Dato for udgivelse
22 May 2002 07:19
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
16. april 2002
SKM-nummer
SKM2002.265.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
2. afdeling, B-2619-00
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
SKAT internt + Ejendomsavancebeskatning + Salg
Emneord
Ejendom - salg - handelsværdi - gave - interesseforbundne
Resumé

Handel mellem interesseforbundne parter.

Overdragelsessum ved handel af fast ejendom mellem interesseforbundne parter blev tilsidesat. Handelsværdien blev fastsat til ejendomsvurderingen på handelstidspunktet minus 15%

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1
Ejendomsavancebeskatningsloven § 3 stk. 2
Ligningsvejledningen 2001 E.J.2.2.1


Parter

A

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Martin Henrichsen).

Afsagt af landsdommerne

Ulla Staal, Ebbe Christensen og Henrik Waaben (kst.)

Under denne sag, der er anlagt den 29. september 2000, har sagsøgeren, A, nedlagt principal påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, skal anerkende, at sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 1997 nedsættes med 82.292 kr., subsidiært med et af retten fastsat mindre beløb, og mere subsidiært at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at ansættelsen af sagsøgerens indkomst for indkomståret 1997 hjemvises til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne.

Sagsøgte har principalt påstået frifindelse, subsidiært at ansættelsen af sagsøgerens indkomst for indkomståret 1997 hjemvises til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne.

Sagens omstændigheder

Skatteankenævnet i .... Kommune afsagde den 25. november 1999 kendelse om forhøjelse af sagsøgerens indkomst for 1997 med 82.292 kr. Sagsøgeren indbragte kendelsen for Landsskatteretten, som den 30. juni 2000 afsagde følgende kendelse:

"Klagen vedrører opgørelsen af indkomsten på følgende punkt:

Kapitalindkomst

 

Skattepligtig fortjeneste ved overdragelse af ejendom til broder ansat til

82.292 kr.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren den 30. december 1993 købte ejendommen ....vej 2, .... ...., af en kreditforening, der samme dag havde overtaget ejendommen på tvangsauktion. Den kontantomregnede købesum udgjorde 252.057 kr. Ejendommen blev overtaget den 30. november 1993 og har været udlejet til den tidligere ejer, der er klagerens bror, fra den 1. december 1993, indtil broderen overtog ejendommen den 1. november 1997.

Klagerens bror købte ejendommen for 250.000 kr. (kontantomregnet 238.821 kr.).

Ejendommen var pr. 1. januar 1993 vurderet til 370.000 kr. og pr. 1. januar 1997 til 450.000 kr.

Skatteankenævnet har stadfæstet den kommunale skattemyndigheds afgørelse, hvorefter afståelsessummen er anset for at indeholde en gave, idet handelsværdien af ejendommen er ansat til 382.500 kr. (85% af 450.000 kr.).

Den skattepligtige fortjeneste ved salget er opgjort således:

Anskaffelsessum 1993, kontant

252.057 kr.

EBL § 5, stk. 1 tillæg, 1993-1996

  40.000 kr.

Reguleret anskaffelsessum

292.057 kr.

 

Afståelsessum, 85% af 450.000

382.500 kr.

Salgsomkostninger

    3.820 kr.

Reguleret afståelsessum

378.680 kr.

 

Fortjeneste

86.623 kr.

Ejertidsnedslag 5%

  4.331 kr.

Skattepligtig fortjeneste

82.292 kr.

Skatteankenævnet har lagt vægt på, at ejendommen er overdraget til klagerens bror til en værdi, der ligger 200.000 kr. under den offentlige vurdering og til samme pris, som klageren selv gav for ejendommen i 1993. Skatteankenævnet finder det usandsynligt, at ejendommen ikke er steget i værdi i klagerens ejerperiode. Det er skatteankenævnets opfattelse, at overdragelsen ikke har fundet sted på markedsvilkår, og at klageren med overdragelsen har ønsket at tilgodese sin bror ved ydelse af en vederlagsfri formuefordel bestående i differencen mellem overdragelsessummen og markedsprisen. Der er således tale om en gave for så vidt angår denne difference, som er skattepligtig for klagerens bror i henhold til statsskattelovens § 4 og skattepligtig for klageren i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Klageren har nedlagt påstand om, at der ikke er opnået fortjeneste ved salg af ejendommen, idet overdragelsessummen svarer til handelsværdien. Den offentlige ejendomsværdi svarede ikke til værdien i fri handel, idet ejendommen på salgstidspunktet trængte til omfattende istandsættelse. Istandsættelsen er først sket efter salget, hvilket klageren har belyst ved to vurderingsskemaer udarbejdet af Sparekassen ....s vurderingsmand. Den 1. december 1997 vurderede han ejendommen til 360.000 kr., mens han den 23. juli 1998 vurderede den til 525.000 kr. Klageren har endvidere henvist til, at ejendommen var udlejet i henhold til tidsubestemt lejekontrakt med hans bror for 2.500 kr. pr. måned.

Landsskatterettens bemærkninger

Hvis et formuegode overdrages mellem søskende til en lavere pris end værdien i handel og vandel, ydes der en gave, som er indkomstskattepligtig for modtageren, jf. statsskattelovens § 4. Giveren beskattes efter de relevante bestemmelser vedrørende beskatning af kapitalgevinster.

Klagerens salg af den pågældende ejendom er sket i en familiehandel, hvor skattemyndigheden som følge af det nære slægtskab er berettiget til at efterprøve, om overdragelsesprisen svarer til handelsprisen.

Den offentlige ejendomsværdi svarer som udgangspunkt til handelsværdien, og da der ikke er fremlagt dokumentation for, at ejendomsværdien har afveget væsentligt fra handelsværdien, finder retten ikke grundlag for at ændre det af skattemyndigheden udøvede skøn over ejendommens handelsværdi. Lejekontrakten er indgået på standardvilkår og kan derfor ikke antages at påvirke handelsværdien i nævneværdig grad. Den påklagede ansættelse stadfæstes derfor.

....."

I lejekontrakten af 1. december 1993, ved hvilken sagsøgeren udlejede ejendommen til broderen B, er under § 7 "Særlige vilkår" bl.a. anført:

"Forkøbsret.
Lejer har forkøbsret/køberet til ejendommen til samme pris, som udlejer har givet for den med tillæg af afholdte udgifter til vedligeholdelse og/eller forbedriner samt med tillæg af almindelig inflation.
Lejer skal senest 4 uger efter modtagelse af tilbud om køb acceptere dette. I modsat fald bortfalder forkøbsretten/køberetten."

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af sagsøgeren og af B.

Sagsøgeren har bl.a. forklaret, at hans broder, B, havde boet i ejendommen i ca. 20 år, da han i 1993 fik private og økonomiske problemer. Ejendomspriserne var på det pågældende tidspunkt faldet, og da ejendommen ikke var vedligeholdt samt beliggende i et område, i hvilket det var svært at sælge fast ejendom, blev ejendommen på tvangsauktion overtaget af en kreditforening for 250.000 kr., uanset at den offentlige vurdering da var 370.000 kr. Sagsøgeren ville redde ejendommen for broderen og hans familie og købte den derfor af kreditforeningen for samme beløb, som kreditforeningen havde overtaget den for. Han udlejede derpå ejendommen til broderen til en leje, der lige akkurat dækkede de løbende udgifter ved ejendommen. I lejekontrakten indføjedes en bestemmelse om broderens forkøbsret til ejendommen til samme pris, som sagsøgeren havde givet for den, med tillæg for afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer samt med tillæg for inflation. Sagsøgeren og broderen lagde begge vægt på bestemmelsen om forkøbsret, idet sagsøgeren ikke i længden ønskede at hænge på ejendommen, som han på den anden side heller ikke ville tjene på, og bestemmelsen lagde et moralsk pres på broderen med hensyn til at tilbagekøbe ejendommen. Broderen fik efterfølgende gældssanering og kom økonomisk ovenpå, således at han pr. 1. november 1997 kunne tilbagekøbe ejendommen for 250.000 kr. Overdragelsessummen var fastsat i overensstemmelse med bestemmelsen om forkøbsret, idet sagsøgeren ikke i sin ejerperiode havde udført forbedringer eller vedligeholdelsesarbejder på ejendommen bortset fra reparation af en tagrende, ligesom der ikke i perioden havde været nævneværdig inflation. Da broderen overtog ejendommen, var husets vedligeholdelsestilstand derfor langt under middel. Der var svampeangreb, det regnede gennem taget, den udvendige maling skallede af, køkken og badeværelse var meget gammelt, og huset var i det hele taget i miserabel stand. Efter overtagelsen påbegyndte broderen en istandsættelse af huset med nye vinduer, døre, en udestue m.v., således at huset i dag fremstår som nyt. Når sagsøgeren ikke påklagede den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1997, havde det muligt sammenhæng med ønsket om at sikre broderen bedre muligheder for belåning af ejendommen. Han må medgive, at den fremlagte opgørelse med bilag vedrørende udgifter til ejendommens istandsættelse er behæftet med adskillige og væsentlige fejl.

B har bl.a. forklaret, at han købte ejendommen i 1976, og at han siden har boet i denne med sin familie. Omkring 1993 fik han økonomiske problemer, og i 3-4 måneder forsøgte han derfor at sælge ejendommen, men forgæves. Huset var på dette tidspunkt i en meget dårlig stand. Den ene af husets to skorstene havde løbesod, taget sugede fugt, træværket, herunder vinduer og døre, havde råd- og svampeangreb, og tapet og puds faldt af murene som følge af mangelfuld hulmursisolering. Huset, som er en tidligere købmandsforretning fra 1924, var i det hele taget i miserabel stand og ikke meget værd. Husets 1. sal var kun delvist udnyttet, gulvene var i flere niveauer, og udefra kom man direkte ind i stuen. Ejendommen havde brændefyr og fik vand fra en brønd, som deltes med naboen, og som ikke altid virkede. Ejendommen havde endvidere septictank.

Da hans bror efter tvangsauktionen havde købt ejendommen af kreditforeningen, indgik han og broderen skriftlig lejeaftale bl.a. af hensyn til hans muligheder for at få boligsikring. Lejekontraktens bestemmelse om forkøbsret var udtryk for, at han ønskede at tilbagekøbe ejendommen, men til samme pris, som broderen havde givet. Ved arrangementet reddede broderen hans familie. I de år, i hvilke han lejede ejendommen, foretog han ingen vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder ved huset. Efter at have opnået gældssanering og fået nyt job tilbagekøbte han pr. 1. november 1997 ejendommen for den i lejekontrakten aftalte pris på 250.000 kr. Han belånte derpå ejendommen maksimalt og påbegyndte en totalrenovering af huset. Han isolerede huset, tætnede taget, fjernede skorstenen med løbesod, udskiftede døre og vinduer og installerede et brugt oliefyr. På 1. sal indrettede han værelser til børnene og forberedte et toilet, og i stueetagen byggede han en udestue, lagde nye gulve og installerede nyt køkken. Huset er nu totalrenoveret, men ejendommens kloakering er endnu ikke på plads.

På grund af sin kones sygdom og senere død har han ikke sørget for orden i udgiftsbilagene vedrørende husets istandsættelse, og der har derfor været mange flere udgifter, end de som fremgår af bilag 7. Han skønner, at materialeudgifterne i hvert fald har andraget langt over 150.000 kr., måske op mod 350.000 kr. Derudover har han anvendt ca. 2000 timer på istandsættelsen, idet han selv har udført størstedelen af arbejderne hermed. Den offentlige ejendomsvurdering er aktuelt 790.000 kr. er nok for høj, men han har dog ikke påklaget denne.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sine påstande navnlig gjort gældende, at ejendommens reelle handelsværdi i 1993 var væsentlig lavere end den dagældende offentlige ejendomsvurdering på 370.000 kr., idet de 250.000 kr., som sagsøgeren dengang købte ejendommen for af kreditforeningen, da var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi. Prisfastsættelsen i lejekontraktens bestemmelse fra 1993 om broderens forkøbsret til ejendommen svarer således til ejendommens reelle handelsværdi på tidspunktet for indgåelsen af aftalen om forkøbsret. Sagsøgeren var forpligtet af denne prisaftale, som dog tillige svarede til ejendommens reelle handelsværdi i 1997, da broderen gjorde brug af forkøbsretten. Den offentlige ejendomsvurdering var i 1997 ganske vist steget til 450.000 kr., men heller ikke denne vurdering afspejlede ejendommens reelle handelsværdi, idet der ikke i sagsøgerens ejertid var foretaget vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder ved ejendommen, ligesom der ikke i området var sket nævneværdig stigning i ejendomspriserne. Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2000 på 790.000 kr. indikerer tillige, at ejendommens reelle handelsværdi i 1997 var ca. 250.000 kr., idet broderen i tiden fra tilbagekøbet af ejendommen og frem til 2000 foretog investeringer i ejendommen for mere end 500.000 kr.

Sagsøgte har til støtte for sin principale påstand navnlig gjort gældende, at sagsøgerens salg af den faste ejendom til broderen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, og at overdragelsessummen, som blev aftalt mellem interesseforbundne parter, derfor ikke uden videre kan lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi. Den aftalte overdragelsessum afviger væsentligt fra den værdi, der normalt accepteres i skatteadministrativ praksis, og som svarer til den offentlige ejendomsværdi +/- 15%, jf. cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, pkt. 6. Det påhviler derfor sagsøgeren at føre bevis for, at den aftalte overdragelsessum var udtryk for ejendommens reelle handelsværdi på salgstidspunktet, og dette bevis er ikke ført. Skattemyndighedernes skøn kan alene tilsidesættes, såfremt sagsøgeren godtgør, at skønnet er udøvet på et klart fejlagtigt grundlag eller har medført et åbenbart urimeligt resultat, hvilket sagsøgeren ikke har gjort.

Såfremt skattemyndighedernes skøn imidlertid tilsidesættes, har sagsøgte til støtte for den subsidiære påstand gjort gældende, at det i så fald tilkommer samme myndigheder at foretage et fornyet skøn.

Landsrettens bemærkninger

Lejekontrakten fra 1993 indeholdt en bestemmelse om sagsøgerens broders forkøbsret til ejendommen til samme pris, som sagsøgeren havde givet for den, med tillæg for afholdte udgifter til vedligeholdelse og forbedringer samt tillæg for inflation. Endelig aftale om broderens køb af ejendommen blev indgået i 1997, og overdragelsessummen fastsattes da til et beløb svarende til den pris, som sagsøgeren i 1993 havde givet for ejendommen.

Overdragelsessummen for ejendommen blev aftalt mellem interesseforbundne parter og kan derfor ikke uden videre lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet. Overdragelsessummen var væsentlig lavere end den værdi, som i skatteadministrativ praksis, vedrørende ejendomshandel mellem interesseforbundne parter normalt uden dokumentation accepteres som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Sagsøgeren må derfor godtgøre, at overdragelsessummen ikke var lavere end den pris, hvortil ejendommen på overdragelsestidspunktet kunne sælges til tredjemand.

Sagsøgeren findes ikke at have godtgjort, at ejendommen i 1997 ikke kunne sælges til tredjemand til en højere pris end den aftalte overdragelsessum, og skattemyndighederne har derfor været berettiget til at ansætte handelsværdien i overensstemmelse med skatteadministrativ praksis på området. Herefter og da sagsøgeren alene har bestridt den i avanceopgørelsen anvendte handelsværdi for ejendommen, tages sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.

T h i  k e n d e s  f o r  r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Sagsøgeren, A, betaler inden 14 dage i sagsomkostninger til sagsøgte 10.000 kr.