Dato for udgivelse
03 Feb 2015 14:28
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
12 Jan 2015 11:16
SKM-nummer
SKM2015.91.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Sagsnummer
21. afdeling, B-503-14
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Råjord, købspris, grundforbedring, værdistigning
Resumé

Sagen vedrørte, om der var grundlag for at tilsidesætte Landsskatteretten skøn over råjordsprisen som led i opgørelsen af fradraget for forbedringer efter vurderingslovens dagældende § 17.

En andelsboligforening overtog den 1. marts 1989 en ubebygget grund fra ...3 Kommune og betalte en pris på kr. 215,- pr. m² for grunden. Ifølge skødet skulle grunden udstykkes fra to matrikler, der pr. 1. januar 1989 var vurderet til henholdsvis kr. 130,- pr. m² og kr. 20,- pr. m². Størstedelen af andelsboligforeningens grund stammede fra matriklen vurderet til kr. 20,- pr. m².

Landsskatteretten havde lagt vægt på vurderingen af den ene matrikel på kr. 130,- pr. m² samt givet et nedslag for ekstrafundering og ud fra en skønsmæssig vurdering ansat en samlet råjordspris på kr. 120,- pr. m².

Landsretten bemærkede, at det ikke fremgik af Landsskatterettens kendelse, at den overvejende del af det overdragne areal hidrørte fra matriklen vurderet til kr. 20,- pr. m² og lagde derfor til grund, at dette forhold ikke var indgået i vurderingen. Landsretten bemærkede videre, at baggrunden for fastsættelsen af salgsprisen for arealet heller ikke var inddraget.

Landsretten fandt på den baggrund, at Landsskatterettens skøn hvilede på et forkert grundlag og hjemviste sagen til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden.

Landretten ændrede dermed byrettens frifindende dom (SKM2014.510.BR).

Reference(r)

Vurderingsloven § 17 (dagældende)
Vurderingsloven § 18 (dagældende)

Henvisning

Den juridiske vejledning 2015-1 H.A.3.3.2


Parter

H1 Andelsboligforening
(advokat Hans Elgaard)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ advokat Mattias Chor)

Afsagt af landsdommerne

Taber Rasmussen, Anne Louise Bormann og Hanne Weirup Malten (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 4. februar 2014 (BS 1-780/2013) er anket af H1 Andelsboligforening med påstand som for byretten om, at sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til ansættelse af fradrag for forbedringer i grundværdien ved vurderingerne 2001-2004 for ejendommen beliggende ...1 og ...2, for så vidt angår opgørelsen af værdien af grunden uden forbedringer i forbindelse med beregning af værdistigningen efter byggemodning.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse

Supplerende sagsfremstilling

Af dagsordenen for ...3 Byråds møde den 30. november 1988 fremgår blandt andet:

"...

8. Fastsættelse af salgspriser for storparceller inden for udstykningsområdet ved ...4.

...

Byrådet har i 1986 vedtaget lokalplan nr. ... vest for ...4.

Afdelingen meddeler nu, at dette område er byggemodnet og kan

anvendes til tæt boligbebyggelse og åben/lav bebyggelse, parcelhuse på små grunde og 2-familiehuse, offentlig og privat service, erhvervsvirksomheder, som ikke er miljøforringende, og [rekreative] formål.

Salgsprisen for boligarealerne ønskes fastsat nu, idet der skal anvises et areal til H1 Andelsboligforening.

Udstykningsområdet omfatter:

Bruttoareal

238.400 m²

- Arealforbrug, veje m.v.

74.550 m²

Salgbart areal

163.850 m²

Jordprisen pr. m² bruttoareal, incl. eksisterende ejendom, er fastsat til 70 kr.

Jordprisen pr. m² salgbart areal fordelt på storparceller udgør 99 kr.

Interne byggemodningsudgifter:

Vej og kloak, herunder udgift til 1/2-...4

12.900.000 kr.

Afskærmningsbælter, hovedsti og grønne områder

 1.521.000 kr.

14.421.000 kr.

+ moms

 3.172.620 kr.

I alt

17.593.620 kr.

Udgifter pr. m² salgbart areal fordelt på storparceller udgør 107 kr.

Den samlede anskaffelsessum pr. m² salgbart areal fordelt på storparceller kan herefter opgøres til:

Jordpris

99 kr.

Byggemodning

107 kr.

I alt

206 kr.

Under henvisning til ovenstående beregninger og til, at der skal ske tillæg af udgifter til forrentning, ejendomsskatter, eventuelle ekstrafunderingsudgifter m.v., indstiller afdelingen, med tiltrædelse af udvalget, at salgsprisen fastsættes til 215 kr. pr. m² ved salg af storparceller inden for udstykningsområdet ved ...4.

Overskuddet ved salg af arealerne kan herefter opgøres til:

Salgsindtægt

35.727.750 kr.

- udgifter

35.681.620 kr.

I alt

46.130 kr.

..."

H1 Andelsboligforening overtog pr. 1. marts 1989 fra ...3 Kommune et ubebygget areal på 21.458 m². Ifølge skødet skulle ejendommen udstykkes fra kommunens ejendom matr. nr. ...x og ...y.

Der er fremlagt matrikelkort, hvoraf udstykningen fremgår. Der er mellem parterne enighed om, at størstedelen af det erhvervede areal hidrørte fra matr. nr. ...x.

Pr. 1. januar 1989 blev ejendomsværdien for matr. nr. ...x, som udgjorde 181.094 m², vurderet til 20 kr. pr. m². Ejendomsværdien for matr. nr. ...y, som udgjorde 51.739 m², blev samtidig vurderet til 130 kr. pr. m².

Parternes anbringender

Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten.

H1 Andelsboligforening har yderligere gjort gældende, at indholdet af referat af ...3 Byråds møde den 30. november 1988 beviser, at Landsskatteretten har undladt at inddrage relevante hensyn i forbindelse med skønnet over råjordsprisen. Det fremgår af referatet, at jordprisen ved kommunens anskaffelse var 99 kr. pr. m², og H1 Andelsboligforening har på denne baggrund gjort gældende, at råjordsprisen i 1989 maksimalt kunne udgøre 99 kr. pr. m². Landskatterettens skøn har medført, at andelsboligforeningens fradrag for grundforbedringer som minimum er blevet halveret.

Skatteministeriet har heroverfor blandt andet gjort gældende, at det pågældende referat ikke godtgør, at Landsskatterettens skøn over råjordsprisen er foretaget på forkert grundlag, eller at skønnet ligger uden for rammerne. De anførte 99 kr. pr. m² vedrører kommunens oprindelige anskaffelsessum for det samlede udstykningsområde, hvoraf H1 Andelsboligforenings grund udgør under 10 procent. Beløbet er allerede af den grund ikke anvendeligt ved vurderingen af råjordsprisen for andelsboligforeningens ejendom, idet det ikke er godtgjort, at fordelingen mellem råjordspris og byggemodning for andelsboligforeningens område svarer til fordelingen for hele udstykningsområdet. Hertil kommer, at visse af de byggemodningsudgifter, som fremgår af referatet, ikke kan fradrages af andelsboligforeningen. Råjordsprisen for andelsboligforeningens område vil herefter kunne opgøres til 118,95 kr. pr. m², hvilket er næsten sammenfaldende med Landsskatterettens skøn på 120 kr. pr. m².

Landsrettens begrundelse og resultat

Sagen angår overordnet det fradrag i grundværdien, som H1 Andelsboligforening er berettiget til ved vurderingerne for 2001-2004 for andelsboligforeningens ejendom. Der er ikke tvist om størrelsen af de udgifter, der er fradragsberettiget, men om beregningen af værdistigningen i medfør af den dagældende vurderingslovs § 18. Det omtvistede spørgsmål i sagen er fastsættelsen af den såkaldte råjordspris, der indgår som et element i beregningen af værdistigningen. Fastsættelsen af råjordsprisen beror på et skøn over, hvad grunden må antages at have kostet uden forbedringer.

I forbindelse med H1 Andelsboligforenings erhvervelse af det omhandlede areal fra ...3 Kommune i 1989 skete der udstykning fra to matrikler, matr. nr. ...x og ...y. Der er enighed om, at størstedelen af det erhvervede areal hidrørte fra matr. nr. ...x, der på tidspunktet var vurderet til en ejendomsværdi svarende til 20 kr. pr. m². En mindre del af arealet blev udstykket fra matr. nr. ...y, der på tidspunktet var vurderet til 130 kr. pr. m². Der foreligger ikke i sagen oplysninger om, hvorfor de to matrikler, der grænsede op til hinanden, var vurderet forskelligt.

Der er for landsretten fremlagt referat af ...3 Byråds møde afholdt den 30. november 1988, hvori baggrunden for salgsprisen for det omhandlede areal beskrives. Det fremgår, at salgsprisen er baseret på opgørelsen af en samlet anskaffelsessum for arealet på 206 kr., der bestod af 99 kr. pr. m² til jordpris og 107 kr. pr. m² til byggemodning. Med tillæg af udgifter til forrentning, ejendomskatter m.v. tiltrådte byrådet på mødet en salgspris på 215 kr. pr. m². Det er ikke oplyst, hvornår ...3 Kommune oprindeligt erhvervede arealet eller til hvilken pris.

Landsskatteretten lægger i kendelse af 21. januar 2013 til grund, at den største af de matrikler, som blev lagt sammen ved overdragelsen, ...y, ved vurderingen pr. 1. januar 1989 var vurderet til en grundværdi svarende til 130 kr. pr. m². Efter nedslag for ekstrafundering fastsatte Landsskatteretten ud fra en skønsmæssig vurdering en samlet råjordspris på 120 kr. pr. m². Det fremgår ikke af kendelsen, at den overvejende del af det overdragne areal hidrørte fra matr. nr. ...x med den væsentlig lavere ejendomsværdi på 20 kr. pr. m², og landsretten må således lægge til grund, at dette forhold ikke er indgået i vurderingen.

Baggrunden for fastsættelsen af salgsprisen for arealet, herunder oplysningerne om den af kommunen opgjorte anskaffelsessum indeholdende udgifter til jord og byggemodning, inddrages heller ikke. Det kan ikke anses for godtgjort, som anført af Skatteministeriet, at de 99 kr. pr. m² nævnt i kommunens referat udgjorde kommunens oprindelige anskaffelsessum for arealet, idet der ikke er fremlagt oplysninger om kommunens erhvervelse.

Landsretten finder på denne baggrund, at Landsskatterettens skøn hviler på et forkert grundlag, og sagen bør derfor i overensstemmelse med H1 Andelsboligforenings påstand hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden.

Skatteministeriet skal betale sagsomkostninger for begge retter til H1 Andelsboligforening med i alt 88.000 kr. Beløbet omfatter 8.000 kr. til retsafgift og 80.000 kr. til udgifter til advokatbistand inklusiv moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Sagen hjemvises til vurderingsmyndighederne til ansættelse af fradrag for forbedringer i grundværdien ved vurderingerne 2001-2004 for ejendommen beliggende ...1 og ...2, for så vidt angår opgørelsen af værdien af grunden uden forbedringer i forbindelse med beregning af værdistigningen efter byggemodning.

I sagsomkostninger i begge instanser skal Skatteministeriet betale 88.000 kr. til H1 Andelsboligforening.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.