indtrådt væsentlige ændringer vedrørende den landbrugsmæssige drift.

På dette grundlag tages Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.

Retten har ved fastsættelsen af sagsomkostningerne lagt vægt på sagens karakter og skønnede værdi, samt at hovedforhandlingen varede under ½ retsdag. Af sagsomkostningsbeløbet udgør 37.500 kr. udgifter til advokatbistand inklusive moms og 620 kr. udgifter til materialesamling inklusive moms.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Statskassen betaler inden 14 dage 38.120 kr. til sagsøgte i sagsomkostninger.