Salg af bolig nr. 2

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato22 Feb 2011
Dato for udgivelse08 Mar 2011 10:43
SKM-nummerSKM2011.149.SR
MyndighedSkatterådet
Sagsnummer10-151992
Dokument typeBindende svar
Emneordsalg, bolig, ejendom, avance
ResuméSkatterådet kan bekræfte, at der skal betales skat ved salg af ejendommen A-vej, X-by
HjemmelEjendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.
Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1.

HenvisningLigningsvejledningen 2011-1, afsnit E.J.1.1

Spørgsmål:

  1. Skal der betales skat ved salg af ejendommen A-vej, X-by

Svar:

  1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har bopæl i Y-by og er beskæftiget ved et rejsebureau.

Spørger købte den i juni 2001 med overtagelse i august 2001 et hus beliggende A-vej 1, X-by, for kr.

Huset har ifølge BBR-meddelelse et bebygget areal på 60 m2, en tagetage på 40 m2 og en kælder på 30 m2. Tagetagen er løbende blevet moderniseret til de nuværende 40 m2.

Grundens areal er ifølge skødet på 287 m2.

Huset er tinglyst som et helårshus. Spørger har oplyst, at han i sin tid fik dispensation fra bopælskravet, men han har ikke kunnet fremskaffe dokumentation for denne dispensation.

Spørger var i perioden fra 1999 til 2006 udstationeret på Z-ø hver sommer og arbejdede som guide/rejseleder for for rejsebureauet. Huset blev i den forbindelse brugt som beboelse i udstationeringsperoderne.

Af en opgørelse, der er udarbejdet af spørger, har spørger arbejdet som rejseleder på Z-ø således:

2001 33 dage i juni og september

2002 71 dage i maj, juni, juli, august og september

2003 63 dage i juni, juli og august

2004 46 dage i juni og juli

2005 Spørger har ikke kunnet finde bilag

2006 38 dage i juni og juli

Herudover har spørger i ejerperioden brugt ca. 2 x 14 dage udenfor sæsonen til modernisering og udbedringer af huset, ligesom spørger i udstationeringsperioden har boet i huset, når han ikke har været på andre rejser for arbejdsgiveren.

Efter arbejdsophør i 2006 har spørger holdt ferie i huset 14 dage i 2007, 12 dage i 2008, 7 dage i 2009 og 1 uge i 2010.

Ejendommen har i 2 perioder  - 1. december 2002 til 1. april 2003 samt 1. februar 2007 til 1. maj 2007 - været udlejet.

I den første periode var lejeren B som den daværende Æ Kommune henviste, da lejeren, som sammen med sin kone og datter var kommet tilbage fra Ø, ønskede at slå sig ned på Z-ø, men manglede en bolig. Lejen udgjorde kr. 3.500,00 pr. måned plus forbrug.

I den anden periode var lejerne C og D. Lejen udgjorde kr. 3.500,00 plus a conto varmebidrag på kr. 500,00 pr. måned , i alt kr. 4.000,00 pr. måned.

Af opgørelser, som spørger har fremsendt fremgår, at udgifterne til el, forbrugsafgifter og vand/kloak/spildevand har udgjort følgende beløb:

El

2. september 2001 til 1. september 2002                       kr. 2.068,30

2. september 2002 til 1. september 2003                       kr. 3.405,96

1. september 2003 til 1. september 2004                       kr. 2.282,74

2. september 2004 til 1. september 2005                       kr. 2.536,78

2. september 2005 til 31. august 2006                           kr. 1.825,34

Forbrugsafgifter

1. oktober 2000 til 30. september 2001                         kr. 2.481,25

1. oktober 2001 til 30. september 2002                         kr. 670,00

Vand/kloak/spildevand

1. oktober 2002 til 3. september 2003                           kr. 2.708,00

1. oktober 2003 til 30. september 2004                         kr. 1.733,56

1. oktober 2005 til 30. september 2006                         kr. 2.250,87

Spørger har ikke planlagt nogen disposition over ejendommen endnu

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørger har i forbindelse med høringen henvist til SKM2008.302,SR , hvor Skatterådet fandt, at en spørger kunne afstå bolig nr. 2 efter ejendomsavance- beskatnings lovens § 8, stk. 1. Det var i sagen oplyst, at spørgeren og hustruen havde anvendt ejendommen ca. 250 dage siden anskaffelsen, dvs. ca. 35 dage årligt.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag:

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1:

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. (...)

Praksis:

SKM2007.217.DEP

Skatteministeriet kommenterer SKM2007.147.HR Skatteministeriet tog for Højesteret bekræftende til genmæle overfor skatteydernes påstand. Ministeriets beslutning om at tage bekræftende til genmæle i sagerne betyder, at en supplerende helårsejendom vil kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen, hvis ejendommen i ejerperioden har været anvendt af ejeren af arbejdsmæssige årsager. Det er i den forbindelse uden betydning, om skatteyderen anskaffede ejendommen af arbejdsmæssige årsager eller ej, blot den supplerende ejendom faktisk har tjent til bolig for ejeren af arbejdsmæssige årsager.

SKM2008.792.VLR

Skatteyderen drev sin praktiserende lægepraksis, hvor han også havde bopæl sammen med ægtefællen. Han havde på et tidspunkt anskaffet en lejlighed, som han anførte blev brugt i forbindelse med arbejde for medicinalfirmaer, forskning, kurser m.v.

Sagen vedrørte, om avancen ved salget af lejligheden var skattefri efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Skatteministeriet anførte, at salget ikke var omfattet af den praksis, hvorefter en supplerende bolig kan sælges skattefrit, hvis ejendommen i ejerperioden i et tilstrækkeligt omfang har været anvendt af ejeren af arbejdsmæssige årsager.

Vestre Landsret fastslog, at salget ikke var skattefrit efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Landsretten fandt det ikke godtgjort, at lægens benyttelse af lejligheden af arbejdsmæssige eller andre nødvendige årsager havde en så vedvarende og regelmæssig karakter, at lejligheden dermed kunne anses for at have tjent til bolig for ham i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

SKM2010.323.SR

Skatterådet bekræftede, at benyttelsen af bolig nummer to i forbindelse med udførelsen af spørgerens arbejde gjorde avancen ved afståelsen skattefri efter Parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Der blev lagt vægt på at spørger havde opholdt sig 4-5 dage om ugen i lejligheden i denne forbindelse, samt at dokumentation herfor var fremvist.

SKM2007.483.SR.

Skatterådet fandt, at en lejlighed, der blev anskaffet som supplerende ejendom og anvendt i forbindelse med erhvervsarbejdet, kunne sælges skattefrit. Der blev lagt vægt på, at ejendommen blev anskaffet og anvendt af arbejdsmæssige årsager, og at anvendelsen havde en sådan karakter, at ejendomme tjente som bolig for ejeren. Spørger havde overnattet i ejendommen ca. 2 gange om ugen siden 1995. Lejligheden var ikke udlejet til andre i perioden. Der var fremlagt oplysninger om elforbrug mv. i perioden.

SKM2008.152.BR

Skatteministeriet blev frifundet i en sag, hvor sagsøgeren havde nedlagt påstand om skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, i forbindelse med salg af en lejlighed. Byretten lagde til grund, at sagsøgeren, der havde købt lejligheden til sin søn på grund af dennes sociale problemer, faktisk havde haft ophold i lejligheden i 4 måneder, men at han ikke derved havde opgivet sin sædvanlige bopæl sammen sin med ægtefælle og mindreårige barn, som han både før og efter opholdet boede sammen med på en anden adresse. Byretten fandt heller ikke, at sønnen i relation til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, kunne anses som en del af sagsøgerens husstand. Retten lagde vægt på, at var blevet erhvervet, "med det formål at finde en bolig til sagsøgerens søn".

SKM2010.664.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at spørgers lejlighed i København, der indtil nu havde været udlejet til spørgers datter, var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, uanset at spørger i perioden oktober 2010 til slutningen af 2011 ville benytte lejligheden 2-3 dage om ugen i forbindelse med deltidsarbejde. Skatterådet fandt endvidere ikke, at det gjorde nogen forskel, om spørger flyttede sin folkeregisteradresse til lejligheden.

Spørgsmål

Der spørges, om der skal betales skat ved salg af ejendommen A-vej, X-by.

Begrundelse:

For at opnå skattefrihed efter ejendomsbeskatningslovens § 8, stk. 1 er det et krav, at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand.

Efter Højesterets dom af 24. januar 2007 er det Skatteministeriets principielle opfattelse, at en skatteyder ikke efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, samtidig kan have to ejendomme, der tjener til bolig for ham. Efter fast administrativ praksis kan dog en supplerende ejendom sælges skattefrit, hvis ejendommen i ejerperioden har været anvendt af ejeren af arbejdsmæssige årsager i et tilstrækkeligt omfang, jf SKM2007.217.DEP.

.

Kravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, om, at ejendommen skal have "tjent til bolig", forudsætter, at der har været tale om en længerevarende og regelmæssig benyttelse af ejendommen, og at benyttelsen har været velbegrundet af arbejdsmæssige eller andre nødvendige årsager. Det er således ikke tilstrækkeligt til opnåelse af skattefrihed, at en ejendom er indrettet til beboelse, og at ejeren eller dennes husstand har benyttet ejendommen til ophold. 

Skatteyderen har i hele ejerperioden fast bopæl i Y-by, hvor han var ansat ved rejsebureauet. I sommerperioden har han været udstationeret til Z-ø, hvor han har arbejdet som guide. Han har alene opholdt sig på Z-ø i den begrænsede periode, hvor han har været udstationeret som guide for rejsebureauet. Ejendommen har derudover været udlejet i ejerperioden i 2 perioder

Det afgørende er herefter om skatteyderens anvendelse af ejendommen på Z-ø i forbindelse med udøvelsen af arbejdet som guide for rejsebureauet medfører, at ejendommen skal anses for at have tjent til bolig for ejeren i ejendomsavancebeskatningslovens forstand

Det beror på en konkret vurdering, om det er sandsynliggjort, at ejendommen har tjent til bolig for spørgeren af arbejdsmæssige årsager i en længere periode.

Af Vestre landsrets afgørelse i SKM2008.792.VLR fremgår det, at benyttelsen af lejligheden som bolig skal være nødvendig af arbejdsmæssige årsager, herunder det indtjeningsmæssige omfang, samt at benyttelsen som bolig skal være af vedvarende og regelmæssig karakter.

Benyttelsen af boligen må endelig ikke have karakter af et midlertidigt ophold i en begrænset periode, jf. SKM2009.762.ØLR.

I den foreliggende sag fremgår det, at ejendommen har været brugt i forbindelse med spørgers arbejde som rejseleder på Z-ø fortrinsvist i sommerperioden, og har været lejet ud.

Det følger af SKM2007.217.DEP, at et ophold på samlet ca. 2 måneder må  betragtes som et minimum for, at ejendommen kan siges at have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand. Dette ses ikke at være tilfældet i nærværende sag.

Skatteministeriet finder derfor ikke, at spørgers benyttelse og beboelse af ejendommen A-vej, X-by, kan siges at have tjent til bolig for spørger i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, således at fortjenesten ved en senere afståelse vil være skattefri efter § 8, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven.

Skatteministeriet har lagt vægt, at spørgers benyttelse af ejendommen i ejerperioden har været af forholdsvis begrænset omfang og ikke sammenhængende.

Skatteministeriet finder på den baggrund ikke, at spørgers benyttelse af huset har haft en tilstrækkelig vedvarende og regelmæssig karakter til, at ejendommen kan siges at have tjent som bolig for spørger.

Skatteministeriet finder derimod, at huset alene har tjent til ophold for spørger.

Efter EBL § 8, stk. 2, gælder reglerne også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Told- og Skattestyrelsen har i en kommentar, jf. TfS1998.122, til en Ligningsråds­afgørelse (TfS1998,118) udtalt, at det er Styrelsens opfattelse, at helårshuse kun kan omfattes af EBL § 8, stk. 2, hvis huset er købt som og rent faktisk anvendt som sommerbolig. Det er ejeren, der må sandsynliggøre, at helårshuset er erhvervet til brug for sommerbolig.

Landsretten har således også i SKM2006.144.ØLR lagt til grund, at det er skattemyndighedernes praksis, at skattefrihed efter EBL § 8, stk. 2, ved afhændelse af en ejendom, der har status som helårshus alene kan opnås, når ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og herefter udelukkende anvendt som sådant.

Denne praksis er videreført i SKM2007.599.ØLR, hvor Landsretten ikke fandt, at der var ført bevis for, at huset havde tjent som bolig for skatteyderne. Skattefrihed i henhold til parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 1, var derfor udelukket. Da ejendommen havde status som helårsbolig og også var erhvervet med henblik på anvendelse som helårsbolig, var skattefrihed efter sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2, også udelukket.

Det fremgår af sagen, at ejendommen A-vej, X-by, er tinglyst som et helårshus. Spørger har oplyst, at han i sin tid fik dispensation fra bopælskravet, men han har ikke kunnet fremskaffe dokumentation for denne dispensation.

På baggrund af det oplyste finder Skatteministeriet det ikke dokumenteret, at spørgers benyttelse af ejendommen af arbejdsmæssige eller af andre nødvendige årsager har haft en så vedvarende og regelmæssig karakter, at ejendommen kan anses for at have tjent til bolig for ejeren i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Skatteministeriet skal til spørgers høringssvar med henvisning til SKM2008. 302.SR bemærke, at de 2 sager efter Skatteministeriets opfattelse ikke er sammenlignelige. I SKM2008.302.SR var det nødvendigt for spørger at have en supplerende bolig, hvilket ikke er tilfældet i nærværende sag. Dels har spørger bestridt sit arbejde som guide på Z-ø i nogle år, inden han anskaffede ejendommen, og dels udlejede han ejendommen, mens han bestred arbejdet som guide.

Skatteministeriet indstiller derfor, at spørgsmålet besvares med ja, således at der skal betales skat ved salg af ejendommen.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder instillingen.