Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne om blandet benyttede ejendomme, når den selvstændige har valgt beskatning efter virksomhedsskattelovens afsnit 1.

Afsnittet indeholder:

  • Resumé
  • Hovedregel
  • Undtagelse
  • Hvilke blandet benyttede ejendomme kan indgå i virksomhedsordningen
  • Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Afsnittet om udlejningsejendomme, herunder fritidshuse, sommerhuse, erhvervsejerlejligheder og bortforpagtning, er flyttet til afsnit C.C.5.2.2.5 om udlejningsejendomme

Resumé

Blandet benyttede ejendomme kan som udgangspunkt ikke indgå i virksomhedsordningen. Den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom skal dog indgå i virksomhedsordningen, når ejendomsværdien er fordelt på den del af ejendommen, der tjener til bolig for den selvstændigt erhvervsdrivende, og den øvrige ejendom.

Hovedregel

Blandet benyttede ejendomme kan som udgangspunkt ikke indgå i virksomhedsordningen. Se VSL § 1, stk. 3, 1. pkt.

Undtagelse

Den erhvervsmæssigt benyttede del af en blandet benyttet ejendom skal indgå i virksomhedsordningen, hvis ejendomsværdien er fordelt på den del af ejendommen, der tjener til bolig for den selvstændige, og den øvrige ejendom (vurderingsfordeling). Se VSL § 1, stk. 3, 2. pkt.

Hvis den selvstændigt erhvervsdrivende vælger at benytte virksomhedsskattelovens afsnit I, skal den erhvervsmæssige del af ejendommen indgå i virksomhedsordningen, når der er foretaget en vurderingsfordeling.

Hvilke ejendomme skal indgå i virksomhedsordningen

Følgende blandet benyttede ejendomme skal indgå i virksomhedsordningen:

  1. Den erhvervsmæssige del af ejendomme, hvor ejendomsværdien er fordelt på den del, der tjener til bolig for den selvstændige, og på den øvrige ejendom (vurderingsfordeling)
  2. Udlejningsejendomme, der er omfattet af EVSL § 4, nr. 6-8. Den del af ejendommen, der anvendes til bolig for ejere, kan ikke indgå i virksomhedsordningen. 

Se også

Se også afsnit C.H.3.1 om betingelserne for ejendomme, der er omfattet af EVSL § 4, nr. 6-8.

I de næste afsnit vil ejendommene blive omtalt nærmere.

Fast ejendom med vurderingsfordeling efter tidligere gældende VURDL § 33 og VSL § 1, stk. 3, 2. pkt.

Den erhvervsmæssige del af en blandet benyttet ejendom indgår i virksomheden, når ejendomsværdien er fordelt på den del, der tjener til bolig for den selvstændige, og på den øvrige ejendom. Se VSL § 1, stk. 3, 2. pkt.

Fordelingsnøglen for blandede ejendomme baseres indtil videre fortsat på den fordeling, der er lagt til grund ved de hidtidige vurderinger

I lov nr. 2614 af 28. december 2021 er der indsat en ny bestemmelse som EVL § 35 a, stk. 1, hvorefter der for ejendomme, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, skal anvendes den senest ansatte ejendomsværdi efter EVL § 88 som beregningsgrundlag i bl.a. virksomhedsordningen, hvis en fordeling af ejendomsværdien er nødvendig for at afgrænse den del af ejendommen, som anvendes til erhvervsmæssige formål. Det følger af EVL § 88, at vurderingerne pr. 1. oktober 2018, 2019 og 2020 fastsættes på baggrund af reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Det er i forlængelse heraf indsat en ny bestemmelse som EVL § 35 a, stk. 2, hvorefter ejeren af en blandet ejendom skal anmode Skatteforvaltningen om en ny ansættelse af ejendomsværdien og fordeling, hvis der sker ændringer på ejendommen, der har betydning for ejendomsværdien eller fordelingen. For eksempel vil en ejendomsejer skulle anmode Skatteforvaltningen om en ny ejendomsværdi og fordeling, hvis ejendommen ændrer anvendelse i så væsentlig en grad, at erhvervsdelen af ejendommen falder til under 25 pct. Det er i EVL § 35 a, stk. 2 anført hvilke ændringer på ejendommen, der kan begrunde en ændret ejendomsværdi eller fordeling.

EVL § 35 a trådte i kraft d. 1. januar 2022.

Ændringer i forbindelse med den ny ejendomsvurderingsordning

Bestemmelsen i VSL § 1, stk. 3, 2. pkt., er tilpasset til den nye ejendomsvurderingsordning, hvorefter der for skovejendomme, landbrugsejendomme og øvrige erhvervsejendomme ikke længere fastsættes en vurderingsfordeling. Det er derfor bestemt, at den erhvervsmæssige del af en ejendom, der både anvendes erhvervsmæssigt og tjener til bolig for ejeren, hvis ejendommen benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, indgår i virksomhedsordningen. Ved erhvervsmæssig anvendelse forstås der, at ejendommen anvendes i forbindelse med udøvelse af en aktiv selvstændig erhvervsmæssig virksomhed, som er kendetegnet ved, at der for egen regning og risiko udøves en virksomhed af økonomisk karakter med det formål at opnå et overskud. Dette afgrænses over for ikke-erhvervsmæssig virksomhed, som fastlagt i hidtidig praksis.

Ved vurderingen af, om den erhvervsmæssige anvendelse er væsentlig, skal hidtidig praksis følges, hvor det er afgørende, om den erhvervsmæssige anvendelse udgør mindst 25 pct. af ejendommens værdi. Væsentlighedskravet skal være opfyldt på tidspunktet for indtræden i virksomhedsordningen. Dog vil fx en ændret faktisk benyttelse af en blandet benyttet ejendom kunne påvirke muligheden for at anvende virksomhedsordningen på den erhvervsmæssige del af ejendommen. Hvis eksempelvis et areal, der tidligere har været anvendt erhvervsmæssigt, overgår til privat benyttelse, vil der kunne være grundlag for at vurdere, hvorvidt væsentlighedskravet fortsat kan anses for opfyldt på tidspunktet for den ændrede benyttelse. Hvis væsentlighedskravet konkret ikke kan anses for opfyldt længere, vil virksomhedsordningen ikke længere kunne benyttes for den erhvervsmæssige del.

Om en ejendom vil opfylde væsentlighedskravet, vil skulle afgøres efter en konkret vurdering, der i overvejende grad vil blive baseret på, om værdien af den erhvervsmæssige del af ejendommen vurderes at udgøre mindst 25 pct. af ejendommens samlede værdi . Det vil dog være formodningen, at disse ejendomme, der efter ejendomsvurderingsloven er kategoriseret enten som landbrugsejendom, skovejendom eller erhvervsejendom mv., som den klare hovedregel vil opfylde væsentlighedskravet.

Skovejendomme, landbrugsejendomme og øvrige erhvervsejendomme vil således ikke fremover blive ansat med en vurderingsfordeling af ejendommens værdi, der kan danne grundlag for værdiforholdet mellem den erhvervsmæssige og den private del af ejendommen. Dette må i stedet afgøres ved en konkret vurdering på opgørelsestidspunktet.

I henhold til AL § 45, stk. 2, skal der ved overdragelse af aktiver omfattet af afskrivningsloven ske en fordeling af overdragelsessummen på de overdragne aktiver. Omfatter overdragelsen tillige fx grund og bolig, skal fordelingen også omfatte disse aktiver. Se også bestemmelsen i EBL § 4, stk. 5.

Hvis der indskydes en ejendom i virksomhedsordningen, hvor overdragelsessummen ved erhvervelsen er fordelt efter AL § 45, stk. 2, kan der henses til dette fordelingsforhold. Det vil dog være et krav, at denne overdragelse har fundet sted inden for rimelig tid inden indtræden i virksomhedsordningen, og at fordelingen må antages fortsat at repræsentere et retvisende værdiforhold mellem den erhvervsmæssige del og den private del af ejendommen.

Ændringen af VSL § 1, stk. 3, 2 pkt. har virkning fra og med det skatteår henholdsvis det indkomstår, hvor beskatningen sker på grundlag af ejendomsvurderinger foretaget efter EVL §§ 5 eller 6. Indtil da skal den hidtidige ordlyd af VSL § 1, stk. 3, 2. pkt. anvendes. Virkningstidspunktet fremgår af § 22, stk. 12 i lov nr. 688 af 8. juni 2017, som ændret ved bl.a. lov nr. 1729 af 27. december 2018.

Bemærk

Det er kun udgifterne til den erhvervsmæssige del af ejendommen, der kan trækkes fra ved opgørelsen af virksomhedens skattepligtige indkomst. Vedligeholdelsesudgifterne på ejendommen skal fordeles på den del, der vedrører virksomheden, og den del, der vedrører privatboligen.

En- og tofamiliehuse, der bruges både privat og erhvervsmæssigt, kan ikke indgå i virksomheden, når den erhvervsmæssige brug er under 25 procent. (ikke væsentlig erhvervsmæssig anvendelse). 

Tofamilieshuse, hvor den ene lejlighed bebos af ejeren, og den anden udlejes til beboelse, kan ikke indgå i virksomhedsordningen. En sådan udlejning anses ikke for erhvervsmæssig. Se afsnit C.H.3.4.1.1.

Afsnittet om udlejningsejendomme, herunder fritidshuse, sommerhuse, erhvervsejerlejligheder og bortforpagtning, er flyttet til afsnit C.C.5.2.2.5 om udlejningsejendomme

Se også

Se også afsnit C.C.5.2.2.5 om udlejningsejendomme.

Bortforpagtning

Bortforpagtning/udleje af en del af et landbrug er normalt selvstændig erhvervsvirksomhed i forhold til virksomhedsordningen. Dette gælder også, hvis ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom. Ejendommen vil dog i disse tilfælde ikke kunne indgå i virksomhedsordningen. Se SKM2018.482.LSR.

Mindre udlejningsejendomme og visse boligfællesskaber for hvilke, der betales ejendomsværdiskat efter EVSL § 4, nr. 6-8

Efter VSL § 1, stk. 3, 3. pkt., indgår

  • mindre udlejningsejendomme, hvor der betales ejendomsværdiskat af ejerens egen lejlighed (ejendomme med 3-6 beboelseslejligheder)
  • visse boligfællesskaber efter EVSL § 4, nr. 6-8.

i virksomheden med den del af ejendommen, som ikke tjener til bolig for ejere.

Ejendommen indgår i virksomhedsordningen med den del af ejendomsværdien, der tjener til bolig for lejere.

Se også

Se også afsnit C.H.3.1 om reglerne for ejendomsværdiskat.

Ændret benyttelse, ombygning, forbedring mv.

Når den erhvervsmæssige del af en ejendom, der både anvendes til private og erhvervsmæssige formål, indgår i virksomhedsordningen, skal udgifter til ombygning, forbedring mv. af den erhvervsmæssige del af ejendommen også indgå i virksomhedsordningen.

Ændringer i en blandet ejendoms faktiske benyttelse påvirker virksomhedsordningen. Hvis et areal, der tidligere har været anvendt erhvervsmæssigt, overgår til privat benyttelse, er der tale om en hævning i hæverækkefølgen efter VSL § 5, stk. 1. Overgår et tidligere privat benyttet areal til erhvervsmæssig anvendelse, er der tale om et indskud i virksomheden. Hævning og indskud anses for sket på det faktiske tidspunkt for den ændrede benyttelse.

Beregningen af hævningen eller indskuddet sker på grundlag af ejendomsværdien for den erhvervsmæssige del ved den seneste vurdering forud for ændringen og ved den første ejendomsvurdering efter ændringen:

Ejendommens værdi x (erhvervsmæssig del af vurderingen efter ændring - erhvervsmæssig del af vurderingen før ændring) / samlet vurdering for hele ejendommen.

Ved en udvidelse af den erhvervsmæssige benyttelse af ejendommen anses værdien af den yderligere erhvervsmæssige benyttelse for indskudt i virksomheden. Beregningen af indskuddet sker efter ovenstående formel, og tager udgangspunkt i ejendommens handelsværdi på tidspunktet for den ændrede benyttelse.

Når den erhvervsmæssige benyttelse af ejendommen reduceres, anses værdien af det areal, der overgår til privat benyttelse, for en hævning i virksomhedsordningen. Ved beregningen af hævningen skal ejendommens værdi fastsættes efter principperne i SKM2009.381.SKAT om værdiansættelse af fast ejendom, når den overføres fra virksomheden til privatøkonomien.

Se også

Se også afsnit C.C.5.2.7.1 om værdien af overførsler af aktiver.

Eksempel

Her er et eksempel på konsekvenser af ændret benyttelse, hvor hævning og indskud bliver belyst:

Ejendommen indgår på indskudskontoen med 800.000 kr. Der er ikke foretaget ombygninger, forbedringer mv.

Ejendommens handelsværdi udgør 1.500.000 kr. på tidspunktet for den ændrede benyttelse.

 

Indskud

Hævning

Erhvervsmæssig del ved seneste ejendomsvurdering før ændringen

500.000 kr.

500.000 kr.

Erhvervsmæssig del ved første ejendomsvurdering efter ændringen

525.000 kr.

450.000 kr.

Ejendomsvurdering for hele ejendommen

1.000.000 kr.

1.000.000 kr.

Indskud: 1.500.000 x (525.000-500.000) / 1.000.000

37.500 kr.

Hævning: 800.000 x (450.000-500.000) / 1.000.000

40.000 kr.

Hvis der i forbindelse med den ændrede benyttelse er foretaget bygningsforbedringer eller lignende, kan ejendomsvurderingen efter ændringerne korrigeres for det ved ovenstående beregning.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommen-
tarer

Byretsdomme

SKM2009.471.BR

En selvstændig brugte sin ejendom til både private og erhvervsmæssige formål. Da der ikke var foretaget en vurderingsfordeling, kunne ingen del af ejendommen indgå i virksomhedsordningen.

Landsskatteretskendelser

SKM2018.482.LSR

Ved ændring af en landbrugsejendoms vurderingsmæssige status til beboelse ansås ejendommen for hævet i virksomhedsordningen og overført til privat. Virksomhedsordningen kunne dog fortsat anvendes, idet klageren ansås for at drive erhvervsmæssig virksomhed med bortforpagtning.

Skatterådet

SKM2017.408.SR

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at et stuehus, der henstod ubenyttet, kunne medtages under virksomhedsordningen.

SKM2009.156.SR

Der kunne ikke foretages ejerboligfordeling efter VURDL § 33 af udenlandske ejendomme, der anvendtes både privat og erhvervsmæssigt. Den erhvervsmæssige del af ejendomme beliggende i udlandet kunne dog indgå i virksomhedsordningen, hvis der kunne være foretaget ejerboligfordeling, hvis ejendommen havde været beliggende i Danmark.