Dato for udgivelse
21 Sep 2021 08:40
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
23 Aug 2021 08:18
SKM-nummer
SKM2021.485.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
20-0048708
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Årsomvurdering, arealændringen, ejendomsberigtigelse, naturlig tilvækst, servitut
Resumé

Ejendommens areal var blevet ændret som følge af naturlig tilvækst fra søterritoriet. Vurderingsstyrelsen foretog årsomvurdering med henvisning til, at der var sket arealoverførsel.
Ejeren klagede over afgørelsen, bl.a. med henvisning til en servitut om offentlig adgang, der var pålagt arealet i forbindelse med ændringen af matriklen.
Landsskatteretten fandt, at der var tale om en ejendomsberigtigelse og ikke en arealoverførsel i vurderingslovens forstand. Landsskatteretten lagde herved vægt på udstykningslovens §§ 7 og 9, der skelner mellem arealoverførsel som en tilsigtet handling og ejendomsberigtigelse bl.a. som følge af naturlig tilvækst. Landsskatteretten lagde yderligere vægt på, at det fremgik af servitutten, at der var tale om en ejendomsberigtigelse. Landsskatteretten annullerede herefter den påklagede afgørelse.

Reference(r)

Ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 3, stk. 4
Vurderingslovens § 2, § 3, stk. 1, nr. 2, § 3, stk. 4
Udstykningslovens § 7, § 9, § 28

Henvisning

Den juridiske vejledning 2023-1, afsnit H.A.3.1.2

Den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.1.3

Der er klaget over årsomvurderingen pr. 1. oktober 2019.

Landsskatteretten annullerer den påklagede afgørelse.

Faktiske oplysninger
Ejendommen er et parcelhus beliggende Adresse Y1 nr. 4, Ø Y1, i By Y1 Kommune. Ejendommen omfatter en grund med et areal på 4.208 m2, heraf vej på 57 m2 og strandbeskyttelse på 3.979 m2, og den har matrikelnr. […].

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at huset er opført i 1906 og om-/tilbygget i 2003. Husets ydervægge er af mursten, taget er af tagpap og det opvarmes med elektricitet, samt supplerende med ovne til fast eller flydende brændsel. Det bebyggede areal udgør 80 m2, herunder indbygget udhus på 5 m2. Det samlede bygningsareal er på 80 m2. Hertil kommer en udnyttet tagetage på 50 m2. Det samlede bolig-areal er på 125 m2.

Ejendommen er beliggende på øen Ø Y1, der ligger […]. Der er tale om en aflang, forholdsvis smal grund, syd for Ø Y1 Havn, og med direkte adgang til vandet. Huset er beliggende i den fjerne ende af grunden, fra havet, på det areal der ikke er omfattet af strandbeskyttelsen.

Den nordligste del af grunden, ud mod vandet, er pålagt en servitut med følgende indhold:

"Arealanvendelse
Servitut om almenhedens rekreative rettigheder på de under igangværende supplering ved ejendomsberigtigelse fra søterritoriet værende ejendomme matr.nre. […] og […] (Adresse Y1, nr. 2-4):

På og over de arealer, der med rød vandret skravering er fremhævet på vedhæftede kort, har almenheden ret til:
-Færdsel, herunder adgang til stranden, dagophold på stranden

-Aktiviteter såsom ridning, leg, boldbaner, afholdelse af Sankt Hans-bål, bådisætning / -ophaling og andre tilsvarende aktiviteter til gavn for havnen og lystsejlere / turister og borgere

-Placering af ikke-sokkelfaste genstande med relation til ovennævnte typer aktiviteter

-Ovenstående liste er ikke udtømmende, men omfatter alene aktiviteter og genstande af nævnte art og med de angivne formål.

-Øst/vest passage med motoriserede køretøjer er ikke tilladt. Brug af motordrevne køretøjer og redskaber må kun finde sted i forbindelse med nødvendig vedligeholdelse m.v. i relation til ovennævnte aktiviteter.

-Renholdelse og vedligeholdelse i forbindelse med ovennævnte anvendelser påhviler de personer, der udfører aktiviteter mv. samt de personer/foreninger/myndigheder o.a., der tager initiativ til sådanne aktiviteter og / eller anbringer genstande jævnfør ovenstående rettigheder og aktiviteter.

-Ejeren af det omfattede område er uden ansvar af nogen art for følger af aktiviteter og brug af genstande jævnfør ovenstående."

Klageren har fremlagt et billede, der viser en natursti der krydser det tillagte areal. Stien fremstår som et græsareal hvor regelmæssig færdsel har holdt græssets vækst lavere end den omkringliggende bevoks-ning. Billedet er ifølge klageren optaget i juni 2020.

Klageren har yderligere fremlagt skærmprint af ejendommens detaljerede vurderingsoplysninger fra 2018 og 2019. Det ses heraf at grundværdien er steget fra 297.000 kr. i 2018 til 321.800 kr. i 2019.

Klageren har købt ejendommen den 21. november 1995, til overtagelse den 1. november 1995, for 325.000 kr. Klageren har købt ejendommen af sit eget selskab H1 ApS.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. […] "[…]", delområde […]. Lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort den 12. december 1989.  Området, ejendommen ligger i, er udlagt til bolig-, center- og offentlige formål. Bebyggelsesprocenten er fastsat til 25 for boligformål og 40 for øvrige formål. Udstykning kræver byrådets særlige tilladelse.

Ejendommen er beliggende i vurderingskreds […], grundværdiområde […]. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2019 er kvadratmeterprisen i grundværdiområdet af Vurderingsstyrelsen ansat til 240 kr.

Følgende ubebyggede grunde, beliggende i postnr. Ø Y1, i By Y1 Kommune, er solgt i almindelig fri handel i perioden 2011-2013:

Beliggenhed

Areal

Handelsdato

Handelspris

Pris pr. m2

Adresse Y2

1.399 m²

05-01-2011

360.000 kr.

257 kr.

Adresse Y3

1.335 m²

29-06-2013

150.000 kr.

112 kr.

Ovenstående grunde er solgt til en gennemsnitlig pris pr. m2 på 185 kr. De er begge beliggende i Ø Y1 by.

Adresse Y2 er solgt af et dødsbo. Den er beliggende ca. 600 meter i fugleflugtslinje fra den påklagede ejendom, i samme delområde i lokalplanen som den påklagede ejendom, men er ikke omfattet af strandbeskyttelseslinjen. Den har udsigt til havet ca. 175 meter i fugleflugtslinje fra grunden, over et ubebygget areal, omfattet af strandbeskyttelse.
Købesummen omfatter ikke omkostninger til byggemodning.

Adresse Y3 ligger knap 800 meter i fugleflugtslinje fra den påklagede ejendom, i delområde […] i lokalplanen. Område […] må anvendes til offentlige formål eller erhvervsmæssige formål, såsom ældrecenter, kursus- og hotelvirksomhed, sommerpensionat og lignende, samt boligformål. Grunden er ikke omfattet af strandbeskyttelseslinjen. Den har udsigt over marker, der omfattet af strandbeskyttelse, ned til havet, der ligger ca. 330 meter i fugleflugtslinje fra grunden.
Købesummen omfatter omkostninger til byggemodning.

Ifølge Finans Danmarks ejendomsmarkedsstatistik har det ikke været muligt at danne en meningsfuld ejendomsmarkedsstatistik for postnr. Ø Y1 for perioden 2010-2013.

Vurderingsstyrelsens afgørelse
Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2019 er fastsat således:

Ejendomsværdi

 

 

1.000.000 kr.

Grundværdi

 

 

321.800 kr.

 

 

 

Ejendommen er årsomvurderet iht. Vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 02 Der er uden forandring af matrikelbetegnelsen sket arealændring som følge af arealoverførslen.

 

 

 

Grundværdi:

 

 

 

1.400 m2 á 120 kr.

 

168.000 kr.

 

2.751 m2 á 24 kr.

 

66.024 kr.

 

57 m2 á 0 kr.

 

0 kr.

 

Byggeret, 1 stk.

 

 96.000 kr.

 

Grundværdi

 

 330.024 kr.

330.000 kr.

 

 

 

Reduktion jf. VL § 42, stk. 4:

 

 

 

Reduktion (5% af grundværdi op til 100.000)

 

-5.000 kr.

 

Yderligere reduktion (2,5% af grundværdi over 100.000)

-5.750 kr.

 

Aftrapning af reduktion ved grundværdi over 150.000

2.500 kr.

 

 

 

 

Samlet reduktion

 

-8.250 kr.

 

 

 

 

Reduceret grundværdi, afrundet

 

321.800 kr.

 

 

 

 

Vægtet areal:

 

 

 

Bebygget areal

75 m2

100 %

75 m2

 

Udnyttet tagetage

50 m2

30 %

15 m2

 

Indb. garage, udhus mv.

5 m2

45 %

2 m2

 

Vægtet areal i alt

 

 

92 m2

 

 

 

 

 

Værdiberegning:

 

 

 

 

Standardpris for området

 

 

7.800 kr.

 

Opførelsesår: 1906

 

 

-207 kr.

 

Om-/tilbygningsår: 2003

 

 

1.428 kr.

 

Bebygget areal: 75 m2

 

 

450 kr.

 

Elovne, elpaneler

 

 

-225 kr.

 

Tag af tagpap (m. hældning)

-950 kr.

Korrigeret pris

 

 

8.296 kr.

 

 

 

 

 

Bygningsværdi:

 

 

 

 

92 m2 vægtet areal á 8.296 kr.

 

 

 

763.232 kr.

 

 

 

 

Beregnet værdi

 

 

 

1.093.232 kr.

Ejendomsværdi, afrundet

 

 

 

1.050.000 kr.

 

 

 

 

Reduktion jf. VL § 42, stk. 4:

 

 

 

 

Reduktion (5% af ejendomsværdi op til 500.000)

 

-25.000 kr.

Yderligere reduktion (2,5% af ejendomsværdi over 500.000)

 

-13.750 kr.

Aftrapning af reduktion ved ejendomsværdi over 750.000

 

7.500 kr.

 

 

 

 

Samlet reduktion

 

 

 

-31.250 kr.

 

 

 

 

Reduceret ejendomsværdi, afrundet

 

 

1.000.000 kr.

 

 

 

 

Vurderingsstyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

"Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Hvad er der klaget over?
Ejer påklager årsomvurderingen pr. 1 oktober 2019.
Ejer påklager, at det tillagte areal, som er pålagt servitutten om arealets anvendelse, er værdiansat til 24 kr. og ejer anmoder om, at det værdiansættes til 0 kr.

Disse oplysninger har vi brugt i sagen
Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2019, på grund af arealændring, jf. dagældende vurderingslov §3, stk. 1, nr. 2.

Den omberegnede grundværdi ansættes jf. dagældende vurderingslov §33, stk. 16.
Den omberegnede ejendomsværdi ansættes jf. dagældende vurderingslov §33, stk. 14.

BBR-registeret anfører, at den påklagede ejendom består af bygning 1, som er et fritliggende enfamilieshus. Ejendommen er opført i 1906 og har et bebygget areal på 80 m². Ejendommen er beliggende i landzone og har matrikelnummer […]. Ejendommens grundareal er 4.208 m².

Ejendommen er beliggende i grundværdiområde […], hvor grundværdierne som udgangspunkt beregnes i henhold til byggeretsværdiprincippet.

Ejendommen er omfattet af lokalplan […]. Der er tinglyst en servitut om arealanvendelse på ejendommen den 24. april 2018.

Ifølge lokalplan […], ligger hele Ø Y1 i landzone. Ø Y1 opdeles i 3 områder:
1: Byen. (Delområde: […], […], […], […], […])
2: Sommerhusområde
3: Det åbne land
Påklagede ejendom ligger i delområde […], som ifølge lokalplanen er den eksisterende del af Ø Y1 by.
Ifølge lokalplanens punkt […], anvendes område […] til boligformål, centerformål, (butikker, liberale erhverv og mindre, ikke generende fremstillingsvirksomhed), der kan finde sted indenfor rammerne af almindelig boligbebyggelse eller den bebyggelse, der findes i området i dag (f.eks. landbrugsbygningerne og mejeri), offentligt formål samt jordbrugsformål.

Ifølge lokalplanen må områder under område […], der er omfattet af strandbeskyttelseslinjen, ikke bebygges. Lokalplanens paragraf […] samt lokalplankort […], beskriver forhold som fredninger, fredningslinjer samt fællesbestemmelser for område […].
De på lokalplankort […] viste områder, som er omfattet af fredninger, fredningslinjer skal respek-teres i henhold til naturbeskyttelsesloven §15, stk. 1, som omhandler beskyttelse af kystområder.

Som klager påpeger, er det tillagte areal på 1.061 m² foretaget for at beskytte ejendommen mod f.eks. opførelse af byggeri på den tilstødende havn. Ifølge naturbeskyttelsesloven §15b, gælder forbuddet i naturbeskyttelsesloven §15 ikke for havneanlæg, som ifølge lokalplanen er udlagt til havneformål, for så vidt angår placering og udvidelse af bebyggelse og anlæg til havneformål. Definitionen på havneformål i lovens forstand bestemmes af, om havnen er optaget i Den Danske Havnelods og dette er tilfældet for Ø Y1 Havn.

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen
Det skønnes, at der ikke er sket en værdiforringelse af grunden, som ejer beskriver i sin klage. På www.mingrund.gst.dk kan man se, at det er de 3.979 m² ud af de 4.208 m², der ligger under strandbeskyttelse, jf. naturbeskyttelsesloven §15.

Ejer må have været bekendt med offentlighedens adgang, jf. naturbeskyttelsesloven §22 inden de 1.061 m² blev tillagt, da det ikke kun er det tillagte areal, som er omfattet af naturbeskyt-telseslovens §22, men også den del af grunden, som står med strandvegetation og som med andre ord, er et udyrket areal eller en naturgrund. Se evt. Naturstyrelsen.dk (Miljø- og Fødevare-ministeriet)

Bagjordens prisniveau er 24 kr. i den aktuelle vurdering, og det er en pris, som er fundet ud fra, hvilket område ejendommen er beliggende i - altså planforhold og prisudvikling for sammen-lignelige ejendomme i området. Prisniveauet udtrykkes gennem områdepriser. Når område-priserne findes, er det først og fremmes ud fra en grundværdianalyse af grunde- og ejendoms-salg, men der tages også højde for, hvilke forhold ejendommen er beliggende i, dvs. lokal-kendskab til området.

Værdien er beskrivende for området og den prisgruppe som området tilhører. Områdeprisen for grundværdiområdet er i 2011- niveau på 240 kr. og i praksis tages 10% af den til bagjordspris. Jeg har fundet 14 sammenlignelige referenceejendomme, som ligger i samme grundværdiområde. Langt de fleste har en bagjordspris på 24 kr. Det vurderes derfor, at bagjordsprisen stemmer overens med niveauet for området."

Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at grundværdien nedsættes.

Til støtte for påstanden er anført:

"Ejendommen er omvurderet på grund af arealændring, som er sket i konsekvens af tillægning af 1061 kvm naturligt opstået areal mellem grund som den var før tillægningen, og stranden.
Tillægningen er alene foretaget for at beskytte ejendommens nuværende værdi, der ville falde hvis det opståede areal blev anvendt til f.eks. opførelse af byggeri på den tilstødende havn.
Imidlertid er hele arealet stillet til rådighed for offentlige formål, jævnfør medsendte tinglyste servitut. Der klages over at det tillagte areal er værdisat til 24 kr. og anmodes om at det tillagte areal dækket af servitutten sættes til en værdi af nul, da det på ingen måde forøger værdien, måske i kraft af den nævnte servitut måske næsten tværtimod.

(…)

Årsagen til at vi har accepteret den nævnte klausul er ønsket om at bidrage til øens udvikling og turismer, idet arealerne ligger umiddelbart op af lystbådehavnen og denne lege/opholdsplads.
Ligeledes er der etableret en bred sti hen over både denne grund og nabogrunden til færdsel af fodgængere, cyklister og ridende mellem havn og den kommunale plads, der er udgangspunkt for vand-sommeraktiviteter for turister. Foto af stien medsendt."

Klageren har fremsendt følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"Vedr. udtalelse fra Vurderingsstyrelsen vedrørende ejendommen beliggende Adresse Y1, nr. 2, Ø Y1, ejendomsnummer […]´.

Jeg anerkender ikke vurderingsstyrelsens konklusion om, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen, da jeg anser omvurderingens forøgelse af ejendomsvurdering som værende i strid med det bærende udgangspunkt for loven om ejendomsvurdering, at en ejendom skal vurderes på grundlag af værdien i handel og vandel.

Det hovedprincip må logisk indebære, at en omvurdering kun kan føre til en højere værdiansættelse, hvis det forhold, der giver anledning til omvurderingen, tilsvarende øger værdien i handel og vandel.

En kystejendom med strandadgang direkte fra grunden har en højere værdi i handel og end en tilsvarende ejendom uden en sådan adgang. Når en kystejendom på grund af naturens tillægning ophører med at have direkte strandadgang, reduceres værdien i handel og vandel tilsvarende.

At foretage arealoverførsel er således noget, der i bedste fald kan tjene til at opretholde den værdi ejendommen har som ejendom med direkte strandadgang, men den bliver ikke mere værd, uanset at arealet derved forøges.

Helt tilsvarende gælder betragtningen om gennem dispositionen at forhindre at et tillagt, men ikke overført, ejendommen tilgrænsende område inddrages til havneformål, f.eks. med byggeri, hvilket ligeledes ville forringe værdien af ejendommen.

Derfor kan værdien ikke fastlægges ud fra en simpel betragtning over den anvendte pris ved referenceejendomme. Adresse Y1 nr. 2 har ikke direkte matrikelgrænse op til havnen, men da den har grænse til Adresse Y1 nr. 4, og der er en servitut gældende begge ejendomme, må den underlægges samme betragtning som Adresse Y1 nr. 4, herunder hvad angår § 13 stk. 2. i LBK nr 1067 af 30/08/2013. Der er ikke andre ejendomme på Ø Y1, der er underlagt samme omstændig-heder.

Dette burde i sig selv være nok at til at begrunde, at ejendommen Adresse Y1 nr. 2 ikke sættes til højere vurderingsværdi begrundet i arealoverførselen.

Dertil kommer, at argumentet om at ejendommens værdi ikke er steget i anledning af arealover-førslen, skærpes i kraft af det særlige servitutindhold, der er aftalt med en offentlig myndighed, By Y1 Kommune, der som påtaleberettiget part har tiltrådt deklarationen, hvorfor denne servitut må føre til, at § 13 stk. 2. i LBK nr 1067 af 30/08/2013 må komme i anvendelse.

I skattevæsenets redegørelse om vurdering af fast ejendom af august 1999 er spørgsmålet om sådanne byrder uddybet således (3.3.1): "Der skal således både tages hensyn til byrder og rettigheder, der er en følge af den almindelige offentligretlige regulering, såvel som byrder og rettigheder, som er specielle for den pågældende ejendom", og den med By Y1 Kommune aftalte deklaration må falde ind under det i de to sidste sætninger anførte.

§ 13 stk. 2. i LBK nr 1067 af 30/08/2013 er nævnt som lovreference i den ejendomsvurdering 2019, der er påklaget, men forholdet er ikke omtalt i Vurderingsstyrelsens udtalelse, uagtet at styrelsen efter det anførte er bekendt med servitutten og derfor må være vidende om det særlige indhold.

Vurderingsstyrelsen anfører, at "offentligheden har også før det tillagte areal haft adgang til store dele af grunden, så dette forhold er uændret". Det er ubestrideligt korrekt, men i forhold til klagen over omvurderingens resultat uden betydning i forhold til, at der efter forhandling med en offentlig myndighed, By Y1 Kommune, som led i arealoverføringen, er aftalt og med kommunen som påtaleberettiget part tinglyst et servitutindhold, der er åbenlyst mere vidtgående end offentlig adgang.

Dette turde fremgå alene af servituttens ordlyd, der ud over færdsel, strandadgang, dagophold og ridning - som er indholdet af Naturbeskyttelseslovens §22 - opregner anvendelser ud over hvad §22 indebærer. Til yderligere belysning heraf henvises til bemærkningerne til LOV nr 9 af 03/01/1992, hvor færdsel mv. indgår i formuleringer videreført frem til og med gældende lovgivning: "Reglerne er udtryk for den umiddelbare ret, befolkningen har til at færdes i naturen. Derimod giver de - som hidtil - ikke hjemmel for organisationer og lign. til - uden ejerens tilladelse - at anvende arealerne til organiserede former for friluftsliv, som f.eks. 1459 F. 1.1. om naturbeskyttelse 1460 lejrslagning og sportsarrangementer."

Det er netop organiserede anvendelser - eksempelvis nævnes specifikt boldbaner - der omhandles i deklarationen.

Vurderingsstyrelsens konklusion baseres i udtalelsen på:
1.       De fundne referenceejendomme med en bagjordspris på 24 kr. pr. kvadratmeter.
2.       At der er mulighed for at bygge på de 228 kvm., som ikke er pålagt strandbeskyttelse
3.       Offentligheden har også før det tillagte areal haft adgang til store dele af grunden, så dette forhold er uændret.

Som anført vil en anvendelse af en referencepris på bagjord uden at tage hensyn til de ovennævnte særlige forhold være i strid med princippet om, at en vurdering skal anføres ud fra ejendommens værdi i handel og vandel, ligesom argumentet om den uændrede adgang er utilstrækkeligt i forhold det her afgørende om en udvidet adgang til offentlighedens brug af området fastlagt i aftale med en myndighed.

Muligheden for at bygge på de 228 kvm., som ikke er pålagt strandbeskyttelse, er helt uden relevans her, da dette forhold er uændret før og efter omvurderingen, hvorfor det ikke kan have nogen som helst relevans for om omvurderingen er rimelig. Det er uforståeligt at Vurderings-styrelsen inddrager dette.

Jeg hæfter mig ved, at Vurderingsstyrelsen, som efter egen angivelse har haft kontakt med By Y1 Kommune flere gange om denne sag, ikke forholder sig til det faktiske indhold i den tinglyste servitut af 24. april 2018, eller til det forhold, at dens indhold af fastlagt i forhandling med By Y1 Kommune, idet jeg mener, at sagen ikke er oplyst tilstrækkeligt uden at medtage begge aspekter.

Sammenfatning
Sammenfattende er det således min opfattelse, at den foretagne disposition, der i bedste fald kan beskytte, men på ingen måde forøge ejendommens værdi i handel og vandel, og som tillige indbefatter en anvendelsesbestemmende servitut, der indholdsmæssigt er aftalt med By Y1 Kommune som myndighed og godkendt af By Y1 Kommune som påtaleberettiget, og dermed må anses for en byrde af offentligretlig karakter, må føre til, at vurderingen af ejendommens samlede vurdering ikke skal øges uanset arealtilførselen."

Klageren har fremsendt følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag til afgørelse:

"Skattemyndighederne har hævet vurderingen af min grund, selv om værdien ud fra enhver dagligdags fornuftbetragtning umuligt kan være steget, men højst i bedste fald måske fastholdt.

Min fritidsejendom på Øen Ø Y1, som denne klage handler om, har i mange år ligget på en grund med direkte adgang til strandbred. Det er en herlighedsværdi jeg betalte for ved anskaffelsen.

Der er reelt to grunde, men ingen fysisk adskillelse, så vi betragter dem og jeg omtaler dem under et (dvs. sag 20-0048761 og 20-0048707).

Geodatastyrelsens ortofoto fra 2002 - Billede 1 - viser de to matrikler, der udgør ejendommen indtegnet med streger. Som det ses, går vores grunde til strandbredden med dens sand og tang.
Øverst i billedet skimtes den lille lystbådehavn.

By Y1 Kommune beslutter at udvide med en stor lystbådehavn på vestsiden af havnen

Efter udbygning af havnen på vestsiden af udfyldes området ud for min grund af sand, således at jeg ikke længere har en grund med direkte strandadgang, således som det ses på billede to fra 2008.

For at fastholde min ejendoms status som en ejendom med direkte strandadgang, anmoder jeg en landinspektør om at gennemføre en såkaldt "ejendoms-berigtigelse mod havet".

Det sker i 2017-18, og bliver kompliceret og langvarigt på grund af, at By Y1 Kommune ikke uden videre vil anerkende berigtigelsen.

Regningen blev 23.235 kr. - en udgift pådraget mig alene for at beskytte min ejendoms værdi ved at opretholde den hidtidige status som grund med direkte strandadgang, uanset kommunens udvidelse af havnen. Resultatet kan ses på billede 3.

Men accepten fra By Y1 Kommune af ejendomsberigtigelsen kunne kun opnås ved at gå med til en tinglyst servitut, der tillader den nye del af grunden brugt offentlige turist- og fritidsformål.

Det er det rødt skraverede felt på billede 4.

Situationen er altså nu, at jeg har genvundet strandadgang, men til gengæld for det har måttet stille en del af grunden til rådighed til offentlige formål.

Skattemyndighederne mener, at det overfor beskrevne har gjort min grund mere værd:

I ejendomsvurderingen 2018 er den samlede grundværdi af de to grunde sat til 401.500. I 2010 foretager skattemyndighederne en omvurdering alene på grund af arealændringen. Den resul-terer i en samlet værdi på 452.000 kr. - det er 12,5 % mere end i 2018.

I vurderingsloven står der, at ejendomsværdien skal afspejle "den forventelige kontantværdi i fri handel". Så medmindre man gør fuldstændig vold på sproget, må det betyde at skattemyn-dighederne mener at grundens kontantværdi er forøget 12,5 % fra 2018 til 2019 på grund af ændringen.

Det kan simpelthen ikke være rigtigt. Skattemyndighederne erkender ovenikøbet at "servitutten pålægger en udvidet byrde i forhold til naturbeskyttelseslovens §22" (side 9 i Skatteanke-styrelsens brev). Så man er klar over de særlige forhold ved arealudvidelsen - men sætter alligevel de tillagte kvadratmetre til fuldstændig samme vurderingspris som de øvrige!

Skattemyndigheden henviser til to andre grunde, men skriver selv at de "er begrænset sammenlignelige med den påklagede ejendom henset til beliggenhed, faktisk udnyttelses-muligheder og grundareal". Det er mildt sagt rigtigt! Ingen af de to grunde har noget som helst af deres areal inden for strandbyggelinjen - og alt det areal, på min grund, som sagen handler om, ligger inden for Iinjen. Ingen af de to har afgivet noget til offentlige formål. Alligevel anvendes de to grunde som argument for at hæve vurderingen af min ejendom!

Det må ud fra enhver almindelig rimelighedsbetragtning være rigtigt, at værdien af det areal, som er tillagt alene for at beskytte min bestående grunds værdi, sættes til nul kr. Ikke mindst når jeg for at kunne gøre det tilmed har måttet stille det tillagte til rådighed til offentlige formål. Jeg anmoder derfor Landsskatteretten om sikre ret og rimelighed i denne sag, så ejendomsvurde-ringen i 2019 sættes til det samme som i 2018 før ændringen."

Billederne, der refereres til, er indsat sideløbende med ovenstående tekst, som indgår i sagens materiale for landsskatteretten.

Landsskatterettens afgørelse
Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 3, at der foretages omvurdering af ejerboliger, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer (i det følgende benævnt vurderingsloven), og at omvurderingen foretages efter reglerne i vurderingsloven. Af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 4, fremgår, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Af vurderingslovens § 2 fremgår det, at vurderingsterminen er den 1. oktober.

Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, fremgår følgende:

"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering

2) af ejendomme, ved hvilke der uden forandring af matrikelbetegnelsen er sket arealændring som følge af arealoverførsel,"

Ved omvurderingen er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand på vurderingstidspunktet lægges til grund ved omvurderingen. Det fremgår af vurderingslovens § 3, stk. 4.

Det fremgår ikke af vurderingsloven, hvad der forstås ved en arealoverførsel eller hvornår en ejendom anses for at have ændret anvendelse. I forarbejderne til loven er der ej heller holdepunkter for, hvad der forstås ved en arealoverførsel eller hvornår en ejendom anses for at have ændret anvendelse.

Retten har ved vurderingen af, om der er tale om en arealoverførsel henset til udstykningsloven.

Af udstykningslovens § 7 fremgår følgende om arealoverførsel:

"Ved arealoverførsel forstås i denne lov, at det registreres i matriklen, at der uden for tilfælde af ejendomsberigtigelse, jf. § 9, overføres
1)    areal fra en samlet fast ejendom til en anden samlet fast ejendom, til offentlig vej eller til søterritoriet eller
2)    umatrikuleret areal til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej. "

Af udstykningsloven § 9 fremgår følgende om ejendomsberigtigelse:

"Ved ejendomsberigtigelse forstås i denne lov, at det registreres i matriklen, at
1)    en ejendoms afgrænsning er ændret som følge af hævdserhvervelse eller ved naturlig tilvækst eller fraskylning mv., eller
2)    et areal, der i mindst 20 år har været offentlig vej, udskilles fra en ejendom."

Af udstykningsloven § 28 fremgår endvidere følgende om ejendomsberigtigelse:

"Ejendomsberigtigelse kan ske, såfremt
1)    ejeren af den eller de pågældende ejendomme erklærer, at den registrerede grænse er ændret ved hævdserhvervelse eller ved naturlig tilvækst eller fraskylning, eller
2)    vejmyndigheden erklærer, at et areal, der i matriklen er henregnet under ejendommen, i mindst 20 år har været offentlig vej."

Af lovforslaget til lov nr. 137 af 7. marts 1990 fremgår følgende bemærkninger til § 7, § 9 og § 28:

"Til § 7
Begrebet »arealoverførsel« er nyt.

(...)

Alle de nævnte sagstyper vedrører ejendomsforandringer, der er en følge af en privatretlig aftale eller en offentligretlig beslutning. Sagstyper, hvor oplysningerne i matriklen berigtiges som følge af ejendomsforandringer, der ikke skyldes tilsigtede handlinger, foreslås ikke henført under »arealoverførsel«, men under »ejendomsberigtigelse«, jf. lovforslagets § 9 og bemærkningerne hertil.

(...)

Til § 9
Begrebet »ejendomsberigtigelse« er nyt. Det omfatter tilfælde, hvor en ejendom er undergået ændringer, der ikke - som ved arealoverførsel, jf. forslagets § 7 - er en følge af tilsigtede handlinger. Sådanne ændringer af en ejendoms afgrænsning kan være forårsaget af, at ejeren af en ejendom har vundet hævd på en del af naboejendommen (grænsehævd), eller de kan skyldes naturens kræfter.
Der kan f.eks. være tale om til eller fraskylning for ejendomme, som grænser til havet, eller et vandløb, hvis midtlinie er grænsen mellem 2 ejendomme, kan have skiftet forløb.
(...)

Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til lovforslagets § 28.

(...)

Til § 28
Paragraffen vedrører tilfælde, hvor en ejendom er undergået ændringer, der kan registreres i matriklen ved ejendomsberigtigelse, jf. forslagets § 9.

(...)

Ved arealoverførsel har ejerne af de pågældende ejendomme pligt til at sørge for, at ejendomsæn-dringerne registreres i matriklen, jf. forslagets § 21. Ved ændring af en ejendomsgrænse som følge af hævdserhvervelse eller naturlig tilvækst eller fraskylning kan der i sagens natur ikke være en sådan pligt, idet ændringerne i ejendomsforholdene typisk indtræder successivt over en længere årrække.

(...)

Når der foreligger erklæring fra ejeren af den eller de pågældende ejendomme om, at ejendoms-grænsen er ændret som følge af naturlig tilvækst fra havet, søer eller vandløb eller som følge af fraskylning af areal, kan matriklens oplysninger berigtiges i overensstemmelse hermed.

Et betydeligt antal ældre offentlige veje er ikke blevet udskilt fra de ejendomme, de fører over. Når et vejareal i mindst 20 år har henligget som offentlig vej, tilkommer ejendomsretten imidlertid det offentlige, og vejarealet kan udskilles fra ejendommen efter reglerne i den gældende udstykningslovs § 17, stk. 1, litra b, nr. 2.

(...)"

Klageren har gjort gældende, at det naturligt tilvoksede areal ikke øger grundens værdi, men er tillagt ejendommen for at beskytte dens eksisterende værdi.

Landsskatteretten finder, at der må lægges afgørende vægt på, at det fremgår af servitutten på det omtvistede areal, at By Y1 Kommune har anset arealændringen for en ejendomsberigtigelse.

Landsskatteretten finder, at betingelserne for at foretage en årsomvurdering pr. 1. oktober 2019 i henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2, ikke har været til stede. Retten har ved vurderingen lagt vægt på, at ændringen af ejendommens areal er sket ved en ejendomsberigtigelse som følge af naturlig tilvækst, jf. udstykningslovens § 9,  og ikke som følge af en arealoverførsel, jf. udstykningslovens § 7.
Landsskatteretten annullerer derfor den påklagede afgørelse.