Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne for næringsbeskatning af personer, der over en periode hyppigt køber og sælger fast ejendom, uden at der er tale om egentlig professionel virksomhed med handel af fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

  • Regel
  • Oversigt over xdomme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.x

Regel

Der gælder en formodning om næring for personer, der over en periode hyppigt køber og sælger fast ejendom, selv om der ikke er tale om egentlig professionel virksomhed med handel af fast ejendom.

En formodning om næring gælder også for visse personer, der handler med fast ejendom, og som ikke allerede på grund af deres arbejdsområde er omfattet af en formodning om næring.

Når det skal afgøres, om salg af fast ejendom i disse situationer er omfattet af en formodning om næring, lægges der vægt på, om ejeren hyppigt har købt og solgt fast ejendom.

Der er ikke i praksis fastlagt en absolut talmæssig grænse for, hvornår der opstår en formodning om næring.

Det skal vurderes konkret ud fra

  • det samlede antal omsatte ejendomme
  • kontinuiteten af salgene
  • størrelsen af de opnåede fortjenester.

Det er en forudsætning for at være omfattet af formodningen om næring, at der er tale om en løbende omsætning med køb og salg af fast ejendom.

Bemærk

Enkeltstående ejendomskøb, som foretages af personer, der ikke tidligere, eller kun i begrænset omfang, har handlet ejendomme eller er tilknyttet ejendomsmarkedet, betragtes alene som spekulation og beskattes efter de almindelige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Det gælder, selv om der investeres betydelige beløb i ejendommen, og selv om videresalget indbringer stor fortjeneste.

Hvis ejeren erhverver eller viderefører et udstykningsforetagende i drift, anses det efter omstændighederne som etablering af næring og medfører næringsbeskatning.

Som eksempel på et tilfælde, hvor aktivitetens omfang leder til næringsbeskatning kan nævnes en højesteretsdom, hvor en direktør blev næringsbeskattet af fortjenesten i forbindelse med afhændelse af 25 af 37 erhvervede ejendomme. Se UfR 1973, 485 HRD.

Som et eksempel på et tilfælde, der faldt udenfor næringsbeskatning, er en landsretsdom, hvor en direktør og hovedaktionær i trælastbranchen i 1966 købte samlet 192 sommerhusgrunde af et familieaktieselskab, hvori hans hustru havde betydelige kapitalmæssige interesser. Det var direktørens plan at opføre sommerhuse til udlejning, men han blev nødt til at sælge grundene med en samlet fortjeneste på 2.984 kr. Ejeren havde hverken før eller senere beskæftiget sig med udstykning af grunde, og det skyldtes en tilfældighed og familiemæssige forhold, at han foretog dette enkeltstående køb af sommerhusgrunde. Landsretten mente ikke, at dette enkeltstående engagement havde været et led i ejerens næring. Se Skd. 1982.61.201.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

TfS 1997, 810 HRD

Næringsdrivende, investor i ejendomsselskab. En malermesters datter, der var uden professionel tilknytning til ejendomsmarkedet, blev anset for næringsdrivende ved salg af fast ejendom og beskattet af andel af fortjeneste ved salg af ejerlejligheder og andel af fortjeneste ved salg af en udlejningsejendom, der ikke var opdelt i ejerlejligheder. Den nu afdøde malermester havde siden 1968 erhvervet andele i 23 ejendomme, som han udførte arbejde på. Endvidere havde han sammen med sin søn stiftet et aktieselskab, der siden 1972 stod som bygherre ved deltagelse i nybyggeri. Datteren havde siden 1975 erhvervet andele i ejendomsselskaber, hvor faderen var interessent, og hun havde en væsentlig indtægt herfra. Datteren blev anset for indkomstskattepligtig efter den dagældende KSL § 33 A af fortjenesten ved likvidation af selskaber, hvori faderen havde erhvervet aktier som led i sin virksomhed. Næringsbeskatning.

Skd. 1982.61.167

Spekulationshensigt. En arkitekt, hvis hustru i 1972 havde erhvervet et større antal attraktivt beliggende sommerhusgrunde, blev ikke næringsbeskattet af fortjenesten ved salg året efter af 22 af grundene. Arkitekten blev i stedet spekulationsbeskattet af fortjenesten, som i dag ville have været omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Ikke næringsbeskatning.

UfR. 1973, 485 HRD

Næringsvirksomhed. En direktør blev næringsbeskattet af fortjeneste i forbindelse med salg af 25 ud af 37 ejendomme. Næringsbeskatning.

Landsretsdomme

SKM2014.835.VLR

Skatteyderen havde i perioden 1984-2006 købt og solgt adskillige faste ejendomme, herunder de 4 omtvistede sommerhuse og den omtvistede ejerlejlighed. Skatteyderens faste ejendomme blev i mange tilfælde solgt efter relativt korte ejertider. Aktiviteten medførte betydelige avancer, som udgjorde skatteyderens væsentligste indtægtsgrundlag i hvert fald i 2004-2006, selvom hun også havde andre indtægter, herunder lønindkomst og aktieudbytter. Skatteyderen gjorde gældende, at de faste ejendomme, herunder de 5 omtvistede, alene var købt med det formål, at de skulle bebos/benyttes privat og i visse tilfælde tillige at foretage udlejning. Skatteministeriet bestred ikke, at de 5 omtvistede ejendomme var benyttet/beboet privat, og at betingelserne for skattefri afståelse var opfyldt, såfremt der ikke var tale om næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom.  Landsretten fandt efter en konkret vurdering, at skatteyderen først havde påbegyndt næringsvirksomhed i 2002 i forbindelse med erhvervelsen af et af de omtvistede sommerhuse. Skatteyderen havde herefter ikke afkræftet formodningen for, at de fra dette tidspunkt erhvervede faste ejendomme indgik i næringsvirksomheden.

Næringsbeskatning

Tidligere instans

SKM2013.522.BR.

Se også dom nedenfor vedrørende ægtefællen SKM2014.834.VLR.

SKM2014.834.VLR

Skatteyderen havde i perioden 1984-2006 købt og solgt adskillige faste ejendomme. Sagsøgeren erhvervede blandt andet i 1999 en ejendom, som i forbindelse med en omfattende renovering blev udstykket i 10 enheder, som løbende blev afhændet. Sagsøgerens faste ejendomme blev i mange tilfælde solgt efter relativt korte ejertider. Aktiviteten medførte betydelige avancer, som udgjorde skatteyderens væsentligste indtægtsgrundlag i hvert fald i 2004-2006, selvom han også havde andre indtægter, herunder lønindkomst og aktieudbytter. Skatteyderen gjorde gældende, at de faste ejendomme alene var købt med det formål, at drive virksomhed med udlejning. Landsretten fandt efter en samlet vurdering, at skatteyderen havde påbegyndt næringsvirksomhed i 1999 i forbindelse med erhvervelsen af ovennævnte ejendom, som efterfølgende blev udstykket. Skatteyderen havde herefter ikke afkræftet formodningen for, at de omtvistede ejendomme indgik i næringsvirksomheden.

Næringsbeskatning

Tidligere instans

SKM2013.523.BR.

Se også dom ovenfor vedrørende ægtefællen SKM2014.835.VLR.

SKM2014.194.VLR

 Næring, privat bolig, ejertid 9 mdr., ejendomsselskaber. Skatteyderen, solgte i indkomståret 2008 en beboelsesejendom. Skatteyderen havde tidligere (2003) solgt 2 ejendomme der var beskattet som personlig indkomst. Landsretten fandt det efter bevisførelsen godtgjort, at der var påbegyndt næringsvirksomhed i personligt regi. Denne virksomhed var senere overført til selskabsregi. Landsretten fandt ikke, at der var ført det meget sikre bevis der måtte kræves, for at beboelsesejendommen udelukkende var erhvervet i anlægsøjemed. Næringsbeskatning

Tidligere instans SKM2013.855.BR

SKM2011.688.ØLR

Næringsformodning. Ejeren var blevet næringsbeskattet af fortjenester opnået ved salg af én ejendom i 2000 og syv ejendomme i 2001. Landsretten fandt, at der var næringsformodning bl.a., fordi han i perioden 1980 til 1990 var blevet næringsbeskattet af fortjenester ved salg af ejendomme endda tre gange i overensstemmelse med hans egen selvangivelse. Landsretten fandt også, at ejeren ikke havde ført det sikre bevis, der måtte kræves, for at afkræfte denne formodning. Næringsbeskatning.

Tidligere instans SKM2009.254.BR

SKM2008.28.VLR

Næringsvirksomhed, tre lejligheder. Ejeren gjorde gældende, at hans salg af tre ejerlejligheder ikke var sket som led i næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Efter de oplysninger, som ejeren havde angivet i sine regnskaber om formålet med den nye aktivitet på ejendomsmarkedet, sammenholdt med, at han også havde selvangivet fortjenester fra salg af ejerlejligheder som næringsindkomst, fandt landsretten, at ejeren havde indledt næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom ved købet af de tre omstridte ejerlejligheder. Herefter var der en formodning for, at alle tre ejerlejligheder blev købt som led i næring. Der måtte derfor kræves et meget sikkert bevis for at anse erhvervelsen af de tre ejerlejligheder for alene at være sket i anlægsøjemed. Efter omfanget af handlerne med ejerlejligheder sammenholdt med, at der for ejerlejlighederne blev udarbejdet separate regnskaber, fandt landsretten efter en samlet vurdering, at ejeren ikke havde løftet bevisbyrden for, at ejerlejlighederne ikke blev erhvervet som led i næring. Næringsbeskatning.

SKM2005.217.VLR

Anlægsinvestering, næring. Ejeren havde opført et parcelhus på en byggegrund, som han erhvervede i 1998. I perioden 1996-1999 havde han købt og solgt otte ejendomme, dels i personligt regi og dels gennem et interessentskab. I 1999 solgte han parcelhuset, som han havde beboet. Skattemyndighederne havde fundet, at fortjenesten ved salget skulle beskattes som næringsindkomst. Landsretten lagde vægt på, at der var tale om ret få handler, samt på sagsøgerens og en medejers forklaringer om, at to ejendomme var købt som anlægsinvesteringer, og blev solgt, fordi medejeren skulle rejse fra landet. Landsretten fandt - uanset fortjenesternes meget centrale placering i sagsøgerens økonomi - det ikke godtgjort, at sagsøgeren ved købet af ejendommen havde etableret en så systematisk og professionel handel med fast ejendom, at denne kunne siges at udgøre hans hele eller delvise næringsvej. Ikke næringsbeskatning.

TfS 1995, 749 VLD

Næringsdrivende, fortsat igangværende virksomhed. En ingeniør og en murermester, der i et interessentskab havde været næringsdrivende med salg af fast ejendom, overdrog en ejendom til deres børn med et større antal udstykkede, usolgte ejerlejligheder. Fortjenesten ved videresalget af ejerlejlighederne var skattepligtig som almindelig indkomst for børnene, fordi de havde overtaget og fortsat en igangværende virksomhed. Næringsbeskatning.

Skd. 1985.72.110

En ejer af en udlejningsejendom blev anset for næringsdrivende. Ejeren gjorde gældende, at han aldrig havde haft erhverv ved køb og salg af ejendomme, og at i hvert fald de senest foretagne køb var investering. Østre Landsret lagde i dommen til grund, at ejeren i årene fra 1935 til 1977 havde købt 41 udlejningsejendomme og solgt 35 af dem. Disse handler var i det væsentlige sket før 1961. Men også siden havde ejeren gennem et aktieselskab og ved samarbejde med en forhenværende vekselerer købt og solgt udlejningsejendomme og andele heri. Hans formue var i dette tidsrum tredoblet, og hans indkomster havde været små, fordi der var foretaget betydelige afskrivninger. På denne baggrund fandt Østre Landsret, at salget af ejendommene var sket som et led i næring. Næringsbeskatning.

Skd. 1982.61.201

Direktør og hovedaktionær i trælastbranchen, sommerhusgrunde i et familieaktieselskab. En direktør og hovedaktionær i trælastbranchen købte i 1966 samlet 192 sommerhusgrunde af et familieaktieselskab, hvori hans hustru havde betydelige kapitalmæssige interesser. Det var direktørens plan at opføre sommerhuse til udlejning, men han blev nødt til at sælge grundene med en samlet fortjeneste på 2.984 kr. Ejeren havde hverken før eller senere beskæftiget sig med udstykning af grunde, og det skyldtes en tilfældighed og familiemæssige forhold, at han foretog dette enkeltstående køb af sommerhusgrunde. Landsretten mente ikke, at dette enkeltstående engagement havde været et led i ejerens næring. Ikke næringsbeskatning.

Landsskatteretskendelser

TfS 1985, 345 LSR

Næring. En pilot, der havde erhvervet ni grunde i Spanien for at bebygge og videresælge dem, blev nægtet fradrag for tab ved salg, fordi Landsskatteretten fandt, at erhvervelsen af grundene ikke var sket som led i en løbende næring. Landsskatteretten lagde bl.a. vægt på, at ejeren ikke tidligere havde haft et arbejdsområde, der omfattede salg af fast ejendom. Ikke næringsbeskatning.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter