Dato for udgivelse
30 Nov 2009 14:39
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
12 Nov 2009 13:06
SKM-nummer
SKM2009.729.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
09-01200
Dokument type
Kendelse
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Ejendomsavancebeskatning
Emneord
Brugte anparter, ejendomsavance
Resumé

Ved opgørelsen af ejendomsavancen i forbindelse med salget af en ejendom ejet af et kommanditselskab, hvori klageren via udbyderen havde erhvervet "brugte anparter", ansås en merpris betalt til udbyderen for at vedrøre formidlingen af de pågældende anparter, og beløbet kunne derfor ikke tillægges anskaffelsessummen.

Reference(r)

Ejendomsavancebeskatningsloven § 4

Henvisning
LV E.F.1.8
Henvisning
Ligningsvejledning 2009-2 afsnit E.J.2.2.2

Klagen vedrører opgørelsen af ejendomsavancen i forbindelse med salget af en ejendom ejet af et kommanditselskab, hvori klageren via udbyderen har erhvervet en "brugt anpart".

Landsskatterettens afgørelse

Skattecenteret har ansat klagerens andel af ejendommens anskaffelsessum til 3.468.084 kr.

Landsskatteretten stadfæster skattecenterets afgørelse.

Sagens oplysninger

I henhold til aftale af 30. december 2001 (benævnt tegningsaftale) har klageren med virkning fra den 1. januar 2001 erhvervet 12 anparter i G1 K/S. Anparterne er købt af G2 A/S til den regnskabsmæssigt opgjorte restgæld pr. 1. januar 2001 samt en kontant betaling på 755.040 kr., svarende til 62.920 kr. pr. kommanditanpart. I betalingen på i alt 755.040 kr. indgår betaling på 15.000 kr. for 12 % af anparterne i komplementarselskabet.

De pågældende anparter var ved overdragelsesaftale underskrevet den 28. december 2001 blevet solgt af RN til G2 A/S, der oprindeligt var udbyder af ejendomsprojektet. Ifølge aftalen skulle også denne overdragelse have virkning fra den 1. januar 2001. Salgssummen var i aftalen specificeret som følger:

 Overtagelse af restgæld i ejendommen med status iflg. regnskab pr. 1. januar 2001.  
 Kontant afregnes (for 12 % i G3)

15.000 kr.

 Kontant afregnes

 594.840 kr.

 I alt til betaling (udover restgæld i ejendommen)

 609.840 kr.

Det er oplyst, at RN har deltaget som kommanditist i G1 K/S fra 1999 og frem til salget af anparterne i 2001.

Skattecentrets afgørelse

Skattecenteret har ansat klagerens skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen til 3.468.084 kr.

Skattecenteret har opgjort anskaffelsessummen som anført nedenfor:

 

 100 %

 12 %

 Passiver

 24.627.724 kr.

2.955.327 kr.

 Kontant  

 594.840 kr.

 Pris for aktiver  

 3.550.167 kr.

 Øvrige aktiver  

82.083 kr.

 Anskaffelsessum for ejendommen  

3.468.084 kr.

Det er skattecenterets opfattelse, at der er tale om "brugte anparter". Klagerens anskaffelsessum skal imidlertid ansættes til et beløb svarende til RN's afståelsessum, idet forskellen mellem RN's salgssum på 594.840 kr. og klagerens anskaffelsessum på 740.040 kr. for anparterne ikke kan anses for en værdistigning på ejendommen, når der henses til, at G2 A/S kun har ejet anparterne i 2 dage og således ikke har tilført kommanditselskabets ejendom nogen værdistigning.

Der henvises til SKM2008.579.LSR, hvor det var Landsskatterettens opfattelse, at der, for at der kan medtages en værdistigning, skal være gået en periode fra den sælgende kommanditists køb og til salget, idet der ikke vil kunne godkendes tillagt en værdistigning, hvis der alene er gået en kort periode.

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen skal forhøjes med 145.200 kr. i forhold til skattecenterets afgørelse.

Begrebet "brugte anparter" er ikke entydigt beskrevet i lovgivning og praksis. Der drages i sagsfremstillingen parallel til to afgørelser, hvor anparterne ikke blev betragtet som brugte. Men i begge disse situationer var der tale om førstegangssalg fra udbyder til kommanditist, hvor der i nærværende tilfælde er tale om, at udbyder køber anparterne tilbage fra en kommanditist og derefter videresælger til klageren. Der har dermed i løbet af 2001 været tre ejere af anparterne, nemlig RN, G2 A/S og klageren. Vi opfatter derfor anparterne som værende brugte, når der har været flere ejere.

Den første ejer, RN, har deltaget i G1 K/S i 1999, 2000 og 2001 indtil salget. Da klageren køber anparterne er de således flere år gamle, hvilket afviger fra de to sager, som der henvises til i sagsfremstillingen.

G2 A/S har ved videresalg til klageren opnået en fortjeneste på 145.200 kr. Dette beløb er der nægtet fradrag for, idet det betragtes som udbyderhonorar. Imidlertid er der jo ikke tale om, at det er honorar for etablering af kommanditselskabet, herunder tilrettelæggelse og strukturering, så dette argument er vi ikke enige i. Det fastholdes, at der er tale om et mæglerhonorar. I et sådant tilfælde vil der ikke være tvivl om, at køber kan afskrive på hele købesummen.

At udbyderhonorar ikke er fradragsberettiget, begrundes med skattelovgivningens regel om, at der ikke er fradrag for etableringsomkostninger. Det kan der ikke være tale om i dette tilfælde, da der overtages anparter i en igangværende virksomhed. SKAT har med virkning fra 14. april 2009 ændret praksis angående afskrivningsret for købere af brugte anparter, men denne ændring har ikke nogen relevans for det honorar, som denne klage vedrører. Derudover har ændringen alene betydning for købere efter førnævnte dato.

Klagerens repræsentant har herefter opgjort ejendomsavancen som følger:

 

Total 

12 andele 

 Købesum 2001    
 Gæld ifølge årsrapport for 2000

24.627.724 kr.

 2.955.327 kr.

 Kontant (excl. 15.000 kr. for ApS)  

740.040 kr.

 Købesum i alt

 

 3.695.367 kr.

 Aktiver ifølge balancen

 28.819.097 kr.

 3.458.292 kr.

 Merpris for 12 andele, medregnes i ejendom  

237.075 kr.

 Værdi af ejendom ifølge regnskab

28.135.072 kr. 

 3.376.209 kr.

   

 237.075 kr.

 Andel af købesum, der kan henføres til ejendom  

3.613.284 kr.

 Andel af købesum, øvrige aktiver  

82.083 kr.

 Salgssum for ejendom

 32.742.900 kr.

 
 Salgsomkostninger

 -1.100.191 kr.

 
 

 31.642.709 kr.

 3.797.125 kr.

 Købesum  

-3.613.284 kr.

 Tillæg 4 år, 10.000 * 12 % * 4  

 -4.800 kr.

 Ejendomsavance  

 179.041 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det er oplyst, at G2 A/S, der oprindeligt udbød anparter i kommanditselskabet, ved aftale af 28. december 2001, med virkning pr. den 1. januar 2001, erhvervede de omhandlede anparter af RN til den regnskabsmæssigt opgjorte restgæld for år 2000 med tillæg af et kontant vederlag på 594.840 kr. G2 A/S har herefter ved aftale af 30. december 2001, men også for denne overdragelse med virkning pr. den 1. januar 2001 videresolgt anparterne til klageren for yderligere 145.200 kr.

Det er ubestridt, at der er identitet mellem de anparter som RN solgte til G2 A/S, og de anparter der senere blev videresolgt til klageren. Endvidere er det ubestridt, at der for klageren foreligger køb af "brugte anparter" i den forstand, hvormed dette udtryk anvendes i Landsskatterettens kendelse af 21. oktober 2008 gengivet i SKM2008.984.LSR og SKAT's meddelelse offentliggjort i SKM2008.390.SKAT. Klageren er derfor berettiget til at opgøre anskaffelsessummen for anparterne i henhold til den foreliggende praksis om "brugte anparter". SKAT har i overensstemmelse hermed godkendt, at klageren kan medregne en merpris udover den regnskabsmæssigt opgjorte restgæld for år 2000 på 594.840 kr. til sin andel af ejendommens anskaffelsessum. Dette beløb svarer til den tidligere investors, RN's, afståelsessum.

Klageren påstår yderligere 145.200 kr. - svarende til den merpris, som G2 A/S udover den af selskabet allerede erlagte merpris på 594.840 kr. har opkrævet af klageren - tillagt ejendommens anskaffelsessum.

Landsskatteretten finder, at dette beløb vedrører formidlingen af de pågældende anparter, og dermed en andel af ejendommen, til klageren. Et sådant formidlingshonorar kan ikke antages at være omfattet af den praksis om "brugte anparter", der er præciseret i SKM2008.984.LSR og SKM2008.390.SKAT, og kan derfor ikke i medfør af denne praksis medregnes til ejendommens anskaffelsessum. Da honoraret ikke angår berigtigelsen og gennemførslen af ejendomskøbet, kan beløbet endvidere ikke medregnes til anskaffelsessummen i medfør af den foreliggende praksis om accessoriske handelsomkostninger, jf. herved Højesterets dom gengivet i SKM2008.967.HR.

Det bemærkes, at retten ikke herved har taget stilling til SKAT's meddelelse om praksisændring vedrørende brugte anparter, der er offentliggjort i SKM2009.261.SKAT den 14. april 2009, da denne praksisændring alene har virkning for overdragelser, der har fundet sted efter denne dato, jf. herved Højesterets dom gengivet i U.1983.8.H.

Landsskatteretten stadfæster herefter den påklagede afgørelse.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter