Når du lejer ud til nærtbeslægtede som for eksempel dit barn, skal du altid betale skat af et beløb, der svarer til markedslejen. Markedslejen er den husleje, du kan kræve, hvis du udlejer efter lejelovgivningens almindelige regler til en ikke nærtstående person.

Er den aftalte husleje mindre end markedslejen, skal du stadig betale skat af markedslejen.

Samtidig bliver forskellen mellem markedslejen og det betalte beløb betragtet som en gave, som dit barn skal betale afgift af, hvis det overstiger nogle beløbsgrænser.

Læs mere om gaver

Du skal lave et regnskab over dine indtægter og udgifter. Du skal gemme regnskabet i fem år, men kun vise os regnskabet, hvis vi beder om det.

Udgifter, du kan trække fra

• ejendomsskatter

• vand-, kloak- og renovationsafgifter

• administration og revisorbistand til regnskabet

• forsikring af ejendommen

• skorstensfejer, snerydning og fejning

• kontingent til grundejerforening

• afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter

• el, vand og varme (se nedenfor)

• vedligeholdelse (se nedenfor) 

Renteudgifter

Derudover kan du trække renteudgifter som for eksempel prioritetsrenter og renter af vej- og kloakgæld fra på din selvangivelse, rubrik 117.

El, vand og varme

Hvis dit barn betaler el, vand og varme som en del af huslejen, kan du trække det fra i dit regnskab. Beløbet skal samtidig lægges til den samlede lejeindtægt.

Hvis dit barn betaler særskilt for lys, vand og varme, skal det holdes helt ude af regnskabet.

Vedligeholdelse

Du kan fratrække udgifter til vedligeholdelse, som følge af almindelig slid og ælde i den tid, du har ejet boligen, for eksempel udgifter til malerarbejde.

Udgifter til reparation af skader, som for eksempel fugtskader, kan du kun trække fra, hvis:

• de ikke er dækket af en forsikrings- eller erstatningssum

• skaden er sket, efter du har overtaget boligen

• boligen ikke forbedres i forhold til tilstanden umiddelbart før, skaden skete.

 Der er praksis for, at der i de tre første ejerår højst kan fratrækkes istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35 procent for udlejede en- og tofamilieshuse.

Læs mere om procentreglen i Den juridiske vejledning 

Intet fradrag for forbedringer

Du kan ikke fratrække udgifter, der bringer boligen i bedre stand, end den var, da du overtog den, for eksempel nyt badeværelse.

	Alm. skatteregler	Kapitalafkastordning	Virksomhedsordning
Personlig indkomst (op til 56 pct.)	Resultat før renter	Resultat før renter - kapitalafkast	Resultat efter renter - kapitalafkast + rentekorrektion
Kapitalindkomst (33,7 - 45,5 pct.)	Renter	Renter + kapitalafkast	Kapitalafkast- rentekorrektion
Udskudt skat på overskud	Nej	Nej	Ja, hvis du ikke hæver "for meget"

Skat efter de almindelige skatteregler

Fordelen ved de almindelige skatteregler er, at de er meget nemme at administrere, men rent skattemæssigt kan det sjældent betale sig.

Virksomhedsordningen

Virksomhedsordningen giver den fordel, at renteudgifterne kan fratrækkes direkte i overskuddet, så du skal betale mindre i AM-bidrag og eventuel topskat. Ulempen er, at der er mange krav forbundet med ordningen.

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen kan være et godt alternativ til virksomhedsordningen, da ordningen er nemmere at administrere. Der beregnes et kapitalafkast, som beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Derved betaler du mindre i AM-bidrag og eventuel topskat end efter de almindelige skatteregler.

Dit overskud før renter bliver lagt til din personlige indkomst. Det betyder, at overskuddet beskattes på samme måde som din løn. Du skal også betale AM-bidrag.

Du kan trække dine renteudgifter fra i din kapitalindkomst på samme måde som dine øvrige renteudgifter.

Hvis du ikke vælger en af de andre ordninger, bruger vi automatisk denne ordning.

Forskudsopgørelse

For at betale din skat løbende gennem året skal du rette din forskudsopgørelse:

• Skriv overskud før renter i felt 221

• Skriv renteudgifter i felt 488. 

Årsopgørelse

Når året er gået, skal du udfylde din årsopgørelse. Det er her, du træffer det endelige valg om beskatningsmetode:

• I rubrik 111 vil der stå et beløb fra din forskudsopgørelse, men du skal skrive det endelige opgjorte overskud før renter.

• I rubrik 117 skal du skrive renteudgifterne. Renteudgifterne kan indgå i rubrik 41, og i denne situation skal du flytte renterne fra rubrikken ved at trykke på lommeregnerikonet foran beløbet. Hvis dine huslejeindtægter er under 300.000 kr., er du fritaget for at give regnskabsoplysninger. Du skal vælge ja i rubrik 301, sætte hak i Nettoomsætning under 300.000 kr. i rubrik 302 og svare på rubrik 303 og 304.

  Hvis dine huslejeindtægter overstiger 300.000 kr., skal du skrive regnskabsoplysninger i rubrik 300 til 380.  

Kapitalafkast

Du skal beregne et kapitalafkast, som du skal betale skat af som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det er en lavere sats. Du skal ikke betale AM-bidrag af kapitalafkastet.

Kapitalafkastet er boligens kontante købesum ganget med kapitalafkastsatsen. Satsen er 1 procent for 2015, 2016 og 2017.

Kapitalafkastet kan højst udgøre det største beløb af:

• Overskud af virksomhed eller

• Negativ egen kapitalindkomst (eksklusiv det beregnede kapitalafkast)

Du skal kun beregne kapitalafkast for den periode, du har lejet ud. Starter udlejningen for eksempel i august 2016, lejer du ud i fem måneder:

Købssum x 1 % x 5/12=kapitalafkast

Skat af overskud

Du skal desuden betale skat af dit overskud før renter fratrukket dit kapitalafkast. Dit overskud bliver beskattet som personlig indkomst.

Forskudsopgørelse

For at betale din skat løbende gennem året skal du rette din forskudsopgørelse. Du skal åbne Selvstændigt erhvervsdrivende i bunden af din forskudsopgørelse og derefter:

• vælge kapitalafkastordningen i felt 184

• skrive det beregnede kapitalafkast i felt 440

• skrive overskud før renter i felt 221

• skrive renteudgifterne i felt 488.

Årsopgørelse

Når året er gået, skal du udfylde din årsopgørelse. Det er her, du træffer det endelige valg om beskatningsmetode:

• I rubrik 111 vil der stå et beløb fra din forskudsopgørelse, men du skal skrive det endelige opgjorte overskud før renter.

• I rubrik 117 skal du skrive renteudgifterne. Renteudgifterne kan indgå i rubrik 41, og i denne situation skal du flytte renterne fra rubrikken ved at trykke på lommeregnerikonet foran beløbet.

• I rubrik 141 skal du vælge kapitalafkastordningen

• I rubrik 142 skal du skrive kapitalafkastet

• Hvis dine huslejeindtægter er under 300.000 kr., er du fritaget for at give regnskabsoplysninger. Du skal vælge ja i rubrik 301, sætte hak i Nettoomsætning under 300.000 kr. i rubrik 302 og svare på rubrik 303 og 304.

  Hvis dine huslejeindtægter overstiger 300.000 kr., skal du skrive regnskabsoplysninger i rubrik 300 til 380.

Der er en del administrative krav, når du vælger virksomhedsordningen.

Derfor kan det være en god ide at bruge en revisor. Du kan få fradrag for revisorudgiften.

Regnskabskrav

Dit regnskab skal desuden opfylde de krav, der er opstillet i bogføringsloven og i den såkaldte mindstekravsbekendtgørelse.

Du skal holde indtægter og udgifter ved udlejningen fuldstændig adskilt fra din privatøkonomi. Prioritetsgæld og bankgæld skal være direkte forbundet med anskaffelsen af og driften af den udlejede ejendom. Rent praktisk kan du gøre det ved at oprette en speciel konto/kassekredit til formålet.

Dit regnskab skal vise denne adskillelse mellem virksomhedens og din private økonomi. Regnskabet skal blandt andet opgøre størrelsen af overførslerne mellem din private økonomi og virksomhedens økonomi.

Læs mere om regnskabskrav i Den juridiske vejledning

Kapitalafkast og kapitalafkastgrundlag

Du skal beregne et kapitalafkast, som du skal betale skat af som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det er en lavere sats. Du skal ikke betale AM-bidrag af afkastet.

Kapitalafkast=kapitalafkastgrundlag x kapitalafkastsats.

• Kapitalafkastsatsen er 1 procent for 2015, 2016 og 2017. 

• Kapitalafkastgrundlaget er boligens kontante købesum med fradrag af gæld og skal opgøres hvert år.

Kapitalafkastet kan ikke overstige årets skattepligtige overskud.

Du skal kun beregne kapitalafkast for den periode, du har lejet ud. Starter udlejningen for eksempel i august 2016, lejer du ud i fem måneder:

(Købssum - gæld) x 1 % x 5/12=kapitalafkast

Skat af overskud

Du skal desuden betale skat af dit resultat efter renter fratrukket dit kapitalafkast. Dit resultat bliver beskattet som personlig indkomst.

Indskudskonto

Du skal opgøre ejendommens værdi og gæld, som du indskyder i virksomheden. Opgørelsen kaldes for en indskudskonto.

Indeståendet på indskudskontoen er udtryk for, hvor store beløb du skattefrit kan føre ud af virksomheden i hæverækkefølgen uden, at det udløser rentekorrektion. Hævning af indestående på indskudskontoen kan først ske, når hele virksomhedens overskud og eventuelt opsparet overskud er hævet.

Læs mere om hæverækkefølgen i Den juridiske vejledning

Hævninger ud over indestående er også skattefrit, men medfører rentekorrektion.

Hvis indskudskontoen er negativ, betyder det, at du har indskudt mest gæld i virksomheden. Når indskudskontoen er negativ reduceres størrelsen af de renteudgifter, du kan trække fra i virksomhedens overskud.

Hvis du kan vise, at al den gæld, der medtages i åbningsbalancen er erhvervsmæssig, sættes indskudskontoen til nul.

Indskudskontoen skal reguleres ved udløbet af året, indskud skal lægges til, mens hævninger trækkes fra.

Rentekorrektion

Du skal beregne rentekorrektion når:

• indskudskontoen er negativ ved årets start eller slutning

• du både har hævet og indskudt penge i samme indkomstår.

Den samlede rentekorrektion skal lægges til den personlige indkomst og trækkes fra i kapitalindkomsten i indkomståret.

Læs mere om rentekorrektion i Den juridiske vejledning

Du kan udskyde skat

Du kan vælge at spare en del af dit overskud op.

Opsparet overskud beskattes med 22 procent i 2016 og 2017:

Overskud efter renter i 2017	25.000 kr.
Hævet overskud	15.000 kr.
Opsparet overskud før skat	10.000 kr.
Foreløbig skat (10.000 kr. /78 x 22)	2.821 kr.
Opsparet overskud inkl. skat som skal stå i rubrik 149 på årsopgørelsen	12.821 kr.

Når eller hvis der de efterfølgende år opstår et underskud eller der på virksomhedens konto hæves mere end årets overskud, skal du betale skat af det tidligere opsparede overskud. Du vil få godtgjort den allerede betalte skat.

Forskudsopgørelse

For at betale din skat løbende gennem året, skal du rette din forskudsopgørelse. Du skal åbne Selvstændigt erhvervsdrivende i bunden af din forskudsopgørelse og derefter:

• vælge virksomhedsordningen i felt 184

• skrive kapitalafkast i felt 432

• skrive overskud før renter i felt 221

• skrive renteudgifter i felt 488.

Årsopgørelse

Når året er gået, skal du udfylde din årsopgørelse. Det er her, du træffer det endelige valg om beskatningsmetode:

• I rubrik 111 vil der stå et beløb fra din forskudsopgørelse, men du skal skrive det endelige opgjorte overskud før renter.

• I rubrik 117 skal du skrive renteudgifterne. Renteudgifterne kan indgå i rubrik 41, og i denne situation skal du flytte renterne fra rubrikken ved at trykke på lommeregnerikonet foran beløbet.

• I rubrik 147 skal du vælge virksomhedsordningen

• I rubrik 148 skal du skrive kapitalafkastet

• I rubrik 149 skal du skrive eventuelt opsparet overskud

• I rubrik 150 skal du skrive eventuelt beregnet rentekorrektion

• I rubrik 948 skal du skrive beløbet på din indskudskonto ved året udgang, og de to spørgsmål besvares med ja eller nej

• I rubrik 960 skal du skrive værdien af de sikkerhedsstillelser, der er stillet før 11. juni 2014, hvor der er aktiver i virksomhedsordningen, der er stillet til sikkerhed i gæld, der ikke er i virksomhedsordningen. Og spørgsmålet om yderligere sikkerhedsstillelser efter den 10. juni 2014 skal besvares.

• I rubrik 15 skal du skrive værdien af sikkerhedsstillelser, der er stillet efter den 10. juni 2014, hvor der er aktiver i virksomhedsordningen, der er stillet til sikkerhed i gæld, der ikke er i virksomhedsordningen.

• Hvis dine huslejeindtægter er under 300.000 kr., er du fritaget for at give regnskabsoplysninger. Du skal vælge ja i rubrik 301, sætte hak i Nettoomsætning under 300.000 kr. i rubrik 302 og svare på rubrik 303 og 304.

  Hvis dine huslejeindtægter overstiger 300.000 kr., skal du skrive regnskabsoplysninger i rubrik 300 til 380.

Læs mere om virksomhedsordningen

Du skal betale skat af fortjenesten, når du sælger en bolig, du ikke selv har boet i. 

• Tab kan du kun trække fra, hvis du har fortjeneste på andre ejendomme. Du kan gemme tab til senere år.
• Fortjeneste beskattes som kapitalindkomst. Der er særlige regler, hvis du har brugt virksomhedsordningen.
• Fortjeneste og tab opgøres som forskellen mellem en reguleret købspris og en reguleret salgspris.

Salgspris

Du skal kontantomregne salgsprisen. Hovedreglen er, at den aftalte pris er en kontantpris. Du kan fratrække salgsomkostninger i salgsprisen. Salgsomkostninger kan for eksempel være udgifter til ejendomsmægler, tilstandsrapport og lignende.

Købspris

Du skal kontantomregne købsprisen. Du kan tillægge købsomkostninger. Du får et tillæg til din købspris på 10.000 pr. år, du har ejet lejligheden - dog ikke i salgsåret.

Har du istandsat boligen, kan du forhøje købsprisen med den del af forbedringsudgifterne, der er over 10.000 kr. pr. år. Du skal kunne dokumentere udgifterne. 

Særlige regler ved virksomhedsordningen

Hvis du har betalt skat af indtægterne fra den forældrekøbte bolig under virksomhedsordningen, og ophører udlejningen inden salget af boligen, beskattes fortjenesten ved salget af boligen som kapitalindkomst.

Hvis du vælger at være under virksomhedsordningen, når boligen sælges, indgår fortjenesten i virksomhedens resultat og beskattes som personlig indkomst (med arbejdsmarkedsbidrag).

Hvis boligen indgår i virksomhedsordningen med en anden virksomhed, kan det være en god idé at have en rådgiver tilknyttet salget.

Du kan altid sælge boligen til markedsværdien. Markedsværdien er den pris, som tilsvarende boliger sælges til. Hvis boligen ikke vurderes som udlejet, kan du sælge den til mindst 85 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Hvis du sælger den billigere, betragter SKAT forskellen som en gave til dit barn.

Udlejede boliger vurderes lavere end frie (ikke udlejede) boliger. Er din bolig vurderet som udlejet, kan du derfor ikke sælge til 85 procent af den offentlige vurdering. Du skal i stedet sælge boligen til markedsværdien.

Dit barn kan senere sælge skattefrit

Dit barn kan senere sælge skattefrit til markedsprisen. Det eneste krav er, at dit barn har boet i boligen efter at have købt den. Det krav er kun opfyldt, hvis dit barn faktisk bor i boligen og bruger den som sit hjem.

Reglerne om beskatning står i ejendomsavancebeskatningsloven. Fortjenesten bliver beskattet som kapitalindkomst. Der gælder ingen særlige regler, hvis du sælger til dit barn.

Ejendomsavancebeskatningsloven (retsinformation.dk)

Salg til under 85 procent af vurderingen

Sælger du boligen til dit barn for under 85 procent af den offentlige ejendomsvurdering eller en lavere markedsværdi, giver du dit barn en gave.

Gaven indgår som en del af dit barns betaling (berigtigelsen) for boligen.

Fortjenesten ved salget beregnes ud fra salgspris inklusive gave.

Eksempel på gave som delvis betaling for lejligheden

Boligen sælges til 85 procent af seneste vurdering på 1 mio. kr.	850.000 kr.
Barnet berigtiger købet på følgende måde:
Overtagelse af prioritetsgæld til kontant værdi på	700.000 kr.
Kontant betaling	50.000 kr.
Gave fra forælder til barn	100.000 kr.
I alt	850.000 kr.

Du skal anmelde afgiftspligtige gaver til SKAT.

Anmeld gave til SKAT på blanket 07.060

Læs mere om gaver

Har du købt en andelsbolig og lejer den ud til dit barn, gælder der andre regler. Reglerne for udleje af en andelsbolig kan du læse via nedenstående link under afsnittet 'Du udlejer din leje- eller andelsbolig'.

Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i