Dato for udgivelse
12 May 2021 08:52
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
31 Mar 2021 08:27
SKM-nummer
SKM2021.261.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
17-0785765
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Benyttelseskode, benyttelse, ubebygget landbrugslod, frijord, årsomvurdering
Resumé

Sagen angik, om en ejendom skulle vurderes med benyttelseskode (BK) 09 - Ubebygget areal (ikke landbrug) eller med BK 17 - Ubebygget landbrugslod. Landsskatteretten fandt, at ejendommen skulle vurderes med BK 17 - Ubebygget landbrugslod, idet Landsskatteretten henviste til, at ejendommen kunne anses som frijord, og at ejendommen overvejende hørte til i BK 17 - ubebygget landbrugslod. Landsskatteretten lagde endvidere vægt på, at ejendommen var et ubebygget areal beliggende i landzone uden landbrugspligt, som klagerne havde erhvervet med henblik på landbrugsmæssig benyttelse sammen med klagernes anden ejendom. Endelig henså Landsskatteretten til, at ejendommen hverken var omfattet af en lokalplan eller kommuneplanramme, og at klagerne ifølge kommunen havde mistet retten til at bebygge ejendommen. Landsskatteretten bemærkede herved, at der i en situation som den foreliggende ikke kunne stilles krav om, at ejendommens areal udgjorde mere end 2.000 m2 for at vurdere ejendommen med BK 17, således som dette fremgår af Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3.2.

Reference(r)

Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 5, § 3, stk. 2, § 3, stk. 4, § 33, stk. 1, § 43, stk. 3, jf. stk. 2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3.2

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3.3

Henvisning

Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.1.

Sagen drejer sig om, hvorvidt ejendommen pr. 1. oktober 2016 skal vurderes som landbrugsjord.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten ændrer den af SKAT anvendte benyttelseskode pr. 1. oktober 2016 fra 09 - Ubebygget areal (ikke landbrug) til 17 - Ubebygget landbrugslod.

Landsskatteretten overlader det til Vurderingsstyrelsen at fastsætte en ny vurdering pr. 1. oktober 2016 i overensstemmelse med den ændrede benyttelseskode.

Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom ejes ligeligt af A og B, som har erhvervet ejendommen af et konkursbo ved skøde af 1. februar 2016 med overtagelse den 1. oktober 2015 til en kontant købesum på 10.000 kr. Ifølge skødet omfatter handlen bygninger, der er planlagt nedrevet.

Ejendommen er ifølge luftfoto fra 2016 et ubebygget areal, som ligger i et område med landbrug, ca. 3,5 kilometer fra By Y1 by, målt i luftlinje. Ejendommen er naboejendom til klagernes øvrige landbrugsejendom.

Ejendommen består af matr.nr. […]. Ejendommens jordbundstype består af lerjord.

Ejendommen er af SKAT tildelt benyttelseskode 09 - Ubebygget areal (ikke landbrug). Ejendommens samlede vurderede areal udgjorde på vurderingstidspunktet 716 m2, heraf udgjorde vejarealet 0 m2.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […] og grundværdiområde […]. Grundværdiområdet er registreret som øvrige områder i landzone.

Ejendommen er ikke omfattet af en kommune- eller lokalplan, og der er ikke noteret landbrugspligt på ejendommen.

SKAT har pr. 1. oktober 2016 foretaget en årsomvurdering af ejendommen i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 5:

"Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

5) af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger."

Klagerne har oplyst, at ejendommens bygninger er nedrevet, og at alle installationer på ejendommen er fjernet. Ifølge klagerne er det derfor ikke muligt at anvende ejendommen som byggegrund igen og ligeledes urealistisk at få tilladelse til at bebygge grunden igen.

Klagerne har endvidere oplyst, at ejendommen ikke var dyrket på årsomvurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2016, da ejendommens bygninger først blev nedrevet i maj 2016 efter tilsåning. Ifølge byggesagsoplysninger på weblager.dk er nedrivningen af bygningerne færdigmeldt til By Y1 Kommune den 9. september 2016.

Til brug for klagebehandlingen har klagerne indsendt et markkort fra 2017 for den omkringliggende ejendom, som er ejet af klagerne. Klagerne har oplyst, at den påklagede ejendom siden 2017 dyrkes sammen med den omkringliggende ejendom, som består af agerjord.

By Y1 Kommune har i forbindelse med klagebehandlingen oplyst, at bygningerne på ejendommen er nedrevet igennem kommunens nedrivningspulje. Kommunen har endvidere oplyst, at klagerne ikke har søgt om landzonetilladelse, inden ejendommens bygninger blev nedrevet, hvilket ejeren som udgangspunkt skal gøre, hvis ejeren ønsker at bebygge grunden. Fristen for at søge om landzonetilladelse er derfor udløbet, og klagerne har ifølge kommunen mistet retten til at søge om landzonetilladelse, hvorfor ejendommen ikke kan bebygges.

SKATs afgørelse
SKAT har årsomvurderet ejendommen pr. 1. oktober 2016 under henvisning til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 5, idet ejendomsværdien må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af ejendommens bygninger.

I forbindelse med årsomvurderingen har SKAT ændret ejendommens benyttelseskode fra 01 - Beboelsesejendom med 1 lejlighed til 09 - Ubebygget areal (ikke landbrug). SKAT har ansat grundværdien og ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 til 57.300 kr., specificeret således:

Grundværdi

Kvadratmeterpris

716 m2 á 80 kr.

57.280 kr.

Grundværdi afrundet

57.300 kr.

 

Ejendomsværdi

 

Ejendomsværdi

57.300 kr.

Ejendomsværdi afrundet

57.300 kr.

SKAT har i forbindelse med klagebehandlingen udtalt følgende:

"(…)
Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre vurderingen
Ejendommen er beliggende i grundværdiområde […], områdenavn […].

Klager mener, at ejendommen skal vurderes, som ubebygget landbrugslod i stedet for, som ubebygget grund, da jorden dyrkes sammen med den omkringliggende agerjord.

Ejendommen er omvurderet pr. 1. oktober 2016, som følge af nedrivning af bygninger. Omvurderingen skete jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 5.

Ejendommen er en ubebygget grund. Grundværdien er pr. 1. oktober 2016 vurderet til 57.300 kr.

Ejendommens grundareal udgør 716 m². Ejendommen er beliggende i landzone.

Vi mener ikke, at ejendommen skal vurderes, som ubebygget landbrugs lod da arealet udgør 716 m². I henhold til juridisk vejledning H.A.6.3.2 benyttelseskoder. En ejendom kan først vurderes, som et ubebygget landbrugslod hvis arealet er over 2.000 m², såfremt de tjener et landbrugsmæssigt eller lignende erhvervsmæssigt formål.

Klager kan evt. sammenmatrikulere ejendommen, med den omkringliggende ejendom, så arealet bliver vurderet, som landbrugsjord.
(…)"

Vurderingsstyrelsen har i en supplerende udtalelse af 18. januar 2021 fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsen:

"Arealet er noteret uden landbrugspligt i matriklen, og er derfor frijord. Spørgsmål om notering af landbrugspligt, herunder afgrænsningen af henholdsvis landbrugsjord og frijord hører dog ikke under Vurderingsstyrelsens kompetence.

Det fremgår af Juridisk vejledning afsnit H.A.6.3.2. at ubebyggede landbrugslodder (BK 17) omfatter arealer over 2.000 m2, hvis de udgør et landbrugsmæssigt eller lignende erhvervsmæssigt formål.

Det fremgår endvidere af Juridisk vejledning afsnit H.A.6.3.3., at frijord, som er arealer i landzone uden landbrugspligt, også hører under benyttelseskode 17. Det er dog en forudsætning, at arealet er over 2.000 m2, jf. praksis beskrevet ovenfor. Teksten i afsnit H.A.6.3.3 er alene en præcisering af, at frijord (over 2.000 m2) også hører under benyttelseskode 17.

Vi mener derfor fortsat, at den påklagede ejendom skal have benyttelseskode 09, da arealet kun er på 716 m2, uanset at arealet anvendes til landbrugsmæssig drift.
Vi er derfor ikke enig i tilkendegivelsen fra C om, at ejendommen kan vurderes med en benyttelseskode 17, hvis der foregår landbrugsmæssig drift på jorden. Det er ikke udtryk for gældende praksis, jf. afsnittene i den juridisk vejledning gengivet ovenfor.

Vi er enig i, at ejendommen skal sammenmatrikuleres med den omkringliggende ejendom som forudsætning for vurdering med en benyttelseskode 17 (ubebyggede landbrugslodder) eller benyttelseskode 05 (landbrug, bebygget), afhængig af hvilken benyttelseskode den sammenmatrikulerede ejendom har."

Klagerens opfattelse
Klagerne har nedlagt påstand om, at ejendommen skal vurderes som landbrugsjord.

Klagerne har til støtte for påstanden anført:

"Vi vil gerne klage over ejendomsvurderingen af ovenstående matrikel.
Årsagen til klagen skyldes primært, at matriklen har ændret status fra byggegrund til landbrugsjord. Det oprindelige hus er nedrevet, grunden er ryddet og jorden dyrkes sammen med den omkringliggende agerjord.

Vurderingen af den omkringliggende agerjord er vurderet betydeligt lavere end ovenstående matrikel, og vi mener ikke, at Adresse Y1 har større værdi end denne agerjord. Snarere tværtimod da matriklen Adresse Y1 ikke er EU-støtteberettiget.
Endvidere kan tilføjes at alle installationer på matriklen er fjernet, og det derfor ikke er muligt og realistisk at anvende jordstykket til byggegrund igen.

Vi forventer derfor en ny vurdering af ovenstående matrikel."

Klagerne har anført følgende bemærkninger til SKATs udtalelse:

"(…)
Jeg håber I vil kigge på klagen over omvurderingen, da vi mener grunden bør vurderes som det den benyttes til, nemlig landbrugsjord.

Kort fortalt er historien den, at vi blev kontaktet af kurator for et konkursbo på ejendommen Adresse Y1, da kommunen havde et ønske om at nedrive ejendommen, men ikke kunde gennemfører en nedrivning uden en ejer, og da vi ejer den omkringliggende landbrugsjord. Inden vi sagde ja til at overtage jordstykket, kontaktede vi SKAT for en forhåndstilkendegivelse på omvurdering. Nedenfor er kopieret svar fra C SKAT Ejendom, Ejendomsvurdering […], med det nærmeste vi fik på en tilkendegivelse.

- Grundstykket er stort set værdiløst, da det ligger lige op af jernbanen og jernbaneoverkørslet
- Alt er fjernet og frakoblet / afmeld på grunden.
- Det er urealistisk nogensinde at få tilladelse til at bebygge grunden igen
- Jordstykket er ikke sammenmatrikuleret med den omkringliggende jord, da den omkostning langt overstiger værdien af de 716 m2
- Jordenstykket dyrkes som landbrugsjord sammen med den omkringliggende landbrugsjord."

Sammen med bemærkningerne har klagerne vedhæftet to e-mails fra SKAT:

"Svar 1:
Hej A og B
I har henvendt jer til os den 29. september 2015, hvor I har spurgt om en forhåndsgodkendelse på Adresse Y1 (postnr. […]) og dens fremtidige vurdering. SKAT giver ikke forhåndsgodkendelser på fremtidige vurderinger, men vi kan henvise til de nuværende regler.
På nuværende tidspunkt er der 3 bygninger på ejendommen. Stuehuset, carport og en hundekennel. Såfremt alle bygninger på ejendommen rives ned og kommunen vil - som I skriver - aflevere jorden til brug for landbrugsdrift efter nedrivning af bygningerne og notere dette på ejendommen - og samtidig notere, at jorden fremadrettet ikke må bebygges, så bør jorden - efter SKAT modtager besked om dette - automatisk blive vurderet som landbrugsjord fremadrettet - og ejendommen vil således også automatisk få nyt grundskatteloft som landbrugsjord og grundskyldsansættes som dette.
Men det forudsætter altså alle disse faktorer, så SKAT kan se, at det er ren landbrugsjord, der dyrkes og ikke længere må bebygges - og at der ikke er andre planer for ejendommen end dyrkning af landbrugsjorden.
Dette er de gældende regler. SKAT tager forbehold for, at reglerne fremadrettet kan ændres, hvorfor vi naturligt er nødt til at følge eventuelt fremtidige ændrede regler. Jeg har dog svært ved at se, at lige netop disse regler skulle blive ændret, da landbrugsjord forhåbentlig også fremadrettet skal vurderes som landbrugsjord.
Jeg håber, at dette er svar tilstrækkeligt til, at I har fået afklaring nok til, at I kan træffe beslutning om at købe eller ikke! Såfremt I har yderligere spørgsmål er I velkomne til at kontakte mig igen.

(…)

Svar 2:
Hej B
Lige et par ord efter vi netop har talt sammen på telefonen.
Udgangspunktet synes jeg ser godt ud. Du siger at bygningerne bliver revet ned, at jorden er registreret i landzone og at kommunen leverer jorden tilbage til landbrugsdrift. Det vil sige, at jorden fremadrettet skal benyttes som landbrugsjord og ikke bebygges.
Det er muligt at ejendommen i første omgang vil blive vurderet som almindelig parcelhusjord efter nedrivning, idet vor sagsbehandler her vil tro/skønne, at ejendommen skal bebygges igen. Men så må du jo til den tid, klage over vurderingen og sende dokumentation for, at jorden dyrkes og at den er med i jeres markplan. Så må SKAT se på den til den tid, ud fra de gældende regler på det tidspunkt. Men som reglerne er nu, er jeg enig med kommunen i, at det er meget svært at få tilladelse til at bygge i landzone, og at den derfor bør vurderes som landbrugsjord, når den er i drift.
(…)"

Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

SKAT har årsomvurderet ejendommen pr. 1. oktober 2016 under henvisning til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 5. Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 5, fremgår følgende:

"Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

5) af ejendomme, der har lidt væsentlig skade ved brand, storm eller lignende, eller hvis ejendomsværdi må antages at være gået væsentligt ned som følge af nedrivning af bygninger."

Ifølge vurderingslovens § 3, stk. 2, skal årsagen til omvurderingen være indtrådt i det første år efter ejendommens sidste vurdering ved en almindelig vurdering.

Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen.

Det følger af vurderingslovens § 43, stk. 3, jf. stk. 2 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 af 27. december 2014), at landbrugsejendomme, som pr. 1. oktober 2016 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1, omvurderes efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012.

Det følger endvidere af vurderingslovens § 33, stk. 1, at SKAT i forbindelse med vurderingen skal træffe bestemmelse om, til hvilken benyttelse en ejendom skal henføres.

SKAT inddeler ejendommene i benyttelseskoder af hensyn til statistik og styring, idet det på den måde sikres, at vurderingsprocessen bliver så ensartet som muligt, jf. Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3.1. SKAT foretager et skøn over, hvor en ejendom bedst kan placeres. Der er ikke tale om nogen objektiv afgrænsning. Dette fremgår tillige af Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3.1. Ejendommen skal henføres til den benyttelseskode, hvor den overvejende hører til.

SKAT har ved årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016 ændret ejendommens benyttelseskode fra benyttelseskode 01 - Beboelsesejendom med 1 lejlighed til 09 - Ubebygget areal (ikke landbrug).

I henhold til Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3.2, henføres alle ubebyggede arealer med undtagelse af ubebyggede landbrugslodder mv. (kode 17) under benyttelseskode 09 - Ubebygget areal (ikke landbrug).

Ifølge Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3.2, henføres arealer over 2.000 m2 under benyttelseskode 17 - Ubebygget landbrugslod mv., hvis de udgør et landbrugsmæssigt eller lignende erhvervsmæssigt formål. Det kan eksempelvis være ager, eng, og græsningsjord, natur- og jagtarealer, planteskolearealer, arealer med forekomster af grus, ler og kridt mv. Hede-, klit-, mose- og strandarealer omfattes også, selvom der egentlig finder erhvervsmæssig anvendelse sted.

Af Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.6.3.3, fremgår, at frijord, som almindeligvis er arealer i landzone uden landbrugspligt, også hører under benyttelseskode 17 - ubebygget landbrugslod mv.

Der fremgår endvidere følgende om frijord i Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H.A.1.4.1:

"Frijord er betegnelsen for arealer i landzone uden landbrugspligt.

Der kan være tale om én eller flere matrikler af forskellig størrelse og beskaffenhed, ligesom der kan være tale om både uopdyrkede og opdyrkede arealer.

Hvis arealerne drives landbrugsmæssigt ansættes grundværdien efter VUL § 14 (hektar-pris)
Hvis ikke arealerne drives landbrugsmæssigt ansættes grundværdien efter VUL § 16 (m²-pris)."

Klagerne har nedlagt påstand om, at ejendommen skal vurderes som landbrugsjord. Klagerne har som begrundelse for påstanden bl.a. henvist til, at ejendommen ikke kan bebygges, og at ejendommen dyrkes som landbrugsjord sammen med den omkringliggende ejendom, som er ejet af klagerne. Ifølge klagerne er den omkringliggende agerjord vurderet betydeligt lavere end ejendommen.

Landsskatteretten finder efter en samlet konkret vurdering, at ejendommen kan anses som frijord, at ejendommen overvejende hører til i benyttelseskode 17 - ubebygget landbrugslod, og at ejendommen derfor skal henføres til benyttelseskode 17 - ubebygget landbrugslod. Retten har lagt vægt på, at ejendommen er et ubebygget areal beliggende i landzone uden landbrugspligt, som klagerne har erhvervet med henblik på landbrugsmæssig benyttelse sammen med klagernes anden ejendom.

Retten har ved vurderingen endvidere henset til, at ejendommen hverken er omfattet af en lokalplan- eller kommuneplanramme samt, at klagerne ifølge kommunen har mistet retten til at bebygge ejendommen.
Retten bemærker herved, at der i en situation som den foreliggende ikke kan stilles krav om, at ejendommens areal udgør mere end 2.000 m2 for at vurdere ejendommen med benyttelseskode 17.

På baggrund af ovenstående ændrer Landsskatteretten den af SKAT anvendte benyttelseskode pr. 1. oktober 2016 fra 09 - Ubebygget areal (ikke landbrug) til 17 - Ubebygget landbrugslod.                       

Landsskatteretten overlader det til Vurderingsstyrelsen at fastsætte en ny vurdering pr. 1. oktober 2016 i overensstemmelse med den ændrede benyttelseskode.