Dato for udgivelse
07 Feb 2007 15:04
Dato for afsagt dom/kendelse
22 Jan 2007 12:02
SKM-nummer
SKM2007.114.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
9. afdeling, B-2443-05
Dokument type
Dom
Emneord
Objektiv, markedsværdi, huslejenævn, boligreguleringslov, vedligeholdelse, forbedring, skitse, projekt
Resumé

I sagen havde sagsøgeren udlejet en lejlighed til sin fraskilte ægtefælle. Da lejen var fastsat for lavt, forhøjede skattemyndighederne skønsmæssigt lejeindtægten kr. 3.500,pr. måned for indkomståret 2001. Sagsøgeren varslede i 2003 huslejestigning over for ex-ægtefællen, som blev påklaget til Huslejenævnet. Huslejenævnet fastslog, at da lejligheden var omfattet af småhusreglen i boligreguleringslovens kapitel IV A, kunne lejen efter lovens § 29 c højst andrage kr. 3.000,- pr. måned, svarende til den omkostningsbestemte leje i sammenlignelige lejemål. På den baggrund nedlagde Skatteministeriet påstand om frifindelse mod, at sagsøgeren anerkendte, at hun skulle beskattes af en husleje svarende til kr. 3.000,- pr. måned. Landsretten var enig i, at markedslejen for lejligheden herefter var kr. 3.000,- pr. måned, og da forskellen mellem den aftalte leje (kr. 2.400,- pr. måned) og markedslejen ikke kunne anses for uvæsentlig, fik ministeriet medhold i, at sagsøgeren skulle beskattes af en husleje på kr. 3.000,- pr. måned.

Sagens anden del vedrørte opgørelse af ejendomsavance ved salg af en ubebygget grund, hvor sagsøgeren havde gjort gældende, at udgifter til et skitseprojekt af et parcelhus på grunden samt udgifter til jordbundsundersøgelser af grunden skulle tillægges anskaffelsessummen som en vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter. Landsretten fandt for det første, at skitseprojektet ikke var overdraget sammen med grunden, og for det andet, at udgifter til et sådant skitseprojekt ikke kunne anses for en udgift til vedligeholdelse eller forbedring af den pågældende ejendom. Herudover fandt landsretten det ikke godtgjort, at sagsøgeren havde haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendom, der oversteg standardfradraget på kr. 10.000,- årligt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. Skatteministeriet fik derfor medhold i, at ejendomsavancen var opgjort korrekt.

Reference(r)

Statsskatteloven § 4 b

Ejendomsavancebeskatningsloven § 1

Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2

Henvisning

Ligningsvejledningen 2007-1 E.K.1.3

Henvisning

Ligningsvejledningen 2007-1 E.J.2.1

Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-1 E.J.2.2.3.2
Redaktionelle noter
Sagen er anket til Højesteret

Parter

A
(advokat Klaus Graversen, besk.)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Martin Henrichsen)

Afsagt af landsdommerne

Niels Boesen, Østerborg og Jon Fridrik Kjølbro

Påstande

Under denne sag, der er anlagt den 1. august 2005, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om, principalt at sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerens personlige indkomst for indkomståret 2001 vedrørende udlejning af ejendommen ...1, nedsættes til 1.662,35 kr. og vedrørende fortjenesten ved salget af ejendommen ...2 nedsættes til 0 kr., subsidiært at sagens hjemvises til skattemyndighederne til fornyet behandling.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har nedlagt endelig påstand om frifindelse mod, at ministeriet anerkender, at sagsøgeren alene skal beskattes af huslejeindtægt på 36.000 kr. for indkomståret 2001 for udlejning af ejendommen ...1, subsidiært at ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2001 hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Sagsfremstilling

Landsskatteretten har den 27. juli 2004 afsagt følgende kendelse

"...

Klagen vedrører overskud af udlejningsejendom, fortjeneste ved salg af ubebygget grund, ikke godkendt fradrag for udokumenterede udgifter samt beregning af ejendomsværdiskat.

...

Landsskatterettens afgørelse

Personlig indkomst

Skatteforvaltningen har ansat resultat af udlejning til 37.719 kr.

Resultat af udlejning selvangivet med 1.662 kr.

Landsskatteretten ændrer resultat af udlejning til 22.119 kr.

Kapitalindkomst

Skatteforvaltningen har ansat avance ved salg af ejendommen ...2 til skønsmæssigt 25.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteforvaltningens afgørelse.

Ejendomsværdiskat

...

Overskud af udlejningsejendom

Sagens oplysninger

Klageren ejer udlejningsejendommen ...1. Ejendommen er anskaffet den 1. januar 1998 og er vurderet som en etagelejlighed med 1 beboelseslejlighed med et lejlighedsareal på 72 m2 og et matrikuleret areal på 67 m2. Pr. 1. januar 2001 er ejendommen vurderet til 480.000 kr.

Følgende personer har været tilmeldt folkeregisteradressen på den omhandlede ejendom i indkomståret 2001:

VA fra den 9. september 2000 (klagerens fraskilte ægtefælle)
LJ fra 1. september 2000 til 14. september 2002, (datterens kæreste) og
TA fra 18. maj 1997 (klagerens datter).

Der er fremlagt to lejekontrakter vedrørende udlejning af den pågældende ejendom. Af den ene lejekontrakt fremgår, at klageren med påbegyndelse pr. 1. februar 1998 har udlejet ejendommen på 68 m2 til sine døtre MA og TA for en årlig leje på 45.600 kr. svarende til 3.800 kr. månedligt eksklusiv forbrugsudgifter.

Af den anden lejekontrakt fremgår, at klageren med påbegyndelse pr. 1. september 1999 har udlejet lejligheden på 68 m2 til "G1" for en årlig lejebetaling på 28.800 kr, svarende til 2.400 kr. månedligt eksklusiv forbrugsudgifter.

Det fremgår af sagens oplysninger, at de stedlige skattemyndigheder har fået oplysninger om, at lejer VA den 17. september 2000 har anmodet om en nedsættelse af huslejen fra Huslejenævnet. Huslejenævnet har i denne anledning været på besigtigelse og har herved konstateret, at ejendommen har nyt køkken og badeværelse, samt at lejemålet var på 67 m2. Huslejenævnet fandt ved kendelsen ikke grundlag for at nedsætte huslejen på 2.400 kr. månedligt samt acontobidrag til varme og el på til sammen 1.000 kr. månedligt.

Landsskatteretten har ved kendelser af henholdsvis 14. og 27. maj 2003 taget stilling til spørgsmålet om overskud af klagerens udlejningsejendom for indkomstårene 1998 - 2000. Af kendelse vedrørende indkomstårene 1999 - 2000 fremgår det, at der for de pågældende indkomstår ikke har været selvangivet indtægter/udgifter ved udlejning af ejendommen, og at der for indkomståret 1998 er selvangivet lejeindtægter på 42.000 kr. svarende til en månedlig leje på 3.500 kr. Af præmisserne til Landsskatterettens afgørelse for indkomstårene 1999 og 2000 fremgår blandt andet følgende vedrørende indtægtssiden:

"Det lægges videre til grund, at lejligheden i perioden 1. januar 1999 indtil 1. september 2000 har været udlejet til klagerens to døtre født i henholdsvis 1974 og 1978, og at lejligheden fra den 1. september 2000 har været udlejet til klagerens fraskilte ægtefælle VA, jf. lejekontrakt. Endvidere lægger retten til grund, at udlejningen til VA må anses for at være sket til en slægtning eller nærtstående person - uanset at klageren og VA er fraskilte.

Retten finder i overensstemmelse med skatteankenævnet og klagerens repræsentant at kunne tiltræde, at klageren for perioden 1. januar 1999 - 1. september 2000 indkomstbeskattes af en månedlig leje på 3.500 kr. For perioden 1. september 2000 og året ud finder retten, at der kan ansættes en objektiv udlejningsværdi i forbindelse med VAs leje af lejligheden. Denne værdi kan passende ansættes til 3.500 kr. pr. måned i overensstemmelse med den for de tidligere år selvangivne/fastsatte leje for boligen. Retten finder ikke grundlag for at ansætte en yderligere leje, fordi TA og dennes kæreste tillige har boet i lejligheden, idet disse anses for at høre til VAs husstand."

For indkomståret 2001 har klageren selvangivet overskud af udlejningsejendom til 1.662,35 kr. Beløbet fremkommer som følger:

Indtægter 2.400 kr. x 12

 

28.800 kr.

 

Udgifter

 

Ejendomsskatter

1.020,05 kr.

 

Fællesudgifter

15.866,25 kr.

 

EI

638,00 kr.

 

Varme, Vand, afgift

2.357,20 kr.

 

2 stk. nye vinduer

5.722,50 kr.

 

G2

 1.533,65 kr.

-27.137,65 kr.

Overskud herefter

 

1.662,35 kr.

Der er ikke fremlagt bilagsmateriale vedrørende udgifter til vinduer samt regningen til G2. Klagerens fraskilte ægtefælle har på mødet med Landsskatterettens sagsbehandler fremvist en faktura dateret den 31. november 2000, hvorpå der blandt andet var opført 6.867 kr. vedrørende tre vinduer. Et af vinduerne er udskiftet i 2000, mens de to sidste vinduer er udskiftet i 2001. Derudover fremviste klagerens fraskilte ægtefælle en faktura fra G2 på 1.533,65 kr. udstedt til A, ...3 og dateret den 31. januar 2001. Vedrørende levering fremgik det, at der var sket afhentning fra lager.

Skatteforvaltningens afgørelse

Skatteforvaltningen har ansat indtægter ved udlejning af ejendommen ...1 til 57.600 kr. årligt. Derudover har skatteforvaltningen ikke godkendt fradrag for udgifter til udskiftning af vinduer med 5.723 kr. og for regning til G2 med 1.534 kr. Skatteforvaltningen har på denne baggrund ansat resultat af udlejning til 37.719 kr., der fremkommer som følger:

Indtægter

57.600 kr.

Udgifter

Ejendomsskatter

1.020 kr.

Fællesudgifter

15.866 kr.

El

638 kr.

Vand, varme

 2.357 kr.

Overskud

37.719 kr.

Vedrørende spørgsmålet om lejeindtægter er der henvist til skatteankenævnets afgørelse for 2000, hvor den månedlige leje fra 1. august 2000 er blevet ansat til 2.400 kr. for hver af TA og VA, idet disse lejeforhold er fortsat gennem hele 2001. Den samlede lejeindtægt er herefter beregnet til 57.600 kr. årligt for indkomståret 2001.

For så vidt angår ikke godkendt fradrag for diverse udgifter har skatteforvaltningen bemærket, at der ikke kan godkendes fradrag herfor uden dokumentation for udgifterne, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, samt skattekontrollovens § 5, stk. 3.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens tidligere ægtefælle har på vegne af klageren fremsat påstand om, at overskud af udlejningsejendom nedsættes til det selvangivne. Til støtte herfor er anført, at man ikke kan anvende en lejekontrakt for 1998 til vurdering af lejeindtægterne for 2001, og at den tidligere ægtefælle har indbragt klageren for huslejenævnet med henblik på at få nedsat den månedlige lejebetaling. Huslejenævnet fandt imidlertid, at lejen på 2.400 kr. månedligt ikke væsentligt oversteg lejen for tilsvarende lejemål, hvorfor lejen ikke blev nedsat.

Derudover har den tidligere ægtefælle og klagerens datter ikke begge betalt husleje for det samme lejemål, idet dette ville være strafbart.

Vedrørende udgifter til vinduer har den tidligere ægtefælle anført, at det afgørende for fradragstidspunktet er, hvornår vinduerne bliver isat, og ikke hvornår vinduerne er købt hjem.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af statsskattelovens § 4, litra b, at indtægter ved udlejning betragtes som skattepligtig indkomst. Af praksis fremgår endvidere, at statsskattelovens § 4, litra b, tillige finder anvendelse ved udlejning mellem nærtstående personer, således at udlejeren beskattes af den objektive udlejningsværdi. Såfremt der foreligger en difference mellem det faktisk betalte lejebeløb og den objektive udlejningsværdi, anses differencen for en ikke fradragsberettiget gaveydelse, jf. herunder Ligningsvejledningen 1999, afsnit E.K.1.3.

I henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, kan udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Udgifter fradrages skattemæssigt på tidspunktet for påtagelse af betalingsforpligtelsen.

Med henvisning til Landsskatterettens kendelse af 27. maj 2003, finder retten, at der har været tale om udlejning mellem nærtstående personer, således at skatteforvaltningen med rette har skønnet over den objektive udlejningsværdi, jf. statsskattelovens § 4, litra b.

Retten finder endvidere, at en årlig lejeindtægt på 42.000 kr. ikke kan antages at overstige den passende husleje der kan opkræves mellem uafhængige parter for det omhandlede lejemål i indkomståret 2001. Der er herved henset til Landsskatterettens kendelse af 27. maj 2003, samt til det forhold, at huslejen for det pågældende lejemål ikke kan antages at overstige 42.000 kr., der svarer til 627 kr. pr. m2. Retten nedsætter derfor skatteforvaltningens forhøjelse af indtægterne fra 57.600 kr. til 42.000 kr.

Retten finder derudover, at selv om der er tale om en mindre virksomhed med udlejning, er klageren forpligtet til at registre indtægter og udgifter i virksomheden, ligesom klageren må kunne dokumentere det selvangivne resultat af udlejningsvirksomheden, herunder de enkelte udgifter i regnskabet.

Landsskatteretten finder, at der ikke kan godkendes fradrag for udgifter til henholdsvis udskiftning af vinduer samt regning til G2, idet udgiftsafholdelsen ikke kan anses for tilstrækkeligt dokumenteret. Derudover vedrører udgifterne til udskiftning af vinduer ikke indkomståret 2001, ligesom udgifterne til G2 skulle angå 1.533 kr. til afhentning af effekter på lager, hvilket ikke på det foreliggende kan anses for at vedrøre udlejningsvirksomheden.

Resultat af udlejningsvirksomheden ...1, for indkomståret 2001 kan herefter ansættes til 22.119 kr. Beløbet fremkommer som følger:

Indtægter

42.000 kr.

Udgifter

Ejendomsskatter

1.020 kr.

Fællesudgifter

15.866 kr.

El

638 kr.

Vand, varme

 2.357 kr.

Overskud

22.119 kr.

Skatteankenævnets forhøjelse nedsættes derfor fra 37.719 kr. til 22.119 kr.

Eiendomsavance ...2

Sagens oplysninger

Klageren har den 4. december 1997 anskaffet ejendommen ...2 for en kontant købesum på 234.100 kr. ifølge ToldSkats ejendomsoplysninger SVUR. Ejendommen er solgt den 20. september 2001 for en kontant salgssum på 301.500 kr. ifølge ToldSkats ejendomsoplysninger SVUR.

Ejendommen er et ubebygget areal på 894 m2, som klageren købte af kommunen. Der er ikke fremlagt materiale vedrørende køb og salg af ejendommen, herunder materiale vedrørende handelsomkostninger.

Skatteforvaltningens afgørelse

Skatteforvaltningen har skønsmæssigt ansat fortjeneste ved salg af ejendommen ...2 til 25.000 kr. i mangel af avanceopgørelse samt indsendt bilagsmateriale, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1 samt skattekontrollovens § 5, stk. 3.

Beløbet er beregnet på baggrund af følgende

Kontantomregnede afståelsessum

 

301.500 kr.

Skønsmæssigt ansatte salgsomkostninger

 

   5.500 kr.

Netto afståelsessum

 

296.000 kr.

Kontantomregnede anskaffelsessum

234.100 kr.

 

Skønsmæssigt ansatte købsomkostninger

5.500 kr.

 

10.000 kr.'s tillæg 1998-2000

30.000 kr.

269.600 kr.

Fortjeneste

 

26.400 kr.

Ejertidsnedslag 5 %

 

  1.320 kr.

Fortjeneste til beskatning

 

25.080 kr.

Afrundet til

 

25.000 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens tidligere ægtefælle har på vegne af klageren fremsat påstand om, at der opgøres et tab ved salg af den omhandlede ejendom, idet anskaffelsessummen kan opgøres til mindst 318.563 kr. Beløbet fremkommer som følger:

Købspris

 

234.100 kr.

Stempel

 

4.009 kr.

Ejendomsskatter 1999

 

2.636 kr.

Ejendomsskatter 2000

 

3.649 kr.

Ejendomsskatter 2001

 

5.503 kr.

Grundejerforening

 

500 kr.

Tegning til hus

 

60.000 kr.

Geoteknisk undersøgelse

 

    8.166 kr.

I alt

 

318.563 kr.

Dertil kommer udgifter til advokat samt byggeredskaber.

Vedrørende udgifter til geoteknisk undersøgelse har den tidligere ægtefælle forklaret, at der var tale om udgifter til en bundprøve for at se, om det var mosebund. Fakturaen er givet til køberen af ejendommen. Efterfølgende har den tidligere ægtefælle oplyst, at han er i besiddelse af fakturaen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til § 1 i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 855 af 11. september 2000, medtages fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Fortjenesten opgøres efter lovens § 4 som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 og stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A.

Landsskatteretten kan tiltræde skatteforvaltningens skøn over avance ved salg af den omhandlede ejendom på 25.000 kr. Der er herved henset til oplysningerne fra SVUR om afståelses- og anskaffelsessum samt til, at der ikke er fremlagt oplysninger, der kan begrunde et andet resultat.

Med hensyn til den af klagerens tidligere ægtefælle foretagne opgørelse af anskaffelsessummen finder retten, at der ikke er hjemmel til at tillægge anskaffelsessummen de pågældende udgifter til ejendomsskatter og grundejerforening i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4 og 5. Udgifterne til stempel må anses for udokumenterede, idet der ikke er fremlagt grundbilag til godtgørelse af udgiftsafholdelsen, og udgifterne hertil må i øvrigt anses for at kunne indeholdes i det af skatteforvaltningen udøvede skøn over omkostninger i forbindelse med købet. For så vidt angår den resterende del af udgifterne finder retten, at der ikke er fremlagt tilstrækkelig sikker dokumentation for, at der har været tale om sådanne forbedringsudgifter som anført i § 5, stk. 2, der skal tillægges anskaffelsessummen.

Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor på dette punkt.

Ejendomsværdiskat

..."

Øvrige oplysninger vedrørende udlejning

Af en revisionsrapport af 4. juli 2000 fra ... Kommune for indkomståret 1997 og 1998 fremgår blandt andet:

"Ejerlejligheden er efter aftale besigtiget 25. januar 2000 ...

Lejligheden fremtrådte med nyistandsat badeværelse, herunder ny brusekabine, nyt toilet, vask med skab nedenunder samt nye fliser på gulv og loft.

Også køkkenet var nyt af mærket Vordingborg køkkener. Vindue i køkken var i meget dårlig stand ligesom havedøren til terrassen hvor der var sat plastik for."

Af en faktura af 30. november 2000 fra G3 Byggecenter vedrørende køb af blandt andet 3 vinduer fremgår, at levering fandt sted den 30. november 2000. Betalingsdagen er angivet til den 20. december 2000.

Af et kontoudtog fra G2 af 31. januar 2001 udstedt til A fremgår, at hun skyldte i alt 1.533,65 kr. i henhold til 5 fakturaer udstedt i perioden fra 9. til 27. januar 2001. Der er i alle tilfælde tale om varer afhentet på lager.

Den 7. oktober 2003 traf huslejenævnet afgørelse i en sag, som VA som lejer af As lejlighed havde indbragt for nævnet. Af afgørelsen fremgår blandt andet:

"...

Lejer indbringer sag for nævnet vedrørende lejeforhøjelse.

Lejer har modtaget lejevarsling den 20. juni 2003.

Lejen stiger således

Nuværende leje

2.400 kr./mdl.

Ny leje

4.800 kr./mdl.

Lejer er indflyttet den 1. september 2000.

Udlejer kommer ikke med bemærkninger til Nævnet.

Beslutning

Nævnet har tidligere besigtiget lejemålet med det moderniserede køkken og bad.

Nævnet finder, at lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi, men vedtog, at lejen kun kan stige til 3.000 kr./mdl., svarende til lejen i tilsvarende moderniserede lejemål med leje fastsat omkostningsbestemt.

Afgørelsen er truffet i medfør af Boligreguleringslovens § 29 c

..."

Øvrige oplysninger vedrørende salg af ejendom

Af et udkast til købsaftale vedrørende kommunens salg af matr. nr. ..., beliggende ...2 , fremgår, at der er tale om salg af en ubebygget grund. Det fremgår af § 2, at ejendommen overtages den 1. januar 1998. Det fremgår af § 1, at køber har ret til inden 30 dage fra underskrift af slutseddel at lade foretage undersøgelse af undergrunden. Såfremt det dokumenteres, at beskaffenheden er således, at der ved bebyggelse skal ekstrafunderes og/eller piloteres, kan køberen træde tilbage fra handelen på visse betingelser.

G4-Huse har den 6. november 1998 udstedt en faktura til A vedrørende en jordbundsundersøgelse, hvor udgiften med moms er 8.166,00 kr.

Arkitektfirmaet G5 ApS har udarbejdet et skitseprojekt til A vedrørende et hus beliggende på ...2. Tegningen er dateret den 14. maj 1998.

Af en faktura af 16. juni 1998 fra Arkitektfirmaet G5 ApS til VA fremgår blandt andet:

"Vedr. parcelhus på ...2

Skitseprojekt 1, 2 og 3 samt påbegyndt hovedprojekt.

 

Kloakprojekt samt funderingsprojekt

kr. 48.000,00

25 % moms

kr. 12.000,00

 

kr. 60.000,00

..."

Af et endeligt skøde fremgår, at A sælger en ubebygget grund, matr. nr. ..., beliggende ...2 , til SN og PG for 301.500 kr. med overtagelse den 15. september 2001.

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet partsforklaring af A og vidneforklaring af VA og PG.

A har forklaret blandt andet, at hun har haft flere blodpropper og har været udsat for et færdselsuheld, hvorfor hun modtager førtidspension og har svært ved at huske. Hun har været gift med VA. Han hjælper hende med regnskaber og økonomi. På et tidspunkt udlejede hun lejligheden til VA. De blev enige om en leje på 2.400 kr./måned. Hun kan ikke huske, hvordan de kom frem til det beløb. VA ordnede alt med hensyn til lejligheden, og han har blandt andet udskiftet vinduer. De ting, der er købt hos G2, blev benyttet i lejligheden, men hun var ikke til stede, da arbejdet blev udført. Hun købte grunden i ... med henblik på at opføre et hus, hvor hun kunne bo. Hun har ikke selv talt med arkitekten, der har lavet tegninger til huset, men hun talte med VA, der talte med arkitekten. Hun har betalt udgiften til arkitekten. Jordbundsundersøgelsen vedrører grunden i ...2. De havde opnået forskellige tilladelser og var kommet langt i projektet, da hun måtte opgive det på grund af hendes sygdom og ulykke. Hun bad VA om at sælge grunden. Prisen blev fastsat ud fra den oprindelige købesum og de udgifter, hun havde haft, men hun kan ikke huske nærmere, hvordan prisen blev fastsat. Hun solgte ikke arkitekttegningerne til køberne, men de fik udleveret tegningerne, så de kunne se, om de kunne bruge dem.

VA har forklaret blandt andet, at han har været gift med A. De blev skilt i 1997. Han hjælper hende med økonomi og regnskaber og har fuldmagt til hendes konti. Han arbejder som selvstændig håndværksmester. Han indgik aftale med A om at leje lejligheden i november 2000. Han var på det tidspunkt medlem af bestyrelsen i ejerforeningen, hvor han mødte for A. Han foreslog en leje på 2.400 kr. plus forbrug. Som medlem af bestyrelsen havde han set lejekontrakter i forbindelse med udlejning af lejligheder i ejendommen, og han kendte på den måde lejeniveauet. Han mener, at 3.000 kr./måned er for meget i leje sammenlignet med andre lejligheder i ejendommen. Han kontaktede huslejenævnet vedrørende en huslejestigning fra 2.400 kr. til 4.800 kr., da han ønskede nævnets vurdering af den korrekte leje. Han bestilte de vinduer, der blev leveret den 30. november 2000. To vinduer blev udskiftet i 2001. Han forsøgte at trække udgiften til blandt andet disse to vinduer fra i regnskabet for 2000, men en skatteinspektør fra kommunen sagde, at udgiften først kunne trækkes fra, når vinduerne var blevet udskiftet. De varer, der er omfattet af de fakturaer, der er omfattet af kontoudtoget fra G2 A/S, er hentet af ham og brugt i lejligheden. Der er tale om materialer, der er brugt i forbindelse med udskiftning af et stort vindue. Der er endvidere tale om en lås og et dørgreb til en terrassedør, samt et beslag til en vindueskarm.

Han repræsenterede A i forbindelse med hendes køb af grunden fra kommunen. Det var planen at bygge et hus til A. Der blev foretaget en jordbundsundersøgelse af grunden i januar 1998, og udgiften hertil blev betalt af A. Han kontaktede arkitekten og fik lavet en tegning til huset. Fakturaen fra arkitekten blev betalt af A. De havde fået en støbe- og gravetilladelse og var klar til at gå gang med byggeriet. Byggeriet gik i stå på grund af As sygdom og uheld. A bad ham om at sælge grunden, og han satte et skilt op på grunden. Grunden blev udbudt til salg for 295.000-298.000 kr. Udbudsprisen blev fastsat på baggrund af skriftlige oplysninger fra kommunen om, hvilken rente han kunne kræve, og hvilke forbedringer han kunne kræve betalt, herunder jordbundsprøven, udgiften til arkitekten og til grundejerforeningen. Køberne gav lidt mere for grunden end den pris, den var udbudt til salg for, og prisen endte på 301.500 kr. Tegningerne fra arkitekten blev ikke solgt til køberne, men de fik udleveret tegningerne, da de så på grunden. Køberne fik udleveret rapporten fra jordbundsundersøgelsen. Der blev ikke lavet andre skriftlige aftaler med køberne end det endelige skøde.

PG har forklaret blandt andet, at han hørte om grunden gennem en bekendt og kontaktede sælger. Han talte med VA. I løbet af sommeren 2001 mødtes han med A og VA. Han fik ikke udleveret skitser fra sælger. VA fortalte om det projekt, de selv havde haft planer om at udføre, men han så ikke skitser. Han fik udleveret en boreprøve vedrørende grunden. Jordbundsundersøgelsen var dateret den 19. januar 1998. Sælger forlangte 300.000 kr. for grunden, men fordi handelen trak ud, tilbød de som købere, at der blev lagt 1.500 kr. oven i prisen, så den endelig pris blev 301.500 kr. Der blev ikke udarbejdet andre skriftlige dokumenter end det endelige skøde.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for påstanden gjort gældende vedrørende udlejning, at den aftalte leje på 2.400 kr./måned bør lægges til grund, selv om der er tale om udlejning til en nærtstående, og der skal ske beskatning i forhold til den objektive udlejningsværdi. Den aftalte leje er udtryk for markedslejen på tidspunktet for aftalens indgåelse, hvilket støttes af VAs forklaring. Huslejenævnets afgørelse vedrører lejeniveauet i 2003. Forskellen mellem den aftalte leje og markedslejen ikke er væsentlig. Der bør ydes fradrag for udgifter til vedligeholdelse. Udgiften til to nye vinduer a 2.289,00 kr. plus moms, i alt kr. 5.722,50 kr., jf. faktura af 30. november 2000, relaterer til 2001, hvor vinduerne blev isat. At vinduerne blev isat i 2001 støttes af VAs forklaring og af revisionsrapporten, hvoraf fremgår, at vinduet i køkkenet var i meget dårlig stand, da lejligheden blev besigtiget den 25. januar 2000. At der er tale om en fradragsberettiget udgift til vedligeholdelse støttes endvidere af, at den terrassedør, der er omfattet af den samme faktura, er anerkendt som fradragsberettiget i 2000. Henset til de oplysninger, som VA har fået af kommunens skatteinspektør, vil det være urimeligt, hvis udgiften ikke tillades fradraget i 2001, selv om fakturaen er udstedt i 2000. A har endvidere afholdt udgifter til vedligehold i 2001 på 1.533,65 kr., som det fremgår af faktura af 31. januar 2001.

Vedrørende ejendomsavance gøres det gældende, at udgiften på 60.000 kr. til skitseprojektet og udgiften på 8.166 kr. for jordbundsundersøgelsen skal betragtes som forbedringsudgifter, der skal tillægges anskaffelsessummen ved opgørelse af avancen, jf. § 5, stk. 2, i ejendomsavancebeskatningsloven. Udgiften på 60.000 kr. til skitseprojektet fra arkitekten er afholdt med henblik på opførelse af en ejendom, og det skyldes alene As sygdom og uheld, at projektet ikke blev gennemført. For A har der konkret været tale om forbedringsudgift i forhold til grunden. Jordbundsundersøgelsen er foretaget inden for fristen på 4 uger i henhold til skødet, og den er blevet udleveret til køberne af grunden.

Den nedlagte subsidiære påstand er medtaget for det tilfælde skyld, at landsretten måtte finde grundlag for helt eller delvist at tilsidesætte de skønsmæssige ansættelser for indkomståret 2001, idet skønsmæssige ansættelser tilkommer skattemyndighederne og ikke domstolene i henhold til gældende retspraksis.

Sagsøgte har til støtte for påstanden gjort gældende vedrørende udlejning, at markedslejen ved udlejning af lejligheden i indkomståret 2001 var 3.000 kr./måned, jf. Huslejenævnets kendelse af 7. oktober 2003 og boligreguleringslovens § 29 c. Det er ikke godtgjort, at lejeniveauet var væsentlig anderledes i 2001. Da lejeaftalen ubestridt er indgået mellem nærtstående, og da forskellen mellem den aftalte leje på 2.400 kr./måned og markedslejen på 3.000 kr./måned ikke er uvæsentlig, jf. U 2003.190 H, skal huslejen fastsættes skønsmæssigt til dette beløb, jf. SL § 4 b. Skatteministeriet har med ændringen af den oprindelige principale påstand anerkendt, at det foretagne skøn var for højt. Konsekvensen heraf er almindeligvis, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne. Som følge af Huslejenævnet har fastlagt markedslejen, vil der imidlertid ikke være overladt skattemyndighederne egentlig mulighed for at skønne over markedslejen, hvorfor det gøres gældende, at landsretten skal fastsætte, at A skal beskattes svarende til en markedsleje på 3.000 kr. i stedet for, at sagen skal hjemvises til fornyet behandling. For så vidt angår de hævdede udgifter til 2 stk. nye vinduer 5.722,50 kr. og udgifter til G2 1.533,66 kr., bestrides det som udokumenteret, at disse udgifter er afholdt i indkomståret 2001, at der er tale om fradragsberettigede udgifter til vedligeholdelse, samt at udgifterne vedrører den i sagen omhandlede ejendom.

Vedrørende ejendomsavance gøres det gældende, at skattemyndighederne i mangel af avanceopgørelse eller indsendt bilagsmateriale har kunnet opgøre ejendomsavancen skønsmæssigt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, jf. skattekontrollovens § 5, stk. 3. Ejendomsavancen er skønsmæssigt ansat til 25.000 kr. Tilsidesættelse af skønnet forudsætter, at sagsøgeren kan godtgøre, at skønnet er udøvet på et klart forkert grundlag eller fører til et åbenbart urimeligt resultat, jf. SKM2005.368.HR. For så vidt angår udgiften til arkitekttegning fremgår det alene af det endelige skøde, at der blev overdraget en ubebygget grund. Tegningen er ikke blevet udleveret til køberne, der alene har betalt for grunden. Det bestrides derfor, at tegningen indgik i handlen. Det bestrides, at udgiften til arkitekttegningen er en vedligeholdelses- eller forbedringsudgift i ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2's forstand. Jordbundsundersøgelsen vedrører grunden og er udleveret til køber. Det må derfor anerkendes, at udgiften er en vedligeholdelses- eller forbedringsudgift i ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2's forstand, men da udgiften alene andrager 8.166 kr., overstiger den ikke det årlige standardtillæg på 10.000 kr. Der skal derfor ikke på dette grundlag ske regulering af anskaffelsessummen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Til støtte for hjemvisningspåstanden gøres det gældende, at såfremt landsretten måtte finde, at der er grundlag for at tilsidesætte de af skattemyndighederne udøvede skøn, påhviler det efter fast højesteretspraksis skattemyndighederne at foretage et fornyet skøn, hvorfor sagen i den situation skal hjemvises til fornyet behandling ved skattemyndighederne.

Landsrettens begrundelse og resultat

Efter indholdet af det endelige skøde og de afgivne forklaringer lægger landsretten til grund, at skitseprojektet ikke er indgået som et led i As salg af den omhandlede ubebyggede grund. As udgift til skitseprojektet kan ikke anses for en udgift til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen. Herefter, og da det ikke er godtgjort, at A har haft udgifter til vedligeholdelse eller forbedring af ejendommen, der har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, er der ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn over As fortjeneste ved afståelse af ejendommen.

Det er ubestridt, at den omhandlede ejerlejlighed i 2001 har været udlejet til en nærtstående. Det fremgår af huslejenævnets kendelse af 7. oktober 2003, at en leje på 2.400 kr./måned var væsentlig lavere end det lejedes værdi, men at lejen kun kunne stige til 3.000 kr./måned svarende til lejen i tilsvarende moderniserede lejemål med leje fastsat omkostningsbestemt, jf. boligreguleringslovens § 29 c. Herefter og henset til det oplyste om ejerlejligheden finder landsretten, at markedslejen passende kan fastsættes til 3.000 kr./måned ved opgørelse af As skattepligtige indkomst i 2001. Da forskellen mellem den aftalte leje og markedslejen ikke kan anses for uvæsentlig, er A derfor skattepligtig af en huslejeindtægt på 36.000 kr. for indkomståret 2001, således som det er anerkendt af Skatteministeriet, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt. De omhandlede vinduer er leveret den 30. november 2000 og kan ikke begrunde et fradrag ved opgørelse af As indkomst ved udlejning af ejerlejligheden i indkomståret 2001. Det findes ikke godtgjort, at A i øvrigt har afholdt udgifter til vedligeholdelse, der kan begrunde et fradrag ved opgørelse af As indkomst fra udlejning i indkomståret 2001.

Med denne begrundelse tager landsretten Skatteministeriets påstand til følge.

Som følge af sagens udfald skal statskassen betale sagsomkostninger til Skatteministeriet som nedenfor bestemt, hvoraf 1.522,50 kr. er til dækning af udgift til materialesamling, og det resterende beløb er til dækning af udgift til advokat.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes mod at anerkende, at sagsøgeren, A, alene skal beskattes af huslejeindtægt på 36.000 kr. for indkomståret 2001 for udlejning af ejendommen ...1.

I sagsomkostninger skal statskassen inden 14 dage betale 12.000 kr. til sagsøgte, Skatteministeriet. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter