Dato for udgivelse
04 Mar 2002 14:06
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
1. februar 2002
SKM-nummer
SKM2002.127.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-4-1847-0532
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsvurdering, ejendomsværdiskat og ejendomsavancebeskatning
Emneord
Avance, salg, landbrug, ejendom
Resumé

Kendelsen er eksempel på beregning af ejendomsavance ved delsalg af en landbrugsejendom.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 5


A klager for indkomståret 1998 over, at skatteankenævnet har ansat avance ved frasalg af jord til 890.425 kr.

Det fremgår af sagen, at klageren ejer en ejendom. Ved slutseddel af 15. oktober 1998 frasolgte klageren 18.2035 ha landbrugsjord fra ejendommen, hvilket svarer til 84,3% af ejendommens samlede areal. Ejendommen var pr. 1. januar 1993 vurderet til 1.500.000 kr. med en ejerboligfordeling på 400.000 kr. og en grundværdi på 347.200 kr.

Skatteankenævnet har ansat avancen ved frasalget til 890.425 kr. efter følgende beregning:

Tabsfradrag:

Anskaffelsessum for driftsbygninger

 

1.198.783 kr.

Forlods afskrivning

 

-63.908 kr.

Afskrivninger:

   

Før 1993

 

-16.583 kr.

1993 - 1997

 

-56.859 kr.

Nedskreven værdi

 

1.061.433 kr.

Garageværdi

 

300.000 kr.

Tabsfradrag

 

761.433 kr.

     

(Garageværdi: 300.000(50% af teknisk værdi))

   

Reguleret anskaffelsessum (EBL § 5, stk. 6):

   
Grund  

398.860 kr.

Stuehus  

440.000 kr.

Forskelsværdi

828.080 kr.

 

Ikke genvundne afskrivninger (EBL § 5, stk. 8)

   

1993 - 1997

-56.859 kr.

 
Tabsfradrag ved overgang til garageværdi

 -761.433 kr.

 9.788 kr.

Reguleret anskaffelsessum  

 848.648 kr.

     
Reguleret anskaffelsessum for frasolgt jord:    
Andel af grundværdi: 84,3% af 398.860 kr.  

 336.239 kr.

Overført fra bygninger:84,3% af (9.788-300.000)  

 -244.649 kr.

I alt  

 91.590 kr.

     
Avanceberegning:    
Afståelsessum efter fradrag af omkostninger  

 1.369.020 kr.

Anskaffelsessum for frasolgt del

 91.590 kr.

 
Tillæg efter § 5, stk. 1, 4. pkt.    
10.000 x 91.590 : 848.648 = 1.079 pr. år    
5 x 1.079 (1993 - 1997)

 5.395 kr.

 
Tillæg efter § 5, stk. 2

0 kr.

 96.985 kr.

Avance før ejertidsnedslag  

 1.272.035 kr.

Ejertidsnedslag efter EBL § 6, stk.    
30% af 1.272.035 kr.  

 381.610 kr.

     
Avance til beskatning  

 890.425 kr.

Anskaffelsessummen for driftsbygningerne er ansat således:

Svinestald (opført i 1991) 1.079.739 - kreditnota 1992

1.064.399 kr.

Svinestald, installation (opført i 1991)

29.750 kr.

Naturgasfyr(1992)

41.341 kr.

Gyllebeholder (opført 1978)

59.218 kr.

I alt

1.198.783 kr.

Hertil har skatteankenævnet bl.a. anført, at det foretagne delsalg ifølge slutsedlen er foretaget den 15. oktober 1998, hvorfor fortjenesten skal opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, som ved lov nr. 434 af 26. juni 1998 er indført med virkning for afståelser fra den 2. juni 1998. Skatteankenævnet har endvidere anført, at normalt ansættes garageværdier til beløb omkring 30.000 - 100.000 kr. på landbrugets driftsbygninger, når jorden er frasolgt. Ved delsalg efter den 2. juni 1998 skal der ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, ske en reduktion af den regulerede anskaffelsessum med forskellen mellem driftsbygningernes nedskrevne værdi og restværdien (garageværdi). Det således opgjorte tabsfradrag kan først anvendes ved en senere avanceberegning, når driftsbygningerne sælges. Ved modtagelsen af brandskadeerstatningen i 1990/91 er der taget endelig stilling til den skattemæssige behandling af denne. Der er for indkomståret 1991 anvendt fritagelsesbestemmelsen i afskrivningslovens § 29a, således at opførelsesudgiften er reduceret med forlods afskrivning på de "gamle" afskrivninger.

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at avancen skal ansættes til 182.214 kr. efter følgende beregning:

Anskaffelsessum for driftsbygninger

 

1.198.783 kr.

Forlods afskrivning (investeringsfond)

 

-63.908 kr.

Afskrivninger:

   

Før 1993

 

-16.583 kr.

1993-1997

 

-56.859 kr.

Nedskreven værdi

 

1.061.433 kr.

Garageværdi

 

-300.000 kr.

Tabsfradrag

 

761.433 kr.

Branderstatning i 1991

 

1.297.795 kr.

Restværdi

 

536.352 kr.

     

Reguleret anskaffelsessum (EBL § 5, stk. 6):

   
Grundværdi   

 398.860 kr.

Stuehusværdi  

 440.000 kr.

Forskelsværdi

828.080 kr. 

 
Ikke genvundne afskrivn. (EBL § 5, stk. 8) 93-97

 -56.859 kr.

 
Restværdi driftsbygninger 

 536.352 kr.

 1.307.573 kr.

Reguleret anskaffelsessum  

 2.146.433 kr.

     
Reguleret anskaffelsessum for frasolgt jord:    
Andel af grundværdi: 84,3% af 398.860 kr.  

 336.239 kr.

Overført fra bygn.:84,3% af(1.307.573-300.000=  

 1.007.573kr.

I alt  

 1.343.812 kr.

Avanceberegning:    
     
Afståelsessum efter fradrag af omkostninger  

 1.369.020 kr.

Anskaffelsessum for frasolgt del

1.343.812 kr.

 

Tillæg efter § 5, stk. 1, 4. pkt.

   
10.000 x 1.343.812:2.146.433 x 5

 31.300 kr.

 
Tillæg efter § 5, stk. 2

0 kr.

1.375.112 kr.

Avance før ejertidsnedslag  

 -6.092 kr.

Branderstatning 1991

 1.297.795 kr.

 
Investering efter brand

 -1.109.489 kr.

 188.306 kr.

Avance til beskatning

 

182.214 kr.

Som begrundelse har repræsentanten bl.a. anført, at skattemyndighederne ikke har henført noget af driftsbygningernes forskelsværdi til den solgte jordparcel, selv om der vil være en klar forringelse af driftsbygningernes værdi ved fraslag af jorden. Den særlige delsalgsregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, bør anvendes i dette tilfælde, hvor der anvendes ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 + 10% og halvdelsreglen til ejendomsværdien pr. 1. januar 1996. Der er modtaget en branderstatning i 1991 på 1.297.795 kr., og der er investeret i nybyggeri for 1.109.489 kr. samme år. Det overskydende beløb er ikke beskattet ved udbetalingen i 1991. Der er ikke taget hensyn til den modtagne branderstatning, som skal nedsætte driftsbygningernes anskaffelsessum, hvorfor en større del af ejendomsværdien skal overføres til jordens anskaffelsessum.

Ved sagens behandling for Landsskatteretten har skatteankenævnet bl.a. udtalt, at det opgjorte tabsfradrag, der kan fratrækkes ved et senere salg af restejendommen, er udtryk for, at driftsbygningernes værdi er forringet efter delsalget. Dette beror selvfølgelig på en opgørelse i det år restejendommen faktisk sælges. Halvdelsreglen kan ikke anvendes ved opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum, da 1993-vurderingen + 10% er større end 1996-vurderingen. Der er taget skattemæssig stilling til branderstatningen i udbetalingsåret ved opgørelsen af et nyt afskrivningsgrundlag for den nye bygning. Denne beslutning kan ikke omgøres, blot fordi den har vist sig uhensigtsmæssig ved det skete delsalg.

Hertil har repræsentanten særligt anført, at der ikke er taget hensyn til, at den værdi, der bliver tilbage til bygningsparcellen, bliver en restværdi. Denne er sat til 300.000 kr. på grund af, at bygningerne er forholdsvis gode efter branden i 1991.

Landsskatteretten skal udtale:

Idet afståelsen af jorden er sket efter den 2. juni 1998, finder bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 631 af 4. september 1998 anvendelse ved opgørelse af den skattepligtige avance.

Herefter bemærker retten, at det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, at der ved afståelse af en del af en fast ejendom, der på afståelsestidspunktet helt eller delvist benyttes til landbrug m.v., jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, og hvor bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt., anvendes ved opgørelsen af anskaffelsessummen, skal overføres en forholdsmæssig andel af tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi til anskaffelsessummen for jorden. Det overførselsberettigede beløb opgøres som forskellen mellem tillægsparcelværdien eller den tekniske værdi og restværdien. Beløbet nedsættes dog med foretagne afskrivninger, herunder forskudsafskrivninger efter afskrivningsloven, fradragsbeløb efter afskrivningslovens § 24, stk. 5, 1. og 2. pkt., og forlods afskrivninger efter etableringskontoloven eller investeringsfondsloven, på bygninger og installationer beliggende på ejendommen. Beløbet nedsættes endvidere med forskellen mellem den nedskrevne værdi på ejendommens bygninger og installationer og disses restværdi samt med det i stk. 4, nr. 2, nævnte beløb.

Herefter kan det overførselsberettigede beløb i et tilfælde som det foreliggende opgøres således, jf. herved endvidere ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 5, litra 1 e.c. og § 5, stk. 8:

Forskelsværdi

- restværdi

- afskrivninger siden 1993

- nedskrevne værdi - restværdi

- nedrivningsfradrag m.m.

Overførselsberettiget beløb

Jordens samlede anskaffelsessum kan herefter opgøres således: 

Grundværdien

+ forskelsværdien

- driftsbygningernes nedskrevne værdi primo 1993

Samlet anskaffelsessum

Idet det bemærkes, at tillægget efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, skal ansættes efter forholdet mellem den opgjorte anskaffelsessum for den afståede del af ejendommen og hele ejendommens anskaffelsessum, kan avancen ved delsalget herefter opgøres således:

Grundværdi

398.860 kr.

Forskelsværdi

828.080 kr.

- driftsbygningernes nedskrevne værdi primo 1993

- 1.118.282 kr.

Samlet anskaffelsessum

108.658 kr.

   

Forholdsmæssig andel: 108.658 kr. * 84,3%

91.599 kr.

 

1.277.421 kr.

Afståelsessum:

1.369.020 kr.

Anskaffelsessum:

- 91.599 kr.

Avance før tillæg:

 

Tillæg: 5 * 10.000 kr. * 91.599/1.650.000 kr.

2.756 kr.

Avancen før ejertidsnedslag

1.274.645 kr.

Ejertidsnedslag

382.394 kr.

>Avance

892.251 kr.

Avancen forhøjes til 892.251 kr.