Dato for udgivelse
03 May 2021 10:07
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
31 Mar 2021 09:54
SKM-nummer
SKM2021.236.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
14-5179715
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Grundværdi, moms
Resumé

Et selskab havde klaget over ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2013. Grunden var udlagt til erhverv. Landsskatteretten fandt, at der ved vurderingen af grundens værdi i handel og vandel i henhold til vurderingslovens § 6 ikke skal henses til eventuel moms ved levering af fast ejendom. Ved skønnet over grundværdien tog Landsskatteretten derfor udgangspunkt i handelsprisen eksklusive moms ved selskabets egen erhvervelse af grunden.

Reference(r)

Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, § 3, stk. 4, § 6, § 6, 1. pkt., § 13, stk. 1 og 2, § 16, § 33, stk. 18, § 33, stk. 18, 2. pkt.
Momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b
Ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2, nr. 1

Henvisning

Den juridiske vejledning 2021-1, afsnit H.A.1.

Grundværdi

Klagepunkt

SKATs afgørelse

Klagerens opfattelse

Landsskatterettens afgørelse

Grundværdi pr. 1. oktober 2013

38.629.000 kr.

26.145.000 kr.

25.145.000 kr.

 

Omberegnet grundværdi
Landsskatteretten stadfæster den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 med basisår 2012 og prisniveau 500 kr.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er vurderet efter benyttelseskode 09 - ubebygget areal og er beliggende i byzone i By Y1 kommune. Ejendommen er beliggende på matrikelnummer […], og det vurderede areal udgør på vurderingstidspunktet 77.258 m2, heraf vejareal 0 m².

Klager erhvervede ejendommen den 6. november 2012. Ifølge købsaftalen var kontantprisen aftalt til 26.145.000 kr. eksklusive moms. Ved efterfølgende forligsaftale af 23. december 2016 har sælger tilbagebetalt 1.000.000 kr. til klager i forbindelse med ejendomsoverdragelsen.

Ejendommen er beliggende i et industrikvarter i udkanten af By Y2 tæt på […]motorvejen med gode tilkørsels- og parkeringsforhold. Ejendommen er beliggende x kilometer fra By Y3s centrum.

Ifølge BBR (Bygnings- og Boligregistret) er ejendommen ubebygget.

Ejendommen er omfattet af lokalplan […] vedtaget den […]. Ejendommen er beliggende i delområde 1, som er udlagt til produktionsvirksomheder, industri og lager med særlige beliggenhedskrav. Derudover må der opføres administrationsbygninger, lager og enkelte portnerboliger i tilknytning til virksomhederne. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50.

Ejendommen er omfattet af vurderingskreds […], By Y1, grundværdiområde […] m.v. Området betegnedes i 2012 og 2013 som plantype F, erhvervsområde i byzone. Områdeprisen er pr. 1. oktober 2012 og 2013 fastsat til 500 kr. pr. kvadratmeter.

Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2013 i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, som nyopstået ejendom.

Ved approbation af 4. marts 2013 er ejendommen udstykket fra ejendomsnummer […], matrikelnummer […]. Den udstykkende ejendom har ved seneste vurdering basisår i 2012 og er beliggende i grundværdiområde […] i både 2012 og 2013.

Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg sammenholdt med Vurderingsstyrelsens salgsoplysninger og tingbogen er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2012 beliggende indenfor By Y1 Kommunes lokalplan […] af […]:

Ejd. nummer

Beliggenhed

Areal

Handelsdato

Handelspris

Pris pr. m2

[…]

Adresse Y1

3.000 m2

01.03.2010

1.500.000 kr.

500 kr.

[…]

Adresse Y2

9.200 m2

17.03.2010

1.293.037 kr.

141 kr.

[…]

Adresse Y3

49.274 m2

17.03.2010

6.956.953 kr.

141 kr.

[…]

Adresse Y2

9.200 m2

31.12.2010

2.296.875 kr.

250 kr.

[…]

Adresse Y4

17.400 m2

12.01.2012

5.200.000 kr.*

299 kr.

* Den registrerede handelspris er eksklusive moms.

De registrerede ejendomssalg er beliggende indenfor delområde 1 af lokalplan […], som må anvendes til produktionsvirksomheder, industri og lager med særlige beliggenhedskrav. Der må opføres administrationsbygninger, lager og enkelte portnerboliger i tilknytning til virksomhederne. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50.

Ejendomssalgene er beliggende indenfor 800 meter fra klagers ejendom.

Dele af Adresse Y4 og Adresse Y3 er ifølge lokalplan […] udlagt til naturområde, som ikke må bebygges, befæstes, anvendes til oplag, gødes eller på anden måde kultiveres.

Kontantprisen for Adresse Y4 er ifølge købsaftale aftalt til 5.200.000 kr. eksklusive moms. Grundarealet andrager ifølge købsaftale 17.400 m2, heraf 7.800 m2 naturområde.

SKATs afgørelse
Grundværdi
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2013 således:

Kvadratmeterpris

77.258 m2 x 500 kr.

38.629.000 kr.

Grundværdi afrundet

38.629.000 kr.

Omberegnet grundværdi
SKAT har ansat den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 med basisår 2012 således:

Kvadratmeterpris

77.258 m2 x 500 kr.

38.629.000 kr.

Grundværdi afrundet

38.629.000 kr.

I udtalelse til Skatteankestyrelsen har SKAT anført følgende:

"Ejendommen er omfattet af lokalplan […]. Ejendommen ligger i delområde 1 og området er udlagt til produktionsvirksomheder, industri og lager med særlige beliggenhedskrav.

Bebyggelsesprocenten pr ejendom er 50.

Ejendommen er vurderet med en m²pris på 500 kr, som er den anvendte m²pris i grundværdiområde […].

Der er i grundværdiområdet ejendom hvor arealet er væsentlig større end påklagede ejendom hvor der ikke er foretaget vurdering med forskellige m²priser.

Ejendommen er handlet med overtagelsesdato den 1.11.2012 til 26.145.000 kr. Af tinglyst skøde fremgår, at købesummen ikke omfatter alle omkostninger til byggemodning.

Det fremgår af lokalplanens illustrationsplan, at ejendommen vil kunne udstykkes til i alt 4 grunde. Mindste grundstørrelse er ifølge lokalplanen 3500 m²

Der er i øjeblikket udbudt 3 grunde i grundværdiområdet. Grundene er udbudt til priser på 500 kr m² for byggejord og 250 kr pr m² for naturområder, der ikke må bebygges.

Den påklagede ejendom er ikke omfattet af arealer til naturområde, hvorfor hele ejendommen er vurderet med en m² pris på 500 kr.

SKAT indstiller at prisen fastholdes under hensyn til prisniveauet i området samt ejendommens anvendelsesmuligheder."

Vurderingsstyrelsen har den 15. december 2020 endvidere udtalt følgende:

" Vurderingsstyrelsen har modtaget Skatteankestyrelsens anmodning om udtalelse og styrelsen har følgende bemærkninger til sagsfremstilling og forslag til afgørelse.

Sagen handler om grundværdien pr. 1. oktober 2013 for et ubebygget areal på 77.258 m2. Grunden er vurderet til 500 kr. pr. kvadratmeter, i alt 38.629.000 kr.

Det er oplyst i sagen at grunden er købt den 6. november 2012 for 26.145.000 kr. eksklusive moms. Ejendommen er beliggende i et industrikvarter i udkanten af By Y2.

Det fremgår af oplysninger i vurderingssystemet, at grunden er ikke byggemodnet. Den kvadratmeterpris der er anvendt af Vurderingsstyrelsen er værdien som byggemodnet. Byggemodningen kan skønnes til i omegnen af 5.000.000 kr., primært tilslutning til kloak samt el.

Vurderingsstyrelsen mener at der ikke skal tages hensyn til deklarationen om regn og spildevandsledninger. Det fremgår af Tinglysning.dk, at der i 2017 tinglyses en privatretlig deklaration, hvor den til enhver tid værende ejer af matr.nr. […] er påtaleberettiget. Deklarationen er tinglyst servitutstiftende. Forholdet var ikke kendt på vurderingstidspunktet.

Vurderingsstyrelsen er enige med Skatteankestyrelsen i at grundværdien kan ansættes til en værdi der tilnærmelsesvist rammer ejendommens handelspris. Der er henset til de handler som er beskrevet i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling.

Vurderingsstyrelsen mener at grundværdien bør fastsættes med udgangspunkt i områdeprisen på 500 kr.:

52.395 m2 x 500 kr.                                   26.197.500 kr.
24.863 m2 x 199 kr.                                   4.947.737 kr.
Værdinedslag for manglende
Byggemodning                                            5.000.000 kr.
Grundværdi i alt                                         26.145.237 kr.
Afrundet                                                                                 26.145.200 kr.

Omberegnet grundværdi:
Skatteankestyrelsen har fastholdt den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 med basisår 2012 og prisniveau 500 kr. Vurderingsstyrelsen er enige i at basisåret er 2012 og områdeprisen er 500 kr.

Vurderingsstyrelsen forslår at den omberegnede grundværdi følger systematikken i grundværdispecifikationen. Den aktuelle grundværdi bliver ny afgiftspligtig værd, uanset valg af metode. "

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at grundværdien og den omberegnede grundværdi skal nedsættes til 26.145.000 kr.

Klageren har til støtte for påstandene anført:

"Der er tale om den første vurdering for ejendommen. Ejendommen er korrekt vurderet som ubebygget. Ejendommen er umiddelbart op til vurderingen med skødedato i juli 2013 handlet som et ubebygget areal. Handelsprisen udgjorde kr. 26.145.000, og vurderingen pr. 1. oktober 2013 skal derfor nedsættes i overensstemmelse hermed i henhold til Vurderingslovens § 6, stk. 1.

SKAT har automatisk anvendt den kvadratmeterpris lignende ejendomme i grundværdiområdet er ansat med uden at hense til den faktiske handelspris. Dette fører til, at ejendommen er vurderet for højt. Udover at grundværdien i sagens natur skal ansættes til handelsprisen giver det også god mening at nedsætte påklagede ejendom i forhold til de øvrige ejendomme i grundværdiområdet, idet de øvrige ejendomme arealmæssigt er væsentligt mindre. Det er således velkendt, at handelsværdien - og dermed grundværdiansættelsen - er lavere pr. m² for ejendomme, der er så store som klagers, hvor kvadratmeterpriserne pr. definition er lavere som følge af "mængderabat". SKAT anmodes på denne baggrund om at nedsætte den anvendte kvadratmeterpris fra 500 kroner pr m² til 338 kroner pr. m² svarende til den realiserede handelsværdi.

Såfremt SKAT er enig i, at grundværdien skal ansættes til værdien i handel og vandel skal den omberegnede grundværdi ligeledes nedsættes i overensstemmelse hermed."

I forlængelse af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 15. december 2020 har klageren den 7. januar 2021 anført følgende:

" Vi er enige i Skatteankestyrelsens indstilling. SKATs udtalelse giver ikke anledning til bemærkninger. "

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
(…)
7) af nye ejendomme, herunder ejendomme, som er opstået ved opfyldning, ved en ejendoms opdeling i ejerlejligheder eller ved opførelse af en bygning på lejet grund,"

Ejendommen er ny, idet den er opstået ved udstykning fra en anden ejendom den 4. marts 2013. Ejendommen skal derfor omvurderes pr. 1. oktober 2013. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen, og omvurderingen foretages ud fra prisforholdene pr. 1. oktober ved den senest forudgående almindelige vurdering, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Grundværdi
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.  Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

SKAT har ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2013 ansat grundværdien til 38.629.000 kr. Grundværdien er ansat efter kvadratmeterprincippet, hvorefter grundværdien beregnes som summen af kvadratmeterprisen × grundens faktiske areal i kvadratmeter.

I henhold til lokalplan […] af […] er klagers ejendom udlagt til produktionsvirksomhed, industri og lager med særlige beliggenhedskrav samt administrationsbygninger mv. i tilknytning hertil. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50.

Retten finder herefter, at ejendommen rettelig er ansat efter kvadratmeterprincippet. Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, hvorfor bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.

Klager erhvervede ejendommen ved købsaftale af 6. november 2012. Ifølge købsaftalen er kontantprisen aftalt til 26.145.000 kr. eksklusive moms. Ved efterfølgende forligsaftale af 23. december 2016 har sælger tilbagebetalt 1.000.000 kr. til klager i forbindelse med ejendomshandlen.

Den endelige handelspris udgør hermed 25.145.000 kr. eksklusive moms, hvilket svarer til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på ca. 325 kr.

Indenfor perioden 1. januar 2010 til 31. december 2012 er der konstateret fem handler med ubebyggede ejendomme, som på overdragelsestidspunktet er omfattet af By Y1 Kommunes lokalplan […] af […]. Ejendommene er beliggende indenfor delområde 1 og er udlagt til samme retlige anvendelse som klagers ejendom. Ejendommene er handlet til kvadratmeterpriser mellem 141 - 500 kr., hvoraf Adresse Y4 er handlet til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 299 kr. eksklusive moms.

Reglerne om moms på levering af byggegrunde og særskilt levering af en bebygget grund mv. blev indført ved lov nr. 520 af 12. juni 2009 med virkning fra den 1. januar 2011. Af momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, fremgår, at levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund, anses for momspligtig levering af fast ejendom.

I forbindelse med vedtagelsen af reglerne om moms på levering af byggegrunde blev der ikke foretaget ændringer af vurderingsnormen i dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme. Landsskatteretten finder derfor, at der ved vurdering af grundens værdi i handel og vandel i henhold til vurderingslovens § 6 ikke bør henses til eventuel moms ved levering af fast ejendom.

På baggrund af ovenstående finder retten, at grundværdien for klagers ejendom passende kan ansættes til 25.145.000 kr. pr. 1. oktober 2013. Der er herved henset til handelsprisen for klagers ejendom den 6. november 2012 samt den efterfølgende forligsaftale af 23. december 2016. Der er desuden henset til handelspriserne for de øvrige sammenlignelige ejendomme i perioden 1. januar 2010 til 31. december 2012 beliggende indenfor samme lokalplansområde som klagers ejendom. 

Den omstændighed, at levering af fast ejendom efter 1. januar 2011 kan være afgiftsbelagt i henhold til momsloven, ændrer ikke herpå.

Landsskatteretten ændrer på baggrund af ovenstående grundværdien pr. 1. oktober 2013 til 25.145.000 kr.

Omberegnet grundværdi
Af vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Det følger således af § 33, stk. 18, 2. pkt., at der for klagers ejendom skal foretages en omberegnet grundværdi pr. 1. oktober 2013 med det basisår, som var gældende for den udstykkende ejendom med ejendomsnummer […].

Omberegningen skal foretages med basisår 2012, da dette var det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld udgjorde den afgiftspligtige grundværdi i henhold til ejendomsbeskatningslovens § 1, stk. 2, nr. 1, for den udstykkende ejendom.

Endvidere følger det af § 33, stk. 18, 2. pkt., at der for klagers ejendom skal foretages en omberegnet grundværdi under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold.

Både klagers ejendom og den udstykkende ejendom er pr. 1. oktober 2013 beliggende i grundværdiområde […], der betegnes som plantype F - erhvervsområde i byzone. Grundværdiområdet blev pr. 1. oktober 2012 betegnet på samme måde, og kvadratmeterprisen udgjorde 500 kr.

Det er på baggrund heraf rettens opfattelse, at kvadratmeterprisen ved den omberegnede grundværdi for klagers ejendom kan fastsættes til 500 kr. Der er herved henset til områdeprisen pr. 1. oktober 2012 for grundværdiområde […].

Landsskatteretten stadfæster herefter den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2013 med basisår 2012 og prisniveau 500 kr.