Dato for udgivelse
13 Oct 2021 13:07
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
22 Sep 2021 15:46
SKM-nummer
SKM2021.528.BR
Myndighed
Byret
Ansvarlig styrelse
Skattestyrelsen
Sagsnummer
BS-9658/2020
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Ejendomsvurdering
Emneord
Handelsværdi, Ombygningsudgifter, selskab, overpris
Resumé

Sagsøgeren solgte i juni 2011 en ejendom, som han beboede, til sit selskab. Inden salget var der igangsat en ombygning. Udgifterne til ombygningen blev afholdt af selskabet efter salget, og spørgsmålet var, om selskabets afholdelse af udgifterne udgjorde maskeret udlodning for sagsøgeren. Det var endvidere spørgsmålet, om ejendommen, der på salgstidspunktet var vurderet til 9,5 mio. kr., og blev solgt for 19 mio. kr., var solgt til overpris til selskabet. Det daværende SKAT skønnede, at handelsværdien var 15,4 mio. kr. Ifølge et under sagen afholdt syn og skøn udgjorde ejendommens værdi 17,5 mio. kr. 


Retten fandt, at selskabets afholdelse af ombygningsudgifterne var sket i sagsøgerens interesse, og at der forelå maskeret udlodning.


Retten fandt endvidere, at sagsøgeren ikke havde godtgjort, at SKATs skøn på 15,4 mio. kr. skulle tilsidesættes. Der blev herved lagt væsentlig vægt på, at ejendommen blev solgt med tab i 2019. Sagsøgeren var derfor også skattepligtig som maskeret udlodning af forskellen mellem købesummen og den af SKAT skønnede handelsværdi.

Skatteministeriet blev herefter frifundet

Reference(r)

Ligningslovens § 16 A

Henvisning

Den Juridiske Vejledning, 2021-2 C.B.3.5.1

Henvisning

Den Juridiske Vejledning, 2022-1, afsnit C.B.3.5.4.3

Redaktionelle noter

Tidligere instans: Landsskatteretten jr. 16-0560287

ej offentliggjort

Parter

A
(v/advokat Nicolai Bo Sørensen)


mod


Skatteministeriet


(v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afgørelsen er truffet af byretsdommer

Klaus Boye (kst)

Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 28. februar 2020. 

Sagen drejer sig om, hvorvidt A overdrog ejendommen beliggende Y1-adresse X1, Y2-by til markedspris, da han i 2011 overdrog ejendommen til selskabet G1-ApS, som han var hovedanpartshaver i.

Sagsøgeren, A, har fremsat følgende påstande: 

Principalt: Sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2011 nedsættes med 6.248.503 kr. 

Subsidiært: Sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2011 nedsættes med kr. 4.748.503.
Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse. 

Subsidiært har Skatteministeriet påstået at ansættelsen af sagsøgerens skattepligtige indkomst for 2011 hjemvises til fornyet behandling hos Skattestyrelsen. 

Påstanden er beløbsmæssigt svarende til den forhøjelse for indkomståret 2011, som SKAT traf afgørelse om ved afgørelse af 29. februar 2016, det siden blev 
stadfæstet af Skatteankenævnet ved afgørelse af 4. december 2019. 

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen
Skatteankenævn Y3-by traf den 4. december 2019 følgende afgørelse:
"…
Sagen drejer sig om beskatning af maskeret udbytte ved salg af ejendom til selskab, 
som ejes af klageren samt beskatning af fri bolig.

Faktiske oplysninger
Klageren købte ejendommen, Y1-adresse X1, Y2-by, den 7. marts 2003 til 5.250.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsværdi på daværende tidspunkt.

Klageren var, indtil den 1. december 2014, hovedanpartshaver i selskabet G1-ApS, som siden har ændret navn til G2-ApS (selskabet).
Selskabet har branchekode 642020 ikke-finansielle holdingselskaber. Selskabets formål er at finansiere og eje anparter eller aktier i selskaber og hermed beslægtet virksomhed samt køb og salg af fast ejendom samt drift heraf. Endvidere omfatter selskabets formål også konsulentvirksomhed samt hermed beslægtet virksomhed.

Selskabets hovedaktivitet er at fungere som holdingselskab for detailhandelsvirksomheder inden for varegrupperne personlige pleje, helse, materialhandelsvarer og isenkram samt investering i værdipapirer.

Købesummen blev aftalt til 19 mio. kr. kontant. Ud af de 19 mio. kr. er 11.153.064 kr. overtaget realkreditlån og de resterende 7.846.936 kr. er blevet overført på mellemregningskontoen.

Den 23. juni 2011 skrev klageren under på købsaftalen, hvori der står, at ejendommen overtages af selskabet den 1. juli 2011. Den sidst kendte offentlige ejendomsvurdering på daværende tidspunkt var vurderingen for 2010, som var på 9.500.000 kr.

Overdragelsestidspunktet er bekræftet via klagerens R75, hvor der under afsnittet "Ejendomsoplysninger" står, at ejendommen Y1-adresse X1 er solgt den 1. 
juli 2011.

Ifølge selskabets kontoudtog for 2011/2012 er der den 1. juli 2011 bogført 11.153.064,00 kr. som "overtaget RD gæld" under konto 4920 "Gæld vedr ejendom".

Ligeledes er der den 1. juli 2011 bogført 7.846.936,00 kr. som "skyldig vedr ejd køb" under konto 5200 "Skyldig vedr ejendomskøb".

I forbindelse med salg af ejendommen overtog selskabet også gæld fra klageren vedrørende bygningsomkostninger på 2.648.503 kr. Den reelle overdragelsessum udgjorde dermed 21.648.503 kr.

Klageren har indhentet to ejendomsmæglervurderinger. Den ene vurdering er dateret den 15. september 2011, den anden vurdering er dateret den 23. februar 2012, hvilket er henholdsvis tre og otte måneder efter aftalens indgåelsestidspunkt. Klageren oplyste, at vurderingen af den 23. februar 2012 er lagt til grund for markedsværdien ved overdragelsen af ejendommen.

Klagerens repræsentant oplyser i klagen, at ejendommen var under ombygning i efteråret 2011.

Statsautoriseret ejendomsmægler G10 skriver i sin vurderingsrapport den 23. februar 2012, at vurderingen forudsætter, at byggesagen er afsluttet. 
Ombygningen er bogført den 30. juni 2012.

Den 15. februar 2019 videresolgte G3-A/S ejendommen Y1-adresse X1, Y2-by til en uafhængig tredjemand for 16.000.000 kr. Den gældende offentlige ejendomsvurdering på daværende tidspunkt var på 16.500.000 kr. Selskabet realiserede ved salget et tab på ca. 5,1 mio. kr.

Ejendommen Y1-adresse X2 er solgt den 22. december 2012 for 35.000.000 kr. med et areal på 392 kvm svarende til en kvm pris på 89.285 kr.

Ejendommen Y1-adresse X3 er solgt den 24. september 2012 for 21.000.000 kr. med et areal på 433 kvm svarende til en kvm pris på 48.498 kr.

Klagerens repræsentant har oplyst, at der ikke er taget lån hjem i ejendommen siden 2005.

Klageren, klagerens ægtefælle og børn har beboet ejendommen før og efter overdragelsen til selskabet.

SKATs afgørelse

Maskeret udbytte
SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2011 med 6.248.503 kr. som følge af, at klageren har solgt sin ejendom til selskabet til overpris.

Til støtte herfor er anført:

"Armslængdeprincippet for fastsættelse af priser og vilkår for transaktioner mellem interesseforbundne parter er fastsat i Ligningslovens § 2. Hjemlen til at beskatte aktionærer af maskeret udbytte findes i ligningslovens § 16, A, stk. 1, der til udbytte henregner alt, hvad selskabet udlodder til aktionærerne. Dette gælder, hvad enten udbyttet formelt er deklareret eller ikke. Udbytte er aktieindkomst efter personskattelovens § 4 a, stk. 1.

G1-ApS og A privat er omfattet af armslængdeprincippet, fordi A som fysisk person udøver en bestemmende indflydelse på G1-ApS. Dette skyldes, at A er direktør i selskabet, har tegningsret og er ultimative ejer.

SKAT har følgende bemærkninger til ejendomsmæglerens vurdering:
1) Vurderingsrapporten er udarbejdet med henblik på overdragelse til eget selskab. SKAT bemærker, at parterne normalt vil have interesse i 
at værdien sættes højst muligt.
2) Ejendommen Y1-adresse X4 blev ikke solgt til den udbudte pris af 16.500.000 kr., efter at have været til salg i ca. 1 år. (ifølge G11).
3) Året efter salg/overdragelse investeres der yderligere 3 mio. kr. i ejendommen, og samme år nedskrives ejendommen til en regnskabsmæssig værdi på 11 mio. kr.
4) Ejendommen er omvurderet i 2011, hvori ombygning og inddragelse af 1. sal indgår.
5) SKAT har desuden undersøgt markedet i samme område hvori ejendommen er beliggende. SKAT har fundet tre tilfælde hvor ejendomme er solgt i samme periode. Disse ejendomme er solgt under den offentlige ejendomsvurdering. (bilag i sagen)
6) SKAT har vurderet udviklingen i Y4 kommune i forhold til købstidspunkt. Salget/overdragelsen svarer ikke overens med den øvrige prisudvikling i Y4 kommune eller Y2-by.
7) Belåningen i ejendommen.
Såfremt ejendommen har været belånt med 80 % svarer det til følgende 
vurderingspriser:

(se vedlagte oversigt over realkreditudvikling).

Som anført i faktiske forhold har selskabet ud over overdragelsesprisen på ejendommen, overtaget bygningsomkostninger på 2.648.503 kr. Denne omkostning ses tidligere at være en mellemregning mellem G4-ApS og A. Beløbet er ifølge regnskabsmaterialet tillagt ejendommens anskaffelsessum og mellemregning med G4-ApS.

Det er SKATs opfattelse, at ejendommen i forvejen er overdraget til overpris, samt at bygningsomkostningerne og ombygning allerede var foretaget inden overdragelsen og således burde være indeholdt i vurderingsrapporten. Derfor anses betaling af afholdte ombygningsudgifter for værende en del af ejendommens overdragelsessum.

På grundlag af ovenstående, er det derfor SKATs opfattelse, at ejendomsmæglerens vurderingsrapport den 23. februar 2012 ikke fuldt ud kan lægges til grund for salg/overdragelse. SKAT anser den offentlige vurdering svarer til ejendommens reelle handelsværdi på overdragelsestidspunktet, hvorfor ejendommen anses for overdraget til overpris.

Overdragelsessummen er tilsidesat med hjemmel i ligningslovens § 2.

Hjemlen til at beskatte aktionærer af maskeret udbytte findes i ligningslovens § 16 A, stk. 1 og LBK nr. 1087 af 14/ 11 2005 (Personskatteloven) § 4a, hvor der til udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærerne, bortset fra friaktier(fondsaktier), samt likvidationsprovenu i opløsningsåret.

Forhøjelse vedrørende maskeret udlodning 

6.248.503 kr.

SKAT gør opmærksom på, at der er mulighed for betalingskorrektion, jf. ligningslovens § 2, stk. 5.
Ansættelsen foretages med hjemmel i ligningslovens § 26, stk. 5, kontrollerede transaktioner.

(…)

Det er rådgivers opfattelse, at SKAT ikke kan benytte den offentlige vurdering som udgangspunkt for værdiansættelse af ejendommen Y1-adresse X1. Begrundelse for dette er følgende:

1)Henvisning til foreliggende domme vedrørende fastsættelse af handelspris
2)SKATs Sammenligningsejendomme
3)SKATs benyttelse af prisudviklingsindeks
4)Ejendommen Y1-adresse X4
5)Ejendommen Y1-adresse X1s belåning
6)Rådgivers egne sammenligningsejendomme
7)Rådgivers indhentede vurderingsrapporter
8)SKATs vurdering af udgifter til ombygning.

Ad 1) Henvisning til foreliggende domme vedrørende fastsættelse af handelsprisen. 
Rådgiver henviser i sin indsigelse til følgende afgørelser 1996-52 ØLD, 1998-484 HRD, 1995-551 LSR og 1993-430 VLD vedrørende fastsættelse 
af handelsprisen.

TfS 1996, 52 ØRL
Skatteyderen solgte pr. 15/1 1990 for 5.000.000 kr. en ejendom til et af ham som hovedaktionær behersket selskab. Ejendommen var ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1/1 1989 sat til ejendomsværdi 2.580.000 kr., og et ejendomsmæglerfirma havde forud for overdragelsen vurderet ejendommens handelsværdi til 3.200.000 kr. Skatteankenævnet anså ejendommen for overdraget til selskabet til overpris og ansatte købsprisen til 3.200.000 kr., og forskellen mellem denne pris og den faktiske pris blev anset som udlodning til selskabets hovedaktionær. Under sagens behandling i Landsskatteretten foretog told- og skatteregionen en vurdering af ejendommen og satte ejendommens handelsværdi pr. 31/12 1989 til 4.500.000 kr. Landsretten fandt ikke, at ejendommen i 1990 blev overdraget til selskabet til en pris, der oversteg ejendommens handelsværdi i et omfang, der gav grundlag for en skattekorrektion. Overdragelsen fik herefter ikke skattemæssige konsekvenser for hovedaktionæren.

Der er tale om en turistvognmandsforretning med tilladelse til busgarager. Det er ikke SKATs opfattelse, at denne dom kan benyttes i dette tilfælde. Både grundet ejendommens art og tidspunktet for salg. Dog bemærker SKAT, at der ikke lægges vægt på ejendomsmæglerfirmaets vurdering i Landsskatteretten.

1998-484 HRD
Hovedaktionæren solgte en ejendom til selskabet for 2.400.000 kr., der efterfølgende af myndighederne blev kontantomregnet til 2.607.741 kr. En skønsmand skønnede den kontante handelsværdi til 2.320.000 kr. Landsretten lagde til grund, at der ved salget var opnået en overpris på ca. 288.000 kr., og hovedaktionæren var skattepligtig af dette beløb som maskeret udlodning. Højesteret stadfæstede landsrettens dom (tidligere VLD i TfS 1997, 68).

Der er tale om en ejendom, hvor 1. sal er beboelse og stueetagen er ombygget til undervisningsformål. Det er ikke SKATs opfattelse, at denne dom kan benyttes i dette tilfælde. Både grundet ejendommens art og tidspunktet for salg. Dog bemærker SKAT, at der ikke lægges vægt på ejendomsmæglerfirmaets vurdering" Videre har myndighederne anført, at en af klageren indhentet vurdering fra et lokalt ejendomsmæglerkontor ikke kan tillægges vægt ved værdifastsættelsen. Der er i den forbindelse henvist til, at financieringsvilkårene ved handelen var anderledes end i salgsopstillingen."

1995-551 LSR
En skatteyder solgte for 384.200 kr. sit sommerhus til et selskab, hvori hun var hovedanpartshaver. Huset var af skyldrådet vurderet til en kontant handelspris på 310.000 kr., mens told- og skatteregionen efterfølgende, bl.a. på baggrund af salg til tredjemand, vurderede den kontante handelspris til 340.000 kr. Landsskatteretten fandt, at forskellen mellem overdragelsesprisen og den af regionen foretagne vurdering udgjorde maskeret udlodning for klageren.

Der er tale om en ejendom, hvor 1. sal er beboelse og stueetagen er ombygget til undervisningsformål. Det er ikke SKATs opfattelse, at denne dom kan benyttes i dette tilfælde. Både grundet ejendommens art og tidspunktet for salg. Dog bemærker SKAT, at der her er lagt vægt på et faktisk salg til 3. mand, hvilket ikke er tilfældet i denne sag.

1993-430 VLD
7 bogtrykkere, der i et interessentskab havde opført en ejendom til brug for et trykcenter, havde den 1. marts 1985 overdraget ejendommen for 1,8 mio. kr. til et af interessenterne oprettet andelsselskab. Købesummen, der var fastsat på grundlag af en ejendomsmæglervurdering blev tilsidesat af skattemyndighederne, der pr. 1. marts 1985 havde vurderet ejendommen til 1,2 mio. kr. Interessenterne var herefter blevet anset som skattepligtige af forskellen imellem den kontante overdragelsessum og den af skattemyndighederne foretagne vurdering. Sagen indbragtes for Landsretten, hvor det blev oplyst, at anskaffelsessummen for ejendommen havde andraget 1,4 mio. kr. og at den samme ejendomsmægler i december 1988 havde vurderet ejendommens værdi til 3,7 mio. kr. Landsretten udtalte at skattemyndighederne i et tilfælde, hvor der var tale om overdragelse mellem interesseforbundne parter havde været berettiget til at ansætte overdragelsessummen efter et skøn over ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet. Ansættelserne blev herefter stadfæstet.

Der er tale om en erhvervsejendom til brug for bogtrykkeri. Det er ikke SKATs opfattelse, at denne dom kan benyttes i dette tilfælde. Både grundet ejendommens art og tidspunktet for salg. Dog bemærker SKAT, at ejendomsmæglers vurdering tilsidesættes.

Grundlæggende er rådgiver er ikke enig i, at den almindelige offentlige ejendomsvurdering kan benyttes som handelsværdi.

SKAT er enig i, at skattepligtige omfattet af kredsen i ligningslovens § 2 skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med kontrollerede parter i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.
Det er dog SKATs opfattelse, at den almindelige offentlige ejendomsvurdering i dette tilfælde kan benyttes som udtryk for den faktiske handelsværdi, som følge af SKATs øvrige punkter i SKATs forslag af 2. december 2015.

Efter en samlet konkret vurdering er det ikke SKATs opfattelse, at disse domme kan føre til andet resultat.

Ad 2) SKATs Sammenligningsejendomme
Det er rådgivers påstand, at SKAT kan ikke benytte de to ejendomme, der er solgt i området som udgangspunkt for handelsværdien. Rådgiver henviser til, at ejendommene ligger på landsiden, og således ikke er et repræsentativt og sammenligneligt grundlag.

(BILAG FJERNET)

Heraf ses det, at selv om ejendommen (matrikel 8ai - markeret med hus) ligger på strandsiden af vejen, så er der ikke direkte adgang til vandet. Ifølge google maps ser ejendommen ikke ud til at ligge på en bakketop, og derfor har den ikke udsigten over vandet, som de ejendomme beliggende i første række. Det er derfor SKATs opfattelse, at ejendomme beliggende på den anden side af vejen udmærket kan benyttes som sammenligning i henhold til en handelspris.

I gennemgangen af sagen har SKAT fundet salg af Y1-adresse X5 (matrikel nr. 8ax - markeret med blå pil). Dette hus er beliggende på strandside i lighed med Y1-adresse X1. Samme størrelse ejendom, samme type beliggenhed (tredje hus på strandsiden, se ovenstående kort).


Ved overførelse af kvm-pris til Y1-adresse X1 , med beboelsesareal på 383 kvm (ifølge G12) kan følgende handelsværdi udregnes.

Således er det SKATs opfattelse, at der også på vandsiden er belæg for værdiansættelse af handelsværdien for Y1-adresse X1 på 15.400.000 kr. Der er således ikke kommet nye oplysninger, der giver anledning til ændring af SKATs værdiansættelse.

Ad 3) SKATs benyttelse af prisudviklingsindeks.
Rådgiver mener ikke, at statistik fra realkreditforening vedr. prisudvikling pr. kvadratkilometer kan benyttes på ejendommen Y1-adresse X1 , da der ikke er tale om et standardparcelhus men en herskabsvilla.

SKAT har benyttet flere faktorer til fastsættelse af handelsværdien vedrørende Y1-adresse X6. SKAT har i forbindelse med benyttelse af realkreditforeningens prisudviklingsindeks benyttet sig af tal udelukkende fra Y2-by kommune. Det er derfor SKATs opfattelse, at prisudviklingen godt kan benyttes som udgangspunkt.

Der er ikke indkommet nye oplysninger, der giver anledning til ændring af SKATs værdiansættelse.

Ad 4) Ejendom Y1-adresse X4.
Det er rådgivers opfattelse, at ejendommen Y1-adresse X4 stadigvæk kan benyttes som sammenligning i ejendomsmæglers vurderingsrapport, idet ejendommen stadigvæk står til salg til 16,5 mio. Det er ikke SKATs opfattelse, at en ejendom til salg til et større beløb end ejendomsvurderingen er udtryk for den faktiske handelspris. Ejendommen ses at være sat til salg den 23. september 2011 og er endnu ikke solgt.

G11 har selv noteret på siden (CITAT OG LINK FJERNET)

Der er ikke indkommet nye oplysninger, der giver anledning til ændring af SKATs værdiansættelse.

Ad 5) Ejendom Y1-adresse X1 s belåning.
Det er rådgivers opfattelse, at fornyet lån i ejendommen ikke kan benyttes som udgangspunkt for fastsættelse af handelsværdi for Y1-adresse X1.

SKAT har i den forbindelse kontaktet F1-bank. F1-bank har oplyst, at der er tale om forlængelse af afdragsfriheden på lånet med 3 år. Der er derfor ikke foretaget nogen egentlig vurdering af ejendommen.

F1-bank har dog oplyst, at idet der er tale om en ejendom, som er ejet af et selskab og ikke en person, er det deres opfattelse, at der er tale om en investeringsejendom. En sådan ejendom vurderes således handelsmæssigt lavere end hvis den blev solgt til 3. mand som alm. Beboelsesejendom, idet der skal tages højde for afkast m.v. F1-bank vurdere selv ejendommen til at have en handelsværdi på 10.000.000 kr. Hvilket svarer til den værdi selskabet selv efterfølgende nedskriver ejendommen til.

SKAT er enig med F1-bank i, at der her er tale om salg til et selskab, hvorved selskabet handelsmæssigt må anse købet af ejendommen som værende en investering. Der skal således tages højde for investeringens afkast på lige fod med salg til et 3. mandsselskab.

F1-bank har vurderet ejendommen til 10.000.000 kr. SKAT har foretaget følgende beregning, og vurderet ejendommens værdi som investeringsejendom som følgende:

Der er således ikke indkommet dokumentation, der giver anledning til ændring af SKATs værdiansættelse.

Ad 6) Rådgivers egne sammenligningsejendomme.
Rådgiver henviser til to ejendomme solgt i 2012. Y1-adresse X2 og Y1-adresse X7. Der er ikke indkommet nye oplysninger, der giver anledning til ændring af SKATs forslag.

Y1-adresse X2 (markeret med hus) er en ejendom, der ligger direkte ud til vandet med eget strandstykke, ejendommen ligger i nærheden af Y5-station. Det er ikke SKATs opfattelse, at denne ejendom kan benyttes som sammenligning.

(BILAG FJERNET)

Y1-adresse X7 (markeret med hus) er en ejendom, der ligger på landsiden af vejen, som rådgiver selv har pointeret tidligere ikke kunne benytte som sammenligning.

(BILAG FJERNET)

Der er ikke indkommet oplysninger, der giver anledning til ændring af SKATs værdiansættelse.

Ad 7) Rådgivers indhentede vurderingsrapporter.
Rådgiver har på møde oplyst, at der foreligger endnu en vurdering på ejendommen (ses under afsnittet faktiske forhold), denne vurdering er medtaget på mødet og er udarbejdet af G5-ApS.

I møde med SKAT har rådgiver lagt vægt på to vurderinger givet af autoriserede ejendomsmæglere inden handlen. Der ses i de domme rådgiver har indsendt, kun begrænset at blive lagt vægt på ejendomsmæglernes vurdering.

Det er SKATs opfattelse, at de foreliggende vurderinger ikke indeholder nye oplysninger, der kan føre til andet resultat.

Ad 8) SKATs vurdering af udgifter til ombygning.
Rådgiver gør gældende, at udgifterne ifølge håndværkerregninger er dateret ultimo 2011 og afholdes af selskabet, da det netop fremgår af vurderingsrapporten fra statsautoriseret ejendomsmægler LF, at værdien af ombygningen ikke indgår i hans vurdering af kontant handelspris.

Ifølge As egne oplysninger er 1. sal bygget i 2005/2008. Efterfølgende er krybekælderen udvidet i 2012/2013. Der er altså ikke oplysninger om arten af udgifter til ombygning i 2011. SKAT har gennemgået regnskab for G4-ApS 2010/2011 samt 2011/2012 og G2-ApS årsrapport for 2010/2011 samt 2011/2012.

Udgifter til ombygning ses regnskabsmæssigt at være en efterregulering for regnskabsåret 2011/2012. Der ses ikke i G4-ApS at være udført arbejde på Y1-adresse i perioden 1. juli 2011 - 30. juni 2012.

Der er således ikke indkommet oplysninger der giver anledning til ændring af SKATs forslag.

Konklusion.
Efter en samlet konkret vurdering er det SKATs opfattelse, at SKATs værdiansættelse af ejendommen på Y1-adresse X1 er foretaget korrekt. Ingen af de ovenstående indsigelser hos rådgiver kan føre til andet resultat.

SKATs værdiansættelse af ejendommen ved overdragelse fastholdes til 15.400.000 kr.
…."

Klagerens opfattelse
Maskeret udbytte
Klageren har nedlagt påstand om, at den skattepligtige indkomst for indkomståret 2011 skal nedsættes til 0 kr. 

Subsidiært har klageren gjort gældende, at den skattepligtige indkomst for indkomståret 2011 skal nedsættes til 2.648.503 kr.

Til støtte herfor har klagerens repræsentant anført:

"A og NJ overdrager deres fælles ejendom beliggende Y1-adresse X1, Y2-by til deres holdingselskab G1-ApS, CVR. nr....11 (nu G2-ApS), med virkning 1. juli 2011.

Overdragelsen, der tinglyses den 28/6-12, sker til kr. 19 mio. som berigtiges ved dels overdragelse af eksisterende prioritetsgæld kr. 11.153.068 og kr. 7.846.932 bogføres som gæld på mellemregningskonto.

Ejendommens officielle vurdering på overdragelsestidspunktet andrager kr. 15.4 mio. kr.

Da ejendommen var under ombygning i efteråret 2011 ansås det for påkrævet, at der blev indhentet vurdering af ejendommens markedspris, som kunne ligge til grund for overdragelsen af ejendommen.

Med henvisning til ligningsvejledningen 2002 afsnit SF 2.3.2 Fast Ejendom, der siger at:

Ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedaktionær og det af ham beherskede selskab skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt.
Når det vurderes, om hovedaktionæren har modtaget en skattepligtig udlodning fra selskabet i forbindelse med overdragelsen, er det således afgørende, om ejendommen er overdraget til handelsværdien.

og af SKAT's juridiske vejledning afsnit C.B. 3.5.4.3 Fast ejendom, fremgår:

Ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionæren og et selskab, som han har den bestemmende indflydelse i, skal overdragelsen ske til handelsværdi. Der skal være tale om samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem uafhængige parter. Hvis dette ikke er tilfældet, fordi overdragelsesprisen er enten lavere eller højere en den pris ejendommen ville kunne overdrages til en uafhængig part til, beskattes forskellen som maskeret udlodning.

Videre fremgår det

Ejendomsvurderingen afspejler fx ikke ejendommens værdi, hvis denne må antages at være fejlbehæftet på tidspunktet for vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Netop med henvisning til ovenstående blev der indhentet 2 uafhængige vurderinger på ejendommens markedspris fra 2 uafhængige valuarer og statsautoriserede ejendomsmæglere, og der citeres herfra, idet begge vurderingsrapporter vedlægges:

Vurderingsrapport af 23 februar 2012 udarbejdet og underskrevet af statsautoriseret ejendomsmægler og Valuar LF, følgende fremgår af vurderingsrapporten:

4. Formålet med vurderingen
Vurderingen skal foretages til brug for overdragelse til eget selskab

8. Vurderingstemaet
Fastsættelsen af ejendommens kontante handelsværdi pr. 3. kvartal 2011, uden tilbygning men med den uopvarmede glasudestue / væksthus.

12. Forudsætning
Det forudsættes at byggesagen (tilbygningen af 1. sal) er afsluttet.

13. Sammenligningsgrundlag
Af det der er handlet og til salg i området har jeg valgt at fokusere, på ejendomme beliggende på samme side af vejen, uden at ligge i 1. række til vandet.

Y1-adresse X8, handlet 14.4.11 til kr. 13.800.000,-. Vægtet areal 271,4 kmv, pris pr. kvm kr. 50.838. Huset er et træhus, der ligger meget tæt på vejen.

Y1-adresse X4 , til salg i p.t. 5 måneder for kr. 16.500.000,-. Vægtet areal 245 kvm, pris pr kvm. Kr. 67.346. Huset er opført i 2011, det ligger åbent men trukket tilbage på grunden. Huset er opført i 2011.

14. Besvarelse
Efter foretagen besigtigelse og ud fra de oplysninger jeg har fået og som jeg selv har fremskaffet, vurderer jeg, i henhold til vurderingstemaet den kontante handelspris til at være kr. 18.950.000.

Vurderingsrapport er underskrevet den 15/9 2011 af statsautoriseret ejendomsmægler og Valuar IM fra Ejendomsmæglerfirmaet G5-ApS.

4. Formålet med vurderingen
Alm. Vurdering

8. Indhentede oplysninger
Salgs- og udbudspriser af sammenlignende ejendommen i nærområdet er indhentet

9. Besvarelsen
Efter foretagen besigtigelse og ud fra de oplysninger jeg har fået og som jeg selv har fremskaffet vurderer jeg den kontante handelspris pr. dags dato til at være kr. 19.500.000

Den seneste vurdering fra statsautoriseret ejendomsmægler LF er lagt til grund for markedsværdien ved overdragelsen af ejendommen.

SKAT's begrundelse
SKAT anfører at der er tale om en maskeret udlodning, da SKAT's opfattelse er, at ejendommens værdi kan sættes lig med den offentlige vurdering på 15,4 mio. kr.

SKAT er af den opfattelse af den offentlige ejendomsvurdering er lig med ejendommens markedsværdi, på trods af, at Rigsrevisionen netop har fastslået at vurderingssystemet ikke er retvisende, idet der er konstateret fejl i mere end 50% af alle vurderinger, hvilket netop har ført til suspendering af vurderingssystemet indtil videre, og der er nedsat et udvalg der skal fremkomme med nye og mere klare regler for et retvisende vurderingssystem af landets ejendomme.

Til begrundelse for vurderingen ser SKAT dels på den generelle prisudvikling for parcelhuse i Y4 kommune, og dels vedlægges et par eksempler på solgte ejendomme på Y1-adresse.

Dette må stærkt tilbagevises idet der ikke er tale om et standard parcelhus i Y4 kommune, men en liebhaverejendom af individuel karakter og beliggende på Y1-adresses vandside, uden dog at kunne se vandet fra ejendommen, men med tinglyst badeadgang til Y6-område via Y7.

SKAT vedlægger 2 eksempler på ejendomme beliggende på Y1-adresse, hvoraf den ene ejendom er solgt på tvangsauktion og alene af denne grund ikke kan være repræsentativ, mens den anden ejendom er beliggende på landsiden og derfor heller ikke er repræsentativ. I øvrigt fremgår det af salgsopstillingen på de nævnte 2 ejendomme at de har været udbudt til salgspriser der overstiger den offentlige ejendomsvurdering.

SKAT fremkommer efterfølgende yderligere med en ejendom solgt på vandsiden af Y1-adresse, Y1-adresse X5, som er solgt til en kvm pris på kr. 39.181, hvilket er væsentlig over gennemsnitskvadratmeterpriserne for et standardparcel hus i Y4 kommune. Herved tilbageviser SKAT selv, at standard kvadratmeter prisen for parcelhuse ikke kan anvendes på ejendommen der er beliggende på Y1-adresse, og slet ikke på vandsiden af Y1-adresse. I øvrigt er ejendommen solgt i maj måned 2011 og mere end 1 år før salget af den overdragne ejendom finder sted.

Af vedlagte print fra G11 over solgte ejendomme på Y1-adresse fra 2012 og frem, kan følgendes fremhæves som væsentlig mere repræsentative og sammenlignelige:

Salg af ejendommen Y1-adresse X2, solgt 22/12 2012 med et areal på 392 kvm til kvm.pris kr. 89.285

Salg af ejendommen Y1-adresse X3, solgt 24/9 2012 med et areal på 433 kvm til kvm. Pris kr. 48.498

Og af samme opstilling vises salget af ejendommen Y1-adresse X1 som solgt den 19/9 2012 med et areal på 383 kvm. til kvm. Pris kr. 49.608

Det fremgår således at den overdragne ejendoms kvadratmeterpris stort set svarer til salget af ejendommen Y1-adresse X3, hvilken ejendom er handlet på samme tid som den overdragne ejendom. SKAT foretager en værdiberegning af ejendommen med baggrund i belåningen af ejendommen, såfremt de eksisterende lån i ejendommen androg 80%. Hertil må det anføres, at der sædvanligvis ikke optages højere lån i en ejendom end der er behov for, samt hvis dette beregningsprincip skulle være gældende for alle landets ejendomme hos SKAT, ville dette betyde at ejendomme der var ubehæftede skulle have en markedsværdi på kr. 0.

SKAT anfører endvidere at der er taget kontakt til F1-bank, som ikke har foretaget nogen vurdering af ejendommen, men oplyser, at i og med ejendommen ejes af et selskab og derfor betragtes som en investeringsejendom, vil værdien alene kunne ansættes til kr. 10 mio.

Hvorfor SKAT har kontaktet F1-bank er uvist, idet banken ikke har pant i ejendommen men det har F2, og med den belåning der forefindes i ejendommen, vil der være tale om en overbelåning i realkreditlovens forstand.

I øvrigt kan det oplyses at der ikke er taget lån hjem i ejendommen siden 2005, hvorfor SKAT's betragtninger om værdien af ejendommen udfra belåningsgrad er hypotetisk.

SKAT anfører at der ikke foreligger oplysninger om ombygningsudgifter på ejendommen i 2011, hvilket ikke er korrekt.

SKAT har anmodet om fremsendelse af dokumentation for afholdte ombygningsudgifter i 2011 og denne dokumentation er fremsendt i svarskrivelse af 9. oktober 2015, hvori var vedlagt dokumentation for afholdte ombygningsudgifter kr. 2.648.503. Endvidere indgår ombygningsudgifterne i den samlede anskaffelsessum for ejendommen i holdingselskabets regnskab pr 30. juni 2012.

Min Påstand
Jeg skal på vegne af min klient fastholde at ejendommen er overdraget til handelsværdien og der således ikke er sket maskeret udlodning til hovedanpartshaveren, hvorfor det ikke skal ske beskatning af maskeret udlodning med kr. 6.248.503

Subsidiært gøres gældende, at den maskeret udlodning nedsættes til kr. 2.648.503, idet ombygningen der foretages i efteråret 2011 i givet fald anses for indeholdt i overdragelsessummen for ejendommen kr. 19 mio., og ombygningsudgifterne skulle i så fald være afholdt af A og NJ."

Skatteankenævn Y3-bys afgørelse
Maskeret udbytte
Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af denne skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

Det lægges til grund som ubestridt, at selskabet og klageren er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende priser og vilkår på armslængde ved transaktioner med hinanden.

Det er, jf. Højesterets dom gengivet i SKM2019.74.HR, den part der gør gældende, at den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, som har bevisbyrden for dette.

Ved overdragelse af fast ejendom mellem en hovedaktionær og det af ham beherskede selskab skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt. Når det skal vurderes, om hovedaktionæren har modtaget en skattepligtig udlodning fra selskabet i forbindelse med overdragelsen, er det således afgørende, om ejendommen er overdraget til handelsværdien. Er dette ikke tilfældet - idet salgssummen er højere eller lavere end dette beløb - er der det fornødne grundlag for, at skatteforvaltningen griber korrigerende ind og ansætter den skattemæssige overdragelsessum til handelsværdien. Det er handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, hvilket typisk er købsaftalens underskrift, der skal fastsættes, jf. Ligningsvejledningen; Selskaber og aktionærer 2011-1.

Det følger af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og 2 at udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer medregnes i opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Ved udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer eller andelshavere.

Aftalen om overdragelse af ejendommen er indgået den 23. juni 2011. På aftaletidspunktet var den senest kendte offentlige vurdering vurderingen for 2010 på 9.500.000 kr. Vurderingen for 2011 på 15.400.000 kr. blev først offentliggjort i første kvartal 2012.

Klageren og SKAT har henvist til den offentlige ejendomsvurdering for 2011. Forskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering for 2010 og 2011 udgør 5.900.000 kr.

Klagerens repræsentant har oplyst, at ejendommen var under ombygning i efteråret 2011. Ombygningsudgifterne er bogført den 30. juni 2012. Skatteankenævnet lægger derfor til grund, at ombygningen ikke var afsluttet den 23. juni 2011. Vurderingsrapporten den 23. februar 2012 forudsætter, at byggesagen er afsluttet.

Bl.a. derfor finder nævnet, at ombygningsomkostningerne ikke skal medtages i handelsprisen, da ombygningen ikke er færdig på aftalens indgåelsestidspunkt.

De fremlagte vurderingsrapporter er dateret tre og otte måneder efter aftalens indgåelsestidspunkt. Bl.a. derfor finder skatteankenævnet, at rapporterne ikke udgør et egnet grundlag for skønnet over handelsprisen den 23. juni 2011. 

Det forhold at Rigsrevisionen har vurderet, at der er fejl på 50 % af vurderingerne, er ikke ensbetydende med, at den senest kendte offentlige vurdering på overdragelsestidspunktet er fejlbehæftet. 

G3-A/S solgte i 2019 ejendommen til en uafhængig tredjemand med et tab på ca. 5,1 mio. kr. Ejendommen blev solgt til en pris, der var 500.000 kr. lavere end den senest kendte offentlige vurdering. Dette understøtter, at der ikke er tale om liebhaveri.

Ejendommen Y1-adresse X2, Y2-by, er ikke sammenlignelig med klagerens ejendom, da salgsdatoen for Y1-adresse X2 er mere end et år efter tidspunktet for klageren og selskabets aftale. Ligeledes anses ejendommen Y1-adresse X3, Y2-by, heller ikke som værende sammenlignelig af samme årsag.

Belåningsprocenten udgår ikke et egnet grundlag for skønnet over handelsprisen, da lånet blev givet i 2005. Belåningsprocenten fortæller derfor ikke noget om prisen på ejendommen på aftaleindgåelsestidspunktet.

Skatteankenævnet finder, at markedsværdien på aftaletidspunktet den 23. juni 2011 rettelig kan ansættes til 15.400.000 kr. Der er herved blandt andet henset til den offentlige vurdering for 2011 den 1. oktober 2011.

Skatteankenævnet stadfæster SKATs afgørelse."

Forklaringer
A har forklaret, at han på daværende tidspunkt var hovedanpartshaver i G1-ApS. Selskabet fungerede som holdningsselskab for de G6 og G7, som han drev. Senere blev selskabet anvendt som investeringsselskab, hvor han blandt andet investerede i ejendomme. 

Han overdrog ejendommen fra ham personligt og til selskabet. De havde selv købt ejendommen for at benytte den som familiebolig i 2004. De købte den, fordi det var en skøn villa. De fortsatte med at bebo ejendommen efter at den var overdraget, og de svarede skat af fri bolig. Det er bestemt en liebhaverejendom beliggende på vandsiden af Y1-adresse og med sundudsigt. Ejendommen blev overdraget, fordi han havde behov for at få indfriet noget gæld og selskabet havde midler. Det var derfor det bedste i situationen at sælge ejendommen og at lade selskabet udvikle ejendommen. 

Han var bistået af både revisor og advokat, da det var vigtigt, at det skete korrekt, således at det ikke fik skattemæssige konsekvenser for ham. Han fik at vide, at det var meget vigtigt, at det blev gjort rigtigt, og rådgiverne indhentede mæglererklæringer, og de lavede også en analyse af markedet. Det var rådgiverne der kom frem til prisen. 

Ombygningen der blev foretaget, var en tilbygning i forlængelse af huset, og så blev der gravet ud til kælder under huset. Det foregik i sommeren og efteråret 2011. Det var selskabet, der skulle står for det, og det var også selskabet der fik værdistigningen. Det var en investerings mulighed for selskabet. 

Det er korrekt, at ordredatoen på fakturaen er der angivet til den 1. maj 2011. Det er muligvis omkring det tidspunkt, at han kontaktede entreprenøren. Det var op til at selskabet skulle overtage ejendommen. Han var hovedanpartshaver i selskabet og eneste mand, og det var derfor naturligt at han tog kontakt tidligt i forløbet, da det skulle planlægges. Entreprenøren vidste godt, at det var på vegne af selskabet, at arbejdet skulle udføres, for det talte de om. Fakturaen blev sendt til ham, og da selskabet hed A, og han selv hedder det samme, tænkte han ikke videre over dette. Han så det ikke som et problem og bad derfor heller ikke om en ny faktura. Det var vel en fejl fra en bogholder hos entreprenøren, at han blev anført som modtager. Der har tidligere på ejendommen været tilbygning af 1. salen, men det har intet med nærværende sag at gøre. 

Parternes synspunkter

A har i sit påstandsdokument anført følgende anbringender:


"…
Det gøres overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at beskatte sagsøger af maskeret udbytte i forbindelse med sagsøgers salg af Ejendommen til Selskabet. 

3.1 Den principale påstand - Ombygningsomkostninger 

3.2.1 Den retlige regulering 

I tilfælde hvor et selskab har afholdt hovedanpartshaverens private udgifter, er der ligeledes grundlag for at statuere maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16 A. Maskeret udbytte beskattes enten som aktieindkomst, jf. personskattelovens § 4 a, eller som løn, jf. personskattelovens § 3. 

3.2.2 Selskabet har afholdt ombygningsudgifterne 

Det gøres gældende, at der ikke er grundlag for at beskatte sagsøger af et beløb svarende til om- bygningsudgifterne på kr. 2.648.503. 

Til støtte for ovennævnte anbringende gøres det gældende, at udgifterne til ombygningen af Ejendommen blev afholdt efter overdragelsen af Ejendommen fra sagsøger til Selskabet den 23. juni 2011. Der er enighed herom mellem parterne, jf. duplikken, s. 1, 5. afsnit. 

Der er under sagen fremlagt dokumentation for, at Selskabet efter overtagelsen af Ejendommen har afholdt udgifter til ombygningen på i alt kr. 2.648.503, som ren praktisk blev betalt via Selskabets mellemregning med sagsøgers selskab, G8-A/S (nu konkurs), jf. bilag 14-18. 

Det skal bemærkes, at denne dokumentation tidligere er blevet fremlagt for skattemyndighederne tilbage i 2015 i forbindelse med en ligning af Selskabets skattepligtige indkomst for perioden 20082013 og denne dokumentation er således ikke fremskaffet/udarbejdet til brug for nærværende sag. 

Selskabet har ikke overtaget nogen gæld fra sagsøger, men har derimod selv afholdt udgifter til ombygning af Ejendommen, som Selskabet ejede. Forholdet vedrørende ombygningsudgifterne vedrører Selskabets forhold og er dermed sagsøgers skattepligtige indkomst uvedkommende. 

Det af sagsøgte anførte i duplikken, s. 1, sidste afsnit, om, at det må have som forudsætning, at sælger, dvs. sagsøger, betaler igangsatte ombygningsarbejder, er fuldstændig ubegrundet, og bestrides. 

3.3 Den principale påstand - Ejendommen er overdraget til markedsværdi 

3.3.1 Den retlige regulering 
Efter ligningslovens § 2 skal der ved transaktioner mellem interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner) ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvendes priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet).

Hvis interesseforbundne parter, som defineret i ligningslovens § 2, stk. 1, ikke har foretaget en transaktion på markedsvilkår (armslængdevilkår), har skattemyndighederne med hjemmel i ligningslovens § 2, stk. 1, mulighed for at ændre de involverede parters skattepligtige indkomst. 

I nærværende sag er der ikke tvist om, at transaktionen, dvs. overdragelsen af Ejendommen, mellem sagsøger og Selskabet i 2011 er en kontrolleret transaktion omfattet af ligningslovens § 2. 

I tilfælde hvor et selskab har købt en ejendom af en hovedanpartshaver, og den aftalte pris er højere end markedsprisen, jf. ligningslovens § 2, anses forskellen mellem den aftalte pris og markedsprisen for maskeret udbytte, der beskattes som aktieindkomst, jf. ligningslovens § 16 A, jf. personskattelovens § 4 a. 

3.3.2 Overdragelsen skete på markedsvilkår 

Det gøres gældende, at handlen af Ejendommen er sket på markedsvilkår, idet fastsættelsen af Ejendommen til kr. 19.000.000 blev foretaget på baggrund af to uvildige ejendomsmægleres vurderinger af, hvad markedsprisen for Ejendommen var på dagældende tidspunkt, jf. bilag 3 og 4. 

Det gøres endvidere gældende, at den i sagen indhentede syn- og skønsrapport (bilag 13) underbygger, at overdragelsen af Ejendommen fra sagsøger til Selskabet er sket til markedsprisen. I henhold til syn- og skønserklæringen havde Ejendommen under de givne markedsforhold pr. 1. juli 2011 - og før ombygningen - en kontant handelsværdi på kr. 17.500.000. 

Til støtte for ovennævnte anbringende, skal der henvises til, at der alene er en beskeden difference på kr. 1.500.000 mellem den værdi sagsøger overdrog Ejendommen til og den af syn- og skønsmanden skønnede værdi. Dette svarer til en difference på ca. 8 %. 

Det faktum, at der alene er tale om en beskeden difference, underbygger, at sagsøger overdrog Ejendommen til markedsprisen. 

Syn- og skønsrapporten underbygger endvidere, at de uvildige erklæringer - som overdragelsessummen blev fastsat på baggrund af (bilag 3 og 4) - skal tillægges afgørende betydning ved vurderingen af denne sag, da vurderingerne ligger ganske tæt på den af syn- og skønsmanden skønnede værdi. 

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det desuden gældende, at Skatteankenævn Y3-bys vurdering af Ejendommens markedspris hviler på faktuelt forkerte oplysninger, hvorfor nævnets afgørelse ikke kan udgøre grundlag for den foretagne forhøjelse af sagsøgers skattepligtige indkomst. 

Til støtte for ovenstående henvises der til, at Skatteankenævnet Y3-by i sin afgørelse har lagt til grund, at Ejendommen ikke er en liebhaverejendom, jf. bilag 1, s. 20. Sagsøgte har ligeledes i svarskriftet, s. 2, sidste afsnit, anført, at Ejendommen ikke er en liebhaverejendom. 

Det fremgår imidlertid af syn- og skønserklæringen, at Ejendommen er en liebhaverejendom, jf. bl.a. bilag 13, s. 6. Syn- og skønserklæringen bekræfter således sagsøgers påstand om, at Ejendommen er en liebhaverejendom. 

Det gøres gældende, at det faktum at Ejendommen de facto er en liebhaverejendom påvirker Ejendommens værdi i opadgående retning og at denne oplysning har afgørende betydning for vurderingen af spørgsmålet i den foreliggende sag. Det kan alene af denne årsag lægges til grund, at den indbragte afgørelse (bilag 1), hviler på et faktuelt forkert grundlag, og derfor ikke kan udgøre et grundlag for den af nævnet foretagne forhøjelse af sagsøgers skattepligtige indkomst. 

Det kan desuden på baggrund af syn- og skønserklæringen lægges til grund, at vurderingen af markedsprisen af en liebhaverejendom afhænger af en række konkrete faktorer, men også i høj grad en række subjektive forhold hos køber og sælger kombineret med timing, jf. syn- og skønserklæringen, s. 6. 

Det kan således lægges til grund, at værdiansættelsen af en liebhaverejendom er forbundet med høj grad af usikkerhed. Det gøres på denne baggrund gældende, at en forskel på ca. 8 % mellem den faktiske overdragelsessum og den af syn- og skønsmanden skønnede værdi, er udtryk for en almindelig og naturlig skønsusikkerhed, der er forbundet med handler af liebhaverejendomme, hvilket underbygger, at Ejendommen blev overdraget til markedsprisen. 

Skatteankenævnet har i sin afgørelse fundet, at Ejendommens værdi pr. den 23. juni 2011 kan ansættes til kr. 15.400.000, og har herved henset til den offentlige vurdering for 2011 den 1. oktober 2011, jf. bilag 1, s. 21, andet afsnit. 

SKAT har i sin afgørelse - som skatteankenævnet har stadfæstet - lagt til grund, at "Ejendommen er omvurderet i 2011, hvori ombygning og inddragelse af 1. sal indgår", jf. bilag 1, s. 5. 

Ombygningen af Ejendommen ikke imidlertid ikke medtaget ved vurderingen pr. 1. oktober 2011, hvilket udtrykkeligt fremgår af ejendomsvurderingen, jf. bilag 12, s. 2. 

SKAT’s afgørelse vedrørende markedsværdien af Ejendommen, som senere er stadfæstet af skatteankenævnet, er derfor foretaget på et faktuelt forkert grundlag. Dette underbygger, at sagsøger overdrog Ejendommen til markedsværdi. 

3.4 Den subsidiære påstand 

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at den af synog skønsmanden skønnede handelsværdi af Ejendommen skal lægges til grund. Handelsværdi af Ejendommen pr. den 1. juli 2011 kan herefter fastsættes til kr. 17.500.000. 

Det gøres endvidere gældende, at der ikke er grundlag for at beskatte sagsøger af et beløb svarende til ombygningsudgifterne på kr. 2.648.503. Der henvises til de ovenfor under afsnit 3.2.2 anførte anbringender herom. 

Der skal ved bedømmelse af syn- og skønserklæringens betydning for spørgsmålet om beskatning, foretages en sammenligning mellem den af syn- og skønsmanden skønnede værdi af Ejendommen på kr. 17.500.000 og den aftalte købesum på kr. 19.000.000. 

Der skal således ikke ske en sammenligning mellem den af syn- og skønsmanden ansatte værdi på kr. 17.500.000 og beløbet på kr. 21.648.503 (svarende til kr. 19.000.000 tillagt ombygningsudgifterne på kr. 2.648.503), som anført af sagsøgte i duplikken, s. 1, 4. afsnit. 
…"


Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende anbringender:

"…
Skatteministeriet gør overordnet gældende, at sagsøgerens salg i 2011 af ejendommen, Y1-adresse X1, Y2-by, til sagsøgerens selskab, G1-ApS, er sket til overpris, og at sagsøgeren er skattepligtig af maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A, i overensstemmelse med Skatteankenævnets afgørelse. 

I ligningslovens § 2 fastslås, at der ved transaktioner mellem interesseforbundne parter ved opgørelse af den skattepligtige indkomst skal anvendes priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter. 

Den omhandlede handel er foretaget mellem interesseforbundne parter. 

Det følger af retspraksis, at den aftalte overdragelsessum derfor ikke uden videre kan lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi, jf. bl.a. UfR 1998.1299 H. 

Af retspraksis fremgår også, at hvis overdragelsessummen væsentligt overstiger den værdi, der accepteres i skatteadministrativ praksis, påhviler det den skattepligtige at godtgøre, at overdragelsessummen ikke overstiger den pris, hvortil ejendommen kunne sælges til tredjemand. 

I skatteadministrativ praksis anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt som udtryk for ejendommens handelsværdi. 

Aftalen om overdragelse af ejendommen blev indgået den 23. juni 2011, jf. stævningen, side 2, næstsidste afsnit. Købesummen blev aftalt til 19.000.000 kr., jf. bilag 2. 

På aftaletidspunktet var den senest offentlige ejendomsvurdering for 2010 på 9.500.000 kr., jf. bilag 1, side 3. 

Skattemyndighederne har derfor været berettiget til at udøve et skøn over ejendommens handelsværdi. 

Handelsværdien på aftaletidspunket er af skattemyndighederne skønnet til 15.400.000 kr., og det påhviler sagsøgeren at godtgøre, at det af myndighederne udøvede skøn over handelsværdien kan tilsidesættes. 

Sagsøgerens bevisbyrde er ikke løftet ved det gennemførte syn og skøn. 

Det fremgår af syn- og skønserklæringen (bilag 13), at en ansættelse af handelsværdien af en ejendom som den foreliggende er forbundet med nogen usikkerhed, og at skønsmandens værdiansættelse på 17.500.000 kr. i overvejende grad er baseret på hans erfaring med salg og vurdering af liebhaverejendomme. 

Den foreliggende skønserklæring udgør derfor ikke det fornødne grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes værdiansættelse, jf. eksempelvis UfR 2000.1071 H. 

Sagsøgeren er derfor skattepligtig i medfør af ligningslovens § 16 A af forskellen mellem den aftalte købesum på 19.000.000 kr. og 15.400.000 kr. som maskeret udlodning. 

Sagsøgeren er ligeledes skattepligtig som maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A af den udgift på 2.648.503 kr., som det kostede at ombygge ejendommen. 

Denne ombygningsudgift er ikke afholdt af sagsøgeren. 

Det er ubestridt, at sagsøgerens selskab har afholdt ombygningsudgifterne på 2.648.503 kr., jf. sagsøgerens processkrift af 4. august 2021, side 4. Det af sagsøgerne anførte vedrørende bilag 18 og mellemregning mellem sagsøgerens selskaber indbyrdes er i denne forbindelse uden betydning. 

Ifølge de oplysninger, der foreligger i sagen, var ombygningen imidlertid blevet igangsat af sagsøgeren inden aftalen om handlen blev indgået den 23. juni 2011, og ombygningen var heller ikke afsluttet på dette tidspunkt. Der er ikke fremlagt entreprisekontrakt eller tidsplan, der viser, at ombygningen var afsluttet inden købsaftalens indgåelse. 

Det påhviler under disse omstændigheder sagsøgeren at godtgøre, at forpligtelsen til at betale ombygningsudgiften påhvilede hans selskab og ikke ham personligt.

Dette er ikke godtgjort. Faktura (bilag 17) for udgiften til den største del af ombygningen er da også stilet til sagsøgeren.

Sagsøgeren er derfor skattepligtig af beløbet på 2.648.503 kr. 

Den subsidiære hjemvisningspåstand er nedlagt som det mindre i det mere for det tilfælde, at retten ikke kan give medhold i den nedlagte frifindelsespåstand. 

Det følger af fast retspraksis, at domstolene ikke selv udøver et værdiskøn, heller ikke selv om der foreligger en syn- og skønserklæring, men at sagen hjemvises til ligningsmyndigheden, hvis skønnet ikke kan opretholdes. 
…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Som sagen foreligger oplyst, er der enighed om at ejendommen beliggende Y1-adresse X1, Y2-by blev overdraget af A og dennes hustru til G1-ApS den 23. juni 2011.

Det fremgår af faktura af 12. oktober 2011 udstedt af G9-ApS, der vedrører ombygningsarbejder på ejendommen, at fakturaen blev udstedt til A og at ordredatoen var den 1. maj 2011. Arbejdet angik udførelse af en tilbygning og en kælder på ejendommen som A på ordretidspunktet ejede og boede i, og som han også efter overdragelsen fortsat skulle bebo. 

Fakturaen blev efter det oplyste ikke betalt direkte at G1-ApS, men af et andet af As selskaber, og det fremgår af kontokort for G1-ApS, at fakturaudeståendet først blev udlignet den 30. juni 2012 via en mellemregning selskaberne imellem. 

Herefter finder retten efter en samlet vurdering, at A ikke har godtgjort, at forpligtelsen blev påtaget i selskabets navn eller i øvrigt kan anses for forretningsmæssigt begrundet i selskabets forhold, navnlig da det ikke er godtgjort at ombygningsomkostningerne modsvarede en tilsvarende værdiforøgelse af ejendommen. Selskabets afholdelse af udgiften er derfor sket i As interesse, og der er dermed tale om maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 2, jf. § 16 A stk. 1, jf. stk. 2, jf. herved princippet i SKM 2007.153H og SKM 2010.124Ø.

Retten stadfæster herefter Skatteankenævnets afgørelse for så vidt angår ombygningsomkostningerne. 

Der er enighed om, at overdragelsen af ejendommen foregik mellem interesseforbundne parter. Købsprisen var aftalt til 19 mio. kr. Den kendte offentlige ejendomsvurdering var langt under denne handelspris og SKAT har derfor været berettiget til at foretage et skøn, og det er herefter op til skatteyderen at godtgøre, at vurderingen ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien, jf. princippet i SKM 2019.74H.

Det fremgår af den af SKAT foretagne vurdering på 15.4 mio. kr., at der blandt andet er sammenholdt med prisudviklingsindeks og sammenligningsejendomme, herunder en sammenligningsejendom beliggende Y1-adresse X5, der også er beliggende på standsiden af Y1-adresse , og SKAT har i forbindelse hermed anvendt størrelsen af Y1-adresse X1 som den forelå efter ombygningen. Ved sammenligning på baggrund heraf fremkom ved brug at kvadratmeterprisen en værdi på 15.006.323 kr. Retten bemærker, at værdien af ombygningen bør indgå i vurderingen.

Vurderingen på 15.4 mio. kr. afviger 12 procent fra den af skønsmanden uden sagen fremkomne vurdering på 17.5 mio. kr. Skønsmanden har dog vurderet ejendommen uden ombygningen. Skønsmanden har anført at skønnet i det væsentligste er udøvet med baggrund i hans mangeårige erfaring med salg og vurdering af liebhaverejendomme i området. Skønsmanden har tillige henvist til ejendomme der er fundet delvist "sammenlignelige". 

Af Skatteankenævnets afgørelse fremgår at ejendommen i 2019 blev solgt med et tab på 5.1 mio kr. og 500.000 kr. under den senest kendte offentlige vurdering på 16.5 mio. kr. 

Det fremgår af den fremlagte købsaftale vedrørende salget i 2019 at ejendommen blev solgt for 16.000.000 kr., og det er oplyst, at salget skete som et almindeligt frit salg til uafhængige parter. Af udskrift fra G11 fremgår at ejendommen i november 2017 blev udbudt til 19.950.000 kr. og at prisen blev justeret til 16.995.000 kr. i december 2018. Ejendommen ses således at have været til salg igennem en længere periode, idet det fremgår, at ejendommen alene blev taget af markedet i kortere perioder. Der er på den baggrund ikke grundlag for at antage, at salgsprisen på 16 mio. kr. ikke var den bedst opnåelige. 

Der foreligger ikke oplysninger om at ejendomsmarkedet i det pågældende nærområde for denne eller sammenlignelige ejendomme skulle have været faldende fra 2011 til 2019, tværtimod må det anses for almindeligt anerkendt at ejendomsmarkedet nord for Y8 har været væsentligt stigende i perioden. 

Efter en samlet vurdering og herunder navnlig henset til den opnåede pris i 2019, hvilket må indgå med betydelig vægt, har A ikke godtgjort, at SKATs vurdering i 2011 på 15.400.000 kr. skal tilsidesættes, og retten tiltræder derfor også denne del af Skatteankenævnets afgørelse, og frifinder herefter Skatteministeriet for de nedlagte påstande. 

Det kan på den anførte baggrund ikke føre til andet resultat at værdien af ombygningen fra 2011 kun delvist er indgået i SKATs afgørelse, idet retten skal bemærke, at anvendelse af standardkvadratmeterpriser for området, som de fremgår af specifikationerne til 2011 ejendomsvurderingen, alene er beregningsmæssigt værktøj, som SKAT ikke er bundet af.

Sagsomkostningerne er efter skatteværdien af den nedlagte påstand, sagens forløb og udfald fastsat til 200.000 kr. inklusive moms, der angår udgift til advokatbistand. Det er herved indgået at der har været afholdt syn og skøn, men at dette har været af begrænset omfang. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

T H I K E N D E S F O R R E T :

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes. 

A skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 200.000 kr. Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.