Ejendomsavance - erstatning - lov om fremme af vedvarende energi

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato24 Aug 2010
Dato for udgivelse23 Sep 2010 14:21
SKM-nummerSKM2010.574.SR
MyndighedSkatterådet
Sagsnummer09-180229
Dokument typeBindende svar
EmneordEjendomme - ejendomsavancebeskatning
Resumé

Skatterådet bekræfter, at naboerstatning modtaget af spørger i henhold til § 6 i lov om fremme af vedvarende energi er skattefri.

HjemmelEjendomsavancebeskatningsloven § 9
Reference(r)Ejendomsavancebeskatningsloven § 9
HenvisningLigningsvejledningen 2010-2 E.J.1.4

Spørgsmål

  1. Kan Skatterådet bekræfte, at naboerstatning modtaget af spørger i henhold til § 6 i lov om fremme af vedvarende energi er skattefri?
  2. Hvis ikke erstatningen anses for skattefri efter spørgsmål 1, skal den så beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven når ejendommen afhændes?

Svar

Ad 1) Ja.

Ad 2) Bortfalder

Beskrivelse af de faktiske forhold

Sagen omhandler en momsregistreret landejendom beliggende A. Fra ejendommen drives jordbrug i virksomhedsordningen. Ejendommen udgør i alt 11,6 HA.

Spørger har købt ejendommen den 12. december 2005 fra det selskab, som tidligere ejede ejendommen. Selskabet har drevet ejendommen i dets ejertid med spørger som landmand. Spørger har boet på adressen siden 28. december 1996. Siden spørger overtog ejendommen i 2005, har han drevet landbruget i personligt regi.

Det følger af vurderingsoplysningerne, at ejendommen er vurderet som et bebygget landbrug (landbrugsmæssigt benyttede, bebyggede ejendomme, som har et areal på mindst 0,55 HA). Der er tale om en ejendom omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 5.

Stuehuset indeholder i henhold til BBR-oplysninger en privat del på 348 m2 og en kontordel på ca. 189 m2. Kontordelen er udlejet, og lejen er pålagt moms. Kontorlokalerne udlejes til selskaber, ejet af spørger.

Der er tale om lokaler, som er fuldstændig separerede fra beboelsesdelen i stuehuset, og der er bl.a. isat branddøre.

Efter oplysning fra spørger udgør den til stuehuset hørende grund og have ca. 2000 m2, som er udlagt til have og park.

En del af haven bliver anvendt af det erhvervslejemål, der er i stuehuset. Der gås bl.a. ture med kunder i haven i forbindelse med lange møder, og der skal ligeledes bruges flere parkeringspladser, end hvis det pågældende lejemål ikke havde været i stuehuset.

I forbindelse med placering af vindmøller i området hvor ejendommen er beliggende har spørger søgt naboerstatning for tab i ejendommens salgsværdi i henhold til lov nr. 1392 af 27.12 2008 om fremme af vedvarende energi. Spørger er blevet tilkendt en erstatning på 200.000 kr.

Spørger har ikke og vil ikke få økonomiske interesser i den aktuelle vindmøllepark andet end den ovenfor anførte erstatning.

B Kommune har oplyst, at ejendommen ligger i landzone, og at der ikke kan udstykkes herfra efter reglerne i planloven. Der vil heller ikke kunne opnås dispensation til udstykning.

En eventuel ny bebyggelse vil være i tilknytning til den eksisterende bebyggelse, således at der ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse.

Dette gælder for al jorden på den omhandlede ejendom, dvs. såvel for landbrugsjorden som for stuehusgrunden.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgers opfattelse, at den til stuehuset hørende grund og have udgør mindre end 1400 m2, idet en del af grunden må siges at tilhøre erhvervslejemålet, der er i stuehuset som omtalt under de faktiske forhold.

Spørger finder således, at den del af grunden, som kan siges at tilhøre lejemålet efter ovenstående forholdsmæssige fordeling af kvadratmeterne i stuehuset, ikke skal medinddrages ved vurderingen af om grunden overstiger 1400 m2, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, 2. pkt.

En del af haven/grunden bliver, jf. de faktiske forhold, anvendt af det erhvervslejemål der er i stuehuset.

Det anføres videre af spørger, at den offentlige ejendomsvurdering for 2008 udgør 4.000.000 kr., heraf knytter 8.500 kr. sig efter grundværdifordelingen til stuehusets grund. Dette fører ligeledes til, at grunden må udgøre under 1400 m2. Det bemærkes hertil, at de kontorlokaler, som er i stuehuset, er indregnet her.

Det er således spørgers påstand, at arealet til have/grund til stuehuset udgør mindre end 1400 m2.

SKATs indstilling og begrundelse

Til spørgsmål 1

Den skattemæssige behandling af erstatninger efter § 6 i lov om fremme af vedvarende energi:

Det er skatterettens udgangspunkt, at erstatningsudbetalinger behandles på samme måde som den indtægt eller det aktiv, som den træder i stedet for.

Efter § 6 i lov om fremme af vedvarende energi kan ejeren af en ejendom, som lider et værditab som en følge af, at der i området opstilles en eller flere vindmøller i området, søge kompensation herfor hos mølleopstilleren i form af en engangserstatning.

Det er på baggrund heraf SKATs opfattelse, at den modtagne erstatning skal beskattes efter reglerne for beskatning i forbindelse med afståelse af fast ejendom, som findes i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Det er endvidere SKATs opfattelse, at de erstatninger, som udbetales efter § 6 i lov om fremme af vedvarende energi, ofte vil være knyttet til stuehuset, jf. herved SKM2010.229.SR. Hvorvidt og i hvilket omfang erstatningen kan henføres til stuehuset, vil dog afhænge af en konkret vurdering.

I nærværende sag er det SKATs opfattelse, at hele erstatningen falder på stuehuset. Der er herved henset til følgende: Der er tale om en landbrugsejendom, hvorpå der drives jordbrug. En del af stuehuset er udlejet til kontorlokaler. Det ses ikke, at der i forbindelse med opstillingen af vindmøller i området vil være gener med deraf følgende værditab i forhold til jordbruget. De gener, der måtte være, vil efter SKATs opfattelse falde på stuehuset, henholdsvis på beboelsen og på kontorlokalerne, hvorfor et værditab på ejendommen i forbindelse med opstillingen af vindmøller må anses at knytte sig hertil. SKATs finder derfor, at erstatningen i nærværende sag er knyttet til stuehuset.

Anvendelse af EBL § 9 på hele erstatningsbeløbet

I henhold til de faktiske oplysninger er ejendommen vurderingsmæssig registreret som en landbrugsejendom, og ejendommen er omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 5. Ejendommen må derfor anses for omfattet af stuehusreglen i EBL § 9, stk. 1.

Efter EBL § 9, stk. 1, gælder, at ved afståelse af ejendomme der på afståelsestidspunktet benyttes som landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. vurderingslovens § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og ved afståelse af ejendomme, der indeholder én eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen, ikke medregnes.

Dette er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, 5 eller stk. 7, 1. og 2. pkt.

Herudover finder i § 8, stk. 1, 2. pkt., tilsvarende anvendelse i forhold til anvendelsen af EBL § 9, hvorfor betingelserne heri også skal være opfyldt. Dette indebærer, at fritagelsen alene gælder, såfremt

1)

ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2)

der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3)

udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Det følger af ligningsvejledningen 2010-1 afsnit E.J.1.4, "Delvis erhvervsmæssig benyttelse samt land- og skovbrug", at "Parcelhusreglen kan under visse betingelser også bruges, selv om ejeren tillige har benyttet ejendommen i sit erhverv. Foruden de allerede nævnte krav er det for disse ejendomme yderligere en betingelse, at de har bevaret karakteren af en- eller tofamilieshus, ejerlejlighed eller eventuelt sommerhus uanset den erhvervsmæssige anvendelse, således at ejendommen i overvejende grad må siges at tjene beboelsesformål. Ved afgørelse af, om denne betingelse er opfyldt, lægges vægt på vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsen og resten af ejendommen samt på ejendommens fremtræden og den faktiske fordeling af arealet mellem beboelsesformål og erhvervsmæssig benyttelse. Bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen kan tillige indgå som et vejledende moment i bedømmelsen.

Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien for et enfamilieshus eller en ejerlejlighed er henført til beboelsen, er dette normalt udtryk for, at betingelsen er opfyldt. Fortjenesten ved salg af en ejendom på 286 m2 beboelsesareal med status som enfamilieshus, hvor ejeren selv havde beboet en lille del, medens resten var udlejet, blev anset skattefri efter EBL § 8, TfS 1989,17 LSR samt TfS 1994, 496."

Det fremgår af forarbejderne til EBL § 9 (L 189 1981/82), at denne indføres for at sikre, at fortjeneste, der knytter sig til bl.a. stuehuse, bliver skattefri efter de samme regler, som gælder for parcelhuse.

Det er på denne baggrund SKATs opfattelse, at praksis omkring parcelhuse, jf. ovenstående citat fra ligningsvejledningen, kan finde tilsvarende anvendelse på stuehuse.

Såfremt mindst 50 pct. af ejendomsværdien derfor kan henføres til stuehuset, vil hele stuehuset inkl. kontordelen kunne afstås skattefrit, og hele erstatningen være skattefri, alt under forudsætning af, at de øvrige betingelser efter EBL § 9, er opfyldt.

I nærværende sag er der tale om en landbrugsejendom, og vurderingsmyndighederne har ikke ud over fordelingen af ejendoms- og grundværdien mellem landbrug og stuehus foretaget en yderligere fordeling af stuehusværdien på beboelse og erhverv. Det fremgår dog, at arealmæssigt 64,8 pct. af stuehuset anvendes til beboelse for ejeren, mens de resterende 35,2 pct. udlejes til kontor. Stuehuset må således siges i overvejende grad at tjene til beboelsesformål, da langt mere end halvdelen af stuehuset anvendes hertil.

Den faktiske fordeling af arealet tilsiger dermed, at 50 pct.´s kravet er opfyldt.

Betingelserne for anvendelse af EBL § 9 er i øvrigt følgende:

For at bestemmelsen i EBL § 9 kan anvendes skal stuehuset have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode hvor denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 1, 5 eller stk. 7, 1. og 2. pkt.

I henhold til de anførte faktiske forhold må denne betingelse anses for opfyldt.

EBL § 8, stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse ved vurderingen af skattefrihed efter § 9, og skattefrihed efter § 9 er derfor betinget af, at

  1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1400 m2 eller
  2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
  3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Der skal tages stilling til disse betingelser nedenfor:

Ad. 1: Ejendommens grundareal er mindre 1400 m2:

Det følger af EBL § 8, stk. 1, 2. pkt., at ejendommens samlede grundareal enten skal være mindre end 1400 m2, eller at nedennævnte betingelse nr. 2 eller 3 skal være opfyldt for at reglen om skattefritagelse kan anvendes.

Når betingelsen anvendes i relation til EBL § 9, skal den forstås således, at det er den tilhørende grund og have til stuehuset henholdsvis ejerboligen som skal være mindre end 1400 m2.

Spørger har overfor SKAT oplyst, at den til stuehuset hørende have og grund udgør ca. 2000 m2.

Det anføres dog samtidig, at den til stuehuset hørende grund og have bør anses for at udgøre mindre end 1400 m2, idet en del af grunden må siges at tilhøre det erhvervslejemål, der er i stuehuset, som omtalt under de faktiske forhold.

Spørger finder således, at den del af grunden som kan siges at tilhøre lejemålet efter den forholdsmæssige fordeling af kvadratmeterne i stuehuset, ikke skal medinddrages ved vurderingen af, om grunden overstiger 1400 m2, jf. EBL § 8, stk. 1, 2. pkt.

En del af haven/grunden bliver anvendt af det erhvervslejemål der er i stuehuset, jf. de faktiske forhold samt spørgers argumentation.

Det er SKATs opfattelse, at de anførte betragtninger ikke kan føre til at den tilhørende grund i forhold til EBL § 8, stk. 1, 2. pkt., jf. § 9, skal anses for at udgøre et areal mindre end 1400 m2. Grundens størrelse er fast, uanset hvilket formål den anvendes til.

Det anføres videre af spørger, at den offentlige ejendomsvurdering for 2008 udgør 4.000.000 kr. hvoraf 8.500 kr. efter grundværdifordelingen knytter sig til stuehusets grund. Dette fører ligeledes til, at grunden må udgøre under 1400 m2. Det bemærkes hertil, at de kontorlokaler, som er i stuehuset, er indregnet her.

SKAT skal hertil anføre, at man ikke på denne måde kan ræsonnere sig frem til, hvor stor den tilhørende grund må anses at være. Ejendomsvurderingen er sammensat af en vurdering af en værdi for stuehus, andre bygninger, landbrugsjord og den til stuehuset tilhørende have og grund. Årsagen til den lave værdi er, at stuehusets grundværdi sættes til samme værdi pr. hektar som ejendommens landbrugsareal.

Herudover skal SKAT bemærkes, at hvis der overhovedet skulle lave beregningen skulle de 8.500 kr. som er stuehusets grundværdi ikke sættes i forhold til den samlede offentlige ejendomsvurdering, men i stedet sættes i forhold til den samlede grundværdi. (515. 700 kr. ved seneste offentlige vurdering). Ved denne fremgangsmåde er resultatet, at grunden ville have en størrelse på 1.824,03 m2. Foretages den samme beregning ved anvendelse af den offentlige ejendomsvurdering for 2009 er resultatet en grundstørrelse på 2.165,91 m2. Begge disse beregninger understøtter SKATs opfattelse af, at man ikke kan følge det af spørger anførte ræsonnement, idet dette fører til forskellige størrelser på den til stuehuset tilhørende have og grund alt efter, hvilket vurderingsår der anvendes.

SKAT kan derfor ikke tiltræde spørgers argumenter og anser den stuehuset tilhørende have og grund for at udgøre mere end 1400 m2 på baggrund spørgers oplysninger herom.

Ad. 2: Der kan ikke fra ejendommen udstykkes grund til selvstændig bebyggelse:

Såfremt grunden overstiger 1400 m2, kan ejendomsavancebeskatningslovens §§ 8 og 9 alligevel anvendes, hvis der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse fra grunden.

B Kommune har oplyst, at ejendommen ligger i landzone, og at der efter reglerne i planloven ikke kan udstykkes herfra. Der vil heller ikke kunne opnås dispensation til udstykning.

Det er på denne baggrund SKATs opfattelse, at betingelsen er opfyldt.

Ad. 3: Udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse:

Er grunden større end 1400 m2 kan der også opnås fritagelse, hvis en udstykning, ifølge en indhentet erklæring fra told- og skattemyndighederne, vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Normalt kan en sådan erklæring først afgives, efter at det er fastslået, at udstykning af grund til selvstændig bebyggelse kan finde sted. , jf. ligningsvejledningen 2010-1 afsnit E.J.1.6.2. "Grundarealet under 1400 m2 eller dokumentation for, at der ikke kan udstykkes".

SKATs vurdering vedr. beskatningen af erstatningen

Det er som anført ovenfor SKATs opfattelse, at stuehuset har tjent til bolig for ejeren som bestemt i EBL § 9, stk. 1.

Det er endvidere SKATs opfattelse, at grunden ikke kan anses for at være under 1400 m2. Efter det oplyste, kan der dog ikke udstykkes fra ejendommen.

Samlet set er det derfor SKATs opfattelse, at hele den modtagne erstatning er skattefri efter EBL § 9.

SKAT indstiller derfor til Skatterådet, at spørgsmål 1 besvares med ja.

Til spørgsmål 2

Der spørges til, om beskatningen af erstatningen skal ske efter ejendomsavancebeskatningsloven, når ejendommen afhændes, såfremt den ikke kan anses for skattefri efter spørgsmål 1.

Erstatningen anses for skattefri, jf. besvarelsen af spørgsmål 1, og spørgsmål 2 bortfalder.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingen med den anførte begrundels.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk.