Dato for udgivelse
22 Jan 2004 16:20
SKM-nummer
SKM2004.25.LR
Myndighed
Ligningsrådet
Sagsnummer
001009/04-000015
Dokument type
Bindende forhåndsbesked
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personskat, virksomhedsskat, aktionærer og selskaber samt ejendomsavancebeskatning
Emneord
Afskrivningsgrundlag, ejendomme, mæglersalær, anskaffelsessum
Resumé

I sagen ønsker forespørgeren oplyst, om honorar til udbyder af et ejendomsinvesteringsprojekt og honorar til projektets rådgiver, advokat og revisor kan medregnes til nogle ejendommes anskaffelsessum.

I den foreliggende sag er dele af honorarerne så nært knyttet til ejendommenes handel, at de kan medregnes til ejendommenes afskrivningsgrundlag.

Da fordelingen af honoraret skal ske efter et skøn, fandt Ligningsrådet, at det ville være mest hensigtsmæssigt at overlade den skønsmæssige fordeling og eventuel beskæring af honoraret til de lignende myndigheder.

Reference(r)

Afskrivningsloven § 45

Henvisning
Ligningsvejledningen 2004-1 E.C.4.3.1

Spørgsmål
Kan forespørgeren ved køb af anparter i K/S L foretage skattemæssige afskrivninger på honorarer i forbindelse med køb af ejendomme, herunder udbyderhonorar?


Svar
Se sagsfremstilling og begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold
J er investor i Kommanditselskabet L, som den 1. oktober 2002 købte 4 ejendomme.

Afskrivningsgrundlaget blev i prospektmaterialet forsigtigt opgjort til foreløbigt 29.073.802 kr.

Ejendomme:  

 Anskaffelsessum for  
afskrivningsberettigede
bygninger (kontant)

Ejendom 1  

 5.280.000 kr.

Ejendom 2  

 7.812.000 kr.

Ejendom 3  

 7.706.000 kr.

Ejendom 4  

 8.187.000 kr.

   

 28.985.000 kr.

Skødeomkostninger i alt

 134.650 kr.

 
heraf til grund/bygninger 

 -45.848 kr.

 88.802 kr.

Afskrivningsgrundlag i
prospektmaterialet 
 


29.073.802 kr.

Revisor-, advokat- og
rådgivningshonorar
 
 


222.950 kr.

Udbyderhonorar  

1.425.000 kr.

I alt  

 30.721.752 kr.

Forespørgeren er af den opfattelse, at det samlede afskrivningsgrundlag bør være 30.721.752 kr.

Forespørgeren ønsker således alene Ligningsrådet stillingtagen til, om der er adgang til afskrivning på beløbet på 647.950 kr., som fordeler sig på revisor-, advokat- og rådgivningshonoraret (222.950 kr.) samt udbyderhonoraret (1.425.000 kr.).

Afskrivningsgrundlaget vedrørende de afskrivningsberettigede bygninger inkl. andel af skødeomkostninger er opgjort efter sædvanlig praksis.

Om revisor-, advokat- og rådgivningshonorar

Honorarerne vedrører revisors gennemgang af projekt, herunder afgivelse af erklæring. Endvidere vedrører det advokatens gennemgang af de juridiske forhold omkring ejendommene. Rådgivningshonoraret vedrører en byggeteknisk gennemgang af ejendommene.

Repræsentanten oplyser om revisorhonoraret, at det dækker udgifter ved indeståelse for projektets oplysninger, såsom kontrol af budgetter og den indre talmæssig sammenhæng, kontrol af de anvendte skattelove og praksis, assistance vedrørende administrationsaftaler samt gennemgang af udkast til prospekt.

Om advokathonoraret er det oplyst, at det primært er afholdt til dækning af udgifter i forbindelse med udarbejdelse af skøder på de omhandlede ejendomme. Den juridiske bistand har også omfattet vejledning i forbindelse med tilrettelæggelsen af projektet. Repræsentanten har ikke kunnet oplyse præcis, hvor stor en del af honoraret, der kan tilskrives skødeudarbejdelsen, men har påpeget, at dette må ske efter et skøn.

Om honoraret for den byggetekniske gennemgang af ejendommen er det oplyst, at det vedrører udgifter til ingeniør for udarbejdelse af tilstandsrapport for ejendommene i forbindelse med salget til K/S L.

Om udbyderhonorar

Udbyderen, T A/S, oppebærer et formidlings- og rådgivningshonorar på ca. 3,2% af ejendommens overdragelsessum ekskl. moms. Udbyderhonoraret omfatter især formidling af køb af ejendomme, udarbejdelse af prospektmateriale, herunder udarbejdelse af budgetter samt finansiering af ejendommene.

Der har ikke været afholdt salær til en ejendomsmægler i sagen, idet udbyderen T A/S alene har forestået formidlingen af salget mellem den tidligere ejer, R, og K/S L.

Forespørgeren har oplyst, at det ikke er muligt nøjagtigt at opgøre, hvilken del af udbyderhonoraret der vedrører levering af de tre ydelser (formidling af køb af ejendomme, udarbejdelse af prospektmateriale og finansiering), hvorfor fordelingen bør ske efter et skøn. Efter revisors skøn dækker ca. 2/3 af honoraret selve formidlingen af ejendommen, mens den øvrige del af udgiften relaterer sig til udarbejdelse af prospektmaterialet og budgetter.

Styrelsens indstilling og begrundelse

For de 4 ejendomme er anskaffelsessummen samlet opgjort til 28.985.000 kr.

Afskrivningsgrundlaget for en erhvervsmæssigt benyttet ejendom består af anskaffelsessummen, jf. afskrivningslovens § 45. Omkostninger, der knytter sig til selve købet (f.eks. salær til ejendomsmægler samt stempel og skødeomkostninger), kan indgå i afskrivningsgrundlaget. Derimod kan udgifter, der er knyttet til udbyderens udarbejdelse og salg af et skattebaseret anpartsprojekt ikke regnes med i anskaffelsessummen.

Styrelsen henviser her til Landsskatterettens kendelse i SKM2003.350.LSR, hvor det blev fastslået, at omkostninger, der umiddelbart kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, indgår i afskrivningsgrundlaget for det pågældende aktiv. I sagen anså Landsskatteretten forskellen mellem udbyders købspris for en ejendom og investorernes anskaffelsessum for andelene i et projekt som udbyderens honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der ligger til grund for tilrettelæggelsen. Forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene var herefter ikke en del af anskaffelsessummen for ejendommen. Udbyderens honorar ansås i  det hele for at være en etableringsudgift og kunne ikke fradrages eller medregnes i afskrivningsgrundlaget for ejendommen.

Om udbyderhonoraret

Særligt om honoraret til udbyderen skal styrelsen bemærke, at udbydernes virksomhed normalt er karakteriseret ved, at de sammensætter et investeringsprodukt, der er attraktivt for investorerne. Udgangspunktet er, at de udgifter, der er forbundet med sammensætningen af produktet, er afholdt af udbyder, og således investorerne uvedkommende i skattemæssig henseende. Hvis disse udgifter herefter pålægges investorerne, anses udgifterne ikke for at være en del af ejendommenes anskaffelsessum, ligesom de heller ikke kan fradrages, idet de kan anses for at være en etableringsudgift.

Styrelsen understreger dog, at det afgørende for vurdering af den skattemæssige behandling af udbyderens honorar er det reelle indhold i de ydelser, som udbyderen leverer.

I den foreliggende sag betales udbyderhonoraret af L til udbyderen af projektet, T A/S, og omfatter som nævnt betaling for tre slags tjenesteydelser, nemlig formidling af ejendomskøbet, udarbejdelse af prospektmateriale, samt udarbejdelse af budgetter og finansiering af ejendommene.

Efter praksis kan salær til ejendomsmægler medregnes til ejendommens afskrivningsgrundlag. Repræsentanten har oplyst, at der i den foreliggende sag ikke har været knyttet en ejendomsmægler til handelen. Det er alene udbyderen, der har stået for formidlingen af ejendomskøbet. Styrelsen finder derfor i den konkrete sag, at ydelser, som bliver leveret på tilsvarende vilkår som gælder for en ejendomsmægler, og som på samme måde er knyttet til selve handelen med ejendommen, kan medregnes til anskaffelsessummen.

Den øvrige del af udbyderhonoraret vedrører selve tilrettelæggelsen af det samlede projekt. Efter styrelsens opfattelse er denne del af udbyderhonoraret ikke så nært knyttet til handelen med ejendommene, at det skal medregnes i anskaffelsessummen. Endvidere må disse udgifter anses for at være etableringsudgift for investorerne, hvorfor de ikke er fradragsberettiget efter statsskattelovens ' 6, stk. 1, litra a.

Om revisor-, advokat- og rådgivningshonorar

Kommanditselskabets betaling af honorar til revisor, advokat og rådgiver vurderes efter de samme principper, som udbyderhonoraret.

Honorarerne vedrørende revisors gennemgang af projekt, herunder afgivelse af erklæring, vedrører efter styrelsens opfattelse alene projektets tilrettelæggelse, og er således ikke knyttet så nært til ejendomskøbet, at honoraret kan tillægges ejendommenes anskaffelsessum, hvorfor honoraret ikke er afskrivningsberettiget for skatteyder.

Som oplyst af repræsentanten vedrører advokatomkostninger hovedsageligt juridisk bistand i forbindelse med skødeudarbejdelse for køberen af ejendommene. Styrelsen finder, at sædvanlige ydelser vedrørende skødeudarbejdelsen må være så nært knyttet til ejendomshandelen, at honorar herfor kan tillægges ejendommenes anskaffelsessum.

Styrelsen finder, at den byggetekniske gennemgang af ejendommene til brug for udarbejdelse af en rapport over ejendommenes tilstand inden købet vedrører selve ejendommene og er forbundet med selve handelens gennemførelse, ligesom det også kan have haft indflydelse på ejendommenes endelige købspris. Sædvanlig honorar for denne ydelse, må anses for at være så nært knyttet til købet af ejendommene, at det kan medregnes til ejendommenes anskaffelsessum.

Afskrivningsgrundlagets størrelse

Som nævnt af repræsentanten er det ikke muligt at dele udbyderhonoraret op i de tre ydelser, hvorfor dette bør ske efter et skøn. Det samme gør sig gældende for advokatens ydelser.

På baggrund heraf må den konkrete skønsmæssige fordeling og eventuel beskæring af udbyderens og advokatens honorar på ydelser knyttet til gennemførelsen af ejendomshandelen og ydelser knyttet til selve projektets gennemførelse varetages af de lignende myndigheder efter de retningslinjer, som Ligningsrådet har nævnt.

Tilsvarende er gældende for honoraret til revisor og byggeteknisk rådgiver.

Styrelsen indstiller at Ligningsrådet udtaler, at afskrivningsgrundlaget skal opgøres efter ovenstående retningslinjer, og at den konkrete skønsudøvelse foretages af de lignende myndigheder.

Ligningsrådet tiltrådte styrelsens indstilling.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter