Dato for udgivelse
04 Nov 2014 08:40
SKM-nummer
SKM2014.754.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Sagsnummer
14-0213455
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, ejendomsvurdering, ejendomsværdi, rekursmyndigheders funktion og kompetence, skøn under regel, manglende møde, organinhabilitet, ugyldighed
Resumé

Vurderingsankenævnet havde ved behandlingen af visse klager over grundværdien anvendt en praksis, hvor vurderingsankenævnet ikke tog konkret og individuelt stilling til grundværdien for den enkelte ejendom. Denne praksis var udtryk for skøn under regel, hvorved nævnet helt havde afskåret sig fra at foretage prøvelse af den fastsatte grundværdi. Dette var ikke lovligt. Vurderingsankenævnet havde dermed ikke udført sin funktion som rekursmyndighed. Vurderingsankenævnet havde i strid med nævnets forretningsorden ikke afgjort sagen på et møde, og afgørelsen var derfor truffet uden den fornødne organhabilitet. Som følge af de helt grundlæggende mangler ved vurderingsankenævnets afgørelse, blev nævnets afgørelse anset for ugyldig og annulleret.

 

Reference(r)

Forretningsorden for skatteankenævn, vurderingsankenævn, fælles skatte- og vurderingsankenævn samt motorankenævn §§ 10, 11, 24

Skatteforvaltningsloven §§ 6, 38

Vurderingsloven §§ 5, 6, 9, 13,16

 

Henvisning

-


Landsskatterettens afgørelse er truffet under medvirken af et udvidet antal retsmedlemmer, jf. § 6, stk. 2, i forretningsorden for Landsskatteretten.

Klagen vedrører ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2011.

Landsskatterettens afgørelse
Vurderingsankenævnet har ansat ejendomsværdien til X kr. Grundværdien udgør X kr.

Landsskatteretten anser vurderingsankenævnets afgørelse for ugyldig og annullerer vurderingsankenævnets afgørelse. Klagerne er herefter berettiget til en fornyet prøvelse.

Faktiske oplysninger
SKAT fastsatte ved ejendomsvurderingen pr. den 1. oktober 2011 for ejendommen beliggende Y1, ejendomsnummer X, en ejendomsværdi på X kr. og en grundværdi på X kr.

Den Z. april 2012 modtog SKAT en klage over for denne ejendomsvurdering fra klagerne. Af klagen fremgår blandt andet følgende:  

".....

Klage over fastsætning af grundværdien på Y1

Vi vil gerne klage over jeres fastsættelse af nedslag i forhold til støj, røg og lugtgener.

Vi vil også gerne klage over jeres fastsættelse af vores grundværdi i alt.

 [...]

At sætte en grundpris på Y1 til X kr. - afspejler ikke den reelle værdi. Vi ønsker derfor, at skat kigger på beregningerne endnu en gang.

....."

SKAT sendte den Z. august 2012 et forslag til afgørelse af klagen over ejendomsvurderingen pr. den 1. oktober 2011 for den omhandlede ejendom. Af dette forslag fra SKAT fremgår blandt andet følgende:

".....

I har klaget over nedslaget som er givet for røg, støj, og lugtgener.

Vi vil ikke ændre grundværdien, men forslår at ændre ejendomssværdien til X kr.

Vurderingen er udtryk for handelsværdien den 1. oktober 2011. Den er derfor ikke nødvendigvis et udtryk for, hvad ejendommen kan sælges for i dag. Vi har fastsat vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. Grundværdien er et udtryk for handelsværdien for en ubebygget grund med samme beliggenhed og størrelse.

Nedslaget for røg, støj og lugtgener
Vi vil ikke ændre nedslaget.

Ejendommen har et nedslag på X kr. for røg, støj og lugtgener. Alle ejendomme på vejen har fået samme nedslag for røg, støj og lugtgener. Det skal bemærkes, at der er givet et større nedslag end ved den tidligere vurdering - her var nedslaget kun X kr.

Nedslaget er fremkommet ud fra salg i området, så der er taget hensyn til ejendommens placering.

Nedslaget vil derfor ikke ændres.

Nedslaget for dårlig vedligeholdelse
Vi vil slette nedslaget.

Vi er blevet opmærksomme på at ejendommen har et nedslag på X kr. for dårlig vedligeholdelse. Dette nedslag vil vi slette, da nedslaget ikke længere er relevant for ejendommen

[...]

Hvis I er enige
Er I enige i forslaget, behøver I ikke gøre noget. I får en ny vurdering.

Hvis I er uenige
Er I uenige i forslaget, beder vi jer skrive til os, hvad I er uenige i og hvorfor, senest den 8. oktober 2012

Er vi enige i de nye oplysninger, ser vi på sagen igen. Ellers sender vi klagen til Vurderingsankenævnet.

....."

Klagerne gjorde den Z. september 2012 indsigelse over for SKATs forslag til afgørelse. Af indsigelsen fremgår blandt andet følgende:

".....

I forsættelse af min skrivelse kan jeg bidrage med yderligere.

  • jeg er ikke enig i jeres vurdering i grundværdi, se vedhæftet word-fil
  • jeg er ikke enig i, at vurderingen er baseret på salg i området. På Y2 på strækningen mellem Y3 og Y4 ned mod [...] - akkurat som vores hus, er alle huse i 2011 solgt til under jeres ejendomsvurdering (jævnfør salg af Y5, Y6, Y7 og Y8)
  • I 2011 havde vi en ejendomsmægler ude for at vurdere vores hus. En mægler satte huset til under X og en anden satte det til X. Han sagde at han burde kunne sælge det til samme pris som Y6, som dog endte med kun at blive solgt til X.

  • Jeg synes, at boligkvadratmeter undervurderes i jeres samlede værdi. Folk vil da hellere have flere boligkvadratmeter end et par ekstra 100 kvadratmeter grund.

  • Jeg mener fortsat, at vores hus skal have nedslag for dårlig vedligeholdelse. [...]

I forhold til klage i vurderingsankenævnet. Vil jeg gerne sikre mig, at denne skrivelse vedlægges. Vil du venligst bekræfte dette, samt at jeg ikke pludselig står med en regning for sagsomkostninger i nævnet?

....."

SKAT videresendte derfor den Z. oktober 2012 klagen med tilhørende bilag og korrespondance til vurderingsankenævnet.

Vurderingsankenævnet kvitterede for modtagelsen af klagen den Z. november 2012.

Den Z. oktober 2013 sendte vurderingsankenævnet et forslag til afgørelse af klagen med tilhørende sagsfremstilling. Af sagsfremstillingen fremgår blandt andet følgende:

".....

I henhold til vurderingslovens § 6 skal ejendomsvurderingen ansættes på grundlag af værdien i handel og vandel.

Vurderingen skal som udgangspunkt ikke afspejle prisudviklingen i forhold til foregående vurderinger, men derimod den skønnede handelspris på vurderingstidspunktet jf. vurderings-lovens § 2 og § 6.

Grundværdien skal i henhold til §§ 13 og 16 i vurderingsloven ansættes til værdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Ejendomsværdien er ansat på grundlag af statistiske analyser af solgte ejendomme. Desuden inddrages oplysninger fra bygnings- og boligregistret vedrørende husets alder, størrelse, indretning mv.

Klager henviser til at ejendomsværdien og navnlig grundværdien ikke afspejler den reelle værdi.

Nævnet skal hertil bemærke, at ejendomsværdien er et skøn over, hvad ejendommen ville kunne sælges for omkring vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2011. Vurderingen er derfor ikke nødvendigvis et udtryk for, hvad ejendommen kunne sælges for på et senere tidspunkt, hvis ejendomspriserne for denne type ejendom efter vurderingstidspunktet har været faldende.

Ankenævnet bemærker, at der er et nedslag i ejendomsværdien på X kr. som efter SKATs vurdering bør slettes.

Ankenævnet mener, som følge af ovenstående ikke, at der er grundlag for at nedsætte ejendomsvurderingen.

Nævnet har endvidere set på grundværdiens fastsættelse. Prisen medfører en byggeretspris på X kr. samt X kr. pr. m². Områdeprisen er fastsat af SKAT bl.a. ved hjælp af et grundprisanalysesystem. Systemet bygger på statistiske analyser af salg af såvel bebyggede som ubebyggede grunde i området. Nævnet har i den forbindelse konstateret, at SKAT´s Kompetencecenter på baggrund af systemets oplysninger har udmeldt et estimeret prisforslag, som således er højere end den fastsatte områdepris. Den anvendte kvadratmeterpris skønnes hermed ikke at overstige handelspriserne i området på vurderingstidspunktet.

Henset hertil samt efter de foreliggende oplysninger om grunden, herunder matrikelkort om grundens beliggenhed, størrelse og form, finder nævnet ikke, at den fastsatte grundværdi på X kr., med nedslag for støj, røg og lugtgener på X kr., overstiger handelsværdien på vurderingstidspunktet.

Grunden er efter nævnets opfattelse vurderet til, hvad den er værd pr. 1. oktober 2011 i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser, herunder hensynet til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Værdien er fastsat i overensstemmelse med §§ 13 og 16 i vurderingsloven og den fastholdes hermed.

Nævnet foreslår herefter en stadfæstelse af den af SKAT fastsatte ejendomsværdi, således at den samlede ejendomsværdi udgør X kr., jf. vurderingslovens § 2 og § 6, samt en stadfæstelse af grundværdien, således at denne fortsat udgør X kr. jf. vurderingslovens § 13 og § 16.

....."

Klagerne fremsendte den Z. oktober 2013 indsigelse over for forslaget til afgørelse fra vurderingsankenævnet og bad om personligt fremmøde for nævnet. Af indsigelsen fremgår blandt andet følgende:

".....

I forhold til jeres fremsendte forslag vil vi meget gerne bede om et møde.

Vil vi gerne på mødet redegøre, drøfte følgende:

  1. at husene på Y2 ned mod [...] fra strækningen Y4 mod Y3 sælges til en langt lavere pris end de øvrige huse i området - og ofte under ejendomsværdien
  2. drøfte hvorfor der ikke længere gives nedslag på dårlig vedligeholdelse i forhold til [...] på huset, der er i meget dårlig stand - Y9 har fået nedslag på deres hus på en halvmillion
  3. drøfte/redegøre husets værdi / grundværdi
  4. drøfte/redegøre hvorfor der ikke gives nedslag i grundværdi - for dårligt placeret grund - den nuværende fastsatte grundværdi  afspejler ikke den reelle salgsværdi

....."

Klagerne blev den Z. november 2013 indbudt til møde den Z. december 2013 med vurderingsankenævnet.

Den Z. november 2013 sendte klagerne en uddybende indsigelse til vurderingsankenævnet.

Den Z. december 2013 mødte klagerne for vurderingsankenævnet.

Vurderingsankenævnet besluttede på sit møde den Z. december 2013 at foretage besigtigelse af den omhandlede ejendom.

Medlemmer fra vurderingsankenævnet besigtigede den Z. december 2013 den omhandlede ejendom.

Vurderingsankenævnet traf herefter den Z. december 2013 afgørelse i sagen (den påklagede afgørelse), og vurderingsankenævnet fastholdt i sin afgørelse grundværdien for den omhandlede ejendom på X kr., mens vurderingsankenævnet forhøjede ejendomsværdien til X kr.

Vurderingsankenævnet holdt ikke møde hverken den Z1. Z2. eller Z3. december 2013.

Af Politiken den 11. februar 2014 fremgik en beskrivelse af det pågældende vurderingsankenævns praksis vedrørende grundværdier i visse klagesager.

Vurderingsankenævnets afgørelse
Ejendomsvurderingen er ansat til X kr., og grundværdien er ansat til X kr.

Vurderingsankenævnets begrundelse for denne afgørelse er følgende:

".....

I henhold til vurderingslovens § 6 skal ejendomsvurderingen ansættes på grundlag af værdien i handel og vandel.

Vurderingen skal som udgangspunkt ikke afspejle prisudviklingen i forhold til foregående

vurderinger, men derimod den skønnede handelspris på vurderingstidspunktet jf. vurderings-lovens § 2 og § 6.

Grundværdien skal i henhold til §§ 13 og 16 i vurderingsloven ansættes til værdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Ejendomsværdien er ansat på grundlag af statistiske analyser af solgte ejendomme. Desuden inddrages oplysninger fra bygnings- og boligregistret vedrørende husets alder, størrelse, indretning mv.

Klager henviser til at ejendomsværdien og navnlig grundværdien ikke afspejler den reelle værdi.

Nævnet skal hertil bemærke, at ejendomsværdien er et skøn over, hvad ejendommen ville kunne sælges for omkring vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2011. Vurderingen er derfor ikke nødvendigvis et udtryk for, hvad ejendommen kunne sælges for på et senere tidspunkt, hvis ejendomspriserne for denne type ejendom efter vurderingstidspunktet har været faldende.

Ankenævnet bemærker, at der er et nedslag i ejendomsværdien på X kr. som efter SKATs vurdering bør slettes.

Ankenævnet mener, som følge af ovenstående ikke, at der er grundlag for at nedsætte ejendomsvurderingen.

Nævnet har endvidere set på grundværdiens fastsættelse.  Prisen medfører en byggeretspris på X kr. samt X kr. pr. m². Områdeprisen er fastsat af SKAT bl.a. ved hjælp af et grundprisanalysesystem. Systemet bygger på statistiske analyser af salg af såvel bebyggede som ubebyggede grunde i området. Nævnet har i den forbindelse konstateret, at SKAT´s Kompetencecenter på baggrund af systemets oplysninger har udmeldt et estimeret prisforslag, som således er højere end den fastsatte områdepris. Den anvendte kvadratmeterpris skønnes hermed ikke at overstige handelspriserne i området på vurderingstidspunktet.

Henset hertil samt efter de foreliggende oplysninger om grunden, herunder matrikelkort om grundens beliggenhed, størrelse og form, finder nævnet ikke, at den fastsatte grundværdi på X kr., med nedslag for støj, røg og lugtgener på X kr., overstiger handelsværdien på vurderingstidspunktet.

Grunden er efter nævnets opfattelse vurderet til, hvad den er værd pr. 1. oktober 2011 i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser, herunder hensynet til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Værdien er fastsat i overensstemmelse med §§ 13 og 16 i vurderingsloven og den fastholdes hermed.

Nævnet har gennemgået vurderingsoplysninger vedrørende de nærliggende ejendomme [...]. De har alle samme områdepris og samme nedslag pga. [...] på henholdsvis X kr. og X kr. i 2011.

Nævnet finder, da det er værdien af grunden i ubebygget stand, som skal ansættes, og da grundværdien på ejendommen svarer til grundværdien på de øvrige ejendomme i området, at grundværdien på X kr. fastholdes, jf. vurderingslovens § 13 og § 16.

Derimod finder nævnet, at der skønsmæssigt bør gives et nedslag i ejendomsværdien på grund af den endnu ikke færdiggjorte renovering af [...] samt i øvrigt en tilpasning til handelsværdien på i alt X kr.

Dette medfører, at grundværdien stadfæstes til X kr. og at ejendomsværdien nedsættes til X kr. jf. vurderingslovens § 2 og § 6.

....."

Klagernes opfattelse
Der er nedlagt påstand om, at ejendomsvurderingen nedsættes, særligt grundværdien.

I forhold til vurderingsankenævnets afgørelse gøres det overordnet gældende, at den fastsatte grundværdi og ejendomsværdi fortsat ikke afspejler handelsværdien.

Der er desuden ikke foretaget en konkret vurdering af prisfastsættelsen grunden, da vurderingsankenævnet er af den opfattelse den fastsatte grundværdi svarer til grundværdierne på de øvrige ejendomme i området.

Vurderingsankenævnet er kommet frem til, at grundværdien skal udgøre X procent af den samlede ejendomsværdi, og grundværdien udgør dermed omtrent samme beløb, som ejendommen er erhvervet for i 2007, hvor priserne var på et langt højere niveau.

Det gøres gældende, at den anvendte beregningsmetode er ubrugelig. Ifølge vurderingsankenævnet er grundværdien og ejendomsværdien beregnet ud fra X salg i grundværdiområdet. Området er et af Y4's dyreste med mange huse, der har en særlig attraktiv beliggenhed [...]. Dette forhold får priserne på disse huse til at stige gevaldigt. Problemet med denne beregningsmetode er imidlertid, at den her omhandlede ejendom ikke ligger attraktivt i området. Den omhandlede ejendom er således placeret [...]. Samtidig er ejendommen placeret [...], hvilket trækker værdien af ejendommen yderligere nedad. Der er givet et nedslag på X kr. [...] som følge af denne beliggenhed. Der gives ikke herudover nedslag eller regulering i forhold til [...], eller [...].

Samme beløb på X kr. bruges til ejendomme med herlighedsværdi. Her lægges beløbet blot til grundværdien, selvom eksempelvis en sø i haven, øger handelsprisen på ejendommen med langt mere end de X kr. Det er en meget useriøs og en meget upræcis måde at fastsætte handelsværdier på.

Der er henvist til handelspriserne på ejendomme i perioden 2010-2011 på strækningen Y4 mod Y3[...], som er den strækning den omhandlede ejendom ligger på. Alle disse ejendomme er solgt til priser under SKATs ejendomsvurdering.

Andelen af grundværdien er for høj i forhold til den samlede ejendomsværdi, og bygningsværdien er for lille. I ejerperioden har bygningsværdien udgjort mellem X og X procent af ejendomsværdien, og grundværdien har udgjort mellem X og X procent af ejendomsværdien. Med afgørelsen fra vurderingsankenævnet udgør grundværdien X procent af den samlede ejendomsværdi, og bygningsværdien udgør kun X procent af ejendomsværdien.

I 2006 udgør bygningsværdien for den omhandlede ejendom X procent af den samlede ejendomsværdi, mens bygningsværdien i 2011 alene udgør X procent af den samlede ejendomsværdi. Ejendommen er købt i 2007 for X kr., da handelspriserne var på sit højeste. Ejendommen var i dårlig vedligeholdt stand, men med en bygningsværdi. Det giver ikke mening, at grundværdien i 2011 skulle være X kr. efter faldet i priserne på ejendomme. Der er henvist til Realkreditrådets statistik for realiserede handelspriser på ejendomme i form af parcel- og rækkehuse for området Y4 for perioden 2007-2012.

Vurderingsankenævnet har givet et nedslag på X kr. med henvisning til, at [...] er under istandsættelse og som følge af tilpasning til handelsværdien i øvrigt. Ifølge SKAT udgør [...] andel af bygningsværdien i alt X kr. ved en andel på X m2 og en pris pr. m2 på X kr. Tilpasningen til handelsværdien bør give sig udslag i en reduktion af grundværdien for ejendommen. Det er uforståeligt, hvordan et nedslag på X kr. kan lade sig gøre, uden at nedslaget berører grundværdien.

Efter nedslaget på X kr. har ejendommen en bygningsværdi på X kr. Det er alt for lav en værdi i forhold til den reelle handelsværdi.

Da regeringens ekspertudvalg på pressemødet den 11. september 2014 udtalte sig om den nye beregningsmodel, blev der sagt, at grundværdierne vil udgøre mellem 10 og 60 procent afhængig af kommune.

Nedslaget for dårlig beliggenhed på X kr. i 2011 er endda faldet i forhold til 2007, hvor nedslaget udgjorde X kr. Der er henvist til ejendomsvurderingerne fra 2006-2011 for den omhandlede ejendom.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Vurderingsankenævn er oprettet i medfør af skatteforvaltningslovens § 6 (lovbekendtgørelse nr. 175 af 23. februar 2011), hvoraf følgende fremgår:

 § 6. Vurderingsankenævnene afgør klager over told- og skatteforvaltningens afgørelser efter:

1) Lov om vurdering af landets faste ejendomme.

2) Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3.

Vurderingsankenævn er, som det ses af bestemmelsen i skatteforvaltningslovens § 6, rene rekursmyndigheder. Vurderingsankenævn har således alene til opgave at afgøre konkrete klagesager vedrørende blandt andet vurdering af fast ejendom.

Vurdering af fast ejendom efter vurderingsloven omfatter en ansættelse af både ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag for forbedringer. Følgende fremgår således af vurderingslovens (lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013) § 5, stk. 1:

§ 5. Ved vurderingen ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer.

En afgørelse fra SKAT i form af en ordinær ejendomsvurdering af ejerboliger pr. den 1. oktober efter vurderingsloven, som der er tale om i nærværende sag, omfatter derfor en ansættelse af både ejendomsværdi, grundværdi og eventuelt fradrag for forbedringer.

Om ejendomsvurderingen, ejendomsværdien og grundværdien fremgår således følgende af vurderingslovens §§ 6, 9 og 13:

§ 6. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

[...]

§ 9. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed.

Stk. 2. Sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Derimod medtages ikke besætning, inventar, maskiner og andet driftsmateriel.

[...]

§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Stk. 3. Fremdeles skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom. I øvrigt bortses der fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter.

Nærværende sag angår ejendomsvurderingen pr. den 1. oktober 2011 for ejendommen beliggende Y1, og tvisten i sagen drejer sig om ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen, jf. vurderingslovens §§ 5, 6 og 13. Klagerne påklagede således den Z. april 2012 SKATs afgørelse om ejendomsvurderingen for den omhandlede ejendom, og af klagen fremgår utvetydigt, at der også klages over grundværdien. Det samme fremgår af den senere korrespondance i sagen, ligesom det i øvrigt også fremgår af klagen til Landsskatteretten. Klagerne har således klaget over både den omhandlede ejendoms grundværdi og ejendomsværdi. Der er derimod ikke i nærværende sag tvist om et eventuelt fradrag for forbedringer.

Vurderingsankenævn er som rekursmyndighed en del af den offentlige forvaltning, og vurderingsankenævn er derfor underlagt officialmaksimen og almen forvaltningsret tillige med den specielle regulering af vurderingsankenævns virke, der fremgår af skatteforvaltningsloven og forretningsordenen for blandt andet vurderingsankenævn.

Som rekursmyndighed har vurderingsankenævn - når de formelle krav til klagen er opfyldt, som f.eks. at der er klaget rettidigt - både ret og pligt til at foretage prøvelse af den påklagede afgørelse. Denne prøvelse består både i en prøvelse af faktiske og retlige forhold, og vurderingsankenævn kan som rekursmyndighed prøve alle dele af afgørelsen fra SKAT om ejendomsvurderingen pr. den 1. oktober 2011 fuldt ud. Prøvelsen ved vurderingsankenævn er således ikke gennem speciel regulering i f.eks. skatteforvaltningsloven begrænset, jf. herved i øvrigt også skatteforvaltningslovens § 38, stk. 2, hvoraf det fremgår, at vurderingsankenævn kan tage ejendomsvurderingen op i sin helhed.

Vurderingsankenævn skal - som den øvrige offentlige forvaltning - leve op til legalitetskravet og sikre, at afgørelser har den fornødne lovhjemmel. Legalitetskravet indebærer blandt andet et forbud mod at sætte skøn under regel. Der må således ikke opstilles interne regler eller praksis, der helt afskærer et skøn eller begrænser et skøn kraftigt. Legalitetskravet indebærer dermed en pligt til at udøve et individuelt skøn i den konkrete sag. Der findes ikke i den specielle regulering af vurderingsankenævns virke i skatteforvaltningsloven eller andet sted fravigelse heraf, jf. også lige ovenfor om vurderingsankenævns prøvelseskompetence.

Vurderingsankenævnet har derfor været forpligtet til at foretage en prøvelse af den omhandlede ejendoms grundværdi og ejendomsværdi pr. den 1. oktober 2011 og træffe en afgørelse herom.

Af den påklagede afgørelse af Z. december 2013 fra vurderingsankenævnet fremgår det, at vurderingsankenævnet har stadfæstet den af SKAT ansatte grundværdi på X kr. og forhøjet den af SKAT ansatte ejendomsværdi på X kr. til X kr. for den omhandlede ejendom.

Af vurderingsankenævnets begrundelse for afgørelsen af Z. december 2013 fremgår det først vedrørende ejendomsværdien, at vurderingsankenævnet tilsyneladende har været enig med SKAT i, at det nedslag på X kr. i ejendomsværdien, som den omhandlede ejendom har haft som følge af dårlig vedligeholdelse, ikke længere er relevant ved vurderingen pr. den 1. oktober 2011. Vurderingsankenævnet har således anført, at der ikke er grundlag for at nedsætte ejendomsvurderingen.

Senere har vurderingsankenævnet i sin begrundelse omvendt anført, at der gives et skønsmæssigt nedslag på X kr. for en endnu ikke færdiggjort renovering af [...] samt tilpasning til handelsværdien i øvrigt.

Landsskatteretten skal hertil bemærke, at det forekommer vanskeligt at se en sammenhæng i en begrundelse, hvoraf det først fremgår, at ejendomsværdien fastholdes, hvorefter det fremgår, at ejendomsværdien reduceres med X kr. Disse to dele af begrundelsen kan vanskeligt siges at harmonere med hinanden.

Af vurderingsankenævnets begrundelse vedrørende grundværdien fremgår det først, at vurderingsankenævnet har set på fastsættelsen af grundværdien, der er baseret på en byggeret á X kr. og en områdepris på X kr. pr. m2. Vurderingsankenævnet har dernæst anført, at områdeprisen er fastsat af SKAT under anvendelse af grundprisanalysesystemet, der bygger på statistiske beregninger vedrørende handler med både ubebyggede og bebyggede grunde i området. Vurderingsankenævnet har henvist til, at det estimerede prisforslag fra SKAT på baggrund af systemets oplysninger er højere end den rent faktisk anvendte pris pr. m2, hvorfor nævnet ikke har anset områdeprisen pr. m2 for at være for høj.

Herefter har vurderingsankenævnet i sin begrundelse henvist til, at de foreliggende oplysninger om grundens placering, form og størrelse ikke medfører, at grundværdien efter et nedslag på X kr. for støj, røg og andre gener, kan anses for at være højere end handelsprisen. Dette følges af et udsagn i vurderingsankenævnets begrundelse om, at grunden efter nævnets opfattelse er ansat til en værdi i overensstemmelse med vurderingslovens §§ 13 og 16, og at værdien fastholdes.

Dette udsagn efterfølges imidlertid af, at vurderingsankenævnet i sin begrundelse har anført, at vurderingsoplysningerne for de nærliggende ejendomme [...] er gennemgået, og at alle disse ejendomme har samme områdepris pr. m2 og samme nedslag for støj, røg og andre gener.

Vurderingsankenævnet har dernæst anført, at da grundværdien for den omhandlede ejendom svarer til grundværdien for de øvrige ejendomme i området, fastholdes grundværdien for den omhandlede ejendom med henvisning til vurderingslovens §§ 13 og 16.

Som det fremgår, har vurderingsankenævnet således flere gange i sin begrundelse stadfæstet grundværdien for den omhandlede ejendom.

På flere punkter fremtræder vurderingsankenævnets begrundelse vedrørende grundværdiansættelsen imidlertid ikke individuel og specifik i relation til den omhandlede ejendom.

Vurderingsankenævnets forklaring om grundprisanalysesystemet og fremkomsten af områdeprisen pr. m2 ses således at være ganske generel. Denne del af begrundelsen fremtræder primært som en beskrivelse af den måde, hvorpå SKAT har fastsat grundværdien. Der fremkommer ikke i den forbindelse en nærmere begrundelse for, hvorfor vurderingsankenævnet i forhold til den konkret omhandlede ejendom anser områdeprisen pr. m2 for at være korrekt. Vurderingsankenævnet har alene henholdt sig til, at områdeprisen pr. m2 er fastsat lavere end systemets forslag til områdepris pr. m2. Dette synspunkt er ikke holdbart, da det indebærer, at enhver områdepris pr. m2 - uanset hvor urealistisk høj denne måtte være, men som dog er lavere end den af systemet foreslåede - uden videre anses for retvisende. Det kan ikke anses for at udgøre en egentlig stillingtagen til eller begrundelse for, om områdeprisen pr. m2 rent faktisk kan anses for at være rigtig.

Ligeledes er vurderingsankenævnets henvisning til, at andre ejendomme i samme grundværdiområde er vurderet efter samme principper meget generel. Henvisningen udgør således ikke en egentlig stillingtagen til eller begrundelse for grundværdiansættelsen for den konkret omhandlede ejendom. Det konstateres alene, at den omhandlede ejendom ikke er vurderet efter anderledes principper end øvrige ejendomme i samme grundværdiområde. Det ville da også have været ganske specielt, hvis det var tilfældet, idet et grundværdiområde blandt andet netop kun må omfatte ejendomme med ensartede prisforhold for grundene. Med andre ord kan denne del af vurderingsankenævnets begrundelse heller ikke anses for at indeholde nogen egentlig begrundelse i forhold til den ansatte grundværdi for den omhandlede ejendom.

Særligt i lyset af de i offentligheden fremkomne oplysninger vedrørende det pågældende vurderingsankenævns praksis vedrørende prøvelse af grundværdier, kan denne begrundelse ikke anses for at være udtryk for at dække over en reel prøvelse af grundværdien for den omhandlede ejendom.

Det fremgår således af udtalelser fra vurderingsankenævnets formand og et andet medlem, at det pågældende vurderingsankenævn har valgt at fastholde grundværdier uden hensyntagen til de foreliggende oplysninger i de konkrete sager i det omfang, at eventuelle nedsættelser kunne have betydning for vurderingen af andre grunde i samme grundværdiområde.

Landsskatteretten må forstå dette således, at vurderingsankenævnets begrundelse vedrørende grundprisanalysesystemet og områdeprisen, der som anført ovenfor ikke indeholder en egentlig stillingtagen til eller begrundelse for den ansatte grundværdi, netop dækker over, at vurderingsankenævnet rent faktisk slet ikke har taget konkret stilling til, om områdeprisen er retvisende eller ej. Områdeprisen er således den samme inden for et grundværdiområde, og en nedsættelse af områdeprisen vil derfor også kunne få betydning for ansættelsen af grundværdier for andre grunde i grundværdiområdet.

Samlet set må Landsskatteretten derfor konstatere, at der ikke findes en egentlig konkret begrundelse for vurderingsankenævnets stadfæstelse af grundværdien for den omhandlede ejendom, og retten må karakterisere vurderingsankenævnets stillingtagen til den omhandlede ejendoms grundværdi som uden reelt indhold.

Vurderingsankenævnet har i det her foreliggende tilfælde opstillet en praksis, som i visse situationer helt afskærer nævnet fra at tage stilling til spørgsmålet om grundværdien efter vurderingslovens §§ 5, 6 og 13. Dette er ikke lovligt. Det skøn, som efter vurderingslovens §§ 5, 6 og 13 skal udøves i relation til grundværdien, er ved vurderingsankenævnets praksis således helt elimineret. Der findes ikke holdepunkter noget sted for, at en sådan afskæring af skønsudøvelsen er mulig.

Som bemærket ovenfor, er vurderingsankenævnet en rekursmyndighed, der har samme kompetence som SKAT i forhold til grundværdiansættelsen. Der findes således ikke holdepunkter noget sted for, at vurderingsankenævnet skulle være begrænset i eller afskåret fra at prøve det af SKAT udøvede skøn vedrørende grundværdien. Vurderingsankenævnet har ikke desto mindre med sin praksis helt afskåret sig selv fra at prøve grundværdiansættelsen i det her foreliggende tilfælde. Vurderingsankenævnets praksis er derfor klart i modstrid med pligten til som rekursmyndighed at prøve den afgørelse om grundværdiansættelsen, som er påklaget til vurderingsankenævnet.

Landsskatteretten skal bemærke, at vurderingsankenævnet dermed reelt ikke har udført sin funktion som rekursmyndighed.

Af §§ 10, 11 og 24 i dagældende bekendtgørelse nr. 1058 af 10. november 2009 af forretningsorden for skatteankenævn, vurderingsankenævn, fælles skatte- og vurderingsankenævn samt motorankenævn fremgår blandt andet følgende:

§ 10. Ankenævnet udøver sin virksomhed i møder, herunder eventuelt i møder i besluttende led. Møderne er ikke offentlige. Lyd- og billedoptagelse af møderne er ikke tilladt.

Stk. 2. Hvis ankenævnet er opdelt i besluttende led, bestemmer formanden efter aftale med sekretariatet sagernes fordeling på de enkelte led efter generelle retningslinier, fastsat af ankenævnet.

Stk. 3. Formanden fastsætter efter aftale med sekretariatet tid og sted for møderne i det samlede ankenævn og i besluttende led. Sekretariatet indkalder til møderne. Indkaldelsen skal så vidt muligt finde sted med mindst 7 dages varsel.

Stk. 4. Når mindst 1/3 af medlemmerne forlanger det, skal formanden inden 14 dage indkalde til et møde.

Stk. 5. Formanden fastsætter dagsordenen til de enkelte møder.

Stk. 6. Sammen med dagsordenen udsendes for hver sag følgende materiale til medlemmerne:

1) Sagsfremstilling med forslag til afgørelse.

2) Klagers eventuelle bemærkninger til et tidligere fremsendt forslag.

3) Oplysninger om, hvorvidt klager ønsker at forelægge sin sag for ankenævnet.

Hvis medlemmerne tidligere har modtaget materialet, sendes det ikke igen. Hvis der er tale om et antal enslydende sager, kan sekretariatet beslutte, at der kun sendes ét eksempel.

[...]

§ 11. Formanden for ankenævnet leder møderne i det samlede ankenævn. 1. næstformanden, eller ved dennes fravær 2. næstformanden, indtræder i formandens stilling, når formanden er forhindret i at udøve sin virksomhed som formand.

Stk. 2. Møder i besluttende led ledes af formanden eller af den næstformand, der er medlem af leddet. Hvis mødeleder er en næstformand og denne bliver forhindret, indtræder formanden som mødeleder. Er formanden også forhindret, indtræder den anden næstformand som mødeleder.

Stk. 3. Ankenævnet træffer afgørelse ved afstemning. Afstemningen foregår ved håndsoprækning og afgøres ved stemmeflerhed. Undlader et medlem at stemme, anses medlemmet for at have stemt for det forslag, der er til afstemning. I tilfælde af stemmelighed er mødelederens stemme afgørende.

Stk. 4. Skønner mødelederen, at ankenævnets stilling til et forslag er så entydig, at en afstemning er overflødig, meddeler vedkommende dette med oplysning om den opfattelse, vedkommende har af ankenævnets stilling til spørgsmålet. Forlanges der herefter ikke afstemning om forslaget, kan mødelederen erklære sagen for afgjort i overensstemmelse med den angivne opfattelse.

[...]

§ 24. Ankenævnets afgørelser træffes på et møde og ankenævnets beslutning meddeles til klageren ved en afgørelse. Afgørelsen skal være ledsaget af en begrundelse, medmindre der gives klageren fuldt medhold.

Vurderingsankenævn er et kollegialt organ, og vurderingsankenævn kunne efter bestemmelserne i §§ 10, stk. 1, 11, stk. 3 og 4, og 24, stk. 1, i dagældende bekendtgørelse nr. 1058 af 10. november 2009 af forretningsorden for skatteankenævn, vurderingsankenævn, fælles skatte- og vurderingsankenævn samt motorankenævn kun træffe afgørelse i sager på et møde. Vurderingsankenævn træffer som kollegialt organ således afgørelse ved en rådslagning, hvor medlemmerne af et vurderingsankenævn har lejlighed til at drøfte sagen, gøre sig bekendt med andre nævnsmedlemmers synspunkter og deltage i afstemningen.

Vurderingsankenævnet har imidlertid ikke fulgt denne procedure ved afgørelsen af den her foreliggende sag. Landsskatteretten kan konstatere, at vurderingsankenævnet ikke har truffet sin afgørelse i sagen på et møde. Vurderingsankenævnet har således ikke holdt et møde i forbindelse med eller efter besigtigelsen af den omhandlede ejendom den Z. december 2013, forinden vurderingsankenævnets afgørelse blev meddelt klagerne den Z. december 2013.

Der findes ikke undtagelse i dagældende bekendtgørelse nr. 1058 af 10. november 2009 af forretningsorden for skatteankenævn, vurderingsankenævn, fælles skatte- og vurderingsankenævn samt motorankenævn fra bestemmelsen om, at vurderingsankenævn skal træffe afgørelse i sager på et møde. Bestemmelsen om, at en afgørelse skal træffes i et møde, varetager blandt andet de nævnte hensyn til, at medlemmerne af et vurderingsankenævn har mulighed for at sætte sig ind i sagerne og deltage i en rådslagning om sagerne. Det har der ikke været mulighed for i den her foreliggende situation. Det tilføjes, at klagesager om ejendomsvurdering ikke umiddelbart ses at kunne antage karakter af meget presserende sager, der ikke kan afvente afgørelse på et møde i vurderingsankenævnet. En afgørelse i en klagesag om ejendomsvurdering kan således næppe siges være påkrævet for at undgå uoprettelig skade. Dermed er der ikke grundlag eller mulighed for, at vurderingsankenævn undtagelsesvist kan træffe afgørelse i klagesager uden for et møde.

Landsskatteretten skal bemærke, at vurderingsankenævnets afgørelse dermed er truffet uden den fornødne organhabilitet.

På ovennævnte baggrund må Landsskatteretten konstatere, at der foreligger helt grundlæggende mangler ved den påklagede afgørelse af Z. december 2013 fra vurderingsankenævnet. Manglerne har en sådan karakter og kan uden tvivl have betydning for afgørelsens indhold, at retten må anse vurderingsankenævnets afgørelse af Z. december 2013 for ugyldig. Under hensyntagen til manglernes karakter annullerer Landsskatteretten derfor vurderingsankenævnets afgørelse af Z. december 2013.

Klagerne er herefter berettiget til en fornyet prøvelse af klagen.

skat.dk er Skatteforvaltningens digitale indgang til selvbetjening og vejledning om skatter og afgifter