Der er en del administrative krav, når du vælger virksomhedsordningen.
Derfor kan det være en god ide at bruge en revisor. Du kan få fradrag for revisorudgiften.
Regnskabskrav
Dit regnskab skal desuden opfylde de krav, der er opstillet i bogføringsloven og i den såkaldte mindstekravsbekendtgørelse.
Du skal holde indtægter og udgifter ved udlejningen fuldstændig adskilt fra din privatøkonomi. Prioritetsgæld og bankgæld skal være direkte forbundet med anskaffelsen af og driften af den udlejede ejendom. Rent praktisk kan du gøre det ved at oprette en speciel konto/kassekredit til formålet.
Dit regnskab skal vise denne adskillelse mellem virksomhedens og din private økonomi. Regnskabet skal blandt andet opgøre størrelsen af overførslerne mellem din private økonomi og virksomhedens økonomi.
Læs mere om regnskabskrav i Den juridiske vejledning
Kapitalafkast og kapitalafkastgrundlag
Du skal beregne et kapitalafkast, som du skal betale skat af som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Det er en lavere sats. Du skal ikke betale am-bidrag af afkastet.
Kapitalafkast=kapitalafkastgrundlag x kapitalafkastsats.
-
Kapitalafkastsatsen er 1 procent for 2015, 2016 og 2017.
-
Kapitalafkastgrundlaget er boligens kontante købesum med fradrag af gæld og skal opgøres hvert år.
Kapitalafkastet kan ikke overstige årets skattepligtige overskud.
Du skal kun beregne kapitalafkast for den periode, du har lejet ud. Starter udlejningen for eksempel i august 2017, lejer du ud i fem måneder:
(Købssum - gæld) x 1 % x 5/12=kapitalafkast
For 2018 og 2019 er kapitalafkastsatsen 0 procent.
Skat af overskud
Du skal desuden betale skat af dit resultat efter renter fratrukket dit kapitalafkast. Dit resultat bliver beskattet som personlig indkomst.
Indskudskonto
Du skal opgøre ejendommens værdi og gæld, som du indskyder i virksomheden. Opgørelsen kaldes for en indskudskonto.
Indeståendet på indskudskontoen er udtryk for, hvor store beløb du skattefrit kan føre ud af virksomheden i hæverækkefølgen uden, at det udløser rentekorrektion. Hævning af indestående på indskudskontoen kan først ske, når hele virksomhedens overskud og eventuelt opsparet overskud er hævet.
Læs mere om hæverækkefølgen i Den juridiske vejledning
Hævninger ud over indestående er også skattefrit, men medfører rentekorrektion.
Hvis indskudskontoen er negativ, betyder det, at du har indskudt mest gæld i virksomheden. Når indskudskontoen er negativ reduceres størrelsen af de renteudgifter, du kan trække fra i virksomhedens overskud.
Hvis du kan vise, at al den gæld, der medtages i åbningsbalancen er erhvervsmæssig, sættes indskudskontoen til nul.
Indskudskontoen skal reguleres ved udløbet af året, indskud skal lægges til, mens hævninger trækkes fra.
Rentekorrektion
Du skal beregne rentekorrektion når:
Den samlede rentekorrektion skal lægges til den personlige indkomst og trækkes fra i kapitalindkomsten i indkomståret.
Læs mere om rentekorrektion i Den juridiske vejledning
Du kan udskyde skat
Du kan vælge at spare en del af dit overskud op.
Opsparet overskud beskattes med 22 procent i 2016, 2017, 2018 og 2019:
Overskud efter renter | 25.000 kr. |
Hævet overskud | 15.000 kr. |
Opsparet overskud før skat | 10.000 kr. |
Foreløbig skat (10.000 kr. /78 x 22) | 2.821 kr. |
Opsparet overskud inkl. skat som skal stå i rubrik 149 på årsopgørelsen | 12.821 kr. |
Når eller hvis der de efterfølgende år opstår et underskud eller der på virksomhedens konto hæves mere end årets overskud, skal du betale skat af det tidligere opsparede overskud. Du vil få godtgjort den allerede betalte skat.
Forskudsopgørelse
For at betale din skat løbende gennem året, skal du rette din forskudsopgørelse. Du skal åbne Selvstændigt erhvervsdrivende i bunden af din forskudsopgørelse og derefter:
-
vælge virksomhedsordningen i felt 184
-
skrive kapitalafkast i felt 432
-
skrive overskud før renter i felt 221
-
skrive renteudgifter i felt 488.
Årsopgørelse
Når året er gået, skal du udfylde din årsopgørelse. Det er her, du træffer det endelige valg om beskatningsmetode:
-
I rubrik 111 vil der stå et beløb fra din forskudsopgørelse, men du skal skrive det endelige opgjorte overskud før renter.
-
I rubrik 117 skal du skrive renteudgifterne. Renteudgifterne kan indgå i rubrik 41, og i denne situation skal du flytte renterne fra rubrikken ved at trykke på lommeregnerikonet foran beløbet.
-
I rubrik 147 skal du vælge virksomhedsordningen
-
I rubrik 148 skal du skrive kapitalafkastet
-
I rubrik 149 skal du skrive eventuelt opsparet overskud
-
I rubrik 150 skal du skrive eventuelt beregnet rentekorrektion
-
I rubrik 948 skal du skrive beløbet på din indskudskonto ved året udgang, og de to spørgsmål besvares med ja eller nej
-
I rubrik 960 skal du skrive værdien af de sikkerhedsstillelser, der er stillet før 11. juni 2014, hvor der er aktiver i virksomhedsordningen, der er stillet til sikkerhed i gæld, der ikke er i virksomhedsordningen. Og spørgsmålet om yderligere sikkerhedsstillelser efter den 10. juni 2014 skal besvares.
-
I rubrik 15 skal du skrive værdien af sikkerhedsstillelser, der er stillet efter den 10. juni 2014, hvor der er aktiver i virksomhedsordningen, der er stillet til sikkerhed i gæld, der ikke er i virksomhedsordningen.
-
Hvis dine huslejeindtægter er under 300.000 kr., er du fritaget for at give regnskabsoplysninger. Du skal vælge ja i rubrik 301, sætte hak i Nettoomsætning under 300.000 kr. i rubrik 302 og svare på rubrik 303 og 304.
Hvis dine huslejeindtægter overstiger 300.000 kr., skal du skrive regnskabsoplysninger i rubrik 300 til 380.
Læs mere om virksomhedsordningen