Dato for udgivelse
26 Feb 2007 11:31
Dato for afsagt dom/kendelse
18 Jan 2007 11:42
SKM-nummer
SKM2007.143.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
4. afdeling, B-2406-05
Dokument type
Dom
Emneord
Udlejningsejendom, forbedring, dokumentation
Resumé

Skatteyderen ejede tre ejendomme, og i forbindelse med salget heraf ønskede han at tillægge anskaffelsessummen en række påståede udgifter til forbedringer i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Landsretten fandt imidlertid ikke, at skatteyderen havde godtgjort, at der var grundlag for at forhøje anskaffelsessummen vedrørende ejendommene. I den forbindelse lagde landsretten bl.a. vægt på, at betalingsstrømmene var udokumenteret, at nogle af fakturaerne var tilbagedateret, at sagsøgeren var fremkommet med skiftende forklaringer samt en række yderligere forhold omkring arbejdets udførelse, fakturering og betaling. Landsretten fandt ikke grundlag for at antage, at skattemyndighederne havde udsat skatteyderen for en usaglig forskelsbehandling.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2

Henvisning

Ligningsvejledningen 2007-1 E.J.2.2.3.2 


Parter

A
(advokat Jan Pedersen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ advokat Andreas Medom Madsen)

Afsagt af landsdommerne

Rosenløv, Birte Lynæs og Lars Alexander Borke (kst.)

Påstande

Under denne sag, der er anlagt den 20. juli 2005, har sagsøgeren, A, nedlagt påstand om principalt, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at A ved skatteansættelsen for indkomståret 1999 ved avanceopgørelsen i forbindelse med salget af ejendommen, ...1, efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, kan forhøje anskaffelsessummen med 78.406 kr., og at A ved skatteansættelsen for indkomståret 2000 ved avanceopgørelsen i forbindelse med salget af ejendommene, ...2 og ...3, efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, kan forhøje anskaffelsessummen med 689.420 kr.

Subsidiært har A nedlagt påstand om, at avanceopgørelserne for 1999 og 2000 forhøjes med et mindre beløb end angivet i den principale påstand.

Skatteministeriet har påstået frifindelse.

Denne sag vedrører spørgsmålet, om A ved skatteansættelsen for indkomstårene 1999 og 2000 i forbindelse med avanceopgørelserne i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven kan forhøje ejendommenes anskaffelsessummer med de forbedringsudgifter, som han har opgjort.

Sagens omstændigheder

Den 21. april 2005 afsagde Landsskatteretten følgende kendelse i en klage vedrørende indkomstårene 1999 og 2000

"...

Klagen skyldes, at fortjeneste ved køb og salg af 3 udlejningsejendomme anset for indvundet som led i næringsvirksomhed og opgjort efter statsskattelovens regler.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 1999

Personlig indkomst

Fortjeneste ved salg af ejendommen ...1 er opgjort efter statsskattelovens regler til 212.700 kr., hvoraf 50 %, eller 106.350 kr., er henført til klagerens ejerandel.

Ved opgørelsen af fortjenesten er der ikke godkendt fradrag for renoveringsudgifter vedrørende ejendommen, selvangivet med 50 % af 156.813 kr., eller 78.406 kr.

Landsskatteretten opgør fortjenesten ved salg af ejendommen ...1 efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, idet der ikke godkendes tillæg til anskaffelsessummen for forbedringer, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2.

De stedlige skattemyndigheder anmodes om at foretage den talmæssige opgørelse heraf, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Indkomståret 2000

Personlig indkomst

Fortjeneste ved salg af ejendommen ...2 er opgjort efter statsskattelovens regler til 845.288 kr.

Ved opgørelsen af fortjenesten er der godkendt fradrag for renoveringsudgifter vedrørende ejendommen med 27.490 kr., selvangivet med 548.160 kr.

Landsskatteretten opgør fortjenesten ved salg af ejendommen ...2 efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, idet der ikke godkendes tillæg til anskaffelsessummen for forbedringer, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2.

De stedlige skattemyndigheder anmodes om at foretage den talmæssige opgørelse heraf, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Fortjeneste ved salg af ejendommen ...3 er opgjort efter statsskattelovens regler til 349.000 kr.

Ved opgørelsen af fortjenesten er der ikke godkendt fradrag for renoveringsudgifter vedrørende ejendommen, selvangivet med 168.750 kr.

Landsskatteretten opgør fortjenesten ved salg af ejendommen ...3 efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, idet der ikke godkendes tillæg til anskaffelsessummen for forbedringer, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 5, stk. 2.

De stedlige skattemyndigheder anmodes om at foretage den talmæssige opgørelse heraf, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Møde mv.

Landsskatterettens sagsbehandler har afholdt møde (forhandling) med klagerens repræsentant, som endvidere har haft lejlighed til at fremlægge sagen for rettens medlemmer under et retsmøde.

Sagens oplysninger

Klageren blev udlært tømrer i 1982. Efter det oplyste har klageren ikke arbejdet som tømrer herefter, idet han har haft beskæftigelse som henholdsvis renovationsarbejder og smed. Siden 1995 har han fungeret som værkfører på smedeværkstedet H1 A/S, som han overtog ejerskabet af i 2001. Efter det oplyste beskæftiger H1 A/S sig med konstruktion af containere.

Ved skøde af 12. januar 1998 købte klageren ejendommen ...1 i lige sameje med en medejer for en kontant købesum af 220.000 kr. til overtagelse den 1. januar 1998. Af skødets § 1 fremgår det, at køberne er fuldt ud bekendte med ejendommens stand og specielt opmærksomme på, at ejendommen gennemgribende skal istandsættes, før nyudlejning kan finde sted. Samtlige beboelseslejemål er kondemneret, idet der alene består et erhvervslejemål.

Den 1. januar 1999 blev ejendommen ...1 vurderet som en erhvervsejendom med 0 lejligheder til 320.000 kr. På ejendommen findes der ifølge vurderingsoplysningerne 2 bygninger opført i henholdsvis 1883 og 1900 med et samlet bygningsareal på henholdsvis 472 m2 og 104 m2.

Klageren og hans medejer solgte ejendommen ...1 ved købsaftale af 1. juli 1999 for en kontant salgssum af 450.000 kr. til overtagelse s.d.

Ved skøde af 24. august 1994 købte klageren ejendommen ...2 for en kontant købesum af 1.172.670 kr. til overtagelse den 1. september 1996.

Den 1. januar 2000 blev ejendommen ...2 vurderet som en beboelses- og forretningsejendom med 6 lejligheder til 1.400.000 kr. På ejendommen findes der ifølge vurderingsoplysningerne 3 bygninger opført i henholdsvis 1895, 1934 og 1886 med et samlet bygningsareal på henholdsvis 498 m2, 40 m2 og 273 m2.

Klageren solgte ejendommen ...2 ved skøde af 24. januar 2000 for en kontant salgssum af 2.100.000 kr. til overtagelse den 1. januar 2000.

Ved købsaftale af 5. august 1995 købte klageren ejendommen ...3 for en kontant købesum af 521.000 kr. til overtagelse den 1. august 1995.

Den 1. januar 2000 blev ejendommen ...3 vurderet som en beboelsesejendom med 3 lejligheder til 900.000 kr. På ejendommen findes der ifølge vurderingsoplysningerne en bygning opført i 1899 med et samlet beboet areal på 183 m2.

Klageren solgte ejendommen ...3 ved købsaftale af 25. januar 2000 for en kontant salgssum af 900.000 kr. til overtagelse den 1. januar 2000.

Klageren har tidligere ejet ejendommen ...3 i perioden fra den 1. februar 1989 til den 1. maj 1990, hvor han solgte ejendommen til sin bror. Klagerens bror solgte den 1. januar 1993 ejendommen til selskabet G1 ApS, der solgte ejendommen til klageren den 5. august 1995.

Klageren har herudover ejet følgende ejendomme, der alle har tjent til bolig for klageren:

 

Købt

Solgt

...4 - Vurderet som beboelsesejendom med 2 lejligheder

1. januar 1982

1. januar 1994

...5 - Vurderet som en beboelsesejendom med 1 lejlighed

15. marts 1993

5. juni 1997

...6 - Vurderet som en beboelsesejendom med 1 lejlighed

21. august 1996

-

Klageren solgte den I. januar 1994 ejendommen ...4 til sin bror, der som nævnt også købte ejendommen ...1.

Klageren har været tilmeldt folkeregistret på følgende adresser:

 

Tilmeldt

Frameldt

...6

1. oktober 1997

-

...5

1. februar 1994

1. oktober 1997

...4

5. februar 1982

1. februar 1994

...7

30. november 1971

5. februar 1982

...8

22. marts 1962

30. november 1971

Vedrørende ejendommen ...1 er der fremlagt slutfaktura af 10. januar 2000 fra H1 A/S på i alt 125.450 kr., ekskl. moms, eller 156.812,50 kr., inkl. moms. Ifølge fakturaen havde klageren betalt et a conto beløb på 120.000 kr.

Som dokumentation for betaling af fakturaer vedrørende ejendommen ...1 er der fremlagt kontoudtog, hvoraf det fremgår, at der fra klagerens konto blev hævet henholdsvis 50.000 kr. den 6. august 1998 og 20.000 kr. den 5. oktober 1998.

Vedrørende ejendommen ...2 er der fremlagt 2 fakturaer fra firmaet G2 Renovering af henholdsvis 31. december 1999 og 20. februar 2000 på henholdsvis 325.000 kr. og 195.670 kr. Endvidere er der fremlagt faktura af 14. marts 2000 fra H1 A/S på 27.490 kr. vedrørende afdækning af tag efter stormskade, som skattemyndighederne har godkendt fradrag for. De fakturerede udgifter til renovering af ejendommen ...2 udgjorde således i alt 548.160 kr., inkl. udgiften til afdækning af tag efter stormskade.

Vedrørende ejendommen ...3 er der fremlagt en faktura fra firmaet G2 Renovering af 31. december 1999 på 168.750 kr.

Som dokumentation for betaling af fakturaer vedrørende ejendommene ...2 og ...3 er der fremlagt kontoudtog, hvoraf det fremgår, at der fra klagerens konto blev hævet 700.000 kr. den 31. august 2000. Det er anført på kontoudskriften, at beløbet blev udbetalt til klagerens bror.

Af udskrift fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen fremgår det, at firmaet G2 Renovering opstartede som en enkeltmandvirksomhed den 1. december 1997. Den 9. august 2000 blev virksomheden ifølge Erhvervs- og Selskabsstyrelsens oplysninger omdannet til et anpartsselskab. Den 13. november 2002 blev selskabet tvangsopløst.

Skatteankenævnets afgørelse

Fortjeneste ved salg af udlejningsejendommene ...1, ...2 og ...3 på henholdsvis 212.700 kr., hvoraf klagerens andel udgør 106.350 kr., 845.288 kr. og 349.000 kr. er anset for indvundet som led i klagerens næringsvirksomhed og dermed skattepligtig, jf. statsskattelovens §§ 4 og 5a, idet der ikke er godkendt fradrag for forbedringer på 156.813 kr. vedrørende ejendommen ...1 og 689.420 kr. vedrørende ejendommene ...2 og ...3.

Det er nævnets opfattelse, at klagerens hensigt på købstidspunktet har været at bringe ejendommene i stand for derefter at sælge dem. Dette underbygges eksempelvis af, at det af slutsedlen vedrørende købet af ejendommen ...1 fremgår, at ejendommen er købt for istandsættelse. Der er endvidere henset til antallet af handler, den relativt korte ejertid og klagerens grunduddannelse som tømrer. Det forhold, at klageren ikke har udøvet sit erhverv i mange år, anses ikke at have nogen indvirkning herpå. Håndværkere får i praksis kun yderst sjældent medhold i en påstand om en ejendoms overgang fra omsætningsformuen til anlægsformuen.

Klagerens tilknytning til bygningshåndværk i form af hans relation til H1 A/S, først som værkfører og senere som ejer, anses også at have haft en vis indflydelse på klagerens køb af ejendommene.

For så vidt angår spørgsmålet om fradrag for forbedringsudgifter finder nævnet ikke, at pengestrømmene er tilstrækkeligt dokumenterede. Det forhold, at man har hævet diverse beløb på sin bankkonto, er ikke nok til, at man kan anse beløbene for at dække betingelserne af en række fakturaer.

Der sættes spørgsmålstegn ved sammenhængen mellem fakturaernes indhold og de i den forbindelse foretagne dispositioner. Endvidere mangler der sammenhæng mellem fakturaudstedelserne, arbejdets udførelse og betalingerne. Vedrørende ejendommen ...1 har man betalt for arbejde påbegyndt før købet af ejendommen, og før slutafregning blev udstedt. Vedrørende ejendommene ...2 og ...3 har man først betalt 8 måneder efter fakturaudstedelsen og arbejdets færdiggørelse.

Fortjenesterne ved salget af de omhandlede ejendommen er herefter opgjort efter statsskattelovens regler på følgende måde:

...1

 

Salgssum

450.000 kr.

 

Handelsomkostninger ifølge regnskab

 -9.375 kr.

 

I alt

440.625 kr.

440.625 kr.

 

Købesum

220.000 kr.

 

Handelsomkostninger ifølge regnskab

  7.925 kr.

 

I alt

227.925 kr.

-227.925 kr.

Fortjeneste

 

212.700 kr.

Klagerens andel heraf 50 %

 

106.350 kr.

 

...2

 

Salgssum

2.100.000 kr.

 

Handelsomkostninger ifølge regnskab

  -54.712 kr.

 

I alt

2.045.288 kr.

2.045.288 kr.

 

Købesum

 

-1.200.000 kr.

Fortjeneste

 

845.288 kr.

 

...3

 

Salgssum

900.000 kr.

 

Handelsomkostninger ifølge regnskab

-30.000 kr.

 

I alt

870.000 kr.

870.000 kr.

 

Købesum

 

-521.000 kr.

Fortjeneste

 

349.000 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at fortjenesterne ved salg af ejendommene ...2, ...1 og ...3 opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven til henholdsvis 17.944 kr., 268.337 kr. og 91.390 kr., idet klageren ikke anses for næringsdrivende ved køb og salg af fast ejendom.

Det gøres gældende, at ingen af de omfattede handler er indgået hverken som klagerens hele eller delvise levevej, ligesom ejendommene ikke tilhører eller har tilhørt klagerens omsætningsformue.

Ejendommen ...3 blev erhvervet i 1995 i forbindelse med en tvangsopløsning af selskabet G1 ApS. Klageren havde påtaget sig en selvskyldnerkaution for dele af selskabets gæld, og kautionen blev udløst som følge af tvangsopløsningen. For at reducere klagerens hæftelse mest muligt overtog han ejendommen på tvangsauktion. I perioden fra 1995 og frem til 2000 har ejendommen ligget som en passiv investering, og det har hele tiden været formålet at beholde ejendommen som opsparingselement, idet ejendommen økonomisk - bortset fra forbedringer - har kunnet hvile i sig selv.

Ejendommen ...2 blev erhvervet i 1996 som et alternativ til en pensionsopsparing eller anden opsparing og har hele tiden været tiltænkt at indgå i anlægsformuen. Ejendommen blev erhvervet billigt. Som følge heraf har ejendommen siden erhvervelsen givet et pænt afkast, der var bedre end det afkast, der kunne opnås på en pensionsopsparing. Det har på intet tidspunkt været hensigten, at ejendommen skulle videresælges.

I efteråret 1999 blev klageren i forbindelse med en igangsat renovering af ejendommen ...2 kontaktet af en advokat, der ønskede at overtage ejendommen for en pris, som lå væsentligt over anskaffelsessummen. Efter forhandlinger om et samlet salg af ejendommen ...2 og ejendommen ...3 afhændede klageren begge ejendomme i en samlet handel.

Ejendommen ...1 blev erhvervet i 1998 i lige sameje med en gammel skolekammerat. Det er korrekt, at klageren og hans medejer allerede på købstidspunktet var bekendte med, at ejendommen var i særdeles ringe stand, og at hele beboelsesdelen var kondemneret som følge heraf. Hensigten med erhvervelsen var at foretage en større renovering og ombygning for herved at få en ejendom, der ved udlejning kunne give et fornuftigt afkast. Det har således heller ikke med hensyn til denne ejendom været hensigten, at den skulle videresælges.

Renoveringen blev sat i gang umiddelbart efter overtagelsen ved fremmede håndværkere, men det viste sig at være en større opgave end forventet, primært fordi hverken klagerens medejer eller klageren havde det nødvendige kendskab til bygningskonstruktioner og byggestyring.

Da medejeren på et tidspunkt blev kontaktet af en interesseret køber, der var selvstændig murermester og entreprenør, og som derfor havde det fornødne kendskab og den fornødne indsigt i at istandsætte ejendommen, valgte man at afhænde ejendommen uden nogen væsentlig avance.

Det er afgørende, om der er tale om en varig virksomhed, der udøves som hel eller delvis levevej. Klagerens indkomstforhold viser klart, at ejendomshandler ikke på noget tidspunkt har indgået som klagerens hele eller delvise levevej. Der er tale om enkeltstående dispositioner og ikke om en løbende omsætning. At der er opnået fortjeneste ved afhændelsen bør ikke medføre, at der statueres næringsbeskatning. Klageren har hverken tidligere eller efterfølgende foretaget ejendomshandler bortset fra salg af egen ejerbolig.

Umiddelbart efter udstået læretid i 1983 stoppede klageren imidlertid som tømrer. I stedet blev han ansat som henholdsvis skraldemand og smed. Han stoppede som skraldemand i 1995, hvorefter han har fungeret som værkfører på et større smedeværksted (H1 A/S), der tilhørte klagerens bror. I forbindelse med broderens sygdom og død i 2001 overtog klageren ejerskabet til og direktørposten i virksomheden. Klageren har i det daglige i de pågældende indkomstår fungeret som værkfører med kontorarbejde som primært arbejdsområde.

Det faktum, at klageren oprindeligt er udlært tømrer, og at H1 A/S har udført en del af renoveringerne på ejendommene, medfører ifølge skattemyndighederne, at klageren må anses for at have en vis erhvervsmæssig tilknytning til ejendomsmarkedet. Klageren hverken kan eller vil benægte at være udlært tømrer, men han har som nævnt på intet tidspunkt siden 1983 fungeret som tømrer. Det er korrekt, at H1 A/S har faktureret en del af renoveringen af ejendommene ...2 og ...1. Dette er dog alene sket som viderefakturering af entreprenører i underentreprise, idet H1 A/S alene udfører smedearbejde primært med produktion af containere. Alt arbejde er således udført af andre håndværkere, og H1 A/S har alene forestået byggestyringen og faktureringen.

Skattemyndighederne har for indkomstårene 1999 og 2000 nægtet klageren fradrag i avancer ved ejendomssalg for afholdte forbedringsudgifter på ejendommene. De afholdte forbedringsudgifter udgør 156.813 kr. for indkomståret 1999 og 689.420 for indkomståret 2000, eller i alt 846.233 kr.

Årsagen til, at skattemyndighederne har nægtet fradrag for de afholdte udgifter, er, at væsentlige dele af beløbene er betalt kontant efter aftale med de pågældende håndværkere. Der er dog fremsendt udførlig dokumentation for de foretagne betalinger samt dokumentation for det udførte arbejde i form af kvitterede originalfakturaer m.v. Skattemyndighederne har på intet tidspunkt stillet spørgsmål vedrørende den faktiske udførelse af det fakturerede arbejde, ligesom der ikke er rejst tvivl om rigtigheden af de fremsendte originalfakturaer.

Den løbende styring af renoveringen af ejendommen ...1 har været foretaget af medejeren på ejendommen, hvilket også fremgår af de modtagne fakturaer vedrørende ejendommen. Den løbende betaling er derfor også foretaget af medejeren. Klageren har derfor alene dokumentation for overførsler vedrørende dennes andel af den samlede udgift.

Klagerens andel af den samlede udgift udgør 78.406,25 kr., svarende til 50 % af 156.812,50 (125.450,00 + moms). I forbindelse med en a conto betaling på en faktura i august 1998 overførte klageren den 6. august 1998 50.000 kr. til medejeren til dækning af klagerens andel (50 %) af a conto betalingen. I forbindelse med en efterfølgende a conto betaling i oktober 1998 overførte klageren den 5. oktober 1998 20.000 kr. til medejeren. Den resterende andel af betalingen 8.406,25 kr. er betalt kontant til medejeren i forbindelse med udligning af den samlede mellemregning på ejendommen. Det har ikke været muligt at dokumentere klagerens betaling den resterende del af a conto betaling på i alt 120.000 kr. vedrørende ejendommen ...1 ifølge faktura af 10. januar 2000 fra H1 A/S.

Den løbende styring af og afregning med entreprenørerne på ejendommene ...2 og ...3 har været foretaget af klagerens anden bror, som har forestået løbende á conto betalinger og håndteret fakturaer mv.

De samlede forbedringsudgifter for de to ejendomme udgør 716.910 kr. og vedrører arbejder udført af henholdsvis G2 Renovering ApS (689.420 kr.) og H1 A/S (27.490 kr.). Af de samlede udgifter på 716.910 kr. har skattemyndighederne nægtet fradrag for 689.420 kr.

Efter aftale har klagerens bror lagt ud for de løbende betalinger til både H1 A/S og G2 Renovering ApS. De løbende betalinger har udgjort mindre beløb.

Den væsentligste del af forbedringsudgifterne vedrører G2 Renovering A/S. Entreprisen blev betalt kontant. Betalingen hertil er foretaget i august måned 2000.

Årsagen til, at betalingen skete en tid efter modtagelsen af fakturaerne, er, at entreprenøren manglede at udføre en del arbejder, der var omfattet af fakturaen, herunder nedtagning af stillads, hvilket var til væsentlig gene for den nye ejer af ejendommen ...2. Som følge heraf tilbageholdtes betalingen, indtil entreprisen var fuldendt.

Den 31. august 2000 hævede klageren 700.000 kr. kontant til sin bror til brug for betaling til G2 Renovering ApS samt til dækning af de af broderen foretagne udlæg. Det resterende beløb på 16.910 kr. (325.000 + 195.670 + 27.490 + 168.750 - 700.000 kr.) er afregnet kontant til broderen.

Der er således udførligt og tydeligt redegjort for betalingsstrømmene vedrørende samtlige betalinger. Der er fremsendt behørig original dokumentation for samtlige udførte arbejder i form af originalfakturaer med modtagernes kvittering for modtaget betaling påført. Der er redegjort for, til hvem beløbene er udbetalt eller overført, og hvad beløbene er anvendt til. Eksistensen af beløbsmodtagerne er dokumenteret i form af gyldige registreringsbeviser på betalingstidspunktet.

Det faktum, at betalinger er sket kontant, bør ikke medføre, at fradragsretten nægtes. Kontanter som betalingsmiddel bør ikke afvige fra øvrige betalingsmidler i fradragsmæssig betydning.

Klagerens fortjeneste ved salg af de omhandlede ejendomme er herefter opgjort efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven på følgende måde:

...1

 

Salgssum

450.000 kr.

 

Handelsomkostninger ifølge regnskab

 -9.375 kr.

 

I alt

440.625 kr.

440.625 kr.

 

Købesum

220.000 kr.

 

Handelsomkostninger ifølge regnskab

7.925 kr.

 

Fast tillæg 2 x 10.000 kr.

20.000 kr.

 

Forbedringer ud over fast tillæg

156.813 kr.

 

I alt

404.738 kr.

-404.738 kr.

Fortjeneste

 

35.887 kr.

Klagerens andel heraf 50 %

 

17.944 kr.

 

...2

 

Salgssum

2.100.000 kr.

 

Handelsomkostninger ifølge regnskab

  -54.712 kr.

 

I alt

2.045.288 kr.

2.045.288 kr.

 

Købesum ifølge regnskab for 1999

1.540.100 kr.

 

Fast tillæg 3 x 10.000 kr.

30.000 kr.

 

Forbedringer i året inden salg

  195.670 kr.

 

I alt

1.765.770 kr.

-1.765.770 kr.

Fortjeneste før ejertidsnedslag

 

279.518 kr.

Ejertidsnedslag 4 %

 

-11.181 kr.

Fortjeneste

 

268.337 kr.

 

...3

 

Salgssum

900.000 kr.

 

Handelsomkostninger ifølge regnskab

-30.000 kr.

 

I alt

870.000 kr.

870.000 kr.

 

Købesum ifølge regnskab for 1999

689.750 kr.

 

Fast tillæg 6 x 10.000 kr.

60.000 kr.

 

Forbedringer i året inden salg

          0 kr.

 

I alt

749.750 kr.

-749.750 kr.

Fortjeneste før ejertidsnedslag

 

120.250 kr.

Ejertidsnedslag 24 %

 

28.860 kr.

Fortjeneste

 

91.390 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Efter en konkret vurdering finder retten ikke, at klageren inden købet af de omhandlede ejendomme havde etableret næring ved handel med fast ejendom m.v. Retten finder endvidere ikke, at klageren ved købet af ejendommene etablerede en så professionel og systematisk handelsvirksomhed, at han herefter måtte betragtes som næringsdrivende. Det er herved tillagt vægt, at klageren ikke tidligere har købt og solgt fast ejendom ud over klagerens egen bolig, samt at klageren, siden han blev udlært tømrer i 1982, har været beskæftiget som renovationsarbejder og smed.

Klagerens fortjeneste ved salget af de omhandlede ejendomme skal herefter opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk. 1.

På baggrund af de foreliggende oplysninger finder retten ikke tilstrækkelig grundlag for at godkende yderligere tillæg til anskaffelsessummerne i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, for afholdte udgifter til forbedring af ejendommene end de af skattemyndighederne allerede godkendte. Der er herved bl.a. henset til, at der ikke ses at være den fornødne sammenhæng mellem oplysningerne om arbejdernes udførelse, faktureringerne og betalingerne. Klageren har bl.a. ikke kunnet redegøre for a conto betaling på 120.000 kr. vedrørende ejendommen ...1 ifølge faktura af 10. januar 2000 fra H1 A/S, ligesom de fakturerede beløb ikke stemmer overens med de foretagne hævninger på klagerens konto. Endvidere er det tillagt vægt, at selskabet G2 Renovering ApS efter det oplyste endnu ikke var stiftet og registreret på faktureringstidspunktet, uanset at selskabets SE nr. fremgår af fakturaerne.

De stedlige skattemyndigheder anmodes om at foretage den talmæssige opgørelse fortjenesterne efter ejendomsavancebeskatningslovens regler, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Told- og Skattestyrelsen har tiltrådt afgørelsen.

..."

Af A's brev af 2. december 2002 til kommunen vedrørende skattesagen fremgår det vedrørende betalingen af renoveringsomkostningerne for ejendommene ...3 og ...2:

"...

Ad b. og c. ...2 og ...3

Administrationen af de 2 ejendomme ...2 og ...3 har været håndteret af min bror KA. Efter aftale har min bror lagt ud for de løbende betalinger til både H1 A/S og G2 Renovering ApS.

Betalingen til G2 Renovering ApS er foretaget i august måned 2000. Årsagen til den sene betaling skyldes, at jeg afventede den endelige afslutning af salget af ejendommene.

Den 31. august 2000 overførte jeg 700.000 kr. til min bror KA, jf. vedlagte udskrift af bankkontoudtog (Bilag 3) til dækning af de af min bror foretagne betalinger samt den endelige betaling til G2 Renovering A/S. Det resterende beløb på 16.910 kr. (325.000 + 195.670 + 27.490 + 168.750 - 700.000 kr.) er afregnet kontant til min bror.

..."

Forklaringer

Der er for landsretten afgivet partsforklaring af A og vidneforklaring af KA, VM, LS og TP.

A har forklaret blandt andet, at han med overtagelsesdag den 1. januar 1998 købte ejendommen, ...1, sammen med VM. Ejendommen var meget forfalden og havde på overtagelsestidspunktet kun en lejer i stueetagen. Ejendommen skulle renoveres totalt, herunder skulle der nyt tag på ejendommen. Han var da ansat hos sin nu afdøde bror, SA, i dennes virksomhed, H1 Eftf. Han havde gennem denne virksomhed mødt murermester LS, og det blev aftalt, at LSs murerfirma skulle udføre murerentreprisen på ejendommen. Han og VM udførte det meste af nedrivningen af det indvendige i ejendommen. VM administrerede ejendommen. LS fakturerede arbejdet til H1, og han betalte sin andel af udgifterne i kontanter til VM, som efterfølgende betalte LS. Han ved ikke, hvorfor betalingen af LS skete gennem H1. Han modtog ingen kvitteringer fra VM. H1 havde forud for købet af ejendommen haft en besigtigelse i november 1997. De fik mulighed for at sætte stillads op inden overtagelsesdagen efter aftale med den tidligere ejer.

Ejendommen ...2 købte han med overtagelsesdag den I . september 1996. Der blev udført renoveringsarbejde på ejendommen i to omgange. Det første renoveringsarbejde blev udført af G3 Totalentreprise ApS. I anden omgang blev arbejdet udført af G2 Renovering ApS. TP, som han kendte gennem venner, udgjorde ledelsen i begge selskaber. Der er ingen sammenfald med hensyn til det arbejde, der blev udført af G3 Totalentreprise ApS og G2 Renovering ApS. Aftalerne vedrørende renoveringen blev indgået udelukkende mundtligt med TP. Han indgik aftale om salg af ejendommen med overtagelsesdag den 1. januar 2000. Renoveringsarbejdet var ikke afsluttet, og han rykkede TP flere gange. Som følge af, at arbejdet ikke var færdigt på salgstidspunktet, blev stilladset stående på ejendommen. Han ville ikke betale TP, før arbejdet var færdigt. Han kan ikke huske, hvornår han modtog faktura fra TP. TP rykkede på intet tidspunkt for betaling. G2 Renovering ApS modtog først betaling for renoveringsarbejdet i sommeren 2000. Betalingen på godt 700.000 kr. skete kontant. Det var hans broder, KA, som fik udbetalt pengene fra hans konto og overbragte beløbet til TP. Det var helt normalt for ham at betale så store beløb kontant. KA havde fuldmagt til at hæve på kontoen.

Ejendommen ...3 har han ejet i to omgange, senest fra den 5. august 1995 til 1. januar 2000. Renoveringsarbejdet, som også blev aftalt med TP, blev påbegyndt i juni måned 1999. Renoveringsarbejdets afslutning og betaling skete på samme måde som med hensyn til det arbejde, G2 Renovering ApS udførte på ejendommen ...2.

KA har forklaret blandt andet, at han er statsautoriseret revisor, og at han har været revisor for sin broder, A, de seneste ca. 15 år. For ejendommen ...1 har han alene udfærdiget årsregnskab. Han har været administrator for ejendommene ...3 og ...2. Han har ikke haft noget med renoveringsarbejdet på disse ejendomme at gøre, bortset fra at han forestod betalingen til TPs firma. TP modtog betaling, da renoveringen var helt afsluttet. Han modtog først faktura fra G2 Renovering ApS samtidig med betalingen i august 2000. Han var opmærksom på, om fakturaerne overholdt gældende forskrifter, idet der var aftalt kontant betaling. Den skete ved, at A orienterede ham om, at arbejdet var afsluttet, hvorefter de sammen gennemgik fakturaerne og bestilte pengene i Jyske Bank. Han hentede herefter beløbet i banken og kørte direkte ud til TPs forretningsadresse. TP forsynede fakturaerne med påtegningen "betalt", da han modtog betalingen. Han opfatter ikke en kontant betaling i størrelsesordenen 700.000 kr. som sædvanlig, men det var det, A havde aftalt med TP. Det overskydende beløb udlignede en mellemregning med A. Han har kendskab til, at den tidligere renovering udført af G3 Totalentreprise ApS også blev betalt kontant. Han bekræfter, at der ikke var indgået nogen skriftlige aftaler med TP vedrørende renoveringsarbejderne. Renoveringsarbejdet var tilendebragt omkring årsskiftet 2000. TP lod sit stillads stå på ejendommen i henved otte måneder og modtog først betaling i august 2000.

VM har forklaret blandt andet, at han ejer virksomheden G4 Stilladser. Han købte ejendommen ...1 i fællesskab med A. Ejendommen var i meget dårlig stand. LS var med dem ude og besigtige ejendommen, inden de købte den. Renoveringen af ejendommen blev påbegyndt i vinteren 1998 og udført af LS. Han arbejdede også selv med renoveringen. Der blev ikke indgået nogen skriftlige aftaler om renoveringen. Betalingen skete gennem H1, hvilket foregik på den måde, at han modtog faktura fra H1, hvorefter han betalte beløbene i kontanter. A betalte herefter sin andel kontant til ham. Han husker ikke beløbenes størrelse, men mener, at der blev foretaget á conto betalinger. Han mindes ikke at have set de fremlagte fakturaer. Han ved ikke, hvorfor renoveringen blev betalt gennem H1. Det var da normalt, at man betalte kontant, og at han modtog A' andel af udgifterne i kontanter. Han har ikke i forbindelse med salget af ejendommen ...1 ansøgt om forhøjelse af anskaffelsessummen i forbindelse med skatteansættelsen for indkomståret 1999. Han har kasseret alle papirer vedrørende ejendommen ...2, idet han var led og ked af projektet. Hans virksomhed G4 Stilladser har ikke udlejet stillads til brug for ejendommene ...3, ...2 og ...1. Han har ikke særlige forudsætninger for administration og kan ikke forklare, hvorfor han skulle stå herfor.

LS har forklaret blandt andet, at han sammen med A besigtigede ejendommen ...1 forud for købet. Ejendommen var i meget dårlig stand, og han udførte en række reparationer på ejendommen. Han arbejdede da for H1. Det var for at være sikker på betaling, at faktura for hans arbejde blev udstedt til H1. Der blev igangsat et større renoveringsarbejde i vinteren 1998. Han modtog betaling uden problemer, og han forsynede altid faktura med en påtegning, når han havde modtaget betaling. Han husker ikke, om der var á conto betalinger. Der blev ikke udfærdiget skriftlige tilbud eller aftaler. Han har ikke haft nogen kontakt til VM. Han har også udført arbejde på ejendommene ...3 og ...2.

TP har forklaret blandt andet, at han i 1999 renoverede facade og vinduer på ejendommen ...2. Arbejdet blev udført af G2 Renovering, som han drev og ejede personligt. Ejendommen ...2 var meget forfalden. Der blev først afregnet for arbejdet, da stilladset blev taget ned, hvilket grundet travlhed først skete i sommeren 2000. Han fik kontakt til A gennem bekendte. Der blev ikke indgået nogen skriftlige aftaler vedrørende renoveringsarbejderne. Fakturaerne af 31. december 1999 og 20. februar 2000 fra G2 Renovering ApS til A er blevet udfærdiget på dateringstidspunktet. Han modtog først betaling i henhold til fakturaerne i august 2000. Han modtog ikke nogen á conto betalinger. G2 Renovering blev den 9. august 2000 omdannet til G2 Renovering ApS. G2 Renovering ApS var ejet af et selskab i England. Han blev i forbindelse med virksomhedsomdannelsen ansat som leder af G2 Renovering ApS. Han modtog ca. 700.000 kr. i kontanter som betaling for de samlede renoveringsomkostninger. Han rejste efterfølgende til England, hvor han udleverede beløbet til de engelske ejere af G2 Renovering ApS. Stilladset, som var stillet op på ejendommen ...2, var ejet af G2 Renovering ApS.

Procedure

A har under proceduren uddybet de anbringender, der fremgår af påstandsdokument af 20. september 2006, hvori er anført:

"...

Sagsøgeren gør gældende, at han har afholdt forbedringsudgifter, som i forbindelse med ejendommenes salg i indkomståret 1999 og indkomståret 2000 kan tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2. De omhandlede udgifter skal derfor indgå i avanceopgørelsen som et fradrag.

De omtvistede udgifter var efter deres art forbedringsudgifter, idet de satte ejendommene i bedre stand end ved erhvervelsen.

Udgifterne er afholdt til professionelle håndværkere og er dokumenteret ved fakturaer fra henholdsvis H1 A/S (...) og fra LS murerfirma (...) samt ved fakturaer fra G2 Renovering ApS (...).

Samtlige fremlagte fakturaer er helt sædvanlige og opfylder lovgivningens krav om datering, nummerering, identifikation herunder i henseende til SE nr., adresse etc.

Det gøres i så henseende gældende, at det afgørende for den skattemæssige anerkendelse af de afholdte udgifter er, at disse har påhvilet sagsøgeren som en retlig forpligtelse.

Til dokumentation for at sagsøgeren har opfyldt sine forpligtelser, fremgår det af ovennævnte fakturaer, at disse er kvitterede som betalt ved underskrift af fakturaudstederen.

Det gøres derfor gældende, at sagsøgeren herved har fremskaffet en dokumentation for af skatterelevante udgifter, som efter lovgivningen og praksis er fuldt tilstrækkelig.

Til yderligere dokumentation for udgifternes afholdelse er dokumenteret, at sagsøgeren fra sine bankkonti har hævet beløb svarende til de udsendte fakturaer og at disse hævninger er sket i umiddelbar forbindelse med udstedelse af de omhandlede fakturaer. Der henvises til de fremlagte kontoudtog (...).

Det gøres gældende, at den aftalte kontantbetaling til G2 Renovation ApS er lovlig betaling, og at der ikke ved kontantbetalinger kan stilles særlige dokumentationskrav.

Det bestrides i øvrig, at sagsøgeren er pålagt andre regler for godtgørelse af og dokumentation for afholdelse af fradragsberettigede udgifter end andre skatteydere er pålagt.

Til yderligere dokumentation for udgifternes eksistens, afholdelse og karakter af fradragsberettigede forbedringsudgifter henvises til, at sagsøgerens faktiske afståelsessummer for de pågældende ejendomme overstiger de værdiforøgelser, som kan konstateres på grundlag af statistiske oplysninger fra Danmarks Statistik vedrørende prisudviklingen af udlejningsejendomme i sagsøgerens ejerperiode, efter at disse statistiske opgjorte fremskrivninger er tillagt de omtvistede forbedringsudgifter.

Det gøres således gældende, at de statistiske prisfremskrivninger - sammenholdt med de faktiske opnåede priser ved sagsøgerens afståelser af de omhandlede ejendomme - kraftigt indicerer, at der er udført forbedringer på ejendommen, som fremført af sagsøgeren i denne sag.

Det har formodningen imod sig, at sagsøgeren kunne have opnået de faktisk opnåede salgssummer ved salg af ejendommene, såfremt disse - som påstået af sagsøgte - ikke har været undergivet forbedring.

Det har tværtimod formodningen for sig, at de uafhængige købere alene har været villige til at betale en pris der - som tilfældet er - har oversteget sagsøgerens købspris med indregning af prisstigning, såfremt ejendommene havde undergået forbedringer.

Det bestrides navnlig, at der ikke foreligger den fornødne sammenhæng mellem arbejdernes udførelse, fakturering og betaling.

Tværtimod gøres det gældende, at begivenhedsforløbets sammenhæng er helt sædvanligt for en privat persons udførelse af ejendomsrenovering.

Samtlige indsigelser fra sagsøgte om manglende sammenhæng mellem arbejdets udførelse, afslutning, fakturering og betaling bestrides. Det foreliggende begivenhedsforløb er endda klart og tydeligt forklaret.

Vedrørende ejendommen ...1 bemærkes følgende

Den omstændighed at faktura nr. 27746 fra H1 A/S (...) omfatter arbejde udført i perioden november 1997- september 1999, og således vedrører arbejde udført forud for ejendommens erhvervelse ved skøde af 11. januar 1998, skyldes den omstændighed, at en del af det fakturerede arbejde omfatter besigtigelsesarbejde, som blev rekvireret med henblik på sagsøgerens overvejelse om køb af ejendommen.

Vedrørende ejendommene ...2 og ...3 bemærkes følgende

Den omstændighed at faktura nr. 1404 af 31. december 1999 stor 168.750 kr., faktura nr. 1431 af 31. december 1999 stor 325.000 kr. og faktura nr. 1492 af 31. december 1999 stor 195.670 kr. alle udstedt af G2 Renovering ApS måtte være dateret efter det tidspunkt, hvor G2 Renovering ApS er registreret i SE-registret, skyldes den omstændighed, at fakturaerne er tilbagedaterede. Oprindeligt blev der - formentlig pr. 31. december 1999 - udstedt foreløbige og uformelle betalingsanmodninger vedrørende arbejdet på henholdsvis ...2 og ...3, ligesom der - formentlig pr. 20. februar 2000 - blev udfærdiget en foreløbig og uformel betalingsanmodning vedrørende arbejdet på ...3.

Da arbejderne ikke var færdiggjort på disse tidspunkter, og da der ikke forelå formelle fakturaer, opfyldte sagsøgeren ikke betalingsanmodningerne. Først i slutningen af august 2000, hvor arbejderne var færdiggjort, og hvor stilladset på ejendommen ...2 var fjernet, blev de fremlagte fakturaer efter krav fra sagsøgeren udfærdiget.

På dette tidspunkt gjorde sagsøgeren ingen indsigelser mod de foretagne dateringer, idet disse svarede til de tidligere modtagne betalingsanmodninger.

Den omstændighed at fakturaerne først blev betalt godt 8 måneder efter salg af ejendommen skyldes, at TP fra G2 Renovering ApS ikke havde nedtaget stilladset, og at sagsøgeren først var villig til at betale fakturaerne, når arbejdet var færdigmeldt. Da køber kunne gøre brug af stilladset til sine renoveringsarbejder, havde denne ikke krævet stilladset nedlagt.

Det bestrides, at sagsøgeren er pålagt nogen skærpet bevis- og dokumentationspligt til godtgørelse af afholdelsen af de omhandlede udgifter.

Uanset dette har sagsøgeren ved fremlæggelse af fakturaer for samtlige udgifter godtgjort udgifternes eksistens og afholdes såvel i faktisk som i skattemæssig henseende. Sagsøgeren har endda sandsynliggjort, at udgifterne er betalt ved fremlæggelse af kontoudskrifter. Det bemærkes i så henseende, at selve den fysiske betaling ikke efter skatteretlig praksis i sig selv udløser de skattemæssige konsekvenser. Dette sker allerede ved den forudgående pådragelse af en retlig forpligtelse til at afholde en given udgift.

Hertil kommer at sagsøgeren ved entydige statistiske oplysninger har fremskaffet pålidelige oplysninger, som i høj grad støtter sagsøgerens fradrag.

Den omstændighed at sagsøgeren - trods opfyldelse af alle sædvanlige dokumentationskrav - er nægtet fradrag i sine avanceopgørelser er således udtryk for en usaglig forskelsbehandling.

For en god ordens skyld skal det præciseres, at sagsøgerens udførte arbejder på ejendommen ...2 og heraf følgende hævninger i Grundejernes Investeringsfond er uden betydning for nærværende sag. Tilsvarende gælder for de medvirkende håndværksfirmaer bogførings-, regnskabs- og skattemæssige forhold.

..."

Skatteministeriet har under proceduren uddybet de anbringender, der fremgår af påstandsdokument af 9. oktober 2006, hvori er anført:

"...

Frifindelsespåstanden støttes overordnet på, at sagsøgeren ikke har dokumenteret at have afholdt udgifter på i alt 767.826 kr. til vedligeholdelse/forbedring af ejendommene beliggende ...1, ...2 og ...3.

Denne sag drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren er berettiget til at forhøje anskaffelsessummen for sine ejendomme med påståede vedligeholdelses/forbedringsudgifter. For ejendommen beliggende ...1, drejer det sig om 78.406 kr. (indkomståret 1999). For ejendommene beliggende ...2, og ...3, drejer det sig om henholdsvis 520.670 kr. og 168.750 kr. (indkomståret 2000).

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, forhøjes anskaffelsessummen for en fast ejendom med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår.

Sagsøgeren har ikke løftet sin bevisbyrde for, at der er udført arbejde på de omhandlede ejendomme svarende til de fremlagte fakturaer, og det bestrides, at de statistiske oplysninger i processkrift II, side 2-4, dokumenterer, at det påståede arbejde på netop sagsøgerens ejendom er udført. Det bemærkes, at sagsøgeren selv har anerkendt, at det i dag næppe vil være muligt at udskille de omtvistede forbedringsarbejder.

Ud over pligten til at dokumentere, at der er udført arbejde på de omhandlede ejendomme, har sagsøgeren også bevisbyrden for, at der afholdt udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, og denne bevisbyrde har sagsøgeren heller ikke løftet i nærværende sag. I den forbindelse lægges der blandt andet vægt på, at sagsøgeren ikke har dokumenteret, at han har overført i alt 767.826 kr. til G2 Renovering ApS og H1 A/S.

Det er ikke tilstrækkeligt, at sagsøgeren har fremlagt nogle fakturaer, der skulle vedrøre noget af det påståede arbejde, når sagsøgeren ikke har dokumenteret at fakturaerne er betalt. Sagsøgeren har ikke for Landsskatteretten eller Landsretten fremlagt dokumentbeviser - eksempelvis betalingsspecifikationer - der viser en direkte tidsmæssig sammenhæng mellem eventuelle kontante hævninger og udstedelsen af fakturaer.

Sagsøgeren har heller ikke fremlagt dokumentation for, at de relevante beløb er indtægtsført i selskaberne G2 Renovering ApS og H1 A/S.

Desuden er det bemærkelsesværdigt, at de fakturaer, som sagsøgeren påberåber sig, først er dateret lige før eller efter salget af de relevante ejendomme.

For så vidt angår ejendommene beliggende ...2 og ...3, har sagsøgeren ikke fremlagt dokumentation for, at sagsøgeren har overført 689.420 kr. til G2 Renovering ApS. Sagsøgeren har heller ikke fremlagt dokumentation for, at G2 Renovering ApS indtægtsførte beløbet, hvilket må komme sagsøgeren bevismæssigt til skade.

Både for så vidt angår ejendommen beliggende ...2 og ejendommen beliggende ...3, har sagsøgeren tidligere oplyst, at hans bror, KA, lagde ud for de løbende betalinger til både H1 A/S og G2 Renovering ApS.

Under skriftvekslingen i denne sag er der tilsyneladende ændret på denne fakturabeskrivelse, idet sagsøgeren nu i stedet forklarer, at hans bror den 31. august 2000 hævede 700.000 kr. på sagsøgerens konto i Jyske Bank, og umiddelbart herefter betalte fakturaerne. Sagsøgte fastholder, at den oprindelige forklaring således er ændret.

Særligt for så vidt angår ejendommen beliggende ...2 har sagsøgeren fremlagt faktura nr. 1431 af 31. december 1999 (bilag 4) og faktura nr. 1492 af 20. februar 2000 (bilag 5). Begge fakturaer angives at være udstedt af G2 Renovering ApS.

Arbejdet på ejendommen ...2 er - i henhold til sagsøgerens oplysninger - først betalt ca. 8 måneder efter fakturaudstedelsen. Også på grund af den tidsmæssige forskydning mellem fakturaudstedelse og den påståede betaling, kan det ikke lægges til grund, at eventuelle hævninger sagsøgeren måtte have foretaget i august 2000 indirekte er medgået til betaling af fakturaer fra G2 Renovering ApS. Sagsøgeren er ikke fremkommet med en naturlig forklaring på, hvorfor de fakturaer, som sagsøgeren påberåber sig, først er dateret lige før eller efter salget af de relevante ejendomme.

I relation til arbejdet omfattet af bilag S har sagsøgeren ikke dokumenteret, at der ikke er sammenfald mellem arbejdet omfattet af bilag S og det påståede arbejde, der er relevant for nærværende sag.

Det fremgår også blandt andet af skrivelse af 14. januar 1999 med bilag fra Grundejernes Investeringsfond (bilag T), at sagsøgeren tilsyneladende har fået refunderet - i alt fald dele af - fakturabeløbet fra Grundejernes Investeringsfond via ejendommens bindingskonto, hvorfor sagsøgeren også af den grund ikke kan fratrække beløbet i ejendomsavancen ved salget af ejendommen beliggende ...2.

Særligt i relation til ejendommen beliggende ...3, har sagsøgeren fremlagt faktura nr. 1404 af 31. december 1999 (bilag 7). Fakturaen er på 168.750 kr. inkl. moms og udstedt af G2 Renovering ApS.

Arbejdet på ejendommen ...3 er - i henhold til sagsøgerens oplysninger - først betalt ca. 8 måneder efter fakturaudstedelsen. Også på grund af den tidsmæssige forskydning mellem fakturaudstedelsen og den påståede betaling, kan det ikke lægges til grund, at eventuelle hævninger sagsøgeren måtte have foretaget i august 2000 indirekte er medgået til betaling af fakturaer fra G2 Renovering ApS.

Heller ikke vedrørende ejendommen beliggende ...1 har sagsøgeren løfte sin bevisbyrde for, at han har afholdt de påståede udgifter på 78.406,25 kr. (½ af 156.812,50 kr.). Sagsøgeren har som bilag 2 fremlagt en faktura af 10. januar 2000 fra H1 A/S til VM. Af fakturaen fremgår, at arbejdet er udført i perioden november 1997 til september 1999. Fakturaen er ikke tilstrækkelig dokumentation, for at H1 A/S har udført arbejde for sagsøgeren, og/eller at fakturabeløbet faktisk er betalt af sagsøgeren. Sagsøgeren har ikke fremlagt acontofakturaer, betalingsoverførselsbilag eller lignende vedrørende det beløb på 78.406 kr. (½ af 156.812,50 kr.), som sagsøgeren ønsker sin skatteansættelse for 1999 nedsat med.

Sagsøgeren er ikke fremkommet med en naturlig forklaring på, hvordan arbejdet kan være udført i perioden november 1997 til september 1999, når sagsøgeren først erhvervede ejendommen ved skøde af 12. januar 1998, samt hvorfor der er en tidsmæssig forskydning på ca. 4 måneder mellem det påståede arbejdes færdiggørelse og udstedelsen af faktura nr. 27746.

Sagsøgeren har ikke fremlagt dokumentation for, at H1 - hvis aktiviteter bestod i reparation og slag af containere - indtægtsførte 156.812,50 kr., hvilket må komme sagsøgeren bevismæssigt til skade. Dette er særligt klart, eftersom fakturaen er udstedt af et firma, der blev drevet af sagsøgerens - nu afdøde - bror, og hvor sagsøgeren var værkfører og senere blev ejer.

Når ovenstående sammenholdes med, at sagsøgeren heller ikke har kunnet dokumentere, at hans kompagnon, VM, har overført sin del af beløbet 156.812 kr. til H1, må det lægges til grund, at der ikke har fundet nogen betaling sted.

Det bestrides, at sagsøgeren har været udsat for en usaglig forskelsbehandling i denne sag. Det er skatteyderen selv, der skal dokumentere, at der er afholdt udgifter i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, såfremt udgiften ønskes tillagt anskaffelsessummen. I den forbindelse kan skatteforvaltningen naturligvis kræve, at skatteyderen dokumenterer, at et bestemt beløb er overført fra skatteyderen til en eventuel entreprenør. Særligt hvis der konstateres et besynderligt forløb vedrørende fakturering og påstået betaling, vil skatteforvaltningen kræve, at pengestrømmen dokumenteres.

..."

Landsrettens begrundelse og resultat

Ejendommen ...1

Det fremgår af slutfaktura af 10. januar 2000 fra H1 til udlejningsejendommen v/ VM, ...1, at forbedringsarbejderne på ejendommen er udført i perioden november 1997 til september 1999, uanset at ejendommen først er erhvervet ved skøde den 12. januar 1998.

I den omtalte faktura er angivet en pris ifølge aftale på 125.450 kr., der efter det oplyste skal tillægges moms. Det er oplyst, at prisen for næsten halvdelens vedkommende omfatter en udgift til stillads. Endvidere fremgår, at der á conto er faktureret 120.000 kr., hvortil der skal tillægges moms.

LS har den 1. november 1998 fremsendt faktura til H1 på 136.812,50 kr. inkl. moms. Af påtegning på fakturaen fremgår, at beløbet er betalt den 14. november 1998.

Efter A' forklaring blev hans andel af den samlede faktura på 78.406,25 kr. betalt kontant til VM. Det skete i henhold til mundtlig aftale, og han fik ingen kvitteringer til brug for et eventuelt byggeregnskab. Betalingen af 70.000 kr. er søgt dokumenteret i form af hævninger, der fremgår af A' kontoudtog. Af kontoudtog af 1. september 1998 fremgår, at der den 6. august 1998 fra kontoen er udbetalt 50.000 kr. Det er efter bevisførelsen udokumenteret, hvad dette beløb er anvendt til. Af kontoudtog af 3. december 1998 følger, at der den 5. oktober 1998 fra A konto er overført 20.000 kr. Der er heller ikke for dette beløbs vedkommende oplyst, til hvem og i hvilken anledning beløbet er overført.

VM har forklaret, at han af A modtog alle penge kontant til betaling af A' andel af udgifterne til reparation af ejendommen. Af samme forklaring fremgår

at

VM ikke for sit vedkommende over for skattevæsenet har angivet sin betaling på 78.406,25 kr.

at

han har kasseret alle relevante papirer som følge af irritation over projektet, og

at

han ikke kan redegøre for, hvorfor han, der efter sin forklaring ikke har særlige forudsætninger for administration, stod for betalingerne til H1, hvis indehaver var As nu afdøde bror.

VM har endvidere ikke kunnet forklare, hvorfor LS ikke henvendte sig direkte til A og ham, men sendte sin faktura til H1.

Efter bevisførelsen finder landsretten herefter ikke, at A har godtgjort, at der er grundlag for at forhøje anskaffelsessummen vedrørende ejendommen ...1 i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Ejendommene ...2 og ...3.

A har i brev af 6. december 2002 til kommunen i anledning af skattesagen oplyst bl.a., at hans bror KA, efter aftale lagde ud for de løbende betalinger til både H1 og G2 Renovering ApS. Betalingen til sidstnævnte blev efter det over for kommunen oplyste foretaget i august 2000. Om årsagen til den sene betaling har A i brevet meddelt, at A den 21. august 2000 overførte 700.000 kr. til sin bror til dækning af dennes betalinger samt til endelig betaling til G2 Renovering ApS.

A har for landsretten forklaret, at G2 Renovering ApSs tilgodehavende på ca. 700.000 kr. blev betalt samlet i september 2000. Det foregik ikke ved overførsel til KA, men ved at der fra As konto blev udbetalt 700.000 kr. kontant til KA, der gav pengene videre til TP. Denne rejste ifølge sin forklaring med pengene til England. A har om betalingen forklaret, at han ikke ønskede at betale, før de aftalte arbejder var færdiggjort og stilladserne fjernet. Stilladserne kom væk i september 2000. Efter forklaringer fra A, KA og TP var forbedringsarbejderne imidlertid afsluttet ved årskiftet 1999-2000. TP har ikke på overbevisende måde kunnet forklare, hvorledes han, der da drev firma i personligt regi, ved et så langvarigt arbejde undlod at forlange á conto-betalinger. Det forekommer heller ikke sandsynligt, at han i et halvt år ikke havde mandskab til at nedtage stilladser og imens ikke fakturerede sit krav på 700.000 kr.

Efter A' skiftende forklaringer og henset til, at de tre fakturaer fra G2 Renovering ApS er tilbagedateret, og efter en samlet vurdering af sagens øvrige omstændigheder, må landsretten tiltræde landsskatterettens vurdering af sammenhængen mellem oplysningerne om arbejdets udførelse, fakturering og betaling. Betingelserne for at en forhøjelse af anskaffelsessummerne vedrørende ejendommene ...2 og ...3 i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, er derfor ikke opfyldt.

Efter det foreliggende finder landsretten ikke grundlag for at antage, at skattemyndighederne har udsat A for en usaglig forskelsbehandling, idet resultatet fremkommer som følge af, at A ikke har kunnet dokumentere sit krav.

Som følge af det anførte tager landsretten Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.

Sagsomkostningerne er fastsat som nedenfor bestemt under hensyn til størrelsen af de omstridte beløb.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger skal A betale 35.000 kr. til Skatteministeriet.

Beløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter