Dato for udgivelse
10 Apr 2007 09:50
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
20 Mar 2007 15:12
SKM-nummer
SKM2007.242.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
07-056092
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Erhvervsejendomme + Salg + Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Genanbringelse, suspensiv, betingelse, aftale, afståelse, tidspunkt
Resumé
Skatterådet bekræftede, at en eventuel ejendomsavance skattemæssigt kunne genanbringes i en erhvervsmæssig ejendom eller erhvervsmæssig om- eller tilbygning på ejet ejendom. Skatterådet bekræftede endvidere, at der var forhold eller betingelser i købsaftalerne, der havde suspensiv virkning.
Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A-C
Henvisning
Ligningsvejledningen 2007-1 E.J.2.6

Spørgsmål
  1. Kan eventuel ejendomsavance for salg af en del af matr.nr. b skattemæssigt genanbringes i anden erhvervsmæssig ejendom eller erhvervsmæssig om- og tilbygning på ejet ejendom?
  2. Er der forhold eller betingelser i købsaftalerne, der skattemæssigt har suspensiv virkning? 

Svar

  1. Ja, jf. dog SKAT's indstilling og begrundelse.
  2. Ja.
Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørgerne ejer i lige sameje ejendommen, matr.nr. a og b, der har et areal på 13,3720 ha, heraf vej 4100 m2.

Ejendommen består af 2 bygningsløse jordparceller: matr.nr. a på 9,7260 ha og matr.nr. b på 3,6460 ha med landbrugspligt.

Landbrugsparcellerne drives sammen med ejendommen c. X driver landbrugsvirksomheden, herunder minkfarm, stutteri og markdrift.

Sagen vedrører salg af fritidsgrunde fra ovennævnte ejendom fra spørgerne til 2 private købere.

Ifølge modtagen kopi af den ene købsaftale sælges fritidsgrund b, parcel 6, 7 og 8, til Y med overtagelsesdag den 1. april 2006. Den modtagne kopi er ikke underskrevet af sælgerne, men er underskrevet af køberen den 21. oktober 2005. Købesummen er aftalt til kr. 

Ifølge modtagen kopi af den anden købsaftale sælges fritidsgrund, b, parcel 10, til Æ  med overtagelsesdag den 1. april 2006. Købsaftalen er underskrevet af sælgerne den 27. og den 20. oktober 2005, og af køberen den 20. oktober 2005. Købesummen er aftalt til kr.

Ifølge pkt. 14 i begge købsaftaler er handelerne fra såvel købers som sælgers side betinget af følgende:

1. Grunden udstykkes, jf. udstykningsforslag fra Landinspektørfirmaet.

2. Alle omkostninger i forbindelse med udstykning, herunder etablering af dræn, vej, landinspektør mv. afholdes af sælger.

3. Vedrørende bebyggelsesudformning og placering henvises til vedlagte lokalplanforslag.

4. Handelen er fra købers side betinget af, at der ikke foretages væsentlige ændringer i det fremlagte lokalplanforslag.

5. Køber skal give besked herom senest 3 hverdage efter modtagelse af endelig godkendt lokalplan.

Ifølge købsaftalerne forventedes den endelige lokalplan godkendt den 1. januar 2006, og den endelige udstykning forventedes afsluttet 1. april 2006. Såfremt disse datoer ikke kan overholdes, rykkes overtagelsesdatoen til den førstkommende 15. eller 1., efter endelig udstykning er godkendt hos Kort- og Matrikelstyrelsen. Restkøbesummens betaling forfalder altid på overtagelsesdagen.

Salg af ejendommene er ikke registreret.

Ifølge kommunens hjemmeside i internettet er lokalplan nr. 245 og kommuneplantillæg nr. 15 vedtaget af byrådet den 26. januar 2006 med henblik på etablering af et nyt sommerhusområde og en udvidelse af campingplads ved Ø-ager. Lokalplanen og kommuneplantillægget er offentliggjort i internettet. Planen er imidlertid påklaget til Naturklagenævnet den 7. marts 2006.

Ifølge anmodningen om bindende svar er parcel 9q omfattet af lokalplanen. Det er endvidere oplyst, at forslaget til lokalplan omfattede 72 sommerhusgrunde og udvidelse af eksisterende campingplads, samt at der er etableret 11 sommerhusgrunde på ca. 2500 m2 med tilhørende vej på matr.nr. b eller i alt ca. 3 ha. Ifølge anmodningen om bindende svar er sommerhusgrundene solgt i oktober 2005 ved købsaftaler gennem en ejendomsmægler.

En kopi af lokalplanen er ikke modtaget (og må anses for unødvendig, jf. nedenfor).

Spørgernes repræsentant har i e-mail af 4. december 2006 meddelt, at kommunen ifølge telefonisk oplysning fra kommunaldirektøren ikke havde hjemmel til at foretage ekspropriation af arealet for at fremme virkeliggørelsen af lokalplanen. Det skyldes, at arealet ikke er beliggende på en sådan måde, at der vil blive problemer med at realisere andre dele af lokalplanforslaget.

Spørgernes repræsentant har endvidere oplyst, at klagerne ifølge en foreløbig udtalelse fra Naturklagenævnet i september måned 2006 ikke har opsættende virkning med hensyn til gennemførelse af lokalplanen. Kommunen havde dog ikke bemyndigelse til at give tilladelse til igangsætning af projektet på grund af den økonomiske ansvarlighed som følge af de eventuelle ændringer/ophævel-se, som klagerne måtte have. Kommunaldirektøren har endvidere henvist til, at ekspropriation ifølge planlovens § 47 er udelukket, hvis ejeren vil eller kan realisere formålet.

Det er oplyst, at Naturklagenævnet skal udtale sig om sagen inden marts 2007.

Spørgernes repræsentant har meddelt, at man er indstillet på, at spørgsmålet om skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 11 - som sagen nu ligger oplyst - ikke besvares. Dette spørgsmål anses derfor for tilbagekaldt.

Kommunen er fra den 1. januar 2007 en del af Ny Kommune.

Spørgernes repræsentant har oplyst, at købsaftaler er udfærdiget og underskrevet af såvel købere som sælgere.

Man ønsker derfor Skatterådets udtalelse om, hvorvidt der i købsaftalerne er forhold eller betingelser, der skattemæssigt har suspensiv virkning.  

Spørgerens repræsentant har ved telefonsamtale af 13. marts 2007 oplyst, at han ikke havde nye oplysninger vedrørende klagen til Naturklagenævnet.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgernes repræsentant har ikke tilkendegivet sin opfattelse vedrørende de stillede spørgsmål.

Sagsfremstilling er den 8. februar 2007 udsendt til spørgernes repræsentant, der ikke har fremført bemærkninger til denne.

Spørgernes repræsentant har ved telefonsamtale af 13. marts 2007 meddelt, at han er tilfreds med, at spørgsmål 2 indstilles besvaret med "Ja".  

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Der foreligger ikke oplysning om, at spørgerne rent faktisk har erhvervet anden erhvervsmæssig ejendom eller foretaget erhvervsmæssig om- eller tilbygning på ejet ejendom. Der foreligger således ikke en konkret genanbringelsessituation. Spørgsmål 1 kan derfor kun besvares generelt.

Reglerne om genanbringelse findes i ejendomsavancebeskatningslovens §§ 6 A - 6 C, og såfremt betingelserne i disse bestemmelser opfyldes, kan en eventuel ejendomsavance genanbringes skattemæssigt.

Spørgsmål 1 indstilles derfor besvaret med "Ja, jf. dog SKAT's indstilling og begrundelse."

Spørgsmål 2

Hvis betingelsen er af en sådan karakter, at der hersker reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver gennemført, f.eks. ved køb af en ejendom, hvor købet er betinget af salg af en anden ejendom til en bestemt pris inden 1 måned, indtræder beskatning først, når betingelsen er opfyldt. Sådanne betingelser, der udskyder beskatningstidspunktet, betegnes som suspensive, jf. SKAT's ligningsvejledning (2007-1) afsnit E.A.3.1.2.

Hvis betingelsen nærmest har karakter af en formssag, f.eks. tinglysning af et skøde i forbindelse med en ejendomshandel, og der i realiteten ikke er tvivl om, at betingelsen vil blive opfyldt, indtræder beskatning allerede på aftaletidspunktet. Betingelser, der ikke udskyder beskatningstidspunktet, betegnes som resolutive, jf. samme afsnit i ligningsvejledningen.

Efter det oplyste har Naturklagenævnet i september 2006 foreløbigt udtalt, at klagerne over den vedtagne lokalplan ikke har opsættende virkning. Salgsaftalerne er imidlertid betinget af, at grunden udstykkes, at der vedrørende bebyggelsesudformning og placering henvises til lokalplanforslaget, og at der ikke foretages væsentlige ændringer i lokalplanen. Da lokalplanen er påklaget til Naturklagenævnet, og da salgsaftalerne blandt andet er betinget af, at der ikke foretages væsentlige ændringer i lokalplanen, skønnes betingelserne at have suspensiv virkning.

Der er tale om salgsaftaler mellem private parter, hvor ingen af parterne har indflydelse på, om de opstillede betingelser for handlerne opfyldes. Set ud fra formålet med købet af de pågældende ejendomme er det helt afgørende for køberne, at de opstillede betingelser bliver opfyldt. Samtidigt har sælgerne en stor reel interesse i at sælge på de pågældende vilkår. Det er udefra kommende begivenheder, der er afgørende for, at betingelserne bliver opfyldt. Endvidere er det helt usikkert, om betingelserne bliver opfyldt. Med den usikkerhed, der er i den konkrete sag, foreligger der en suspensivt betinget erhvervelse.

Det indstilles derfor, at der svares "Ja" på spørgsmål 2

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling og begrundelse.