Dato for udgivelse
16 May 2022 11:12
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal
06 Dec 2021 10:52
SKM-nummer
SKM2022.254.LSR
Myndighed
Landsskatteretten
Ansvarlig styrelse
Vurderingsstyrelsen
Sagsnummer
20-0017364
Dokument type
Afgørelse
Overordnede emner
Ejendomsvurdering
Overemner-emner
Når man ønsker en sag genoptaget
Emneord
Genoptagelse, ejendomsvurdering, 2006, nedsættelse, omberegnet grundværdi, nyopstået ejendom, udstykning
Resumé

Sagen angik, hvorvidt ejeren af en ejendom var berettiget til genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2006 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4. Ejeren af ejendommen havde i anmodningen om genoptagelse henvist til SKATs styresignal af 2. juni 2017, offentliggjort som SKM2017.388.SKAT. Landsskatteretten fandt, at den landsskatteretspraksis, der er grundlaget for styresignalet, og styresignalets ordlyd i øvrigt ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom og ansættelse af en omberegnet grundværdi i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18, i forbindelse hermed. I den konkrete sag var der ved den påklagede vurdering ikke tale om, at ejendommen tidligere havde været vurderet på et forkert grundlag, ligesom der heller ikke var tale om, at en fejl blev rettet ved en senere omberegning af ejendommens vurdering, idet den påklagede vurdering var ejendommens første vurdering. Landsskatteretten stadfæstede derfor Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.

Reference(r)

Skatteforvaltningslovens § 33, § 33, stk. 4 og stk. 5
Vurderingslovens § 33, stk. 16-18

Henvisning

Den juridiske vejledning 2022-1, afsnit A.A.8.4.2.3.1

Klagen vedrører Vurderingsstyrelsens afslag på anmodning om genoptagelse af ejendomsvurde-ringen for 2006 i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæster Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006 efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.

Faktiske oplysninger
Ejendommen [Ejendom A] er beliggende i den sydlige del af By Y1 og anvendes til rækkehusbebyggelse. Ejendommen er ejet af AB H1. Grundens areal udgjorde ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 7.227 m2. Grunden er bebygget med 21 boligenheder.

Ejendommen er i henhold til oplysninger fra tinglysningssystemet udstykket fra matrikel […] pr. [dato] 2006. Den udstykkende ejendom [Ejendom B] har ejendomsnummer […] og er i henhold til BBR-registret beliggende på adressen [Ejendom B].

Klager har i henhold til oplysninger fra tinglysningssystemet ejet ejendommen siden den 27. marts 2009, hvor ejendommen i ubebygget stand er erhvervet til en handelspris på 8.400.000 kr. Overtagelsesdatoen er ved denne handel den 1. december 2008.

Ejendommen er således vurderet første gang pr. 1. oktober 2006. Grundværdien er ved vurderingen ansat således:

Byggeretspris

21 stk.

á

320.000 kr.

6.720.000 kr.

Kvadratmeterpris

7.000 m2

á

400 kr.

2.800.000 kr.

Kvadratmeterpris

227 m2

á

0 kr.

0 kr.

Nedslag manglende udstykning

 

 

-          1.190.000kr.

Grundværdi i alt

 

 

8.330.000 kr.

Ejendommens basisår er 2005. Den omberegnede grundværdi ved vurderingen er ansat således efter vurderingslovens § 33, stk. 18:

Byggeretspris

21 stk.

á

280.000 kr.

5.880.000 kr.

Kvadratmeterpris

7.000 m2

á

350 kr.

2.450.000 kr.

Kvadratmeterpris

227 m2

á

0 kr.

0 kr.

Nedslag manglende udstykning

 

 

-          1.041.300kr.

Grundværdi i alt

 

 

7.288.700 kr.

Den udstykkende ejendom, [Ejendom B], ejendomsnummer […], er ved årsreguleringen pr. 1. oktober 2005 vurderet således:

Kvadratmeterpris

28.644 m2

á

70 kr.

2.005.080 kr.

Vejareal

4.266 m2

á

0 kr.

0 kr.

Grundværdi i alt

 

 

2.005.080 kr.

Grundværdi, afrundet

2.005.100 kr.

Begge ejendomme er omfattet af Lokalplan [X] for et område til boligbebyggelse ved […], hvor den påklagede ejendom er beliggende i delområde […].

Ejendommen [Ejendom B] er i henhold til oplysninger fra tinglysningssystemet udstykket fra matrikel […] den 28. juni 2004. Ved at sammenholde oplysninger fra tinglysningssystemet kan det konstateres, at [Ejendom B] ved sin udstykning fra matrikel […] omfattede areal i lokalplanens delområde […] og […]. Der forefindes ligeledes areal uden for lokalplanens byggefelter. Efter udstykningen af den påklagede ejendom består [Ejendom B] primært af et vejareal.

Lokalplanen er endeligt vedtaget den [dato] 2004. Der fremgår ikke en offentliggørelsesdato af lokalplanen. Lokalplansområdet bestod på dette tidspunkt af et ubebygget landbrugsareal. Følgende fremgår bl.a. af lokalplanen:

"§ 2 Lokalplanens område

(…)

2.3 Lokalplanens område opdeles som vist på bilag 2 i følgende områder: I boligområder åben/lav II boligområder tæt-lav III Fællesområde

§ 3 Områdernes anvendelse

3.1 Delområderne I og II må kun anvendes til boligbebyggelse.

(…)

§ 7 Bebyggelsens omfang og placering

7.1 For bebyggelse i delområde I gælder følgende:

7.1.1 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 25. Ved beregning af grundstykkets areal kan der ikke medregnes andel af de udlagte fællesarealer.

(…)

7.2 For bebyggelse i delområde II gælder følgende:

7.2.1 Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 30. Ved beregning af grundstykkets areal kan der ikke medregnes andel af de udlagte fællesarealer …

(…)

7.2.5 Bebyggelse i delområde […] skal opføres i een etage med udnyttelig tagetage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 meter over det for grunden fastsatte niveauplan, målt efter reglerne i bygningsreglementet."

Klagers repræsentant har den 22. november 2017 anmodet Vurderingsstyrelsen om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2006.

Repræsentanten har i anmodningen om genoptagelse henvist til styresignalet SKM2017.388.SKAT.  Styresignalet er offentliggjort den 6. juni 2017 på SKATs hjemmeside. Det fremgår bl.a. af styresignalet:

"I styresignalet beskrives ændring af praksis vedrørende hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18. En yderligere ansættelse af grundværdien foretages for at sikre, at sammenligningen mellem den aktuelle vurdering, og den vurdering der danner grundlag for en ejendoms grundskatteloft, er lavet på et ensartet grundlag. Styresignalet fastsættes frister for genoptagelse, reaktionsfrist og krav til den dokumentation, der skal ledsage en anmodning om genoptagelse.

Sammenfatning
Landsskatteretten fastslog i en kendelse af 6. maj 2015, at det alene er den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må ikke i den forbindelse rettes andre fejl i vurderingen. Disse andre fejl skal i givet fald rettes ved anvendelse af de almindelige genoptagelsesregler. På den baggrund ændres praksis vedrørende hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18. En yderligere ansættelse af grundværdien foretages for at sikre, at sammenligningen mellem den aktuelle vurdering og den vurdering der danner grundlag for en ejendoms grundskatteloft, er lavet på et ensartet grundlag. (…)

Underkendt praksis
Det fremgår af Den juridiske vejledning, 2017-1, afsnit H.A.5.2 om yderligere ansættelse af grundværdien, at hvis der er begået en fejl i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien, kan denne fejl rettes ved en senere yderligere ansættelse af grundværdien.

Baggrunden for ændring af praksis
I en kendelse af 6. maj 2015 fastslog Landsskatteretten, at det alene er den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Landsskatteretten henviste i sin afgørelse til SKM2008.598.LSR, hvor Landsskatteretten har taget stilling til hvilke dele af den tidligere vurdering, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien. I sagen fra 2008 blev der i forbindelse med vurderingen i 2002 lavet en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16, da en del af ejendommen blev udskilt. Den yderligere ansættelse blev lavet i 2001 niveau.

I vurderingsskønnet indgik antallet af byggeretter på den samlede ejendom. I 2001 var ejendommen fejlagtigt vurderet med to byggeretter, mens den fra 2002 og frem korrekt var ansat med tre for den udstykkende ejendom og en for den udstykkede ejendom, samlet fire byggeretter. Hermed var grundværdien i 2001 væsentlig lavere end de efterfølgende år. Landsskatteretten kom frem til, at selvom det var en fejl, at den samlede ejendom i 2001 kun var ansat med to byggeretter, skulle der i den yderligere ansættelse af 2001 fortsat regnes ud fra to byggeretter, altså en på hver grund. Dette blev begrundet med, at grundskatteloftet hviler på tidligere vurderinger, og fejl i denne forbindelse ikke kan rettes i forbindelse med senere yderligere ansættelser af den pågældende vurdering.

(…)

På baggrund af Landsskatteretskendelserne ændrer SKAT praksis. Det vil herefter ikke længere være muligt at rette fejl begået i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien i forbindelse med en ny yderligere ansættelse af grundværdien. Det gælder uanset, om der er tale om fejl i grundlaget for vurderingen eller fejl i forbindelse med vurderingsskønnet.

(…)

Skatteydere, der har sager, som de mener er omfattet af ovennævnte retningslinjer, kan anmode om genoptagelse med henvisning til dette styresignal, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4. Ejendomme, hvor den kommunale grundskyld er steget i forbindelse med frasalg af areal eller i forbindelse med et ubetydeligt tilkøb af areal, kan eksempelvis være omfattet. Generelt vil ejendomme, hvor der er sket en stigning i beskatningsgrundlaget, uden der er sket tilsvarende ændringer, der kan have betydning for ejendommens værdi, potentielt kunne være omfattet af styresignalet."

Vurderingsstyrelsens afgørelse
Anmodningen om genoptagelse af ejendomsvurderingen for 2006 er afslået, idet betingelserne for genoptagelse ikke er opfyldt.

Vurderingsstyrelsen begrunder bl.a. afslaget på genoptagelse med følgende:

"I har den 22. november 2017, på vegne af A/B H1, bedt om, at vi i Vurderingsstyrelsen ekstraordinært genoptager vurderingen pr. 1. oktober 2006 af ejendommen [Ejendom A], By Y1, ejendomsnummer […].

Den 4. oktober 2019 sendte vi jer et forslag til afgørelse. Vi foreslog ikke at genoptage vurderingen af [Ejendom A], By Y1 pr. 1. oktober 2006

I har den 9. oktober 2019 sendt os jeres bemærkninger hertil.

Vi har nu afgjort sagen, og vi kan ikke genoptage vurderingen af ejendommen, da betingelserne ikke er opfyldt.

Faktiske forhold
Ejendommen er pr. [dato] 2006 udstykket fra ejendommen [Ejendom B], By Y1, med ejendomsnummer […], og er vurderet første gang pr. 1. oktober 2006.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 er grundværdien ansat til 8.330.000 kr. og der er jfr. Vurderingslovens § 33, stk. 18 ansat en omberegnet grundværdi med basisår 2005 på 7.288.700 kr.

Grundværdien for udstykningsejendommen [Ejendom B], By Y1 er ved vurderingen pr. 1. oktober 2005 ansat efter kvadratmeterprincippet og med en pris på 70 kr. pr. m2.

Udstykningsejendommen er oprindeligt pr. 28. juni 2004 udstykket fra ejendommen [Ejendom C], By Y1. Den oprindelige udstykningsejendom er en landbrugsejendom, og grundværdien var vurderet efter hektarprincippet.

Lokalplan [X] er vedtaget den [dato] 2004. Lokalplanen overfører lokalplanens areal fra land- til byzone. Lokalplansområdet er opdelt i 3 delområder, delområde 1 til boligformål i form af åben/lav bebyggelse, delområde II til boligformål i form af tæt/lav bebyggelse og delområde III til fællesområde.

I forbindelse med udstykning af udstykningsejendommen [Ejendom B], By Y1, at lokalplanen indarbejdet i den første vurdering pr. 1. oktober 2004, og arealet er vurderet som råjord i byzone til blandet anvendelse. Råjordsprisen er fastsat som et gennemsnit til 70 kr. pr. m2.

Jeres synspunkter
I anmoder, med henvisning til styresignal SKM2017.388.SKAT, om ekstraordinær genoptagelse af vurderingen for 2006, jfr. Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.

Anmodningen er begrundet i, at vi har medtaget et ulovhjemlet forhold ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi med basisår 2005.

I henviser til, at vi ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 har ansat en omberegnet grundværdi med basisår 2005 efter byggeretsværdiprincippet, hvilket I mener er en fejl.

I henviser endvidere til, at der i forbindelse med udstykningen ikke er sket ændringer i ejendommen planforhold eller lignende, hvorfor vi ikke har hjemmel til at ændre beregningsprincippet ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi. En ændring af beregningsprincippet fra kvadratmeterprincippet til byggeretsværdiprincippet kræver, at der er sket planmæssige ændringer på ejendommen jfr. Vurderingslovens § 33, stk. 17.

I anmoder derfor om, at vurderingen pr. 1. oktober 2006 genoptages ekstraordinært jfr. styresignal SKM2017.388.SKAT, hvor I vil have at den omberegnede grundværdi med basisår 2005 ansættes efter kvadratmeterprincippet, og med en kvadratmeterpris på 70 kr. pr. m2, i tråd med basisvurderingen pr. 1. oktober 2005 for den udstykkende ejendom, [Ejendom B], By Y1.

I anmoder endvidere om, at vi genoptager evt. senere vurderinger af ejendommen, hvorpå der måtte være ansat en ny omberegnet grundværdi med henblik på, at denne tillige ansættes efter kvadratmeterprincippet og en kvadratmeterpris på 70 kr. pr. m2.

Derfor genoptager vi ikke vurderingen
Der er anmodet om ekstraordinær genoptagelse jævnfør skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, som følge af styresignal SKM2017.388.SKAT der fastslår, at vi ikke kan rette op på tidligere fejl ved senere fastsættelse af ansættelser jævnfør vurderingslovens § 33, stk. 16-18.

Vi mener ikke, at der er grundlag for genoptagelse, da der ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 ikke er rettet op på en tidligere fejl. Vi mener derfor ikke, at styresignal SKM2017.388.SKAT kan finde anvendelse i dette tilfælde.

Ved ansættelse af grundværdien udøves et skøn over værdien af grunden i ubebygget stand.

Da udstykningsejendommen er udlagt til forskellige formål i form af åben/lav bebyggelse, tæt/lav bebyggelse og fællesområde, og da [Ejendom B], By Y1 ikke er byggemodnet, er udstykningsejendommen ved vurderingen pr. 1. oktober 2005, korrekt vurderet som råjord med en gennemsnitlig råjordspris på 70 pr. kvadratmeter grundareal.

Denne ejendom er tilsvarende omfattet af lokalplan [X], men er efter udstykning kun beliggende i delområde […], der alene har en anvendelsesmulighed jfr. ovenstående. Det betyder, at ejendommens anvendelse er indskrænket i forhold til den udstykkende ejendom.

Ved ansættelse af den omberegnede grundværdi jfr. vurderingslovens § 33, stk. 18, skal den omberegnede grundværdi ansættes i samme prisniveau som den udstykkende ejendom, men under hensyn til de for den udstykkede ejendom gældende anvendelses- og planforhold. Ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi, skal der derfor tillægges den værdistigning, som følger af udstykning, byggemodning m.m.

Det er vores opfattelse, at værdistigningen i den omberegnede grundværdi svarer til den værdiforøgelse, der er en følge af de faktiske ændringer på ejendommen.

Dette er i overensstemmelse med Landsskatterettens praksis, jf. bl.a. den ikke-offentliggjorte afgørelse af 25. juni 2018 (Sagsnr. 15-0782933). Her slår retten fast, at der for den udstykkede ejendom " …ikke er grundlag for at anvende det samme prisniveau ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den påklagede (den udstykkede ejendom, vores tilføjelse) ejendom, som blev anvendt for den udstykkende ejendom i basisåret." Vi finder derfor ikke, at prisniveauet på 70 kr./ m2 skal overføres og anvendes på [Ejendom A], By Y1, særligt henset til, at anvendelsesforholdene for ejendommene er forskellige. Ejendommen kan derfor vurderes med udgangspunkt i den anvendelse, der er bestemt i lokalplanen.

Jeres bemærkninger til vores forslag til afgørelse
Af jeres bemærkninger af 10. oktober 2019 fremgår det, at I fastholder, at SKAT har rettet en tidligere vurderingsfejl ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi 2005 på ejendomsvurderingen 2006, og at der således er grundlag for ekstraordinær genoptagelse iht. SKATs styresignal SKM2017.388.SKAT.

[…]

Vurderingsstyrelsens bemærkninger til indsigelsen
Jeres indsigelse har ikke givet anledning til en ændret stillingtagen til sagen.
Det lægges fortsat til grund, at den udstykkende ejendom havde flere anvendelsesmuligheder, og at den derfor kunne værdiansættes efter kvadratmeterprincippet, og at den udstykkede ejendom kun har en anvendelsesmulighed og derfor kan værdiansættes efter byggeretsværdiprincippet.

[…]

Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med klagen udtalt:

"Jeres sagsnummer 20-0017364

Vi har set på sagen om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2006 af ejendommen på [Ejendom A], By Y1, ejendomsnummer […].

Vi mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre afgørelsen
Vi mener, ikke betingelserne er opfyldt for genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2006 jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, da sagen efter vores opfattelse, ikke er omfattet af den problematik der er beskrevet i styresignal SKM2017.388.SKAT

Den udstykkende ejendom havde flere anvendelsesmuligheder medens denne ejendom kun har én anvendelsesmulighed. Det er derfor vores opfattelse, at der er ændret anvendelse, hvorfor der ikke er rettet op på en tidligere fejl.

Da der således er ændret anvendelse, skal den omberegnede grundværdi jf. vurderingslovens § 33, stk. 18 ansættes i samme prisniveau som den udstykkende ejendom, men under hensyn til de for den udstykkede ejendom gældende anvendelses- og planforhold. Ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi, skal der derfor tillægges den værdistigning, som følger af udstykning, byggemodning m.m.

Dette er i overensstemmelse med Landsskatterettens praksis, jf. bl.a. den ikke-offentliggjorte afgørelse af 25. juni 2018 (Sagsnr. 15-0782933). Her slår retten fast, at der for den udstykkede ejendom "…ikke er grundlag for at anvende det samme prisniveau ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den påklagede (den udstykkede ejendom, vores tilføjelse) ejendom, som blev anvendt for den udstykkende ejendom i basisåret.""

[…]

Klagerens opfattelse
Klagers repræsentant har nedlagt påstand om, at Vurderingsstyrelsen pålægges at genoptage ejendomsvurderingen for 2006.

Af klagen fremgår bl.a. følgende:

"Ejendomsnr. […] - beliggende [Ejendom A], By Y1

På vegne af min klient skal jeg herved påklage Vurderingsstyrelsens (VURDSTs) afslag på ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 2006 for [Ejendom A], By Y1.

VURDSTs afslag dateret 10. februar 2020 under j. nr. 17-1872865 vedlægges i kopi. Jeg skal anmode om, at sagen visiteres til behandling hos Landsskatteretten.

*****

Jeg har ved brev af 22. november 2017 med henvisning til SKATs styresignal i SKM2017.388.SKAT anmodet det daværende SKAT om ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 2006 for ejendommen [Ejendom A], By Y1.

Anmodningen er begrundet i, at SKAT har rettet en tidligere fejl i forbindelse med den yderligere ansættelse af grundværdien ved ejendomsvurderingen 2006 iht. vurderingslovens § 33, stk. 18.

1.       SKATS STYRESIGNAL I SKM2017.388.SKAT

SKATs styresignal i SKM2017.388.SKAT er dateret d. 2. juni 2017 og udgivet d. 6. juni 2017.

Det fremgår af styresignalets afsnit 1, at dette er afledt af en utrykt Landsskatteretskendelse af 6. maj 2015.

Efter tidligere praksis var SKAT af den opfattelse, at hvis der var begået en fejl i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien - en såkaldt omberegnet grundværdi - da kunne denne fejl rettes ved en senere yderligere ansættelse af grundværdien.

I kendelsen af 6. maj 2015 - hvori Landsskatteretten henviste til SKM2008.598.LSR - slog Landsskatteretten imidlertid fast, at det alene er den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse.

Landsskatteretten slog således fast, at SKAT ikke er berettiget til - ved en yderligere ansættelse af grundværdien - at rette tidligere fejl, der er begået i en vurdering. Den tilfældighed at der skal foretages en yderligere ansættelse af grundværdien for en ejendom, må SKAT således ikke benytte til samtidig at rette fejl, der er begået i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien.

Landsskatteretten begrundede dette med, at en ejendoms grundskatteloft hviler på tidligere vurderinger, og at fejl i denne forbindelse ikke kan rettes i forbindelse med senere yderligere ansættelser. Såfremt SKAT bliver opmærksom på fejl i tidligere vurderinger, da kan disse udelukkende rettes med hjemmel i de almindelige genoptagelsesregler.

På baggrund af Landsskatteretskendelserne i SKM2008.598.LSR og af 6. maj 2015 ændrede SKAT praksis, og fastslog følgende i styresignalet:

4. Ny praksis

På baggrund af Landsskatteretskendelserne ændrer SKAT praksis.

Det vil herefter ikke længere være muligt at rette fejl begået i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien i forbindelse med en ny yderligere ansættelse af grundværdien. Det gælder uanset, om der er tale om fejl i grundlaget for vurderingen eller fejl i forbindelse med vurderingsskønnet.

Genoptagelsesadgangen - som jeg har påberåbt mig i nærværende sag - er beskrevet i styresignalets pkt. 5, hvoraf det fremgår, at skatteydere, der har sager, som de mener, er omfattet af styresignalet, kan anmode om genoptagelse med henvisning til styresignalet, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.
Styresignalet kan efter afsnit 5.2 begrunde ekstraordinær genoptagelse af sager, der vedrører 2002-vurderingen eller nyere vurderinger.

[…]

VURDSTs overordnede synspunkt er, at ejendommen har ændret anvendelse i forbindelse med udstykningen, og at dette har skabt selvstændig hjemmel for at ændre beregningsprincippet fra kvadratmeterprincippet til byggeretsværdiprincippet ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi 2005 på ejendomsvurderingen 2006 for den nyopståede ejendom [Ejendom A], By Y1.

Dette er jeg ikke enig i.

[…]

Klagers repræsentant har desuden bemærket følgende til Vurderingsstyrelsens forslag:

"[…]

Med udgangspunkt i de bebyggelsesregulerende bestemmelser i lokalplan nr. [X], den beskrevne praksis i Vurderingsvejledningen, samt vurderingsniveauet i området, skulle SKAT have ansat grundværdien pr. 1. oktober 2004 for moderejendommen [Ejendom B], By Y1, på følgende vis:

90 byggeretter á kr. 138.000

 kr. 12.420.000

32.910 m2 á kr. 173

 kr. 5.693.430

Nedslag for manglende udstykning 12,5 %

- kr.2.264.179

I alt afrundet grundværdi 2004

 kr.15.849.300

Som det fremgår af den offentliggjorte ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2004 for moderejendommen [Ejendom B], By Y1, har SKAT derimod ved en fejl ansat grundværdien efter kvadratmeterprincippet og på baggrund af en kvadratmeterpris på kr. 70 - dette på trods af, at SKAT har haft alle oplysninger og alle muligheder for at ansætte en korrekt grundværdi pr. 1. oktober 2004 for ejendommen.

(…)

[…]

Vi fastholder således, at ejendomsvurderingen 2006 skal genoptages ekstraordinært, jf. Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4 og i medfør af styresignalet SKM2017.388.SKAT, med henblik på nedsættelse af den omberegnede grundværdi 2005.

Den omberegnede grundværdi 2005 ved ejendomsvurderingen 2006 for [Ejendom A], By Y1, skal derfor ansættes ud fra kvadratmeterprincippet og på baggrund af en kvadratmeterpris på kr. 70, ligesom det var tilfældet ved basisårsvurderingen af arealet pr. 1. oktober 2005.

Den omberegnede grundværdi 2005 skal ansættes på følgende vis:

Kvadratmeterpris 7.227 m2 á kr. 70

Kr. 505.890

Omberegnet grundværdi 2005 afrundet

Kr. 505.900

(…)"

[…]

Klagers repræsentant er i forbindelse med udsendelse af sagsfremstillingen fremkommet med følgende bemærkninger:

"Jeg har i sagen anmodet om, at ejendomsvurderingen 2006 genoptages ekstraordinært med henvisning til styresignalet i SKM2017.388.SKAT.

Omdrejningspunktet i denne sag er, om forholdet er omfattet af det pågældende styresignal.

I sagsfremstillingen indstiller SANST at give afslag på ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen 2006, idet SANST er af den opfattelse, at forholdet ikke er omfattet styresignalet SKM2017.388.SKAT.

SANST begrunder dette med, at ejendommen er nyopstået pr. 1. oktober 2006, og at der ikke har været en tidligere vurdering, hvorfor den falder udenfor styresignalet.

SANSTs fortolkning af styresignalet er i direkte modstrid med styresignalets indhold, jf. nedenfor.

SAGENS OMDREJNINGSPUNKT

Omdrejningspunktet i denne sag er, at det daværende SKAT har begået en fejl ved grundværdiansættelsen/grundskatteloftsværdiansættelsen for den udstykkende ejendom [Ejendom B], By Y1 (ejd. nr. […]), idet SKAT ikke har registeret bestemmelserne i lokalplan [X] korrekt herved.

Denne fejl har medført, at grundskatteloftsværdien for den udstykkende ejendom har været for lav. SKAT er blevet opmærksom herpå i forbindelse med, at min klients ejendom [Ejendom A], By Y1, frastykkes den udstykkende ejendom med virkning for ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006, og SKAT retter fejlen i forbindelse med ansættelsen af den omberegnede grundværdi 2005 på ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 som følge af den tilfældighed, at der er sket udstykning fra den udstykkende ejendom.

Denne fejlrettelse er omfattet af SKATs styresignal i SKM2017.388.SKAT, der bestemmer, at SKAT ikke er berettiget til - ved en yderligere ansættelse af grundværdien - at rette tidligere fejl, der er begået i en vurdering ved en ny yderligere ansættelse af grundværdien. Den tilfældighed at der skal foretages en yderligere ansættelse af grundværdien for en ejendom, må SKAT således ikke benytte til samtidig at rette fejl, der er begået i en tidligere vurdering eller i en tidligere yderligere ansættelse af grundværdien.

INDHOLDET AF SKM2017.388.SKAT

Styresignalet SKM2017.388.SKAT omhandler hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien efter Vurderingslovens § 33, stk. 16-18.

Af styresignalets afsnit 1 fremgår:

På den baggrund ændres praksis vedrørende hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18. En yderligere ansættelse af grundværdien foretages for at sikre, at sammenligningen mellem den aktuelle vurdering og den vurdering der danner grundlag for en ejendoms grundskatteloft, er lavet på et ensartet grundlag.

Vurderingslovens § 33, stk. 16-18, omhandler yderligere ansættelse af grundværdien i følgende tilfælde:

·         § 33, stk. 16 - Hvor en ejendom ændrer grundareal, eller en ejerlejlighed ændrer fordelingstal.

·         § 33, stk. 17 - Hvor en ejendom ændrer anvendelse eller planforhold.

·         § 33, stk. 18 - Hvor nye ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, opstår (herunder ejendomme der opdeles i ejerlejligheder).

Styresignalet SKM2017.388.SKAT henviser direkte til Vurderingslovens § 33, stk. 16-18 og omhandler således utvivlsomt tilfælde, hvor nye ejendomme opstår.

Styresignalet beskriver således ordret "på denne baggrund ændres praksis vedrørende hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18 [min fremhævning]".

Det er derfor klart, at styresignalet omhandler praksisændring i relation til hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien iht. bl.a. vurderingslovens § 33, stk. 18. Hvis ikke dette var tilfældet, så giver det ikke mening, at bestemmelsen i vurderingslovens § 33, stk. 18, er opremset.

I det omfang SKAT har rettet en tidligere fejl i forbindelse med den yderligere ansættelse af grundværdien på ejendomme, der ændrer grundareal, ejendomme der ændrer anvendelse/planforhold og nye ejendomme, da er dette forhold omfattet af styresignalet, som herefter hjemler genoptagelse iht. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.

Der er ikke belæg for - som SANST - at antage, at "vurderingslovens § 33, stk. 18-situationer" ikke skulle være omfattet af SKM217.388.SKAT, og SANSTs begrundelse, hvorefter der lægges afgørende vægt på de to afgørelser, der danner grundlag for styresignalet, er uholdbar.

Det altafgørende fortolkningsbidrag er styresignalets indhold, ordlyd og formål - ikke de to afgørelser, som SKAT har valgt at udlede styresignalet af.

Af SKM2017.388.SKAT fremgår det klart og utvetydigt, at praksisændringen - og dermed genoptagelsesadgangen - omfatter ansættelser iht. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Formålet med styresignalet er netop at sikre, at der ikke sker tilfældige "hop" i grundskatteloftsværdien/beskatningsgrundlaget for ejendomme, idet skatteloftsværdierne har til formål at sikre, at sammenligningen mellem den aktuelle vurdering og den vurdering der danner grundlag for en ejendoms grundskatteloft, er lavet på ensartet grundlag. Formålet er ikke at begrænse det til § 33, stk. 16-situationer - formålet er generelt at sikre grundskatteloftet og den beskyttelse imod uberettigede og tilfældige skattestigninger, der ligger deri.

Af styresignalets afsnit 5 fremgår endvidere, at det potentielt omfatter ejendomme, hvor der er sket en stigning i beskatningsgrundlaget, uden at der er sket tilsvarende ændringer, der kan have betydning for ejendommens værdi. Det er naturligvis ikke kun begrænset til § 33, stk. 16, situationer.

*****

Der er i denne sag tale om, at ejendommen [Ejendom A], By Y1, nyopstår pr. 1 oktober 2006, og at der derfor ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 er foretaget en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 18.
Den yderligere ansættelse iht. vurderingslovens § 33, stk. 18, skal ansættes på baggrund af basisårsniveauet for den udstykkende ejendom, dvs. den ejendom som [Ejendom A], By Y1, er udstykket fra.

[Ejendom A], By Y1, er som bekendt udstykket fra [Ejendom B], By Y1 (ejd. nr. […]), "den udstykkende ejendom", som har basisår 2005.

Ved basisårsvurderingen - ejendomsvurderingen 2005 - var grundværdien for den udstykkende ejendom ansat efter kvadratmeterprincippet og på baggrund en kvadratmeterpris på kr. 70.

De 7.227 m2 der med virkning for ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 blev udstykket til ejendommen [Ejendom A], By Y1, var således grundværdiansat til kr. 505.890 (kr. 7.227 m2 á kr. 70 pr. m2) da de var en del af den udstykkende ejendom pr. 1. oktober 2005, svarende til basisårsniveauet for arealet pr. 1. oktober 2005 iht. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Ved ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 ansætter SKAT imidlertid den omberegnede grundværdi 2005 (basisårsniveauet) for disse 7.227 m2 til kr. 7.288.700 efter byggeretsværdiprincippet som følge at, at de frastykkes den udstykkende ejendom.

VURDST har således forhøjet basisårsniveauet 2005 for disse 7.227 m2 fra kr. 505.890 til kr. 7.288.700, alene som følge af at de er udskilt fra den udstykkende ejendom - skatteloftsværdien er således mere end tidoblet som følge af udstykningen.

VURDST har ikke hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 18, til at foretage en sådan forhøjelse af den omberegnede grundværdi og dette er foretaget i strid med SKATs styresignal i SKM2017.388.SKAT, idet VURDST herved har rettet den for lave grundværdi ved basisårsvurderingen pr. 1. oktober 2005 for den udstykkende ejendom.

Styresignalets afsnit 1 anfører:

Landsskatteretten fastslog i en kendelse af 6. maj 2015, at det alene er den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må ikke i den forbindelse rettes andre fejl i vurderingen. Disse andre fejl skal i givet fald rettes ved anvendelse af de almindelige genoptagelsesregler.

Den hændelse der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien i nærværende sag er, at ejendommen er nyopstået, dvs. er en ny ejendom efter Vurderingslovens § 33, stk. 18.

Som styresignalet slår fast, er det alene den hændelse - dvs. det forhold, at ejendommen er nyopstået - der må medtages i den yderligere ansættelse af grundværdien.

*****

Jeg fastholder derfor, at styresignalet i SKM2017.388.SKAT omfatter situationen i nærværende sag."

[…]

(…)

"Det er ej heller korrekt, når VURDST anfører, at der er tale om en anvendelsesændring.

Plangrundlaget er nøjagtigt det samme før og efter udstykningen.

Det eneste der sker, er, at der sker udstykning fra den udstykkende ejendom.

VURDST henviser til Landsskatterettens afgørelse af 25. juni 2018 (sagsnr. 15-0782933) / "X-gadesagen".

Det skal bemærkes, at Landsskatterettens afgørelse vedr. X-gade - der i øvrigt ikke har karakter af en praksis, men blot en enkeltstående afgørelse - er meget konkret begrundet, og at denne omhandler en situation, der er væsentligt forskellig fra og usammenlignelig med nærværende sag.

I X-gadesagen var der tale om, at den udstykkende ejendom iht. den gældende lokalplan var udlagt til flere forskellige formål, såsom helårsboliger (rækkehuse / etageboliger), kollektive anlæg og institutioner samt sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Et etageareal på 10 % skulle anvendes til serviceerhverv, hvilket Landsskatteretten har tillagt afgørende vægt i afgørelsen:

(…)

Landsskatteretten udtaler herefter:

"Det er retten opfattelse, at udstykningsejendommen, og den udstykkede ejendom har forskellige anvendelsesforhold. Retten har lagt vægt på, at området. Hvor den påklagede ejendom er beliggende, alene er udlagt til rækkehusbebyggelse. Retten finder herefter, at der ikke er grundlag for at anvende det samme prisniveau ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi for den påklagede ejendom, som blev anvendt for den udstykkende ejendom i basisåret."

Landsskatteretten når således frem til, at det prisniveau - den etagemeterpris - som SKAT havde lagt til grund ved den tidligere - og i øvrigt korrekte - grundværdiansættelse af en større ejendom udlagt til flere forskellige former for anvendelse, såsom helårsboliger (rækkehuse / etageboliger), kollektive anlæg og institutioner samt sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner. Et etageareal på 10 % skulle anvendes til serviceerhverv, ikke kunne anvendes ved ansættelsen af en nyopstået ejendom, der alene var udlagt til rækkehusbebyggelse.

Landsskatterettens afgørelse skal således ses i lyset af, at SKAT rent faktisk havde gjort sit arbejde ved på bedste vis at foretage et korrekt skøn over grundværdien for den udstykkende ejendom med utallige forskellige anvendelser, der tillige skulle grundværdiansættes efter forskellige beregningsprincipper. Nogle efter etagearealprincippet, nogle efter byggeretsværdiprincippet og nogle efter kvadratmeterprincippet. Det skal endvidere bemærkes, at Landsskatteretten i X-gadesagen lagde til grund, at der ikke var foretaget fejl i de tidligere grundværdiansættelser af den udstykkende ejendom, og at SKATs styresignal i SKM2017.388.SKAT således ikke fandt anvendelse.

På denne baggrund nåede Landsskatteretten frem til, at der ikke var grundlag for at anvende det samme prisniveau for de nyopståede ejendomme som ved basisårsvurderingen for den udstykkende ejendom.

De faktiske omstændigheder i X-gadesagen er ikke at sammenligne med de faktiske omstændigheder i nærværende sag.

I nærværende sag er der tale om, at den udstykkende ejendom [Ejendom B], By Y1, bliver omfattet af en ny lokalplan i marts 2004, der udlægger ejendommen til åben-lav og tæt-lav bebyggelse; to anvendelser der grundværdiansættes efter samme princip, nemlig byggeretsværdiprincippet. Det ville således have været meget simpelt for SKAT at foretage en korrekt ansættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2004 for den udstykkende ejendom, modsat X-gadesagen, hvor der var utallige anvendelser, som grundværdiansættes efter forskellige principper.

X-gadesagen kan derfor ikke udstrækkes til at omfatte nærværende situation.

(…)

Der er ikke tale om, at ejendommen eller arealerne ændrer anvendelse i forbindelse med udstykningen.

En udstykning er ikke en anvendelsesændring i vurderingslovens § 33, stk. 17s, forstand.

Den eneste ændring der foretages, er en matrikulær ændring i form af en udstykning. Der er ikke sket tilsvarende ændringer, der kan have betydning for arealernes værdi, og som kan begrunde en 15-dobling af arealets beskatningsgrundlag. Der er på ingen måde sket ændring i arealernes anvendelsesmuligheder - arealernes anvendelsesmuligheder blev som beskrevet vedtaget og fastslået i marts 2004 i forbindelse med vedtagelsen af lokalplanen.

Den omberegnede grundværdi 2005 på ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 for [Ejendom A], By Y1, skal derfor ansættes på baggrund af kvadratmeterprincippet og en kvadratmeterpris på kr. 70, ligesom det var tilfældet ved ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2005 (basisårsvurderingen) for den udstykkende ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk. 18.

Sagen er omfattet af styresignalet, idet SKAT har rettet en fejl på en tidligere vurdering på den udstykkende ejendom i forbindelse med en yderligere ansættelse af grundværdien på ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 for [Ejendom A], By Y1 og idet der er sket en stigning i beskatningsgrundlaget uden at der er sket tilsvarende ændringer der kan have betydning for ejendommens værdi."

Retsmøde den 1. december 2021
Repræsentanten nedlagde påstand om, at Vurderingsstyrelsen skal tilpligtes at foretage genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2006 og gennemgik sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg. Det blev anført, at Vurderingsstyrelsen tidligere havde genoptaget vurderinger i lignende sager.

Vurderingsstyrelsen gjorde gældende, at afgørelsen skal stadfæstes. I forhold til tidligere udtalelse blev det anført, at styresignalet i nogle tilfælde vil kunne omfatte omberegninger af grundværdien efter tidligere vurderingslovs § 33, stk. 18. Dette var tilfældet, såfremt der ved udstykningen af den nyopståede ejendom ikke var sket ændringer i forhold til den tidligere samlede ejendom i relation til anvendelse eller faktiske forhold, såsom byggemodning. I disse tilfælde ville prisniveauet skulle overføres fra den udstykkende ejendom. I nærværende sag har udstykningen ledt til en præcisering af ejendommens anvendelse, hvorfor styresignalet ikke finder anvendelse. Der blev endvidere henvist til vurderingsvejledningens afsnit omkring vurderingen af ikke bebyggede arealer i udviklingsområder. Det blev gjort gældende, at den foretagne vurdering af den udstykkende ejendom var foretaget i overensstemmelse hermed.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.

Klagers repræsentant har den 22. november 2017 anmodet om ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2006 med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, med henblik på nedsættelse af den omberegnede grundværdi med basisår i 2005. Repræsentanten har indsendt anmodningen med henvisning til SKATs styresignal SKM2017.388.SKAT.

Skatteforvaltningslovens § 33 om genoptagelse er ændret ved lov nr. 688 af 8. juni 2017. Ændringen har virkning for anmodning om genoptagelse, der er modtaget fra og med den 1. januar 2018.

Anmodning om genoptagelse, der er indgivet efter den 1. januar 2013 og inden den 1. januar 2018, skal behandles efter de dagældende regler i skatteforvaltningslovens § 33, jf. lov nr. 925 af 18. september 2012. Det er denne lovs ordlyd af § 33, der gengives nedenfor.

Af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, fremgår følgende:

" Stk. 4. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering uanset den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis hidtidig praksis endeligt underkendes ved en dom eller ved en afgørelse fra skatteankeforvaltningen, et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten, eller hvis en praksisændring i andre tilfælde offentliggøres af Skatteministeriet."

Af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 5, fremgår følgende:

"Stk. 5. Anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal indgives til told- og skatteforvaltningen, senest 6 måneder efter at den klageberettigede, jf. § 35 a, stk. 2, har fået kendskab til det forhold, der begrunder en genoptagelse. Anmodninger efter stk. 4 kan dog altid indgives inden for den frist, der er nævnt i stk. 1. Ved anmodning om genoptagelse efter stk. 3 og 4 skal den klageberettigede samtidig over for told- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag."

Af bemærkningerne til lovforslaget fremgår blandt andet:

"Stk. 4 omhandler den særlige situation, at hidtidig praksis er blevet underkendt. Dette kan ske som følge af en dom eller en kendelse fra Landsskatteretten, og det kan også ske på den måde, at Skatteministeriet melder en praksisændring ud. I sådanne tilfælde er det efter lovforslaget uden betydning, om praksis ændres før eller efter udløbet af den almindelige genoptagelsesfrist for de enkelte vurderinger. SKAT kan under alle omstændigheder genoptage.

De vurderinger, der skal genoptages, hvis praksis ændres som følge af dom eller landsskatteretskendelse, er ikke alene den konkrete vurdering, der er blevet endeligt underkendt i den pågældende sag, som har givet anledning til ændring af praksis, men også vurderingen af andre ejendomme med tilsvarende forhold.

(…)

Det er nødvendigt at fastsætte en tidsfrist for indgivelse af anmodninger om ekstraordinær genoptagelse fra borgerne, jf. stk. 5. Denne frist foreslås som hovedregel fastsat til 6 måneder efter det tidspunkt, hvor den pågældende har fået kendskab til de forhold, der begrunder en genoptagelse. Hvis ejeren af en ejendom bliver bekendt med, at en tidligere vurdering er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag som omhandlet i bestemmelsens stk. 1, kan han således inden for 6 måneder herefter anmode SKAT om en ekstraordinær genoptagelse."

Af vurderingslovens § 33, stk. 18, fremgår følgende:

"Når en ny ejendom bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, jf. kapitel 1 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme, foretages ved den almindelige vurdering eller omvurderingen efter § 3 en yderligere ansættelse af grundværdien. Er den nye ejendom udskilt fra en ejendom, der er omfattet af pligten til at betale grundskyld (den udstykkede ejendom), omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af den udstykkede ejendom det seneste år, hvor grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Har den nye ejendom hidtil været undtaget fra vurdering, jf. § 7, stk. 1, eller er vurdering undladt, jf. § 7, stk. 2, omfatter denne ansættelse grunden under hensyn til de for denne gældende anvendelses- og planforhold og foretages på det niveau, som gælder for vurderinger af omliggende ejendomme af den pågældende art det seneste år, hvor grundværdien for disse efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld, jf. nævnte lovs § 1, stk. 2, nr. 1, udgjorde den afgiftspligtige grundværdi."

Da der er tale om en klage over Vurderingsstyrelsens afslag på ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2006 med henblik på nedsættelse af den omberegnede grundværdi ved vurderingen, skal det bemærkes, at Landsskatteretten alene har kompetence til at tage stilling til, hvorvidt Vurderingsstyrelsen skal pålægges at genoptage vurderingen i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4. 

SKAT har ved styresignal SKM2017.388.SKAT, offentliggjort den 6. juni 2017, ændret tidligere praksis i forhold til hvilke forhold, der må rettes i forbindelse med en senere foretagen yderligere ansættelse af grundværdien i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 16 - 18.

Repræsentanten har gjort gældende, at SKAT ikke har haft hjemmel til at ansætte den påklagede ejendoms omberegnede grundværdi efter byggeretsværdiprincippet, idet den udstykkende ejendom fejlagtigt er ansat på baggrund af en m2-pris på 70 kr. i den udstykkede ejendoms basisår.

Såfremt den af SKAT foretagne omberegning af grundværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 skal være omfattet af genoptagelsesadgangen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4, er det en betingelse, at ansættelsen er omfattet af en hidtidig praksis, der må anses som underkendt som følge af den offentliggjorte praksisændring.

Udover det offentliggjorte styresignal må der i denne henseende henses til den praksis fra Landsskatteretten, der ligger til grund for SKATs styresignal, og som der i øvrigt henvises til direkte i styresignalet. Den i styresignalet omtalte praksis fra Landsskatteretten vedrører alle situationer, hvor den påklagede ejendoms areal har ændret sig, og der som følge heraf er foretaget en omberegning efter vurderingslovens § 33, stk. 16.

Som baggrund for praksisændringen henvises der i styresignalet således til Landsskatterettens kendelse af 22. april 2008, offentliggjort som SKM2008.598.LSR, hvorved en tidligere samvurderet ejendom fejlagtigt var ansat med 2 i stedet for 4 byggeretter. Ved behandlingen af klagen over omberegningen for den udstykkende ejendom fandt retten, at omberegningsgrunden som følge af udstykningen af en del af arealet ikke kunne bruges som anledning til at rette denne fejl. Kendelsen vedrørte vurderingen af den udstykkende ejendom.

Der fremgår bl.a. følgende af kendelsens præmisser:

"Det forhold, at myndighederne bliver opmærksomme på, at en ejendom tidligere har været vurderet på et forkert grundlag eller der har været anlagt et forkert skøn, har efter rettens opfattelse ingen betydning i omberegningssituationen. Skatteloftet hviler på tidligere vurderinger, og fejl begået her kan ikke rettes ved senere omberegninger, jf. vurderingsvejledningens afsnit F.1"

Der henvises endvidere i styresignalet til Landsskatterettens ikke offentliggjorte afgørelse af 6. maj 2015. Retten fandt ved denne afgørelse, at SKAT ikke ved en senere omberegning kunne medtage et vejareal ved ansættelsen af den omberegnede grundværdi efter etagearealprincippet, idet vejarealet efter fast praksis ved SKAT ikke medgik ved ansættelsen i basisåret, der var 2003.

Retten bemærker, at den påklagede ejendom vurderes første gang pr. 1. oktober 2006 og får i denne forbindelse ansat en omberegnet grundværdi med udgangspunkt i basisår 2005 i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.

Retten finder, at den landsskatteretspraksis, der ligger til grund for SKATs styresignal SKM2017.388.SKAT, og styresignalets ordlyd i øvrigt ikke kan udstrækkes til også at omfatte en nyopstået ejendom. Der er ved den påklagede vurdering ikke tale om, at ejendommen tidligere har været vurderet på et forkert grundlag, eller tale om at en fejl rettes ved en senere omberegning af en ejendoms vurdering, idet den påklagede vurdering er ejendommens første vurdering.

Uenighed omkring ansættelsen af den omberegnede grundværdi for en nyopstået ejendom skal løses ved påklage indenfor de almindelige klagefrister eller efter reglerne om ordinær eller ekstraordinær genoptagelse.

Landsskatteretten stadfæster således Vurderingsstyrelsens afslag på genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 4.