Ejerlejligheder, som ejerne selv bebor eller på anden måde disponerer over, f. eks. til erhverv, kan frit omsættes. For frie ejerlejligheder til beboelse udarbejder SKAT maskinelt beregnede forslag til ejendomsværdi og grundværdi, se B.2.1.4 og B.2.1.5.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien for udlejede ejerlejligheder, herunder forretningslokaler og lignende, må der tages hensyn til, at lejelovgivningens regler om begrænsning i adgangen til opsigelse og til forhøjelse af huslejen som udgangspunkt også gælder for ejerlejligheder. Ejeren af en udlejet ejerlejlighed kan godt sælge lejligheden, men prisen vil i overvejende grad være bestemt af lejlighedens forventede afkast. En udlejet ejerlejlighed kan betragtes som en udlejningsejendom med én lejlighed.

50 pct.-reglen
På baggrund af indberettede salgspriser på udlejede ejerlejligheder har der siden 18. almindelige vurdering pr. 1. januar 1986 dannet sig en administrativ praksis, hvorefter ejendomsværdien for en udlejet ejerlejlighed almindeligvis er blevet ansat til 50 pct. af hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri. Hvor en ejerlejlighed er oplyst udlejet på sædvanlige lejevilkår, udarbejder SKAT forslag i overensstemmelse med denne praksis. Se B.2.1.4

Særlige forhold
Særlige forhold kan føre til at fravige den omtalte praksis. Beboelsesejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, som ikke er solgt, men i stedet udlejes til en leje, som giver en rimelig forrentning af anskaffelsesomkostningerne, må i stedet vurderes efter de retningslinier, der gælder for almindelige udlejningsejendomme, idet der eventuelt anvendes en særlig høj lejefaktor, som følge af bl.a. afholdte udgifter til landinspektør. Desuden kan der være anledning til at gøre undtagelse fra 50 pct.-reglen, hvor ejerlejlighedens lejer undtagelsesvis kan siges op med 1 års varsel, jf. lejelovens § 83, stk. 1, litra a, sammenholdt med § 84, litra a. Det drejer sig om tilfælde, hvor

  • ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden og har beboet denne tidligere
  • ejerlejlighedens ejer selv agter at bebo lejligheden, og lejemålet er indgået før den 1. juli 1986

I begge tilfælde stilles der yderligere to betingelser for at gøre opsigelsesretten gældende. Lejemålet skal være indgået efter ejendommens udstykning i ejerlejligheder, og lejeren skal ved lejeforholdets påbegyndelse være gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter lejelovens § 83, litra a.

Har ejeren opsigelsesret efter en af de omtalte bestemmelser i lejeloven, må ejerlejligheden vurderes, som om der var tale om en fri ejerlejlighed, idet der dog kan indrømmes et skønsmæssigt nedslag på op til 20 pct. under hensyn til opsigelsesfristen. På tilsvarende måde forholdes, når lejeaftalen oplyses at være tidsbestemt og derfor ophører uden opsigelse ved lejeperiodens udløb, jf. lejelovens § 80.