Dato for udgivelse
09 Nov 2006 16:22
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
06 Oct 2006 10:37
SKM-nummer
SKM2006.684.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
2-4-1847-1164
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Ejendomsavance, dokumentation, forbedringsudgifter
Resumé
Ved opgørelsen af fortjenesten ved salg af en ejendom kunne alene medtages dokumenterede forbedringsudgifter, idet det ikke fandtes sandsynliggjort, at der var afholdt yderligere udgifter.
Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2


Klagen vedrører opgørelse af ombygningsomkostninger i forbindelse med beregning af ejendomsavance.

Landsskatterettens afgørelse

Skatteankenævnet har opgjort klagerens avance ved salg af ejendommen X til 250.000 kr. Avancen er selvangivet med 0 kr.

Landsskatteretten stadfæster nævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Ved et skøde dateret den 15. august 1996 købte A (klageren) og B ejendommen X, til overtagelse pr. 1. oktober 1996. Den kontante købesum var 320.000 kr. Der er efterfølgende tilkøbt jord til ejendommen for 34.685 kr. inkl. omkostninger.

Ejendommen blev ifølge en købsaftale dateret 20. december 1998 solgt for kontant 1.295.000 kr. Overtagelsesdatoen var den 1. marts 1999. Af købsaftalen fremgår bl.a. følgende:

"(...) Ejendommen er under ombygning og færdiglaves inden overtagelsen og afleveres nøglefærdigt. Alle bemærkninger i tilstandsrapporten vedr. stuehuset, dog undtaget ydermur og sokkel, skal uden omkostninger for køber udbedres af sælger. Er der tvivl omkring færdiggørelsen er sælger indforstået med at køber tilbageholder et beløb svarende til hvad færdiggørelsen ville koste med fremmede håndværker.

Vedr. materialer:

Der lægges massivt bøgeparketgulv i stuen.

Sælger pålægger trægulv på værelser, der er afsat kr. 75,- pr kvm.

Meromkostning til disse trægulve betales af køber kontant. Der opsættes trælofter, ludbehandlet på skrå i alle rum. Dog laves der stukloft i opholdsstuen.

Der isættes fyrretræsfyldningsdøre indvendigt.

Der isættes fyrretræsfyædningslåger i alle skabe i værelser.

Der opsættes bordplade med skabe og vask i entre.

Udhuset bortfjernes

Gavl i laden mures om. Der laves trægavl i spids.

De på ejendommen værende havefliser medfølger.

Der laves fyrrum med oliefyr med muret skorsten. Sælger sørger for, at køber umiddelbart kan tilslutte et fast brændselsfyr.

Væggen mellem køkken og værelse fjernes og derpålægges gulv som i køkken. Sælger tager forbehold for farvenuancer i dette gulv.

Sælger maler væggene i farver efter købers valg. Ejendommen sælges uden hvidevarer, dog refunderer sælger køber kr. 20.000 til indkøb heraf. Hvidevarerne opsættes af sælger.

(...)

Gårdplads planeres og der lægges grus, hvilket er med i prisen på ejendommen.

Der skal være indlagt kraft i laden. (...)"

Klageren har den 19. november 2001 sendt en opgørelse til skattemyndigheden over de udgifter der er afholdt vedrørende ejendommen henholdsvis med og uden bilag. Udgifterne med bilag er opgjort til 344.105,85 kr. og udgifterne uden bilag er opgjort til 234.300 kr.

Klageren og B blev gift den 24. juni 2000.

I forbindelse med sagens behandling for Landsskatteretten har der været udmeldt syn og skøn. Syns- og skønsmanden har vurderet de på ejendommen udførte arbejder således:

Tagkonstruktion fjernet, og der er udført helt ny tagkonstruktion med undertag og teglstensbelægning. Taget er forsynet med 2 kviste med 2 vinduer i hver. Etageadskillelsen er isoleret med 200 mm isolering. Der er hjemkøbt plader af spånplader til gulv. Der er opsat nye tagrender på taget. Tagkonstruktionen er ført ud over udhus.

385.000 kr.

Indvendige vægge i stueetagen er fjernet og gulvet er brudt op, nye kloakker er udført. Gulvet er isoleret med lecanødder

74.000 kr.

Ydervæggene er indvendigt isoleret med 100 mm og der er opsat gipspladevægge. De indvendige vægge er udført som lette gipspladevægge. Alle vægge er malerbehandlet. Der fyldningsdøre i de indvendige vægge. Der er monteret nye bondehusvinduer med termoruder. Mod udhus er der opsat isoleret gipspladevæg.

155.000 kr.

Loftet er beklædt med ludbehandlede rustikbrædder, der er opsat diagonalt.

45.000 kr.

Gulvene er linoleum i køkken/alrum, lamelparket i værelser, bøgeparket i stuen og klinker på træunderlag i gang.

92.500 kr.

Badeværelse har klinkegulv med varme og fliser på væggene. Der er nyt sanitet og skabe. Bruseniche er muret, beklædt med fliser og forsynet med termostatisk blandingsbatteri.

65.000 kr.

Køkkenet er nyt elementkøkken med fliser opsat diagonalt over bordpladen. I gang er der bord med underskabe og vask. Emhætte er af rustfrit stål.

60.000 kr.

Der er opstillet nyt oliefyr, med ny elementskorsten. Der er udført nyt vand- og varmeanlæg i hele stuehuset.

122.000 kr.

Der er opsat ny el-tavle og opsat kraftstik. Der er ny el-installation i stuehuset, bortset fra nye kontakter, som nuværende ejere har monteret.

45.000 kr.

Sydgavlen er nyopmuret med træ i gavltrekanten.

39.000 kr.

Huset er nedrevet og fjernet. (Soklen er dog fjernet af den nuværende ejer)

17.000 kr.

Gårdspladsen er belagt med grus og der er afsluttet med perlesten.

19.000 kr.

Fjernelse af væg mellem køkken/alrum og værelse samt etablering af gennemgående loft og gulv

11.500 kr.

Opsat gipslofter i boligen på i alt 128 m² med to lag gips og forskalling

32.000 kr.

Grovkøkken i gang

17.500 kr.

Gravning af 110 m vandledning

19.000 kr.

Køb af fliser til udvendigt areal, ca. 25 m²

     3.000 kr.

Total inkl. moms

1.201.500 krr.

Syns- og skønsmanden har vurderet, at af den samlede udgift har 638.500 kr. vedrørt materialer og 563.000 kr. arbejdsløn.

Værdiansættelsen af de udførte arbejder er sket med udgangspunkt i V&S-prisbøger og indeksreguleret til marts 1999.

Det fremgår af et brev dateret 10. januar 2006 fra SKAT, Hovedcentret, Proceskontoret, til Landsskatteretten, at Proceskontoret har drøftet sagen med rettens sagsbehandler og at Proceskontoret meddelte, at man var indstillet på en forligsmæssig løsning på ca. 300.000 kr., men at rettens sagsbehandler var af den opfattelse, at der alene kunne tages hensyn til dokumenterede udgifter, og at Proceskontoret derfor returnerer rettens bilag.

For Landsskatteretten vedrører sagen udelukkende avanceopgørelsen. Skatteankenævnets afgørelse, hvorved det fastslås at ejendommen ikke anses for at have tjent til bolig for klageren eller dennes husstand er således ikke påklaget.

Skatteankenævnets afgørelse

Klagerens skattepligtige avance ved salget af ejendommen er beregnet til 250.000 kr.

I avanceopgørelsen kan der ikke medtages udokumenterede udgifter. Efter en gennemgang af de foreliggende dokumentationer over indkøbte materialer kan det i øvrigt ikke udelukkes, at nogen af de udgifter, der er anført på klagerens liste over ikke dokumenterede udgifter også kan være medtaget på listen over de dokumenterede udgifter.

Efter en gennemgang af de foreliggende bilag kan ombygningsudgifter for i alt 334.803,17 kr. godkendes. Avancen ved salget af ejendommen er herefter beregnet til 532.773,83 kr. Heraf udgør klagerens andel 266.386,91 kr., idet det forudsættes, at klageren har betalt for halvdelen af de afholdte udgifter. Nævnet har nedrundet den skattepligtige avance til 250.000 kr., idet der herved levnes rigelig plads til, at der måske har været afholdt andre udgifter i forbindelse med ejendommen end dem, der er fremlagt dokumentation for.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at avancen nedsættes, idet det på baggrund af den udarbejdede syn- og skønserklæring må lægges til grund at klageren har haft yderligere udgifter vedrørende ejendommen på minimum 300.000 kr.

Klageren var ikke på købstidspunktet klar over, at hun kunne få brug for dokumentation for udgifternes afholdelse, hvorfor hun ikke har gemt dokumentation for mange af de foretagne indkøb, men det er ikke kun dokumenterede udgifter, som kan tillægges anskaffelsessummen. Også udgifter, som skatteyderen i tilstrækkelig grad har sandsynliggjort, at han har afholdt kan tillægges. Denne retstilstand følger bl.a. af Kammeradvokatens påstandsdokument af 2. oktober 2003 i Vestre Landsrets sag med j.nr. B-2011-02 vedrørende skatteyderen C, Kammeradvokatens indstilling af 14. maj 2003 til Skatteministeriet i samme sag (C), Skattekartoteket 5.1.4 og SKAT hovedcentrets brev af 20. april 2006 vedrørende den foreliggende sag. Desuden blev Kammeradvokatens indstilling fulgt i den konkrete afgørelse ved Landsskatteretten af 15. februar 2006 med j.nr. 2-4-1847-1344 (C), men Landsskatteretten undlod at følge Kammeradvokatens indstilling vedrørende de generelle præmisser, da det af Landsskatterettens kendelse fremgår, at alene dokumenterede udgifter kan tillægges anskaffelsessummen. Denne generelle præmisformulering er forkert, idet også Landsskatteretten er bundet af de foreliggende retskilder, herunder praksis.

I den konkrete sag har klageren løftet bevisbyrden for, at hun har afholdt udgifter ud over de af skatteankenævnet godkendte på mellem 300.000 kr. og 400.000 kr. Dette fremgår bl.a. af det afholdte syn og skøn, ligesom SKAT Hovedcentret i brevet af 10. januar 2006 er indstillet på at forlige sagen, således at der tillægges anskaffelsessummen ca. 300.000 kr. i forbedringsudgifter ud over de dokumenterede og allerede godkendte forbedringsudgifter.

SKATs indstilling

SKAT har under sagens behandling i landsskatteretten indstillet skatteankenævnets afgørelse stadfæstet bl.a. under henvisning til, at det klare udgangspunkt for godkendelse af forbedringsudgifter er, at disse udgifter er dokumenteret. Skatteyderen kan ganske vist efter omstændighederne sandsynliggøre, at forbedringsudgifter er afholdt, men til denne bevisførelse må stilles meget strenge krav, hvilket tillige fremgår af Peytz, Den Kommenterede Ejendomsavancebeskatningslov, 1. udgave, 2006, p. 236, idet bl.a. almindelige kassebonner ikke nødvendigvis vil være tilstrækkelige.

I den konkrete sag har skatteankenævnet i forhold til det selvangivne ikke godkendt forbedringsudgifter for 234.300 kr., hvorfor et tillagt beløb på 300.000 kr. til 400.000 kr. til de allerede godkendte forbedringsudgifter vil ligge ud over det, som klageren har selvangivet, at han har anvendt. Desuden er det er alene materialeudgifterne, som kan være omtvistede i den konkrete sag, idet klagerens ægtefælle selv har udført arbejdet, hvilket bl.a. er understøttet af, at han er medlem af fagforeningen Træ & Byg, jf. SKM2005.491.VLR. Den supplerende syn- og skønsrapport har udskilt arbejdsløn, således at materialeudgifterne udgør 638.500 kr., hvilket skøn i øvrigt er for højt.

Vestre Landsret har i SKM2005.491.VLR, uanset at der forelå en syn- og skønsrapport i sagen til gunst for klageren på 45 %, ikke tilsidesat det af skattemyndighederne udøvede skøn, da dette ikke var udøvet på et forkert grundlag eller havde ført til et åbenbart urimeligt resultat, ligesom Østre Landsret ved SKM2005.173.ØLR ej heller tilsidesatte det af skattemyndighederne udøvede skøn, idet dette ikke var udøvet på et forkert grundlag eller i øvrigt havde ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Desuden er de af SKAT allerede tillagte forbedringsudgifter godkendt på baggrund af en lempelig vurdering, idet der på mange af bilagene står "afhentet", men ikke hvortil, ligesom der er anført en forkert adresse på enkelte bilag. Desuden har klageren ikke i alle tilfælde brugt nye materialer. Der er herefter ikke grundlag for at tilsidesætte det skøn, som SKAT har foretaget.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk. 1.

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2 fremgår bl.a., at anskaffelsessummen forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring i det omfang de har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

Forbedringsudgifter skal herefter som altovervejende udgangspunkt dokumenteres, hvis de skal tillægges anskaffelsessummen. Dette udelukker dog ikke, at en skatteyder i særlige tilfælde i tilstrækkelig grad vil kunne sandsynliggøre, at vedkommende har afholdt forbedringsudgifter, selv om de almindelige dokumentationskrav ikke er opfyldt, jf. SKM2005.173.ØLR og SKM2005.491.VLR. I det foreliggende tilfælde har klageren ikke løftet denne bevisbyrde og hun har således hverken dokumenteret eller sandsynliggjort, at hun har afholdt forbedringsudgifter ud over det beløb, som skatteankenævnet har godkendt tillagt anskaffelsessummen, idet det tillige bemærkes, at de allerede indrømmede forbedringsudgifter er godkendt ud fra en lempelig vurdering. Endelig bemærkes, at Landsskatterettens afgørelse af 15. februar 2006 i sagen 2-4-1847-1344 var konkret begrundet og derfor ikke kan tillægges afgørende præjudikatsværdi i forhold til den foreliggende sag.

Da den talmæssige opgørelse ikke i øvrigt er bestridt, mener Landsskatteretten herefter ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte den avanceopgørelse, som skatteankenævnet har foretaget, og den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter