Indhold

Afsnittet indeholder en beskrivelse af reglerne om tidspunktet for erhvervelsen og afståelsen af fast ejendom, når ejendomsretten overgår ved almindeligt køb og salg.

Afsnittet indeholder:

  • Regel
  • Definition: Ejendomsovergang
  • Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

For at en ejendom kan anses for erhvervet eller afstået, skal aftalen mellem parterne gå ud på, at ejendommen straks eller senere overtages af køberen på nærmere fastsatte vilkår.

Definition: Ejendomsovergang

Når ejendomsretten overgår ved salg, anses afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale, der bliver underskrevet af parterne, og datoen for den vil i reglen være afgørende.

Det er uden betydning, hvornår køberen rent faktisk overtager ejendommen efter sælgeren.

Er der indgået en endelig og bindende købsaftale, der omfatter alle for parterne væsentlige punkter i forbindelse med ejendommens overdragelse, er datoen for aftalen afgørende, selv om der senere sker mindre ændringer, fx med hensyn til tidspunktet for betaling af restkøbesummen. Se LSRM 1969, 98 LSR.

Om der er indgået en endelig og bindende aftale mellem køber og sælger skal vurderes ud fra de konkrete omstændigheder. I retspraksis er det dog som hovedregel ikke muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom. Se UfR 1965, 280 HDR.

Eksempel: Købers accept af købstilbud var afgørende for tidspunktet for handlen

En endelig og bindende aftale om salg blev anset for indgået ved købers accept af købstilbud. Ejendommen var derfor erhvervet på tidspunktet for købers accept af det købstilbud, der var sendt frem, og ikke som påstået af sagsøger ved underskrivelse af skødet. Det forhold, at der først efter købers accept blev opnået enighed om vilkår i købstilbuddet, udskød ikke erhvervelsestidspunktet. Se UfR 1983.111 HD.

Bemærk

Når en ejer af en fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, forlanger, at kommunen overtager ejendommen efter § 47 i planloven, anses overtagelsen at være sket på tidspunktet for ejerens anmodning om overtagelse. Se TfS 1997, 220 HRD, der dog vedrører § 8 i frigørelsesafgiftsloven. 

Bygninger på lejet grund

For en bygning på lejet grund regnes ejertiden fra bygningens erhvervelse (opførelse), mens eventuelt senere køb af grunden er erhvervelse af en ny fast ejendom. Se TfS 1990, 99 LSR.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

SKM2002.343.HR

Sagen vedrørte et spørgsmål om, hvorvidt en ejendom, der var afhændet af et konkursbo, kunne anses for erhvervet før den 19. maj 1993 i relation til EBL § 4, stk. 3. Boets kurator havde anmodet om bistand fra et ejendomsmæglerfirma til at sælge ejendommen. Ejendommen var behæftet i et sådant omfang, at boet ikke ville få del i provenuet. Da ejendommen tilhørte konkursboet, var det kurator på boets vegne, der kunne sælge den. Da kurators accept - der ikke kunne anses for en formalitet - blev givet efter den 19. maj 1993, var betingelserne i EBL § 4, stk. 3, for at lægge ejendomsværdien pr. 1.januar 1993 til grund som anskaffelsessum ikke til stede. Anskaffelsestidspunkt.

 

TfS 1998, 395 HR

Landsretten fandt, at endelig aftale om overdragelse af en ejendom først blev indgået ved det betingede skøde. Skatteyderen gjorde gældende, at der allerede på et tidligere afholdt møde blev truffet endelig beslutning om salget til den senere skødemodtager. Landsretten lagde vægt på, at det sælgende selskab på mødet kun var repræsenteret af et medlem af direktionen, der også repræsenterede køberen. Selskabet kunne tegnes af en direktør alene eller af den samlede bestyrelse. Af en udateret tilføjelse til selskabets vedtægter fremgik imidlertid, at der ved salg og pantsætning af fast ejendom krævedes den samlede bestyrelses underskrifter. Højesteret stadfæstede dommen af de grunde, der var anført af landsretten. Aftaletidspunkt.

 

TfS 1997, 220 HRD Højesteret fandt, at kommunen efter § 8 i frigørelsesafgiftsloven var pligtig til at overtage en ejendom på tidspunktet for ejerens anmodnig herom.

UfR 1983, 111 HR

I indkomstopgørelsen for 1975 havde skatteyder medtaget en overskudsandel, der stammede fra et ejendomssalg fra et I/S samt arkitekthonoraret for ejendommen, som var bogført af I/S'et i regnskabet for 1974. Den 10. december 1974 var skødeudkast sendt til køber, men først den 16. januar 1975 blev skødet endeligt underskrevet. Sagsøgerens advokat havde den 23. december 1974 fået mundtlig besked om, at køber accepterede salgstilbuddet. Retten fandt, at den endelige aftale var indgået i 1974, og derfor skulle både overskudsandel og honorarkrav beskattes i 1974. Aftaletidspunkt.

 

UfR 1965, 280 HR

Ikke grundlag for at antage, at skatteyder havde erhvervet en ejendom fra sin mor, der sad i uskiftet bo, forud for datoen for det betingede skøde.

 

Landsretsdomme

SKM2003.553.VLR

Vestre Landsret fandt det ikke bevist, at der var indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen i 1996. Ikke bevis for aftaletidspunkt.

 

TfS 1998, 650 ØLR

Ved salg af en ejendom i 1996 havde sælgeren ikke godtgjort, at der inden den 28. maj 1993 var indgået en endelig bindende aftale om køb af ejendommen, fordi sælgeren af ejendommen først underskrev slutsedlen på den dato. Ejendommen kunne derfor ikke anses for erhvervet før den 19. maj 1993 efter EBL § 4, stk. 3. Ikke bevis for aftaletidspunkt.

 

TfS 1998, 643 VLR

Østre Landsret fandt ikke, at der var ført bevis for, at en endelig og bindende aftale var indgået, før det betingede skøde blev underskrevet. Ikke bevis for aftaletidspunkt.

 

TfS 1989, 617 VLR

Interessentskabet, hvori sagsøgeren var medinteressent, havde ved ubetinget slutseddel, der var underskrevet af parterne henholdsvis den 30. november 1993 og den 1. december 1993, uden forbehold med hensyn til adkomsten i en køberet, videresolgt ejendommen til tredjemand med overtagelsesdag den 1. december 1993. Interessentskabet havde den 15. december 1993 gennem deres pengeinstitut betalt den aftalte købesum på 70.000 kr. til ejendommens oprindelige ejer for det inventar, som ifølge køberetsaftalen skulle følge med ved interessentskabets køb af ejendommen. Allerede under disse omstændigheder måtte interessentskabet anses at have gjort køberetten gældende senest den 15. december 1993.

 

Byretsdomme

Sagen handlede om, hvorvidt skatteyderen, der havde købt en ejerlejlighed af et selskab, hvori han var ultimativ ejer og direktør, skulle beskattes af maskeret udlodning. Et spørgsmål i sagen var også, hvornår ejendomshandlen var endelig og bindende. Den 15. december 2005 underskrev skatteyderen og dennes daværende ægtefælle en købsaftale med skatteyderens selskab vedrørende køb af en ejerlejlighed i ejendommen. Udstykningen af ejendommen i ejerlejligheder blev gennemført den 11. januar 2006. Retten fandt, at handlen var endelig og bindende den 15. december 2005.

 

SKM2013.174.BR Den 20. december 2007 indgik et kommanditselskab aftale om køb af en fast ejendom for ca. 150 mio. kr. Købet var betinget af, at kommanditselskabets finansiering af ejendommen var på plads inden den 15. marts 2008, idet aftalen ellers ikke skulle gennemføres. Finansieringen faldt ikke på plads, og handelen blev derfor ikke gennemført. Retten fandt, at betingelsen om finansieringen indebar, at kommanditselskabet aldrig blev ejer af ejendommen, og at H1 A/S som kommanditist i kommanditselskabet således ikke kunne afskrive på ejendommen for indkomståret 2007.

 

SKM2012.667.BR Byretten fandt, at der ikke forud for skødets underskrift forelå en endelig bindende aftale om salg af ejendommen. Aftaletidspunkt.

 

SKM2008.442.BR

Byretten fandt, at det skattemæssige tidspunkt for overdragelse af en ejendom til hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle først var på tidspunktet for underskrivelsen af skødet. Aftaletidspunkt.

 

Landsskatteretskendelser

SKM2014.344.LSR

Klager havde samtidig med salget af en bygningsparcel foretaget frasalg af den resterende del af ejendommen, hvor avancen var opgjort efter EBL § 5 A. Han var derfor ikke berettiget til bundfradrag efter § 6, stk. 2 ved afståelsen af bygningsparcellen.

Kendelsen er en stadfæstelse af SKM2012.626.SR

TfS 1990, 99 LSR

Landsskatteretten fandt, at der var tale om successiv erhvervelse af to selvstændige faste ejendomme. Der blev også henvist til i den forbindelse, at en bygning på lejet grund blev anset for en selvstændig ejendom i vurderingsmæssig henseende, så både bygninger og grund blev vurderet hver for sig.

 

LSRM 1980, 194 LSR

Landsskatteretten udtalte bl.a. i sagen, at det i retspraksis som hovedregel ikke er muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overtagelse af fast ejendom.

Se tilsvarende UfR 1965, 280 HRD ovenfor om mundtlige aftaler.

LSRM 1969, 98 LSR

En ejendom blev solgt på betingelse af, at der udover betaling af et kontant beløb og overtagelse af prioriteter ved underskrift af det betingede skøde, skulle ske betaling af restkøbesummen ved underskrift af det endelige skøde. Uanset at betalingen af restkøbesummen strakte sig over 2½ år, fandt Landsskatteretten, at der var tale om en kontant handel.

 

Skatterådet

SKM2012.360.SR Skatterådet kunne ikke bekræfte, at alle interessenter i interessentskabet X I/S kunne anses som ejere af en ideel andel af landbrugsejendommen Y, således at de kunne afhænde ejendommen eller gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse.

SKM2008.174.SR

Skatterådet fandt, at det skatteretlige erhvervelsestidspunkt også ved den forelagte aftalekonstruktion som udgangspunkt var det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse.

 

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter