Dato for udgivelse
14 Oct 2003 13:50
Dato for afsagt dom/kendelse
2. juni 2003
SKM-nummer
SKM2003.455.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
LSR 2-2-1939-0043
Dokument type
Kendelse
Emneord
Ejendom, salg, udlægsværdi, ejendomsværdi, handelsværdi
Resumé

Der var ikke grundlag for at forhøje udlægsværdien af fast ejendom fra ejendomsværdien til en skønnet værdi i forbindelse med en likvidation. Der hensås bl.a. til, at det ikke kunne antages, at ejendomsværdien var fejlbehæftet, og at ejendomsværdien måtte anses for udtryk for handelsværdien på likvidationstidspunktet.

 

Reference(r)

TSS-cirkulære 2000-05

 


Der klages over, at skatteforvaltningen har forhøjet udlægsværdien af A ApS` grunde fra ejendomsværdien til en skønnet værdi i forbindelse med likvidation.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtig ejendomsavance ved udlodning af 7 grunde i forbindelse med likvidation forhøjet med 378.070 kr.

Landsskatteretten godkender den selvangivne ejendomsavance på de 7 grunde.

Sagens oplysninger

Selskabet trådte i solvent likvidation den 1. januar 2001. Der blev herefter udarbejdet likvidationsregnskab for perioden 1. januar 2001 – 1. september 2001. Selskabet udlagde 7 grunde i forbindelse med likvidationen den 1. september 2001.

Grundenes ejendomsværdi pr. 1. januar 2001 var ifølge den offentlige vurdering følgende:

Grund nr. 1

 116.000 kr.

Grund nr. 2

108.800 kr.

Grund nr. 3

 108.500 kr.

Grund nr. 4 

108.300 kr.

Grund nr. 5

 108.400 kr.

Grund nr. 6 

 113.300 kr.

Grund nr. 7

 501.500 kr.

Told- og skatteregionen har vurderet handelsprisen for grundene pr. 1. september 2001 til at være:

Grund nr. 1

145.000 kr.

Grund nr. 2

135.000 kr.

Grund nr. 3

135.000 kr.

Grund nr. 4

135.000 kr.

Grund nr. 5

135.000 kr.

Grund nr. 6

140.000 kr.

Grund nr. 7

1.100.000 kr.

Det er oplyst, at told– og skatteregionen ved vurderingen har henset til, at de seneste handler i området har vist, at ubebyggede grunde bliver handlet til ca. 30 % over vurderingen pr. 1. januar 2001.

Det er videre oplyst af repræsentanten, at pr. 23. april 2003 er grundene nr. 1 til og med nr. 7 ikke solgt.

Desuden er det oplyst, at grund nr. 7 er opdelt i 5 byggerettigheder, hvoraf en er solgt pr. 1. oktober 2002 til en værdi af 275.000 kr.

Selskabet ejede alene 50 % af grund nr. 7.

Skatteforvaltningens afgørelse

I henhold til TSS-cirkulære 2000-05 er udgangspunktet, at der ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal fastsættes en pris, som svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville betale på aftaletidspunktet. Dette må anses for at være handelsværdien og svarer til ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, hvoraf det fremgår, at udlodning af ejendomme skal ske til værdien i handel og vandel. Det er ikke skatteforvaltningens opfattelse, at der skal konstateres fejl, som de i cirkulæret nævnte eksempler, før ligningsmyndighederne kan anmode told- og skatteregionen om at udtale sig om handelsprisen for de pågældende ejendomme på aftaletidspunktet. I denne sag giver de offentlige ejendomsvurderinger ikke et retvisende udtryk for handelsværdien på aftaletidspunktet, hvorfor told- og skatteregionen har foretaget nye vurderinger.

Klagerens påstand og argumenter

Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at Landsskatteretten skal godkende den selvangivne indkomst på 671.408 kr.

Værdiansættelse af ejendomme ved overdragelse mellem interesseforbundne parter skal ske i overensstemmelse med TSS-cirkulære 2000-05. Efter cirkulærets pkt. 2 vil den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi. Kun hvor ejendomsvurderingen ikke kan antages at være et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi, er myndighederne ikke bundet af ejendomsvurderingen jf. pkt. 3. Cirkulæret omtaler dernæst eksempler på situationer, hvor vurderingen ikke vil være bindende. Det drejer sig hovedsagligt om situationer, hvor værdipåvirkninger er indtruffet inden overdragelse og ikke er medtaget i den seneste ejendomsvurdering. Der er ikke sket sådanne eller lignende ændringer med de omhandlede ejendomme i tiden mellem ejendomsvurdering  og overdragelsen.

Ligningsmyndighederne har adgang til at anmode den told- og skatteregion, der har tilsynet med ejendomsvurderingerne i det pågældende område, om at udtale sig. Denne adgang skal imidlertid ses i sammenhæng med de særlige forhold i cirkulæret, som kan begrunde, at ejendomsvurderingen ikke er bindende. Told- og skatteregionen kan derfor kun sætte sin vurdering af handelsprisen i stedet for den seneste ejendomsvurdering, hvis der kan konstateres fejl ved ejendomsvurderingen af den karakter, som nævnt i cirkulæret.

Cirkulærets helt klare udgangspunkt ville blive illusorisk, hvis den tilsynsførende told- og skatteregion blot kunne sætte sin handelspris i stedet for, evt. på grundlag af en iagttagelse af prisudviklingen i området.

Told- og Skattestyrelses udtalelse

Efter Told- og Skattestyrelsens opfattelse er grundværdierne af de 7 ubebyggede grunde ikke fejlbehæftede, men de er ikke et retvisende udtryk for, hvad en uafhængig 3. mand ville betale på tidspunktet for overdragelsen. Da grundværdierne således ikke afspejler handelsværdien, jf. cirkulære 2000-05, er der ingen indvendinger mod de af Told- og Skatteregionen anførte vurderingen.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af TSS-cirkulære 2000-05 om overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter, at den seneste offentlige ejendomsværdi som udgangspunkt kan anvendes som udtryk for handelsværdien. Såfremt den offentlige ejendomsvurdering ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Det fremgår af cirkulæret, at dette eksempelvis er tilfældet, hvis vurderingen må antages at være fejlbehæftet, eller hvis der siden vurderingen er foretaget ændringer på ejendommen, der giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Der er i det oplyste ikke tilstrækkeligt grundlag for at fravige, at den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2001 lægges til grund som udtryk for grundenes værdi på overdragelsestidspunktet. Der er bl.a. lagt vægt på, at vurderingerne ikke er fejlbehæftede, som anført i TSS-cirkulære 2000-05.

Den påklagede ansættelse nedsættes i overensstemmelse med repræsentantens principale påstand.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter