Dato for udgivelse
12 Apr 2022 11:15
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
22 Mar 2022 10:22
SKM-nummer
SKM2022.190.ØLR
Myndighed
Østre Landsret
Ansvarlig styrelse
Skattestyrelsen
Sagsnummer
BS-19130/2019-OLR
Dokument type
Dom
Overordnede emner
Skat
Overemner-emner
Personlig indkomst
Emneord
Udgift, køb af ejendom, gave, skattepligtig indtægt
Resumé

Landsretten fandt i modsætning til byretten, at appellanten ikke havde afholdt en udgift på 883.000 kr., og at dette beløb derfor ikke skulle medregnes ved beregningen af hans privatforbrug for indkomståret 2008. Da privatforbruget herefter ikke var negativt (men positivt med ca. 500.000 kr.), blev den skønsmæssige forhøjelse tilsidesat. Landsretten fandt desuden ikke, at der var grundlag for at fastslå, at appellanten ved køb af en ejendom havde modtaget en gave eller i øvrigt fået en skattepligtig indtægt. På den baggrund blev appellantens påstand om nedsættelse af hans indkomst for 2008 med 560.000 kr. taget til følge. 

Reference(r)

Statsskattelovens § 4

Henvisning

Den Juridiske Vejledning 2022-1, C.A.10.4.2.2.1

Redaktionelle noter

Tidligere instans: Landsskatteretten jr.nr. 14-3441411

Tidligere instans: Københavns Byret sagsnr. BS-30242/2018-KBH

Parter

A

(v/advokat Torben Dyring Kledal, prøve)

mod

Skatteministeriet

(v/advokat Josefine Farver Kronborg)

Københavns Byret har den 8. april 2019 afsagt dom i 1. instans (sag BS30242/2018-KBH).

Afgørelse er truffet af landsdommerne

Lone Dahl Frandsen, Nikolaj Aarø-Hansen og Uffe B. Rasmussen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellanten, A, har gentaget sin påstand for byretten om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at As skattepligtige indkomst for 2008 nedsættes med 560.000 kr.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Der er for landsretten fremlagt brev af 12. oktober 2007 fra Y1-bys Kommune til PM vedrørende kommunens tilbagekøbsret vedrørende matr.nr. Y2-adresse Heraf fremgår bl.a., at PM den 10. oktober

2007 anmodede kommunen om et tilbud på frikøb og udskydelse af kommunens tilbagekøbsret, og at kommunen oplyste bl.a., at beløb for frikøb udgjorde 1.469.744 kr., og at beløb for udskydelse til 2077, 2050 og 2039 udgjorde henholdsvis 1.312.584 kr., 1.016.595 kr. og 772.141 kr. 

Der er endvidere for landsretten fremlagt mailkorrespondance fra maj og juni 2008 mellem ejendomsmægler KT fra G1-virksomhed og A samt PM. Af As mail af 9. juni 2008 til KT fremgår bl.a.:

"Dvs buddet bliver:

1.        583.000 kr = (værdi 578.000 kr sælgerpantebrev 122.000 udskydelse 883.000) Betingelser:

l. Udskydelsesbeløbbet (883.000 kr.) føres via refusion og købssummen frigives når refusionsopgørelsen er endelig. Dvs at de 883.000 ikke overføres til sælger.

2.        Bankgarantien skal stilles excl. udskydelsessummen - dvs på 700.000 kr.

3.        Refusionsopgørelsen skal foreligge senest 14 dage efter købsaftalens underskrift.

4.        Lejligheden overtages den l 5/6-08, men nøglerne overdrages til køber, når bankgaranti stilles.

5.        Endeligt skøde til tinglysning skal foreligge underskrevet af sælger senest fredag den 13. juni kl 10:00 til afhentning i Y1-by. (Med forbehold for at bankgarantien er stillet på dette tidspunkt).

6.        Sælgerpantebrevet har følgende betingelser: 8% i rente. Kurs 100. Afdragsfrit. Indfries senest 31/12-2009 eller ved ejerskifte. Pantebrevet respekterer størst muligt realkredit lån."

Af et salgsbudget fra G2-virksomhed af 20. december 2007 til VH fremgår bl.a., at ejendomsmægleren foreslår ejendommen Y3-adresse udbudt til en kontantpris på 1,2 mio. kr.

Forklaringer

A og PM har afgivet supplerende forklaring.

A har forklaret bl.a., at det rettelig ikke var hensigten at opskrue købesummen for ejendommen med prisen på udskydelse af hjemfaldspligten. Situationen var imidlertid den, at der kun var 10 år tilbage af hjemfaldspligten, og derfor ville han ikke kunne få et realkreditlån - og han endte da også med at finansiere købet med et banklån. Hvis han skulle kunne tage et realkreditlån i ejendommen, skulle hjemfaldspligten således udskydes til et længere tidsrum end realkreditlånets løbetid. Det var rettelig ikke en ide, der kom fra F1-bank eller F2-bank - men derimod en ide, han fik efter sine drøftelser med banken. Hans forståelse var, at hvis beløbet på de 883.000 kr. ikke fremgik af købsaftalen, ville det blive meget svært for ham at få et realkreditlån til udskydelse af hjemfaldspligten. Han kunne ikke se, hvordan han ellers kunne låne til udskydelse af hjemfaldspligten. Sælgeren fik 578.000 kr. kontant, og han overtog et sælgerpantebrev på 122.000 kr. Prisen var derfor reelt 700.000 kr. Efter indholdet af købsaftalen skulle beløbet på 883.000 kr. overføres fra ham selv til ham selv - men det skete ikke, således som han også forklarede om for byretten. Prisstigningen, da han året efter selv solgte ejendommen, skyldtes efter hans opfattelse primært, at ejendommen blev afhændet som led i en byttehandel - og kun i anden række foretagne forbedringer. 

PM har forklaret bl.a., at han siden sin forklaring for byretten har undersøgt, at hans rolle alene bestod i at indsende det skøde, som køberen havde udarbejdet. Han påså inden anmeldelsen til tinglysning, at der ikke i skødet var et krav om deponering af beløbet på 883.000 kr.

Forevist salgsbudget af 20. december 2007 fra G2-virksomhed med beregning af et salgsprovenu til sælgeren, VH, ved en salgspris for ejendommen på 1,2 mio. kr., har han forklaret, at det var den anden ejendomsmæglers forslag til salgspris ved udbud af ejendommen. Sælgeren havde på dette tidspunkt allerede fået et salgsbudget fra den første ejendomsmægler, G1-virksomhed, som viste et større salgsprovenu. Grunden til, at de valgte at få en yderligere vurdering var, at den første ejendomsmægler ikke havde taget højde for hjemfaldsprisen. Det er rigtigt, at dette var ejendomsmægleren G2-virksomheds vurdering af prisen, hvis der ikke blev gjort noget ved hjemfaldspligten.

Efter at de havde modtaget budgettet fra G2-virksomhed med en salgspris på 1,2 mio. kr., bad de G1-virksomhed om at udarbejde et nyt salgsbudget, hvor der blev taget højde for hjemfaldspligten. G1-virksomhed udarbejdede på den baggrund et nyt budget, hvor der blev taget højde for en forlængelse af hjemfaldspligten i 30 år. Det var dengang en pris på 750.000 kr. G1-virksomhed tog igen udgangspunkt i en pris på ca. 2,2 mio. kr., med et fradrag på 750.000 kr.

Da sælgerens provenu ville blive større ved G1-virksomhed’s anden vurdering end ved G2-virksomheds vurdering, valgte sælgeren at udbyde ejendommen gennem ejendomsmægleren G1-virksomhed. 

Sælgeren ville helst sælge uden hjemfaldspligt, da det ville give det største provenu. A tilbød at købe ejendommen, men han ville helst ikke betale så meget for den, og han ville gerne selv stå for håndtering af hjemfaldspligten. Det endte med, at sælgeren accepterede en model, hvor køberen selv stod for håndtering af hjemfaldspligten, selvom det gav et mindre kontantprovenu. Sælgeren fik reelt kontantbeløbet på 578.000 kr. og et ejerpantebrev på 122.000 kr. Hvad køberen senere gjorde ved hjemfaldspligten, bekymrede dem ikke. Sælgeren ville bare gerne af med lejligheden.

Ejendomsmægleren skrev beløbet på de 883.000 kr. ind i købsaftalen for at muliggøre køberens eventuelle belåning af ejendommen med henblik på betaling af en udskydelse af hjemfaldspligten. Det kunne de fra sælgerside ikke have nogen problemer med, så længe kreditforeningen i givet fald blev oplyst om den rette sammenhæng - og det fremgik jo højt og tydeligt i købsaftalen.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

A har i sit påstandsdokument yderligere anført, at hjemfaldspligten er en servitut, der indebærer, at Y1-bys Kommune har ret til at overtage ejendommen, såfremt hjemfaldspligten ikke indløses. Servitutten kan sidestilles med et pantebrev. Det skyldes, at manglende betaling af beløbet ville betyde, at han ville miste retten til råde over ejendommen, ligesom hvis han ikke betalte ydelsen på et pantebrev. Dermed var der tale om et debitorskifte, idet han overtog hæftelsen for en byrde, der var lyst på ejendommen. Den eneste forskel var, at Y1-bys Kommune som kreditor ikke kunne nægte et debitorskifte. Købsprisen var som udgangspunkt den faktiske pengetransaktion, idet dette var, hvad der reelt blev betalt for ejendommen, og det er denne pris, der skal lægges til grund ved vurderingen af hans privatforbrug. Endelig afspejlede købsprisen prisen på den pågældende ejendom, når der henses til den tinglyste servitut om hjemfaldspligt. Også af den grund skal vurderingen af købsprisen ske ud fra transaktionerne i forbindelse med overdragelsen af ejendommen. 

Skatteministeriet har heroverfor navnlig anført, at sagens skatteretlige karakter gør, at As nye anbringender for landsretten af de grunde, ministeriet anførte for byretten, ikke kan føre til et andet resultat.

Landsrettens begrundelse og resultat

Sagen angår prøvelse af Landsskatterettens afgørelse af 22. juni 2018 og spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte den skønsmæssige forhøjelse af As indkomst i indkomståret 2008.

Ifølge statsskattelovens § 4 er al indkomst som udgangspunkt skattepligtig, og det påhviler skattepligtige til Danmark at selvangive denne indkomst, jf. skattekontrollovens § 1.

Skattemyndighederne er berettiget til at ansætte indkomsten skønsmæssigt, hvis et beregnet privat forbrug på baggrund af det selvangivne er negativt eller uantageligt lavt.

Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelser, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af skatteyderens indkomst hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Herudover kan værdiansættelsen tilsidesættes, hvis den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer myndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

Det afgørende spørgsmål er derfor, om A har godtgjort, at det af skattemyndighederne foretagne skøn er udøvet på et forkert grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Det er i den forbindelse alene omtvistet, om der ved opgørelsen af As privatforbrug for indkomståret 2008 skal medregnes en udgift på 883.000 kr. som led i hans køb af ejendommen Y3-adresse.

Af købsaftalens pkt. 18 fremgår bl.a., at købesummen var fastsat til 1.583.000 kr., der skulle berigtiges ved deponering af 578.000 kr. i sælgers bank, overtagelse af et sælgerpantebrev på 122.000 kr. og deponering i købers bank af 883.000 kr. "med frigivelse til køber jf punkt. 16" Af aftalens pkt. 16 om individuelle vilkår fremgår om dette beløb:

"Uanset hvad der fremgår af købesummens berigtigelse punkt18 - er handlen betinget af følgende:

1.583.000 kr = (værdi 578.000 kr sælgerpantebrev 122.000 udskydelse 883.000)

Betingelser:

1.     Udskydelsesbeløbet til hjemfaldspligten (883.000 kr.) deponeres på købers konto - med frigivelse direkte til køber. Dvs at de 883.000 ikke overføres til sælger.

2.     Bankgarantien skal stilles excl. udskydelsessummen - dvs på

578.000 kr. senest d. 23-06-2008"

Efter aftalens ordlyd finder landsretten, at det må lægges til grund, at sælgeren - uanset at beløbet på 883.000 kr. indgår i opgørelsen af den angivne købesum - ikke ville kunne gøre krav på dette beløb i anledning af handlen. At dette heller ikke var hensigten, støttes af PMs forklaring for landsretten. Landsretten finder på den baggrund, at det i mangel af andre holdepunkter må lægges til grund, at beløbet ikke er tilgået sælgeren.

A har forklaret, at han ikke foretog den i købsaftalen anførte deponering af det omtvistede beløb til fordel for sig selv. PM har for landsretten forklaret, at han ikke i forbindelse med skødets tinglysning påså, at der var sket deponering af beløbet på 883.000 kr., da skødet ikke indeholdt krav herom. På den baggrund og henset til det ovenfor anførte om beløbet, finder landsretten, at det er godtgjort, at den reelle købesum for lejligheden - uanset det angivne beløb i købsaftalen og i skødet - var 700.000 kr., og at beløbet på 883.000 kr. til udskydelse af hjemfaldspligten faktisk ikke blev deponeret af A til fordel for sig selv.

Landsretten finder på den baggrund, at det er godtgjort, at A ikke i indkomståret 2008 afholdt en udgift på de 883.000 kr., og at dette beløb derfor ikke kunne medtages som en udgift ved beregningen af hans privatforbrug i dette år. Det var på den baggrund uberettiget, at As privatforbrug blev anset for negativt. Der var herefter ikke grundlag for skønsmæssigt at foretage en forhøjelse af As skatteansættelse som sket.

Skatteministeriet har til støtte for påstanden om stadfæstelse subsidiært gjort gældende, at A, hvis ejedommen blev erhvervet for en købesum på 700.000 kr., har haft en skattepligtig indtægt ved købet.

Efter bevisførelsen, herunder navnlig forklaringen fra PM, må det imidlertid lægges til grund, at As erhvervelse af ejendommen skete fra en ikke-interesseforbunden sælger, at prissætningen skete på sædvanlig vis og efter, at sælger havde konsulteret to ejendomsmæglere om udbudsprisen samt en efterfølgende forhandling mellem sælgeren på den ene side og A på den anden. Det må endvidere lægges til grund, at der ved As erhvervelse af ejendommen ikke skete en udskydelse eller afløsning af hjemfaldspligten til Y1-bys Kommune.

Uanset at den offentlige ejendomsvurdering i 2008 var væsentligt højere end den endelige købesum, findes der herefter ikke grundlag for at fastslå, at A ved erhvervelsen modtog en gave eller i øvrigt fik en skattepligtig indtægt, der kan føre til, at Skatteministeriets påstand om stadfæstelse af den grund skal tages til følge. Det forhold, at A i 2009 videresolgte ejendommen for 1.950.000 kr., kan efter det anførte ikke føre til en anden vurdering.

Efter sagens udfald, forløb og omfang skal Skatteministeriet i sagsomkostninger for begge retter betale 119.750 kr. til A. 110.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms og 9.750 kr. til retsafgift.

THI KENDES FOR RET:

Skatteministeriet skal anerkende, at As skattepligtige indkomst for 2008 nedsættes med 560.000 kr.

I sagsomkostninger for begge retter skal Skatteministeriet inden 14 dage betale 119.750 kr. til A. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.