Grundværdi - nedslag for ekstrafundering byggeretsværdiprincippet skøn

Vis printvenlig udgave
Dokumentets dato06 Jun 2017
Dato for udgivelse18 Aug 2017 09:08
SKM-nummerSKM2017.503.ØLR
MyndighedØstre Landsret
SagsnummerB-1969-16
Dokument typeDom
EmneordEjendomsvurdering, ejendomsskat, boligforening, fundering, begrundelsesmangel, nedslag, jordbundsforhold
Resumé

Sagen drejede sig om, hvorvidt boligforeningen havde påvist et grundlag for at tilsidesætte ansættelserne af ejendommens grundværdi ved vurderingerne 2001, 2002 og 2004.

Boligforeningen gjorde gældende, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et forkert grundlag med den begrundelse, at Landskatteretten ikke havde taget behørigt højde for jordbundsforholdene på ejendommen på boligforeningens ejendom.

Herudover gjorde boligforeningen gældende, at Landsskatterettens afgørelse led af en begrundelsesmangel, idet Landsskatteretten ikke havde angivet konkrete forhold vedrørende boligforeningens ejendom, som begrundelse for at fravige resultatet af en ”korrekt beregning” efter byggeretsværdiprincippet.

For så vidt angik spørgsmålet om nedslag for ekstrafundering henviste retten for det første til, at der ikke forelå bilag til byggeregnskabet, som nærmere belyste de arbejder, som udgifter til ekstrafundering, pilotering og jordbundsundersøgelser dækkede over. Herudover lagde landsretten som ubestridt til grund, at boligforeningen var bekendt med de geotekniske rapporter, da boligforeningen købte grunden. Landsretten fandt ikke grundlag for at antage, at beskrivelsen af funderingskravene i de geotekniske rapporter ikke var dækkende for grundens beskaffenhed. Landsretten fandt derfor, at det måtte lægges til grund, at der ved købesummens fastsættelse i det endelige skøde var taget hensyn til grundens beskaffenhed.

På denne baggrund fandt landsretten, at det var med rette, at Landsskatteretten ved beregningen af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet ikke havde foretaget et nedslag for ekstrafundering.

Herefter, og da SKATs ansættelse af grundværdien for de relevante vurderingsår alene oversteg Landsskatterettens beregninger med mindre end 5 %, fandt landsretten ikke, at boligforeningen havde godtgjort, at der var grundlag for at ændre Landsskatterettens afgørelse om ikke at tilsidesætte SKATs ansættelse af grundværdien for de pågældende vurderingsår.

Landsretten fandt endvidere ikke, at Landsskatterettens afgørelse var mangelfuldt begrundet, og landsrettens stadfæstede dermed byrettens frifindende dom.

Reference(r)

Vurderingslovens § 6, 1. pkt.
Vurderingslovens § 13, stk. 1

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-2, H.A.3

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2017-2, H.A.3.2.2.1


Parter

H1

(v/Adv. Hans Elgaard)

Mod

Skatteministeriet

(v/Kammeradvokaten v/Adv.fm. Signe Brehm Jensen)

Afsagt af landsretsdommere

Ulla Staal, Inge Neergaard Jessen og Niels Juhl (kst.)

Sagens oplysninger og parternes påstande

Byrettens dom af 29. juli 2016 (BS 2A-806/2015) (SKM2016.613.BR) er anket af H1 med endelig påstand om, at grundværdiansættelsen for ejendommen beliggende Y1, for vurderingsårene 2001, 2002 og 2004 hjemvises til fornyet behandling principalt ved vurderingsmyndighederne, subsidiært ved Landsskatteretten såfremt Landsskatterettens afgørelses anses for mangelfuldt begrundet.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Af Landsskatterettens afgørelse af 27. marts 2015 fremgår endvidere blandt andet:

”Faktiske oplysninger

Ejendommen er beliggende på Y1. Ejendommen har et vurderet areal på 3.619 m2 og er vurderet som rækkekæde eller dobbelthuse. Der ligger 4 bygninger på grunden i 1 etage uden kælder.

Det fremgår af skødet, at ejendommen er overtaget den 1. juni 1986 og købesummen er aftalt til 340.000 kr. Ejendommen er i 1985 vurderet til 80.800 kr. og i 1987 til 78.200 kr.

Ejendommen er vurderet efter byggeretsprincippet.

2001:

Prisbetegnelse

Areal/enhed

Enhedsbeløb

Total/specifik.

Byggeretspris

9

144.000 kr.

  1.296.000 kr.

Kvmpris standard

3.176

180 kr.

       571.630 kr.

Prisen er 0

443

0 kr.

                  0 kr.

Nedslag for ekstrafundering

-132.275 kr.

Værdinedslag i øvrigt

   -257.100 kr.

Grundværdi i alt afr.

  1.721.400 kr.

2002:

Prisbetegnelse

Areal/enhed

Enhedsbeløb

Total/specifik

Byggeretspris

9

166.000 kr.

 1.494.000 kr.

Kvmpris standard

3.176

208 kr.

       660.608 kr.

Prisen er 0

443

0 kr.

                  0 kr.

Nedslag for ekstrafundering

  -137.566 kr.

Værdinedslag i øvrigt

  -295.665 kr.

Grundværdi i alt afr.

1.721.400 kr.

 

2004:

 

Prisbetegnelse

Areal/enhed

Enhedsbeløb

Total/specifik

Byggeretspris

9

220.000 kr.

1.980.000 kr.

Kvmpris standard

3.176

275 kr.

   873.400 kr.

Prisen er 0

443

0 kr.

              0 kr.

Nedslag for ekstrafundering

 -145.820 kr.

Værdinedslag i øvrigt

 -393.234 kr.

Grundværdi i alt afr.

2.314.300 kr.

Det er af SKAT oplyst, at værdinedslaget i øvrigt er indrømmet på grund af ejendommens beliggenhed op ad jernbanen.

Der er fremlagt en geoteknisk rapport underskrevet den 7. februar 1986. Rapporten vedrører opførelse af 12. stk. ældreboliger uden kælder.

Det fremgår af rapportens konklusion:

”Det vil ved blok 1 og 2 være muligt at fundere direkte og udlægge gulve mod jord efter udskiftning af muld.

Den nordlige halvdel af blok 3 kan funderes med dyb direkte fundering, og det vil være mest økonomisk at udføre gulve som selvbærende jernbetondæk.

For blok 4 og 5 samt den sydlige halvdel af blok 3 er det nødvendigt at pælefundere. Gulve og fundamenter må udføres som selvbærende jernbeton.”

Det fremgår af rapportens afsnit om ”funderingsforhold”, at der er i alt 5 boringer, hvor boring 2, 6 og 7 viser en dybde under terræn på henholdsvis 1,10 m, 1,90 m og 1,15 m. Det fremgår af situationsplanen, at de 3 boringer er foretaget ved Y1.

Herudover er der fremlagt en geoteknisk rapport dateret den 18. marts 1986. Det fremgår af rapporten, at der er foretaget yderligere 3 boringer, hvor dybde under terræn er på henholdsvis 1,7 m, 1,2 m og 1,30 m.

Det fremgår af skema 3, at udgiften til ”ekstrafundering og pilotering” udgør 176.522 kr. og jordbundsundersøgelse udgør 32.531 kr.

SKATs afgørelse

Grundværdi

Der er ikke godkendt nedslag for ekstrafundering og jordbundsundersøgelse, jf. vurderingslovens §§ 6 og 123.

Som begrundelse er anført:

”SKAT giver kun fradrag for terrænregulering i særskilt tilfælde, hvor der er tale om ekstraordinære omkostninger. SKAT skønner, at dette ikke er tilfældet i nærværende sag. Ifølge praksis skal SKAT have særskilt regnskabsbidrag [regnskabsbilag] vedrørende udgifter til pilotering/ekstrafundering. Idet der ikke er fremsendt regnskabsbilag, skønner SKAT, at udgiften har været 0 kr. De poster der er anført under byggeregnskabet, kan efter SKATs erfaring også dække over udgifter, hvor der ikke indrømmes fradrag. Byggeregnskabet udgør derfor ikke umiddelbart i sig selv fyldestgørende dokumentation.”

Procedure

Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. Om grundværdien fremgår af lovens § 13, stk. 1, at der herved forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Efter ordlyden af disse bestemmelser har boligforeningen ikke krav på, at grunden alene vurderes efter byggeretsværdiprincippet med et nedslag for udgifter til ekstrafundering.

Parterne er enige om, at Landsskatterettens beregning af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet er korrekt, men uenige om hvorvidt der heri skal foretages et nedslag for udgifter til ekstrafundering. Spørgsmålet er derfor, om grundværdien er for højt ansat i forhold til grundens handelsværdi, når grundens beskaffenhed krævede ekstrafundering for at kunne bebygges som sket. I byggeregnskabet er oplyst udgifter til ekstrafundering og pilotering på 176.522 kr. og udgifter til jordbundsundersøgelser på 32.531 kr., men der foreligger ikke bilag til byggeregnskabet, som nærmere belyser de arbejder, som de nævnte udgifter dækker over.

Det lægges som ubestridt til grund, at boligforeningen var bekendt med de geotekniske rapporter fra februar og marts 1986, da boligforeningen ved endeligt skøde i juni 1986 for 340.000 kr. købte grunden, der i 1985 og 1987 var vurderet til henholdsvis 80.800 kr. og 78.200 kr. Der er ikke grundlag for at antage, at beskrivelsen af funderingskravene i nævnte geotekniske rapporter ikke var dækkende for grundens beskaffenhed, og det må derfor lægges til grund, at der ved købesummens fastsættelse i det endelige skøde var taget hensyn til grundens beskaffenhed.

På denne baggrund finder landsretten, at det var med rette, at Landsskatteretten ved beregningen af grundværdien efter byggeretsværdiprincippet ikke heri foretog et nedslag for udgifter til ekstrafundering. Herefter, og da SKATs ansættelse af grundværdien for vurderingsårene 2001, 2002 og 2004 alene overstiger Landsskatterettens nævnte beregninger med mindre end 5%, har boligforeningen ikke godtgjort, at der er grundlag for at ændre Landsskatterettens afgørelse om ikke at tilsidesætte SKATs ansættelse af grundværdien for de pågældende vurderingsår.

Da Landsskatterettens afgørelse endvidere ikke er mangelfuldt begrundet, stadfæster landsretten byrettens dom.

I sagsomkostninger for landsretten skal boligforeningen betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 35.000 kr. til dækning af ministeriets udgift til advokatbistand, hvorved er henset til sagens værdi, forløb og udfald.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal H1 inden 14 dage betale

35.000 kr. til Skatteministeriet.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

SKM2016.613.BR