Dato for udgivelse
19 Oct 2009 09:44
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
25 Aug 2009 11:19
SKM-nummer
SKM2009.622.SR
Myndighed
Skatterådet
Sagsnummer
09-086351
Dokument type
Bindende svar
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning + Salg + Udleje og bortforpagtning
Emneord
Genanbringelse i feriecenter
Resumé

Skatterådet fandt, at spørger ikke kunne genanbringe en ejendomsavance opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med salg af en del af landbrugsejendommen i anskaffelsessummen for et feriecenter bestående af 11 små sommerhuse/hytter samt et fælleshus med køkkenfaciliteter og plads til 50 personer.

Skatterådet fandt, at der i nærværende sag var tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kan sammenlignes med motel- og hotelvirksomhed, og ifølge lov nr. 525 af 12. juni 2009 kan der ikke længere genanbringes i nogen form for fast ejendom, der udlejes.
Reference(r)
Ejendomsavancebeskatningsloven § 6 A
Henvisning
Ligningsvejledningen 2009-2, E.J.2.6

Spørgsmål

  1. Kan spørger genanbringe en ejendomsavance opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med salg af en del af landbrugsejendommen X i anskaffelsessummen for Y feriecenter bestående af 11 små sommerhuse/hytter samt et fælleshus med køkkenfaciliteter og plads til 50 personer?

Svar

  1. Nej.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har forskudt regnskabsår maj - april.

15. maj 2007 frasælger spørger et areal på 5,2894 ha, hvilket udløser en avance efter EBL på ca. 1.800.000 kr. Ejendomsavancen skal selvangives i regnskabsåret 1. maj 2008 til 30. april 2009, der træder i stedet for kalenderåret 2008. Det frasolgte areal har indgået i spørgers landbrugsvirksomhed på landbrugsejendommen X.

Ejendomsavancen tænkes genanbragt efter EBL § 6A ved køb af et eksisterende feriecenter Y, der består af 11 feriehytter og et fælleshus.

Der er tale om en påtænkt disposition.

Spørger har pr. telefon oplyst følgende til SKAT:

Ifølge spørger foreligger der pt. en embedslæge udtalelse, hvor embedslægen fraråder, folk med åndedræts besvær om at opholde sig i hytterne. Dette vil spørger have gjort noget ved, og spørger forventer derfor, at der ved overtagelsen skal ske en renovering af centeret.

Det er B, som har stået for udlejningen hidtidig, og spørger har fornyet aftalen, så B fortsætter med at stå for udlejningen.

Spørger har et sommerhus 300 m fra centeret, så det er nemt for spørger at komme til centeret, hvis der skulle opstå problemer. Endvidere er der tilknyttet en afløser til centeret, som skal tage over, hvis spørger skal noget. Det er spørgers hensigt at anskaffe sig en mobiltelefon, som lejere kan træffe ham på døgnet rundt, når afløseren har vagt, skal han have mobiltelefonen på sig. Spørger talte om, at det på sigt måske blev således, at afløseren blev inspektør, så han og ægtefællen kunne trække sig lidt i baggrunden.

Ifølge spørger er det meningen, at den hidtidige drift skal fortsætte. Y Feriecenter har hidtidig fokuseret meget på ferieophold for pensionister, handicappede og efterlønsmodtagere fortrinsvis fra Z Kommune. Spørger oplever dog også, at der er en forespørgsel fra andre pensionister fra andre landsdele af Danmark, som er interesseret i at benytte centeret.

De fleste lejere gør selv rent, men ellers vil det blive muligt at betale spørger for rengøringen. Spørger skal ved afrejse kontroller, om der er gjort ordentlig rent. Det er ligeledes spørgers opgave at udlevere nøglen til nye lejere.

Hytterne udlejes typisk fra fredag til mandag og fra mandag til fredag, men det skal også være muligt at leje en hytte for en dag eller et par dage.

For at beskytte madrasserne har spørger investeret i stræklager. Det er så meningen, at lejerne selv skal medbringe lagen og sengelinned. Der er toiletpapir og papir til hænderne. Lejerne skal derfor også selv medbringe håndklæder.

Der er et minikøkken til hver af hytterne, så det er muligt at lave mad. Spørger har aftalt med campingpladsen ved siden af centeret, at lejere kan bestille campingpladsen til at bringe morgenmad ud for 40 kr. men, at bestillingen skal ske til campingpladsen senest aftenen inden.

I fælleshuset er der et TV, som alle har ret til at bruge. Spørger overvejer dog, at investerer i TV til alle hytter.

SKAT har via ovenstående link læst om den nuværende aktivitet:

Hytternes indretning

Y Feriecenter består af 11 feriehytter og et fælleshus. Centret er handikapvenligt og indrettet så man kan bevæge sig rundt i kørestol.

Hytterne er, med undtagelse af en på 20 m2. Man træder ind i en lille opholdsstue med to sengepladser og et klapbord med to stole. Fra stuen er der direkte kig til det åbne minikøkken med to kogeplader, køleskab, kaffemaskine og service til fire personer. Desuden er der et stort badeværelse med toilet, håndvask og bruser samt taburet. På den lille terrasse foran hytten kan man sidde og nyde solen. Hytte nr. 11 er lidt større end de øvrige hytter og har foruden de to sengepladser i stuen et ekstra rum med to senge og en køjeplads. Denne hytte er velegnet til f.eks. personale.

I hytte nr. 3 er der installeret skinner til en loftlift af mærket Jøhl Human Care, så eventuelle løft kan foregå mere skånsomt (motor og sejl skal medbringes).

Mindre husdyr må medbringes i hytterne 1, 2, 5 og 6.

Fælleshuset

Fælleshuset består af tre rummelige stuer, et stort og veludstyret køkken og to toiletter.

Fra terrassen foran fælleshuset er der direkte adgang til en hyggelig stue med pejs. I de to stuer ved siden af er der fjernsyn og stereoanlæg med radio, båndafspiller og cd-afspiller. I den ene stue er der desuden en mønttelefon. Alle tre stuer er møbleret med borde og stole med plads til i alt 44 siddende gæster.

Køkkenet er udstyret med bl.a. komfur, to ovne og to ekstra kogeplader. Der er køleskab, dybfryser og opvaskemaskine. Til madlavningen findes desuden gryder, potter og pander, og der er service og bestik m.m. til fri afbenyttelse.

Oprydning og rengøring

Oprydning og rengøring af hytterne og fælleshuset foretages af lejerne eller kan eventuelt bestilles hos inspektøren.

Leje af hytterne

Man kan leje en eller flere hytter efter behov. Lejerne har gratis adgang til fælleshuset og må gerne medbringe et par gæster til spisning og hygge.

Der er indsendt et budget som viser følgende:

2009

2010

2011

2012

2013

DB

170

250

255

260

265

El og vand

-10

-10

-11

-11

-11

Hovedrengøring og rengøringsartikler

-12

-12

-13

-13

-14

Vedligeholdelse

-15

-15

-16

-16

-17

Lønomkostninger

-26

-60

-62

-64

-66

Ejendomsskatter og forsikringer

-24

-25

-25

-26

-27

Administrationsomkostninger

-6

-10

-10

-11

-11

Markedsføring, annoncer

-10

-10

-11

-11

-11

Afskrivninger, bygninger

-13

-13

-13

-13

-13

Afskrivninger, inventar

-5

-5

-6

-7

-7

Resultat

50

89

89

89

89

Repræsentanten vurderer, at momslovens sondringer må skulle lægges til grund ved afgørelsen, og at der ikke kan være tvivl om at indtægterne fra feriecenteret er omfattet af momspligten, og derfor ikke kan anses for udlejning i moms- og skattemæssig forstand.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgers repræsentants opfattelse, at der intet der hindrer den påtænkte genanbringelse. Der er tale om avance ved et salg af et aktiv, der har indgået i erhvervsmæssig virksomhed, og der er tale om køb af et aktiv, der skal indgå i erhvervsmæssig virksomhed. Der er ikke tale om en udlejningsvirksomhed, men en virksomhed med korte udlejninger til ferie og kursusformål.

Nye bemærkninger

Repræsentanten henviser til TfS 1994 429 Ligningsrådet (LR) og TfS 1997 775 LSR.

Repræsentantens resumé af TfS 1994 429 LR:

Der lægges vægt på. At der ikke alene er tale om udlejning, men at der også er mulighed for at få morgenmad/frokost og benytte vandrehjemmets servicefaciliteter.

Repræsentantens resumé af TfS 1997 775 LSR:

I denne sag kom LSR frem til at lejlighederne kunne afskrives på baggrund af hoteldrift, på trods af at der stort set kun var tale om udlejning af lokalerne. Landsskatteretten anerkendte hotel, på trods af at der kun er begrænsede faciliteter og leveres begrænsede serviceydelser.

Det er repræsentantens mening, at det er forkert når SKAT i sin indstilling alene hæfter sig ved ordet udlejning, og ikke hæfter sig ved formen af denne udlejning. Udlejning af hytter og værelser med tilknyttede serviceydelser bør anses for moteludlejning. I denne sag leveres der ydelser tilknyttet udlejningen af hytterne.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Efter EBL § 6 A kan en skattepligtig dog i visse tilfælde ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelsen af en fast ejendom udskyde beskatningen af fortjeneste ved afståelse af en fast ejendom til en senere ejendomsafståelse.

Den skattepligtige kan således vælge mellem at lade sig beskatte ved afståelsen af ejendommen eller at udskyde beskatningen til en senere afståelse ved at modregne fortjenesten i anskaffelsessummen for den nyerhvervede ejendom.

Der kan alene ske genanbringelse af den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afstående ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Ifølge lov nr. 525 af 12. juni 2009 med virkning fra 22. april 2009 kan der ikke længere genanbringes i nogen form for fast ejendom, der udlejes (herunder bortforpagtning).

Da spørger ikke inden d. 22. april 2009 har indgået kontrakt om erhvervelsen af Y Feriecenter er spørger omfattet af loven.

Genanbringelse kan efter ændringen således ikke længere ske i en lade, der ombygges til ferielejligheder. Det fremgår også af bemærkningerne til lovforslaget, at der i sådanne situationer er tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kan sammenlignes med egentlig hotelvirksomhed.

Sondring mellem moms og skat ved udlejning:

Repræsentanten vurderer, at momslovens sondringer må skulle lægges til grund ved afgørelsen, og at der ikke kan være tvivl om at indtægterne fra feriecenteret er omfattet af momspligten, og derfor ikke kan anses for udlejning i moms- og skattemæssig forstand.

Momslovens § 13, stk. 1, nr. 8 kan deles i to:

Hovedreglen er, at administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom er fritaget for moms. Fritagelsen omfatter også levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen.

Undtagelse til hovedreglen - fritagelsen omfatter ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.

Det er altså muligt at være fritaget for moms ved visse former for udlejning og momspligtig ved andre former for udlejning.

Konkret: Her er der tale om udlejning af hytter. Lejerne skal selv medbringe sengelinned, håndklæder og viskestykker. Lejerne skal ligeledes selv medbringe mad, men kan ved bestilling på campingpladsen ved siden af for 40 kr. få udbragt morgenmad.

Afgørelser

For så vidt angår repræsentantens henvisning til TfS 1994 429 LR og TfS 1997 775 LSR, finder SKAT ikke, at afgørelserne kan sammenlignes med nærværende sag. I de to afgørelser som repræsentanten henviser til, er der ved udlejningen tilknyttet serviceydelser, hvilket der ikke er i nærværende sag, hvor lejer selv står for alt. At de omkringliggende erhvervsdrivende kan tilbyde morgenmad mv. samt at B står for udlejningen, kommer ikke spørgers udlejningsvirksomhed ved.

TfS 1994 429 LR:

Ligningsrådet anså i skattemæssig henseende benyttelsen af værelserne og tilhørende servicefaciliteter i vandrerhjemmet som køb af en samlet service- eller tjenesteydelse. På vandrerhjemmet havde gæsterne mulighed for at få morgenmad og evt. frokost og benytte tilhørende servicefaciliteter i vandrerhjemmet.

TfS 1997 775 LSR:

I afgørelsen fandt LSR, at de 13 værelser var udlejet på hotelvilkår. Der var tale om, at et hotel udlejede 13 værelser på årsbasis for et fast beløb. Hotellet benyttede værelserne som anneks og udlejede disse på dagsbasis. Værelserne blev bestilt og betalt på hotellet og kostede 525 kr. pr. døgn alt inklusive. Personalet på hotellet sørgede for rengøring og udskiftning af sengelinned mv.

Ad spørgsmål 1

Kan spørger genanbringe en ejendomsavance opgjort efter ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med salg af en del af landbrugsejendommen X i anskaffelsessummen for Y feriecenter bestående af 11 små sommerhuse/hytter samt et fælleshus med køkkenfaciliteter og plads til 50 personer?

Da spørger har forskudt regnskabsår, er det en overordnet forudsætning, at der foreligger en endelig og bindende aftale om køb af feriecenteret inden d. 30. april 2009. 

Der er tale om udlejning af et feriecenter bestående af 11 små sommerhuse/hytter samt et fælleshus med køkkenfaciliteter og plads til 50 personer.

Der er mulighed for at leje en eller flere hytter efter behov, hvor oprydning og rengøring af hytterne og fælleshuset foretages af lejerne.

Lejerne skal selv medbringe sengelinned, håndklæder og viskestykker. Lejerne skal ligeledes selv medbringe mad, men kan ved bestilling på campingpladsen ved siden af for 40 kr. få udbragt morgenmad.

B står for udlejningen af centeret.

Spørger og spørgers ægtefælle står for udlevering af nøgler, samt opsyn og kan betales til at gøre rent. Der er tilknyttet en afløser til stedet, hvis spørger skal til noget eller holder ferie, der er i budgettet budgetteret med 26.000 kr. i løn i 2009 og fremover mellem 60.000 - 66.000 kr.

SKAT vurderer, at der i nærværende sag er tale om ren udlejningsvirksomhed, der ikke kan sammenlignes med motel- eller hotelvirksomhed, og i følge lov nr. 525 af 12. juni 2009 kan der ikke længere genanbringes i nogen form for fast ejendom, der udlejes.

SKATs indstilling

De af repræsentanten indsendte bemærkninger giver ikke SKAT anledning til at ændre indstilling.

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med et nej.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter